1、房屋租賃常見法律風險及解決方案 深圳市房屋租賃行業協會一、訴訟糾紛二、惡意欠租三、損失賠償人員傷亡房屋結構變更消防事故裝飾裝修物如何處理易發生糾紛襄陽市襄陽市“414”414”重大火災事故調查重大火災事故調查報告報告 2013年4月14日5時40分許，襄陽市樊城區前進路158號迅馳星空網絡會所發生火災，建筑物過火面積510，造成14人死亡，47人受傷，直接經濟損失達1051.78萬元。 該建筑所有權人為中鐵七局集團有限公司，由其下屬的第四工程有限公司（以下簡稱“中鐵七局四公司”）負責管理。2008年10月，中鐵七局四公司將其出租給一景酒店管理有限公司用于旅館業經營，開設一景城市花園酒店。配電、

2、消防、給排水等有關設施按當時狀況一并租賃，但要求酒店辦理相關手續后方能使用但要求酒店辦理相關手續后方能使用。合同約定房屋不能轉租，對于消防責任沒有明確約定。在酒店裝修改造中，新增消防設施皆由一景酒店管理有限公司投資安裝。 2009年12月，一景酒店管理有限公司違背合同約定，將“部分房屋”轉租給徐蘇開網吧。配電、消防、給排水等有關設施按當時狀況一并租賃給網吧使用，但同樣要求網吧辦理相關手續后方能使用，并承諾遵守國家的法律法規和襄樊市有關規定。合同中租賃的具體范圍未明確，只用“部分房屋”代替，而網吧在L型長邊的一層屋頂平臺上搭建的第二層大廳（實測面積205）未明確租賃、改建、使用關系及管理責任。

3、事故房屋消防設施情況。 一景城市花園酒店內設置有火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、室內消火栓系統、消防廣播、聲光報警器、防火卷簾等建筑消防設施；配置了32具應急照明燈，28具疏散指示標志，80具4KG干粉滅火器等消防器材。消防供水由12m3的屋頂水箱、160m3消防水池及消防水泵組成，消防水泵包括消火栓泵和消防噴淋泵各2臺（分別為一主一備）。2009年12月28日，樊城區公安消防大隊核發了消防安全檢查合格證。事故發生時自動噴水滅火系統處于手動狀態。 網吧未與酒店一起設置火災自動報警系統、自動噴水滅火系統等消防設施。僅配置了干粉滅火器、應急照明燈、疏散指示標志等消防器材。2010年2月8日，樊

4、城區公安消防大隊核發了消防安全檢查合格證。 責任認定及事故性質 1一景酒店管理有限公司及其一景城市花園酒店消防安全制度和消防安全責任不落實；對員工的消防安全教育培訓不到位；固定消防設施作用未發揮；火災發生后組織疏散不力。 一景酒店管理有限公司及其一景城市花園酒店對事故發生負有主要責任。該公司執行董事、經理劉濤，股東、監事李向東對事故發生負有主要領導責任。 2迅馳網吧消防安全制度、用火用電操作規程及滅火和應急疏散預案缺失；違章搭建、違規使用裝修材料，存在重大火災隱患；消防安全責任不明確，日常管理不到位。 迅馳網吧對事故發生負有主要責任。迅馳網吧法定代表人徐蘇、合伙人陳云、時任店長彭晨對事故發生負

5、有主要領導責任，當班網管程潛、收銀員李楊對事故發生負有直接責任。 3 3中鐵七局四公司安全生產主體責任落實不力。中鐵七局四公司安全生產主體責任落實不力。 中鐵七局四公司未按照租賃合同的要求及時有效阻止一景酒店的轉租和違章搭建行為，資產安全監管責任落實不力。中鐵七局四公司未按照租賃合同的要求及時有效阻止一景酒店的轉租和違章搭建行為，資產安全監管責任落實不力。 中鐵七局四公司對事故發生負有重要責任。該公司時任總會計師、工會主席熊傳榮，勞務中心主任李國平對事故發生負有中鐵七局四公司對事故發生負有重要責任。該公司時任總會計師、工會主席熊傳榮，勞務中心主任李國平對事故發生負有重要領導責任。重要領導責任。

6、物業無法收回，不能產生收益強制清場易發生侵權糾紛停水、停電易激化矛盾訴訟周期長耗費人力物力執行難承租人實施犯罪并致人死亡 出租屋房主被判擔責 案情回放2009年3月22日，河南人王玲玲和重慶人楊均寶(均已被判刑)等人到寧鄉縣歷經鋪鄉金南社區唐某夫婦處租房，唐某夫婦未審查王玲玲等人從事的職業、承租用途等，也未到有關部門辦理登記備案手續，即向王玲玲等人出租了位于3樓的房間。王玲玲等人入住后，在出租屋內非法進行傳銷活動。唐某夫婦對上述人員所從事的活動一概不予過問。2009年4月5日，重慶市人張某某被王玲玲等騙至出租屋內。在被限制人身自由2小時后，張某某從3樓跳窗逃跑，墜地后身受重傷，經搶救無效死亡。

7、同年12月，王玲玲等5名案犯均被判刑并附帶民事賠償，但均無履行民事判決的能力。被害人父母張某夫婦于是將出租屋主唐某夫婦告上法庭，提出了由他們補充賠償的訴請。今年3月，寧鄉縣人民法院依法作出上述判決。被告唐某夫婦不服，遂向長沙市中級人民法院提出上訴。 判決結果：10月26日，長沙市中級人民法院對一起生命權糾紛案作出二審裁定，維持寧鄉縣人民法院的一審判決。判令因出租房屋時未盡注意義務和安全保障義務而導致被害人身亡的唐某夫婦，向被害人父母張某夫婦補充賠償經濟損失39660.5元。 出租屋主是否應當為他人在其出租房屋內實施犯罪行為造成的嚴重后果承擔補償賠償責任。 寧鄉縣法院負責本案一審的法官龍理文說，

8、城市房地產管理法第五十四條規定：“房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。”最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋第六條規定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持。因第三人侵權導致損害結果發生的，由實施侵權行為的第三人承擔賠償責任。安全保障義務人有過錯的，應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。安全保障義務

9、人承擔責任后，可以向第三人追償。賠償權利人起訴安全保障義務人的，應當將第三人作為共同被告，但第三人不能確定的除外。”本案出租屋主唐某夫婦在出租房屋時，既沒有向有關部門登記備案，亦沒有盡到合理的注意義務和安全保障義務，致使承租人在其出租屋內實施犯罪并造成1人死亡的嚴重后果，應當對此承擔補充賠償責任。但鑒于本案被害人亦有過錯，唐某夫婦以承擔30%的責任為宜。法院遂依法作出上述判決。租賃關系復雜化層層加價抬升風險出租方、承租方信息不對稱出租的房子被轉租出租的房子被轉租 房主上門找不到房客房主上門找不到房客 劉女士有套三居室的住房與薛某簽下租房協議。協議約定：租金按季收取，薛某支付一個月租金做押金。房

10、子交付后，轉眼間，到了第四季度。一天傍晚，劉女士下班后來到自己出租的房屋查看，一個大姑娘從門里探出頭來。正當劉女士感到奇怪時，對方告訴她：自己姓萬，大學畢業后，與男友一道從薛某手中租得該房，薛某給他們看過房產證復印件，說房子已被他買下，正在辦過戶。劉女士聽了大怒，當即出示身份證說：“我才是房主，我怎么不知道？”原來，交房的第二天，薛某便將房子租給了萬小姐和她男友，并收取了一年的房租。兩個月后，萬小姐要求減少房間、退一半租金，薛某于是又找來另一房客也收了一年租金，但萬小姐的房租并沒有退還。現在，萬小姐也聯系不上薛某了。警方記錄顯示，薛某在南京多個小區都有此類行騙記錄。警官告訴劉女士和萬小姐：此類

11、騙子慣用的手法就是先以較低的價錢租房并付一個時期的租金,然后轉手加錢再出租并收取下家的全年租金,他頭個月住住按時付租金,并采用小恩小惠的方式博得房東的好感，一旦東窗事發，他們就會拆東墻補西墻，當資金周轉不上時，他們一是拖、二是關機。優先權的風險房屋維修的風險國有企業合并改制帶來的風險 合同法合同法 第二百二十條出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。 出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。合同法第五十二條有下列情形之一的，

12、合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。 第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。消防法中華人民共和國消防法已由中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議于2008年10月28日修訂通過，現將修訂后的中華人民共和國消防法公布，自2009年5月

13、1日起施行。 第十二條第十二條依法應當經公安機關消防機構進行消防設計審核的建設工程，未經依法審核或者審核不合格的，負責審批該工程施工許可的部門不得給予施工許可，建設單位、施工單位不得施工；其他建設工程取得施工許可后經依法抽查不合格的，應當停止施工。 第十三條第十三條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程竣工，依照下列規定進行消防驗收、備案： （一）本法第十一條規定的建設工程，建設單位應當向公安機關消防機構申請消防驗收； （二）其他建設工程，建設單位在驗收后應當報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。 依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的

14、，禁止投入使用；其他建設工程經依法抽查不合格的，應當停止使用。20042004年年3 3月月4 4日最高人民法院日最高人民法院公報公報 你院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示報告收悉。 經研究認為：根據中華人民共和國合同法和最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租第一，出租中華人民共和國消防法中華人民共和國消防法第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收

15、或者驗收不合格第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該

16、企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。附：云南省高級人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示云高法報200345號最高人民法院： 近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由于城鄉分割的二元體制，對城市和農村的房屋是否需要經過竣工驗收及是否需要辦理房屋所有權證的要求并不一致。在我省，對農村特別是城郊結合部的房屋是否需要經過竣工驗收和辦理房屋所有權證實際上并無強制性的規定。在城郊結合部，農民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋

17、的房屋未按建筑法的規定進行建筑工程的設計，也沒有相應的消防設計，后將自用房屋出租用于經營性用途；承租人使用房屋后，也未因為房屋用途的變更而進行相應的消防設計和完善或整改消防設施，或者因為房屋所有權人未按相關規定建蓋房屋而導致承租人不能申報相關的消防工程驗收手續。另外，-些農村地區原來不屬于城市規劃區的范圍而現在方納入城市規劃區的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時，常涉及租賃標的物是否經消防驗收而以此為據來認定租賃合同效力的問題。 消防法及公安部建筑工程消防監督審核管理規定等均規定，新建、改建、擴建內部裝修以及用途變更的建筑工程項目的消防設計必須經當地公安消防監督機構審核批準后，方可交付施工

18、。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。未經驗收合格擅自使用的，由公安機關責令改正，并可對直接責任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責令停止施工，已經完工的，責令停止使用。情節嚴重的，依法追究刑事責任。在租賃標的物是否經消防驗收和租賃合同效力的關系問題上，我院存在兩種意見： 一種意見認為，如果租賃標的物未經消防工程驗收或消防驗收不合格，應認定租賃合同無效。另一種意見認為，不能簡單地以租賃標的物未經消防驗收或者消防驗收不合格就一律以租賃合同違反消防法規的強制性規定而認定租賃合同無效，而應區分不同情況分別作出處理：（一）對城市房屋，如果建筑工程從

19、設計開始就沒有相應的消防設計，也未經公安消防管理部門審核就開工，導致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應以標的物違反法律強制性規定而認定合同無效；如果有消防設計并經審核施工，竣工后因用途變更導致消防工程需要進一步完善、整改，且公安消防管理部門未責令停止使用的，不宜認定合同無效。（二）對城郊結合部農民集體自建的房屋出租后作為公眾聚集的場所，如果標的物的出租不符合消防法的強制性規定，可在責令相關當事人辦理相關的消防工程驗收手續后，認定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產權證但產權明確為出租人的，或者房屋雖未經竣工驗收但各方對房屋質量沒有異議的，應當認定租賃合同有效。上述兩種意見，我們傾向于后一種

20、意見。當否，請批復。附：中華人民共和國消防法（第四次修訂版）第十條按照國家工程建筑消防技術標準需要進行消防設計的建筑工程，設計單位應當按照國家工程建筑消防技術標準進行設計，建設單位應當將建筑工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。經公安消防機構審核的建筑工程消防設計需要變更的，應當報經原審核的公安消防機構核準；未經核準的，任何單位、個人不得變更。按照國家工程建筑消防技術標準進行消防設計的建筑工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。一、盡量不要租賃給從事娛樂和

21、賓館等相關行業的從業者二、租賃時要明確告知承租方房屋整體的消防情況，讓對方根據自己的具體情況決定是否承租三、要在合同中約定清楚，承租人在租賃期間須自行辦理消防、用水、用電等需相關職能部門批準手續關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋干問題的解釋 第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效

22、。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。 租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。 第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋若干問題的解釋 第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費

23、的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。一、簽約前全面告知承租房屋的整體情況，讓出租方了解物業現狀二、保證物業本身符合經營、辦公的安全標準三、出現問題后，盡力補救，防止損失進一步擴大簽訂裝修安全告知書現場巡查形成書面巡查記錄第九條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照

24、導致合同無效的過錯分擔現值損失。 第十條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。 第十一條 承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩

25、余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。 第十二條 承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。 第十三條 承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。一、落地生根型：租戶人在，但是已經欠租且拒不騰房，或者合同到期后，要求續租，拒不騰房二、人去樓空型：欠租后鎖門失聯或者拒不騰房雙方租賃合同關系解

26、除的原因是由于集雅園公司未能按期雙方租賃合同關系解除的原因是由于集雅園公司未能按期向集銀公司支付租金、管理費、水電費等費用所致，根據向集銀公司支付租金、管理費、水電費等費用所致，根據中華人民共和國合同法中華人民共和國合同法第一百零七條的規定，集雅園第一百零七條的規定，集雅園公司作為違約方應向集銀公司承擔支付欠繳費用或者賠償公司作為違約方應向集銀公司承擔支付欠繳費用或者賠償損失等違約責任，其無權要求集銀公司賠償損失。損失等違約責任，其無權要求集銀公司賠償損失。租賃合租賃合同中第八條關于同中第八條關于“集銀公司保證供電給集雅園公司正常使集銀公司保證供電給集雅園公司正常使用用”的約定，應理解為在集雅

27、園公司按時交納電費并支付的約定，應理解為在集雅園公司按時交納電費并支付租金等費用的情況下，集銀公司才有保證集雅園公司可以租金等費用的情況下，集銀公司才有保證集雅園公司可以正常用電的義務，不能理解為即使集雅園公司不交電費，正常用電的義務，不能理解為即使集雅園公司不交電費，集銀公司也要保證其正常用電。本案事實表明，租用物業集銀公司也要保證其正常用電。本案事實表明，租用物業的用電用戶是集雅園公司，而集雅園公司確實存在欠繳電的用電用戶是集雅園公司，而集雅園公司確實存在欠繳電費不付的事實，深圳供電局龍城供電所也多次發催收電費費不付的事實，深圳供電局龍城供電所也多次發催收電費通知并告知未交電費按規定停電，

28、集銀公司為此還代集雅通知并告知未交電費按規定停電，集銀公司為此還代集雅園公司墊付了部分欠繳電費，由此可見，集雅園公司未按園公司墊付了部分欠繳電費，由此可見，集雅園公司未按國家電力部門的規定按時交納電費，根據國家電力部門的規定按時交納電費，根據中華人民共和中華人民共和國合同法國合同法第一百八十二條的規定，其無權享受用電。集第一百八十二條的規定，其無權享受用電。集銀公司在集雅園公司拖欠租金、管理費、水電費的情況下銀公司在集雅園公司拖欠租金、管理費、水電費的情況下也沒有義務仍然保證其用電。原審法院以集銀公司停水停也沒有義務仍然保證其用電。原審法院以集銀公司停水停電違約為由判令集銀公司賠償集雅園公司裝

29、修及固定資產電違約為由判令集銀公司賠償集雅園公司裝修及固定資產損失，缺乏事實依據，與已經發生法律效力的廣東省深圳損失，缺乏事實依據，與已經發生法律效力的廣東省深圳市中級人民法院（市中級人民法院（2006）深中法民五終字第）深中法民五終字第 2652號民事號民事判決書認定的事實相違背，也違反公平原則，本院以糾正判決書認定的事實相違背，也違反公平原則，本院以糾正。集雅園公司訴稱集銀公司停水停電導致其無法正常營業。集雅園公司訴稱集銀公司停水停電導致其無法正常營業并要求賠償裝修損失的主張，缺乏充分的事實依據，本院并要求賠償裝修損失的主張，缺乏充分的事實依據，本院予以駁回予以駁回 2016年02月16日

30、 來源：鹿城法院 自建立執行中停電、恢復供電協作機制以來，鹿城法院共對28例涉案房產實行強制停電措施，促使12例房屋侵占人自動履行騰空義務，成效初顯。一是規范停電措施程序。騰空期屆滿后，該院收集相應的執行裁定書、協助執行通知書、騰空公告現場照片復印件及采取中止供電措施的公告，向供電公司申請協助執行，停止對涉案房產的供電。供電公司根據申請在現場張貼停電公告，公示7天。屆滿后，仍未騰空涉案房產的，由案件經辦人帶領供電公司技術人員前往現場對涉案房產采取中止供電措施，并在電表位置張貼法院封條。二是收集擅自恢復用電證據。執行中發現，有8例涉案房產擅自恢復用電，該院迅速趕赴現場勘驗，詢問小區物業、涉案房產

31、附近住戶等相關人員，做好筆錄等，并現場拍照取證，為進一步采取罰款、拘留、移送公安追究刑事責任等措施做好準備。三是嚴厲執行處罰措施。對擅自恢復用電和停電后仍未騰空涉案房產情節惡劣的房屋侵占人進行統一抓捕，并制定詳細抓捕方案。后抓捕到案6人，經申請人同意，全部6人提供保證人擔保限期騰空涉案房產，其中還對情節惡劣的3名侵占人處以罰款，共計2500元。協商送達或者張貼停水通知停水送達或者張貼停電通知停電社區工作站社區工作站、片片區民警區民警、協會工、協會工作人員作人員物業管理人員物業管理人員錄像、照相、造錄像、照相、造冊冊合理儲存合理儲存公告領取公告領取作價變賣作價變賣提存提存 審限3個月執行6個月共9個月1-2年時間審限6個月公告送達開庭傳票、判決結果120天上訴二審3個月評估、鑒定另計50萬元以下適用簡易程序案件1個月結案50萬元以上適用普通程序2個月結案涉外案件力爭組庭后三個月結案