1、HONGYU.MACRO構建住房保障體系實施方案“十四五”時期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔負起“新擔當、新突破、新作為的重要時期和實現全面振興全方位振興的關鍵五年,我省住房市場將面臨諸多新變化。保障措施(一)堅持黨的領導發揮住房建設系統各級黨委統攬全局、多方協調作用,健全黨領導房地產長效機制和住房制度改革的方式方法,完善上下貫通、執行有力的組織體系,健全責任明確、分工協作、高效協調的規劃實施機制。堅決做到依法行政,嚴格按照國家、吉林省有關法律法規和行業規章標準辦事。(二)完善組織實施各市縣要依據全省住房發展規劃,研究制定符合本地實際的住房發展規劃和實施計劃,落實政策措施和建設項目,落實主體

2、責任,構建長效機制。統籌協調、加強對接,自覺把新發展理念融入工作全過程,通過多部門聯動共同推動各項住房發展事業，造福于民。(三)加強資金支持形成穩定的住房保障財政支持機制,因地制宜落實公租房租賃補貼政策,加大對棚戶區改造資金和金融支持力度。各市縣要根據經濟社會發展水平、財政狀況以及居民住房消費能力等因素,合理確定各類貨幣補貼的發放標準和發放規模,并實行動態調整。鼓勵銀行業金融機構加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度。(四)強化用地保障加強住房及用地供應管理,市、縣定期向社會公開住宅用地供應計劃。提高新增國有建設用地中住宅用地供應比例,優先滿足住宅用地需要,保障性住房用地做到應保盡保。完善

3、商品住房用地供應方式,提高存量住宅用地利用效率,完善租賃住房用地供應方式。(五)加強輿論引導準確解讀房地產市場形勢和政策,及時回應社會關切,穩定市場預期,整治房地產信息網絡傳播亂象,營造良好的市場輿論氛圍。出臺相關政策措施前,做好風險評估和工作預案。形勢展望(一)國家住房發展政策新方向。一是逐步落實房地產市場平穩健康發展長效機制。十三五”時期國家經濟發展方式與增速、結構與體制在不斷變化,全國住房市場也表現出明顯階段性特征,住宅投資從高速增長步入平穩、下降狀態，住宅建設從總量擴張階段步入總量放緩、市場區域結構分化,基于以上形勢及房地產市場的新變化,國家住房政策在住房不炒的總體思路指導下,逐漸由去

4、庫存、因城施策分類管理,過度到房地產調控長效機制建設上來,在時間上基本可分為三個階段:第一個階段,2016-2017年分類調控、長效機制起步期。2016年起為應對一二線城市房價上漲過快,三四線城市庫存過度的問題,在中央經濟工作會議提出去庫存方面,要堅持分類調控,因城因地施策,同時首次提出將住房租賃市場培育納入住房制度改革,增加住房供給渠道與途徑。第二階段,2018-2019年因城施策、主體責任發展期。隨著棚改貨幣化去庫存任務基本完成,三四線去化周期回歸合理水平,國家調整收緊貨幣化安置政策。2018年中央經濟工作會議強調要構建房地產市場健康發展長效機制,賦予地方政府更多的政策自主權,將土地、金融

5、、財稅、住房保障和市場管理等短期調控手段賦予地方,因地制宜、精準施策,強化地方政府擔負起控房價到“穩房價的主體責任。第三階段,2019年至今,長效管理調控機制全面落實期。2019年全國商品房銷售總量平穩回落、區域分化加大,12月中央經濟工作會議強調要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展.通過完善市場監測預警和考核評價機制,加強對地方政府的目標管理。2020年受新冠疫情影響,全國房地產市場波動較大,市場風險因素增多,國家仍繼續強調不把房地產作為短期刺激經濟的手段,強化房地產市場調控,堅持穩地價、穩房價、穩預期

6、的目標,避免市場波動變化對經濟增長、人民就業、和社會穩定造成沖擊。2021年12月中央經濟工作會議進一步強調,要加強預期引導,探索新的發展模式,堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。二是防范化解房地產風險,推動三線四檔”金融管理。2020年8月央行、住建部出臺了重點房企資金監測和融資管理規則三線四檔,用資產負債率、凈負債率、現金短債比三項核心指標作為三條紅線,將房地產企業劃分為四個檔位,打破了房企高負債、高周轉的發展模式。新政策執行后,根據國家統計局2021年1-9月份全國房地產開發投資數據,全

7、國房地產開發企業到位資金保持增長,其中國內貸款下降8.4%、利用外資下降36.9%;自籌資金增長6.1%;定金及預收款增長25.6%,反映出房地產企業自籌資金比例持續增長,預計可減少近萬億的負債規模,極大有利于房地產行業的穩健經營,有效預防系統性金融風險,有利于優化全社會資源配置。三線四檔”將成為房地產長效機制中的重要舉措,預示著該項政策在未來的執行階段,適用范圍和指標維度更具深遠性,監管執行力度將不斷加強。(二)全省住房市場環境新變化。“十四五”時期是吉林省貫徹視察重要指示精神,擔負起“新擔當、新突破、新作為的重要時期和實現全面振興全方位振興的關鍵五年,我省住房市場將面臨諸多新變化:一是經濟

8、社會高質量發展促進房地產行業升級轉型。隨著一主六雙”高質量發展戰略的深入實施,吉林省區位特點、稟賦優勢和產業特色將得到充分發揮,新發展格局將加速形成,截至2020年我省房地產業占生產總值比重為6.57%,是穩定我省經濟社會發展的重要壓艙石之一。預計“十四五期間隨著生產總值和投資總量穩步提升,我省房地產業將穩步健康發展,仍然可保持百億級產業規模。二是長春都市圈為載體新型城鎮化將成為穩定市場重要力量。依據七普數據我省近十年來人口逐步減少,九個市州中戶籍人口除省會長春市外較大幅度增長外,其他市州戶籍人口都有不同程度的減少,人口向省會集中趨勢十分明顯。預計2025年吉林省常住人口城鎮化水平達到67%,

9、每年增長一個百分點(與國家平均水平持平),將有大量新市民進入長春市、吉林市等大城市生活,同時各城市棚戶區和舊城改造項目穩步推進,為市場發展帶來連續穩定的需求支撐。三是人口年齡結構變化對住房供應提出新需求。通過對吉林省人口年齡結構分析,十三五”期間我省常住人口年齡中樞上移,其中15-64歲適齡勞動人口比重高于全國平均水平,仍有較強的租房和購房需求。同時家庭結構逐步小型化,主要表現為1-3人的小戶型家庭戶數將持續增多,1-2代戶的家庭結構將成為社會中的主要載體,大家庭單位向小家庭單位的拆分或可在未來進一步提高住房需求。(三)全省住房發展面臨新問題。我省住房發展面臨以下問題:房地產市場分化明顯,特別

10、縣級城市受產業集聚水平低、人口吸納能力弱等因素影響,存在房地產市場總量小、住房消費低迷等問題。城鎮住房保障體系有待健全,新市民、青年人、特別是從事基本公共服務人員等群眾存在住房困難問題;城鎮棚戶區改造資金壓力較大;住房租賃市場培育和監管有待加強,支持政策還需各方面持續細化落實。構建住房保障體系結合我省實際,加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。公租房主要面向城鎮戶籍住房和收入雙困家庭、低保低收入家庭,實現應保盡保。堅持因城施策、供需平衡,指導各城市發展保障性租賃住房,面向無房新市民、青年人等實施保障。積極創新住房供應模式,在長春市探索發展共有產權住房。強化房地市場

11、監督管理開展房地產市場秩序三年整治行動。重點整治房地產開發、房屋買賣、住房租賃、物業服務、房地產評估等領域違法行為,嚴厲打擊炒作學區房行為,加強房地產市場監管。同時,暢通投訴舉報渠道,對查實的違法違規行為發現一起、查處一起,形成嚴管高壓態勢。建立失信懲戒機制。加快推進我省房地產領域信用體系建設,建立健全部門信息共享機制,進一步規范房地產市場主體經營行為,營造良好的市場發展環境,制定出臺房地產領域相關失信責任主體失信懲戒的政策文件,依法依規實施失信懲戒。發揮輿論監督作用。加強輿論引導,堅持正確的輿論導向,對房地產領域存在的重大輿情內容第一時間進行調查核實,及時發聲。對于經核實為虛假信息、誤導言論

12、的,立即通過宣傳媒體澄清事實,消除影響。對故意炒作、誤導輿論的單位和人員，要依法依規嚴肅處理。對出臺的房地產行業法律法規及時做好宣傳報道,提高政策知曉度。全面提高住房品質統籌推進老舊小區改造。堅持新舊并重,以城鎮老舊小區改造助力城市更新行動,不斷完善市政基礎設施、環境及生活配套設施,消除燃氣、電力、排水、供熱安全隱患,補齊養老、托育、停車充電樁等便民設施短板,提升居住社區物業服務水平,加快發展居家社區養老服務、托幼服務、醫療服務、社區食堂以及其他家政服務。建立和完善基層黨組織領導和基層群眾自治機制,加強社區治理體系建設。推動行業轉型升級。全面推動綠色建筑發展,嚴格執行綠色建筑標準,鼓勵房地產企業建設超低能耗建筑,積極使用綠色建材;到2025年,城鎮新建建筑中綠色建筑面積占比達到100%.推進裝配