1、長沙金外灘綜合項目經(jīng)濟(jì)測算報告物業(yè)體量定位-容積率篩選占地面積：105354平米容積率小于（約建筑面積60萬平方米）的建筑方案可獲政府通過；根據(jù)市政府批文，可以在以內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。R=R=選擇兩種容積率，從成本，利潤等方面，并綜合考慮市場的情況下進(jìn)行測算，尋找最佳的物業(yè)體量組合方式。物業(yè)體量定位-經(jīng)濟(jì)測算方案設(shè)定方案一方案二容積率6.88.3總建筑面積680000840000住宅4萬24萬公寓6萬6萬商業(yè)30萬15萬寫字樓8萬8萬SOHO12萬17萬酒店（包括酒店式服務(wù)公寓）8萬8萬要說明的是，我們進(jìn)行的測算是為了定性地比較判斷哪一種更適合于本項目，并不是完全精確。尋找合適的方案對本項目進(jìn)行一個最

2、終的收益預(yù)測物業(yè)體量定位-測算前提和假設(shè)依據(jù)財務(wù)成本一律按8%計算持有物業(yè)的價值評估從物業(yè)30年租金收入的折算進(jìn)行，不考慮進(jìn)駐業(yè)態(tài)不考慮資金的時間價值、滾動開發(fā)等影響因素測算項目整體的稅后回現(xiàn)利潤率和項目利潤率。項目稅后回現(xiàn)利潤率是指不考慮持有型物業(yè)資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)上，就銷售型物業(yè)的銷售收入計算的項目稅后利潤率。項目利潤率是指同時考慮銷售型物業(yè)的銷售收入和持有型物業(yè)資產(chǎn)價值的所計算的項目稅后利潤率。物業(yè)體量定位-方案一-測算前提和假設(shè)依據(jù)（）類型體量建安成本銷售價格住宅40000平米3000元/平米10200元/平米公寓60000平米13000元/平米商業(yè)300000平米15000元/平米寫字樓

3、80000平米12000元/平米SOHO120000平米10800元/平米酒店80000平米-物業(yè)體量定位-方案一-測算前提和假設(shè)依據(jù)銷售與自持比例普通住宅公寓寫字樓SOHO酒店商業(yè)全部銷售全部銷售寫字樓自持50%平，銷售50%全部銷售全部持有商業(yè)自持50% ，銷售50%物業(yè)體量定位-方案一-開發(fā)節(jié)奏模擬項目總面積2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面積680000100000700006000060000400004500013000090000400002800017000公寓60000400

4、0020000寫字樓80000300003000020000SOHO120000300005000040000住宅40000100002000010000酒店800005000030000商業(yè)300000200002000020000200002000015000100000600001000080007000物業(yè)體量定位-方案一-銷售額模擬項目銷售額2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年銷售額5,964,00 474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,

5、00372,00324,00 207,00 公寓520,00260,00寫字樓240,00120,00120,00SOHO324,00 540,00 432,00住宅102,00204,000 102,00商業(yè)150,00 150,00 150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,00 105,00 說明：酒店自持，商業(yè)自持150000平米，銷售1500000平米，寫字樓自持40000平，銷售40000平米物業(yè)體量定位-方案一-總投資成本序號項目數(shù)量單價金額1 土地成本105,354 6,000 632,12 2 建安 2,040,002 公

6、寓60,000 3,000 180,002 寫字樓80,000 3,000 240,002 SOHO120,000 3,000 360,003 住宅40,000 3,000 120,003 酒店80,000 3,000 240,003 商業(yè)300,000 3,000 900,003 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)68,000 200 13,604 管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)2,053,600,000 0 102,686 成本合計4,828,40物業(yè)體量定位-物業(yè)體量定位-方案一-現(xiàn)金流量表項目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年

7、下半年上半年現(xiàn)金流入474,00690,00582,00670,00410,00225,001,290,00720,00372,00324,00207,00公寓銷售收入520,00260,00寫字樓銷售收入240,00120,00120,00SOHO銷售收入324,00540,00 432,00住宅銷售收入102,00204,00102,00商業(yè)銷售收入150,00150,00 150,00150,00150,00225,001,050,00600,00150,00120,000 105,00現(xiàn)金支出710,00539,66488,10478,38344,30356,40943,25755,1

8、0348,80232,28149,8618,63開發(fā)投資成本710,00497,00426,00426,00284,00319,50923,00639,00284,00198,80120,70銷售費(fèi)用14,2220,7017,4620,1012,306,7538,7021,6011,169,726,21銷售稅金及附加(6%)銷售收入*6%28,4441,4034,92 40,2024,6013,5077,4043,2022,3219,4412,42凈現(xiàn)金流量-710,00-65,66201,90103,62 325,7053,60-718,25534,90371,20139,72174,141

9、88,37累計凈現(xiàn)金流量-710,00-775,66-573,76 -470,14 -144,440 -90,84-809,09-274,1997,01236,73410,87599,24物業(yè)體量定位-方案一-項目資金投入回收平衡表項目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年現(xiàn)金流入0 3,390,00 5,550,004,470,00670,0041,00225,001,290,00720,001,290,002,160,001,125,00 累計現(xiàn)金流入0 3,390,008,940,00

10、13,410,0014,080,0014,121,0014,346,0015,636,0016,356,0017,646,0019,806,00 20,931,00項目金流流出-710,00 802,10925,50828,30344,30356,40943,25755,10348,80314,90315,100 101,25累計現(xiàn)金流出-710,0092,101,017,601,845,902,190,202,546,6003,489,854,244,954,593,754,908,655,223,75 5,325,00累計現(xiàn)金流量-710,00 -775,66 241,942,087,84

11、4,278,046,824,6410,314,4914,559,4419,153,1924,061,8429,285,5934,610,590 物業(yè)體量定位-方案一-利潤估算項目計算公式總額開發(fā)成本4,828,40財務(wù)費(fèi)按自有資金65%193,30銷售稅金8%477,12銷售費(fèi)用3% 178,92成本合計5,677,74銷售額 5,964,00 純利潤286,25利潤率5% 物業(yè)體量定位-方案二-測算前提和假設(shè)依據(jù)類型體量建安成本銷售價格住宅2400003000元/平米10200元/平米公寓6000013000元/平米商/平米寫字樓8000012000元/平米SOHO

12/平米酒店80000-物業(yè)體量定位-方案二-測算前提和假設(shè)依據(jù)銷售與自持比例普通住宅公寓寫字樓SOHO酒店商業(yè)全部銷售全部銷售寫字樓自持40000平，銷售40000平米全部銷售全部持有商業(yè)自持60000平米，銷售90000平米說明：酒店自持，商業(yè)自持60000平米，銷售90000平米，寫字樓自持40000平，銷售40000平米物業(yè)體量定位-方案二-開發(fā)節(jié)奏模擬項目總面積2009年2010年2011年2012年2013年2014年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上建筑面積780000 95000 73000 63000 44000 25

13、000 35000 110000 100000 75000 75000 75000 公寓60000 40000 20000 寫字樓80000 30000 50000 SOHO170000 40000 70000 60000 住宅240000 20000 70000 70000 70000 酒店80000 50000 30000 商業(yè)150000 5000 3000 3000 4000 5000 5000 80000 30000 5000 5000 5000 物業(yè)體量定位-方案二-銷售額模擬項目銷售額2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

14、上半年下半年上半年下半年上半年銷售額6,792,00507,00801,00693,00580,00335,00 75,001,230,00 204,00789,00789,00789,00公寓780,00 520,00260,00 寫字樓480,00 480,00SOHO1,836,00 432,00756,00648,00住宅2,346,00204,00 714,00714,00714,00商業(yè)1,350,0075,0045,0045,0060,0075,0075,00750,0075,00 75,0075,00說明：酒店自持，商業(yè)自持60000平米，銷售90000平米，寫字樓自持4000

15、0平，銷售40000平米物業(yè)體量定位-方案二-總投資成本序號項目數(shù)量單價金額1 土地成本105,354 6,000 632,122 建安 2,340,002 公寓60,000 3,000 180,002 寫字樓80,000 3,000 240,002 SOHO170,000 3,000 510,003 住宅240,000 3,000 720,003 酒店80,000 3,000 240,003 商業(yè)150,000 3,000 450,003 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)68,000 200 13,604 管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)2,353,600.05 117,686 成本合計5,443,40物業(yè)體量定位-方案二-現(xiàn)

16、金流量表項目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年現(xiàn)金流入0 507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,00公寓銷售收入520,00260,00寫字樓銷售收入480,00SOHO銷售收入432,00756,00648,00住宅銷售收入204,00714,00714,00714,00商業(yè)銷售收入75,0045,0045,0060,0075,0075,00750,0075,0075,0075,00現(xiàn)金支出66

17、2,91555,02511,70369,40226,65274,38774,33808,500 541,71594,36594,3671,01 開發(fā)投資成本662,91509,39439,61307,03174,45244,23767,58697,80523,35523,35523,35 銷售費(fèi)用15,2124,0320,7917,4010,052,2536,906,1223,6723,6723,67銷售稅金及附加(6%)30,4248,0641,5834,8020,104,5073,8012,2447,3447,3447,34凈現(xiàn)金流量-662,91-48,02289,29323,59353

18、,3560,62-699,33421,50-337,71194,64 194,64717,99累計凈現(xiàn)金流量-662,91-710,93-421,63-98,04255,31315,93-383,4038,10-299,61-104,9789,67807,66 物業(yè)體量定位-方案二-項目資金投入回收平衡表項目2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年項目金流流入0 507,00801,00693,00580,00335,0075,001,230,00204,00789,00789,00789,0

19、0累計先進(jìn)流入0 507,0001,308,002,001,002,581,002,916,002,991,004,221,004,425,005,214,000 6,003,006,792,00項目金流流出-662,91555,02511,70369,40226,65274,38774,33808,50541,71594,36594,7171,01累計現(xiàn)金流出-662,91 -107,88403,81773,22999,871,274,252,048,582,857,083,398,793,993,154,587,864,658,87累計現(xiàn)金流量-662,91-710,93-421,63-98,04255,31315,93-