1、建設工程全過程造價控制及合同管理北京中聯環建設工程管理有限公司牛玉芳 國家注冊造價工程師/高級工程師建設工程全過程造價控制及合同管理工程造價控制的若干個階段及其造價控制工程造價控制的關鍵階段設計階段招投標階段投資控制重點施工階段合同價格的確定與控制建設工程款結算變更工程造價的確定與控制工程索賠 建設項目總投資 項目建設期用于項目的建設投資、建設期貸款利息、 固定資產投資方向調節稅和鋪底流動資金的總和。 而固定資產與建設項目的工程造價在數量上是相等的。 概念工程造價是工程項目的造價費用 所謂工程造價是完成一個建設項目預期開支或實際開支的全部建設費用，即該工程項目從建設前期到竣工投產全過程所花費的

2、費用總和，包括建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用、工程建設其他費用、預備費、建設期貸款利息和固定資產投資方向調節稅等。是工程項目按照確定的建設內容、建設規模、建設標準、功能要求和使用要求等全部建成并驗收合格交付使用所需要的全部費用。其中，建筑安裝工程費用也被稱為建安工程造價。由于建安工程造價在工程造價的組成中，一般具有數額大、不確定因素多等特點，所以，當涉及承發包關系時，工程造價與建安工程造價同義。概念第一節 工程造價控制的若干個階段 及其造價控制一、決策階段工程造價控制二、設計階段工程造價控制方案階段初步設計階段（擴大初步設計階段）技術設計階段施工圖設計階段三、工程實施階段造價控制一. 決

3、策階段工程造價控制投資決策階段（項目建議書、可行性研究）應編制投資估算，投資估算是在項目決策過程中，對建設項目投資數額（包括工程造價和流動資金）進行的估計。這階段建設工程造價控制的難點是：項目模型還在醞釀，估算難以準確；此階段業主為項目能上馬，順利通過審批，往往投資估算偏小；投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實反應實際情況。投資估算誤差在+30% -20%之間。設計階段劃分及相應工程造價方案階段：應根據方案圖紙和說明書，做出含有各專業的詳盡的建筑安裝工程估算書。初步設計階段：應根據初步設計圖紙（含有作業圖紙）和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計總概算；概算一經批準，

4、即為控制擬建項目工程造價的最高限額（誤差在20%之間）。技術設計階段（擴大初步設計階段）：應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額（擴大預算定額或綜合預算定額）編制初步設計修正總概算（誤差在10%之間）。施工圖設計階段：應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計概算（誤差在5%之間） 。二. 設計階段工程造價控制設計概算 1. 在設計階段對建設項目投資額度的概略計算，設計概算投資應包括建設項目從立項、可行性研究、設計、施工、試運行到竣工驗收等的全部建設資金，設計概算是設計文件的重要組成部分。分為建設項目總概算、單項工程綜合概算和單位工程概算。二.

5、 設計階段工程造價控制設計概算 2. 設計概算投資一般應控制在立項批準的投資控制額以內，如果設計概算值超過控制額，必須修改設計或重新立項審批；設計概算批準后不得任意修改和調整；如需修改或調整時，須經原批準部門重新審批。二. 設計階段工程造價控制設計概算 3. 設計概算應按編制時項目所在地的價格水平編制，總投資應完整地反映編制時建設項目的實際投資；設計概算應考慮建設項目施工條件等因素對投資的影響；還應按項目合理工期預測建設期價格水平，以及資產租賃和貸款的時間價值等動態因素對投資的影響；建設項目總投資還應包括投資方向調節稅和鋪底流動資金。我國現行建設工程造價構成（建設工程估算、概算構成）一、建筑工

6、程費二、設備及工器具購置費三、安裝工程費四、工程建設其他費用 (一）土地使用費（二）與建設單位有關的其他費用（三）與未來企業生產經營有關的其他費用（四）前期準備費用（五）其他費用五、預備費（包括基本預備費和價差預備費）我國現行建設工程造價構成（建設工程估算、概算構成）一、建筑工程費1.工業與民用建筑物和構筑物的一般土建及裝修、給排水、采暖、通風、照明工程等；2.大型土方、總平面豎向布置、道路及場地鋪砌、廠區綜 合管網和線路、圍墻大門等；3.礦山井巷開拓、露天剝離工程、壩體堆砌等；4.公路、鐵路、橋梁、隧道、涵洞設施等。我國現行建設工程造價構成（建設工程估算、概算構成）二、設備及工器具購置費1.

7、國產標準設備原價2.國產非標準設備原價3.進口設備（材料）原價4.設備運雜費（包括進口設備國內運雜費）5.備品備件費6.工具、器具及生產家具購置費我國現行建設工程造價構成（建設工程估算、概算構成）三、安裝工程費1.工藝設備安裝費2.工藝金屬結構和工藝管道安裝工程費3.工業爐窯砌筑和工藝保溫或絕熱安裝工程費4.變配電安裝工程費5.自控儀表安裝工程費工程建設其他費用參考計算方法一 建設管理費1.以建設投資中的工程費用為基數乘以建設管理費費率 計算。 建設管理費=工程費用建設管理費費率2.采用工程監理，建設單位部分管理工作量轉移至監理單位。監理費應根據委托的監理工作范圍在監理合同中商定或按當地建設行

8、業主管部門有關規定計算。3.如建設管理采用總承包方式，其總包管理費由建設單位與總包單位根據總包工作范圍在合同中商定，從建設管理費中支出。4. 改擴建項目的建設管理費費率應比新建項目適當降低。5. 建設項目建成后，應及時組織驗收，移交生產或使用。已超過批準的試運行期，并已符合驗收條件但未及時辦理竣工驗收手續的建設項目，視同項目已交付生產，其費用不得從基建投資中支付，所實現的收入作為生產經營收入,不再作為基建收入。二 建設用地費三 可行性研究費1. 依據前期研究委托合同計列，或參照國家計委關于印發的通知 （計投資19991283號）規定計算。2. 編制預可行型研究報告參照編制項目建議書收費標準并可

9、適當調增。四 研究實驗費工程建設其他費用參考計算方法五 勘察設計費 依據勘察設計委托合同計列，或參照國家計委、建設部關于發 布的通知（計價格200210號） 規定計算。六 環境影響評價費 依據環境影響評價委托合同計列，或按照國家計委、國家環境保護總局關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知 （計價格200525號）規定計算。七 勞動安全衛生評價費 依據勞動安全衛生預評價委托合同計列，或按照建設項目所在省（市、自治區）勞動行政部門規定的標準計算。工程建設其他費用參考計算方法八 場地準備及臨時設施費 1.場地準備及臨時設施應盡量與永久性工程統一考慮。建設場地 的大型土石方工程應進入工程費用中的總圖運

10、輸費中。 2.新建項目的場地準備及臨時設施應根據實際工程量估算或按工程費用的比例計算。改擴建項目一般只計算拆除清理費。 場地準備及臨時設施費=工程費用費率+拆除清理費九 引進技術和引進設備其他費十 工程保險費 聯合試運轉費=聯合試運轉費支出-聯合試運轉收入十二 特殊設備安全監督檢驗費十三 市政公用設施費按工程所在地人民政府規定標準計列。工程建設其他費用參考計算方法 投資估算、工程概算、工程預算的預備費費率，工程交易階段的暫定金額的預備費費率應控制在行業或地方工程造價管理機構發布的計價依據的合理范圍內。無相應規定者執行表-工程咨詢預備費費率參考標準。工程咨詢預備費費率參考標準（%）咨詢類別依據文

11、件預備費投資估算項目建議書1020投資估算可行性研究報告810工程概算初步設計文件46工程預算施工圖設計文件35招標控制價施工圖設計文件35 工程建設投資建安工程估算、概算、竣工結算對比表序號項目名稱投資估算（萬元）初設工程概算（萬元）工程結算（萬元）結算與概算比較實際調整%一建筑工程費5893.445893.447812.7132.57 1其中：土建工程費5546.965546.967415.212室外工程費346.49346.49397.5二公用設施設備購置費3269.153269.152128.26-34.90 1其中：給水排水設備525.14525.1440.652 氣體動力設備416

12、.21416.21352.213 供電、電力、自控設備1641.021641.021131.664 通信信息設備437.18437.18705 電梯設備249.6249.64086 暖通設備125.74三公用設施安裝工程費579.69579.69704.2321.48 1其中：給水排水設備65.6465.6498.772 氣體動力設備111.5111.5109.13 供電、電力、自控設備257.85257.85394.966 通信信息設備113.5113.583.47 電梯設備31.231.218四總計：9742.289742.2810645.29.27 三. 工程實施階段造價控制 在工程實施

13、 （施工） 階段， 主要按照承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎撥付工程款，同時應考慮因物價上漲所引起的造價提高；應考慮設計中難以預計的而在施工階段實際發生的工程費用（如不可遇見的地下文物、障礙物、流沙等）；應考慮業主提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的增加；合理確定結算價。在竣工驗收階段，全面匯集工程建設過程中實際花費的全部費用，如實體現建設工程的實際造價，編制工程竣工結算和財務竣工決算。第二節 工程造價控制的關鍵階段設計階段一. 設計階段投資控制的必要性二. 設計階段造價控制目標的確定三. 設計階段造價控制的方法四. 設計階段工程造價控制的主要措施五. 加強施工圖的審核工作六. 加

14、強設計院在工程造價管理過程中的地位 和作用 一. 設計階段控制的必要性設計階段控制造價充分體現了事前控制的思想。設計階段是項目即將實施而未實施的階段，為了避免施工階段不必要的修改，減少設計變更造成的工程造價的增加，應把設計做細、做深，設計深度與建筑使用功能和施工要求相符合。二. 設計階段造價控制目標的確定設計階段控制造價的目標一般是：用可行性研究投資估算作為方案設計估算的控制目標；用方案設計估算作為初步設計概算的控制目標；用初步設計概算或技術設計修正概算作為施工圖預算的控制目標。設計階段造價控制目標確定的關鍵是：方案設計階段把估算打足；初步設計階段把概算做全；施工圖設計階段把預算做準。在確定設

15、計階段造價控制的目標時，要根據不同的情況來確定造價控制的目標，要使目標值經過努力是可以達到的，不能使目標值和實際值相差太遠，并且設計階段造價控制的各目標值要構成一個有機聯系的整體，絕不可以單打一。三. 設計階段造價控制的方法利用價值工程對設計方案進行評估進行限額設計搞標準化設計加強對設計階段方案估算、初步設計概算、施工圖預算編制的管理和審查。四. 設計階段工程造價控制的主要措施設計招標制度的推行改變設計取費辦法，實行設計質量的獎罰制度推行設計監理制度推廣標準設計五. 加強施工圖的審核工作審核的內容：各專業圖紙的交圈檢驗設計圖紙與投資決策中相關內容的吻合技術部門負責審核圖紙的內容：設計范圍結構安

16、全建筑標準造價部門負責審核的內容：設計概算與施工圖紙的一致性設計概算與投資估算的協調性六. 加強設計院在工程造價管理 過程中的地位和作用設計院在工程建設及工程造價管理領域中的地位與作用我國的管理體制決定了造價管理工作在設計院的地位與現狀 提高工程造價管理水平是設計院深化改革的重要內容之一 設計院在工程建設及工程造價管理領域中的地位與作用設計院是建設領域中控制工程造價的重要環節 ,根據國際行業權威的數據分析，在建設項目總投資額中，設計費用約占工程造價的3-5%， 但項目建設過中，設計環節對工程造價的影響程度卻超70一80。設計院提出的設計方案經過充分的經濟分析和成本核算，必然會對建設工程的造價起

17、到總控作用。從建設周期的三個環節分析： 項目建設前期，設計院可運用專業技術特長和編制設計方案的特殊身份，在選擇建設地址，投資方案優化，設備選型等方面，向投資方推薦技術可行，功能滿足需求，建設造價低和建設周期短的設計方案，并通過項目的初步設計概算直觀反映出來。 項目建設中期，設計院可根據總體設計方案，提出合理可行的建設工期方案，工序實施程序，施工場地劃分建議，各工種交叉配合等專業性意見，以縮短工期，避免浪費，節省投資。 項目建設后期，設計院可依據項目概算，審查項目建設全過程，從技術構造與概算標準兩個方面確認工程決算是否合理。我國的管理體制決定了造價管理工作在設計院的地位與現狀在實際管理工作中，作

18、為設計院主體工作之一的工程造價管理工作長期處于從屬地位，工作價值及重要程度并未體現出來，也沒有得到足夠的重視。主要反映在： 1.設計院編制的工程項目概算，依附于設計方案統一收費，不能形成獨立的取費單元，因此無法單獨反映工作量； 2.主管部門沒能制定一套完整的考核工程概算工作水平的量化指標，無法從法規制度上明確項目概算對項目建設的控制力度，加之現實中存在著頻繁變更設計方案等現象，導致項目概算不能順利實施，最終流于形式； 3.由于管理體制諸多原因，投資管理部門僅將設計院提出的項目概算作為審批立項的依據，而未能將其作為控制項目投資的最終尺度，導致投資管理與建設領域內三超現象嚴重，釣魚項目不斷發生，甚

19、至到了難以控制的局面。提高工程造價管理水平是設計院深化改革的重要內容之一設計方案經濟化，將大大提高設計的內在價值，增強設計院的競爭能力。因此要求設計院必須加快改革步伐，提前完成行業內部的經營轉向，在加強工程造價管理的同時，制定明確的技術與經濟相結合的經營目標，切實做到技術服務于經濟，經濟與技術結合。 第三節 招投標階段投資控制重點招投標概述招標文件招標控制價的編制工程量清單招投標特點招投標階段工程造價控制的重點招標文件編制工作中應注意的問題重視詢標工作，合理低價中標對投標報價進行清標。一. 招投標概述工程建設項目招標與投標是一種特殊的交易方式和訂立合同的特殊程序。它產生于18世紀末和19世紀初

20、的西方建筑業，隨后迅速擴展到工程建設、物資和設備采購、資源開發、技術交易等領域。目前世界上已有許多國家和地區制定并頒布了有關招標和投標的法律和法規，世界銀行及其他國際金融機構也編制了一系列有關招標和投標的規定與規則，同時形成了許多有關招標和投標的國際慣例。在我國，從20世紀80年代初開始逐步實行招標投標制度，先后在利用國外貸款的建設項目和進口機電設備采購等領域推行。為了進一步規范招標投標活動，全國人大九屆十一次常務委員會于1999年8月30日通過，并規定于2000年1月1日起施行，其后國務院及下屬部委也出臺了一系列有關招標與投標的法規和部分規章。一. 招投標概述為了規范施工招標資格預審文件、招

21、標文件編制活動，促進招標投標活動的公開、公平和公正，國家發展和改革委員會、財政部、建設部、鐵道部、交通部、信息產業部、水利部、民用航空總局、廣播電影電視總局聯合制定了和試行規定及相關附件，自2008年5月1日起施行（國家九部委局2007第56號令）。 1.招投標的特點程序規范在招標投標活動中，從招標、投標、評標、定標到簽訂合同，每個環節都有嚴格的程序、規則。這些程序和規則具有法律約束力，當事人不能隨意改變。在招標投標活動中，招標人必須編制招標文件，投標人據此編制投標文件參加投標，招標人組織評標委員會對投標文件進行評審和比較，從中選出中標人。因此是否編制招標、投標文件，是區別招標于其他采購方式的

22、最重要特征之一。公開性招標投標的基本原則是“公開、公平、公正”，將采購行為置于透明的環境中，防止腐敗行為的發生。招標投標活動的各個環節均體現了這一原則。一次成交，也就是說投標人只能一次報價，不能與招標人討價還價，并以此報價作為簽訂合同的基礎。2. 強制招標范圍大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目2. 強制招標范圍-必須進行招標的規模標準施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；重要材料、設備等貨物的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；勘察、設計、監理等服務的采購，單項合同估

23、算價在50萬元人民幣以上的；單項合同估算價低于以上三項規定的標準，但項目總投資在3000萬元人民幣以上的，省、自治區、直轄市人民政府根據實際情況，可以規定本地區必須進行招標的具體范圍和規模標準，但不得縮小建設工程項目招標范圍和規模標準規定（第3號令）的規定。3. 招標方式公開招標和邀請招標委托代理招標和招標人自行招標 招標人自行辦理招標事宜，應當具備編制招標文件和組織評 標的能力，具體包括：1）具有項目法人資格；2）具備與招標項目規模和復雜程度相適應的工程技術、概預算、財務和工程管理等方面專業技術力量；3）有從事同類工程建設項目招標的經驗；4）設有專門的招標機構或者擁有3名以上專職招標業務人員

24、；5）熟悉和掌握招投標法及有關法規規章。 招標人不具備自行招標條件時，必須委托招標代理機構辦理招標事宜。發改委招標方案核準一、招標方案的內容：建設項目勘察、設計、施工、監理以及重要設備、材料等方面的采購細項，每個采購細項是否招標，擬采用的招標方式（公開招標或邀請招標）和招標組織形式（委托招標或自行招標）。二、申報招標方案應提交的書面材料：（一）項目招標方案核準申請書及申報表；（二）項目單位的營業執照、法人證書或項目法人組建文件（復印件需加蓋公章）；（三）依法必須招標的項目擬不招標的，應當說明不招標的范圍及理由，并提交相關證明材料；發改委招標方案核準三、招標方案核準程序：本市審批（核準）權限內的

25、項目，項目單位可以在申報可行性研究報告或項目申請報告的同時報送材料，也可以單獨申報。四、招標方案核準時限：項目單位單獨申報招標方案的，發展改革部門應當自受理申請之日起20個工作日內完成核準工作。項目單位將招標方案與可行性研究報告或資金申請報告、項目申請報告同時申報的，發展改革部門應當在完成有關項目審批（核準）或初審工作的同時，完成招標方案的核準或初審工作。發改委招標方案核準（四）項目單位申請自行招標的，應當提交有關專業技術力量情況、內設的招標機構或專職招標業務人員的情況、能夠證明具備招標經驗的有關材料；（五）項目單位擬邀請招標的，應當提交其公司章程或股權結構有關證明文件、項目建設資金來源的性質

26、及相關證明材料。依法應當公開招標的項目，還應當說明擬邀請招標的范圍及理由，并提交相關證明材料。 北京市發展和改革委員會京發改2004號 關于改建實驗學校主教學樓項目核準的批復科技園基地開發建設辦公室： 你辦關于建設實驗學校主教學樓項目建議書（代可行性研究報告）立項的請示（基地計字2004 號）收悉。根據市規劃委的規劃意見書（2004規意字號）、建設用地規劃許可證（ 市規地字號）區教委關于北京市實驗學校辦學規模的回復意見、關于北京市實驗學校1號教學樓改建的函(教函字2004 號)等相關文件,經研究,同意你辦所屬北京高科技發展總公司改建實驗學校主教學樓工程,現將有關事項核準批復如下：一、建設地點位

27、于區實驗學校內，其四至為：東至信息公園、南至二街，西至西路、北至三街。用地面積3500平方米，具體用地范圍由市規劃委確定。二、建筑面積為10000平方米，建設內容為教學樓。 三、總投資估算為3000萬元，全部由你辦所屬北京高科技發展總公司籌措 解決。四、本批復附招標核準意見書1份，兩者合為一體，方為有效文件，請嚴格 按照招標核準意見書開展工作。本批復有效期為兩年。請據此辦理有關手續。 二00四年月月 （北京市發展和改革委員會蓋章）主題詞：城鄉建設 項目 批復 抄送：市規劃委、建委、市政管委。市國土資源局、地稅局、財政局、統計局、審計局。自來水集團公司，燃氣集團公司，熱力集團公司，區發改委、建委

28、。 北京市發展和改革委員會辦公室 2004年月月印發 北京市發展和改革委員會招標核準意見書高科技發展有限公司： 你單位2007年8月8日申報的主教學樓工程項目招標基本情況表，經審查，統一按以下核準范圍和組織方式開展招投標活動。招標范圍招標細項名稱招標組織 形式招標方式不采用 招標形式備注1、勘察2、設計全部招標委托招標公開招標3、建筑工程全部招標委托招標公開招標4、安裝工程全部招標委托招標公開招標5、監理 核準低于50萬元6、設備全部招標委托招標公開招標7、重要材料全部招標委托招標公開招標8、其他審批部門核準意見說明： 1.勘察、監理招標單項估算金額較少，根據招投標法有關規定，核 準同意不招標

29、。 2.重要材料采購已含在建筑工程招標中統一進行。 審批部門蓋章2007年8月26日抄送：市規劃委、市建委、本委法規處 遵守事項：本核準書作為可行性研究報告批復的附件，可行性研究報告與本核準意見書一體，方為有效文件。注：1.招標范圍分為全部招標和部分招標 2.招標組織形式分為自行招標和委托招標 3.招標方式分為公開招標和邀請招標4. 招投標程序流程項目審批、招標核準等招標準備（包括決定招標方式、選擇代理機構等）編制資格審查文件、招標文件（包括工程量清單、施工合同、標底）發布資格預審公告或招標公告發售資格預審文件編制、遞交資格預審文件踏勘項目現場、投標預備會，澄清、答疑和補充、修改招標文件編制遞

30、交投標文件開標評標、推薦中標候選人完成評標報告（評標結果公示質疑、投訴處理）確定中標人，發中標通知書（向監督部門報告招投標情況）合同簽訂組織資格評審、確定合格投標人名單，發出投標邀請書發售招標文件二. 招標文件招標文件是指招標人向投標人發出的，旨在向其提供為編寫投標文件所需的資料,并向其通報招投標將依據的規則和程序等項內容的書面文件。招標文件的內容：投標人須知合同條款（包括通用條款和專用條款）技術規范工程量清單投標文件格式（包括工程量清單計價格式、技術標書格式、保函格式等）施工圖紙評定標辦法其他材料造價工程師在招標工作中的作用從項目造價控制的角度對項目招標策劃方案提供專業咨詢建議，包括對招標文

31、件采用的合同類型與計價方式提供咨詢意見；招標文件要進行工程量清單的編制工作，制定合同價款的約定條款，包括計量與價款支付、索賠與現場簽證、價款調整、竣工結算、計價爭議處理等相關商務條款；依據項目需要編制招標控制價或標底；編制投標報價分析報告供招標人和評標專家委員會決策；參加招標人與中標人進行的合同談判。三.招標控制價 (標底)招標控制價 是指招標人根據招標項目的具體情況和招標文件的要求編制的，它是完成招標項目所需的全部費用，是招標人對建設工程的期望價格。1.招標控制價的作用其價格是招標人控制建設工程投資，確定工程合同價格的參考依據。其價格是衡量、評審投標人投標報價是否合理的尺度和重要依據之一。2

32、.招標控制價的編制原則遵循以市場形成價格為主的原則體現客觀、公平、公正的原則必須客觀、完整地反映招標文件的要求 2008清單規范【條文】2.0.20 招標控制價 招標人根據國家或省級、行業建設主管部門頒發的有關計價依據和辦法, 按設計施工圖紙計算的, 對招標工程限定的最高工程造價。 三.招標控制價四.工程量清單招投標特點招標文件內容包括工程量清單招標控制價和投標報價都以實物法編制招標控制價在評標中只起參考作用評標方法采用綜合評分法或經評審的最低價中標法五.招投標階段工程造價控制的重點1.招標人應確定“甲供材”及“甲控材”一覽表，并通過市場 調查詢價指定價格范圍，明確甲供材取費的規定。2.準確編

33、制工程量清單及招標控制價，將工程造價控制在 合理范圍內。3. 工程價款的確定形式與計價方式。 (1).工程款的確定形式主要有：固定合同價、可調合同價、成本加酬金合同價三種； (2).工程造價計價方式主要有：工料單價法-定額計價法；綜合單價法-工程量清單計價法； 4.采取固定總價合同 應在合同價基礎上對設計變更、工程洽商以及工程索賠等 合同約定可以調整的內容進行調整。5.采取固定單價合同 應計算或核定竣工圖或施工圖以內的各個分部分項工程量、 依據合同約定的方式確定分部分項工程項目價格，并對設 計變更、工程洽商、施工措施以及工程索賠等內容進行調 整。 采用固定單價合同的，當實際工程量與按圖示內容計

34、算的 工程量相比超過合同約定的幅度時，發承包雙方有權對綜 合單價按成本加微利的原則進行調整。五.招投標階段工程造價控制的重點6. 采用成本加酬金合同 這種合同形式主要適用于工程內容及其技術規范未確定，投標報價的依據不充分的情況下，發包人因工期要求緊迫，必須盡早完工的工程；或者發包方與承包方之間有高度信任，承包人在某些方面具有獨特的技術、特長和經驗的工程。這種建安施工合同有兩個明顯的缺點：一是合同價格的不確定性高，控制難度大；二是承包人對降低成本不感興趣。 應依據合同約定的方法計算各個分部分項工程以及設計變更、工程洽商、施工措施等內容的工程成本，并計算酬金及有關稅費。 采取預算加簽證形式的，材料

35、設備價格應實行批價制度。7.甲供材的供應數量 應以圖紙所示全部內容計算的工程量加定額材料損耗為準，合理限額 領料。五.招投標階段工程造價控制的重點8.對于工程變更的計價，應按合同報價的原則組價。 北京市關于執行建設工程工程量清單計價規范（GB50500-2008）若干意見的通知 京造定20097號二、漏項及新增項目綜合單價確定的原則 漏項是指在合同承包范圍內的工作內容，且計價規范中有單獨列項的要求，或按計價規范要求應當單獨列項，但工程量清單中沒有單獨列項的項目。 對于漏項及新增項目等需要重新確定的綜合單價（合同中沒有適用或類似的綜合單價），發、承包雙方必須在合同中對以下內容進行約定：消耗量確定

36、的依據；人工、材料、機械單價的確定原則；綜合單價中管理費、利潤、風險費的取費標準等作出明確約定。若合同中未作約定時，漏項或新增項目綜合單價按以下原則確定：1. 消耗量：可依據現行定額相關項目及有關規定的消耗量確定;2. 人工、材料、機械價格：按發、承包雙方確認的市場價格或參照施工期北京工程造價信息中的價格確定;3. 綜合單價中各項取費標準：按相應項目原投標費率確定。五.招投標階段工程造價控制的重點六.招標文件編制工作中應注意的問題招標文件應對以下問題予以明確1） 招標過程中需要另行單獨分包的內容必須符合政府有關工程分包的規定，且必須明確總包人對分包工程需要加以配合、協調的具體范圍和內容，并明確

37、總承包服務費的計算規則；2） 由招標人提供的材料及所做的工作內容必須在招標文件中載明，并將明確的結算規則列入合同主要條款；3） 招標人應合理劃分標段、確定工期，對工程技術上緊密相連、不可分割的單位工程不得劃分標段；4） 招標文件應明確說明招標清單中各項目的價格性質及相關內容，應說明工程遺漏項目的補充原則和方法、工程量調整的原則和計算方法、材料價格調整的原則和方法、工程保險和工程擔保等風險防范的內容、綜合單價調整的原則和計價方法、措施費用調整的原則和范圍、工期變化對綜合單價影響的調整原則等。六.招標文件編制工作中應注意的問題2. 使用工程量清單計價規范招標的工程須采用綜合單價計價。在工程款調整、

38、工程計量和價款支付、索賠與現場簽證、竣工結算以及工程造價爭議處理等按“計價規范”執行。3. 招標控制價應在招標工程要求的施工圖紙、招標文件規定的工程招標范圍的基礎上，根據施工現場踏勘情況、擬定的施工組織設計、詢價、造價管理部門發布的有關計價文件和造價信息等編制招標控制價。所涉及的價格應按當時當地平均價格水平計算；涉及施工方案、計費標準的選用應按符合招標范圍內的施工企業基本水平，不應考慮具體競爭及讓利因素；施工圖中存在的不確定因素，經與招標人協商確定暫列金額。4. 招標文件應明確規定評標時除價格以外的所有評標因素，以及將這些因素量化或據以進行評價的方法。按照工程具體情況和招標人的需求設定評標的主

39、體因素（造價、質量、工期），并按主體因素設定不同的技術標、商務標評分標準。招標文件應明確評標時對于成本價的評定方法、內容及標準，注意商務標與技術標的對立統一，應明確評標過程的詢標事項，規定投標人對詢標過程的補正原則及不予補正時的偏差量化標準。七.重視詢標工作，合理低價中標在開標后，定標之前在建設工程招投標管理部門的監督下，對投標人進行詢標。通過詢標，排除可能存在的非實質性、欺騙性、過分偏激性以及明顯低于成本的不合理報價，避免錯報、漏報，便于招投標雙方對有關問題互相解釋、澄清，為確定合理的合同價打下良好基礎。1.對低于個別成本報價的分析判定除投標報價明顯低于規定或標準的。且在對質疑的回復中不能提

40、供有效證明因而作為廢標處理外，凡遇下列情形之一的，評標委員會亦可認定投標人的投標報價低于其個別成本：1）投標人降低不可競爭費用標準進行競標且拒絕澄清、說明或補正的，或澄清、說明或補正理由不成立的。（不可競爭費用包括建筑工程稅金、法定規費、暫列金額、暫估價及招標文件中明確的由招標人自行采購的材料設備費等）。2）投標人填報的人工工日單價、管理費率（或綜合費率）、利潤率等可競爭費用，報價中出現任何一項報價低于招標文件的規定或當地政府建設工程造價管理部門同期發布的最低控制線標準時，投標人對此沒有提交相關說明資料和相關證明材料的，或提交的相關說明資料和相關證明材料不能說明降價理由或不實的。1.對低于個別

41、成本報價的分析判定3）投標人填報的工程主要材料設備單價低于招標文件中公布的相應材料設備最低控制單價或當地政府建設工程造價管理部門同期發布的相應最低控制線標準時，投標人對此沒有提交相關說明資料和相關證明材料的，或提交的相關說明資料和相關證明材料不能說明降價理由或不實的。4）投標人計取的企業人工、材料、機械消耗量低于招標文件的規定或當地政府建設工程造價管理部門同期發布的定額消耗量最低控制線標準的。5）投標所含利潤不能沖抵報價誤差的。1.對低于個別成本報價的分析判定 以上關于認定投標人投標報價低于其個別 成本情形的條款，應在招標文件中明確列出。 評標辦法也可以事先明確：漏項、缺項及單價明顯偏低的清單

42、項目其報價達到一定的數量或金額時，均按低于個別成本價的規定處理。2.簽訂合同注意事項關于合同文件部分在招投標過程中形成的補遺、修改、書面答疑、詢標紀要、各種協議等均應作為合同文件的組成部分。特別注意對于作為付款和結算依據的工程量價格清單，應當根據評標階段作出的修正稿重新整理、審定。并且應表明，其中哪些將按完成的工程量測算付款，哪些須按總價付款。在編制合同條款時，應注重有關風險和責任的約定，將項目管理融入合同條款中，盡量將風險量化，責任明確，公正地維護雙方的利益。八.工程量清單環境下的清標工作清標工作現狀 清標工作的內容分解清標工作在現階段實際操作中暴露出的問題以及解決方向第四節 施工階段合同價

43、格的確定與控制一. 施工合同的作用二. 合同的簽訂三. 合同控制四. 合同簽訂過程中應注意的問題五. 合同履行過程中應注意的問題一. 施工合同的作用施工合同明確了發包人和承包人的權利和義務首先，施工合同是約束雙方行為的準則。其次，施工合同制約著發包人和承包人的行為，要求雙方嚴格履約。最后，施工合同明確了雙方的權利和義務。施工合同為工程施工、監理及造價咨詢等活動提供依據施工合同為工程造價確定與控制提供依據施工合同是保護發包人和承包人合法權益的依據 首先，體現在施工合同一經訂立，簽約雙方就建立了一種民事法律關系，而這種民事法律關系的履行、變更和終止都受到法律的保障和約束。其次，合同是追究違約責任的

44、依據。最后，體現在糾紛的處理上。二. 合同的簽訂合同文件的訂立必須規范、嚴謹。簽訂合同時應注意：盡量采用示范文本，防止出現顯失公平的條款。加強合同管理意識實施過程中應對合同進行動態管理，甲乙雙方有意向，或合同執行過程中對某些條款產生爭議，可進一步協商，訂立補充協議。合同雙方分擔風險應明確約定特別對采用固定價格合同，工期又較長的工程，必須定量約定風險范圍。三. 合同控制 合同對造價控制有很重要的作用，作為建設單位造價管理人員必須充分理解和熟悉合同條款。 一方面，要利用合同條款隨時解決工程造價方面的紛，全面履約，避免索賠的發生； 另一方面，如果施工單位不履行或不完全履行約定的義務時，也可據此向施工

45、單位提出索賠，以減少自身的損失。四 合同簽訂過程中應注意的問題合同主體應合格 合同內容應公平合法 合同用辭應規范 合同形式應與合同內容相符 重視黑白合同 合理限制三方協議、債權轉讓協議在分包合同中的應用 五.合同履行過程中應注意的問題洽商變更應重視價款請求權 重視經濟索賠的管理 掌握結算的主動權 做好工程資料的管理 提高形成證據的能力 隨著目前建筑市場法律體系的逐步完善、各種合同標準文本的推廣使用，以及參建單位印章管理、合同會簽、合同交底等制度的建立和完善，各方的合同管理工作在預防和減少糾紛產生，降低經營風險和成本、促進企業健康發展上越來越發揮著巨大的作用。只有遵循合同的約定正確履行合同義務、

46、并通過自身合同管理水平的不斷提高，才能實現預期的管理目標。 工程概況： 某工程二期擴建項目，工程擴建內容為：在場地內已建廠房、動力站等建筑物基礎上經改建而成為一組建筑，包括數據中心機房、辦公樓、動力中心、配套附屬用房等，總建筑面積2.4萬m2。主要協議條款： 一工程工期：開工日期為2008年5月8日，竣工日期為2008年9月30日 二工程質量：合格 三工程取費：計價方式為定額計價。由于擴建工程工期要求緊，工程采用費率投標，按本協議第六條第一款規定執行，其中： 合同管理案例（1）1. 總包服務費：甲方分包總價的1.5%2. 工程利潤：4%3. 臨時設施費：1.6%4. 企業管理費：按北京市200

47、1年建設工程取費標準費率下調10%5. 如乙方按期完成本工程（包括甲方確認的順延工期），乙方可按合同總價（扣除甲方設備費）1%計取趕工措施費。四合同價款風險約定 1. 風險包干系數按2%計取。2. 施工過程中經過甲方、設計人和監理人共同簽字確認的設計變更或工程洽商。 若單份洽商中單項變更導致每個單項子目工程造價增減在3000元（含）范圍之外，可以做價款調整；若單份洽商中單項變更導致每個單項子目工程造價增減在3000元（含）范圍之內的，只做技術洽商，不做價款調整。合同管理案例（1）合同管理案例（1）由于工程施工過程中多方面原因，本工程實際竣工時間為2010年4月，在竣工結算時產生了如下爭議：1.

48、協議約定工程工期：開工日期為2008年5月8日，竣工日期暫定為2008年9月30日，如乙方按期完成本工程（包括甲方確認的順延工期），乙方可按合同總價（扣除甲供設備費）1%計取趕工措施費。問題： 施工過程中甲乙雙方對工期延長沒有責任認定，甲方確認的順延工期不明確； 總包工程簽訂的是費率協議，沒有合同總價，1%計取趕工措施費計算基數如何確定？ 2.本工程因增加工程內容、設計變更、工程洽商等原因，工程較簽訂合同當時發生了較大變化，工程基本竣工時間為2010年4月，涉及2008、2009、2010三個年份，其間主材設備市場價格波動也較大。合同中約定：“執行2001年建設工程預算定額及其相關配套取費文件

49、和2008年6月造價信息”。是否總包承包范圍的工程全程均固定執行2008年6月造價信息？ 京造定20084號文：“關于加強建設工程施工合同中人工、材料等市場價格風險防范與控制的指導意見”中規定：鋼材、木材、水泥、預拌混凝土、鋼筋預拌混凝土預制構件、瀝青混凝土、電線、電纜等對工程造價影響較大的主要材料應約定風險范圍；合同管理案例（1） 3.施工單位提出臨時設施費：1.6%不符合北京市住建委對工程造價的有關規定，要求按造價管理處發布的臨時設施費取費進行結算（其中土建2.97%，裝飾按人工費的15%；安裝工程按人工費的18%計取）； 4. 本工程2009年5月進行電纜招標，招標后實際用量超過招標工程

50、量，其中有甲方增加工程、招標時由于乙方提供的工程量少算量、乙方電纜規格統計漏項等原因；又因在采購期電纜市場價格高于招標價格，甲乙雙方約定增加的電纜及工程量價格執行2009年9月北京市造價信息單價,這一項增加工程造價約140萬元；工程量如何確定? 5. 總承包服務費協議中約定：“甲方分包總價的1.5%”,北京市造價管理規定，總承包服務費應按分包專業造價（不含設備）及投標費率結算。 合同管理案例（1） 因合同協議約定不清造成結算的極大爭議，經多次協商，甲乙雙方簽訂了補充協議，約定： 1.基于客觀事實，甲乙雙方同意將原施工協議約定的竣工日期2008年9月30日調整為每個單體建筑實際的竣工日期（即建設

51、工程竣工備案表或者建委（質量監督站）出具的工程竣工說明載明的竣工日期： 2010年4月26日。 針對原施工協議約定的趕工措施費，現明確為工期調整費，計費費率仍按1%計取，取費基數為（2008）號協議中約定的合同暫估價6000萬元。由此乙方不得再就因工期順延導致的管理成本、占用臨時設施、周轉材料及施工機械等成本增加等問題向甲方提出任何形式的索賠。 合同管理案例（1） 2.鑒于本工程實際的施工工期與原合同約定存在較大差異，本著實事求是、風險共擔的原則，參照“京造定20084號文”的精神，甲乙雙方同意將本工程的土建工程價格執行2008年6月造價信息，安裝工程價格執行2008年10月至2009年9月期

52、間造價信息的平均價格。 3.針對原施工協議“臨時設施費”的計取約定未分專業，屬約定不清，并按北京市有關規定，此項費用基本劃歸于安全文明施工費的范疇，屬于不可競爭費用。結合本工程實際情況，進一步明確為臨時設施費按照國家有關規定計取。合同管理案例（1） 2.鑒于本工程實際的施工周期與原合同約定存在較大差異，本著實事求是、風險共擔的原則，參照“京造定20084號文”的精神，甲乙雙方同意將本工程的土建工程價格執行2008年6月造價信息，安裝工程價格執行2008年10月至2009年9月期間造價信息的平均價格。 3.針對原施工協議“臨時設施費”的計取約定未分專業，屬約定不清，并按北京市有關規定，此項費用基

53、本劃歸于安全文明施工費的范疇，屬于不可競爭費用。結合本工程實際情況，進一步明確為臨時設施費按照國家有關規定計取。合同管理案例（1） 4.電纜增加工程量問題比較復雜，還需要咨詢公司更深入的測算，由于實際用量超過招標工程量的原因很多，其中有甲方增加工程、乙方招標工程量計算少量、乙方電纜規格統計漏項等原因。甲乙雙方風險和責任分清，屬于工程變更增加的，甲方承擔（執行采購期2009年9月信息價），屬于乙方錯誤遺漏的，乙方承擔（即執行招標價格，招標價沒有的參考招標期的信息價）。 5.針對原施工協議約定總承包服務費，總包單位按“甲方分包總價的1.5%”中所指的甲方分包總價，依據國家有關規定，現明確為不包含設

54、備費的甲方分包合同總價。甲乙雙方按照以上明確后的概念執行原施工協議的此條款，對總包服務費進行結算。（依據京造定20053號文，京造定20097號文）合同管理案例（1）合同法司法解釋 第二十六條合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 合同管理案例（1）第五節 建設工程款結算工程價款結算的定義以及應用工程價款結算的依據工程預付款的結算工程進度款的結算與支付竣工結算一.工程價款結

55、算的定義及應用建設工程價款結算是指對建設工程的發承包合同價款進行約定和依據合同約定進行工程預付款、工程進度款、工程竣工價款結算的活動。（財建2004369號）工程價款結算是工程項目承包中一項十分重要的工作，主要表現在：工程價款結算是反映工程進度的主要指標工程價款結算是加速資金周轉的重要環節工程價款結算是考核經濟效益的重要指標二. 工程價款結算的依據根據建設工程價款結算暫行辦法，工程價款結算應按合同約定辦理，合同未作約定和約定不明的，發、承包雙方依照有關規定執行發包人、承包人在簽訂合同時，應對涉及工程價款結算的事項進行約定三. 工程預付款的結算包工包料工程預付款按合同約定撥付。在具備施工條件的前

56、提下，發包人應在雙方簽訂合同后的一個月內或不遲于約定的開工日期前7天內預付工程款。預付工程款必須在合同中約定抵扣方式，并在工程進度款中進行抵扣。凡是沒有簽訂合同或不具備施工條件的工程，發包人不得預付工程款，不得以預付款為名轉移資金。四. 工程進度款的結算與支付結算方式：按月結算與支付（固定周期支付）。分段結算與支付（按里程碑支付，相鄰付款不宜超過45天）。工程量的計算承包人應當按照合同約定的方法和時間，向發包人提交已完工程量的報告。發包人收到承包人報告后14天內核實已完工程量。對承包人超出設計圖紙（設計變更除外）范圍和因承包人原因造成返工的工程量發包人不予計量。四. 工程進度款的結算與支付工程

57、進度款的支付根據確定的工程量計量結果，承包人向發包人提出支付工程進度款申請。發包人超過約定的支付時間不支付工程進度款，承包人應及時向發包人發出要求付款的通知。發包人不按合同約定支付工程進度款，雙方又未達成延期付款協議，導致施工無法進行，承包人可停止施工，由發包人承擔違約責任。質量保證金 建設工程質量保證金，是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。五. 竣工結算竣工結算 承包人按照合同約定的內容完成全部工作，經發包人或有關機構驗收合格，承、發包雙方約定的合同價款和價款調整內容以及索賠事項，最終計算和確定實際

58、工程造價的文件.竣工決算 在建設項目全部建成后，由建設單位以實物數量和貨幣指標為計量單位，編制綜合反映建設項目從籌建到竣工投產為止的全部建設費用、建設成果和財務狀況的總結性文件。五. 竣工結算工程竣工驗收報告經發包人認可后，承包人應向發包人遞交竣工結算文件，該必要條件的成就應注意以下兩個方面的問題： （1）應迅速遞交，因為遞交時間不僅是約定期限的起始點，而 且在大多數施工合同中雙方約定工程價款應付時間為工程 竣工決算成就時。此時，遞交時間就決定了工程價款預期 支付時間。 （2）承包人遞交結算文件應當是書面的。同時，不僅要注意“送” 的證據，更要留意“達”的證據。如果承包人只有已向發包 人遞交了

59、結算文件的證據，而沒有發包人已收到結算文件 的證據，則可以不以承包人所提交的結算文件作為要求付 款的依據。 單位工程竣工結算單位工程是指具有獨立設計文件，可以獨立組織施工，但完成后不能獨立發揮效益的工程。它是單項工程的組成部分。單項工程竣工結算單項工程是指獨立設計文件，可以獨立施工，建成后能夠獨立發揮生產能力或效益的工程。建設項目竣工總結算建設項目是指一個總的設計意圖，由一個或幾個單項工程所組成，經濟上實行統一核算，行政上實行統一管理的建設單位。 1.竣工結算方式工程結算應經發包人或有關單位驗收合格且點交后方可進行。應以發承包合同為基礎，按合同約定的工程價款調整方式對原合同價款進行調整。應核查

60、設計變更、工程洽商等工程資料的合法性、有效性、真實性和完整性。對有疑義的工程實體項目，應視現場條件和實際需要核查隱蔽工程。工程結算應撰寫編制說明。實行專業分包結算的工程，應將各專業分包結算匯總在相應的單位工程或單項工程結算內，并撰寫編制說明。工程結算編制應采用書面形式，有電子文本要求的應一并報送與書面形式一致的電子版本。2. 工程竣工結算編制3. 工程竣工結算審查期限序號工程竣工結算書金額核對時間1500萬元以下從接到竣工結算書之日起20天2500萬2000萬元從接到竣工結算書之日起30天32000萬5000萬元從接到竣工結算書之日起45天45000萬元以上從接到竣工結算書之日起60天有合同約