1、第四章 房地產評價.1了解房地產評價的根本內容和特點2熟習房地產評價的影響要素3. 掌握收益法在房地產評價中的運用4. 掌握市場法在房地產評價中的運用5. 掌握本錢法在房地產評價中的運用6. 熟習剩余法及基準地價修正系數法在房地產評價中的運用本章學習目的和要求：.一、房地產的概念和特點1房地產房地產是土地和建筑物及其權屬的總稱。包括土地和地上建筑物兩部分。歐美國家沒有房地產的概念，將房產和地產統稱為不動產。1房地產的概念：.中規定，物包括不動產和動產。物權，是指權益人依法對特定的物享有直接支配和排他的權益，包括一切權、用益物權和擔保物權。中將建筑物描畫為：是指與土地相結合的建立成果，包括房屋和

2、構筑物兩大類。建筑物與其占用土地親密相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分別的部分統稱為房地產。對不動產的定義是土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質實體及其相關的權益。.土地運用權出讓：土地運用權轉讓：土地運用權出租：土地運用權抵押：2土地運用權.3建筑物房屋和構筑物統稱為建筑物。.建筑物的主要構造：鋼構造鋼筋混凝土構造磚混構造磚木構造簡易構造其他構造.2房地產的特點：位置固定性單位價值高保值增值長期性難以變現投資風險性政策限制性.二、房地產價錢影響要素房地產評價的最終目的是要確定房地產最能夠實行的價錢，而影響房地產價錢的要素很多1普通要素：共性要素，包括：經濟、政策、

3、社會、心思要素2區域要素：與位置相關3本身要素：個別要素，包括：土地的本身要素、建筑物本身要素。.三、房地產評價的實際1地租實際闡明土地價值的產生 馬克思的實際：以為，地租是土地一切權在經濟上的表現方式，真正的地租是為運用土地而支付給土地一切者的貨幣額。他把地租分為絕對地租和級差地租。.1絕對地租：是土地一切者憑仗土地一切權的壟斷所獲得的地租。土地出讓金2級差地租：是由于土地自然差別級差地租1或對同一土地延續投資，投資收益差別所導致的地租級差地租2。 級差地租1原理通知我們，處于不同位置的土地，其價錢是有差別的，在評價土地運用權價錢時，必需了解其地理位置和環境。級差地租2原理通知我們，在同一塊

4、土地上延續投資，投資收益率是有差別的，在評價土地運用權價錢時，必需思索土地的用途，如工業用地、商業用地、住宅用地等。3壟斷地租：. 普通商品的價錢是以價值為根底，上下動搖的，而價值是消費商品的社會必要勞動時間決議的，土地不是勞動產品，其價錢決議也具有特殊性。 地價的本質是地租的資本化 2地價實際闡明地產價錢的決議實際.四、房地產評價的特殊性評價對象有多種方式充分思索最有效運用原那么房地產價錢有多樣性：基準地價、標定地價、買賣地價、課稅價錢、房地產總價、樓面地價、公告地價房地產價錢影響要素復雜.五、房地產評價的方法及其運用一收益法在房地產評價中的運用1根本原理：2計算方法:PRi/(1+r)i

5、PA/r 適用范圍：有收益或有潛在收益的房地產.PRi/(1+r)i PA/r1純收益年純收益年總收益年總費用留意：評價時應以客觀純收益為根據，而不能以 實踐純收益 可分別按房產、地產或房地產計算. 本質：投資收益率 計算：純收益與售價比率法 平安利率加風險調整值法 投資收益率順序插入法 種類：綜合資本化率 建筑物資本化率 土地資本化率2資本化率PRi/(1+r)i PA/r rA/ P.l房地產E網房地產E網-fdcew傾力打造房地產物業管理資料庫,會聚海量的免費管理資料。.二市場法及其運用1根本原理2計算方法：P=PABCD 買賣情況差別的調整買賣日期差別的調整區域要素差別的調整個別要素差別的調整容積率差別要素的調整土地運用年期差別要素的調整適用范圍：有買賣性的房地產，如商場、寫字樓、別墅、商品住宅、規范工業廠房等.三本錢法及其運用1根本原理：2計算方法：p2531土地價值構成 土地價值土地獲得費土地開發費投資利 息投資利潤土地增值收益2房地產價值構成 房地產價值土地獲得費房地產開發費管理費用 投資利息銷售費用銷售稅費開發利潤.四剩余法及其運用1根本原理2. 計算方法土地評價值房地產的預期銷售收入除土地價 格外的開發建立本錢稅費正常利潤適用范圍：待開發的成片土地價值評價.五基準地價修正法及其運用1根本原理2. 計算方法土地評價值待估宗地所處地段的基準地價年 期修