1、1、房地產開發的概念2、房地產開發的主要程序3、土地使用權的獲取4、城市規劃及其對房地產開 發的影響第一章 房地產開發的程序與管理 Real Estate Development2第一節 房地產開發的概念一、房地產開發的涵義 房地產開發 房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居環境的一種活動。 房地產開發是不斷地重新配置建造環境以滿足社會需要的一種活動。 房地產開發是對地下設施和地上設施進行綜合開發，配套建設。 以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。 中華人民共和國城市房地產管理法Real Estate Developme

2、nt3第一節 房地產開發的概念一、房地產開發的涵義 房地產開發 房地產開發提高了土地使用的社會經濟效益 房地產開發是開發企業的投資活動 房地產開發是城市規劃的實施過程 房地產開發是以房屋和土地為主要內容的綜合開發Real Estate Development4第一節 房地產開發的概念二、房地產經營的涵義 經營 產品和服務提供者以市場為對象，以產品、服務的生產和交換為手段，為實現企業的目標而進行的一系列有組織的活動。 房地產經營 指房地產開發、流通、管理、服務全過程的經營。 兩者關系 房地產開發是房地產經營的一種形式。 房地產開發就是房地產經營。Real Estate Development5第

3、一節 房地產開發的概念三、房地產開發的特點 從投資角度： 開發成本高，投資量大 開發建設期長，投資周轉慢 市場具有地區性和分散性 需求具有穩定性 涉及面廣，綜合性強Real Estate Development6第一節 房地產開發的概念三、房地產開發商及其合作伙伴 土地所有者或當前的土地使用者 政府及政府機構 金融機構 建筑承包商 專業顧問 消費者或買家Real Estate Development7第二節 房地產開發的主要程序遵循房地產開發程序的原因： 1、房地產產品的形成內在的規律性 2、減少投資風險，使開發項目順利進行 3、城市政府審批制度階段劃分： 1、投資機會選擇與決策分析 2、前期

4、工作 3、建設階段 4、租售與資產管理階段Real Estate Development8一、投資機會選擇與決策分析第二節 房地產開發的主要程序投資機會選擇市 場 分 析投資決策分析投資機會篩選投資機會尋找項目財務評價開發企業合作對象咨詢公司項目財務評價Real Estate Development9用地分析立項、選址征地、拆遷、安置、補償建設用地規劃許可證開發商、咨詢公司 發改委規劃國土有關部門規劃管理局土地部門土地使用權證尋找預租（售）客戶進一步市場分析開發成本估算承包商選擇開發公司、代理公司開發商、咨詢公司開發商、造價咨詢招標代理機構保險公司項目保險事宜方案設計建設工程規劃許可證市政設施

5、接駁談判、協議規劃管理局有關部門籌集開發資金勘察規劃建筑設計院金融機構二、前期工作Real Estate Development10三、建設階段第二節 房地產開發的主要程序施工組織管理與控制竣工驗收、交付使用開發、施工、監理多部門Real Estate Development11四、租售與資產管理階段 第二節 房地產開發的主要程序銷售、租賃計劃、推廣銷售、租賃 物業經營、管理房地產咨詢公司房地產代理公司開發、物業公司Real Estate Development12嚴格地講，土地使用權取得方式： 1、行政劃撥（土地使用權出讓金免） 2、出讓 3、轉讓 4、土地或房地產租賃第三節 土地使用權的獲

6、取Real Estate Development13一、土地使用權出讓 定義：是指國家將一定年限內的國有土地使用權出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development14 劃撥、協議方式出讓 深圳：1987.11.25(土地招標)、1987.12.1（拍賣） “第四條 商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。” 2002.7.1招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定 要加快工作進度，在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢。8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用

7、協議方式出讓經營性土地使用權。 2004.3.30關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development15一、土地使用權出讓 （一）協議方式 指國有土地的所有者或其代表，作為出讓人與要求使用國有土地者，即開發企業作為受讓人，就出讓土地使用權所涉及有的關事項，如出讓土地的面積、年限、用途、出讓金等反復協商，達成一致意見后，由出讓方向受讓方出讓國有土地使用權的一種出讓方式。第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development16一、土地使用權出讓 （一）協議方式用地申請復核、協商簽訂土地出讓合同1

8、、土地的座落、四至、地形等；2、開發項目建設條件：項目性質、規模和開發期限。規劃控制指標及規劃設計要求。基礎設施和公共服務配套建筑的建設要求。基礎設施和公益設施建成后的產權界定。項目拆遷補償安置要求。項目經營方式等；3、出讓年限、出讓金評估值及付款方式；4、出讓合同文本；5、其它特殊要求及有關規定。程序第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development17一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 第八條出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。 2007.9.1招標拍賣掛牌出讓國有

9、土地使用權規定 第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development18一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 1、招標拍賣掛牌公告出讓人的名稱和地址；出讓宗地的位置、現狀、面積、使用年期、用途、規劃設計要求；投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；索取招標拍賣掛牌出讓文件的時間、地點及方式；第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development19一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 1、招標拍賣掛牌公告招標拍賣掛牌時間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；確定中標人、競得人的標準和方法；投標、競買保證金；其他需要公告的事項。 武漢市掛牌

10、出讓國有土地使用權公告 第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development20一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 2、招標方式 招標：是指市、縣人民政府土地行政主管部門發布招標公告，邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據投標結果確定土地使用者的行為。第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development21一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 3、拍賣方式 是指政府或其代表，作為拍賣人在特定時間，特定的公開場合，組織符合條件，有意受讓土地的開發企業來競投一定年期的土地使用權。第三節 土地使用權的獲取Real Estate

11、Development22一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 4、掛牌方式 是指出讓人發布掛牌公告，按公告規定的期限，將擬出讓的土地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買者的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用權受讓人的一種土地出讓方式。 第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development23一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 4、掛牌方式 具體程序是： 1）發布掛牌公告 2）掛牌競賣第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development24一、土地使用權出讓 （二）招標拍賣掛牌 4、掛牌方式 3）成交 一個競買人

12、：報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交 兩個或者兩個以上的競買人：出價最高者為競得人，出價相同時，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外 兩個或兩個以上的競買人要求報價的：現場競價，出價最高者為競得人。 不成交： 無應價者、競買者的報價低于底價、不符合其他條件，掛牌不成交 4） 簽約第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development25二、土地使用權轉讓 1、以出讓方式取得的土地使用權的轉讓 土地使用權轉讓時，原土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移 土地使用權轉讓，只是對原權利剩余期限的轉讓 改變原出讓合同約定的土地用途的轉讓，必須取得主管部門的同意，簽訂土

13、地使用權出讓合同變更協議，并調整出讓金 轉讓時，房屋已經建成的，原使用人應持有房屋所有權證書，并先行辦理房屋所有權變更登記，而后再憑變更后的房屋所有權證書，申請土地使用權變更登記第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development26二、土地使用權轉讓 2、以劃撥方式取得的土地使用權的轉讓 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金 以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產報批時，有批準權限的人民政府可以不辦理土地使用權出讓手續的

14、，轉讓方應當按照規定的將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳政府或者作其他處理 第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development27三、土地使用權出讓合同 1、合同正文的主要內容第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development28四、土地使用權出讓價格與用地類型劃分 1、土地使用權出讓價格及其含義 土地使用權出讓金 毛地價 熟地價 第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development29四、土地使用權出讓價格與用地類型劃分 2、土地使用權出讓過程中的用地類型劃分 居住用地 商業用地 工業用地 公共設施用地 市政公用設施用地 其他用地

15、第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development30五、舊城區房地產開發的特點 1、開發前景 2、舊城區狀況與開發條件六、新城區房地產開發的特點 1、開發前景 2、新城區狀況與開發條件第三節 土地使用權的獲取Real Estate Development31第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響一、城市規劃的作用和任務 城市規劃，是城市政府為了確立城市性質、規模和發展方向，實現城市經濟和社會發展目標，合理利用城市土地、協調城市空間布局和各項建設的綱領性文件。 主要任務是：研究確定城市的性質、發展目標和發展規模（包括人口規模和用地規模）；確定城市布局形式和功能分區；制定城市

16、道路和交通系統規劃，城市園林綠地系統規劃，城市給水、排水、防洪、供電、供熱、燃氣供應、郵電等專項工程規劃以及城市各項工程管線設計。此外，還制定主要公共建筑位置的規劃方案、地震設防城市的防震規劃、城市改建規劃等。 Real Estate Development32第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響二、城市規劃及與其他規劃的關系 1、層次城市規劃城市總體規劃城市分區規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃城市總體規劃城市詳細規劃Real Estate Development33第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響二、城市規劃及與其他規劃的關系 2、內容 3、城市規劃的動態變化 4、與其他規劃的關系

17、納入國民經濟和社會發展規劃，應與國土規劃、區域規劃、江河流域規劃、土地利用總體規劃相協調。Real Estate Development34第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響三、城市規劃建設用地的分類 1、居住用地 2、公共設施用地 3、工業用地 4、倉儲用地 5、市政公用設施用地 6、綠地Real Estate Development35第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響四、開發項目規劃設計方案中的主要技術經濟指標 1、居住區開發項目技術經濟指標 居住區總用地、居民每人占地、居住區總建筑面積、總戶數、平均每戶居住建筑面積、居住建筑密度、容積率、人口毛密度、人口凈密度、平均層數、高層比

18、例、住宅間距、居住區平均造價、建設周期 2、非居住區開發項目技術經濟指標 建筑容積率、總建筑面積、地上建筑面積、建筑密度、規劃建設用地面積、建筑高度、綠化率、停車位個數、有效面積系數Real Estate Development36第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響五、土地出讓和房地產開發過程中的規劃管理 1、土地使用權出讓控制性詳細規劃土地出讓土地使用權出讓合同附件：1、規劃設計條件：面積、使用性質、容積率、建筑密度等。2、附圖：區位和現狀、坐標、標高、道路紅線坐標和標高、建筑界限以及地塊周圍地區環境與基礎設施條件。Real Estate Development37第四節 城市規劃及其對

19、房地產開發的影響五、土地出讓和房地產開發過程中的規劃管理 1、土地使用權出讓控制性詳細規劃土地出讓土地使用權出讓合同附件：1、規劃設計條件：面積、使用性質、容積率、建筑密度等。2、附圖：區位和現狀、坐標、標高、道路紅線坐標和標高、建筑界限以及地塊周圍地區環境與基礎設施條件。Real Estate Development38第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響五、土地出讓和房地產開發過程中的規劃管理 2、房地產開發 主要體現：選址、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、驗收等Real Estate Development39第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響開發商申請開發商提交： 立項文

20、件、用地申請、工程情況說明、選址要求、擬建方案、1/2000、1/500地形圖及其他材料。1、選址、定點審批審核征詢意見發選址規劃意見通知書審核開發商提交： 征詢意見表、征地和拆遷安置補償方案及土地部門蓋章的征地協議、項目初步設計方案、批準的總圖或用地圖。Real Estate Development40第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響開發商申請開發商提交： 計劃部門的征地計劃、市政府批準的征用農地文件、 1/2000或1/500地形圖、 選址規劃意見書及其他材料。 2、申請建設用地規劃許可證階段審核主要規定： 用地性質、位置、界限。發建設用地規劃許可證Real Estate Devel

21、opment41第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響開發商申請開發商提交： 計劃任務、開發商對擬建項目說明、方案示意圖、地形圖、控制性規劃方案及其他相關資料。 3、規劃設計條件審批階段審核主要規定： 用地性質、位置、界限。下發規劃設計條件通知書及用地紅線圖Real Estate Development42第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響開發商提交： 2個及以上方案設計、方案報審表、總平圖、平立剖面圖、設計說明書及其他相關資料。 4、設計方案審批階段開發商申請修改、調整發規劃設計方案審批通知書審核Real Estate Development43第四節 城市規劃及其對房地產開發的影響開發

22、商提交：年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其他行政主管部門審查意見及相關協議等資料。 5、建設工程規劃許可證階段開發商申請綜合圖會簽發建設工程規劃許可證6、竣工驗收階段檢查驗收Real Estate Development44第五節 房地產開發法律體系一、房地產開發法律體系 ：由法律、行政法規、部門規章、規范性文件和技術規范等構成。 作用：保障房地產開發活動的健康有序的發展。Real Estate Development45第五節 房地產開發法律體系一、房地產開發法律體系 1、按立法層次房地產開發法律房地產開發法規房地產開發規章房地產開發其他相關法規Real Estate

23、 Development46第五節 房地產開發法律體系一、房地產開發法律體系 2、按法律的內容房地產開發的基本法律房地產前期階段的法律規范房地產開發建設階段法律規范房地產開發交易服務階段法律規范房地產產權登記管理的法律規范Real Estate Development47第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 1、項目資本金制度 “從1996年開始，對各種經營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目，試行資本金制度，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設。 公益性投資項目不實行資本金制度。 ” 國務院關于固定資產投資項目

24、試行資本金制度的通知 （國發199635號）Real Estate Development48第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 1、項目資本金制度 資本金：是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務。 出資方式：貨幣、實物、工業產權、非專利技術、土地使用權Real Estate Development49第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 1、項目資本金制度 “鋼鐵項目資本金比例由25及以上提高到40及以上；水泥、電解鋁、房地產開發

25、項目（不含經濟適用房項目）資本金比例由20及以上提高到35及以上。” 國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知（國發200413號）2004.4.26Real Estate Development50第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 2、“兩書”制度 “第三條 房地產開發企業在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書可以作為商品房購銷合同的補充規定。” 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定建設部建房1998102號Real Estate Development51第五節 房

26、地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 住宅質量保證書 是房地產開發企業對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，房地產開發企業應當按住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。 應當包括以下內容： （1）工程質量監督部門核驗的質量等級；（2）地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；（3）正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂抹灰層脫落1年；Real Estate Development52第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 住宅使用說明書 應當對住

27、宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項。 一般應當包含以下內容： （1）開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；（2）結構類型；（3）裝修、裝飾注意事項；（4）上水、下水、電、燃氣、熱氣、通訊、消防等設施配置的說明；（5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；（6）門、窗類型，使用注意事項；（7）配電負荷；（8）承重墻 、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；（9）其他需說明的問題。 Real Estate Development53第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 3、項目手冊

28、制度 要求房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產主管部門備案。Real Estate Development54第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 4、商品房預售許可制度 “第六條商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證。” 城市商品房預售管理辦法（1994年建設部令第40號發布，2004年修訂） Real Estate Development55第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 商品房

29、預售應當符合下列條件：1、預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；2、按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；3、持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；4、已確定施工進度和竣工交付使用時間；5、七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；6、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；7、法律、法規規定的其他條件。Real Estate Development56第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 開發企業申請預售許可，應當提交下

30、列證件（復印件）及資料： （一）商品房預售許可申請表； （二）開發企業的營業執照和資質證書； （三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證； （四）投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明； （五）工程施工合同及關于施工進度的說明； （六）商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。Real Estate Development57第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （一）房地產開發經營管理制度 商品房預售“五證” 1）建設用地規劃許可證() 2）國有土地使用證 3）建設工程規劃許可證 4）建設

31、工程施工許可證 5）商品房預售許可證Real Estate Development58Real Estate Development59Real Estate Development60Real Estate Development61Real Estate Development62Real Estate Development63Real Estate Development64Real Estate Development65第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （三）城市規劃設計管理制度 （四）工程建設管理制度 1、資質管理規定、注冊制度、招投標制度、監理制度 2、項目報建制度 3、施工許可證制度 Real Estate Development66第五節 房地產開發法律體系二、房地產開發基本制度 （四）工程建設管理制度 4、竣工驗收制度 “第十七條房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 ” “第十八條住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當進行綜合驗收 ”城市房地產開發經營管理條例 Real Estat