1、地產(chǎn)研發(fā)部 2013廣州豪宅市場(chǎng)總結(jié)數(shù)據(jù)說明統(tǒng)計(jì)對(duì)象廣州26個(gè)高價(jià)項(xiàng)目，包括洋房、別墅、酒店式公寓【高端項(xiàng)目】凱旋新世界、天鑾、愛群薈景灣、頤德公館、珠光御景壹號(hào)、新天半山、大一山莊、萬科峯境、海怡半島、星河灣、嘉裕公館、君華天匯、保利天悅、萬科紅郡別墅、中海云麓公館、保利云禧、御湖名邸、雅居樂富春山居、玖瓏湖、億城泉說、富力唐寧公館、新世界云山墅【僅依靠地段優(yōu)勢(shì)的高價(jià)項(xiàng)目】富力公園28、合景睿峰L7、尚東君御、峻林?jǐn)?shù)據(jù)來源克而瑞數(shù)據(jù)平臺(tái)，由地產(chǎn)研發(fā)部整理分析所得CONTENTS2013年豪宅市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)大勢(shì)排行榜專題研究豪宅發(fā)展趨勢(shì)預(yù)判產(chǎn)品分析總價(jià)1000萬以上豪宅分析個(gè)盤分析政策預(yù)測(cè)后期豪

2、宅供應(yīng)量2013年地王分布豪宅板塊的變遷CHAPER1豪宅市場(chǎng)大勢(shì)2013年新增豪宅及分布版圖市場(chǎng)背景樓市調(diào)控總體網(wǎng)簽情況洋房、別墅網(wǎng)簽情況2012年與2013年豪宅分布區(qū)域?qū)Ρ?013年中心區(qū)豪宅盤增多，白云增量尤其顯著。【2013年新增8個(gè)豪宅】區(qū)域豪宅越秀富力東山新天地荔灣珠光御景壹號(hào)富力唐寧公館白云保利云禧新天半山大一山莊新世界云山墅萬科峯境74%63%2013年新增豪宅2013年豪宅分布版圖113622282天河海珠越秀荔灣珠江新城、白云新城成在售豪宅的主要集中區(qū)域，遠(yuǎn)郊豪宅盤不多。區(qū)域在售豪宅越秀愛群薈景灣 富力東山新天地荔灣珠光御景壹號(hào)富力唐寧公館天河凱旋新世界 頤德公館 天鑾

3、富力公園28 合景睿峰L7 嘉裕公館 尚東君御 峻林 海珠君華天匯 保利天悅 區(qū)域在售豪宅白云中海云麓公館 保利云禧新天半山大一山莊新世界云山墅萬科峯境番禺星河灣 海怡半島 萬科紅郡別墅 蘿崗御湖名邸 雅居樂富春山居花都玖瓏湖從化億城泉說CHAPER1豪宅市場(chǎng)大勢(shì)2013年新增豪宅及分布版圖市場(chǎng)背景樓市調(diào)控總體網(wǎng)簽情況洋房、別墅網(wǎng)簽情況2013年樓市調(diào)控政策廣州3大調(diào)控政策相繼出臺(tái)房價(jià)目標(biāo)不超過%；異地買家補(bǔ)繳社?；虺旨{稅證明不可購房；提出提高第二套房貸款的首付比例和貸款利率。穗五條限價(jià)：實(shí)行商品住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度；申報(bào)價(jià)高過指導(dǎo)價(jià)，不發(fā)預(yù)售許可證；售價(jià)超過申報(bào)價(jià)，不能網(wǎng)簽買賣合同。廣州

4、預(yù)售價(jià)申報(bào)穗六條限購、限貸：外地買家社保需連續(xù)繳交滿3年；二套房首付提至7成；控制高端商品住房供應(yīng)；繼續(xù)實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)。3月4月11月備注：僅羅列各新政的相對(duì)要點(diǎn)條例【穗五條】提出提高第二套房貸款的首付比例和貸款利率【穗六條】二套房首付提至7成【穗五條】異地買家補(bǔ)繳社?；虺旨{稅證明不可購房【穗六條】外地買家社保從1年提高至需連續(xù)繳交3年2013年樓市調(diào)控政策【廣州預(yù)售價(jià)申報(bào)規(guī)定】申報(bào)價(jià)高過指導(dǎo)價(jià)，不發(fā)預(yù)售證【穗六條】繼續(xù)實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)【穗五條】房價(jià)目標(biāo)不超過7.5%為控制房價(jià)，從2012年9月至今一直持續(xù)樓盤“限簽”全年“四限”成基調(diào)限購限貸限價(jià)限簽2013年樓市調(diào)控政策2013年廣州樓市調(diào)控政策

5、總體較為 “溫和”，基本附和國家調(diào)控方向落實(shí)。為達(dá)到房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，政府嚴(yán)格執(zhí)行“限簽”，加大“二套房” 、“外地買家”入門檻，新增“限價(jià)”手段。實(shí)際只在抑制需求?；凇跋藓灐薄ⅰ跋迌r(jià)”，網(wǎng)簽價(jià)呈 “假摔”，網(wǎng)簽量現(xiàn)“滯后”，實(shí)際上廣州不少樓盤為規(guī)避政策，采用“雙合同”做法，數(shù)據(jù)與市場(chǎng)情況存在失真。調(diào)控造成網(wǎng)簽量價(jià)呈現(xiàn)“假摔”， 實(shí)際樓市交投仍向好。CHAPER1豪宅市場(chǎng)大勢(shì)2013年新增豪宅及分布版圖市場(chǎng)背景樓市調(diào)控總體網(wǎng)簽情況洋房、別墅網(wǎng)簽情況2013年豪宅網(wǎng)簽量走勢(shì)2011-2013年豪宅網(wǎng)簽面積對(duì)比2013年豪宅網(wǎng)簽量雖保持增加，但由于政府“限簽”干預(yù)，增速有所放緩。2011-2013年

6、豪宅網(wǎng)簽套數(shù)對(duì)比2013年1-12月豪宅網(wǎng)簽量走勢(shì)自3月廣州細(xì)則正式出臺(tái)后，加大了對(duì)樓市調(diào)控力度，尤其控制高端盤銷售節(jié)奏趨嚴(yán)，4月起網(wǎng)簽量明顯走低。2013年豪宅網(wǎng)簽量走勢(shì)全年平均236套2013年豪宅網(wǎng)簽價(jià)走勢(shì)2011-2013年豪宅網(wǎng)簽均價(jià)對(duì)比2013年1-12月豪宅網(wǎng)簽均價(jià)走勢(shì)與去年相比，2013年豪宅價(jià)格仍有上升勢(shì)頭，受“限簽”影響，全年均價(jià)較為平穩(wěn)。大部分豪宅早在2013年4月前取得預(yù)售證，因此受“限價(jià)”（政府指導(dǎo)價(jià)）影響項(xiàng)目并不多，政府主要通過對(duì)高價(jià)盤 “限簽”來控制網(wǎng)簽均價(jià)升幅過快。2013年豪宅網(wǎng)簽總價(jià)區(qū)間2012年與2013年各總價(jià)區(qū)間網(wǎng)簽套數(shù)占比524、39、23478、4

7、3、122013年總價(jià)1000萬以上的網(wǎng)簽量雖有增多（586套），但增幅不敵500-1000萬。2013年總價(jià)區(qū)間CHAPER1豪宅市場(chǎng)大勢(shì)2013年新增豪宅及分布版圖市場(chǎng)背景樓市調(diào)控總體網(wǎng)簽情況洋房、別墅網(wǎng)簽情況2013年豪宅物業(yè)類型2012年與2013年物業(yè)類型網(wǎng)簽套數(shù)對(duì)比96%95%4%5%大一山莊玖瓏湖御湖名邸億城泉說萬科紅郡富力唐寧公館頤德公館廣州在售豪宅96%網(wǎng)簽量為洋房（含公寓），別墅交投比重少。【7個(gè)在售別墅的豪宅】2013年豪宅物業(yè)類型由于市郊別墅價(jià)格差異較大，因此波動(dòng)較洋房明顯。2013年物業(yè)類型網(wǎng)簽價(jià)格對(duì)比類型2013年均價(jià)（元/）洋房（含公寓）37691別墅34328C

8、HAPER2豪宅排行榜網(wǎng)簽套數(shù)網(wǎng)簽面積網(wǎng)簽總額網(wǎng)簽均價(jià)豪宅排行榜-網(wǎng)簽套數(shù)項(xiàng)目套數(shù)比例保利天悅 647 雅居樂富春山居 345 嘉裕公館 255 峻林 251 尚東君御 190 中海云麓公館 185 頤德公館 154 天鑾 128 保利云禧 120 合景睿峰L7 110 凱旋新世界 66 玖瓏湖 51 海怡半島 48 珠光御景壹號(hào) 47 御湖名邸 39 星河灣 37 新天半山 29 富力唐寧公館26 億城泉說 23 君華天匯 21 新世界云山墅 20 萬科峯境 13 愛群薈景灣 10 大一山莊 10 富力公園28 6 萬科紅郡1 保利天悅居首；雅居樂富春山居以中小戶型銷售較多。 豪宅排行榜-網(wǎng)

9、簽面積項(xiàng)目面積（）比例保利天悅 121035 雅居樂富春山居 52422 中海云麓公館 46351 峻林 38923 嘉裕公館 38766 天鑾 34961 頤德公館 30871 保利云禧 21320 珠光御景壹號(hào) 16586 海怡半島 15140 合景睿峰L7 14576 玖瓏湖 14410 凱旋新世界 13920 尚東君御 13541 御湖名邸 13529 星河灣 12052 新天半山 8400 富力唐寧公館7145 大一山莊 6137 億城泉說 5688 君華天匯 4217 新世界云山墅 4001 愛群薈景灣 3916 富力公園28 1341 萬科峯境 1295 萬科紅郡393 保利天悅

10、居首；中海云麓公館、珠光御景壹號(hào)為大戶型產(chǎn)品，網(wǎng)簽面積較大。項(xiàng)目總額（億元）比例保利天悅 41.5 天鑾 18.5 中海云麓公館 18.0 頤德公館 16.1 嘉裕公館 14.4 峻林 14.3 雅居樂富春山居 12.2 凱旋新世界 9.7 珠光御景壹號(hào) 9.0 保利云禧 8.6 尚東君御 6.0 合景睿峰L7 5.1 海怡半島 4.4 大一山莊 3.4 御湖名邸 3.4 富力唐寧公館3.2 星河灣 3.0 新天半山 2.4 玖瓏湖 2.3 愛群薈景灣 2.1 君華天匯 2.1 新世界云山墅 1.1 億城泉說 1.1 萬科峯境 0.4 富力公園28 0.4 萬科紅郡0.1 豪宅排行榜-網(wǎng)簽總額

11、保利天悅銷售額遠(yuǎn)拋離其他豪宅；TOP10門檻：8億，高于去年億豪宅排行榜-網(wǎng)簽均價(jià)項(xiàng)目均價(jià)（元/）凱旋新世界 69547 大一山莊 55732 愛群薈景灣 54291 珠光御景壹號(hào) 53979 天鑾 52798 頤德公館 52119 君華天匯 49820 富力唐寧公館45350 尚東君御 44240 保利云禧 40308 中海云麓公館 38929 嘉裕公館 37189 峻林 36686 合景睿峰L7 34763 萬科峯境 34550 保利天悅 34299 海怡半島 28908 新天半山 28748 富力公園28 27256 新世界云山墅 26462 萬科紅郡25445 星河灣 25025 御湖

12、名邸 24836 雅居樂富春山居 23270 億城泉說 18591 玖瓏湖 16175 凱旋新世界繼續(xù)居高；TOP10門檻：4萬/，高于去年萬/，2013年新豪宅盤（大一山莊、珠光御景壹號(hào)、富力唐寧公館、保利云禧）占40%CHAPER3網(wǎng)簽產(chǎn)品分析戶型分析面積分析2013年豪宅戶型分析80%戶型仍集中在3-5房；小戶型比例增多：80.4%1-2房主要來源于保利天悅、尚東君御、雅居樂富春山居、合景睿峰L7。2013年豪宅面積分析戶型/面積(）0-4950-8990-143144-199200-249250-299300以上合計(jì)一房2.79%4.48%0.14%7.42%二房1.13%4.24%5

13、.37%三房0.85%25.35%13.45%0.11%39.76%四房8.30%9.71%4.31%0.56%22.88%五房2.33%7.66%7.73%17.73%六房1.98%1.98%七房0.14%0.14%復(fù)式0.32%0.39%0.04%0.18%0.92%獨(dú)棟0.11%0.07%0.04%0.28%0.49%雙拼0.07%0.14%0.99%1.20%聯(lián)排0.11%0.39%0.53%0.46%1.48%疊加0.56%0.07%0.64%合計(jì)3.00%6.53%29.77%22.63%12.99%12.68%12.39%100.00%9014420030052%集中在90-20

14、0，主要為3、4房注：144以下的獨(dú)棟、聯(lián)排為合并戶型2013年豪宅面積分析2013年豪宅產(chǎn)品呈兩極分化：小戶型90以下增加大戶型144-250增加2012年與2013年豪宅面積對(duì)比CHAPER4總價(jià)1000萬以上豪宅物業(yè)類型戶型分析個(gè)盤分析上千萬豪宅-物業(yè)類型2012年與2013年1000萬以上網(wǎng)簽套數(shù)對(duì)比92%91%8%9%總價(jià)1000萬以上的依然以洋房為主，7個(gè)在售別墅豪宅均有1000萬以上產(chǎn)品成交，但占比不高。586533上千萬豪宅-戶型分析2013年4-5房是上千萬豪宅的主流戶型72.7%上千萬豪宅-戶型分析與去年相比，3房和5房戶型有漸增趨勢(shì)；別墅產(chǎn)品比例變化不大。2012年與20

15、13年千萬豪宅戶型對(duì)比上千萬豪宅-戶型分析戶型/面積(）150-199200-249250-299300-345350-399400-449450-499500-549550-599600-649650-699700-749750-799800-849850-899900-949950-9991000以上合計(jì)三房8.19%8.19%四房5.29%12.46%11.95%0.85%0.17%30.72%五房15.02%18.26%6.31%2.05%0.17%0.17%41.98%六房5.29%3.07%0.17%0.85%9.39%七房0.17%0.51%0.68%復(fù)式0.17%0.17%0.

16、34%0.17%0.17%1.02%獨(dú)棟0.17%0.17%0.17%0.51%0.34%1.37%雙拼1.54%1.02%1.19%0.68%4.44%聯(lián)排1.19%0.17%0.34%0.17%1.88%疊加0.17%0.17%0.34%合計(jì)13.48%13.65%28.67%25.77%9.90%2.22%2.56%1.54%0.00%0.17%0.51%0.17%0.34%0.00%0.00%0.51%0.00%0.51%100.00%總價(jià)1000萬以上豪宅面積集中在250-350的大戶型。上千萬豪宅-項(xiàng)目分析項(xiàng)目套數(shù)均價(jià)（元/）天鑾114 54186 保利天悅100 46396 中海

17、云麓公館97 39120 凱旋新世界65 69732 頤德公館62 57640 珠光御景壹號(hào)47 53979 富力唐寧公館22 46552 海怡半島17 31085 御湖名邸13 25476 君華天匯12 52080 愛群薈景灣10 54291 星河灣6 41145 大一山莊6 55716 峻林5 55160 新天半山4 33096 玖瓏湖3 32896 億城泉說1 21338 雅居樂富春山居1 48838 萬科紅郡1 25445 總價(jià)1000萬以上的項(xiàng)目銷量（套數(shù)）排行天鑾繼去年一直保持千萬豪宅成交套數(shù)之首。53%上千萬豪宅-項(xiàng)目分析項(xiàng)目面積（）均價(jià)（元/）天鑾31773 54186 保利天

18、悅30895 46396 中海云麓公館27636 39120 珠光御景壹號(hào)16586 53979 頤德公館13993 57640 凱旋新世界13748 69732 海怡半島8205 31085 富力唐寧公館6169 46552 御湖名邸6030 25476 大一山莊5888 55716 愛群薈景灣3916 54291 君華天匯2597 52080 星河灣1950 41145 峻林1813 55160 億城泉說1658 21338 新天半山1348 33096 玖瓏湖1294 32896 雅居樂富春山居482 48838 萬科紅郡393 25445 總價(jià)1000萬以上的項(xiàng)目銷量（面積）排行天鑾、

19、保利天悅、中海云麓公館上千萬產(chǎn)品銷量位居前三。51%上千萬豪宅-項(xiàng)目分析項(xiàng)目套數(shù)均價(jià)（元/）天鑾106 49313 保利天悅99 46265 中海云麓公館97 39120 凱旋新世界56 66107 頤德公館55 52979 珠光御景壹號(hào)30 48703 富力唐寧公館21 45278 海怡半島13 30633 御湖名邸13 25476 君華天匯12 52080 星河灣6 41145 愛群薈景灣5 49884 新天半山4 33096 玖瓏湖3 32896 峻林3 52654 萬科紅郡1 25445 總價(jià)1000（含）-2000萬【各區(qū)間項(xiàng)目成交情況】項(xiàng)目套數(shù)均價(jià)（元/）珠光御景壹號(hào)14 5892

20、7 凱旋新世界8 83972 愛群薈景灣4 62073 海怡半島4 32036 頤德公館3 73087 天鑾2 59317 保利天悅1 57324 富力唐寧公館1 70879 峻林1 46895 雅居樂富春山居1 48838 總價(jià)2000（含）-3000萬項(xiàng)目套數(shù)均價(jià)（元/）大一山莊6 55716 天鑾6 95348 頤德公館4 83664 珠光御景壹號(hào)3 71255 愛群薈景灣1 48775 峻林1 68620 凱旋新世界1 99721 億城泉說1 21338 總價(jià)3000（含）以上上千萬豪宅-項(xiàng)目分析【總價(jià)3000萬以上戶型】天鑾5房3廳489（另帶工人房）天鑾最大戶型3梯一戶戶內(nèi)私家泳池

21、3套房設(shè)計(jì)主臥、兒童房與客房分兩邊布局，私密性強(qiáng)，但過道空間較浪費(fèi)半私密家庭空間主人套間活動(dòng)空間大主人套間空間大上千萬豪宅-項(xiàng)目分析【總價(jià)3000萬以上戶型】珠光御景壹號(hào)5房3廳478（另帶工人房）在售最大戶型2梯一戶層高米客廳7米開間4套房設(shè)計(jì)半私密家庭空間實(shí)用率82%上千萬豪宅-項(xiàng)目分析【總價(jià)3000萬以上戶型】凱旋新世界5房2廳304（無工人房）在售最大戶型2套房設(shè)計(jì)3房朝南過道較長臥室空間不大風(fēng)水學(xué)上，衛(wèi)生間居房屋中宮不佳衛(wèi)生間位于房屋中宮不佳CHAPER5個(gè)盤分析保利天悅總銷量最高凱旋新世界單價(jià)最高天鑾總價(jià)千萬銷量最高珠光御景壹號(hào)荔灣豪宅銷量最高中海云麓公館白云豪宅銷量最高個(gè)盤分析-

22、5盤盤點(diǎn)保利天悅凱旋新世界天鑾珠光御景壹號(hào)中海云麓公館網(wǎng)簽套數(shù)6476612847185網(wǎng)簽均價(jià)（元/）3429969547527985397938929網(wǎng)簽總價(jià)起步價(jià)（萬）1609406801450770集中區(qū)間（萬）200-8001000-14001000-14001400-1800800-9001000-11001000萬以上占比16%98%89%100%52%主力戶型三房100-140170-200四房180-200220-260240-280200-220五房240-260300-320314370260-280【天鑾】總價(jià)千萬為主的豪宅盤，銷量最佳。珠江新城江景資源的優(yōu)勢(shì)，以及戶型

23、為豪宅盤中相對(duì)適中；【珠光御景壹號(hào)】單價(jià)居高，去化率較慢，且戶型面積偏大，總價(jià)均在1000萬以上，去化率相對(duì)緩慢；【凱旋新世界】是廣州豪宅價(jià)格的領(lǐng)銜者，但戶型設(shè)計(jì)欠佳，價(jià)格高企，銷量平平；【保利天悅】、【中海云麓公館】從價(jià)格、戶型上更傾向剛開始購買豪宅盤的買家青睞。2012-2013年網(wǎng)簽量價(jià)走勢(shì)個(gè)盤分析-保利天悅保利天悅2013年網(wǎng)簽量不及2012年，下半年銷售公寓為主，均價(jià)被拉低。2013年網(wǎng)簽647套，月均54套個(gè)盤分析-保利天悅戶型/面積(）60-7980-99100-119120-139140-159160-179180-199200-219220-239240-259260-279

24、280-299300-319320-339340-359360-379合計(jì)公寓一房3.4%3.4%二房4.3%0.2%4.5%三房20.6%10.4%30.9%普通住宅三房10.5%10.5%四房17.9%17.9%五房13.9%2.6%10.5%2.9%30.0%六房2.8%2.8%合計(jì)3.4%4.3%20.7%10.4%10.5%17.9%13.9%2.6%10.5%2.9%2.8%100.0%【戶型集中區(qū)間】公寓：三房100-140普通住宅：四房180-200 五房240-260、300-320個(gè)盤分析-保利天悅戶型/總價(jià)（萬元）150-199200-399400-599600-7998

25、00-9991000-11991200-13991400-15991600-17991800-19992000以上合計(jì)公寓一房3.4%3.4%二房0.2%4.3%4.5%三房0.2%29.2%1.5%30.9%普通住宅三房10.5%10.5%四房0.3%16.8%0.8%17.9%五房5.7%4.2%7.4%2.2%1.7%7.0%1.9%30.0%六房1.4%0.9%0.2%0.2%0.2%2.8%合計(jì)3.7%33.5%18.1%21.0%8.2%2.2%3.1%7.9%2.0%0.2%0.2%100.0%【總價(jià)集中區(qū)間】200-400萬最多，基本不上2000萬普通住宅：三房400-600萬

26、 四房600-800萬 五房800-1000萬、1400-1600萬 六房1200-1400萬公寓：一房150-200萬 二房200-400萬 三房200-400萬2012-2013年網(wǎng)簽量價(jià)走勢(shì)個(gè)盤分析-凱旋新世界凱旋新世界2013年成交平平與去年相當(dāng)，單價(jià)攀升至7萬/2013年網(wǎng)簽66套，月均套個(gè)盤分析-凱旋新世界戶型/面積(）170-179180-189190-199200-209210-219220-229230-239240-249250-259260-269270-279280-289290-299300-309合計(jì)三房8%6%59%73%四房3%5%5%8%20%五房2%6%8%

27、合計(jì)8%6%59%3%5%5%8%2%6%100%【戶型集中區(qū)間】三房單位為成交主力三房190-200四房220-260個(gè)盤分析-凱旋新世界【總價(jià)集中區(qū)間】三房1000-1400萬四房1800-2000萬五房2200-2600萬1000-1400萬最多，3000萬以上極少戶型/總價(jià)(萬元）900-9991000-11991200-13991400-15991600-17991800-19992000-21992200-23992400-25992600-27992800-29993000-3199合計(jì)三房1.5%31.8%34.8%3.0%1.5%72.7%四房4.5%9.1%3.0%3.0%

28、19.7%五房3.0%3.0%1.5%7.6%合計(jì)1.5%31.8%34.8%3.0%6.1%9.1%3.0%6.1%3.0%0.0%0.0%1.5%100.0%2012-2013年網(wǎng)簽量價(jià)走勢(shì)個(gè)盤分析-天鑾天鑾2013年價(jià)格繼續(xù)上升，但已進(jìn)入尾貨銷售階段，成交減少2013年網(wǎng)簽128套，月均套個(gè)盤分析-天鑾戶型/面積(）200-219220-239240-259260-279280-299300-319320-339340-359360-379380-399400-419420-439440-459460-479480-499500以上合計(jì)四房6%2%48%29%84%五房2%2%6%4%1

29、%16%合計(jì)6%2%48%31%2%6%4%1%100%【戶型集中區(qū)間】四房成交最多四房240-280五房360-380個(gè)盤分析-天鑾戶型/總價(jià)(萬元）600-799800-9991000-11991200-13991400-15991600-17991800-19992000-21994000-49997000-7999合計(jì)四房3%7%33%24%9%8%84%五房1%2%2%2%2%2%2%4%1%16%合計(jì)3%8%34%27%11%9%2%2%4%1%100%【總價(jià)集中區(qū)間】四房1000-1400萬五房1000-2000萬1000-1400萬最多，部分5房高達(dá)4000萬以上2013年網(wǎng)簽

30、量價(jià)走勢(shì)個(gè)盤分析-珠光御景壹號(hào)珠光御景壹號(hào)為2013年新晉豪宅，價(jià)高面積大，銷量暫現(xiàn)一般2013年網(wǎng)簽47套，月均4套個(gè)盤分析-珠光御景壹號(hào)戶型/面積(）314370478合計(jì)五房51%38%11%100%【戶型集中區(qū)間】在售全為五房單位，戶型相對(duì)單一。戶型/總價(jià)（萬元）1200-13991400-15991600-17991800-19992000-21992200-23992400-25992600-27992800-29993000-31993200-33993400-35993600-3799合計(jì)五房4%30%21%9%17%9%4%4%2%100%【總價(jià)集中區(qū)間】1400-1800萬

31、最多，2000萬以上占比19%。2012-2013年網(wǎng)簽量價(jià)走勢(shì)個(gè)盤分析-中海云麓公館中海云麓公館為2013年新晉豪宅，全年價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定2013年網(wǎng)簽185套，月均套個(gè)盤分析-中海云麓公館戶型/面積(）200-209210-219220-229230-239240-249250-259260-269270-279280-289290-299300-309310-319320-329合計(jì)四房17%28%45%五房12%28%40%六房1%14%15%合計(jì)17%28%12%28%1%14%100%【戶型集中區(qū)間】四房和五房為主力戶型四房200-220五房260-280六房320-330個(gè)盤分析-中

32、海云麓公館戶型/總價(jià)(萬元）770-799800-899900-9991000-10991100-11991200-12991300-1399合計(jì)四房14%31%45%五房3%33%4%40%六房1%14%1%15%合計(jì)14%31%3%33%5%14%1%100%【總價(jià)集中區(qū)間】四房800-900萬五房1000-1100萬六房1200-1300萬800-900萬、1000-1100萬成交最多2013年豪宅市場(chǎng)總結(jié)新增豪宅均在市區(qū)，價(jià)格對(duì)比去年已邁進(jìn)新高度；全年量價(jià)呈上揚(yáng)趨勢(shì)，受“四限”調(diào)控影響，數(shù)據(jù)有所失真，增幅受阻，實(shí)際樓市交投向好；戶型偏向兩極分化，小戶型和大戶型漸增，90-140縮減。C

33、HAPER6豪宅發(fā)展趨勢(shì)政策預(yù)測(cè)后期豪宅供應(yīng)量2013年地王分布豪宅板塊的變遷政策預(yù)測(cè)限購限價(jià)限貸成標(biāo)配，限簽限售或結(jié)構(gòu)性放開外地買家社保需連續(xù)繳交滿3年；二套房首付提至7成；控制高端商品住房供應(yīng)；繼續(xù)實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)。【2013年11月“穗六條”出臺(tái)】限購加碼限貸加碼控制房價(jià)政府對(duì)房價(jià)增長過快的問題仍十分重視。限購、限貸是現(xiàn)階段在保障體系和長效機(jī)制為確立前可以動(dòng)用的主要政策手段。限價(jià)在實(shí)施當(dāng)中導(dǎo)致“雙合同”亂象，限簽只在于控制高價(jià)盤網(wǎng)簽量，避免“房價(jià)數(shù)字”較快上漲；“限價(jià)、限簽” 扭曲真實(shí)價(jià)格信息，無助于真正抑制實(shí)際價(jià)格上升；“穗六條”的“三年保納稅證明”的影響會(huì)相對(duì)明顯，或?qū)⑷《！菊邉?dòng)

34、向】來年豪宅成交量或現(xiàn)短期縮減，但實(shí)際需求仍受抑制【政策影響】預(yù)計(jì)在2014年內(nèi)持續(xù)實(shí)施；豪宅買家多數(shù)為外地客戶，“3年社保證明”對(duì)豪宅的成交影響較大；實(shí)際只在抑制市場(chǎng)需求，成交量出現(xiàn)暫時(shí)性的縮減，但需求量仍在。外地買家社保需連續(xù)繳交滿3年；二套房首付提至7成；控制高端商品住房供應(yīng)；繼續(xù)實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)。【2013年11月“穗六條”出臺(tái)】限購加碼限貸加碼控制房價(jià)政策預(yù)測(cè)CHAPER6豪宅發(fā)展趨勢(shì)政策預(yù)判后期豪宅供應(yīng)量2013年地王分布豪宅板塊的變遷后期豪宅供應(yīng)量【2014年豪宅新盤】項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)商首推戶型均價(jià)星匯御府 （地王)天河越秀273、280、320以上平層、復(fù)式待定富力東山新天地越秀富力四

35、房242、五房29945000元/海珠半島花園三期海珠東迅五房270-300待定珠江嶺南苑白云珠江實(shí)業(yè)待定待定南天名苑番禺得寶立四房220-290待定2014年新增豪宅盤基本集堆市中心，大品牌開發(fā)商為主；焦點(diǎn)：【星匯御府】2009年地王，珠江新城最后一塊住宅用地D8-C3地塊，樓面地價(jià)高達(dá)15324元/；【珠江嶺南苑】白云新城蕭崗地塊，2012年以定價(jià)加配建模式競拍（廣州首次實(shí)行土地價(jià)格固定，競價(jià)方式為競保障房住房建設(shè)用地面積的方法）。珠江實(shí)業(yè)以億元加另行提供的用地面積為萬平方米的保障性住房建設(shè)用地奪得，容積率僅為。后期豪宅供應(yīng)量項(xiàng)目區(qū)域建筑面積（）海怡半島番禺739261 玖瓏湖花都6678

36、86 星河灣番禺616926 雅居樂富春山居蘿崗554809 珠光御景壹號(hào)荔灣481203 南天名苑番禺424182保利天悅海珠349021 凱旋新世界天河251885 御湖名邸蘿崗197819 新天半山白云155741 大一山莊白云145399 嘉裕公館天河118085珠江嶺南苑白云114639峻林天河103731 保利云禧白云100927 萬科峯境白云92508 富力東山新天地越秀74757尚東君御天河67010億城泉說從化44972 新世界云山墅白云38507海珠半島花園三期海珠32220頤德公館天河23664星匯御府天河22514愛群薈景灣越秀18784合景睿峰L7天河12034天鑾天

37、河11692萬科紅郡番禺8855 富力唐寧公館荔灣7108中海云麓公館白云6726君華天匯海珠5226富力公園28天河273合計(jì)5488364【豪宅可售貨量】若按2013年54萬的網(wǎng)簽建面計(jì)算，豪宅后續(xù)貨量可銷售10年。郊區(qū)豪宅供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市區(qū)。備注：數(shù)據(jù)存在一定誤差，僅供參考后期豪宅供應(yīng)量區(qū)域項(xiàng)目建筑面積（萬）番禺海怡半島179星河灣萬科紅郡南天名苑蘿崗雅居樂富春山居75御湖名邸花都玖瓏湖67白云新天半山65大一山莊珠江嶺南苑保利云禧萬科峯境新世界云山墅中海云麓公館天河凱旋新世界61嘉裕公館峻林尚東君御頤德公館星匯御府合景睿峰L7天鑾富力公園28荔灣珠光御景壹號(hào)49富力唐寧公館海珠保利天悅39君華天匯海珠半島花園三期越秀富力東山新天地9愛群薈景灣從化億城泉說4合計(jì)549【區(qū)域可售貨量】郊區(qū)豪宅個(gè)數(shù)不多，但規(guī)模大，后續(xù)貨量充足；市區(qū)豪宅盤集中于白云、天河為主，雖項(xiàng)目多，但規(guī)模小，貨量不足。CHAPER6豪宅發(fā)展趨勢(shì)政策預(yù)判后期豪宅供應(yīng)量2013年地王分布豪宅板塊的變遷2013年地王分布越秀南洲路1026號(hào)地塊樓面地價(jià)：34590溢價(jià)：131%成交時(shí)間：2013.7恒大沙太南路白云配件廠樓面地價(jià)：24997溢價(jià)：127%成交時(shí)間：2013.6佳兆業(yè)同寶路8、10號(hào)地塊樓面地價(jià)：24