1、特色民宿建設項目可行性研究報告 PAGE 8第一章總論11 項目概況1 丄 1 項目名稱特色民宿建設項目。1 丄 2 項目建設單位及簡介XXo1 丄 3 項目性質新建。1 丄 4 項目建設地址該項目擬選址于 XX1 丄 5 項目建設內容與建設規模本項目將 xx 省 xx 市地區建設大型民宿項目，包括特色民宿、生 態農業、商業服務等項目，項目將與當地居民點結合，建設功能齊全、現代化的旅游、商貿生活服務體系。整個項目在規劃上，將注重與項目周邊景區協調發展， 己達到整合和升華周邊旅游景區整體的可玩性 和娛樂性，豐富景區的旅游內容，升華景區的整體競爭力。項目單位數值備注占地面積HI16土地費用 800

2、 元/由 7 年，70 年合 同一次付清總建筑面積nf13000其中特色民宿酒店m15000表 1-1 詳細建設指標表觀光休閑農業區nf1000 PAGE 6美食街4000待色汽車營地區m23000容積率1.219符合設計標準GB 51192-2016綠地率%10建筑限高m65符合設計標準GB 51192-2016項目平面圖1 丄 6 項目建設周期本項目建設工期 35 個月。預計從 2019 年 12 月-2022 年 10 月完 成， 其中第一期：2019 年 12 月-2020 年 11 月；第二期 2020 年 12 月 -2021 年10 月，第三期 2021 年 11 月-2022

3、年 10 月。丄 7 項目總投資及資金籌措經估算，該項目總投資估算為 1310 萬元，其中一期投資 500 萬 元，二期投資 500 萬元，三期投資 310 萬元，項目所需資金全部自籌 解決。建筑工程序號工程或費用名稱費（含裝修工程）設備 購置費安 裝工 程其他 費用合計比例（）表 1-2 投資估算表費1工程費用1040.0010.001.000.001051.0085.22%1主體工程1000.0010.001.000.001011.0081.97%1 丄 1特色民宿灑店400.0010.001.00411.0033.32%1 丄 2觀光休閑農業區75.000.0075.006.08%1.1

4、3美食街300.000.00300.0024.32%1 丄 4特色汽車營地區225.000.00225.001&24%1.2公建配套工程40.0040.003.24%121供電電訊及機修工程5.005.000.41%1.2.2給排水系統5.005.000.41%123消防系統5.005.000.41%1.2.4供氣及空氣調節5.005.000.41%1.2.5道路及堆場10.0010.000.81%1.2.6綠化及圍墻10.0010.000.81%2工程建設其他費用0.00166.16166.1613.47%2土地使用權89.6089.607.26%2.2可研報告編制費5.005.000.41

5、%2.3環境影響評價費5.005.000.41%2.4建設單位管理費15.7715.771.28%2.5勘察、規劃、設計費21.0221.021.70%2.6監理費15.7715.771.28%2.7招標費2.002.000.16%2.8職工培訓費2.002.000.16%2.8聯合運轉費5.005.000.38%2.8前期開辦費5.005.000.41%3預備費0.000.000.0016.1716.171.31%3基本預備費16.1716.171.31%3.2漲價預備費0.000.000.00%4建設投資合計1040.0010.001.00182.331233.33100.00%5建設期利

6、息0.000.006鋪底流動資金76.6776.677項目總投資1310.001310.001.1.8環境影響及社會經濟效益評價本項目的實施，將建設大型民宿項目，綜合特色民宿、大型商業 及生態農業等功能。項目的實施不僅給廣大市民和旅游觀光客帶來了 一道豐富多彩的精神食糧，同時項目在民宿游樂產品設計等方面將注 重與周邊景區的深度融合，豐富現有景區的旅游可玩性，將實現整個 XX 市旅游產業的快速發展和升級。項目的實施將極大促進 XX 市經濟快速發展，為 XX 市居民提供民 宿景區、文化交流、休閑娛樂的活動場所，并為區域內的旅游環境和 經濟環境的改善起到重要的作用，并將為切實提高人民群眾的生活水 平

7、起到重要作用。所以，木項目具有顯著的社會效益、環境效益和經 濟效益。編制依據1、 XX 市城市總體規劃(2010-2020)；2、 xx 市國民經濟與社會發展“十三五”規劃綱要；3、 xx 市旅游發展總體規劃；4、 城市綠化規劃建設指標的規定；5、 公園設計規范(GB 51192-2016)；6、 項目建設單位提供的其他資料；7、 中共中央國務院關于深化供銷合作社綜合改革的決定；8、 中共 xx 省委 xx 省人民政府關于深化供銷合作社綜合改革 的實施意見；9、 中共 xx 市委 xx 市人民政府關于深化供銷合作社綜合改革 的實施意見；10、關于在全省開展農村資源變資產資金變股金農民變股東改

8、革試點工作方案(試行)；11 XX 市人民政府關于聯合推進三位一體”新型合作社+貴農網建設的實施意見；結論本項目建設以xx 市城市總體規劃(2010-2020)、xx 市國 民經濟與社會發展“十三五”規劃綱要、以及XX市旅游發展總體規 劃為依據，在統籌規劃區域文化資源、優化文化發展環境的同時， 積極發展特色旅游事業。項目建成并成功運營后，將會產生巨大的經濟效益，首先必將增 加進館觀光客的旅游開支，從而帶動旅游消費，增加當地的旅游收入; 其次成功開發好該項目后，將與周邊景區深度融合，輻射周邊區域旅 游產業，增加周邊景區旅游可玩性和整體競爭力，具有明顯的社會經 濟效益。總之，本項目的建設在增加區域

9、旅游景觀可玩性、提高人民群眾 生活質量發揮了重要的作用。項目具有顯著的環境效益和社會效益， 因此，木項目的建設是必要的，而且也是可行的。7第二章項目建設背景和必要性1 項目建設背景旅游業是第三產業的重要組成部分，中國明確提出要把旅游業培 育成為國民經濟的戰略性支柱產業。目前，國家出臺這一系列政策大 力支持旅游業發展。國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要積極發展文化 旅游業在規劃中明確提出鼓勵發展文化融合的旅游產業。加快發展網絡視聽、移動多媒體、數字出版、動漫游戲等新興產 業，推動出版發行、影視制作、工藝美術等傳統產業轉型升級。推進 文化業態創新， 大力發展創意文化產業，促進文化與科技、信息、

10、旅游、體育、金融等產業 融合發展。推動文化企業兼并重組，扶持中小微文化企業發展。加快全國有 線電視網絡整合和智能化建設。擴大和 引導文化消費。本項目為 xx 民宿建設項目，項目建設符合國家經濟發展規劃方 向，屬于 XX 省具有較大影響力的旅游度假觀光項目。中國旅游業“十三五”發展規劃綱要我國為促進旅游更好發展，岀臺了中國旅游業“十三五”發展規 劃綱要，其中，在工作重點中明確指出：“十三五旅游發展必須在質量上有 大提升，實施品質化發展戰略。實施旅游精品提升計劃，旅游精品是指功能 獨特，特色鮮明、質量上乘、服務周到、生命周期長, 文化要素含量高，競爭力強、知名度、美譽度、市場占有率高的旅游 產品。

11、我國是旅游資源大國，但旅游精品不多，要強化旅游精品意識, 積極實施旅游精品戰略。本項目注重與周邊景觀相融合，突出特色景觀，增加項目周邊景區的觀賞性、趣味性，并利用多種手法，開展旅游產品的可玩性，增加體驗，寓 PAGE 15教于樂，盡可能地吻合地方風格和體現時代精神，從而實 現 XX 區域旅游的可持續性發展。因此，本項目建設，符合我國旅游 業“十三五規劃的相關發展內容。我國旅游業進入黃金發展期，市場前景廣闊按照國際慣例，旅游消費通常會經歷一個消費升級的過程，一般 分為“觀光游一休閑游一度假游三個階段，在人均 GDP 約在 1000-2000 美元時為觀光游階段，在該階段旅游基礎設施薄弱、產品結構

12、單一，單位居民消費 較低；在人均 GDP 約為 2000-3000 美元時 為休閑游階段，居民可支配收入的快速增長使得旅游產品呈現多元化 發展的趨勢，商務旅游和會展旅游等形式開始盛行；當人均 GDP 超 越 3000 美元，居民對旅游消費的需求快速增長，旅游行業進入快速 擴張期，旅游產業進入度假游高級發展階段。由于我國經濟基木面保持良好態勢，城鄉居民收入持續增長，目 前我國人均 GDP 己經達到 3000 美元，我國旅游業己進入爆發性增長 階段。2015 年，我國旅游業平穩較快發展。國內旅游市場持續高速增長，入境旅游市場 企穩回升，出境旅游市場增速放緩。國內旅游人 數 40 億人次，收入 3.

13、42 萬億元人民幣，分別比上年增長 10.5%和 13.0%；入境旅游人數 1.34 億人次， 實現國際旅游收入 1136.5 億美元, 分別比上年增長 4.1%和 7.8%；中國公民出境旅游人數達到 1.17 億人 次，旅游花費 1045 億美元，分別比上年增長9.0%和 16.6%；全年實 現旅游業總收入 4.13 萬億人民幣，同比增長 ll%o 全年全國旅游業 對GDP的直接貢獻為3.32 萬億元，占GDP 總量比重為4.9%； 綜合 貢獻為 7.34 萬億元,占 GDP 總量的 10.8%0 旅游直接就業 2798 萬人,旅游直接和間接就業 7911 萬人，占全國就業總人口的 10.2

14、%。世界 旅游組織預測，到 2020 年，中國入境過夜旅游人次和出境旅游人次 均可達到 1 億人次，成為全球最大的國際旅游目的地國家和第四大旅 游客源國。因此，我國旅游行業發展前景看好。22 項目建設的必要性政府需做強、做大旅游業，打造旅游拳頭產品隨著城市化進程的加快，旅游業己逐步成為我國經濟發展的一個 新的重要增長點，旅游業收入增長速度一直高于國民經濟總體水平。 項目所在地政府明確提出要確立旅游業在國民經濟中的支柱產業地 位，大力發展旅游文化產業成為培育優勢產業、加快實現區域快速發 展的必然要求。本項目充分利用項目所在區域現有的旅游資源基礎， 增加旅游新亮點的有效途徑，也是做大做強區域旅游經

15、濟，整合和帶 動項目所在地旅游的重大舉措。項目實施將實現區域旅游產業的快速發展本項目正是依托都區域生態旅游資源優勢以及得天獨厚的地理環境優勢，結合項目企業多方優勢的基礎上提出實施，項目將打造集 觀光、民宿、養生、農業、游樂為一體的生態康體養生度假區。項目實施將成為休閑旅游產業大發展的完整配套，豐富其旅游形式及內 容，將對于滿足人民群眾精神文化需求、豐富群眾生活、進一步優化產業結構、擴大消費和就業、為項目地培育新的經濟增長點都具有重 要意義。滿足人們休閑旅游度假市場消費需求的需要國際經驗表明，人均國內生產總值達到 3000 美元時，居民消費 進入物質消費和精神文化消費并重時期；超過 5000 美

16、元時，居民消 費將進入精神文化需求的旺盛時期。我國人均國內生產總值己超過5400 美元，少數地方突破 1 萬美元，居民消費正由生存型、溫飽型, 向小康型、享受型轉變，人們的精神文化需求迅速增長，文化消費、 文化投資和文化創造的熱情空前高漲，日益呈現出多樣化、多層次、多方而的特點。由于我國掌握大量文化資源的經營性文化事業單位轉企改制時間還不長，作為獨立的市場主體應對市場需求及開放帶來的沖擊和影響的能力還不強，自主創新的文化產品供需矛盾和“結構性短缺”還比較突岀，適應或滿足廣大群眾豐富多彩的休閑旅游消費壓 力很大。據有關方面測算，按照我國目前的經濟發展水平，其相應的 每年休閑旅游消費可達 4 萬億

17、元，但去年實際消費才剛過 1 萬億元， 旅游度假領域成為我國少數幾個總供給還不能滿足總需求的領域之一，可見，我國旅游產業發展的前景十分廣闊。本項目將打造集觀光、休閑、養老、養生、度假、體驗、文化影視、游樂為一體的生態康體養生度假區。項目的 設計與實施將在很大程度上滿足我國人民的休閑 旅游市場消費需求，并帶動項目所在地旅游產業的集聚，為當地群眾 營造了濃厚的休閑旅游消費氛圍。通過本項目的建設，將增強旅游業在 xx 市國民經濟中重要地位旅游產業關聯度很強，對 XX 市國民經濟發展有強大的輻射和波 及作用，可以帶動 XX 市相關產業部門的發展，進而增強旅游業在 XX 市國民經濟中的重要地位。XX 市

18、旅游發展總體規劃也已經確立 了 XX 市旅游文化產業的發展目標和方向，立爭把文化旅游業打造成 為項目所在地的新型現代服務業和戰略性支柱產業。本項目的建設， 將有力于增強 XX 市文化旅游產業核心競爭力和輻射能力，對區域文 化旅游產業升級起到重要的推動作用。通過本項目的建設，將增加 xx 市的稅收和提高就業率本項目重點建設的大型民宿建設項目，屬于勞動密集型產業，需 要大量的安保、園林衛士、設施保障以及服務人員，必將提高 xx 市 當地的勞動就業率。同時，伴隨高檔游樂場的建成使用，必將拉動項 目所在地周邊地區的游客前來旅游、觀光，為當地的旅游、住宿、交 通運輸行業增加大量的客源，提供了穩定的源源不

19、斷的稅收來源。第三章市場分析2018 年是旅游年，各種冰雪旅游、特色小鎮旅游、山地戶外游等等更是層出不窮。各式各樣的旅游活動及景點不僅帶動了國內居民 的旅游熱情，更是吸引了越來越多的外國游客入境旅游，入境旅游市 場也是一片欣欣向榮的景象。2018 年，國內旅游市場高速增長，入出境市場平穩發展，供給側結構性改革成效明顯。國內旅游人數 50.01 億人次，比上年同期增 長 12.8%；入出境旅游總人數 2.7 億人次，同比增長 3.7%；全年實現 旅游總收入 5.40 萬億元，增長15.1%。初步測算，全年全國旅游業對GDP 的綜合貢獻為 9.13 萬億元,占 GDP 總量的 11.04%。旅游直

20、接 就業 2825 萬人，旅游直接和間接就業7990 萬人，占全國就業總人口 的 10.28%。3.1 中國旅游業發展現狀分析1、國內旅游行業的發展情況分析2017 年全年，國內旅游人數 50.01 億人次，比上年同期增長 12.8%o 其中，城鎮居民 36.77 億人次，增長 15；農村居民 13.24 億人次，增長 6.8%o 國內旅游收入 4.57 萬億元 上年同期增長 15.9%0 其中，城鎮居民花費 3.77 萬億元，增長 16.8%；農村居民花費 0.80 萬億元，增長 11.8%o 縱觀 2012-2017 年國內旅游市場數據，增長十 分迅速。六年間中國國內游客人數增加了 20

21、億人次，旅游收入翻了 一番。2012-2017 年國內旅游游客人次走勢aiz內族游游客人次二人次相關報告：智研咨詢網發布的2018-2024 年中國旅游產業競爭現狀及未來發展趨勢報告2012-2017 年國內旅游行業收入走勢國內旅游行業收入：萬億元2、中國入境旅游市場發展現狀分析2017 年全年，入境旅游人數 13948 萬人次，比上年同期增長 0.8%。 其中：外國人 2917 萬人次，增長 3.6%；香港同胞 7980 萬人次，下 降 1.6%； 澳門同胞 2465 萬人次，增長 4.9%；臺灣同胞 587 萬人次, 增長 2.5%o 入境旅游人數按照入境方式分，船舶占 3.3%,飛機占

22、16.5%,火車占 0.8%,汽車占22.2%,徒步占 57.2%。2017 年全年，入境過夜旅游人數 6074 萬人次，比上年同期增長 2.5%02017 年全年，國際旅游收入 1234 億美元，比上年同期增長 2.9%o 其中：外國人在華花費 695 億美元，增長 4.1%；香港同胞在 內地花費 301 億美元， 下降 1.5%；澳門同胞在內地花費 83 億美元， 增長 8.0%；臺灣同胞在大陸花費 156 億美元，增長 4.0%o2012-2017 年中國入境游行業收入走勢入境游行業收入：億美元2012-2017 年中國入境游游客數量走勢入境游游客人數：億人次3、全國旅游業收入情況分析2

23、018 年，中國旅游市場高速增長，入出境市場平穩發展，供給 側結構性改革成效明顯。2018 全年實現旅游總收入 5.40 萬億元，增 長 15.1%o從 2012-2018 年旅游行業數據來看，全國旅游收入保持著兩位數 穩定增長。2014 年全國旅游收入達 3.73 萬億元，同比增長 25.4%, 達到近幾年來增速峰值，2015 年增幅相對有所放緩。隨著近年來， 政府大力發展全域旅游、冰雪旅游等，2015-2017 年中國旅游業收入 增速不斷提高。2018 年全國旅游收入將達 6.24 萬億元，增速約增至 15.6%o2012-2018 年中國旅游收入及同比增速走勢目前，旅游業規模逐年增長，在

24、吸納就業、帶動農業發展、增加 稅收等方面都發揮了重要作用，對經濟增長和社會發展做出了突出的 貢獻。初步測算，2017 年全國旅游業對 GDP 的綜合貢獻為 9.13 萬億 元，占 GDP 總量的11.04%o 旅游直接就業 2825 萬人，旅游直接和 間接就業 7990 萬人，占全國就業總人口的 10.28%。旅游業占 GDP 比重自 2014 年起一直保持著上升的趨勢，比重從 2014 年的 10.39% 上升至 2017 年的 11.04%o 預計 2018 年旅游收入比重將繼續上漲， 為 11.15%。2014-2018 年中國旅游業綜合貢獻占 GDP 總量比重走勢3.2 中國精品民宿旅

25、游產品發展前景從內部看，國家旅游局發布的中國旅游發展報告(2016)稱, 中國目前己擁有全世界最大的國內旅游消費市場，5 年來國內旅游收 入由 2.2 萬億元增長到 3.9 萬億，增長近 1.8 倍。旅游作為第三產業, 是為了滿足人們基本生活需求之外的更高層而的精神需求。習近平總書記在十九大報告中提到，過去 5 年“人民生活不斷改 善生態文明建設成效顯著，而與人民生活質量和幸福感密切相關、 依賴生態文明建設推動、被稱為“五大幸福產業之首”的旅游業近年來 的蓬勃發展即為力證。旅游業的蓬勃發展背后，是 30 年的經濟發展帶來的人民物質生活水平的大幅提高。旅游人次增加、人均消費提高的同時，是人們對

26、高品質旅游產品的渴求。如今，人們己經不再滿足于觀光游覽、景點拍照、“刷地標,式的 旅游方式，而希望融入當地的生活、體驗不同的環境和歷史、感受不 同地域或文化之間的差異。從住宿業的角度來看，這樣的人文體驗，傳統酒店或度假村很難提供，而高品質的民宿，更能滿足人們這種個性化的需求。這是近年 來民宿產業爆發式增長的原因，也為民宿產業進一步發展提供了巨大 的空間。客觀來看，目前國內民宿業尚處幼年期，還不成熟。一方面，無 論是概念設計、定位還是服務，各民宿顯得參差不齊；另一方而，對 這種新型住宿業態應按照什么樣的法律法規來監管，政策尚不明晰。 當然，更大的挑戰還在于盈利，數據顯示，全行業能夠盈利的民宿比

27、例僅占 20%左右。盡管如此，大力發展民宿業仍是市場所趨、政府所向。這是因為，民宿在帶動地區全域旅游、古村保護、新型城鎮化建 設、增加就業和農民收入、消化房地產庫存等方面意義重大。此外， 發展民宿還是旅游住宿業實現供給側改革的有效途徑，而國民對民宿 的需求，也理所當然地為旅游領域的“大眾創業、萬眾創新”提供了廣 闊天地。實際上，與民宿產業起步較早的歐美發達國家相比，中國對這一 新興業態在制度上要靈活和寬松得多。借鑒中國臺灣、日本等地民宿 業的監管經驗， 主管部門的指導性意見明確了支持和鼓勵的態度。 2017 年 8 月 21 日，國家旅游局發布了旅游民宿基本要求與評價， 而很多地方政府則在此之

28、前己經進行了行之有效的創新和探索。“政企聯合以先發展、后規范”“保持制度的靈活性讓市場的歸市 場， 政府的歸政府 S 這樣的管理智慧，或將為中國民宿產業的發展 鋪就獨特的道路，創造一個潛力巨大的市場。在業內人士看來，民宿產業未來前景值得看好隨著國內文旅 產業、回鄉經濟的發展以及休閑度假消費的不斷升級，未來長達 10 年甚至 20 年內， 民宿都將是一個值得長期投入的新型行業。33 項目的 SWOT 分析331 項目優勢分析本項目所具備的競爭優勢有： PAGE 601、項目交通位置便利。項目所在地區基礎設施良好，風景秀美、 且項目周邊高速公路、高速鐵路、鐵路、國道、省道、城市快速干道 和鄉村公路

29、都非常方便，可以說項目所在地的交通四通八達，輻射到 的人口非常之多，因而存在巨大的市場潛力。2、xx 市旅游產業快速發展：2018 年xx 市旅游業總體保持平穩 快速發展，游客接待量和旅游總收入實現雙增長。 2018 年上半年 xx 市接待旅客1934.27 萬次，同比增長 39.6%,實現旅游總收入 162.96 億元，同比增長 49.4%o 旅游收入增速位列全省第三。隨著，xx 市接 待游客的增加，xx 民宿建設項目的游客也會與日俱增，對于周邊經 濟也會拉動。3、項目有非常完善的配套設施，目前，項目所需場地及相關建 筑己經構建完備，建設條件完備。4、項目與國家支持旅游產業發展的政策相一致。

30、5、項目主打民宿綜合旅游產業，服務對象老少皆宜，顧客群廣, 能夠滿足大家對景色秀美，豐富游樂項目的深層次的心理需求，有利 于拓寬業務而，匯聚人氣，從而提高項目的效益。另外本項目屬于綜 合旅游的新興產業，屬于旅游新業態項目，因而有利于進行產業之間 的互動。332 項目劣勢分析項目競爭劣勢是指那些項目所缺失的會使項目處于不利狀態的 條件。導致本項目內部弱勢的因素有如下幾個方面：1、項目在周末和節假日客源流量較大，而平時客源數量可能會 比較少。2、項目剛剛起步，還完全沒有知名度，建起來之后還需要花費 大量的人力、物力、財力進行品牌宣傳。3、項目投資較大，有一定的資金回籠的壓力。4、項目周圍就有相關的

31、同行業競爭者，吸引顧客的難度比較大。項目機會本項目具備的潛在的發展機會有如下幾個方面：1、目前 xx 市經濟快速發展，特別是在項目所在地旅游經濟和市 場經濟發展迅速，為項目帶來了巨大的經濟發展動力。2、預期“十三五”期間 xx 市旅游產業快速發展。目前，xx 市旅游 業發展的總體格局及推進情況形勢喜人，這一現狀也將給本項目的發 展帶來重要的機會。項目威脅xx 民宿建設項目存在的外部威脅有如下幾個方面：1、新型產業本身的威脅。作為新建景區，本身就具有一定的不 穩定性，受季節、天氣、自然環境等不可抗拒因素的影響比較大。2、后續競爭者的威脅。隨著旅游產業的興起和迅速發展，市場 對項目的需求擴大，不可

32、避免會有很多后續競爭者進入這個市場的可 能性。3、政策影響。由于政策存在一定的不穩定，如政策與木項目的 發展目標不一致時，項目可能難以一下子調整經營方向。3.4 項目營銷策略分析341 項目開發策略客源市場定位：核心市場：XX 市、XX 內；主打市場：山西、河北、山東、陜西等地區； 拓展市場：華北、華東及其他國內市場。推廣方案1、走出原有企業管理和營銷觀念的誤區，找準自己的“生態位”, 摸透市場制定一套完整科學的營銷計劃，建設一支強大的營銷隊伍， 提高市場占有率。2、增加廣告投入力度，要空中、地面、固定、流動、現代傳媒 計劃、口碑相傳計劃全方位立體式宣傳，旅游經濟原木就是廣告經濟。 只有廣而告

33、之，才能家喻戶曉，才不至于養在深閨無人識。3、聯手各地旅行社。通過旅游社的推廣，可將景區內各大旅游 項目迅速推向全國旅游市場。4、運用媒體資源，共同運作電視旅游項目。（具體項目策劃已 同電視臺在籌劃運作當中）。5、建立健全的安全保護和售后服務系統。做到持續發展，無后 顧之憂。項目營業收入規劃分析本項目收益主要為住宿收入和餐飲收入，正常年營業收入為 5500 萬元，具體估算依據如下：住宿收入：年客流量預計 10 萬人，每人消費按 500 元/人，預計 收入5000 萬元；餐飲收入：以 50%客流（5 萬人）入住計，平均每人獲利 100 元, 年收入 500 萬元；合計營業收入可達：5500 萬元

34、序號表 3營業收入分類4 營業收入表收入（萬元）比例1住宿收入500090.91%2餐飲收入5009.09%3合計5500100.00%經營模式1、經營管理方式為了項目的順利進行和獲得較高的市場收益，xx 民宿建設項目 在項目的建設和運營階段將分別采取不同的管理方式進行管理。在項目建設期，項目將采用階段化管理的方式進行管理。根據項 目的特點，把項目分為前期準備、設計施工、裝修調試三個階段，每 個階段根據其工作內容的不同采取不同的管理方式。首先，準備階段 要對項目進行一定的分解，確定階段成果驗收和必要的監督反饋；其 次，設計施工階段要根據項目的具體方案進行，并按照技術要求和質 量保證對各階段的成

35、果進行嚴格驗收，及時發現和解決可能遇到的問 題;最后，在裝修調試階段要依據項目的建設規范和標準對項目進行 系統驗收。在項目的運營期，項目將采取優化管理的方式進行管理。項目負 責人負全責，為團隊人員提供優越的工作環境，把員工當成隊友，最 大限度地提供給員工獨立自由的權限，每日晨會和每周例會營造無障 礙溝通的風氣，經常分析項目各個部分所蘊含的知識和技術、總結服 務過程中的經驗和教訓，更好地發揚項目運營過程中好的經驗，吸取 教訓，在整個 XX 民宿建設項目的傳播有用的知識和能給客戶帶來美 好和享受的服務方式，根據前一個階段的管理經驗和知識總結出更優 越的服務方式發揮更大的項目管理的成效。2 、項目團

36、隊建設分析為使木項目的業務得以順利開展，僅靠項目負責人的付出和努力 遠遠不夠，項目將團結一切可以團結的力量，營銷部、食宿部、園藝 部等各個部門都要為營銷和服務工作付出自己的努力，通力合作且各 盡其用，盡心盡責。只有各部門同心協力，整個 XX 民宿建設項目才 具有系統性、整體性和互補性，只要大家同心同德，加之訓練有素的 營銷人員，景區的營銷活動一定能夠取得成功。另外，為締造 XX 民宿建設項目深刻的企業文化，項目將每月組 織一次不同類型的團隊活動，每年進行一到兩次的省內外學習考察， 培養員工的使命感和團隊感，還將提供員工參加培訓或者活動的機 會，有針對性地開展對員工的知識教育和技能培訓，提高員工

37、的成就 感和歸屬感。針對違反制度的員工，要及時溝通并給予適當的批評和 教育；針對工作積極性不高或者服務態度不強的員工，要進行實時的 溝通和指導。營銷模式1、項目主要營銷戰略通過對各方而進行分析，我們可以從中認識到 XX 民宿建設項目 的市場前景十分廣闊，但競爭也非常激烈，這就對我們的營銷戰略也 提出了相應的要求。旅游景區的特點就是：好酒也怕巷子深，因此， 進行適當的營銷是非常有必要的。其主要營銷戰略有幾下幾種：形象傳播戰略：XX 民宿建設項目的主體形象一旦確立， 并獲得旅游部門相關領導和群眾普遍認知后，根據旅游形象的時空規 律來確定形象傳播的途徑和方法。一般采用的方法有：公共關系、形 象廣告、

38、網絡傳播和委派形象促銷員和游客面對面接觸的方法，以達 到形象傳播的目的；產品開發戰略：依據目標市場的細分，應當培育具有地方 特色的主導產品和精品；另一方而要提供與目標市場相適應的旅游組 合產品系列，并在主要目標市場加大營銷活動力度，以提高旅游產品 的綜合吸引力和知名度；聯合促銷戰略：為了與周邊旅游地資源共享，實現產品互補和客 源互流，項目要樹立大旅游、大市場觀念，主動與周邊地區的 景區合作，開展區域性聯合開發和聯合促銷，積極參與旅游局組織的 整體營銷旅游活動；優質服務戰略：項目將在“特色產品”和“優質服務”上來樹 立旅游的良好形象，樹立以人為木，以游客為中心，時刻為游客著想, 讓游客乘興而來，

39、滿意而歸。2、項目產品策略擴大產品組合的策略。本項目在制定產品組合策略時，要充分考 慮到產品組合的針對性、完整性、優惠性和多樣性，以自身獨 具特色的旅游資源，采取擴大產品組合的策略，以開拓產品組合的廣 度、加強產品組合的深度。要重點推出民宿經濟產品及 xx 周邊特色 旅游產品；塑造品牌及其延伸策略。根據專家的設計來塑造木項目民 宿產品的品牌。項目定價策略景區各項配套設施建成后，價格可參照 xx 及地方標準來執行， 在這里只是討論景區門票的價格。1、前期價格通過分析，我們認為在近兩年民宿產品的游客大部分是本地游客 和適量的外部游客，加上風景區內有些項目還沒有建設，前期可以實 行優惠價格。2、 開

40、放后價格項目預計在 2018 年前完工，完工后景區將全部對放開放，并執 行開放后的價格。3、 促銷價格項目每年春秋季的游客數量都非常大，為吸引更多游客，我們可 以適當調整門票價格，調整的幅度可以依據當時的主題。針對中老年、 教師團體以及比較大的企業團體，可考慮適當下調價格，下降的幅度 可以達到 50%o4、 節日價格每年的十一長假是旅游的黃金季節，還包括各個小黃金季節，如五一、中秋節等，此時各景區都會加大促銷的力度。適當降低門票價格只是我們吸引客源的手段，降價幅度可達到 50%o 為了使節日促銷更具有吸引力，到時我們會根據每個不同的節日設計一個主題，其降 價額度可以根據不同的主題來進行確定。5

41、、 中間商價格從長遠來看，中間商（旅行社）也是景區的重要銷售渠道。所以我 們可以根據人數的多少給予中間商 10-20%的優惠。景區的相關配套 服務也需要給他們一定的折扣優惠。銷售渠道策略旅游產品的銷售渠道，是指旅游企業或旅游產品的供應者，通過 各種直接或間接的形式，將其產品交付到最終消費者手中的整個流通 過程，有直接銷售和間接銷售渠道這兩種類型。1、直接銷售渠道指旅游產品生產者直接向游客出售其產品，這樣既可以降低成 木，又能及時了解游客的需求信息和購買心理。當目標市場規模較小、 距離較為集中的情況下適合采用。本項目除了在生產地直接銷售外， 還應該到大、中城市進行直銷。具體措施有以下幾個方面：政

42、府主管領導、旅游局帶隊，由旅行社、景點、飯店、特色旅游商品生產廠家帶著各種旅游宣傳資料，到京津及 XX 省其他市、 華北、東北市場等城市舉行記者招待會和旅行商客戶說明會；在市民 密集的廣場、街頭進行“擺攤”，散發旅游宣傳材料，回答市民的咨詢, 進行文藝演出，贈送工藝品或土特產品，以此造成轟動效應；可在京津及 xx 省其他市、華北、東北等城市設立旅游辦事 處和相對比較固定的旅游銷售點，一方面可以進行宣傳促銷，以擴大 知名度，使每個想購買產品的游客都能就近、快速地買到產品；另一 方而就是開展市場調研，經常性的進行公關宣傳活動。旅游辦事處的 設置工作可將政府接待處、政府與駐外地的商貿辦事處相結合，這

43、樣 既能節省經費，又能收到實效；與京津及 xx 省其他市、華北、東北市場周邊的縣、市或者 各旅游企業進行聯合促銷；利用目前不斷發展的互聯網提供的機會，進行網上直接銷 售或進行團購信息發布。2 、間接銷售渠道指旅游產品生產者借助中間商，將其旅游產品最終交付到消費者 手中的流通途徑。通常這里的中間商就是指旅行社。具體措施包括：通過各種途徑發展與京津及 xx 省其他市、華北、東北等地 的各大旅行社的緊密聯系，及時向他們通報項目的開發信息和宣傳材 料，提供優惠折扣條件，使他們對分銷景區旅游產品感興趣；選擇銷售渠道寬、市場信譽好、促銷能力強的旅行社，與其建立長期合作關系，并及時對他們的銷售業績進行評估，

44、以便及時 調整好分銷策略；中、遠期與其他國內市場等地的旅行社、航空公司、海外 對項目民宿產品感興趣的中間商建立起合作關系，以擴大市場銷售份 額；根據一、二、三級市場近遠期的發展目標和銷售任務，將 直銷與分銷渠道進行統一規劃，逐步完善項目民宿產品銷售網絡。第四章建設選址和建設條件建設地點項目選址該項目擬選址于 XX 市XXXXo4 丄 2 用地性質項目用地性質為商業用地，土地現狀良好。413 項目用地現狀本項目所用場地基礎設施良好，相關開發條件齊備，非常適合木項目所需。建設條件總體概況XX, XX 省 XX 市轄縣，位于中原腹地，西倚伏牛山脈之首，東接 黃淮平原東緣，地勢呈西高東低，氣候四季分明

45、；總面積 920 平方千 米，轄10 個鎮、6 個鄉；2018 年總人口 88.17 萬人。位置境域XX 位于 XX 省中部，地處東經 113。22，113。45，,北緯 33。42一 34。02,東與 xx、臨潁、郎城,南與舞陽、葉縣、平頂山市 郊區，西與鄭縣，北與禹縣等縣市相鄰。縣境東端姜莊鄉河北王村， 至西端十里鋪鄉高莊村，廣 41 千米；南端湛北鄉湛灣村，至北端汾 陳鄉宋堂村，袤 31 千米。縣城居邑境中部略偏西南，北距省會鄭州 113 千米，南離平頂山市區 20 千米。總面積 920 平方千米。地形地貌xx 處于伏牛山脈東段，縣境西南部為連綿起伏的淺山區，以馬 棚山為最高，海拔 46

46、2.7 米；北部為丘陵地帶，海拔 90128 米；中 東部為平原， 海拔 8090 米；東部低洼，海拔 64 米。縣境東西長約 41 千米，南北寬近31 千米。全縣地勢呈西高東低，由西北王洛鄉房 村至東南姜莊鄉河北王村， 坡降為 1： 1600諸山系伏牛山余脈，構 造為侵蝕低山區。全縣有首山、紫云山、令武山、孟良山（原名高陽 山）、焦贊山（原名仙翁山）、龜山（原名靈泉山）、尖山、白石山、 夜虎山等大小山頭 9 座，面積80.4 平方千米。山脈分布在縣境西南 部的紫云、湛北、山頭店 3 個鄉鎮。有海拔 81128 米的崗丘 7 個。 其中包括八士崗、百寧崗、風陽崗、麥嶺崗、胡崗、堯城崗、靈樹崗,

47、 面積共 44.8 平方千米，約占全縣總面積的 20%o氣候xx 屬暖溫帶大陸季風氣候，四季分明。全縣一般冬季受大陸性 氣團控制，夏季受海洋性氣團控制，春秋為二者交替過渡季節。春節時間短，干旱 多風，氣溫回升較快；夏季時間長，溫度高，雨水集中, 時空分布不勻；秋季時間短，晝夜溫差大，降水量逐漸減少；冬季時 間長，多風，寒冷少雨雪。年平均日照總時數為 2281.9 小時，年平 均日照率為 52%,全年太陽輻射總量為 121.49 千卡/平方厘米。農作 物生長季節的太陽總輻射、光合有效輻射及日照均比較充裕，可滿足 農作物一年兩熟的需要。年平均氣溫 14.7C,年平均積溫 5463.8Co 其中：日

48、平均氣溫 7 月份最高 27.6C, 1 月份最低 0.8C。極端最低 氣溫為零下 15.3C,極端最高氣溫 42.3C。風向隨季節變化非常明顯, 冬季盛行偏北風、夏季多為偏南風，全年以西南風最多。年平均風速 2.4 米/秒。夏初常出現干熱風，以 5 月 24 日至 29 日出現頻率最高。水文xx 屬淮河流域。境內有大小河流 16 條，遍及全縣 16 個鄉（鎮）， 多為西北一東南流向，總長 299.5 千米。南部為沙汝河水系，東北部 屬潁河水系。北汝河、潁河兩條主干河流，自西部、西北部入境，流 經 11 個鄉（鎮），總長 69.9 千米，流域面積 309 平方千米，承接境 外 3 個地區 12

49、 個縣的經流水；境內支流有 14 條季節性排澇河道。系 西北一東南、南北及西南一東北流向，一分布在全縣的 16 個鄉（鎮）。通訊項目所在地通訊發達。程控國際國內電話、移動通訊、數據通訊、 會議電話、寬帶網、智能網、有線電視等業務全面開通。項目所在地的建設條件完全能夠滿足項目建設期及正常運營期 所需資源條件。第五章項目建設方案項目總體規劃1、規劃指導思想高標準的規劃、高規格的建設，以一流的設施、一流的管理、一 流的服務迎接天下游客。打造成集旅游經濟、旅游觀光于一體的 XX 民宿建設項目。2、規劃原則市場導向原則。在廣泛的市場調研的基礎之上，按照客源市場的具體要求， 結合旅游資源和環境的客觀可能性

50、，設計旅游產品，進行 系統規劃。在具體旅游規劃過程中，尊重市場、適應市場、引導市場、 創造市場，追求經濟效益、社會效益、環境效益的協調發展。可持續發展原則。有效保護合理開發旅游資源，保證旅游業可持 續發展。突出地方特色原則。挖掘文化內涵，設計有特色的旅游產品，規 劃有特色的市場營銷方案，塑造獨特的旅游形象。適度超前原則。在市場經濟條件下，項目開發存在不確定性和風 險性，在發展目標、項目開發與用地布局上，要充分留有彈性，以增 強旅游規劃的適應性。整體優化原則。根據項目所在地具體情況，處理好每一個旅游區 域之間的關系，形成一個產業結構合理，產業關系和諧，各個旅游亞 區分工明確、旅游產品差異性明顯的

51、較為完整的旅游整體，并利于實 現集中開發、逐步到位的旅游開發模式。項目目標本項目的實施符合國家相關產業的發展政策，項目正是依托生態 資源優勢、人文資源優勢和現有旅游市場資源優勢以及得天獨厚的地 理環境優勢，結合項目企業多方優勢的基礎上提岀實施，項目將打造 集民宿、休閑、游樂為一體的生態康體養生度假區項目產品定位根據城郊型旅游度假村休閑度假功能、旅游團隊接待功能和商務 （政務） 接待功能的定位規劃相應產品。1、度假型生態休閑產品度假型生態休閑村的整體規劃思路和經營思路是休閑度假產品 和項目所在地旅游重要的接待基地，該思路決定了整體的產品定位。 將健康休閑旅游產品的設計理念融合到休閑康體養生產品、

52、游樂產 品、運動產品之中，配套有住宿、餐飲、娛樂等多種休閑度假元素的 組合，使該產品更適合于城郊型中短期的度假、休閑旅游。2、娛樂休閑產品針對以家庭、自駕車等自助出游方式而提岀的產品定位，符合休 閑度假旅游的發展趨勢，該產品主要體現在民宿、休閑及生態度假， 用來增加旅游度假村休閑度假產品的豐富度。項目建設規模本項目將 XX 省 XX 市地區建設大型民宿項目，包括特色民宿、生 態農 業、商業服務等項目，項目將與當地居民點結合，建設功能齊全、 現代化的旅游、商貿生活服務體系。整個項目在規劃上，將注重與項 目周邊景區協調發展， 己達到整合和升華周邊旅游景區整體的可玩性 和娛樂性，豐富景區的旅游內容，

53、 升華景區的整體競爭力。項目單位數值備注占地面積HI16土地費用 800 元/畝/年，70 年合同 一其中表 51 詳細建設指標表次付清總建筑面積m21300010656特色民宿酒店觀光休閑農業 區m25000m21000美食街m24000特色汽車營地 區m23000容積率1.219符合設計標準GB 51192-2016綠地率%10建筑限高m65符合設計標準GB 51192-2016項目規劃建設主體內容1、特色民宿酒店以突出當地特有的風情為主，以民宿為主要形象，為游客提供生 態餐飲、商務會議、游客接待、素質拓展、特色住宿和娛樂。整體民 宿酒店按四星級標準建設。高 4-6 層，約 100 間左右

54、標準、豪華客房。 大小多媒體會議室 5 間，以提供各類商務會議、朋友、同學聚會等需 要。2、觀光休閑農業區構建特色觀光休閑農業區，種植名貴花草，打造千畝花海，豐實景區觀光內容，逐步建成婚紗攝影基地及情人文化廣場。3、美食街主要建設大型商業街區一條，包括餐飲、購物、娛樂等多功能于 一體。將全省各地的傳統名吃匯聚在一起，游客在這里可以領略到濃 郁地方特色和飲食文化。4、特色汽車營地區依托特有的自然資源，結合不同客群的需求，將基地規劃為房車 營位區、帳篷營位區，并在不同區域引入不同的汽車文化、娛樂、休 閑項目，使汽車主題文化與現代休閑戶外文化相結合，建設富有汽車 文化的娛樂活動場所，打造一個科技、人

55、文、綠色的景觀典范，把汽 車文化、休閑、娛樂、旅游完美結 合，給消費者帶來全新的消費模式, 充分體驗到“汽車文化的魅力。基礎設施規劃道路交通規劃在大規模建設之前，必須首先解決項目所在地交通問題。項目擬 建地緊鄰城市交通主干道，可直接與外部高速相連。停車場規劃規劃設置一個雙層室內停車場，預計可同時停放 50 輛汽。給水規劃1、水源按照 xx 城市用水管理辦法引用水源，并盡可能的節約用水。2、用水量預測結合項目實際情況，規劃區用水量主要由生活用水、消防用水、 綠化用水四大部分組成。生活用水量測算（合計 306m3/d）景區職工：編制 100 人，按常駐人口計，每人每天 25L,日需用 水量 2.5

56、m3/do觀光娛樂游客：預測景區每天最大游客容量為 1000 人，游客周 轉率為 2,平均每個游客全天用水量按常駐人口的 50%計，每人每天 25L,預測最大用水量50 m3/do商業經營項目：車技管的經營等耗水量較大的經營項目，另規劃用水量 50 m7do消防用水量測算根據項目建設規模，在不同功能分區設置相應的消防系統，重點 建筑物和餐廳內設自動噴水滅火裝置，消防給水管道呈環狀布置。規 劃室外消防栓用水量為30L/S,室內消防栓用水量為 30L/S,自動噴 水滅火用水量為 25L/S,同一時間內火災次數按一次計，火災延續時 間消火栓系統為 3 小時，自動滅火系統為 1 小時，一次消防用水量約

57、 420場地澆灑、綠化用水量測算綠地用水標準取 1030n?/had,根據項目實際情況，取 10 n?/ha*d,則用水量為 60 m3/d；道路廣場用地用水量標準取 2025 mVhad,根據項目的實際情況, 取 20 mVhad。則預測用水量為 20 mVdo3、總供水能力考慮峰值及突發游客高峰，確定游樂園日供水能力為 200 n?。4、 供水管網供水管網采用環狀一枝狀相結合的形式。供水區域中心采用環狀 管網，供水區域邊緣采用枝狀管網。供水主干管管徑為 DN200、次 干管管徑為 DNIOOo排水規劃1、排水體制排水系統采用分流制。建筑物采用污、廢分流系統，景區采用雨、 污分流系統。生活糞

58、便污水經化糞池處理后排入景區污水管網，污水 排放量 620n?/d。雨水利用自然地形自由排放，不獨立建設排水管道。 雨水匯集后，進入景區規劃的景觀湖面，作為綠地澆灌和景觀用水。2、污水處理與區內周邊的污水處理廠對接，完成景區的污水處理工作，經過 處理的污水達標排放并可循環利用。電力規劃根據設備總用電量，規劃建設適合的變電場所。游樂園總用電負 荷預測為500Kw。環境衛生規劃1、垃圾中轉站規劃在入口停車場內設置環保型垃圾中轉站，與公共廁所合建。2、垃圾處理項目區不具備生活垃圾處理的能力，建議每天由物業管理服務部 后，運至附近的垃圾處理場統一進行處理。消防項目區域建筑設計需滿足如下消防要求：1、總

59、體布置道路 4-7 米，滿足消防要求；2、建筑消防防火分區滿足消防要求；3、建筑疏散間距滿足消防要求；4、在建筑物內配置必要消防滅火裝置，滿足消防的要求。門歸集第六章環境影響評價61 項目周邊環境分析項目建設區無工業污染源，大氣環境現狀監測結果表明，SO?和 NO?現狀濃度值滿足環境空氣質量標準中二類標準要求，區域大 氣環境尚好。大氣環境質量相對較好，環境空氣質量符合二級標準要求，尚有 境容量。62 環境保護設計、排放標準一定的環1、中華人民共和國環境保護法；2、中華人民共和國環境影響評價法；3、中華人民共和國大氣污染防治法；4、中華人民共和國環境噪聲污染防治法；5、中華人民共和國固體廢物污染

60、環境防治法；6、中華人民共和國水污染防治法；7、建設項目環境保護管理條例；8、環境空氣質量標準(GB3095-1996)；9、地表水環境質量標準(GB3838-2002)；10、 聲環境質量標準(GB3096-2008)中II 類標準；11、 地下水質量標準(GB/T14848-1993)中III 類標準；12、 建筑施工場界環境噪聲排放標準(GB12523-2011)；13、 生活飲用水衛生標準(GB5749-2006)；14、 城市污水再生利用城市雜用水水質(GB/T18920-2002)；15、 社會生活環境噪聲排放標準(GB22337-2008)；16、污水綜合排放標準(GB8978-