1、綠地21城第一批商戶招商策略綠地21城項目簡介綠地21城項目簡介綠地21城，位處滬寧高速公路沿線昆山花橋鎮(zhèn)，東接上海市嘉定區(qū)、南連青浦區(qū)，緊鄰上海安亭汽車城，36公里無縫對接上海市中心，距離安亭6公里，與上海國際汽車城、昆山電子園區(qū)、青浦旅游產(chǎn)業(yè)基地三大經(jīng)濟引擎聯(lián)動，堪稱產(chǎn)業(yè)金三角中心腹地。萬商云集，區(qū)域發(fā)展前景無限；小鎮(zhèn)南臨吳淞江，地塊水系發(fā)達，水綠交融，居住、度假、旅游完美契合。項目構成主題社區(qū) 作為超大規(guī)模的新鎮(zhèn)，綠地21城以“親情城鎮(zhèn)”為主題，針對不同人群，分區(qū)域打造各主題社區(qū)。整個城鎮(zhèn)突出關愛、互助、和諧的氛圍。國際社區(qū)：面向目前在昆山工作的臺商、國外友人設計中式風格的別墅，提供國際

2、化的產(chǎn)品和服務。度假社區(qū)：以舒適的度假休閑生活為主題，增加運動配套設施，注重景觀的設計，產(chǎn)品為舒適型高檔別墅，為忙碌工作的上班一族提供放松、減壓的理想場所。商務社區(qū)：針對規(guī)劃中的花橋國際商務中心，打造國際商務公寓。國際商務公寓將作為花橋國際商務中心的配套設施在未來進行建造。主要面向在花橋商務城工作的高級白領。尊老社區(qū)：切實從老年人的需求出發(fā)，建造適合老年人居住的老年社區(qū)，根據(jù)老年人的特殊需求進行房型的設計、提供完善的配套設施和服務。商業(yè)街項目簡介香榭麗大道作為綠地21城中最主要的大道，定位為風情商業(yè)街。該大道南起濱江大道，北至綠地大道，全長1580米。兩側各區(qū)的商業(yè)用房約7萬平方米，城鎮(zhèn)中心中

3、的生活廣場，總建筑面積2.9萬平方米，主要是綠地21城的配套設施，業(yè)態(tài)包括商業(yè)、健身場所、銀行網(wǎng)點等.綠地家世界總建筑面積33萬平方米，包括企業(yè)總部基地、青年時尚商業(yè)區(qū)、LIVING MALL生活中心等，是融合多種產(chǎn)品，實現(xiàn)多功能、多業(yè)態(tài)的大型復合式商住辦一體化中心。項目一期總建筑面積4.7萬平方米。二期總建筑面積約15萬平方米，主要是易買得主力店和小型休閑商業(yè)，還有規(guī)劃建設的景觀住宅區(qū)。2008年1月3日昆山市首家麥當勞汽車餐廳在家世界隆重揭幕，易買得門店也將于近期開業(yè)。三期規(guī)劃總建筑面積約13.6萬平方米，包括商業(yè)和辦公兩大功能區(qū)，商業(yè)部分包括濱水主題商業(yè)、體驗式商業(yè)區(qū)和商務配套商業(yè)三種類

4、型；辦公部分擁有生態(tài)型總部基地辦公和智能化高層辦公，現(xiàn)已完成總部主體結構封頂和高層基礎施工。第一批商戶的招商策略 策略如同目標。沒有策略，一切將不得要領！【第一部分 項目定位】一、第一批商鋪以公共事業(yè)及生活急需等業(yè)態(tài)為之，六月底前入駐意向書、入駐或開幕業(yè)態(tài)可入駐商家名單金融類中國工商銀行.恒生銀行.中國農(nóng)業(yè)銀行公共事業(yè)類中國郵政.中國移動.中國電信.餐飲類喜年來、好享來、永和豆?jié){。生活服務類便利店：全家、好德、羅森藥店：國大藥房。第一連鎖美容美發(fā):永琪、文峰干洗店：象王、正章家居家飾洗車及汽車修理。五金商店。二、招商對象【第二部分 招商方案】一、招商的整體原則和目標 考慮到實際工程進度及招商、

5、裝修、進場等工作，暫定于2008年6月底前，保證業(yè)態(tài)的50%營業(yè)，其余在8月底前入駐。二、招商策略任何新興商業(yè)市場從開業(yè)興旺達到合理的租金水平，均需要一定的時間來進行培育，培育時間的長短根據(jù)市場所處的位置、商業(yè)環(huán)境、市場規(guī)模、商業(yè)業(yè)態(tài)、競爭環(huán)境的不同而有所不同。尤其本項目屬于全新亟需培育的市場，須具創(chuàng)新且夠吸引力的方式，來吸引品牌商家愿意提前入駐，也誘使住戶愿意迅速遷入。為此，我們提出招商政策如下述，以造成良性循環(huán)：第一：引進住戶生活急需的業(yè)態(tài)。有選擇性的引進有一定品牌形象及經(jīng)營能力的商戶進駐。第二：保證商戶不虧本的策略。由于初期極端稀少的消費者，為引進具知名度品牌的商鋪，乃保障第一批商鋪不虧

6、本，以形成招商及住戶的良性循環(huán)。第三：給予合適的租賃政策 讓租戶有合理的經(jīng)營成本，提供具誘因的經(jīng)營環(huán)境，以造成品牌商鋪的群聚效應三、保障不虧本策略僅限本梯次商鋪于簽署租賃協(xié)議時，明確該商戶的保障金額(折舊、人事、租金及水電)僅補貼商鋪銷售毛利未足保障金額的差價以同一收銀系統(tǒng)，先購卡再消費的支付卡系統(tǒng)(大食代方式)于2008年3月底前簽訂租賃合同保障頭兩年的營業(yè)年度四、租賃政策押二付一具吸引力的折扣：(為能獲得合理租金，又能讓商鋪租戶認為折扣誘人)第一年七折第二年八折第三年九折第四年起恢復正常租金(以屆時入住戶的人口數(shù)估計租金單價)，第五年起，每年漲 幅3%每月20號支付隔月租金裝修期依實際需要

7、，免租期至少三個月，可視品牌情況另定合約期至少五年五、后期市場的經(jīng)營管理。俗話說“甩手掌柜不成事”，我們不僅要把商戶招進來，還要讓商戶“進得來、有發(fā)展、賺到錢”，市場的后期經(jīng)營管理也是商戶十分關心的問題，所以建議設立“服務中心”，面向社區(qū)居民及經(jīng)營商家，提供營銷及送貨上門的電子商務等相應的服務。附件一：預期補貼金額期望第一批引進生活必需業(yè)態(tài)，而因其中的銀行及郵局等政府設施不需補助，且又以2008年6月份預估入住生活的居民戶數(shù)為1000戶3000人（3人/戶），及每月增加100戶300戶為依據(jù)，預估每月來客增長數(shù)為10%，所計算得出的盈虧即為應補貼數(shù)額。依此，若認為補貼金額過高，可將餐飲部分予以

8、延后引入。反之亦然。象王洗衣連鎖象王洗衣連鎖2008年10月來客數(shù)399人次/月盈虧情況： -0.68萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額0.90萬元其它費用1.1萬元2008年8月來客數(shù)330人次/月盈虧情況： -0.84萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額0.74萬元其它費用1.1萬元2008年9月來客數(shù)363人次/月盈虧情況： -0.76萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額0.82萬元其它費用1.1萬元2008年11月來客數(shù)439人次/月盈虧情況： -0.59萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利

9、額0.99萬元其它費用1.1萬元2008年12月來客數(shù)483人次/月盈虧情況： -0.49萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額1.09萬元其它費用1.1萬元2008年7月來客數(shù)300人次/月盈虧情況： -0.91萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額0.67萬元其它費用1.1萬元2008年7月至2009年6月總盈虧情況為: - 4.53萬元象王洗衣連鎖2009年3月來客數(shù)642人次/月盈虧情況： -0.13萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額1.45萬元其它費用1.1萬元2009年1月來客數(shù)531人次/月盈虧情況： -0.3

10、8萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額1.20萬元其它費用1.1萬元2009年2月來客數(shù)584人次/月盈虧情況： -0.27萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額1.31萬元其它費用1.1萬元2009年6月來客數(shù)855人次/月盈虧情況： 0.34萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額1.92萬元其它費用1.1萬元2009年4月來客數(shù)706人次/月盈虧情況： 0.01萬元客單價25元/每人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額1.59萬元其它費用1.1萬元2009年5月來客數(shù)777人次/月盈虧情況： 0.17萬元客單價25元/每

11、人設備折舊0.48萬元毛利率90%毛利額1.75萬元其它費用1.1萬元永和豆?jié){永和豆?jié){2008年9月來客數(shù)3630人次/月盈虧情況： -3.03萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額3.54萬元其它費用5.58萬元2008年7月來客數(shù)3000人次/月盈虧情況： -3.67萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額2.9萬元其它費用5.58萬元2008年8月來客數(shù)3000人次/月盈虧情況： -3.35萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額3.22萬元其它費用5.58萬元2008年12月來客數(shù)4831人次/月盈虧情況： -1.86萬元客

12、單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額4.71萬元其它費用5.58萬元2008年10月來客數(shù)3993人次/月盈虧情況： -2.68萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額3.89萬元其它費用5.58萬元2008年11月來客數(shù)4392人次/月盈虧情況： -2.29萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額4.28萬元其它費用5.58萬元永和豆?jié){2009年3月來客數(shù)6430人次/月盈虧情況： -0.30萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額6.27萬元其它費用5.58萬元2009年4月來客數(shù)7073人次/月盈虧情況： -0

13、.33萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額6.90萬元其它費用5.58萬元2009年6月來客數(shù)8858人次/月盈虧情況： 1.77萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額8.34萬元其它費用5.58萬元2009年5月來客數(shù)7780人次/月盈虧情況： 1.02萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額7.59萬元其它費用5.58萬元2009年1月來客數(shù)5314人次/月盈虧情況： -1.39萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額5.18萬元其它費用5.58萬元2009年2月來客數(shù)5845人次/月盈虧情況： -0.8

14、7萬元客單價15元/每人設備折舊0.99萬元毛利率65%毛利額5.70萬元其它費用5.58萬元2008年7月至2009年6月總盈虧情況為: -16.98萬元華氏大藥房華氏2008年12月來客數(shù)1450人次/月盈虧情況: 0.03萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額1.05萬元其他費用0.93萬元2008年11月來客數(shù)1318人次/月盈虧情況: -0.06萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額0.96萬元其他費用0.93萬元2008年10月來客數(shù)1198人次/月盈虧情況: -0.15萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額0.87

15、萬元其他費用0.93萬元2008年7月來客數(shù)900人次/月盈虧情況: -0.37萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額0.65萬元其他費用0.93萬元2008年9月來客數(shù)1089人次/月盈虧情況: -0.23萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額0.79萬元其他費用0.93萬元2008年8月來客數(shù)900人次/月盈虧情況: -0.37萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額0.65萬元其他費用0.93萬元華氏2009年6月來客數(shù)2570人次/月盈虧情況: 0.84萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額1.86萬

16、元其他費用0.93萬元2009年5月來客數(shù)2336人次/月盈虧情況: 0.67萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額1.69萬元其他費用0.93萬元2009年4月來客數(shù)2124人次/月盈虧情況: 0.52萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額1.54萬元其他費用0.93萬元2009年3月來客數(shù)1931人次/月盈虧情況: 0.38萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額1.40萬元其他費用0.93萬元2009年1月來客數(shù)1595人次/月盈虧情況: 0.14萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額1.16萬元其他費

17、用0.93萬元2009年2月來客數(shù)1755人次/月盈虧情況: 0.25萬元客單價25元/每人設備折舊0.09萬元毛利率29%毛利額1.27萬元其他費用0.93萬元2008年7月至2009年6月總盈虧情況為: 1.72萬元快客便利店快客2008年9月來客數(shù)7260人次/月盈虧情況: -0.25萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額0.87萬元其他費用0.97萬元2008年8月來客數(shù)6600人次/月盈虧情況: -0.38萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額0.74萬元其他費用0.97萬元2008年7月來客數(shù)6000人次/月盈虧情況: -0.45萬元客單價8

18、元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額0.67萬元其他費用0.97萬元2008年10月來客數(shù)7986人次/月盈虧情況: -0.23萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額0.89萬元其他費用0.97萬元2008年12月來客數(shù)9664人次/月盈虧情況: -0.04萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額1.08萬元其他費用0.97萬元2008年11月來客數(shù)8785人次/月盈虧情況: -0.14萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額0.98萬元其他費用0.97萬元快客2009年4月來客數(shù)14148人次/月盈虧情況: 0.46萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額1.58萬元其他費用0.97萬元2009年5月來客數(shù)15563人次/月盈虧情況: 0.62萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額1.74萬元其他費用0.97萬元2009年6月來客數(shù)17119人次/月盈虧情況: 0.80萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額1.92萬元其他費用0.97萬元2009年3月來客數(shù)12862人次/月盈虧情況: 0.32萬元客單價8元/每人設備折舊0.15萬元毛利率14%毛利額1.44萬元其他費用0.97萬