1、龍城廣場7#營銷方案一、 分析二、 定位三、 客群四、 策略五、 推廣1走進龍城商務時代睿智地 （與龍城廣場精誠共進的理念）獨立地 （二十二層獨立建筑）執行地 （市政機構環繞，地段便捷效率高）責任地 （九巨龍提供優質物業服務）事業地 （讓你名利雙收，更上一層）匯聚地 （各界商務精英匯聚于此）升值地 （非常明確的預見升值空間）2一、分析3市場分析1、城市空白，搶占市場，提升公司形象。2、城市兩大產業： 掛車產業：需要優化提升，如區域性商貿流通中心，汽車配件市場的整 合，電子商務平臺開發，會議會展經濟討論等，都是較好的市場切入點。 出版印刷業：發展趨勢已整合為統一工業園區，其工廠現零散分散，網絡銷

2、售渠道發展緩慢，公司形象提升緩慢，整體書業市場需要提高形象力。3、第三產業服務行業：梁山縣小型第三產業服務類行業以散戶，小型創業型企業居多，整體發展趨勢緩慢，各企業形象薄弱，導致目前最大的難題是雙方的互不信任，導致合作不長久，現在多數趨向于多功能綜合體發展，前景普遍看好。4項目分析1、本項目對梁山政府，樹立新的城市地標，新的城市形象。2、本項目對梁山城市經濟起到資源整合作用。3、本項目城市綜合體具有提高城市消費能力。5SWOT分析優勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）機會（Opportunities）威脅（Threats）6SWOT分析優勢 1、市政規劃清晰，受周邊商業區及CB

3、D影響，位置極佳。 2、具備寫字樓開發基本條件，如交通、人流量、商業氛圍。 3、商務辦公，居住，餐飲，休閑，會議召開，會所等于一 體的大型商務服務場所（綜合性辦公樓） 4、九巨龍品牌效應提供了良好的市場前景。7SWOT分析劣勢1、工程進度緩慢，整體形象無法對外展示。 2、公司無同類產品開發經驗。 3、項目周邊建筑群普遍陳舊，拉低項目檔次。8SWOT分析機會1、市場空白，搶先進入市場，梁山目前無商務寫字樓與商業 綜合體。 2、充分展示升值空間和投資回報率高，吸引投資客群。9SWOT分析威脅 1、梁山無同類產品，無參照性，對市場有著不可預知性。 2、梁山房地產行業的不成熟性，城市需求量緩慢。10S

4、O優化利用公司品牌效應城市新中心概念拉升整體品質與形象，樹立產品價值，實現最大價值化，搶占市場空白。11WT規避周邊環境的不明朗性市場未知的不可預見性以高端新形象確定市場價值，規避周邊環境等問題，客群優化定位，充分提高消費力，規避市場不明朗因素。12業態分析商業辦公樓公寓1、產品多樣化2、位置重要性3、投資回報高4、商業綜合體人氣1、市場商務整合2、企業辦公集中3、企業形象提升1、面積區間較小， 投資壓力小2、公司注冊成本低3、商住酒店服務13二、定位項目定位形象定位業態定位商業辦公公寓14形象定位全面塑造寫字樓形象，產品無論是區域優勢還是本身高端品質，以城市龍頭地位，以第一商務區的定位，是商

5、界精英和翹楚必選之地。“領袖風范尊貴首選”15形象定位開啟城市商務新概念，占據市中心優越資源的高端商務平臺。城市中央商務區的形成和發展的助推器，商務板塊重新劃分。高端商務的聚和地，商界精英的聚留地，各界成功人士的聚集地。人性化辦公理念，創自然采光，自然通風，自然綠化的綠色商務辦公環境，辦公居住服務功能齊全。16業態定位樓層特點業態功能1F-5F6F-15F16F-22F公寓辦公樓商業綜合型多功能寫字樓1、與所在建筑聯系緊密。2、保值增值功能，風險小、回報高。1、交易場所2、服務場所3、體驗場所1、企業中心點2、商務中心點3、經濟中心點1、集中性2、業務拓展3、提高辦公效率1、置業門檻低2、集中

6、性強1、注冊公司，成本低2、居住舒適，酒店服務17商業定位樓層5F3F-4F2F1F業態餐飲文化休閑娛樂超市百貨商城業態種類服裝，首飾金店，化妝品，專賣店，家電電器等綜合型超市，茶葉，名煙名酒等大型游樂場，兒童主題樂園，3D4D影院，KTV，健身館，生活館等時尚小吃，咖啡館，西餐廳，主題餐廳等18商業 1F1、城市購物消費集中2、商務辦公物品采購3、城市綜合體整體人氣提升19商業 2F1、商品齊全，物美價廉。2、整體帶動項目人氣。3、人流聚合力強，帶動提升項目價值。4、項目周邊包括本項目投資潛力驟升。20商業 3F-4F1、娛樂場所的進入提升項目的吸引力，成為項目的獨特中心點。2、兒童的流連忘

7、返帶動反復性消費和人氣的聚集。3、商務休閑聚會的理想場所。21商業 5F1、業務拓展洽談之地。2、消費人群休息駐足點。3、寫字樓工作人員的集中地。4、整體項目一站式消費，一條龍服務。22辦公定位6F-15F單層面積：983.9 辦公樓總面積：9839銀座主要以小型辦公物業為主，促進快速銷售，可根據客戶情況進行面積調整。23辦公定位面積小配套全形象高面積35-55，面積小，自用投資門檻低，面積大小靈活多變。商務配套齊全，項目綜合體，各休閑娛樂購物餐飲一條龍服務，商務中心初具規模。進駐公司提高企業形象，業務拓展效率高。24辦公定位硬件地段梁山城市中央商務區，人民北路主干道，交通便利，人氣聚集。高品

8、質裝修與設施配備，打造梁山高端商務寫字樓。25辦公定位5A智能化系統樓宇設備自動化系統（BA） 樓宇設備自動化系統,可對全樓的供排水設備、制冷設備、供電系統和電梯、自動扶梯進行監視及控制，以狀態監視為主，控制啟停為輔。（空調自控系統、供排水自控系統、變配電監視系統、電梯監視系統）安全防范系統（SA） 閉路監視系統：停車出入口，首層大廳設彩色變焦攝象機。樓內各層出入口，電梯轎箱等處設置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內走廊設置固定黑白定焦攝象機，停車場內設黑白帶云臺變焦攝象機。 防盜報警系統：寫字樓主要出入口設門磁開關，電子門鎖，讀卡器。 停車場管理系統：內部車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機

9、的方式。26通信自動化系統（CA） 綜合布線系統：綜合布線支持電話系統和計算機網絡系統，是一個開放性網絡平臺。室內鋪設架空地板，地面線槽，網絡地板，提供以5類線為基礎的綜合布線信息通道。 無線通信轉發系統：移動信號增強系統，辦公樓各層設有移動信號增強 系統。消防和安保自動化系統（FA） 防火電視監控，安裝煙感、溫感和火災自動報警、自動噴灑裝置。設有智能類功能的火災自動報警及自動滅火和消防聯動控制。廣播音響系統：火災緊急廣播系統與公共廣播合用一套廣播系統。辦公自動化系統（OA） 以物業管理、公用信息服務、智能卡管理、商場管理為主的應用軟件系統。 辦公定位27硬件設施辦公空間：能提供可靈活分隔適應

10、各種變化的辦公空間標準層高：室內凈高2.6m以上標準承重：樓板承重在2.5KN/m2以上供電系統：雙路供電，辦公面的供電容量在80W/m2以上空調系統：國際知名品牌中央空調系統，用戶能根據自我要求調節室內溫度、濕度，空調系統具有分區域控制能力，新風量在30立方米/人/小時以上電梯：國際知名品牌，每部電梯服務面積小于3900平方米/噸臺，候梯時間不超過30秒鐘供水系統：24冷熱水供應，并有中水處理系統辦公定位28裝修標準外立面：鋁板、玻璃幕墻，局部為高檔石材等材料。大堂：有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料電

11、梯廳：采用高檔裝飾材料，地面應采用石材；應有不銹鋼、大理石或木門套走廊：高級帶膠墊毯或用石材地面，高檔吸音材料吊頂辦公間：墻面耐擦洗壁紙或高級乳膠漆，高檔吸音材料吊頂，刷高級乳膠漆，塊狀膠墊地毯地面辦公定位29辦公定位多功能會議廳：建議配備多功能會議廳，企業與政府單位會議集中性開展，滿足企業開會場所供給，大型組織活動等。30辦公定位軟件運營高品質物管服務，打造業主心中的高端商務中心。寫字樓是收益性物業，人性化運營管理模式深入客戶心中，使其有穩定的長期客戶。31物管服務(無償）保證樓內與外界通訊渠道的暢通： 寫字樓內辦公人員眾多，電腦、打印機、復印機、傳真機、通信設備等各種辦公設備全天使用，因此

12、，必須保證供電系統的正常運行。提供安全保障，常備不懈： 保障消防設施性能完好，消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患。 24小時安保工作人員巡邏，保障人員，物業整體完善安全。要求環境整潔，舒適優雅： 寫字樓內大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區域的衛生應由專業保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。辦公定位32物管服務問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務報刊收發、分揀、遞送服務個人行李搬運、寄存服務出租汽車預約服務提供本地旅游安排服務各地酒店預定服務郵件、郵包、快遞等郵政服務辦公定位33物管服務（有償）安保服務：向客戶提供貴重物品出門保護(范圍僅限于大廈紅線內，特殊情況例外且不負任何責任)、非貴重物品

13、的門戶暫時看護、紅外線報警探頭加裝、單元內臨時人員控制等。保潔服務：提供日常室內保潔服務，內容如除塵、地毯清洗、地面打蠟、辦公用品辦公家具清潔等。工程服務：加裝照明、通信或其它設施，更換燈具、電器件、提供各類維修服務等。租務代理服務：為購房投資者提供租賃代理服務，包括租務代理、收租、租約續期等。辦公服務：提供商務服務、辦公用品設備、耗材推薦辦公定位34運營建議(可促進銷售）商務公司在售出后1-5年的關鍵期內實行每年季度免租政策（正常交納物管費），為業主提供長期、多樣化租賃管理服務。可簽訂保底租賃協議，首期與業主簽訂3年期保底租賃協議，3年依次按4%、5%、6%的回報率返還。3年后業主自主選擇是

14、否續簽協議。在商務管理公司公開管理賬務，登記明細，3年內租金溢價部分的50%作為管家服務獎勵，其余歸業主所有。引入商業地產回收模式進行中間運營，以“十五年”為期限，客戶購置房產十五年后，以當地政府公布的房地產銷售價格回收，3個月回款，幫助業主實現房產快速變現。一到五樓墻面廣告位和樓頂廣告位的合理利用，根據客戶購買情況而定。辦公定位35公寓定位公寓內部面積為28.98到52.83，每層18套，前期出售套數為54套。36精裝式公寓：全新裝修，設施齊全，拎包入住。商務辦公型：自用辦公，注冊公司。理想投資型：面積小，總價低，回報大。多變型公寓：面積靈活多變，大小隨意分割。酒店式服務：家政服務、安全服務

15、、交通服務公寓定位37公寓定位硬件裝修裝修建議采用三種硬裝風格，搭配不同客群38公寓定位現代簡約：適用投資客，商務辦公人群。39公寓定位田園風光：適用于年輕人，小夫妻和投資客群。40公寓定位中式古典：適用于中老年人生活養老，投資客群和游客居住群體。建議梁山水滸特色文化添加其中。41公寓定位軟件服務物業保障服務清潔服務安保服務便民服務家政服務工程維修服務有償商務服務42三、客群定位43核心客戶集團企業、國有企業（增加知名度）企業屬性：大型民營企業，國有企業，金融銀行類。需求特征：看重內在品質，能提供良好的商務服務，品牌物業管理，大面積的辦公空間，比較注重寫字樓周邊的交通配套及基礎設施，一方面對公

16、司的形象有正面作用，另一方面也是很多潛在的合作伙伴和客戶。 44輔助客戶城區及各鄉鎮自用型企業（體現項目價值）企業屬性：熟悉項目周邊，本區域的自用型企業（成長型）需求特征：需要提升辦公空間是小型企業，提升企業形象，看重物業外在形象，地理位置優越，交通便利，配套齊全，有較高的實用率，現代的辦公配套。45輔助客戶投資客群（體現項目價值）客戶來源：梁山及周邊城市需求特征：注重項目所處的區域位置的升值潛力和產品的抗跌性，有較高的，穩定的投資回報率，良好的運營管理和開發商的實力和信譽。46爭取客戶中小型專業公司（銷售側重點）客群企業：服務咨詢，廣告，IT，通訊等服務行業。需求特征：看重整體外在形象，地理

17、位置優越，交通便利，配套齊全，有較高的實用率，現代的辦公配套，比較醒目的地標性建筑，提升公司形象，加快業務發展速度，方便業務拓展。47營銷策略形象推廣：整合產品無論是區域優勢還是本身高端品質，提高項目知名度，樹立購買信心。城市全面推廣：人員行銷派單，廣告媒體推送分化銷售：預留高層部分，尋求大客戶資源 自用散戶投資推銷底層方式48寫字樓營銷特征分析 在房地產行業中，由于產品特性和客戶特性的不同，住宅銷售和寫字樓銷售有非常大的差異，住宅銷售是一種產品化銷售，潛在客戶和成交客戶數量非常多，整個營銷過程更強調營銷策劃定位的重要，項目定位準確，只要進行規范的銷售組織管理，將營銷廣告活動和銷售現場配合好，

18、就可以進行項目銷售。而寫字樓銷售則強調個性化銷售，或者說是關系營銷和組織營銷，由于潛在客戶好和目標客戶數量相對少，整個銷售過程更強調對每一單的銷售進程管理，強調對每個意向客戶決策關系網的分析，更強調一種團隊協助銷售。49客群拓展途徑圈層關系渠道獲得客戶方向通過公司現有資源，與各集團領導及企事業單位的領導人聯系（或通過DM直郵和短信雜志進行定向傳播）通過網絡推廣，組建團購信息，收集客戶市場廣告推廣吸引客戶來案場通過直營，直銷對全城發展，大范圍派單對指定區域進行拜訪組建電銷團隊，進行電話銷售。50四、推廣計劃安排 第一階段：形象塑造期第二階段：蓄勢期第三階段：開盤期第四階段：強銷期51第一階段：形

19、象塑造期1、側重項目規模，檔次，知名度和影響力的形象推廣，給予開啟城市商務新概念，占據市中心優越資源的高端商務平臺的產品印象。2、各媒體廣告資源大量投放市場，以高姿態，高品位的進入市場，進行全方位氣勢磅礴的宣傳活動，現場展示將來的期望值，給客戶購買信心。將產品優勢通過廣告逐步展現，讓客戶堅定信心。3、戶外圍檔，各廣告投放點進行適當更換，突出梁山市場的空白點，本項目高調入市。4、寫字樓和公寓樣板房進入準備期，進行裝修展示。尋找大客戶進行整棟售或整層售的客戶排查，利用公司資源進行客戶洽談，促成意向客戶成交。52第一階段：形象塑造期以“走進龍城商務時代”為主題進行廣告推廣。 睿智地 （與龍城廣場精誠

20、共進的理念）獨立地（二十二層獨立建筑）執行地（市政機構環繞，地段便捷效率高）責任地（九巨龍提供優質物業服務）事業地（讓你名利雙收，更上一層）匯聚地（各界商務精英匯聚于此）升值地（非常明確的預見升值空間）53第二階段：蓄勢期繼續尋求大客戶的整棟售和整層售，各小企業與投資客意向客戶，分化引導樓層位置。1、廣告媒體資源繼續市場投入，城市周邊視情況而定。2、客戶預約工作同步進行，辦理VIP卡，交一千抵一萬，同時享受后期所有活動參與資格。3、各直營專員，直銷員，針對城區和鄉鎮企業做宣傳推廣，尋求意向客戶認籌。4、批量制作小物件，如廣告筆，鼠標墊，撲克牌，送入政府部門或各企業和公司事務所等。5、組建電銷團隊，進行電話營銷。6、這段期間要做好市場信息反饋收集，方便做后期微調。54第二階段：蓄勢期繼續尋求大客戶的整棟售和整層售，各小企業與投資客意向客戶，分化引導樓層位置。現階段內工程改動余地較大，仍然可滿足客戶的個性化需求，所以在此階段盡量尋求大客戶進行整售談判，且滿足客戶合理可行的需求，促進成交，降低開發風險。 蓄勢期進行兩場客戶升級維護活動，提升客戶