1、房地產估價程序與估價報告項目八：房地產估價程序與估價報告【知識目標】（1）熟悉房地產估價的基本程序及其基本工作（2）熟悉房地產估價報告的內容，掌握估價報告的寫作規范【能力目標】（1）會擬定估價作業方案（2）能實地查勘估價對象和選定估價方法（3）能撰寫一份完整、規范的房地產估價報告項目八：房地產估價程序與估價報告【項目概述】若有客戶委托估價公司對他的一宗房地產進行估價，作為該估價項目的負責人，你如何著手并完成該項估價業務呢？本項目首先介紹房地產估價程序的含義、作用及具體程序內容，其中對受理估價委托、擬定估價作業方案、搜集估價所需資料、實地查勘估價對象、確定估價結果、撰寫估價報告等工作進行詳細介紹

2、。然后單獨介紹房地產估價報告的含義、要求、內容等。項目八：房地產估價程序與估價報告【情境案例】2012年6月15日，甲公司因需向商業銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價有限公司評估位于某市路的大酒店的價值。據甲公司提供的資料顯示，該大酒店共五層，建筑面積1500平方米；大酒店所在建設用地使用權通過出讓取得，使用權限為40年，期限從2001年1月15日起。乙房地產估價有限公司承接該估價項目后，成立由一名房地產估價師任組長的評估項目組，具體負責和完成該項房地產評估業務。項目組經過為期10天的市場調查、實地查勘和估價測算，于2012年6月25日完成并提交了估價報告。課題一 房地產估價程序一、房地產估價

3、程序的含義與作用（一）房地產估價程序的含義房地產估價程序是指保質、按時完成一個房地產估價項目需要做的各項工作及其進行的先后次序，是完成房地產估價項目的作業流程。房地產估價程序完整反映房地產估價項目工作的全過程和各項具體工作之間的內在聯系。房地產估價的基本程序是：獲取估價業務受理估價委托制定估價作業方案收集估價所需資料實地查勘估價對象求取估價對象價值撰寫估價報告審核估價報告交付估價報告估價資料歸檔。課題一 房地產估價程序（二）房地產估價程序的作用按照科學、嚴謹、完整的估價程序開展估價工作，可以使房地產估價工作具有計劃性和規范化、精細化，從而保障估價工作質量，提高估價工作效率。履行必要的估價程序是

4、完成估價項目的基本要求，也是估價機構和估價師防范估價風險、有效保護自身合法權益的重要手段。估價程序的4個作用：規范估價行為；保證估價質量；提高估價效率；防范估價風險。課題一 房地產估價程序二、房地產估價程序的具體內容（一）獲取估價業務1估價業務來源渠道（1）主動爭取（2）接受委托2不應承接估價業務的幾種情形（）超出了本機構的業務范圍。（）與自己有利害關系或利益沖突。（）自己的專業能力難以勝任。 （）估價業務有較大風險。課題一 房地產估價程序（二）受理估價委托1受理估價委托的基本內容和步驟估價需求者愿意將估價業務交給估價機構，估價機構認為該估價業務不屬于不應承接的情形并愿意承接時，估價師在深入了

5、解估價需求者真實估價需要和指定估價房地產的基礎上，明確估價目的、估價時點、估價對象和價值類型等估價基本事項及估價報告交付期限等其他事項，然后為估價需求者起草好估價委托書，準備好估價委托合同，經協商議定后，由需求者出具估價委托書，估價機構與估價需求者簽訂估價委托合同。 受理估價委托的一般步驟：明確估價基本事項和其他事項；起草估價委托書和估價委托合同；接受理估價委托書及簽訂估價委托合同。下面重點介紹明確估價基本事項和估價委托書、估價委托合同。課題一 房地產估價程序2明確估價基本事項房地產估價必須弄清楚特定目的、特定房地產、特定時間和特定價值，即要明確估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。這四者通

6、常稱為估價基本事項，把弄清它們稱為明確估價基本事項。其中首先應明確估價目的，因為它是估價基本事項的龍頭。課題一 房地產估價程序（1）明確估價目的。通過詢問委托人拿未來完成的估價報告或估價結果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰認可來明確估價目的。估價目的的表述應符合有關規定，應清晰、具體和對應相應的經濟行為、行政行為或司法行為等。房地產抵押估價目： “為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值”。房屋征收估價目的：“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”；產權調換房屋價值評估的估價目：“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價

7、值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。 課題一 房地產估價程序（2）明確估價時點。明確將要評估的價值是在何時的價值。估價時點不明確，后續的估價工作將難以開展，因為同一房地產在不同的時間會有不同的價值。估價時點本質上是由估價目的決定的。實際估價中，估價時點應是估價師根據估價目的并經委托人認可后確定的。估價時點一般應采用公歷表示，精確到日。估價時點為現在的，一般以估價作業日期內或者估價師實地查勘估價對象期間的某個日期（如實地查勘完成之日）為估價時點，一般不得早于估價委托合同簽訂日期，不得晚于估價報告出具日期；估價時點為過去的，確定的估價時點應早于估價委托合同簽訂日期

8、；估價時點為未來的，確定的估價時點應晚于估價報告出具日期。 課題一 房地產估價程序（3）明確估價對象。在委托人指定的基礎上，估價師根據已明確的估價目的和估價時點，依據有關法律、法規、規章和政策并經委托人認可后確定的。 首先，要清楚哪些房地產可以作為估價對象，哪些不能作為估價對象。其次，要界定估價對象的范圍。第三，要進一步明確估價對象狀況，包括實物狀況、權益狀況和區位狀況。還應當要求委托人如實提供反映該估價對象狀況的資料，如坐落、四至、面積、用途、權屬、房屋竣工日期等。 課題一 房地產估價程序（4）明確價值類型。確定將要評估的價值具體是哪種價值，包括價值的名稱、定義或內涵。價值類型本質上是由估價

9、目的決定的。多數估價項目是評估市場價值，但在某些情況下，需要評估的可能是投資價值、謹慎價值、快速變現價值、殘余價值等。房屋征收估價評估的應是市場價值；人民法院拍賣房地產估價評估的也應是市場價值；房地產抵押估價評估的應是謹慎價值（遵循謹慎原則評估市場價值）；為房地產企業取得待開發房地產服務的估價，評估的一般是投資價值。 課題一 房地產估價程序3估價委托書和估價委托合同（1）估價委托書。估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具估價委托書。實際工作中通常是估價師在與委托人溝通的基礎上，為委托人起草好或者指導委托人填寫估價機構事先制作的估價委托書文本，由委托人簽字蓋章后再向估價機構出具。估價委托書應

10、載明委托人的名稱或者姓名、受托估價機構的名稱、估價目的、估價對象、估價要求以及委托日期等內容。 課題一 房地產估價程序（2）估價委托合同。估價機構應與委托人簽訂書面房地產估價委托合同。估價委托合同是估價機構和委托人之間就估價有關事宜的相互約定，其作用是：建立受法律保護的委托與受托關系；明確雙方的權利和義務；載明估價的有關事項。 估價委托合同的內容包括：委托人、估價機構的名稱（或者姓名）和住所。負責本估價項目的估價師姓名和注冊號。本項目的估價基本事項，包括估價目的、估價對象、估價時點和價值類型。委托人應提供的估價所需資料。估價過程中雙方的權利和義務。估價費用及收取方式；估價報告及其交付。違約責任

11、；解決爭議的方法；其他需要約定的事項。 課題一 房地產估價程序（三）制訂估價作業方案在明確估價基本事項和簽訂估價委托合同的基礎上，應對估價項目進行分析，制定估價作業方案。方案的核心是解決將要做什么、什么時候做、由誰來做以及如何去做，是關于保質、按時完成估價項目的行動計劃。1擬采用的估價方法和估價技術路線明確了估價基本事項，就可以初步選用估價方法和估價技術路線。 估價技術路線是評估估價對象價值應遵循的基本途徑，是指導整個估價過程的技術思路。在選用估價方法上，應根據估價對象和估價目的，對市場比較法、收益法、成本法和假設開發法等估價方法進行適用性分析。 課題一 房地產估價程序2擬收集的估價資料及其來

12、源渠道3預計需要的時間、人力和經費任何一個項目的實施都要動用必要的人力、物力和財力，屬于專業服務活動的房地產估價，主要是動用人力。針對一個具體的估價項目，在估價對象、估價目的等已明確，并初步選擇了擬采用估價方法的情況下，可以確定選派哪些估價師參加估價更合適。 4估價作業步驟和時間進度安排課題一 房地產估價程序（四）收集估價所需資料包括下列4類：反映估價對象狀況的資料；估價對象及類似房地產的交易、收益、開發建設成本等資料；對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；對房地產價格有普遍影響的資料。估價資料的收集與整理是一項長期持續的工作。平時搜集和積累；在受托估價時，有針對性地搜集估價所需要的資料

13、；實地查勘估價對象時，應進一步搜集。 課題一 房地產估價程序應收集哪些資料，主要取決于擬采用的估價方法。市場比較法主要是搜集交易實例資料；收益法主要是搜集收益實例資料；成本法和假設開發法，主要是收集開發建設成本實例資料。具體應收集的內容，要根據估價方法測算所需要的數據進行。例如，對出租寫字樓擬采用收益法估價，則需要搜集租金水平、出租率或空置率、運營費用等資料；對房地產開發用地擬選用假設開發法評估，需要搜集開發成本、與未來開發完成后的房地產相似房地產過去和現在的市場價格及其未來變動趨勢等方面的資料。在收集房地產交易、收益、開發成本等資料時，應考察這些資料是否受到不正常或人為因素的影響及其可否修正

14、。 課題一 房地產估價程序收集估價資料的渠道有：要求委托人提供；在實地查勘估價對象時收集；詢問有關當事人和知情人；查閱估價機構自己的資料庫；到有關政府部門和專業機構、單位查閱；查閱有關報刊、網站等媒體。注意：雖然要求委托人如實提供其知悉的估價對象資料，保證其所提供資料的合法、真實、準確和完整，但估價師應對其提供的資料進行審慎檢查，必要時還應當對委托人提供的資料以及自己所搜集的資料進行核實，并應及時對這些資料進行整理、分類，以便于查閱和分析。課題一 房地產估價程序（五）實地查勘估價對象1實地查勘的重要性實地查勘是指估價師親自到估價對象現場，檢查、觀察估價對象的狀況。實地查勘是房地產估價不可省略的

15、工作步驟。房地產不可移動性和獨一無二性的特征，決定了房地產的價值與其實物狀況和區位狀況密切相關，任何房地產估價項目，估價師必須對估價對象進行實地查勘。重要性：有利于估價師加深對估價對象的認知，形成一個直觀、具體的印象，獲得文字、圖紙、照片等資料無法或難以表述的細節；通過實地查勘，與被查勘房地產有關的人員和四鄰交流，證實估價對象及其權屬證書的真實性與合法性，發現和識別可能出現的偽造房地產權屬證書或虛構估價對象等現象。 課題一 房地產估價程序2實地查勘的工作內容內容包括：感受估價對象的區位優劣。位置、交通、環境景觀、外部配套設施情況。核對之前收集的估價對象坐落、四至、面積、用途等情況。觀察估價對象

16、的外觀、內部狀況，如土地形狀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、維護養護等。拍攝反映估價對象內外部狀況及其周圍環境和景觀或臨路（街）狀況的影像資料。調查了解估價對象的歷史使用狀況、周邊乃至當地同類房地產的市場行情。補充收集估價所需的其他資料 課題一 房地產估價程序3實地查勘程序和要求實地查勘時，一般需要委托人和被查勘房地產業主等當事人陪同，估價師要認真聽取他們關于估價對象的情況介紹，詳細詢問估價需要搞清楚的問題，并將有關情況和數據認真記錄下來，形成“實地查勘記錄”。強制拍賣房地產估價、房屋征收估價等進行實地查勘時，一是要求委托人與被查勘房地產業主事先溝通好；二是自己向被查勘房地產業主說明來意和相關

17、情況，爭取其理解與配合。課題一 房地產估價程序為避免實地查勘時出現遺漏，也為了提高工作效率，應制作“實地查勘記錄表”，實地查勘時再按該表進行調查和填寫查勘結果。執行實地查勘的估價師可以用照片等方式證明自己進行了實地查勘，并應在“實地查勘記錄”上簽字。應盡量要求委托人和被查勘房地產的業主等當事人在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。其中，房屋征收估價應由房屋征收部門、被征收人和實地查勘的估價師在實地查勘記錄上簽字或蓋章確認。如果被征收人拒絕簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產估價機構和無利害關系的第三人見證，有關情況應在估價報告中說明。 課題一 房地產估價程序（六）求取并確定估價對象價值1分析估價對

18、象價值通過實地查勘等工作，調查了估價對象房地產狀況以及類似房地產的市場狀況之后，應當針對性地描述和分析影響估價對象房地產價值的自身因素和外部因素，特別是其中的不利因素，包括描述和分析估價對象房地產的歷史背景、周圍環境和景觀以及類似房地產過去、現在的供應量、需求量、市場價格和未來發展總體趨勢。在分析估價對象價值時，要形成“市場背景分析”、“估價對象最高最佳使用分析”、抵押估價的“估價對象變現能力分析”及“有關風險提示”等分析結論。課題一 房地產估價程序2測算估價對象價值在前面根據估價對象初步選擇了估價方法的基礎上，再根據所搜集資料的數量和質量情況，正式確定所要采用的估價方法。選定估價方法之后就是

19、具體測算。總體要求是：估價方法選用恰當、估價基礎數據和技術參數選取準確且有充分的依據或理由，計算公式和計算過程正確無誤。 課題一 房地產估價程序3判斷估價對象價值應在對各種估價方法的測算結果進行比較、檢查和分析的基礎上，判斷估價對象的價值。（1）對各種估價方法的測算結果進行檢查校核。測算過程是否有誤；基礎數據是否準確；參數選取是否合理；公式選用是否恰當；不同估價方法的估價對象范圍是否一致；所選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；是否遵循了應遵循的估價原則；房地產市場是否處于特殊狀態。 課題一 房地產估價程序（2）將各種估價方法的測算結果綜合為一個結果。在確認各種估價方法的測算結果無誤且相互

20、之間的差異不很大的情況下，應選用簡單算術平均數、加權算術平均數等數學方法將它們綜合為一個結果，并在估價報告中簡要說明選用該數學方法的理由。當選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確的估價方法的測算結果賦予較大的權重；反之，賦予較小的權重。（3）確定最終估價結果。綜合出一個結果后，還應考慮一些不可量化的價值影響因素，同時可聽取有關專家的意見，對該結果進行適當的調整、或取整、或認定該結果，從而確定最終估價結果。當有調整時，應在估價報告中充分說明調整的理由。課題一 房地產估價程序（七）撰寫估價報告確定了估價對象的價值之后，應撰寫估價報告。（詳見本課題第二節“房地產估價報告”）

21、（八）審核估價報告審核估價報告，是保證估價質量、防范估價風險的最后一道防線。建立和完善估價報告內部審核制度。審核人員對撰寫完成尚未出具的估價報告，從形式到內容進行全面、認真、細致的審核，檢查估價結果是否合理，提出審核意見。審核結論可為下列之一：可以出具；適當修改后出具；應重新撰寫；應重新估價。 課題一 房地產估價程序（九）交付估價報告估價報告經內部審核合格后，負責該估價項目的注冊房地產估價師（至少兩名）在注冊房地產估價師聲明上簽字，估價機構在致估價委托人函上蓋章，估價機構法定代表人或執行合伙人在致估價委托人函上蓋章或簽字，并注明致函日期。按照有關規定或者與委托人約定的方式，及時將估價報告交給委

22、托人。交付估價報告時，由委托人或其指定的接收人在估價報告交接單上簽收（簽字并填寫收到日期，此即估價報告交付日期）。估價師可主動就估價報告的使用建議作口頭說明。課題一 房地產估價程序（十）估價資料歸檔估價機構應當建立估價檔案管理制度，保證估價資料妥善保管、有序存放，方便查閱，嚴防毀損、散失和泄密。歸檔的估價資料應當全面、完整，一般包括：估價報告；估價委托書；估價委托合同；估價項目來源和接洽情況記錄；實地查勘記錄；估價報告內部審核記錄；估價中的主要不同意見和估價報告重大修改意見記錄；估價報告交接單；估價機構和估價師認為有必要保存的其他資料。課題二 房地產估價報告一、估價報告的含義和形式估價報告是估

23、價機構和估價師的“產品”，是估價機構履行估價委托合同，給予委托人關于估價對象價值及相關問題的正式答復，是關于估價對象價值及相關問題的專業意見，是記述估價過程、反映估價成果的文件，也是關于估價對象價值及相關問題的研究報告。估價報告一般采用書面報告形式。書面報告按照格式，分為敘述式報告和表格式報告。 課題二 房地產估價報告二、估價報告的質量估價報告質量包括內在質量和外在質量兩個方面。內在質量包括估價程序的完整性和合法性，估價結果的合理性和準確性，估價方法選用的正確性和全面性，估價基礎數據的正確性，估價參數選取的合理性和準確性等。外在質量包括文字表述水平、文本格式及印刷質量等。兩者都很重要，不可偏廢

24、。課題二 房地產估價報告三、估價報告的組成和內容一份完整的估價報告，通常由以下8部分組成：封面；目錄；致估價委托人函；注冊房地產估價師聲明；估價假設和限制條件；估價結果報告；估價技術報告；附件。（一）封面（或者扉頁）(1)估價報告名稱。(2)估價項目名稱。 (3)委托人。 (4)估價機構。(5)估價師姓名。(6)估價作業日期。(7)估價報告編號。（二）目錄課題二 房地產估價報告（三）致估價委托人函致委托人函是估價機構正式地向估價委托人報告估價報告結果、呈送估價報告的信件。 (1)致函對象。指委托人的名稱或者姓名。(2)致函正文。說明估價機構接受委托人委托，根據什么估價目的，遵循公認的估價原則，

25、按照嚴謹的估價程序，依據有關法規、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的估價方法，對什么估價對象在何時（估價時點）的何種價值（價值類型）進行了專業分析、測算和判斷，估價結果是多少。 (3)致函落款。估價機構的全稱，應加蓋估價機構公章，并由法定代表人或執行合伙人簽名或蓋章。(4)致函日期。指致函時的年、月、日，該致函日期即估價報告出具日期。課題二 房地產估價報告（四）注冊房地產估價師聲明是注冊房地產估價師對估價報告沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏，估價的獨立、客觀、公正和專業性，以及估價結果合理、可信等的宣誓或者說明。所有參加估價項目的注冊房地產估價師都應當在該聲明上簽字。該聲明對簽名的注冊房

26、地產估價師也是一種警示。課題二 房地產估價報告（五）估價假設和限制條件估價假設和限制條件是對估價所必要、但尚不能肯定、又必須予以明確的前提條件所做的合理假定，以及對由估價目的決定的估價設定的估價對象狀況與估價對象實際狀況不同之處等所作的說明。包括：對估價所依據的委托人提供的資料的合法性、真實性、準確性和完整性的假定。對估價對象的假定。對評估的價值前提的說明。對估價方法使用前提的說明。（參考本課題之四、房地產估價實例）課題二 房地產估價報告（六）估價結果報告 1. 估價委托人，包括名稱或者姓名。 2. 估價機構，包括名稱、法定代表人或執行合伙人姓名、住所、資質等級和資質證書編號。 3. 估價目的。 4. 估價對象，包括名稱、坐落、范圍、規模、用途、權屬等基本情況。 5. 估價時點。包括評估的價值對應的日期及確定的簡要理由。 6. 價值類型，包括評估的價值的名稱、定義或內涵。課題二 房地產估價報告 7. 估價原則。市場價值評估應有最高最佳利用原則，房地產抵押估價應有謹慎原則。 8. 估價依據。如房地產抵押估價應有房地產抵押估價指導意見，房屋征收估價應有國有土地上房屋征收評估辦法。 9. 估價方法，包括采用的估價方法的名稱和簡要定義。 10