1、桂林市七星花園小區物業管理服務合同第一章 總則第一條 本合同當事人委托方名稱：桂林市七星花園小區業主委員會（以下簡稱甲方）受委托方名稱：桂林市桂安物業服務有限責任公司（以下簡稱乙方）為維護廣大業主的合法權益，甲乙雙方根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將七星花園小區委托乙方實行物業管理服務，訂立本合同。物業基本情況物業名稱：桂林市七星花園小區物業類型：商住樓物業座落：桂林市高新區穿山東路1號，東至桂林市中級人民法院，南至毅峰路，西至穿山東路，北至七星大酒店宿舍路?？傉嫉孛娣e：125500平方米總建筑面積：376577平方米 其 中：住宅面積： 368168平方米；商業用房：

2、 8409平方米；綠地面積： 70000平方米道路面積： 12955平方米 ；俱 樂 部： 1044平方米；菜 市 場： 3200平方米露天停車場： 920平方米 ；地下停車場： 21806平方米 物業管理用房、業主委員會辦公用房下一步雙方另行協商 。 物業管理服務內容 建立物業管理服務的各項規章制度；制定物業管理服務工作實施方案并組織落實；負責與物業相關的工程圖紙、竣工驗收資料、住戶檔案資料等的管理。 房屋建筑共用部位的日常維修、養護和管理，包括：房屋的承重結構（住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等）、外墻面、大堂、公共門廳、走廊、過道、樓梯間、公共庭院等。 共用設施設備的日常維護、運行和管理

3、。包括：供電供水單位一戶一表認可前的自來水分戶水表以外、自來水公司計費總表以內的上水管道及樓內下水管及通向污水井的水管道、雨落管等。共用照明燈具、電梯系統、消防系統、保安系統、變配電系統、供水系統、泵房、避雷裝置等（如開發商主張產權則另行協議）。 附屬配套設施、建筑物、構筑物的維修、養護和管理。包括：道路、化糞池、物業管理區域內的物業管理用房、市政排水設施、停車場、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。 規劃紅線以內的公共用地、公共設施、道路、魚池、花木、建筑小品、健身器材等的維護與管理。 公共區域的環境衛生保潔服務。包括：小區共用設施設備、樓宇共用部位保潔（含樓道、走道、門廳、屋頂、天臺等部位的定

4、時清掃，內墻壁的除塵、公共門窗的擦洗、綠地、園林、路面的清掃等），垃圾的收集、清運及滅害投藥等。 公共區域保安服務。包括：公共秩序維護、門崗服務、安全監控、巡視檢查、消防等，不承擔業主人身財產保管、保險責任，但如出現問題，由司法部門做出鑒定的，物業公司應承擔相應的責任。 小區內車輛管理、交通服務。包括物業公共區域內機動車輛、非機動車輛的管理，具體辦法見附件四。第十一條 房屋裝飾裝修監督、管理、服務。第十二條 其它委托事項如組織開展社區文化娛樂活動。第十三條 以上內容中開發商主張其產權所有，又不交物業管理費的，暫時不列入責任范圍之中。第三章 物業管理服務質量要求（見附件一）第十四條 服務質量保證

5、金乙方為保證對小區提供的服務質量符合要求，應向甲方交納服務質量保證金伍萬元，但考慮到小區目前存在的不確定因素居多，待小區管理啟穩后服務質量保證金問題另行約定。 物業管理服務費用標準第十五條 物業管理服務的責任及服務費的收支管理：一、現行的物業管理服務費的收取標準暫時不變，由乙方向業主或物業使用人代收取。（收費收據使用甲方提供票據）。二、所有有償服務費用按政府有關規定收取后交甲方管理。三、在未征得甲方同意的情況下，任何人不得隨意改變小區現狀或利用小區共用部位、共用設施設備進行商業盈利活動。四、甲方所有收入費用必須首先保證乙方在每個月10前能發放上月物業管理人員工資和給物業公司的報酬（見附件二），

6、乙方依照工作需要前期進場人員的工資以雙方約定的協議實施。五、乙方應及時將小區維護情況告知甲方并提出意見和預算，甲方在接到告知后，應在兩天內把決定告知乙方。六、臨時問題乙方有權先處理后報告，但須在第一時間告知甲方。七、甲方應保證乙方辦公流動資金伍仟元的預留。八、甲方每月10號前在核對乙方實際工作人員的情況下應付給乙方辦公人員工資8萬元及管理酬金1萬元整。九、其它有償服務的收入按比例分成：凡利用小區共用部位進行經營所得的費用除去成本后，按甲方50%、乙方50%的比例分成（上述約定不包括路面停車占道費用收益及公共設施設備租賃收益）；路面停車占道費用收益分配方案為總收益的60%歸全體業主，40%歸物業

7、管理公司用于管理成本及獎勵；因為路面停車占道管理引起的相關責任由乙方負責協調及處理。甲方不承擔相關管理責任。公共設施設備租賃收益另行約定。十、物業管理公司的所有工作人員的服裝問題由乙方負責。十一、物業管理用房及所有辦公用品、工具、設備由甲方負責。第十六條 乙方物業管理服務費用的構成包括：一、物業服務人員的工資（含養老保險、失業保險等按規定提取的費用）。二、物業管理酬金（含稅）。第十七條 物業管理服務費的收取一、乙方組織人員向業主及物業使用人收取。二、物業管理服務費用收取標準由業主委員會組織召開業主代表大會制定或調整。三、業主和物業使用人逾期不交納物業管理費的，經協商不能達成協議，乙方有權在法律

8、條件許可的范圍內采取催繳行為。拖欠物業管理費超過3個月的，按拖欠費用總額1/天的比例收取滯納金。預交三個月的，按應交服務費金額的99%收取；預交半年的，按98%收?。活A交全年的，按96%收取。 雙方的權利及義務第十八條 甲方的權利及義務一、審定乙方制定的物業管理服務工作實施方案，檢查監督乙方物業管理服務的落實情況，并就物業管理的有關問題提交意見、建議和要求，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同。二、監督“業主管理規約”的實施。三、有權根據房屋建筑共用部位及場所、共用設備設施的狀況，建議乙方及時修繕。四、監督物業管理費及其他費用的收取情況，要求乙方按約定報送支出計劃，并根據財務情況調整收入

9、及支出費用，確保物業管理服務工作的順利開展。五、當業主或物業使用人不按管理規定交納物業管理服務費時，有義務協助乙方督促其限期交納。六、甲方應在合同生效之日起三個月內向乙方移交七星花園小區的物業和物業管理權，并向乙方移交下列資料：1、竣工總平面圖，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；2、設施設備的安裝、使用和維護養護技術資料；3、各項專業部門驗收資料；4、物業質量保修文件和物業使用說明文件；5、房屋及配套設施的產權歸屬清單（包括業主姓名、聯系方式等）；6、物業管理所必須的資料。7、與開發商溝通協調，處理本合同生效前的各項遺留問題，為乙方提供能夠有效實施物業管理服

10、務的必要條件。8、協助乙方做好物業管理區域內的物業管理服務工作。9、此項如因外界原因不能履行時，暫緩執行。第十九條 乙方的權利、義務一、根據有關法律、法規及本合同的約定，在本物業區域內提供物業管理服務。二、依照法規、規章及本合同約定向業主和物業使用人收取物業管理服務費用。三、有權要求甲方業主及物業使用人配合乙方的管理服務。四、對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，有權提請有關部門處理。五、維護物業管理區域內的公共安全、環境衛生和秩序，對業主和使用人違反業主公約的行為，有權根據情節輕重，采取相應的管理措施，如勸阻、制止直至訴諸法律。六、有權根據本公司管理七星花園小區的實際需要，并征得甲方同意后

11、選聘專業公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將物業的整體管理委托第三方。七、編制房屋、設備設施及附屬建筑物、綠化等的年度維修養護計劃，提請甲方審定后組織實施。八、向業主和物業使用人告知物業的有關使用規定。九、定期會同甲方進行物業管理服務滿意率調查。十、聽取物業產權人、使用人的意見和建議，接受甲方產權人、政府有關行政主管部門的監督指導。十一、業主拖欠物業管理服務費時，要通過正常渠道解決。十二、加強公共設施、健身器材的維護，有意外事故發生時依法解決。十三、任何人不得隨意改變小區現狀，如因需要對某個部位進行改造，應先告知甲方并征得同意后方可動工。十四、小區內如有重大事件發生時，應在第一時間通知業主委

12、員會。十五、因甲方原因造成不能正常履行合同時，乙方不承擔相應責任。其他事項第二十條 本合同期滿，甲方決定不再委托乙方管理物業的，應提前三個月書面通知乙方乙方決定不再接受甲方委托的，也應提前三個月通知甲方。第二十一條 合同期滿后，甲方重新選聘物業管理企業，乙方應在合同期滿終止之日起十日內撤出本物業，移交物業管理用房以及與本物業相關的全部物業管理檔案資料及用物業費用購買的固定資產。第二十二條 本合同終止后，甲、乙雙方應做好債權、債務的清理工作，包括物業管理費的清算，對外簽署的各項協議等，乙方應協助甲方做好物業管理服務的移交和善后工作。第二十三條 在實際工作中出現的問題，甲乙雙方應充分協商，達成協議

13、，協議作為本合同的附件。如不能達成協議時，請上級行政主管部門調解，調解不成的，可以申請桂林市仲裁委員會進行仲裁，或者向轄區人民法院提起訴訟。違約第二十四條 因甲方違約導致乙方未能完成管理服務內容，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期不解決的，乙方有權終止合同，造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方相應的經濟賠償。第二十五條 乙方提供的服務達不到合同約定，給甲方造成損失的，乙方須根據責任的大小給予甲方一定的經濟賠償，直至終止合同。第八章 附則第二十六條 本合同的所有附件以及合同執行期間雙方達成的其他協議均為本合同的組成部分，具有同等的法律效力。第二十七條 乙方可制定約束其內部工作人員的管理辦法和操

14、作規程以履行本合同，乙方在業主管理規約與本合同以外制定涉及業主權利義務的物業管理辦法的，以及向業主收取合同約定以外的其他費用的，必須獲得甲方批準。第二十八條 物業管理服務期限為貳年，自2009年元月1日起至2010年12月31日止。合同期滿時續簽合同期限另行議定。第二十九條 本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，一份送七星區建規局備案，三份合同具同等效力。本合同自甲乙雙方簽字并蓋章起生效，對甲乙雙方及七星花園小區全體業主及物業使用人具有約束力。甲方：桂林市七星花園小區業主委員會 乙方：桂林市桂安物業服務有限責任公司 代表簽章： 代表簽章： 年 月 日 年 月 日附件一七星花園小區物業管理服務質量要

15、求 為使小區各住戶享有一個整潔、高雅、寧靜、安全、舒適的居住環境，特制定以下服務要求。基本要求1、建立完善的物業管理方案及質量管理、財務管理、檔案管理制度，對小區實施社會化、專業化管理。配合有關部門杜絕小區消防、治安責任事故的發生、杜絕刑事案件的發生；保潔率達100%；保安、消防設施設備完好率達98%； 服務有效投訴率不超過20%，處理率達100%；2、管理服務人員應著裝整齊，佩戴標志，行為規范，問事和善，服務主動熱情。3、提供服務合同之外的特約服務和代辦服務（服務內容及收費標準參照政府有關文件規定執行）。4、每半年進行一次服務質量評議，滿意率應達到75%以上。房屋管理1、對房屋共用部位進行日

16、常管理和維護，發現問題及時修復，保證房屋外觀完好、整潔，房屋完好率應達到98%以上，并做好檢修記錄和保養記錄。2、公示24小時服務電話，急修1小時內，其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。3、及時編制房屋大中修維修計劃和住房維修資金使用計劃，向業主委員會提出報告與建議，根據業主委員會的決定組織維修。4、每星期巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其它共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約的要求，在裝修前審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項，每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危

17、及房屋結構安全及拆改共用管線等損壞公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。7、小區主出入口設立小區平面示意圖，各組團、棟及單元（門）戶有明顯標志。8、建立完整的房屋資料管理檔案，妥善保管、使用，并建立住戶居住檔案，住房所在地棟號、門號清晰，隨時可查，盡量做到準確無誤。9、水、電費用實行便民統一代收代繳。10、房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪制度和回訪記錄。11、游樂設施、健身設施設備、文化娛樂設施設備完好率達98%。12、公共設施設備完好率達98%。共用設施設備維

18、修養護1、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），做好設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄工作。2、對共用設施設備進行日常的管理和維護工作（依法由專業部門負責的除外）。3、設施設備標志齊全、規范，責任人明確，操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范，保障設施設備運行正常。4、對共用設施設備定期巡查，做好記錄。屬于大中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主委員會提出報告與建議，根據業主委員會的決定，組織維修或者更新改造；5、確保消防設施完好，可隨時啟用，消防通道暢通。6、確保設備用房清潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。7、小區道路平整及停車場交

19、通標志齊全。8、路燈、樓道燈完好率不低于90%。9、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施，對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。10、居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施，二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證俱全。電梯的管理1、電梯的日常維護保養，分為月保養、半年保養及年保養。2、確保載人電梯24小時正常運行。3、電梯的使用規定：（1）進入電梯內禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物，嚴禁在轎廂內任意刮畫；禁止兒童在電梯附近嬉戲玩耍；禁止用電梯搬運貨物、垃圾等；兒童乘電梯應由成人陪同，寵物進入電梯時應不得和其他業主同時乘坐電梯，必須由主人懷抱，大寵物須由主人

20、牽住；禁止用電梯裝運液化氣、易燃、易爆危險品；嚴禁開啟轎廂頂部的安全窗和安全門；轎廂內嚴禁粗野操作，只按適用之按鈕，不可擊打按鈕，撞擊門板；嚴禁將身體倚靠轎門，進出電梯時不許長時間站在中間，以免擋住電眼；電梯出現異常情況時，應及時修理或報修。協助維護公共秩序小區實行封閉式管理，24小時保安執勤；保安人員應有明顯標志，工作規范、作風嚴謹、紀事嚴肅。對重點區域重點部位每2小時至少巡查1次。在危及住戶安全處設有明顯標志并有防范措施。對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區的裝修等勞務人員實行臨時出入證管理。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關

21、部門，并協助采取相應措施，有效防止事態擴大。嚴格按照業主公約及其它的小區有關規定，制止一切違規行為。保潔服務1、小區內需按幢、公共部位定點設立垃圾箱以及樓層垃圾桶，樓道內的生活垃圾每日清運一次。2、小區的道路、廣場、停車場、綠地等實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清。電梯廳、樓道每日清掃1次，每日拖掃一次；樓道扶手每周擦洗三次；共用部位玻璃每月保潔一次；路燈、樓道燈每季度保潔一次；及時清除區內主要道路積水、積雪。3、小區內公共雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每季度檢查一次，并視檢查情況及時清掏，化糞池每兩個月檢查一次，每年清掏一次，發現異常及時清掏。4、房屋的公共樓梯、走道、地下室內不得隨意堆放雜物和占用，小區內不得隨意設攤點、廣告牌，嚴禁亂貼亂畫現象。5、根據上級的規定和小區的實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。6、小區內不得違反規定飼養家禽，飼養寵物必須到相關部門登記，妥善飼養，嚴禁在小區內放養禽、畜及溜貓、狗。綠化養護管理小區內的綠化工作由專業人員負責管理，公共綠地、庭院綠地和道路兩側綠地分布合理，花壇、樹木、建筑小品配置得當，對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。2、定期清除綠地雜草、雜物。3、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。4、適時噴灑藥物，預