1、ABC新天地 方 案 估 算 報 告xxxxxx市內分部 2005-10-21ABC新天地方案估算第一部分 新方案造價估算ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第一章 項目概況ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目簡介 ABC新天地項目規劃范圍為：東至張自忠路，南靠承德道，西臨規劃中的合江路，北至赤峰道。 本地塊內現有5座租界時期法式建筑，均為磚木結構，多為坡屋頂，但在等級上有所不同，四坡頂的A座等級最高，兩坡頂的B、C、D座次之，平頂C座級別最低。本地塊內還有若干簡易居民用房，規劃將其拆除。 按照方案規劃，新建后的ABC新天地將以商業娛樂功能為主。總體風格將保持原建筑物的風格

2、，保留沿赤峰道一側的立面形式，建筑內部將進行不同程度合理的改造，方案中，ABC新天地共分為9個單體，分別為A#I#，其中，A#、B#、C#、E#單體是在保持原建筑風貌的前提下翻建，其余單體為新規劃設計建筑。ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司項目基本建筑形式序號分類結構類型層數電梯建筑面積地上地下數量地上地下小計A#改建框架2578.6 578.6 B#改建框架2720.5 720.5 C#改建框架31565.9 1565.9 D#新建框架2423.0 423.0 E#改建框架21351.8 1351.8 F#新建框架612833.5 283

3、3.5 G#新建框架4111727.8 3002027.8 H#新建框架31570.5 570.5 I#新建框架722374.8 2374.8 ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第二章 編制依據及研究重點ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制依據天津ABC項目概念設計（2005-9-21）天津ABC項目概念設計任務書建設項目經濟評價方法和參數天津市頒布各項有關政策規定天津市建筑工程預算基價（2004年）天津市設備安裝工程預算基價。天津市房屋修繕工程預算基價。天津市近期材料人工機械單價。天津市類似項目相關數據ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司投資估算編制說明

4、本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套費用、前期費用、建安成本、市政配套工程費用、不可預見費用。其中：室內的建安成本分析及室外的景觀綠化工程是我們研究的重點，其他費用主要根據天津市各項政策規定、及我們掌握的當前可操作的數據而定。建安成本中主要包括以下幾個部分：一、拆除工程費用二、加固工程費用三、新建土建費用四、新建安裝費用五、門窗及裝飾費用 說明：在設備及材料的選取上，價格基本為中檔水平。ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之一：拆除加固工程拆除工程：編制依據：天津市修繕定額結合市場行情。取 費：本估算中計取費用為54萬，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式進行施工，

5、此部分費用可以不計取。加固部分：編制依據：參照天津市類似項目數據（交通飯店、粵味鮮改造工程）取 費：本估算中加固部分取費為180萬元，每平方米 加固建筑面積為300元。（主要參照交通飯店改造工程）工藝簡介：為保持原立面墻在施工過程中的穩定性，防止開裂，在拆除前用鋼型材進行垂直穩定，水平斜向支護，在內部結構施工過程中，采用植筋措施，與原立面墻進行水平連接。ABC新天地方案估算xxxxx工程咨詢有限公司研究重點之二：空調的采購及安裝空調設備的方案考慮幾種方案，按照項目運營的管理模式，可選擇中央空調，家庭戶式中央空調、單戶式分體空調。其中第二、三種方案造價相對較低，但對項目整體外檐景觀上比較難以把握

6、。現比較了中央空調的兩種可選方案：方案一方案二 方案三 單平造價(元/M2)總造價(萬元 )廠家單平造價(元/M2)總造價(萬元 )廠家單平造價(元/M2)總造價(萬元 )廠家進口設備337.5420特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什377.6470特靈，約克，麥克維爾，頓漢布什321.4 400特靈，約克，麥克維爾合資設備309.3385臺佳，開利，東原337.4420臺佳，開利，東原289.2 360臺佳，開利，東原國產設備269.1335武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰297.3 370武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰255.2 318武冷，煙冷，海爾，清華同方,亞泰工作模式采用風冷模塊式冷

7、水機組+熱網換熱，即根據單體建筑面積及布局，可分為四個獨立的空調冷源采用水冷螺桿式冷水機組+熱網換熱獨棟單獨機組優點造價較低，可根據每一個房間的使用情況運行調節，串音少，運行節能，噪音小，氣流組織好，舒適性好。綜合運行管理方便，易于調節。造價較低，可根據每一個房間的使用情況運行調節，運行節能。缺點綜合運行管理不便。冷卻塔放在室外地面或屋面，噪音及飄水可能產生擾民問題，且需要獨立的制冷機房，占用空間大。整體外觀不理想，綜合運行管理不便。ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之三：外檐裝飾工程外檐裝飾主要包括玻璃幕、新建建筑外墻、外檐窗、保留建筑外墻色漿。玻璃幕墻 玻璃幕墻的安裝方式

8、有：隱框幕墻，駁接式玻璃幕墻、無外框架玻璃幕墻、點連接式玻璃幕墻。根據該項目實際情況，根據方案一的效果圖分析，應該是安全明框玻璃異形幕墻。結構形式內部為金屬鋼架支撐系統，鋁合金明框（從效果圖看大部分為明框，有部分為隱框），安全異形玻璃。 作為商業外檐采用了大面積的玻璃幕墻，首先應考慮安全問題，然后考慮節能問題。如此大面積的玻璃幕墻建議采用溫屏異形玻璃，這種玻璃可以大幅度的節約能源，提高室內空間的舒適度。此種玻璃幕墻的形式，造價應該在700元/平方米800元/平方米。 為降低造價，也可考慮普通安全玻璃，整體上為多邊折線效果，每平米造價為600元/平方米700元/平方米。 本估算中異形玻璃按700

9、元/平方米計算，普通安全玻璃按600元/平方米計算外墻 根據效果圖看，為了維持原有建筑物的風格，應采用與磚同等規格尺寸的外檐面磚，如仿舊劈開磚，材料的市場價格應該在70-80元/平方米。考慮到外墻保溫系統，外墻的保溫加貼磚的施工費用在100-110元/平方米左右。外檐窗根據建筑物風格及節能要求，采用斷橋鋁合金窗普通雙層中空玻璃，價格約500元/平方米，采用溫屏玻璃，價格約800-1000元/平方米，采用鋁木復合型材窗，造價為1200元/平方米ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之四：電梯 數量 共7部，其中：3層3站1臺，4層4站1臺，6層6站1臺，7層7站2臺，自動扶梯2 臺

10、。品牌：按照項目的定位及檔次，電梯的品牌應該采用東芝、三菱等知名品牌，電梯 的內檐裝飾應適應商業環境，采用豪華裝修。造價：采用有機房電梯電梯總造價應在100-120萬元左右。 為滿足項目外檐立面效果，低于7層的電梯可以采用無機房電梯。電 梯總造價應在120-140萬元左右。 本估算中7部電梯按總價120萬元計算ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司研究重點之五：綠化工程主要包括兩部分：園林綠化、屋頂花園屋頂花園部分：方法：用少量基質栽培或無土草皮來綠化屋頂的施工法，施工簡便技術要求不嚴格，適合在承載力較 弱，事前沒有綠化設計的輕型屋頂。多層復合固化模板施工法，施工過程稍復雜，適合絕大部分

11、屋頂，由于有一部分建筑元素因此有 較好的保溫效果。組合式屋頂綠化法，主要在屋頂四角和承重墻邊用盆栽或較大容器栽植喬灌木來布置的綠化方法。花園式屋頂綠化法，是復式立體花園式結構運用多種植物（喬木、灌木、地被、草花等）進行搭配的綠化方法，本法只適合在屋頂承載力教大的屋面施工。造價：價格較高的位1000元/平方米左右，根據施工方案可以達到300元/平方米左右。估算中按300元/平方米計算園林景觀部分：方法：該方案的環境布置主要是硬地鋪裝以及綠植，硬地鋪裝至少應該是花崗巖，還有局部的水景，木質構架等，造價：綠化景觀施工價格應該是110-200元/地面積。估算中按110元/地面積計算。ABC新天地方案估

12、算xxxx工程咨詢有限公司綜合上述研究比較，現將建安及室外工程費用估算如下：注：此建安工程費中不含監理、預算編制、沉測觀降，人防督察四項的費用。ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司第三章：項目整體成本測算數據ABC新天地方案估算xxxx工程咨詢有限公司 成 本 測 算 總 表ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司其中：土地及大配套費序號單體名稱合計備 注建筑面積12446.6平米指標控制指標 （元/m2）總投資 （元）一土地及大配套費5934.41土地拆遷補償費4820.62大配套費230 3土地出讓金883.8110000004土地契稅06拍賣傭金0ABC新天地方案估算XXXX

13、工程咨詢有限公司序號單體名稱合計備 注 其中：前 期 費 用序號單體名稱合計備 注序號單體名稱合計備 注建筑面積12446.6平米建筑面積12446.6平米指標控制指標 （元/m2）總投資 （元）指標控制指標 （元/m2）總投資 （元）二前期費用142.891778517.52二前期費用01-5臨電、臨水、臨路、臨時設施工程費1123準入證公告費1.08135006環境評估費4.826000024綜合管網設計費1.619914.67避雷監測費3.0838393.20房屋鑒定費8電力檢測費1.518669.9025勘查、測繪費地質勘查費09室內空氣檢測費2.0024893.20測繪費（放線、驗線

14、）010119消防入網費112446.60 26規劃設計費咨詢費013人防異地建設費100方案設計費014地名費1.0212695.527施工圖設計費建安設計費015招投標費招標監督服務費2.7434200成品房設計費0代理費4.826000028環境設計費方案設計費016合同審查費0.465750環境施工圖設計費017施工圖審查費2.429871.8429面積測量-18墻改費0030產權登記費-19水泥專項基金0.911201.9431房屋轉讓手續費-20地籍地形圖、核地1.932400032臨時出口費-21銷售許可證公告費 0.496000ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司 其中

15、：土建安裝成本（含土建監理等費用）ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司 其中：市政基礎設施費ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第四章 項目單體成本測算數據ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司關于估算單體的劃分：根據項目單體的具體情況，在方案中我們將單體估算劃分為三組。第一組包括A#、B#、C#、D#、E#單體，其特點均為改建單體。第二組包括G#、H#單體，其特點為小于四層，外墻面以貼磚為主。第三組包括F#、I#單體，其特點為多層建筑，外檐以玻璃幕墻為主。說明：1、單體測算不包括原建筑的拆除、加固費用。 2、屋頂花園費用在屋面裝修分項中計取。 3、F#單體屋頂游泳池費用

16、在屋面結構分項中計取。 ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第一組單體建安成本方案（A#、B#、C#、D#、E#）ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第二組單體建安成本方案（G#、H#、）ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第三組單體建安成本方案（F#、I#、）ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第二部分 方案造價估算對比ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第一章 方案的主要差異ABC新天地方案估算 XXXX工程咨詢有限公司項目基本建筑形式序號分類結構類型層數電梯建筑面積新方案原方案方案新方案原方案新方案原方案新方案原AA改建框架22578.6 605B

17、B改建框架22720.5 503CC改建框架331565.9 1692DD改建框架22423.0 154EE改建框架221351.8 1573FF新建框架66112833.5 2419GG+H新建框架44122027.8 2164HI新建框架3411570.5 1010IJ新建框架76222374.8 2545ABC新天地方案估算 XXXX工程咨詢有限公司方案的主要差異有以下幾點：1、總體建筑面積的差異：新方案比原方案減少了218平方米。2、單體數量上的差異:新方案中的新建單體數量上比原方案少了一個。3、兩個方案中改建的單體（A#、B#、C#、D#、E#）建筑形式保持一致，新方案中五個單體的建

18、筑面積比原方案增加了112平方米。4、原方案中的G、H兩個單體在新方案中體現為一個單體，對應的單體為G。電梯的數量也由原來的2部改為1部5、原方案中的I單體在新方案中建筑高度由4層改為3層，建筑面積減少了439.5平方米。對應的單體為H。6、原方案中的J單體在新方案中的變化比較大，建筑高度由6層改為7層，建筑面積增加了171平方米。外檐設計中玻璃幕墻的面積增加了約1000平方米。對應的單體為I。7、原方案中電梯的總數量為8部，新方案中為7部。ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第二章 方案差異對造價的影響ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司全部測算數據方案造價對比ABC新天地方

19、案估算 XXXX工程咨詢有限公司全部單體建安成本及室外工程方案造價對比ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第一組單體建安成本方案造價對比（A#、B#、C#、D#、E#）ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第二組單體建安成本方案造價對比（新方案G#、H#、原方案G#、H#、I#）ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司第三組單體建安成本方案造價對比（新方案F#、I#、原方案F#、J#）ABC新天地方案估算XXXX工程造價咨詢有限公司市內分部第三章 方案造價差異的分析ABC新天地方案估算XXXX工程咨詢有限公司一、兩個方案在總造價上差異不大，新方案比原方案減少了48萬元。占測算

20、總投資的比例為4.38 。在我們重點分析的建安成本和室外工程中，新方案比原方案減少了32.4萬元。占測算總投資的比例為2.8 。由于原方案比新方案的建筑面積多217平方米，如果可售面積按200平方米計算，每平方米售價按1.5萬元計算，則在銷售收入上則增加300萬元。所以在其他條件允許的條件下，更多地爭取可售面積的增加，對投資方來講，是最好的選擇。二、新方案的單方造價比原方案高114元，其中土地和配套的單方造價增加了98元，建安單方造價增加了17元。由于項目的土地和拆遷費用總價不變，在總建筑面積減少的前提下重新折算，使新方案比原方案的單方造價有所增加；建安工程中由于幕墻面積的增加(主要是I#單體

21、)，使單方造價有所增加。在我們的測算中，除土地和拆遷費用，前期和配套設施費達到了713元/每平方米，為有效地控制成本，除了在今后的設計和施工中降低建安及室外工程的成本外，能夠合理地爭取前期及配套的最低也是投資方降低成本的重要途徑。三、在第一組的單體造價分析中，總的建筑面積增加了112.8平方米，總造價增加了26.8萬元，單方造價增加了12.3元。為保持建筑的原貌，方案不可能有太多的變化，除幕墻面積有所增加使單方造價增加了12元外（主要是D#單體），其他的單方造價沒有太大變化。建筑面積的增加使第一組的總造價有所增加。四、第二組單體形式變化比較大，建筑面積減少了575.7平方米，總造價減少了136.4萬元，單方造價減少了42.5元。單方造價的減少的原因之一是電梯少了一部，之二是屋面平臺復雜程度降低，之三是玻璃幕墻面積有所減少。五、第三組單體的建筑面積增加了244平方米，總造價增加了