1、五星級酒店開發條件2011年3月目 錄一、五星級酒店市場概況二、五星級酒店成功開發條件三、建議一、五星級酒店市場概況 綜合評定：酒店業里程碑事件 2010年 2010年12月2日，國家旅游局發布了關于印發旅游飯店星級的劃分與評定（GB/T14308-2010）實施辦法的通知，此標準將于2011年1月1日實施。酒店業里程碑事件下圖為五星級店申報流程圖：酒店業發展歷程增長762.6%增長51%2009年酒店業全年數據統計 2009年，一線城市和三線城市的五星級酒店市場平均每間客房收益的差距達到人民幣403 元，換句話說，一線城市實現了高于三線城市85%的客房收益溢價表現。對比2007年數據，三線城

2、市的五星級酒店平均房價成正增長，但RevPAR呈現負增長。87.64%2010年四季度酒店業情況平均房價差幅63.7%2010年四季度重點旅游城市星級飯店情況2010年浙江省五星級酒店數量2010年浙江省星級酒店已達到約1100多家，其中五星級酒店有45家。備注：以上數據均指在冊數據2010年全國五星級酒店共計492家，其中浙江省的五星級酒店有45家 ，位居全國第一 。 備注：以上數據均指在冊數據2010年浙江省五星級酒店經營狀況增長3.2個百分點增長5%2010年四季度酒店業收入比例注：全國11109家星級飯店四季度的營業收入總計為53,663,839.03千元。注：營業收入中客房收入為23

3、,214,765.64 千元，占營業收入的43.26%，餐飲收入為23,701,727.68 千元，占營業收入的44.17%。87.43%酒店業開業統計表2011年2月相比2010年12月五星級酒店開業數環比大幅下降316.7%二、五星級酒店 開發條件成功條件一：良好的選址、精準的定位 綜合評定：定位（ ）酒店多維分類 五階段戰略分析三線城市綜合性酒店國際連鎖五星級+=瑞平山酒店條件二、合作團隊（內部管理、外部合作） 綜合評定：戰略合作團隊（ ）定位設計運營酒店經營管理談判過程：建議酒店定位報告提交后可與意向的酒店管理公司接觸洽談，如果雙方有合作意向可先簽署意向協議書，然后再簽署正式合作合同。

4、談判時間：從接觸到談判成功最少需兩個月，長則達2、3年。 酒店設計支持酒店管理公司酒店定位建議 酒店開發階段 酒店管理公司選擇酒店管理公司尋找=媒人介紹面談=相親意向協議書=訂婚正式協議書=結婚2011.122011.52011.42011.8選擇酒店管理公司=找老婆結婚合適品牌酒店定位報告=優質證書禁止腳踏兩只船頂級合作團隊參考內部管理團隊（ ）條件三、良好的財務狀況 綜合評定：模式一：自主經營模式二：投資者自己管理經營，但是加入一個更大的聯盟團體來獲得一些 支持模式三：投資者把酒店交給專業的酒店管理公司管理模式四：投資者自己經營管理飯店，但是通過特許經營等方式，加入一個 更大的 酒店品牌集

5、團模式五：委托管理特許經營的雙重運作模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理投資和管理酒店的6種模式一、酒店自身的營運收入二、酒店采購中的高折扣三、向上、下游產業擴展，形成產業集群四、管理擴張，向飯店管理集團發展五、土地儲備的升值效益五星級酒店的投資效益與投資方式 酒店的投資成本及回報分析：1、按照建筑單位面積的價格(不包括買地的錢)：五星級酒店一般為：900010000元/m2、按照客房總數計算：五星級總造價=房間數150萬元/間3、以酒店總建筑面積均攤至客房，則每間客房所占建筑面積為：五星級為120m180m4、投資成本類別比例的大致劃分：土建成本占30%、機電成本占30%、裝修成本占

6、40%5、中國的五星級酒店投資回報率能達到8%或9%，一般投資回報周期為15-20年。6、土建建造成本：14001800元/m，施工方成本：1100-1200元/m 7、對五星級酒店而言，入住率至少達到60%才可盈利，財務分析原則及標準五星級酒店運營收入情況：五星級酒店運營成本情況：運營成本、收入分析運營成本、收入分析客房成本比重11% 客房收入比重48%餐飲成本比重23% 客房收入比重34%與美國同類投資的比較酒店融資模式 條件四、優越的配套 綜合評定：配套資源比較高端別墅配套資源比較項目限制因素總 結三、建議1、盡早確定酒店管理模式及合作伙伴：明確酒店定位及管理模式，找好酒店管理公司，2、

7、梳理前期流程：梳理酒店辦理前期各項工作流程、招投標流程，明確相關職能部門；3、招商引資先行：根據項目進度，編制最佳投融資方案，先行洽談。建議謝 謝！模式一：自主經營飯店投資者不同任何外部公司產生任何關系，采用自己經營、管理的方式運營飯店，也就是選擇作為單體飯店(Independent Hotel)存在這種單體飯店的經營模式在我國最為常見，目前大量的國有飯店都采用了這種方式。這種模式的優點在于飯店投資者可以從所有權、管理權、營銷權等各個方面對飯店進行嚴格的控制，如果飯店投資者有良好的管理團隊、知名度很高的品牌形象及完善的營銷系統渠道，飯店可以獲得良好的發展，并且，這種模式可以使飯店投資者得到飯店

8、經營所產生的所有利潤。這種模式的缺點在于這種單體飯店無法獲得通過網絡化經營實現的規模經濟，在提高品牌知名度和擴大營銷渠道方面存在很大困難。在國外，隨著各種形式的飯店集團的發展，大型飯店集團憑借其強大的品牌及營銷優勢對單體飯店施加了巨大的壓力，大量單體飯店紛紛加入某個飯店集團的系統。在歐美等飯店業發達的國家，單體飯店在飯店業中的比重不斷降低。 模式二：投資者自己管理經營，但是加入一個更大的聯盟團體來獲得一些支持飯店完全由投資者來進行管理和經營，但通過加入一個或幾個飯店聯盟獲得營銷和預訂方面的支持。這種情況在國內比較少見。目前國內雖然也有一些聯盟性組織，但尚無法對酒店的運營帶來實質性效益。國外的一

9、些飯店在完全由投資者經營和管理的同時，會選擇加入諸如世界一流飯店組織(Leading Hotels of The World)、世界小型豪華飯店組織(Small Luxury Hotels of the World Ltd.)等飯店聯盟的方式獲得營銷方面的支持。這種模式的優點在于選擇加入飯店聯盟所支付的費用要遠遠小于加入某個特許經營聯號系統，而且飯店自身的品牌不必發生改變，可以保持相當的獨立性。但是由于飯店聯盟不像飯店聯號那樣給飯店全面的營銷支持，飯店自身營銷能力的強弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的飯店成功與否的關鍵因素。此外，如果自身沒有一個良好的管理隊伍的話，這類飯店的發展會受到很

10、大的限制。模式三：投資者把酒店交給專業的酒店管理公司管理投資者選擇由獨立的飯店管理公司或聯號管理公司管理飯店，再加入飯店聯盟在飯店投資者沒有飯店業管理經驗的情況下，選擇專業的管理公司管理飯店成為一種較好的選擇。這種模式的優點在于，如果投資者本身并不具備管理酒店的先進經驗以及其它資源儲備，那幺專業的管理公司將幫助他實現這些并帶來良好效益。這種模式的缺點在于投資者必須將飯店的管理權讓渡給飯店管理公司，對飯店經營管理的控制大大降低。而且，聘請專業的飯店管理公司往往需要支付高昂的管理費用和人員開支，使飯店的經營利潤受到侵蝕。此時，管理公司的選擇和管理合同的談判變得十分重要。選擇了飯店管理公司以后，投資

11、者面臨的一個問題是如何擴大飯店自身的影響，增強營銷能力。這種情況下可以選擇加入飯店聯盟的方式參與到更大范圍內的促銷、常客優惠計劃、信用卡優惠折扣等活動中吸引到更多的客源。模式四：投資者自己經營管理飯店，但是通過特許經營等方式，加入一個更大的酒店品牌集團。飯店投資者可以成為某一個飯店聯號的特許經營受許方，使用其品牌，但由自己經營管理飯店一些飯店在長期的發展過程中積累了豐富的管理經驗，對客服務已經達到了很高的水平，但是由于品牌的知名度較低，限制了飯店客源的進一步擴大。這種模式的優點在于可以利用具有知名酒店品牌在整個市場上的廣泛影響力提高自己的銷售能力。一般來說，這種飯店由于沒有將管理權讓渡給外部的

12、管理公司，投資者對飯店仍可以實施嚴格的控制，讓渡出去的僅僅是飯店的營銷權，所給付的也僅僅是與飯店客房數量比例關系固定的特許經營費用，不會隨飯店經營狀況的變化而變化。對于管理水平很高的飯店來說，這種模式是迅速擴大自身影響的一種有效方式。 這種模式的缺點在于酒店的未來發展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理特許經營的雙重運作飯店的投資者可以通過某種一攬子協議，或者在和某個飯店聯號簽訂管理合同的同時又和這家飯店聯號簽訂一份特許經營協議，即：一家飯店可以同時接受一家飯店聯號提供的兩類不同的服務管理服務和品牌及相關營銷服務目前，諸如希爾頓、喜來登等大型的飯店公司既可以向飯店投資者提供飯店管理服務，同時又

13、可以向飯店投資者提供飯店品牌特許經營服務。各個不同的飯店公司所提供服務的功能、特色、費用是各不相同的，在這種情況下，一些飯店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的飯店管理公司分別提供不同的管理服務和品牌許可服務。但是，一般而言，飯店的投資者在選擇飯店品牌和飯店管理公司的時候，最好能選擇同一家飯店公司。在飯店業的實踐中，投資者可以和飯店公司簽訂兩份合同，也可以和飯店公司簽訂一份總括性的管理合同，特許經營的相關內容同時包含在管理合同中，也就是通過一個一攬子的管理合同同時得到一家飯店公司能提供的兩類服務。模式六：讓委托管理方成為酒店的股東，帶資管理選擇帶資管理合同，飯店管理公司參股飯店，成為

14、聯合投資者。一些飯店管理公司在和飯店業主簽訂管理合同的同時購買飯店的部分股權。這種方式的優點在于將管理公司和飯店捆綁到一起，防止飯店管理公司做出不利于業主的決策。同時，飯店管理公司可以在飯店的戰略計劃制定過程中起關鍵作用，減少戰略決策失誤而給業主和管理方帶來損失的可能性。雖然目前進入中國市場的國外飯店集團大都只是單純提供管理服務，不介入飯店的產權投資，但是也有一些飯店公司在提供飯店管理合同的同時通過參與股權投資的方式加強對被托管飯店的控制能力。 酒店自身的營運收入按照一般說法，在正常房價下（千分之一定價法），酒店盈虧平衡點的入住率大約在60左右，平衡點可以依據管理水平而浮動。但是實際上這個數字

15、可能不準確。重慶的五星級酒店在2002年底房價曾跌破400元。擁有頂級品牌的重慶希爾頓酒店標準間房價僅398元，而希爾頓酒店的主管表示實行這一房價下酒店并不會虧，因為常住客戶的房價比這還要低（常住客戶的房價水平至少在贏利水平點上）。而更有業內人士稱五星級酒店單間客房的每日經營成本僅100多元。2）五星級品牌效應，帶來衍生性收益。在任何一個二線城市，五星級酒店都是一個知名度極高的品牌，這種知名度可以帶來各種衍生性收益。比如當五星級酒店試圖以其品牌進入經濟型酒店市場時，它的市場推廣和營銷活動的成本，建立品牌形象的成本，要遠遠低于一般酒店。可以迅速地獲得市場認可。酒店采購中的高折扣一般來說，高星級酒

16、店的房間數量都比較多，對于酒店日常運營中的易耗品需求數量大，在采購中可以獲得最高的折扣，從而使得其在許多方面的運營成本，按照單間客房計算，甚至低于三星級酒店。向上、下游產業擴展，形成產業集群向上可以發展酒店易耗品制造業，向下，可以向旅游業、餐飲業、娛樂廣告業發展形成產業集群。管理擴張，向飯店管理集團發展五星級酒店的運營管理，具有明顯的市場領先性和示范性，所以在向飯店管理集團方向發展方面，五星級酒店有著無可比擬的先天優勢。通過管理其它酒店，可以獲得豐厚的管理收入，并且進一步提升酒店品牌和形象。土地儲備的升值效益五星級酒店一般除主要客房建筑外，還擁有眾多的附屬設施，從而占地面積很大。在中國經濟快速

17、增長的這個時期，土地價值也在快速攀升。五星級酒店可以在土地價值的升值中獲得巨大收益。這也是目前許多地區五星級酒店投資商瞄準的主要收益點之一。謝 謝7月-2200:55:2200:5500:557月-227月-2200:5500:5500:55:227月-227月-2200:55:222022/7/15 0:55:229、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。7月-227月-22Friday, July 15, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。00:55:2200:55:2200:557/15/2022 12:55:22 AM11、人總是珍惜為得到。7月-2200:55:2200:55

18、Jul-2215-Jul-2212、人亂于心，不寬余請。00:55:2200:55:2200:55Friday, July 15, 202213、生氣是拿別人做錯的事來懲罰自己。7月-227月-2200:55:2200:55:22July 15, 202214、抱最大的希望，作最大的努力。15 七月 202212:55:22 上午00:55:227月-2215、一個人炫耀什么，說明他內心缺少什么。七月 2212:55 上午7月-2200:55July 15, 202216、業余生活要有意義，不要越軌。2022/7/15 0:55:2200:55:2215 July 202217、一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。12:55:22 上午12:55 上午00:55:227月-22謝謝收看 9、 人的價值，在招收誘惑的一瞬間被決定。7月-227月-22Friday, July 15, 202210、低頭要有勇氣，抬頭要有低氣。00:55:2200:55:2200:557/15/2022 12:55:22 AM11、人總是珍惜為得到。7月-2200:55:2200:55Jul-2215-Jul-2212、人亂于心，不寬余請。00:55:2200:55:2200:55Fri