1、2011年上半年房地產市場分析報告全國市場概述重點城市成交量下降明顯，發展重心轉向二三線城市從全國層面來看，1-6月全國商品房銷售面積達到4.4億，同比上漲12.9%。同時，1-6月比1-5月漲幅提高2.3個百分點，比去年全年提高2.8個百分點。這表明今年上半年非限購二線城市和三、四線城市銷售出現巨大增幅。2011年上半年，全國重點城市商品房銷售面積出現明顯下降，一線城市中北京1-6月平均銷售面積與08年持平，而上海、深圳則低于08年水平；二線城市中已經限購的城市也都出現了不同程度的下降數據來源：國家統計局全國市場概述房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制，部分一、二線城市出現價格回調從國家統計局公布

2、的70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數走勢來看，2011年上半年多數城市房價環比漲幅逐月遞減。主要表現為：環比上漲的城市數量逐月減少，由1月的60個降至6月的44個；環比漲幅較高的城市數量逐月減少，二季度連續3個月無城市價格環比漲幅超過1%，漲幅超過0.5%的城市也大幅減少；70個城市的平均漲幅大幅降低，由1月的0.8%降至6月的0.1%。2011年上半年70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數環比漲跌情況月份環比上漲漲幅1%漲幅0.5%環比持平環比下降70個城市平均漲幅1月602944730.80%2月561240680.46%3月502298120.29%4月56027590.31%5月5

3、0061190.16%6月440014120.10%全國市場概述部分重點企業2011年上半年銷售情況開發企業銷售金額（億元）同比銷售面積（萬）同比全年銷售額目標（億元）2011年上半年完成率2010年上半年完成率萬科656.578.5%565.576.6%140047%46%中海522.385.9307.238.2%80065%39%恒大423.2101.7%611.783.2%70060%52%保利394.681.4%340.927.6%80049%綠城2194.0%55040%33%碧桂園21564.0%34342.0%43050%44%雅居樂15750.0%14238.0%40039%3

4、8%世茂142.526.0%109.38.0%36040%33%華潤13584%113.852.4%30045%富力134.117.0%86.418.0%40034%54%金地112.5109.3%8167.8%40028%25%首創5115%5031%15034%均值58.9%43.9%44.3%龍頭企業上半年任務完成率好于去年，市場集中度明顯提升2011年上半年，在政策趨緊和普遍調高目標的背景下，全國重點房地產開發企業的銷售業績普遍優于去年同期，銷售金額平均增幅接近60%，銷售面積平均增幅超過40%。從全年銷售目標的完成情況看，中海、恒大完成率超過60%，平均完成率超過40%。銷售業績的提

5、升，表明市場需求仍較旺盛，同時也突顯出在復雜行業環境中，龍頭房企應對策略的及時性和靈活性。全國市場概述龍頭企業上半年任務完成率好于去年，市場集中度明顯提升同時，房地產開發企業市場集中度相比過去兩年提升明顯，TOP10房企銷售金額占比已達到13.5%，TOP20房企銷售金額占比已達18.3%。西安市場特征土地市場土地市場上半年西安土地市場呈現相對平衡的供求態勢，受政策影響商業用地供應量與2010年全年供應水平持平，商住綜合用地成交量走高，長安、城東區域成交量大幅增加。分類型來看，商業類地塊集中供應，2011年前5個月商業地塊供應量接近去年全年的總量；同時，附帶保障性住房比例要求的住宅用地供應量也

6、顯著提高。從成交來看，有配套商業的綜合地塊成交量走高，超過全市成交土地總量的一半，達到52.06%。從前5個月的供求情況來看，供求關系呈現出12個月以來較為平衡的供求態勢；環比去年同期，供應量出現顯著增加。分區域來看，城東和城南的供應量延續之前態勢，仍屬供應量較大的區域。其中，城東和城南的土地供應分別集中在浐灞和曲江板塊。浐灞區域：2011年上半年，受世園會等利好因素的影響，浐灞區域土地市場表現較為活躍。前5個月土地供應量占西安市供應總量的67%；成交價格方面，住宅用地平均樓板價1471元/，同比2010年略高38元/，而受結構性因素的影響，商業用地平均樓板價1088元/，同比下跌23%。曲江

7、區域：土地市場表現較為平穩。2011年上半年住宅用地平均樓板價1651元/平方米，同比2010年略高48元/，可見開發商在高地價熱點板塊謹慎拿地的策略。西安市場特征土地市場西安市場商品房市場2011年上半年，西安市商品房新批準預售面積570.51萬，同比下降12.22%；市場成交量588.14萬，與2010年上半年持平，環比2010年下半年下降28.17%；成交均價7051.06元/，與去年同期相比上漲17.91%，環比2010年下半年上漲1.62%。123.17萬西安市場普通住宅市場新政后成交量觸底回升，成交均價則波動下跌2011年上半年，西安市普通住宅市場成交量487.28萬，與去年同期相

8、比下降7.61%，環比2010年下半年下降31.74%；成交均價6449.73元/，與去年同期相比上漲15.81%，環比2010下半年微漲2.3%。西安市場住宅市場供應結構發生顯著變化，緊湊型剛需產品成為主流2月新政后，在市場需求和行政干預的雙重壓力下，大部分項目積極調整產品結構，二季度新開盤、新推案的住宅產品中兩房房源占比53%，環比一季度增加14%。分類型來看，90以下兩房占比42%，環比一季度擴大12%；而135以上舒適性三房供應量則環比大幅減少50%。西安市場住宅市場70-130緊湊實用型房源依舊受熱捧，首次改善需求成為需求主力分面積段來看，限購之后的二季度，70-90、90-130面

9、積段成交占比與去年同期相比穩步提升。從恒大綠洲、天朗藍湖樹、萊茵小鎮等二季度全市成交量較高的項目來看，套均面積集中在80-130，以首改型置業需求為主，同時也存在部分剛需客戶轉為一步到位的理念。西安市場商業市場2011年上半年，西安市商業物業市場成交量45.99萬，與去年同期相比大增37.8%；成交均價11284.33元/，與去年同期相比上漲3.65%，環比2010下半年下跌10.44%。商業物業因未售限購影響而備受投資者矚目，6月更是達到成交歷史高點16.07萬。西安市場辦公市場2011年上半年，西安市商業物業市場成交量31.67萬，與去年同期相比增加16.28%，環比2010年下半年下12

10、0.79%；成交均價7880.08元/，與去年同期相比上漲16.57%，環比2010下半年上漲11.37%。在當前環境下，一些原本產權年限有限的辦公性質產品因不受限購影響而熱銷，上半年，橡樹星座、錦業76、海璟時代、海璟國際等集中在高新、經開區的部分項目熱銷導致辦公類產品成交量價齊升。西安市場企業營銷推廣變化營銷手段從單純注重公關活動、宣傳推廣轉向實質性價格優惠二季度，西安各開發商在注重公關活動、正常宣傳推廣以保證項目和企業曝光率的同時，繼3、4月份調整產品策略以后，5、6月份對銷售價格進行了較為實質性的讓步。支付方式優惠、開盤優惠、價格優惠、特價房等營銷手段明顯增多，同時贈送優惠的比例逐月遞

11、減。 部分知名房企價格優惠措施：金地湖城大境新推12000元/左右房源，低于限購前該項目同質產品售價1000元/；大華公園世家新推6300元/左右房源，低于限購前該項目同質產品售價1000元/；富力城緊跟大華推出6800元/左右精裝房源，較前兩月其同質產品低400元/。重視團購，發掘企事業單位的潛在客戶在客戶資源有限的情況下，許多企業主動出擊，把團購作為一個重要的銷售手段加以利用，保證項目的快速去化和資金的快速回流。西安市場企業營銷推廣變化團購樓棟15、16、17#樓（共750套房源）團購產品團購結果團購對象團購亮點團購點位83-143平米的兩房和三房置業顧問長期駐守團購企業、較低的團購價格、

12、產品及品牌優勢開盤當天團購去化235套，幫助本批房源完成了31.33%的去化率化工六院、華為、中興三家企業員工按每家企業團購套數累計，最高可優惠4個點（不包含開盤優惠）萬科城團購樓棟已開盤的1、5#樓（200余套），正在蓄水的6#樓（260套）團購產品團購結果團購對象團購亮點團購點位88的二房，148的三房，155的四房此次團購并非真正意義上的團購，而以團購的名義進行降價促銷。一方面，企業可從銀行信用卡消費群體中篩選潛在客戶，另一方面，銀行業能增加其信用卡使用客戶。自6月起排號，至7月1日已蓄客接近600組，其中興業銀行員工、親屬以及老VIP客戶約400組，占蓄水客戶總量67%，新申請VIP客

13、戶占33%。興業銀行員工、親屬、老VIP客戶以及為購房申請VIP資格的新客戶原均價9500元/，團購優惠后均價7000元/曲江千林郡產品結構針對首置、首改需求，產品供應結構轉向以中小戶型為主從上圖可看出，限購政策出臺之前，五家典型企業的主要項目均以高端三房、四房產品為主，經過3月份的調整之后，二季度絕大多數項目的主打產品已轉向針對首置、首改需求的兩房、三房產品，主要瞄準市場剛性需求，以小面積段、低總價來吸引客戶。同時，部分受產品線限制的項目，則在其他方面下足功夫，如金域曲江采取緊湊型產品和大面積四房交叉推出的方式，湖城大境則深挖陜北客戶。西安市場外埠企業分析項目開盤時間優惠力度萬科金域曲江11

14、.3.121、開盤期間成功認購，可享受開盤優惠3%；2、一次性付款可享受優惠2%，按揭無優惠；3、開盤期間簽約，可享受優惠1%；4、前期辦理真愛團購活動的客戶，可額外享受優惠1%；5、萬客會會員：藍卡可享受0.2%優惠，銀卡可享受0.5%優惠，金卡可享受1%優惠。11.3.1911.4.27按揭優惠3.2%，全款優惠4.2%11.5.22付款方式一次性8%，按揭6%11.6.4付款方式按揭1%，一次性3%金地湖城大境10.12.12砸金蛋，送豪禮11.3.27一次性優惠3個點，按揭2個點11.4.29一次性一個點的優惠，按揭無優惠11.6.25一次性、分期三個點的優惠，按揭一個點優惠、購房買車

15、位享優惠價15萬（車位款可計入房總款進行按揭貸款）中海御湖公館11.4.16購兩房總價立減40000元，購三房總價立減70000元，首次及本地二次置業客戶額外享受99折，前200位誠意金客戶總價立減2000元，老業主購買及介紹新客戶成功簽約總價立減5000元國際生態城11.6.19驚喜“6+1”購房優惠五家房企項目促銷手段匯總表西安市場外埠企業分析西安市場企業站位2011年上半年，公司商品住宅銷售面積9.1萬平方米，排名全市第四，與2010年持平，市場占有率從2010年的3.02%上升至4.34%。成交金額方面，上半年公司商品住宅成交金額8.0億元，排名全市第五（商品房成交10.3億元，排名全

16、市第6），較2010年全年排名下降2個名次；成交均價8823元/平方米，較2010年全年公司成交均價上漲19.8%，且明顯高于西安市總體水平。 排名企業名稱銷售面積（平米）1天朗1596722恒大1561283中海1488004紫薇5龍湖790986華遠738807金地731958辰宮（領匯）644229萬科6035310中登603032011年上半年商品住宅銷售面積十強排名企業名稱銷售金額（單位：億元）1中海24.72萬科19.33綠地18.54恒大13.85金地10.86紫薇7天朗9.68龍湖6.89華遠6.210海榮5.62011年上半年商品房銷售金額十強 與2010年相比，銷售面積排名

17、全市前十的企業總體成交面積份額從2010年的21.34% 小幅下降至20.51%，而成交金額的市場份額則從2010年得27.02% 攀升至30.27%。 可見，大型企業在高端市場份額方面逐步強化，中小型企業的競爭空間多集中于低價位產品。 。企業全年任務上半年任務完成額預計全年完成任務額說明萬科331930億以上任務完成存在一定壓力，預計北郊項目預計下半年入市確保全年任務的完成龍湖16716弗萊明戈加速推盤，并制定了相對較低的銷售價格（成交價8500-9000元/），MOCO街區的入市將確保全年任務的順利完成中海402535億以上下半年剩余產品結構不良，全年任務完成存在一定壓力，碧林灣項目承擔企業任務完成的關鍵角色綠地6518.545億以上西北事業部任務85億，西安分解任務高達65億，完成難度較大，由于呼市、銀川市場跟不利，西安任務減少量有限，企業將重點依靠靠綜合商業項目，預計高新區超高層下半年將會入市融僑604.840億左右年初制定計劃為40億，伴隨企業戰略調整，全年任務增值60億，西安市場上半年銷售20億，由于部分產品無預售證導致上班年備案額僅為4.9億元。下半年天鵝灣（大興區項目）預計入市體量10萬天朗359.625企業預計全年完成2