1、 1加州城市花園物業管理有限公司工程維修部職責機構圖總經理城市花園管理處工程維修部給排水維修弱電管理土建維修強電管理 2崗位職責1.0 工程維修部職責1.1 負責設備設施的安全、經濟、合理運行及有效的技術改造和新技術的運用。1.2 負責實施設施設備的日常維護與保養，以及定期維護計劃的制定。1.3 負責開發過程中的質量的監理及有效的合理化的建議。1.4 參與物業管理的接管驗收工作和二次裝修管理的配合工作，審核、辦理，對過程的監督、檢查及驗收工作。1.5 負責維修成本的控制。1.6 負責工程技術檔案的建立，設備臺帳及動態臺帳的建立。1.7 負責重要場所和公共場所，各類設施設備標識的申請制作和保持。

2、1.8 保持房屋建筑、設施設備和周遍環境完好與功能的隨時可使用性。1.9 保持與相關方的溝通，建立良好的配合與協作關系。1.10 負責實施限時服務承諾。2.0 工程維修部主管崗位職責2.1 接受管理處主任的領導，確保物業區域內設施設備的正常使用和完好。2.2 按策劃、實施、檢查、處理（PDCA）循環方式，對小區的工程管理（含中修、小修）進行有效策劃，組織實施并監視、控制和進行持續改造。2.3 負責對本部門屬下員工進行職業意識和職業技能的培訓，指導員工開展工作，教育員工嚴格遵守安全操作規程。2.4 遵照管理系統辦法，協同完成需要部門相互關聯、相互作用的相關工作。2.5 牽頭組織新樓盤的前期介入的

3、工程相關工作及相關驗收的工作。2.6 組織相關部門實施二次裝修工程及資料的審批和裝修過程中的監管及裝修完畢的完工檢查。2.7 負責對小區的工程管理工作進行隨機抽查和定期檢查。2.8 負責小區的設施設備的安全，經濟合理地運行，并定期測試，將測試結果上報有關領導。2.9 負責維修、維護的成本控制，并圍繞物業開展特約服務。2.10 在設施設備方面出現緊急情況時，負責安排和指揮下屬員工處理、解決、并同時報告有關領導。2.11 完成領導交辦的其它工作。3.0 工程維修部內勤崗位職責3.1 負責工程設施設備技術資料的收集、整理、歸檔工作。3.2 負責維修機具、材料的管理及設施設備靜、動態臺帳的建立。3.3

4、 負責維修機具、材料申購的編制，并按規定時間上報。3.4 負責將維修信息傳遞至相關責任人實施，并將維修信息及時反饋至客戶服務中心。3.5 負責詳細、規范地填寫和保存維修部的相關工作質量記錄，并整理、分類成冊及時上報。3.6 負責每月的維修耗材、維修量（分類），特約服務量的統計報表及維保計劃的實施報告，供組織分析、決策。3.7 負責本部門員工每月的考勤匯總及餐票統計，并上報至行政人事部。3.8 完成領導交辦的其它工作。4.0 土建維修工崗位職責4.1 在工程維修部主管的領導下，負責土建維修工作，對小區內的建筑物、道路、攤位號及其它公共設施的檢查、維修、養護工作，并做好相關記錄。4.2 負責對土建

5、維修工作點的檢查、督促、完成情況進行技術性指導。4.3 對維修難度較大的設施要到現場查看，并提出施工方案，負責對人員的組織、分工、材料的準備和施工中的具體措施。4.4 在完成好工程維修部日常工作和突發性工作的同時，負責實施工程維修部提出的工作計劃，對維修中存在的問題提出自己的想法及解決的辦法。4.5 負責土建維修服務過程中的安全工作，確保小區設施、設備的正常運行。4.6 完成領導交辦的其它工作。5.0 電工維修主辦崗位職責5.1 工程維修主管的領導下，負責組織和安排電工的維修工作，對小區內的所有機 電設備、配供電系統（含強、弱電系統）、公共照明系統等實施檢查、維修、保養工作，確保其正常使用，并

6、做好詳細、規范的質量記錄。5.2 在完成好本職工作的同時，負責對本組員工的工作進行檢查、督導和進行業務技術指導、學習、交流，并對維保工作提出合理化建議。負責組織本組維修材料的準備及備品備件的加工工作和材料的廢舊利用、成本控制、技術革新工作。5.3 負責帶領和組織本組員工處理突發事件和妥善處理業戶的投訴。 負責抓好本組的安全工作，確保小區設施設備安全、經濟、合理的正常運行。5.4 熟悉和掌握設施設備安裝技術、安裝位置、使用功能、技術參數等基本情況。5.5 負責小區內的用電管理。5.6 負責本組員工的加班、值班和考勤工作，并及時上報行政人事部。6.0 管鉗維修主辦崗位職責6.1 在工程維修部主管的

7、領導下，負責組織和安排管鉗組的維修工作。對小區給排水管網、消防設施和其它公共設施、設備實施檢查、維修、保養工作，確保正常使用，并做好相關的詳細、規范的質量記錄。6.2 在完成好本職工作的同時，負責對本組員工的工作進行檢查、督導和進行業務技術指導、學習、交流，并對維保工作提出合理化建議。6.3 負責組織本組維修材料的準備及備品備件的加工制作、維修焊接，負責材料的廢舊利新，成本控制、技術革新。6.4 在完成好工程維修部日常工作和突發性工作的同時，負責組織實施維修工作劃，對維修中存在的問題提出合理的建議。6.5 負責抓好本組的安全工作，確保小區設施設備的安全、經濟、合理的正常運行。6.6 熟悉和掌握

8、小區內設施設備的基本情況和管網分布走向等。6.7 負責小區的用水管理，二次水箱的清洗，化糞池的清掏、溝池、井的定期疏浚。6.8 負責本組員工的加班、值班安排和考勤，并及時上報行政人事部。7.0 給排水管道工崗位職責7.1 熟悉給排水系統（各種水泵、管道、閥門、控制設施）和各種機械設備、供水設備的情況。掌握操作規程和維護保養知識，按要求正確使用。7.2 負責污水處理池的日常清潔，及時排除常見的鼓掌，保證系統處于良好的運行狀態。7.3 當班期間及時巡視檢查上下系統設備和其它設備的運轉情況，并做好巡檢記錄。7.4 做好應急（漏水或污水外溢等）搶修工作。接到應急報告迅速奔赴現場，及時進行搶修。重大泄漏

9、應在領導和工程師的指導下進行。7.5 及時進行設備的維修保養，維修保養要及時，質量要保證。記錄系統要完整并存檔保管。7.6 積極配合其它工種工作，努力完成領導交給的其它任務。7.7 積極參加業余學習和技術培訓，不斷提高業務技術水平。7.8 做好值班室內外的清潔工作。7.9 做好交接班時的交接工作，在發生事故時必須配合下一班人員解決處理好事故后才能下班。7.10 嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領導安排，定期對各項設備進行維護保養。8.0 電梯維修工崗位職責在工程維修部主管領導下，對小區樓宇電梯進行維修養護管理，確保其正常運行和完好。其職責如下：8.1 電梯維修工必須充分了解掌握電梯性能

10、。8.2 嚴格按相關規定及運行使用、使用情況，電梯管理標準作業規程，運行管理規程，維護保養規程，安全管理制度等各項規章管理制度，對電梯進行管理，維持正常運行和使用。8.3 電梯維修工必須持證上崗，并嚴格遵守電梯維護保養的安全操作相關法規。8.4 愛護工具，合理使用工具。8.5 遵守維修服務規范，服務周到，態度熱情。8.6 當電梯交專業公司養護時，應按國家規定和維保合同對維保單位進行監督、檢查、并進行必要的協助配合；對維保單位電梯維保質量進行檢驗，以確保電梯正常運行。8.7 電梯發生故障或困人事故時，應及時聯系維保單位按規程在規定時間內趕到現場進行存放處置。當維保單位確因特殊情況不能及時到場時，

11、應立即前往現場應急處置事故。8.8 督促維保公司確保機房設備設施良好的清潔狀態。8.9 重大事項及時報告相關領導。8.10 完成領導交辦的其他工作。9.0 維修工崗位職責9.1 在工程維修部主管領導下，對小區的房屋、水、電、公共設施設備進行維修養護管理，確保其正常運行和完好，并向業戶提供特約維修服務、滿足業戶要求，其職責如下：9.2 熟悉小區種類房屋的分布情況，房屋內外部結構，附屬設施，水、電、氣，消防系統的管線走向，分布狀況及管線主控制位置，以及設備的性能和使用狀況。9.3 加強業務知識，具備工民建的基礎知識，能識施工圖紙，繪制簡單的平面圖，結構詳圖，管線大致系統圖，能清楚的在圖上標出發生故

12、障的位置。9.4 必須具備熟練的施工技能，在熟悉自己專業的基礎上，學習水、電、土建等基本知識和規范操作，爭取做到一人多能，適應小區維修工作的需要。9.5 定期巡視小區，掌握公共設施及消防設施的運行和完好狀況，如發現有損壞隱患或其它不正常的情況，應及時組織搶修，以確保公共設施完好，設備運轉正常。9.6 定期巡視小區，保證上下水、排污管道暢通，按規章制度要求定期疏浚雨水井、污水井及管道，化糞池每年清洗一次。保持小區污水不外泄，環境清潔。9.7 在維修樓地面滲水時，必須準確地找到漏、滲水的原因，做好一次修好，少返修或不返修。9.8 電工必須持上崗證，并且嚴格遵守安全操作規程，佩帶工作證，穿工作服，穿

13、絕緣鞋，戴絕緣手套等安全防護設備。9.9 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風狀態下才能作業，維修給水管道須關閉總閥時，應提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業。9.10 愛護工具，合理使用工具，在每次使用后，應保養后入庫，入庫前，必須對領出工具的性能、機具配件等進行核查是否完好無損，若有損壞、遺失，要查清原因劃清責任，報管理處經理處理。不得將工具私自外借，不得將庫房的常備材料私自送人，一經發現將被追究責任。9.11 配合抄表員做好水、電計量的抄表和水電費的收繳工作。9.12 向住戶提供免費或有償維修服務時，特要求如下：9.12.1 遵守上門維修服務規范，服務周到，態度熱情。9.12.2

14、 急修不過夜，小修小補應立即完成。9.12.3 按管理處制定的收費標準收費，并上繳管理處，不得私自侵吞。9.12.4 不得向住戶索要小費和好處，或者收費不開收據，或多收，少收。9.12.5 尊重住戶的要求，未經同意不得擅自改變管線，搭配多項色。9.12.6 不得在住戶家里亂翻東西，或有偷竊行為，一經發現，立即送派出所予以辭退。9.12.7 不得在修理家電時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失。9.13 完成領導交辦的其它工作。10.0 水電工崗位職責10.1 遵守國家法紀及公司的各項規章制度，勤勤懇懇、任勞任怨，堅守工作崗位。10.2 對小區內的業主應做文明服務，做好對管理制度及規章

15、制度的耐心解釋，在規定時間內處理好業主的各種投訴。10.3 注意人身安全，設備的安全，做到“預防為主，嚴格執行本行業的安全技術操作規程，不得酒后上班，過度疲勞上班”。10.4 在小區內不得從事與工作無關的其它勞務活動，不得向業主收取好處費。對住戶要求提供的非物業服務范圍的維修，經批準后按公司關于有償服務收費標準收費。10.5 做好小區的用電線路、設備設施的維保工作，保證小區公共照明正常，合理使用能源。定期檢查，及時處理火災隱患。10.6 熟悉園區內供水、供電、消防、監控、排水管網等設施設備的分布，性能和使用情況，定期檢查，保證其完好。10.7 負責檢查住戶在裝修過程中用電線路、管道的正確鋪設及

16、合理性。發現問題及時糾正。10.8 積極協助其它部門開展工作，對工程的維修和整改提出合理化的建議。10.9 認真完成領導交辦的其它工作，服從安排。11.0 弱電工崗位職責11.1 弱電工必須熟悉小區內弱電系統基本情況和性能原理，能及時排除故障并進行維修保養。11.2 小區內弱電系統的管理中心位于A車庫中控室，所以信息集中于此。因此，未經同意非專業人員禁止進入中控室。嚴禁在值班電腦上編輯、打印文件。11.3 上班必須穿工作服，著裝整齊，接到維修通知，立即趕到維修地點，及時排除故障。11.4 工作認真負責，定期巡查園區安防監視、樓宇對講、消防控制系統的工作狀況；巡查各棟弱電箱，弱電門鎖的完好狀況。

17、11.5 做好弱電設施設備維護保養的相關記錄，發現問題及時處理不能處理的問題應向主管人員匯報。11.6 認真完成公司領導交辦的其它工作，服從領導安排。12.0 配電工崗位職責12.1 遵守配電房值班制度，堅守崗位，做好配電房的安全工作，確保配電房的安全運行。12.2 經常對變壓器、配電器、電容進行安全檢查，發現故障及時排除，不能排除的要及時報告主管領導組織檢修。12.3 認真學習和貫徹執行有關操作規程，熟悉設備分布、結構性能、維修保養方法等；掌握安全用具和消防設備的使用辦法及觸電急救法；了解配電房的運行方式、負荷情況、負荷調整辦法。12.4 監視配電房內各種設備的運行情況，隨時巡視檢查，按照規

18、定抄報各種運行數據，記錄運行日記，發現設備缺陷和運行不正常時、及時處理或請示報告。12.5 按上級調度命令進行操作，發生事故時，進行緊急處理，做好相關記錄以備查考。12.6 管好配電房內各種資料、圖表、工具、儀器和消防器材。12.7 保持設備的清潔及環境的衛生。12.8 按規定進行交接班，未辦完交接手續時，不得離開崗位，在處理事故時一般不得交接。接班的值班人員在當班人員要求和主持下協助處理事故，如事故一時難以處理完畢，在征得接班人同意或上級同意后，方可進行交接班。13.0 水泵房運行工崗位職責13.1 熟悉和掌握泵房各臺設備、設施的原理、性能和數據，配合并協助維修人員進行設備維修保養工作。13

19、.2 嚴格執行設備安全操作規程，在設備運行中勤聽、勤看、勤檢查，定期巡回檢查泵房水池及高區生活給水等設施，發現問題及時處理，不能處理的應及時上報。13.3 按潤滑要求對設備定時、定點加油，使設備處于良好的運行狀態，保持設備及工作場所整潔干凈，檢查每天一次小掃除、每周一次大掃除。13.4 按時認真填寫值班記錄和有關報表，嚴格執行交接班制度，填寫交接班記錄，堅持上不清下不接。13.5 完成領導交辦的其他工作。14.0 電氣維修工崗位職責14.1 嚴格遵守公司員工守則和各項規章制度，服從領導安排，除完成日常維修任務外，有計劃地承擔其它工作和任務。14.2 努力學習技術，熟練地掌握小區電氣設備的原理及

20、實際操作與維修。14.3 按時、按質、按量地完成工作，并填寫好記錄表格。14.4 積極協調配電工的工作，出現事故時無條件地迅速趕到現場，配合處理故障。14.5 嚴格執行設備管理制度，做好日夜班的交接班工作。14.6 交接班時發生故障，上一班必須協助下一班排除故障后才能下班。配電設施發生故障時不得離崗，應及時采取有效措施。待處理故障后才能下班。14.7 每月必須進行一次分管設備的維修保養工作。14.8 積極參加業務技術的培訓學習，提高業務技術水平。14.9 搞好各項工種的配合，努力完成領導交給的其他任務。14.10 請假、補休需在一天前報告主管，并由主管安排合適的替班人員。14.11 搞好班內外

21、的清潔工作。3崗位任職條件1.0 工程維修部主管（主辦）任職條件1.1 遵守國家的法律、法規，遵守職業道德；有較強的事業心，克己奉公； 1.2 熟悉物業管理知識，熟悉本部門各崗位的服務規范、質量控制規范，能在實踐中認真貫徹執行。 具備工民建方面的知識；熟悉小區各類設施設備。1.4 能組織編制本部門各類管理制度、規范、專題報告和工作總結；制定設施、設 備更新及維修保養計劃和方案，并能組織檢查和落實。1.5 具備大專以上學歷；從事物業維修管理工作2年以上；會電腦操作；有物業管理部門經理上崗證或相應的中級職稱證；限男性，年齡50歲以下；身體健康，精力充沛。1.6 能履行工程維修部主管（主辦）崗位職責

22、。2.0 工程維修部維修工（水泵運行工）任職條件2.1 遵守國家的法律、法規，遵守職業道德，熱愛維修工工作，有吃苦耐勞精神。2.2 具備電工、鉗工、土建、給排水等方面的技術水平；熟悉各類小區設施設備。2.3 有高中（相似高中）以上學歷；有國家通用工種上崗證；從事維修（水泵運行）工作1年以上；限男性：年齡50歲以下；身體健康、精力充沛。2.4 能履行維修工（水泵運行工）崗位職責。3.0 內勤任職條件3.1 遵守國家的法律、法規，遵守職業道德；有較強的事業心，克己奉公。3.2 能熟練進行電腦操作，每分鐘打字達80個以上；能擬寫簡單文稿；具備對文件檔案進行分類管理的能力。3.3 具備大專以上學歷，年

23、齡在28歲以下；身體健康、有活力。3.4 有良好的內外溝通、協調能力和親和力。3.5 能履行內勤崗位職責。4服務標識管理標準作業規程1.0 目的規范服務標識的使用與設置，為小區住戶的居家工作生活提供方便。2.0 適用范圍適用于物業管理公司各類服務標識的設置、使用、控制工作。3.0 職責3.1 管理公司各部門主管負責各類服務標識設置使用的實施工作。3.2 公司行政部負責對各類服務標識的管理和質量進行審核、監控。4.0 程序要點4.1 服務標識的使用、設置范圍。凡在物業管理服務工作中容易引起識別錯誤或不方便住戶生活不便于物業管理工作進行的地方均應設置和使用服務標識。4.2 常用標識的種類。4.2.

24、1 物業管理公司各類管理人員均著不同顏色、式樣統一的服裝，包括保安人員、清潔工、花木工、管理員、機電維修工和辦公室文員、管理人員。各類服務人員在當值工作時必須佩戴統一的工作卡。工作卡應明顯標識出該工作人員的姓名、編號、工種、崗位職務和投訴電話，便于住戶識別、記憶。工作卡的配戴方式詳見員工服務管理標準作業規程。4.2.2 各類服務場所的標識。a) 公司機關和各管理處及下屬各部門的大門設置有醒目的門牌和指引牌。門牌要求制作精美、標識出公司或部門名稱、結實耐用；指引牌要求精美雅致、清晰指引出方向或位置、結實耐用。b) 住戶服務中心、會所、泳池、網球場等公共服務場所辯護人前及內部均設有統一完善的標識系

25、統。要求做到使住戶客人進入公共場 所尋求服務、消費無須再詢問即可完成全過程。4.2.3 各類服務產品的標識。a) 提供給住戶的住戶手冊或其他公開文件，如通告、公告、通知均應明確標識出發文部門、適用范圍和必要的溝通、服務電話。b) 提供給住戶的各類有償服務產品，如時花等，在提供給住戶時，均應讓住戶權有明白的簽收、驗收記錄：均應在提供產品時標清送貨、出貨部門、時間、使用說明，以免誤用。4.2.4 所管理的各類物業標識。a) 各類房盡用樓號、單元號、樓層號、房間號標牌予以識別。b) 整個小區的街道方位均用標識牌標明街道名稱、小區方位。管理公司在每個托管小區用區域示意區的形式在小區明顯位置標識出小區的

26、建筑構成和方位；各類設備房如變配電室、水泵房、停車庫等均用標識牌清晰標識出名稱。4.2.5 特殊場所、環境的標識： a) 消防箱、消防栓、消防管道用紅色標識，且在消防箱上噴有1411951報警電話提示。b) 緊急疏散通道用消防疏散照明指示燈標識出通道位置及逃生方向。c) 重點設備如電梯用標識牌標識出其位置及使用注意要點。4.2.6 公司替顧客（住戶）保管的產品均用標簽、標牌標明其貯存場所以免混淆。4.2.7 設備設施標識：a) 配電室（高低壓）必須用標牌標識，并注明“非工作人員請勿人內”的要求，高壓配電柜必須懸掛“高壓危險”字樣；b) 中央空調機組、水泵房機組必須標明機組機號；c) 凡有使用范

27、圍限制的設備、設施應采用標識牌明顯標識出限制使用的范圍；d) 因設備檢修而影響到住戶日常工作、生活時，維修人員應當在工作現場明確標識如“電梯維修”等警示。4.2.8 停車場及泊車位和行駛限制速度，以標示牌、一車位線和禁停線予以標識。有建筑高度限制車輛最大高度的，應在建筑物車輛通過位置作限高的標識。4.3 標識的設置要求。4.3.1 便于觀察。4.3.2 便于識別。用圖形和符號進行的標識，圖形和符號應符合相關的標準或通用法則。4.3.3 便于實施。4.3.4 不易被人為因素變動其標識的內容和位置。4.3.5 具有可追溯性：a) 需要講行追溯的標識應具有惟一性，如編碼、編號、日期、來源、相關人員簽

28、名等；b) 有追溯性要求的標識（如記錄、合同、單據、憑證）不允許有非授權的涂改。44 標識的設置制作程序。441 相關使用、責任部門提出設置申請。442 行政部進行審核。443 審核通過后報總經理審批。444 批準后由綜合部對外聯系制作。45 標識的日常管理。451 行政部每月應當將公司所有標識的使用情況進行至少一次普查，并將結果記錄于行政部每月的工作小結中。452 對于有追溯要求的記錄等標識由經辦部門或公司保存，保存期詳見各個具體工作的標準作業規程。50 記錄60 相關支持文件公司所有標準作業規程。5.裝修管理標準作業規程 10 目的規范裝修管理工作，保障公共設施的正常使用、樓宇安全和房屋外

29、觀的統一美觀。20 適用范圍適用于物業管理處對樓宇二次裝修的管理工作。30 職責31 裝修辦負責裝修申請的審批及重大違章裝修的處理。32 管理部主管負責裝修過程及一般違章裝修的處理。33 管理部管理員免責依照本規程實施裝修施工檢查、驗收工作。34 財務部負責核收裝修管理費用。35 保安部負責裝修施工人員管理。36 維修部負責裝修施工中的水電管理。37 保潔組負責裝修垃圾的清運工作。40 程序要點41 裝修的申請與審批。411 申請：住戶需提前7日向裝修辦提出裝修申請（租戶必須持業主委托書）： a) 申請時如實填寫裝修申請表各款內容，并附裝修設計圖紙，室內裝修說明書；b) 如果住戶自請施工隊，尚

30、須附裝修施工隊營業執照復印件一份（住戶申請裝修項目少或簡單的除外）；c) 裝修較大商業商鋪、娛樂場所時，需提供城市消防部門的審批文件。4.1.2 審核與審批。a) 裝修辦接到裝修申請當日，依據管理公約中“裝修管理規定”的相關條款，按“唱諾制”要求，就可能發生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修施工隊在裝修施工承諾表中打“J”承諾。對住戶未完全承諾的，裝修辦應耐心向住戶解釋，直至住戶完全承諾不出現違章裝修。對不肯承諾的住戶，不得同意裝修開工。承諾后的裝修施工承諾表由住戶和裝修辦共同簽字后一式兩份，雙方各保存一份。b) 不宜審批的情況：_涉及有拆改承重墻的；_涉及有消防隱患的；_涉及有破壞預埋管線的；

31、_涉及有破壞外墻體立面的。c) 在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時，應當在半個工作日內給出同意意見。d) 裝修申請獲得批準后，住戶帶領裝修施工隊一同到裝修辦辦理有關手續。e) 裝修辦將室內裝飾企業營業執照、執業許可證、復印一份附在裝修申請表后。4.2 將裝修圖紙復印一份附在裝修申請表后。4.2.1 將住戶和施工隊承諾的裝修施工承諾表附在裝修申請表后。4.2.2 要求住戶簽署裝修安全責任書，并將之附在裝修申請表后。4.2.3 住戶和施工隊一同到財務部按裝修管理規定交納相關費用。4.2.4 住戶應交納一定數額的裝修押金和垃圾清運費。4.2.5 施工隊應交納一

32、定數額的電梯材料運費和施工人員證件工本費。 a) 裝修辦在住戶和施工隊辦理完上述手續后，應立即通知機電維修部開通住戶水電，并告訴住戶可進場裝修。4.3 施工期間的管理。4.3.1 管理部管理員按樓宇巡查標準作業規程每日巡查裝修施工情況。4.3.2 維修部負責監控施工隊土建、水電裝修是否違章。4.3.3 保安部負責按封閉小區物品人員出人管理標準作業規程治安巡邏標準作業規程及出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理標準作業規程對施工人員進行管理。4.4 裝修施工的完工檢查。4.4.1 裝修施工結束后，由住戶和施工隊負責人共同向管理部提出完工檢查申請。4.4.2 管理部在當日內組織驗收人員（維修部

33、主管肢術人員、管理員）對裝修進行現場完工檢查。裝修如無違章情況，按以下程序辦理；如發現有違章情況，按4.5款辦理。4.4.3 完工檢查合格的，由管理部主管在裝修申請表內“完工驗收”欄目簽署“初驗合格”，并簽署姓名及日期。4.4.4 裝修辦收回施工證，如有丟失，給予施工隊每證10元罰款。4.4.5 施工隊當日清場離開。4.4.6 完工檢查合格并使用一個月后，管理部應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由管理部主管在裝修申請表內注明“復驗合格”后，由財務部退還住戶施工隊的裝修押金。4.5 常見的違章裝修。4.5.1 擅自開工。4.5.2 亂拉電線、超負荷用電。4.5.3 擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具

34、。4.5.4 空調機不按位置安裝。4.5.5 隨意改變窗臺、二窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調。4.5.6 隨意改變陽臺功能。4.5.7 隨意封陽臺，裝防盜門、網（高層建筑）。4.5.8 隨意拆改墻體。4.5.9 在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。4.5.10 私自增加線路負荷。4.5.11 改動上下水、電線（開關盒）。4.5.12 私自開鑿樓面層，破壞防水層(24小時閉水試驗）。4.5.13 擅自占用公共通道、天臺、屋面。4.5.14 擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。4.5.15 堵塞地漏和排水管道。4.5.16 擅自移動消防設施。4.5.17 擅自改變門的開啟方向（卡拉OK廳等營業場

35、所），使用消防禁用品。4.5.18 擅自動火作業。4.5.19 鋪裝過重的地板材料。4.5.20 隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場地加工裝修材料。4.5.21 隨意向窗外拋扔物品。4.5.22 隨意用電梯運送裝修材料（散裝料和超長重料）。4.5.23 沖洗地面將水沖向電梯，破壞電梯裝飾。4.5.24 不按規定時間施工，制造噪音。4.5.25 破壞公共綠籬、綠地。4.5.26 夜間隨意在住戶家中留宿。4.5.27 不辦理出入證，不遵守小區治安管理規定。4.5.28 隨意拆掉陽臺配重墻。4.5.29 高層住宅、工業廠房、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規定配置滅火器。4.5.30 隨意改裝智能化系統。

36、46 違章裝修的處理461 裝修施工期間，發現違章裝修的，管理部應立即要求住戶停止違章裝修，恢復原狀，并視情況采取以下方式進行處理：a) 批評教育，規勸改正。b) 責令停工，出具違章整改通知單限期整改。c） 責令恢復原狀。d） 扣留或沒收工具。e） 停水停電（須報管理處經理批準）。f） 要求賠償損失。g) 依據規定罰沒違約金。4.6.2 裝修完工檢查時，如發現住戶違章裝修的，管理部主管應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成 危害程度做出評估，并視情況征得管理處經理同意后，列清扣款數額，由財務部按以下方式進行扣款，扣款順序為：a) 首先從施工隊裝修押金中扣款。b) 施工隊裝修押金不足以補償扣款的，再從

37、住戶裝修押金中予以補扣。c） 扣完住戶裝修押金仍不能補償扣款的，要求住戶給予賠償。47 裝修申請表、裝修施工承諾表、裝修安全責任書、裝修違章整改通知單歸入住戶檔案長期保存。48 本構成作為相關員工績效考評的依據之一。50 記錄51 裝修申請表。52 裝修違章整改通知單。60 相關支持文件。61 樓宇巡查標準作業規程。62 治安巡邏標準作業規程63 封閉小區物品/人員出入管理標準作業規程。64 出租屋暫住人員、施工人員及“三無”人員管理標準作業規程。65 業主檔案管理標準作業規程。70 附錄71 裝修施工管理辦法。72 住宅小區違章裝修處罰辦法。73 裝修安全責任書。74 裝修施工承諾書。6.設

38、備綜合管理標準作業規程1.0 目的從總體上確立物業管理公司各類設備的管理要求，確保各類設備管理工作的進行。2.0 適用范圍適用于物業管理公司管理的各類設備的綜合管理工作。3.0 職責3.1 維修部負責所轄小區的各類設備的日常管理工作。3.2 行政人事部負責各類設備檔案的管理工作。4.0 程序要點4.1 設備檔案的建立要求。4.1.1 機電維修部在接管物業后一周內應將管轄范圍內的設備設施清單價值5000元以元以上的設備建立機電設備臺賬（見附表），并在建檔 后的三個工作日內將臺賬移交行政人事部存檔。 機電維修部應在接管物業后一周內將所轄物業內的所有設備進行設備標識及設備編號：a) 所有設備應單機單

39、臺或按功能系統進行“設備標識”。b) “設備標識”用標牌形式予以實施，標牌應有下列內容：設備名稱；設備編號。設備編號按下列規則編制： 設備流水號設備名稱縮寫（取漢語拼音字頭） 物業點編碼d) 標識的制作規范：標識材質用金屬薄板制作，表面拋光呈本色；設備編號用凹形字體，涂黑色磁漆；長x寬x厚為70mm x 20mm x 1mm。4.1.3 所有設備應按單機單臺或功能系統建立設備卡。 設備臺賬應保持與設備現行狀態一致，為此，設備管理人員應將諸如設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況 及時分別在設備臺賬或設備卡片上予以登錄。 設備臺賬和設備出廠原件（合格證、說明書、保修協議等

40、）統一由行政人事部保存。維修部保存復印件。4.2 設備的日常操作、運行、維修保養管理。詳見機電維修部各類設備操作、運行、維修保養管理標準作業規程。4.3 設備的購置管理。4.3.1 設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。 設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。 設備購置的資金來源按相關法規或規定執行。4.3.4 設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。 新添設備由機電維修部提出服務用途或配套功能以及主要技術指標的需求。 采購設備應遵循采購管理標準作業規程的相關規定進行采購。 采購設備到達公司后，由維修部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。4.3.8 符合要求的，辦理驗收

41、手續；不符合要求的，按合同或公司相關規定辦理。 經驗收符合要求的采購設備按本規程相關規定納人臺賬，建立卡片等進行日常管理。4.4 設備狀態標識。4.4.1 維修部應對設備狀態進行標識，以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。 設備狀態分為運行、備用、停用、封存、報廢、檢修及嚴禁合閘等。4.4.3 標識的方式方法：a) 設備狀態用標識牌進行標識，標識牌用300mm x 150mm x 3mm（長x寬x厚）的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上；b) 設備狀態標識牌應在設備狀態確定后，由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置；設備狀態改變，標識應隨之改變。4.5 設備的停用和封

42、存。 發現下列情況之一，設備應予停用或封存：a) 多余設備，含服務提供有再需要的設備；b) 設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。4.5.2 停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰磕和其他形式對其狀態的損壞。 維修部應定期（如一個季度）對停用或封存的設備進行檢查，以保持其適用性。4.5.4 設備主管人員應填寫設備停用或封存的報批單，經管理處經理批準后實施。4.6 設備的報廢。 無修復價值的設備應予報廢。 報廢設備應由機電維修部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：設備主管人員、運行人員、管理處經理等。 設備主管人員應填寫設備報廢審批表，經公司總經理批準后實施。 需報廢設備在未獲報廢批準、實施前，

43、應懸掛“待報廢”標識。4.6.5 報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸掛“報廢”標識。 維修部應將批準的設備報廢審批表報公司財務部一份。4.7 機房評比。 維修部主管負責定期組織相關人員對各類機電設備房進行評比。4.7.2 評比內容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完好狀況、設備表面潔凈度、設備性能完好狀況、檢修保養記錄、室內其他設備狀況、總體印象。5.0 記錄5.1 設備臺賬。5.2 設備卡。5.3 采購設備驗收表。5.4 設備停用封存報廢審批表。5.5 設備定點管理檢查表。6.0 相關支持文件 維修部所有標準作業規程。房屋及公共設施養護維修記錄單GC-QR-

44、01 編號設備名稱設備位置維修部門維修部位、內容描述: 維修保養人： 年 月保養維修自檢結果: 自檢人: 年 月驗證結果:驗證人： 年 月備注:設 備 維 修 保 養 記 錄 單GC-QR-02 編 號:設備編號設備位置委 派 人設備名稱規格型號維修部門維修部位、內容描述: 維修保養人: 年 月保養維修自檢結果: 自 檢 人: 年 月驗證結果:驗 證 人： 年 月備注:7.設備設施管理標準作業規程1.0 目的對設備、設施管理過程實施控制，確保設備設施正常運行。2.0 范圍本程序適用于所管轄物業公共設施設備的管理。3.0 職責工程部負責公共設施設備的保養、維修、整治和管理并負責具體實施設備設施的

45、運行、保養。4.0 工作程序4.1 工作流程制定計劃不合格處置管理策劃監視測量實施保養建立臺帳4.2 工程部根據“物業管理委托合同”全國優秀管理住宅小區標準（建設部1995120號）、關于加強電梯管理的暫行規定（建設部1994667號）、關于加強電梯管理的暫行規定實施細則（建設部建計1995187號）按服務實現過程策劃控制程序對設備、設施管理進行策劃，制定設備操作流程、設備維護保養及檢驗規程、機房管理辦法等。4.3 工程部建立設備、設施臺帳，制定設備設施保養計劃。運行組根據設備操作流程、機房管理辦法對設備運行實施監控，并做好運行記錄。4.4 工程部根據設備維修保養及檢驗規程對公共設備設施實行維

46、護保養，并做好保養記錄。4.5 工程部應建立公共設施臺帳（包括標識標牌）并負責公共設施的日常維護保養。4.6 設備運行過程中出現故障由工程部維修并填寫維修記錄，由工程部管理人員對維修結果進行檢查。4.7 設備設施管理的監視按監視和測量控制程序實施。4.8 對發現不合格按JZZX-32-2003不合格服務控制程序處置，由工程部負責跟蹤。各種記錄每月交管理處統一保存。5.0 質量記錄5.1 設備設施保養記錄5.2 設備設施維修記錄5.3 設備設施臺帳5.4 設備設施保養計劃5.5 設備設施周/月檢記錄8.測量設備管理標準作業規程 1.0 目的 確保測量設備的能力滿足使用要求。2.0 適用范圍 適用

47、于物業管理公司對測量設備從配置、校準、使用至管理各個環節的控制。3.0 職責3.1 總經理負責批準測量設備的采購計劃。3.2 管理處經理負責審核測量設備的采購計劃。3.3 維修部負責提出測量設備的采購計劃或申請；負責測量設備的使用、校準和管理。4.0 程序要點4.1 測量設備的范圍。4.1.1 按用途可分為向顧客計費用的；維護和檢修設備用的；對設備運行參數進行監視用的。 按裝置可分為安裝于固定管道、設備上的；移動使用的。 按來源可分為公司原來已有的、新采購的、借用的。 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測試軟件。4.2 測量設備配置的要求。 數量滿足使用需要。4.2.2 最大量程、最小

48、分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。4.3 測量設備的采購。 維修部主管應根據測量設備的現狀和需要，提出采購計劃或申請，經管理處經理審核，總經理批準后按分供方評審與管理標準作業規程和采購管理標準作業規程規定進行采購。4.3.2 采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料：a) 名稱、型式或型號、規格、最大量程、最小分度值、精度等級；b) 數量、該產品的標準代號（盡可能做到）、用途、參考生產廠家或供應商名稱。 采購人員應嚴格按采購資料進行采購，如有變動，應事先征詢維修部主管的意見。 測量設備采購進公司后，應按公司相關規定辦理交接手續。維修部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符

49、，并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。4.4 測量設備的管理。4.4.1 維修部主管應指定專人負責管理測量設備，其職責為：a) 建立測量設備臺賬，其內容包括：出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門或使用人、開始使用日期等惟一性標識和可追溯性資料，并隨測量設備的變化而保持臺賬的可用性和可追溯性。b) 對測量設備逐一進行編號標識，其要求為：采用符號和順序進行編號，示例如下：符號規則如表一：裝置符號H移動使用測量設備G固定裝置上的測量設備類型符號C測量尺寸的測量設備D測量電參數（如電壓、電流、電阻、電功率）Z測量重量用測量設備P測量壓力、真空度用測量設備

50、本表未作規定的，由專職管理人員依據上述原則予以規定；標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行，一般采用帶色彩（如紅、黃色）的不干膠紙編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。c) 規定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據其使用頻率及測量設備精度等級確定，如表二：測量尺寸的校準周期為2年測量電參數的校準周期為2年測量重量的校準周期為2年測量壓力的校準周期為2年裝于設備上，但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準法規或國家行政主管部門另有規定的測量設備法規或國家行政主管部門規定校準周期進行校準d) 按確定或規定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監督檢測單位進行校準，并辦理相關委托手

51、續。e) 對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監督或辦理相關手續。4.5 測量設備的使用。4.5.1 測量設備管理人員應確保測量設備（原安裝于機械、電氣設備上的除外）在使用前（含采購進入公司的）均經過了校準，且校準結論滿足使用要求。4.5.2 使用人員應熟悉測量設備的使用，正確、合理、按規定選擇和使用測量設備，并確保在校準的有效期內使用。4.5.3 使用人員在調整測量設備時，應防止由于調整不當，而使校準狀態失準。 當發現測量設備失準時，應對已測量或計量的結果進行復查， 消除由于失準可能造成的影響。4.5.5 測量設備的保管環境應適當，不應與工具、刀具、原材料和零配件混放，防止

52、丟失、碰磕、損壞、失準、銹蝕。4.6 測量設備的限制使用和報廢。測量設備經校準后判定為不合格的區段或范圍，測量設備管理人員應限制不得在不合格區段或不合格范圍內使用，這種限制應以適當的形式通知到所有使用該測量設備的人員，并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區段和范圍的，可送有關單位檢修，檢修后經校準合格方允許使用，無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續，并報總經理批準。4.7 校準的委托。 如公司無校準設備、標準物及專業人員，即無能力進行校準，凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。 維修部測量設備管理人員在委托校準時，應將送交校準設備的使用量值范圍列人委托書

53、中，并請校準單位在校準報告記錄中列出所使用校準設備型號、環境溫度、校準判定依據的國家標準代號。4.8 維修部測量設備管理人員應長期保存測量設備臺賬、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。4.9 本規程執行情況作為相關員工績效考評的依據之一。5.0 記錄5.1 測量設備臺賬。5.2 測量設備校準動態記錄。5.3 測量設備報廢審批單。5.4 測量設備限制使用記錄。6.0 相關支持文件9.供配電設備設施運行管理標準作業規程1.0 目的規范供配電設備設施運行管理工作，確保供配電設備設施良好運行。2.0 適用范圍適用于物業管理公司管理的供配電設施進行管理3.0 職責3.1 維修部主管負責配電設備設施

54、運行的實施情況。3.2 維修部供配電室組長負責供配電設備設施的運行管理。3.3 變配電室值班電工負責供配電設備設施的運行管理。4.0 程序要點4.1 巡視監控。4.1.1 變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關柜、變壓器，每兩小時巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。4.1.2 配電室值班電工應按規定的頻次進行檢查、巡視、監控，并把每次所到巡視點的時間記錄在供配電設備設施運行日記上。 巡視內容：a) 變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運行是否超溫（8s）；有無異常響聲或氣味；b) 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；c) 單相、三相電壓是否在額定值的土

55、10%范圍以內，是否超載運行；d) 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；e) 防小動物設施是否完好；f) 接地線有無銹蝕或松動；g) 各種臨時用電接駁情況；h) 各種標示牌、標示物是否完好；i) 安全用具是否齊全，是否存放于規定位置；j) 按時開關管轄區域內內路燈、燈飾或噴水池，及時維修好轄區內路燈。4.1.4 對于巡視中發現的問題，當值變配電室值班電工應及時采取整改措施加以解決，處理不了的間題應及時如實地匯報給組長或主管，在組長或主管的協同下加以解決。整改時應嚴格遵守供配電設備設施安全操作標準作業規程和供配電設備設施維修保養標準作業規程的相關規定。4.2 異常情況處置。4.2.1 觸電處置。發現有

56、人觸電時，當值變配電室值班電工應保持鎮靜、保持頭腦冷靜，盡快使觸電者脫離電源，并進行緊急搶救。a) 拉開電源開關、拔去插頭或熔斷器；b) 用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具（平口鉗、斜口鉗等）剪斷電線；c) 用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住，將觸電者脫離電源；d) 防止觸電者在斷電后跌倒；e) 如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請醫生進行診治，密切注意其癥狀變化；f) 如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應使其舒適、安靜地仰臥，將上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現象，則應積極進行人工呼吸，并及時送進醫院；g) 如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止，此時不能認

57、為其已死亡，應當立路對其進行人工呼吸。人工呼吸必須連續不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫生趕到現場救治為止。4.2.2 配電柜自動空氣開關跳閘的處置：a) 判斷跳閘原因（短路或過載）；b) 查清楚負載種類及分布情況；c) 對可疑處逐個檢查，確認故障部位或報告組長主管，請求支援解決；d) 如故障已排除應立即恢復供電。4.2.3 變配電房發生火災按火警、火災應急處理標準作業規程處置。4.2.4 變配電房發生水浸時的處置：a) 視進水情況，拉下總電源開關或高壓開關；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應立即通知機電維修部主管，同時盡力阻滯進水；d) 漏水源堵住后，應立即排水；e) 排干水后，應立即對濕

58、水設備設施進行除濕處理（如用干的干凈抹布擦拭、風吹干、自然通風，更換相關管線等）；f) 確認濕水已消除（如各絕緣電阻達到規定要求），開機試運行，如無異常情況現，則可以投入正常運行。4.3 變配電室管理。4.3.1 非值班人員不準進入機房，若需要進人，須經機電維修部主管批準，并在值班人員陪同下方可進人機房。 機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材，并禁止吸煙。每班打掃一次機房的衛生，每周清潔一次機房內和設備設施衛生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。4.3.3 機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活，防小動物設施完

59、好。對機房都應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值班電工保管，值班電工不得私自配鑰匙。4.4 交接班要求。4.4.1 接班人員應準時來接班。4.4.2 接班人員應認真聽取交班人員交代，并查看供配電設備設施運行日記，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在供配電設備設施運行日記上簽名。 有下列情況之一者不準交接班：a) 上一班運行情況未交代清楚；b) 記錄不規范、不完整、不清晰；c) 機房不干凈；d) 接班人未到崗；e) 事故正在處理中或交班時發生故障，此時應由交班人負責繼續處理，接班人協助進行。4.5 當值變配電室值班電工應將供配電設備設施的運行數據（電壓、電流、功率因數、環境溫度、有功用量、無功用量）及運

60、行狀況清晰、完整、規范地記錄在（供配電設備設施運行日記）表內。變配電房組長在每月的3號之前將上一日的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為2年。5.0 記錄供配電設備設施運行日記。6.0 相關支持文件6.1 供配電設備設施安全操作標準作業規程。6.2 火警、火災應急處理標準作業規程。供 配 電 運 行 日 記GC-QR-04 編號：巡 視時 間配電室電壓（V）電流（A）天 氣交班時間負責人ABCABC1#運行情況：交班人：接班人：2#、3#4#5#、6#8#、9#10#11#、12#、13#14#年 月 日星 期15#16#、17#、18#1#天 氣交班時間負責人2#、3#4#5#、6#8#