1、報告大綱項目綜合調研的目的與構想項目基本概況廣寧縣宏觀市場分析廣寧縣城市總體規劃與發展趨勢理解南街鎮整體市場發展概況基礎篇宏觀篇市場篇調研綜合性結論結論篇縣域整體房地產市場發展現狀與供求趨勢分析區域整體商業市場發展布局概況縣城主要商業區域之發展現狀分析縣城主要商業項目發展現狀分析本案之主要競爭項目了解項目綜合調研目的與范圍調研目的：主要針對商業市場，研判當地市場競爭態勢、評估本案策略定位與開 發、經營、發展之可行性分析；調研范圍：主要針對當地宏觀市場、房地產市場發展現狀與趨勢、商業市場細分 研究之綜合分析、研判；項目基本概況開發商介紹廣寧縣悅景實業發展有限公司，隸屬于四會市騰業實業總公司，是一

2、家集房地產開發、室內裝修、物業管理于一體之房地產公司；目前該公司正運行、開發的項目包括：城東廣場建設項目：總面積約1.29萬m2，總投資約2500萬元，廣場共分為五個功能區：主廣場、雕塑廣場、噴泉廣場、休閑購物廣場及停車場，項目以現代城市廣場及商業規劃設計理念為主導，定位打造廣寧竹鄉旅游文化一條街；文化橋建設項目：項目總投資200萬元，建成后將連通文化路與環城東路，使橋與廣場融為一體，大大縮短了城東區到城市中心區的距離，有效擴大廣寧的經濟發展圈；“御景園”項目：（本案）項目秉承開發商“居住社區人性化、園林環境生態化、生活享受品質化”之開發經營理念，打造集豪華別墅、高檔住宅、商業街、星級酒店、休

3、閑會所等功能于一體之綜合小區，為廣寧注入 “高品質、原生態、服務優”的居住生活環境；該公司之實力與成功案例：1 懷集商業步行街項目；2 懷集雅豪庭園項目；3 懷集星豪苑項目；4 懷集怡景苑項目；5 廣西大湯溫泉度假村項目；6 基礎篇項目概況：位置：座落于廣寧縣城東區南街河畔，位于環城東路（原農機學校校區）地塊；開發商：廣寧縣悅景實業發展有限公司；物業公司：恒基物業管理有限公司；整體定位：締造廣寧山水園林高尚人居新典范；功能定位：集豪華別墅、高檔住宅、商業街、星級酒店、休閑會所等于一體之綜合性居住小區；建筑風格：現代歐式建筑；園林風格：東南亞皇家園林；開發周期：首期開發預計2009年中竣工，20

4、11年項目全面開發完善；相關技術指標：規劃用地：260畝；總建面積：27萬m2；綠化率：70%；總投資：4.28億元；小區規劃：47棟7層、38棟 別墅、15棟10層、 9棟17層、及商業 配套等；基礎篇宏觀篇宏觀篇廣寧縣宏觀市場分析城市概況：廣寧縣位于廣東省中部偏西北，地處北江直流綏江中游，是山區縣和革命老區，是全國著名“竹子之鄉”、“武術之鄉”、及全國文化先進縣；全縣總面積2459平方公里，東西毗鄰四會、清遠，西南面與高要、德慶相連，西北面與懷集接壤，北面與陽山等縣交界；全縣轄17個建制鎮、22個居民委員會、156個村民委員會，全縣總人口55萬人，其中農業人口43萬人；是廣東省重點林區和首

5、批林業生態縣，林業資源豐富，森林覆蓋率達78.3%；是國家級竹海森林公園，竹林面積108萬畝；古屬嶺南百粵地、革命老區，旅游資源豐富，有珠三角“后花園”的美譽，竹海大觀景區更是廣東省唯一以竹生態、竹文化為主題的旅游景區；嶺南地區最大的“廣東竹博園”，集竹文化博物館、書法碑林、竹建筑群等設施；總體地形地貌為：山多、平地少、耕地少，“八山一水一分田”的山區縣；交通網絡：至2001年底，全縣通車公路里程1345公里，包括：省道221.6公里、縣道189.9公里、鄉道933.5公里；省道是直達珠三角、溝通大西南的重要通道之一，縣城至廣州車程僅兩小時、至肇慶車程僅一個多小時，均為二級以上水泥路面；交通網

6、絡以縣城南街為中心，以省道連大線、石祿線、珠木線和縣道春中線、南北線等為骨架之主干公路，構成境內四通八達的公路網絡交通優勢；廣寧縣鄰近火車站肇慶火車站； 縣內汽車站屬二級客運站，位于 廣寧縣出入口交匯處，毗鄰縣文 化廣場，線路遍布珠三角各大中 城市及省外；廣賀高速將于近期完成，加速融入 珠三角1小時經濟圈；廣寧縣宏觀篇經濟水平：（根據政府相關數據）從全縣實現生產總值方面：近年來，年均遞增率超過10%；從國稅收入方面：從全縣固定資產投資總額方面：宏觀篇從社會消費品零售總額方面：從全縣農民人均純收入方面：2004年2005年2006年2007年農民人均純收入4170元4345元4475元4699元

7、同比增長率+3.4%+4.2%+3%+5%2007年全鎮人均GDP8245元；從全縣2008年1-8月份綜合經濟指標方面：08年上半年生產總值工業總產值農業總產值國稅收入社會消費品零售總額固定資產投資完成實績26.3億元31.8億元14.2億元1.2億元12.4億元7.2億元同比增長率+12.5%+24.4%+3.8+20%+19.4%+45.8%根據以上相關政府經濟數據顯示，廣寧縣總體社會經濟水平快速發展，表現為：工業發展速度加快，成為推動全縣經濟快速增長的主動力；以發展農村經濟為重點，提高特色農業發展水平，農民人均收入提高，農村人居環境得到改善；以招商引資為主引擎，加大招商引資力度，推動經

8、濟快速發展；充分發揮資源優勢，大力開發旅游資源，促進第三產業發展，有效提高消費力；宏觀篇城市發展特點：目前，廣寧實現了“村容整潔、鄉風文明”，促進了“生產發展、生活寬裕、管理民主”，推進新農村建設全面建設小康社會；近年來，廣寧縣充分發揮資源優勢，大力發展特色農業，培育壯大紙業、竹業、果業、養殖業等四大特色產業，促進了農民增收，為新農村建設奠定了基礎；如今的廣寧，打破小縣城概念，開通環城大道建設，擴大縣城范圍，加快聚和新城建設，實現縣城“南連西擴”，以聚和廣場為中心建設縣城中軸線，提高城市品位；走進廣寧，縣城新區新樓拔地而起，新工廠扎堆進駐各類工業園，竹產業、紙經濟、塑料加工等三大特色產業齊頭并

9、進，五大產業基地格局逐漸成型；目前，廣寧擁有全國著名的“竹子之鄉”、“沙糖桔之鄉”、“武術之鄉”等名譽，“竹海”大觀更名氣日隆；打造“工業強縣、生態竹鄉、和諧廣寧”，完善城市功能配套，建設城市亮點，集聚人流、物流、資金流發展城市經濟，是目前廣寧縣之長遠發展目標；目前廣寧縣之六大特色發展戰略：大開放推動思想大解放；大項目推動工業經濟；大引進推動民營經濟；大規劃推動城市建設；大統籌推動社會和諧；大服務推動環境優化；宏觀篇城市宏觀市場分析小結：廣寧縣地處珠三角與粵西山區的交匯處，位于泛珠三角的咽喉部位，是離珠三角經濟圈最近的山區縣，具有良好的區位優勢！區位優勢城市交通網絡的完善，二廣高速公路即將建成

10、，貴廣快速鐵路正在籌建，加速融入泛珠三角1小時經濟圈，路網優勢更加突顯！交通優勢近年來，全縣各行業經濟均保持平穩增長趨勢，總體經濟水平增長率更超過10%以上逐年增長；持續大力發展竹產業、紙經濟、塑料加工等三大支柱產業，打造五大基地；抓好商貿建設、拉動第三產業、完善城市功能配套、發展城市經濟；經濟發展森林資源覆蓋率超過80%，是廣東省重點林區和“首批林業生態縣”；竹林資源面積超過100萬畝，是中國著名的“竹子之鄉”；擁有中國最大的高級竹木混合漿生產基地、首個“廣東省造紙產業基地”、全省最大的特種紙生產基地、全省唯一一個國家級竹海森林公園；礦產資源豐富，種類多、儲量大，其中產于廣寧西南部的廣綠玉，

11、是中國五大佳玉之一；水力資源豐富，全縣已建起小水電站將近140座，年發電收入超過7000萬元，已成為廣寧支柱產業之一；旅游資源豐富，包括竹海大觀、竹文化博覽館、寶錠山景區、古水河、螺殼山景區等眾多旅游亮點；資源優勢宏觀篇城市整體規劃理解與發展趨勢分析廣寧縣城市整體規劃理解行政區規劃：全縣轄17個建制鎮、22個居民委員會、156個村民委員，總人口55萬人；1997-2006年，縣域總人口增長虛度緩慢，年均增長率僅為2.78，期間縣城人口較快，年均增長率為8.66；規劃縣域總人口增長預測為：2015年總人口59萬人、2020年總人口62萬人、2025年總人口67-69萬人；目前全縣各鎮人口分布：建

12、制鎮總人口（萬人）非農業人口（萬人）農業人（萬人）南街鎮12.38.34排沙鎮3.30.33石澗鎮1.30.21.1譚布鎮3.50.23.3江屯鎮3.50.23.3聯合鎮2.30.12.2螺崗鎮1.30.11.2北市鎮2.20.22坑口鎮3.10.22.9赤坑鎮2.20.12.1賓亨鎮3.70.33.4五和鎮2.10.12橫山鎮4.30.24.1木格鎮2.50.12.4石咀鎮1.60.11.5古水鎮4.50.34.2洲仔鎮20.11.9宏觀篇城鎮體系規劃：城鎮規劃發展目標：建設工業強鎮、生態竹鄉、和諧廣寧；規劃要“高起點、高標準”，具有鮮明地方特色和時代特征；推進“南連西擴”之建設工程；規劃2

13、0-30萬人口的中等城市，提高城市綜合實力；加快發展特色旅游產業；規劃建設以“南坤大道”為中軸線，山城結合，推進縣城“南連西擴”，構筑大城市的格局；規劃城鎮體系未來產業分布：山區綠色經濟帶，重點經濟區域建設“一主兩次”之城鎮發展軸線；沿綏江、廣賀高速形成的東西向城鎮發展主軸，未來廣寧產業發展主導區；東線沿五和、石澗、排沙、江屯形成的南北向產業發展軸；西線沿木格、古水、坑口、北市形成的南北向生態發展軸；T型的開發軸線，以綏江軸線與產業發展軸線為主要開發軸線；宏觀篇宏觀篇城鎮等級與職能規劃：城鎮規劃層次規劃類型鎮區名稱職能類型第一層次中心城區南街鎮與橫山鎮全縣的政治、經濟、科技、文化中心，富于地方

14、特色的“竹鄉之城”與“山水之城；第二層次次中心城鎮石澗鎮與賓亨鎮縣域次中心城鎮，是廣寧縣的”南大門“，南部片區經濟、商貿中心，已發展油墨、紙張、塑料制品等外向型工業為主的工業型城鎮；第三層次中心鎮江屯鎮與聯合鎮廣寧縣北部的片區中心、經濟中心、綜合商品貿易集散中心及交通樞紐，以發展外貿型加工工業為主，是一個工、農、商綜合發展的商貿型城鎮；古水鎮廣寧縣西部片區的經濟、商貿、交通、旅游中心，以資源型加工業為主導的綜合性城鎮，與洲仔鎮綜合考慮為一個經濟區域；第四層次一般鎮北市鎮廣寧縣北部片區的旅游中心，以發展旅游、商貿等第三產業為主的山水生態城鎮；五和鎮以塑料再生工業、資源加工為主的工業型城鎮，是廣寧

15、縣塑料再生工業基地；排沙鎮與譚布鎮資源型加工、工農貿易型小城鎮；坑口鎮與赤坑鎮生態型城鎮，形成以農、貿、旅游為主的綜合型小城鎮；木格鎮形成超越鎮域影響力的中等的一般城鎮，為資源型加工、工農貿易型小城鎮；洲仔鎮與螺崗鎮農貿型小城鎮；宏觀篇縣域交通體系規劃：規劃發展揭茂高速與廣賀高速公路走線；規劃發展貴廣快速鐵路；縣域交通組織，環城路、省道、縣道，縱橫貫通各城鎮區域；“+”字型高速公路南北、東西軸線規劃，國道和省道為骨架，縣域農村公路網絡將通達各鄉鎮和所有行政村；未來廣寧縣公路發展的趨勢和特點是：打通斷頭路，盡快形成縣級干線交通骨架網，提高干線公路等級，便捷連接高速公路，便捷縣域及鄉鎮之間的交流，

16、帶動整體經濟發展；加大通達密度，通村公路建設以四級公路標準為主；宏觀篇廣寧縣整體發展趨勢分析發展機遇與挑戰：優勢：區位、交通、生態、資源等四大優勢，為加快城鎮化發展、推進城市經濟、融入珠三角1小時經濟圈奠定穩固基礎；三大產業、五大基地，注重產業發展規劃，促進城鎮經濟快速發展；劣勢：地勢山多地少，土地資源不足、用地初期開發建設成本高、環境敏感度較高；目前城鎮化水平不高，小城鎮規劃過小，不利于工業的聚集、服務業的成長、農村勞動力的轉移及“三農”問題的解決；機遇：預期交通條件的改善；迎接廣東省重點發展“雙轉移”戰略發展機遇；挑戰：面臨區域的競爭；面臨產業發展與引入新興產業所產生的市場競爭；未來城鎮發

17、展定位與性質：城鎮未來發展定位：肇慶市林漿紙一體化產業制造業基地；肇慶市重要的交通節點城市；現代化生態旅游城市，肇慶市重要的旅游節點城市，華南地區極具特色的生態休閑度假勝地；環境優美的宜居城市、竹鄉城市與山水城市，市民安居樂業的家園和旅行者的樂園；廣寧縣城鎮未來發展性質：打造全縣政治、經濟、文化中心，以發展造紙、建材及竹木加工業為主，并適當發展旅游業、及物流業，建設富于地方特色的“宜居之城”、“竹鄉之城”、及“山水之城”；宏觀篇根據相關政府材料顯示，廣寧縣之未來發展重點趨勢為：著力推進工業強縣戰略，不斷壯大工業經濟，加快形成以制漿造紙、竹木加工、塑料加工三大產業為支柱的工業產業集群；大力發展現

18、代農業，扎實推進社會主義新農村建設，加快發展鎮級經濟；努力提高招商引資水平，加快發展民營經濟；積極抓好財稅金融工作，促進經濟穩健發展；不斷改善基礎設施，加速發展城市經濟；深入開展精神文明建設，全面發展社會事業，有效推動社會經濟協調發展；加強生態環保工作，促進社會可持續發展；維護社會大局穩定，構建和諧廣寧；提高行政效能，建設實干、高效、廉潔政府；宏觀篇南街鎮宏觀市場概況南街鎮概況：南街鎮位于北江水系綏江中游，是廣寧縣人民政府所在地，地處全縣政治、經濟、文化中心；全鎮總面積189.3平方公里，其中耕地2.9萬畝，山地28萬畝，下轄18個村委會、5個社區居委會，總人口12.3萬人，其中農業人口4萬人

19、；全鎮交通、通信、電力、水利等基礎設施完善，省道四聯線和縣道通往各鎮公路貫穿全鎮，鎮內道路網絡四通八達；目前城鎮金融、商貿、娛樂、餐飲等城市配套設施齊全，城鎮功能日臻完善；城鎮市場經濟發展水平：目前南街鎮經濟持續快速健康發展，一、二、三產業持續蓬勃發展，社會各項事業全面進步；全鎮現有民營企業120多家，以造紙、皮具、五金、塑料、竹制品工藝等主要行業，正向產業化方向發展；“三高”農業發展迅猛，全鎮沙糖桔種植面積4.2萬畝，現全鎮有50畝以上規劃的沙糖桔農業基地280多個，其它西瓜、石榴、南華李等優質水果5000多畝，年養殖生豬10多萬頭、山地雞120多萬只，生豬、山地雞大型養殖基地60多個，以形

20、成沙糖桔種植為主的“果業”和生豬、山地雞“養殖業”之規模，成為全鎮農業的主導產業；以竹海大觀、寶錠山景區為主的竹生態旅游輻射帶動第三產業的發展，目前全鎮旅游、商貿、飲食服務等行業繁榮興旺；（據相關政府資料）2004年，全鎮實現工業總產值2.94億元、農業總產值0.97億元、農村人均純收入4204元、國稅收入955萬元；隨著全鎮經濟的持續快速發展，預計2010年，全鎮生產總值達到15.6億元、年均增長率14%，其中工業總產值年均增長22%、農業總產值年均增長7%，固定資產投資年均增長18%，農民人均純收入年均增長4.8%，城鎮居民人均可支配收入年均增長8%；市場篇市場篇縣域整體房地產市場發展現狀

21、與供求趨勢分析縣域整體房地產市場概況：（根據06年廣寧縣城區住房建設規劃材料）至2005年底，城區住房總建筑面積總量為220萬m2，其中，直管公房面積0.36萬m2，通過房地產商開發建造的商品住房46萬m2，城區戶籍人口11萬人，按戶籍人口計人均住房建筑面積為20m2/人；根據規劃顯示：2006年2010年，規劃期內之城區建設各類住房目標：城區計劃建設各類住房總建筑面積50.96萬m2，其中(以下為萬平方米)城區計劃建設各類住房總套數約5353套，其中：其中，計劃住房建設按區域分布：縣域舊城區計劃住房建設縣域新城區計劃住房建設套數（套）面積（萬m2）套數（套）面積（萬m2）商品住房203119

22、.82286227.93保障住房3002.091601.12規劃期內，政府重點發展普通商品住房，并自2006年11月1日起政策規定：凡新批、新開工的商品住房建設，戶型建筑面積90m2以下（含經濟適用住房），須達到開發總建面積的70%以上；經濟適用住房嚴格控制中、小戶型，中型戶型面積控制在80m2左右、小型戶型面積控制在60m2左右；規劃期內（2006年2010年）之城區住房建設年度計劃為：市場篇縣域房地產市場發展規劃重點：（根據06年廣寧縣國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要材料）規劃中心城區在適當發展經濟適用住房的同時，合理發展中高檔商品房，培育中心城區中高檔房地產市場，增加酒店產權式商品

23、房的建設，適應旅游產業和物流產業發展的需要；規劃期內，城區住房用地計劃供應總量為29.23萬m2，其中商品住房用地26.19萬m2、保障住房用地3.04萬m2；年度商品住房用地政策性保障住房用地合計經濟適用房用地廉租住房用地20065.480.520.50.0220075.030.630.560.0720085.310.650.580.0720095.210.60.530.0720105.160.640.570.07合計26.193.042.740.3規劃期內，住房用地供應年度計劃： （單位：萬m2) 年度用地總量新增用地中小套型中低價位存量用地20065.483.180.522.320075

24、.033.082.331.9520085.313.201.982.1120095.213.632.521.5820105.163.12.422.06合計26.1916.199.7610其中商品住房用地供應年度計劃： （單位：萬m2) 市場篇根據廣寧縣城市規劃管理技術規定，各類居住建筑的容積率規定為：低層住宅，新區容積率不大于0.7，舊城區容積率不大于0.9；多層、中高層住宅，新區容積率不大于1.7，舊城區容積率不大于2.0；高層住宅，新區容積率不大于3.5，舊城區容積率不大于4.0；縣域房地產市場發展現狀：近年來，廣寧縣圍繞“生態竹鄉”建設，樹立經營城市的理念，注重研究城市規劃和發展，加快城區

25、擴建步伐，大力發展房地產產業，加快推進城市經濟發展，使房地產產業成為加快縣域經濟發展的有力支撐；廣寧縣先后建成城東花園、雅豪苑、五一花園，清華園、城東清華園、畔河灣、萬豐廣場、萬景豪苑和華鴻商城等樓盤，旅游、餐飲、物流、中介服務、文化娛樂等第三產業快速發展；（根據相關房管局數據）2007年，共完成開發投資8300萬元、同比增長31%，銷售面積6.7萬m2、同比增長26%，銷售金額1.2億元、同比增長34%；市場篇市場篇區域整體商業市場發展布局概況從廣寧縣城鎮體系規劃結構上看，全鎮總體商業市場結構主要分為四大方面：南街鎮：作為全縣政治、經濟、科技、文化中心，結合資源優勢，不斷完善城鎮配套功能設施

26、，重點發展全鎮富有地方特色的旅歐、商貿、餐飲服務等行業市場；石澗鎮：作為次中心城鎮，廣寧南部片區的經濟、商貿中心，重點發展油墨、紙張、塑料制品等外向型專業市場；北市鎮：作為廣寧北部片區的旅游中心，充分發展資源優勢，重點發展旅游、度假、商貿等旅游產業市場；其它鎮：均結合各鎮資源優勢特點，以發展工業、農業、加工業及貿易等資源性商業市場為主；從目前縣城（南街鎮）之商業布局上看：南街鎮之商業，主要以“十字街”為中心、四條延伸商業街為主；包括：中華西路：以個體經營商鋪為主，主要滿足周邊鄉村居民日常需求；中華中/東路：縣城主要商業街，集中品牌業態，主要滿足居民休閑購物、旅游消費等需求；新寧南路：縣城傳統商

27、業街，以成為縣城的中心商業區域，以大眾品牌為主，主要滿足居民休閑購物、旅游消費等需求；新寧北路：屬于中心商業街的后段，以中醫院為分界，前段以延續商業街形式為主，后段以綜合農貿市場、及居民生活配套商業為主；其它商業區域包括：南東一路：位于廣玉路延伸之主干規劃路，集中政府機構、銀行、旅業等，以餐飲業為主要商業形態；環城西路：位于街心公園對面，以五金、建材商業為主，附帶日常生活配套商業及餐飲；南坤一路：以滿足周邊居民及旅業游客之日常需求商業為主；市場篇從縣城目前之商業業態與商家組合上看：目前縣城主要的商業業態，主要由以下幾種組成：以一般服裝、皮具、鞋類、及普通日用商品為主要零售業態；目前縣城內的零售

28、業品牌，主要以國內二、三線品牌為主，品牌形象、檔次均較為一般；市場篇以檔次、形象、規模均較為一般的電影院、康體城等為主之娛樂業態；縣城內缺少具特色、具檔次、具異國風情之餐飲業態；縣城內的電子/數碼/IT產品業態，多較為零散，不夠集中、不夠專業形象，較難吸引一些國際頂尖品牌產品的長期進駐；市場篇目前縣城內的主要商業場所之業態與商家組合多較為散亂，多存在檔次不高、形象一般、消費環境較差、市場輻射力不強等問題；1 從目前縣城內經營中的主要商業場所看，普遍形象不高、檔次較低、缺乏鮮明的主題定位、場內之業態組合多較為零散；此類商業場所雖多位于鎮中心的集中商業區域內，但其市場的輻射力相對比較低，除能滿足當

29、地市民的日常消費與休閑購物等基本需求外，較難形成足夠的主題吸引力，而未能有效覆蓋周邊鎮區、甚至更遠的區域目標客戶群體；市場篇除了縣城內傳統的商業集中區域與商業集中場所等，目前區域內仍未有出現一個具一定規模、較具主題性、表現異國風情、完善的商業規劃、及擁有一些較知名度高、形象檔次高之品牌商家等優勢的大型社區主題商業街；1 以上的社區商業之形象均較為一般；2業態規劃與組合多較為凌亂；3 整體經營管理相對較差；4 項目整體缺乏鮮明的主題定位；5 缺乏統一、有效的形象包裝等；市場篇中華中路：總體定位縣城主要中心商業街主要業態品牌服裝、鞋類、電影院、大型超市、南天商場、時代商場、華中購物城等主要特點屬于

30、廣寧十字街商圈縣城主要商業區域之發展現狀分析市場篇中華東路：總體定位縣城主要中心商業街主要業態前段以通訊、服裝、超市為主，后段以書店、文具為主，以五金雜貨為輔等主要特點屬于廣寧十字街商圈市場篇新寧南路：總體定位縣城中心傳統商業街主要業態品牌服裝、手機專賣、電器城、化妝品、鞋業、藥店、文化商貿城等主要特點屬于廣寧十字街商圈，集中傳統消費習慣市場篇新寧北路：總體定位縣城地區性商業街主要業態以中醫院為界，前段延伸新寧南路商業形態，后段以綜合農貿市場、藥材市場及生活配套用品業態為主主要特點商業與農貿市場混合經營，業態較亂，整體檔次低，周邊消費力較弱市場篇五二路（五一商業街）：總體定位以五一大市場及匯豐

31、超市為中心，延伸周邊各大樓盤項目的首層商業主要業態農貿市場、大型超市、銀行、煙酒、雜貨、通訊、婚紗影樓、小型餐飲等主要特點自發形成“五一商圈”屬于貫穿環城西路的商業街，周邊擁有多個樓盤項目市場篇南東一路：主要業態以餐飲、旅業業態為主主要特點為主干規劃路，集中政府機構、銀行等市場篇其他商業區域之發展現狀：環城西路：總體定位以五金、建材專業市場主要業態以五金、建材、裝修材料為主，以生活配套、小型餐飲為輔南坤大道：總體定位以滿足周邊居民及旅業游客日常消費為主主要業態餐飲、水果、小五金、日用百貨、書店、賓館等主要特點周邊較多學生群體，及居民密集，沒有大型百貨超市，缺少品牌店中華西路：總體定位以日常配套

32、生活用品為主主要業態服裝、手機、水果、發廊、飾品、面包店、五金店、文具店等主要特點周邊較多學生群體，及居民密集，沒有大型百貨超市，缺少品牌店市場篇縣城主要商業項目發展現狀分析竹鄉商場：地理位置烈士陵園對面產品分析圓弧形歐式建筑風格設計業態組合以服裝零售為主輻射范圍以十字街為中心，延伸周邊商業路段，輻射周邊居民目標群體縣城居民項目綜述優勢劣勢項目外觀較好位置稍偏離十字街商業中心市場篇南國商場：地理位置中華中路產品分析普通的商場布置，場內通道搭建鐵皮蓋頂業態組合包括服裝、鞋類、音像等輻射范圍以十字街商業中心周邊為主目標群體當地居民項目綜述優勢劣勢位置較好業態品牌檔次較低市場篇萬豐商業中心（好宜家購

33、物中心）：地理位置街心花園項目定位縣城商業中心廣場產品分析配套大型活動廣場，風格較為現代業態組合大型超市、電訊、特色餐飲、服裝零售、化妝品、布藝等輻射范圍縣城及周邊鎮區目標群體縣城居民及周邊居民項目綜述優勢劣勢規模大、交通便利、業態較齊業態組合較雜亂市場篇文化商貿購物城：地理位置新寧南路產品分析藍色玻璃外立面，外觀較為過時業態組合百貨、服裝零售、精品、娛樂城等輻射范圍以噴泉廣場為中心輻射周邊目標群體縣城居民項目綜述優勢劣勢位置較好外觀形象較差，內部裝修殘舊市場篇時代購物城：地理位置中華中路產品分析外觀形象于當地較為時尚業態組合主要以服裝零售為主輻射范圍縣城區域目標群體縣城居民項目綜述優勢劣勢外

34、觀形象較時尚，管理較規范缺乏著名品牌進駐結論篇結論篇調研綜合性結論研判從宏觀方面：廣寧縣擁有區位、交通、生態、資源等四大優勢，為融入珠三角1小時經濟圈奠定堅固的基礎；三大產業、五大基地，注重產業發展規劃，促進了城鎮經濟快速發展；全縣交通網絡條件不斷完善，加速迎接了廣東省“雙轉移”之戰略發展機遇；縣城（南街鎮）地處全縣政治、經濟、文化中心，區域內金融、商貿、餐飲、娛樂等城市配套設施齊全，城市功能日臻完善；從經濟方面：2007年全縣實現生產總值45.36億元，同比增長12.%，經濟社會發展取得成效；工業發展速度加快，成為推動全縣經濟的主動力；農業經濟持續發展，農民人均純收入同比增長5%，農村人居環境得到改善；民營經濟不斷發展，新增民營企業54家、個體工商戶287戶；城市經濟加快發展，房地產業快