1、效勞性作業(yè)管理1、清潔管理2、保全管理3、效勞管理4、停車管理5、年度安檢準備與改進6、緊急事故應變與平時演練2、市場化管理費計算需考慮的計價工程 管理費的工程相當繁多，雖然向租賃廠商收取時可能僅以概括的金額列舉，但實際發(fā)生的費用卻需要羅列清 楚，以免運營后入不敷出，屆時假設要再向廠商補收，可能造成糾紛甚至訴訟，負責者不得不慎！A、公共用電1、根本用電(契約容量) 2、空調用電：空調主機、風車、冷卻水塔3、運輸設備用電：扶梯、電動步道、客用電梯、貨用電梯4、公共照明用電樓梯間、電梯間照明公共廁所、走道、效勞區(qū)美食區(qū)公共座位區(qū)公共停車場照明室外廣場照明外墻照明公共招牌照明室外景觀照明5、其它雜項

2、電費停車管理監(jiān)控系統(tǒng)及通風用電保全監(jiān)控系統(tǒng)用電公共播送系統(tǒng)用電電氣系統(tǒng)用電美食區(qū)共用廚房排煙用電給水、抽水馬達污水處理設備用電水池噴泉用電每日清潔器具用電舉辦活動的臨時用電(可能有大量的照明、音響用電) B、公共水費1、清潔維護用水(日常清潔、外墻清洗、水塔儲水池清洗等用水)2、廁所用水3、景觀維護用水(植物澆灌)、冷卻水塔用水C、清潔費1、清潔設備及用品購置費2、公共區(qū)域清潔費3、美食區(qū)清潔費4、停車場清潔費5、廢棄物處理清運費6、污廢水處理費7、特殊清潔費水塔、蓄水池清洗(每年2次) 外墻清洗(每年1-2次) 消毒費(每年3-4次) 高空燈具、金屬建材清潔(每年 1-2次) 采光罩、帷幕墻

3、、薄膜構造清潔 (每年1-2次) D、設備器材維修費及更新1、空調主機、風車、冷卻水塔2、電梯、扶梯、電動步道3、消防設備(藥更新) 4、機械停車及管理監(jiān)控設備5、公共照明器具6、平安監(jiān)視設施7、播送系統(tǒng)(喇叭及電路維護) 8、電訊系統(tǒng)9、電氣設施10、緊急發(fā)電機、緊急排煙系統(tǒng)11、污廢水處理設備12、公共招牌、電子看板13、中央監(jiān)控室設施維護14、清潔機具E、建物維修費地坪維護更新廁所設施墻面(內、外墻) 樓梯及扶手屋頂防水各類門窗保養(yǎng)維修F、景觀設施維護水池、水景樹木、植栽、草坪指引標示設施公共座椅藝術陳列品公用圾垃桶G、人事費用行政管理人事費保全人事費設備設施保養(yǎng)人事費會計效勞人事費樓管

4、人事費清潔人事費H、停車場管理費3、管理費的工程 一般開發(fā)商在計算管理費時，可能只注意經(jīng)常性的支出費用分擔，但卻容易忽略設備的保養(yǎng)維護與更新費及廠 商特殊需求所增加的額外費用，茲列舉以下工程以供參考：A、需定期專人維護保養(yǎng)的設備工程如下：空調設備(主機、風車、風管需定期清潔，壓縮機需添加冶煤) 電梯、扶梯、電動步道除保養(yǎng)維護外需定期接受主管單位檢查消防設備與緊急應變相關設備需定期測試，滅火器需定期更換，并接受主管單位檢查POS系統(tǒng)的維修頻率非常高(主要因人為操作不當) 照明設備的燈泡更新高空燈具的清潔維修費用較高機械停車設備停車監(jiān)控管理設備美食區(qū)的排煙設備油污去除播送系統(tǒng)與電訊系統(tǒng)景觀設施、維

5、護B、需大型修繕或更新的工程與年限工程年限：空調設備 15-20年升降機設備 約15年 電器設備 10-15年 消防、給排水等管道 10-15年 電動卷門類 約10年 停車設備 8-10年 屋頂防水更新 5-10年外墻重新油漆修飾 510年 消防系統(tǒng)更 3年店鋪隔閥 3年鐵件油漆 2-3年C、因各店特殊需求可另行收費的工程1、停車場使用費的分擔(部份主力廠商停車需求較高，需另外收取費用) 2、廣告招牌使用費(需獨立招牌、懸掛布旗、空飄氣球等) 3、電視墻、電子看板使用費4、需特殊用電的廠商：高科技電子游樂設施(電壓穩(wěn)定性、震動、噪音) 大量冷凍食品業(yè)(便利商店、餐廳等) 大量使用電器烹調的餐飲

6、業(yè)(麥當勞等速食業(yè)) 電腦電器販賣業(yè)糕點、面包烘焙店5、需特殊照明、音響的表演活動6、專用電梯、電扶梯使用費7、獨立倉庫租8、單店獨立保全費(設備另計) 9、公共空間臨時租借費裕鴻國際商業(yè)廣場對租戶管理定位為市場化管理，表達在租戶的物業(yè)管理與租戶的經(jīng)營管理二個方面，為,租戶管理系統(tǒng)，這是整個系統(tǒng)的核心。它包括六個方面的內容：商鋪管理、租約管理、銷售管理、費用管理、投訴與獎勵、培訓與效勞。商鋪管理其實它的目的是讓管理者掌握商鋪的地理分布和業(yè)態(tài)分析，最起碼管理者可以通過一個信息系統(tǒng)，了解到全部的商鋪在整個購物中心里有哪些商鋪已經(jīng)被租用，已經(jīng)被租用的都是什么樣的業(yè)態(tài)，整個購物中心的空置率是什么樣子，

7、哪些樓層是空置的，為什么空置。以及哪些地段最容易租出去的。第二是租戶的租約管理，所謂購物中心，少那么幾萬平米，大那么像金源總共有68萬平米，那這么大的購物中心面積，所擁有的租戶至少也要100家左右，多那么要幾百家左右，靠我們的一雙肉眼和一雙手是很難進行很好管理的。還有就是管理者可以通過租約掌握了解跟這個租戶談判的進程，租戶何時開始算租，何時開始裝修，何時進行經(jīng)營。因為少的租戶數(shù)量還可以用手工去計算，但是幾百家租戶就很難去預算租金，并且能在最及時的時間內，將租戶的通知單送到租戶手上，這些都需要信息系統(tǒng)來發(fā)協(xié)助管理者完成。 第三是租戶的銷售管理，這也是整個租戶的核心內容。其實顧名思義，就是要管理租

8、戶的銷售狀況，管理者通過了解整個購物中心，哪些租戶是日營業(yè)額最高的，哪些商品是最弱賣的，這些數(shù)據(jù)都可以幫助管理者去調整租戶整合，以到達最正確的運營效果。銷售管理有三個步驟，第一數(shù)據(jù)采集，第二數(shù)據(jù)分析，第三為各種決策提供依據(jù)。數(shù)據(jù)采集最好的方法是設置統(tǒng)一的收銀設備。還可以進行非會員和會員的消費分析。有了這些數(shù)據(jù)之后，管理者才可以知道租戶應該怎么調整。綜觀整座大樓里面，給購物中心帶來最多銷售額和流水的到底是什么業(yè)態(tài)，促銷的活動應該如何制定，租金的水平是否認得合理，管理者都要從這些數(shù)據(jù)中去分析出結果，進行適宜的調整。第四局部是租戶的費用問題，這一局部是整個財務方面所關心的問題。其實將租戶費用管理信息

9、化，給管理者帶來的最大好處就是每個月的時候，或者說每個季度，管理者可以非常準確的、非常準時的將各種費用的通知單送達正確的租戶手上。還可以幫助管理者來跟蹤哪些租戶的信譽非常好，哪些租戶三個月中都不繳租金的黑名單，然后將這些黑名單自動通知到推廣促銷及招商部門，來確定這個租戶是否還要繼續(xù)留，還是應該有更新更好的租戶進來彌補。第五局部是租戶的投訴和獎勵管理。這是重要的客戶化的需求，是重視終端的有力的管理措施， 主要對于綜合素質比較好的租戶，做了一個非常漂亮的獎牌掛在租戶非常顯眼的位置，讓消費者來光臨的時候，知道哪些店是明星店，事實上也幫助租戶提高消費的途徑。另外還有關于一些投訴的處理，也是可以幫助租戶

10、提高整體的效勞質量的。最后是對租戶的培訓和效勞。首先是要達成購物中心和租戶是共贏、共存亡的目的，你真正站到租戶的角度去幫助租戶提高銷售，提高租戶的銷售，比方說組織租戶銷售技巧培訓，定期為租戶提供各類商品的銷售排名，讓租戶了解在整個購物中心里，租戶在同類的業(yè)態(tài)中究竟處于什么樣的排名，還有同價位的商品中銷售額情況，都有助于租戶分析自己的銷售行為。也可以幫助租戶熟練掌握各種各樣的收銀設備，包括教他識別假的信用卡等等。另外，購物中心應該有兩個輔助系統(tǒng)來幫助管理者完善租戶管理，這兩個系統(tǒng)就是促銷管理系統(tǒng)和會員管理系統(tǒng)。租戶經(jīng)營的產品，或者他提供的效勞毛利是不一樣的，很難用統(tǒng)一的標準去要求他怎么樣促銷。但

11、是，通過一個主題，為特定的租戶，為特定的業(yè)態(tài)進行促銷活動，為特定的租戶吸引他應該吸引的客流。 還有一個非常重要的系統(tǒng)就是會員系統(tǒng)。在購物中心，初建和最初經(jīng)營的時候，會員系統(tǒng)是很難表達它的優(yōu)勢的，但是會員系統(tǒng)真的像一棵搖錢樹一樣，如果把會員系統(tǒng)做好的，購物中心才能長久開展下去。有的購物中心銷售額有40到50來自會員。這個也是80、20銷售原那么的集中表達。一、自營百貨部分費用（單位：萬元）：第一年經(jīng)營費用（百貨經(jīng)營面積為15000平方米，營業(yè)額預計12000萬無）：項目明細金額物業(yè)管理費25元/平方/月*12*15000平方米450人員工資（含福利）220人*2000元*13個月572廣告推廣使

12、用費200差旅費及相關業(yè)務費用50000元/月*12個月60辦公設備及費用20000元/月*12個月24經(jīng)營稅費120000000*0.22（毛利）*0.17（增值稅）448.8合計1754.8一、自營百貨部分：前五年經(jīng)營效益預測（單位：萬元）類項內容第一年第二年第三年第四年第五年合計物業(yè)管理費456456.0 456.0 456.0 456.0 2280人員工資福利572.0 600.6 630.6 662.2 695.3 3160.7 支出廣告推廣費用200200180150150880辦公設備設施2424242424120差旅費業(yè)務費用6060606060300經(jīng)營稅費448.8 583

13、.4 758.5 986.0 1281.8 4058.5 小計1760.81924.0 1653.1 2338.2 2667.1 10799.2 營業(yè)收入1200015600202802636434273.2108517.2毛利率0.220.220.220.220.22收入毛利額264034324461.65800.087540.10423873.784營業(yè)外收入50507070100340小計269034824531.65870.087640.10424213.784利潤929.2 1558.0 2878.5 3531.9 4973.0 13414.6 一樓出租部分收益情況（面積：6000平

14、方米）項目第一年第二年第三年第四年第五年合計備注月平方米租金300.0 300.0 315.0 330.8 347.3 月平方米租金遞增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金1944.0 2160.0 2268.0 2381.4 2500.5 11253.9 萬元二樓出租部分收益情況（面積：6000平方米）項目第一年第二年第三年第四年第五年合計備注月平方米租金150.0 150.0 157.5 165.4 173.6 月平方米租金遞增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0

15、 年租金972.0 1080.0 1134.0 1190.7 1250.2 5626.9 萬元三樓出租部分收益情況（面積：6000平方米）項目第一年第二年第三年第四年第五年合計備注月平方米租金100.0 100.0 105.0 110.3 115.8 月平方米租金遞增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3751.3 萬元四樓出租部分收益情況（面積：10000平方米）項目第一年第二年第三年第四年第五年合計備注月平方米租金60.0 60.0 63.0 66.2 69.5

16、月平方米租金遞增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.9 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金648.0 720.0 756.0 793.8 833.5 3751.3 萬元B1樓出租部分收益情況（面積：12000平方米）項目第一年第二年第三年第四年第五年合計備注月平方米租金80.0 80.0 84.0 88.2 92.6 月平方米租金遞增率1.00 1.00 1.05 1.05 1.05 出租率0.8 1.0 1.0 1.0 1.0 年租金921.6 1152.0 1209.6 1270.1 1333.6 5886.9 萬元項目第一年第二年第三年第四年第五年合計備注五

17、年租金總收益5133.6 5832.0 6123.6 6429.8 6751.3 30270.2 萬元第八篇：宣傳推廣篇1、存在什么問題-工程缺乏分析2、解決什么問題-營銷目標任務3、如何解決問題-營銷方法列舉工程缺乏分析存在什么問題1.工程具有地標性，場地缺乏易達性：2.業(yè)態(tài)具有新穎性，量體缺乏統(tǒng)治力：3.商圈處于邊緣化，外觀創(chuàng)造識別性：4.顧客具有偏好性，傳統(tǒng)影響向心力：5.商圈具有目的性，競爭缺乏先進性；營銷的任務解決什么問題樹立全方位的企業(yè)形象，形成強有力的品牌輻射力，創(chuàng)造河南“商業(yè)之芯；主要通過以下各項廣告、公關及營銷活動樹立企業(yè)形象，前期招商現(xiàn)場包裝后期的銷售現(xiàn)場包裝經(jīng)常性的廠商廣

18、告協(xié)助內外部指示系統(tǒng)標價系統(tǒng)內部播送系統(tǒng)各類營銷活動各類公關活動創(chuàng)立多個宣傳平臺，使品牌效應、業(yè)態(tài)特征及SP活動深入人心強力滲透，改變顧客購物的場所偏好；創(chuàng)立適應目標顧客特征共性的全方位輔助銷售平臺；建立與旅行社、卡友、社會團體、企事業(yè)單位良好的公共關系，促進團購等銷售活動。推廣的手段如何解決問題1、營銷宣傳的思路2、營銷宣傳的原那么3、營銷宣傳的要點4、順承“三個協(xié)同5、營銷執(zhí)行上打造“七個一6、開業(yè)前的營銷執(zhí)行7、開業(yè)及開業(yè)后的營銷執(zhí)行一、營銷宣傳思路：形象宣傳作為企業(yè)運營中的一個有效手段，不僅可以創(chuàng)造出社會效益，而且可以對業(yè)務經(jīng)營起到推波助瀾的促進作用，間接地產生經(jīng)濟效益。所以，對營銷宣

19、傳應該給予高度重視。合理運用各種媒介、途徑進行宣傳，不斷提高企業(yè)知名度和美譽度，從而到達有效促進業(yè)務開展、打造品牌的目的。二、營銷宣傳的原那么1、系統(tǒng)性 2、統(tǒng)一性 3、時效性4、新穎性 5、漸進性 三、營銷宣傳要點：1、根底準備扎實。2、媒體運作得體。3、各種媒介從作用上相互補充。 選擇媒介要和公司承受力一致；注意利用媒介組合的優(yōu)勢擇適合對象公眾的傳播媒介，即在宣傳實施中應關注經(jīng)營業(yè)務所需要關注的受眾；傳播媒介的選擇要與所要傳播信息的特點、要求相適應。 1、協(xié)同成都城市品牌；2、協(xié)同周邊商圈; 3、協(xié)同品牌廠商; 四、順承“三個協(xié)同五一、打造“七個一：1、一套外部指示系統(tǒng)2、一本招商手冊；3

20、、一本時尚雜志；4、一張聯(lián)名卡；5、一個播送頻道6、一個購物網(wǎng)站；7一個時尚電視節(jié)目。1、VI設計：根底局部、應用局部、設計發(fā)包2、現(xiàn)場包裝：物業(yè)管理、環(huán)境氣氛、交通動線、辦公系統(tǒng)、人員培訓3、招商營銷：招商廣告、論文研討、招商酒會4、聯(lián)名卡務：合作銀行、卡務發(fā)行、聯(lián)絡工作5、營運系統(tǒng)：標價系統(tǒng)、內部指示系統(tǒng)、工服工牌6、廠商廣告協(xié)助：建筑外墻廣告、DM廣告、櫥窗廣告等開業(yè)前的企劃工作：1、開業(yè)DM：DM內容為業(yè)種介紹、邀請及超值商品2、時尚雜志：開業(yè)宣傳媒介：動力廣告滑翔傘、電視廣告、電臺廣告、報紙廣告4、開業(yè)營銷活動：聯(lián)名卡激活禮、水上時裝秀夜場、人魚內衣秀日場5、開業(yè)慶典禮活動：邀請信、

21、典禮程序、現(xiàn)場布置、交通動線布置、自助餐、 禮品準備第九篇：工程開展篇工程開展收益分析：培育購物中心的核心競爭力：實現(xiàn)整體效益的建議：1、工程開展收益分析：增值收益包括資源增值、政策增值、邊際增值、品牌增值。前兩個局部是土地資源的增值，這是地產的特點，政策增值是指城市規(guī)劃，以及產業(yè)政策調整帶來增值。政策增值是指這塊用于做購物中心，而不是干別的，品牌增值是指購物中心，品牌增值是指購物中心是“裕鴻國際商業(yè)廣場，而不是別的工程，這一點非常重要的。3、培育購物中心的核心競爭力：在物業(yè)到達商業(yè)根本要求的前提下，要努力培育購物中心的核心競爭力。購物中心的競爭力不是先天的，是可以培養(yǎng)形成的，培育購物中心核心

22、的競爭力有五個要素，其中第一個要素就是團隊的優(yōu)勢，團隊優(yōu)勢是核心競爭力的根本所在。其中具有長期經(jīng)營管理購物中心經(jīng)驗的團隊，在購物中心開發(fā)和經(jīng)營的全過程，應該是居于主導地位。那么在全過程，對市場和企業(yè)的資源進行整合。我們講人才是核心競爭力，這是不對的，人才很需要，但是單一的人才不是核心競爭力。應該說在一定時期之內，團隊可以稱為核心競爭力。 第二個核心競爭力就是品牌的優(yōu)勢。比方說天河城在與虎門工程談判時，虎門和全國的保險公司有一個基金，已經(jīng)達成了初步的意向，但是這個基金要求就是，只要天河城進來，就簽合約，基金全部購置。這個就是品牌的優(yōu)勢。同樣，太平洋在深圳中心城也是同一個問題，怡景中心與德國基金之

23、間一個重要條件就是：太平洋必須是經(jīng)營一方，而且要全面主持中心百貨的經(jīng)營。這就是核心品牌優(yōu)勢的具體表達。 第三個要素是產品的優(yōu)勢，所謂產品，是指顧客獲得的效勞和消費的綜合表達。構成這個要素就很多了，包括實體，包括功能環(huán)境的營造，包括商品的組合、業(yè)態(tài)的組合、經(jīng)營戶的效勞、產品的質量、購物中心的整體管理，這是一種綜合的因素形成了消費者的一種綜合體驗。產品的差異性，首先就是建筑設計規(guī)劃的差異性，但是購物中心一旦建成，整體的建筑風格是無法更改的，所以真正的差異最主要的還是在效勞以及在商品業(yè)態(tài)組合和產品效勞上差異。應該來說做購物中心和百貨既有聯(lián)系又有區(qū)別，相互之間有很多很好的經(jīng)驗。像太平洋百貨，為什么人家愿意去，而且大家愿意買東西，有一個細節(jié)就是太平洋在購物空間中放置檸檬水，而且是天然的，這種檸檬香的味道能夠刺激人購置的欲望。太平洋賣場內的音樂根據(jù)不同的時段做了不同的音樂，這種音樂會讓人非常安靜，他想走的時候不愿意走，還愿意去轉。所以顧客的直觀感受，事實上僅僅占了視覺30，實際上70在于聽覺與嗅覺。這種聽覺及嗅覺對人的感受，下意識的那種感受對消費者的行為能產生非常大的影響，消費者很多時候是不