1、 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同承租人的義務承租人的義務租賃合同租賃合同 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同 第一節第一節 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同一、租賃合同概念和特征一、租賃合同概念和特征 “是出租人是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。金的合同。”交付租賃物的一方為出租人，接受交付租賃物的一方為出租人，接受租賃物的一方為承租人，被交付使用的財產即為租賃物的一方為承租人，被交付使用的財產即為租賃物，租金就是承租人向出租人交納的使用租租賃物，租金就是承租人向出租人交納的使用租賃物

2、的代價出租人，租賃合同中交付租賃物供對賃物的代價出租人，租賃合同中交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人。方使用、收益的一方稱為出租人。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同1租賃合同是轉讓財產使用權的合同租賃合同是轉讓財產使用權的合同2租賃合同為有償合同租賃合同為有償合同3租賃合同為諾成合同租賃合同為諾成合同4租賃合同具有臨時性租賃合同具有臨時性 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同二、租賃合同的分類二、租賃合同的分類12 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同三、租賃合同的形式三、租賃合同的形式 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同 就租賃合同而言，不定期的租賃合同為不就租賃合同而言，不定期的租

3、賃合同為不要式合同，無須采取書面形式；租賃期限不滿要式合同，無須采取書面形式；租賃期限不滿6 6個月的定期租賃合同也為不要式合同，但租個月的定期租賃合同也為不要式合同，但租賃期限在賃期限在6 6個月以上的定期租賃合同為要式合個月以上的定期租賃合同為要式合同，應當采用書面形式。未采用書面形式，雙同，應當采用書面形式。未采用書面形式，雙方當事人對租賃期限有爭議的，視為不定期租方當事人對租賃期限有爭議的，視為不定期租賃合同。賃合同。四四. .租賃合同的終止租賃合同的終止: :租賃合同主要因下列事由而終止：租賃合同主要因下列事由而終止：1 1租賃合同因期限屆滿而終止。但若租賃合租賃合同因期限屆滿而終止

4、。但若租賃合同期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人同期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。賃期限為不定期。2 2租賃合同因當事人的解除而消滅。租賃合租賃合同因當事人的解除而消滅。租賃合同期限雖未屆滿，但出現法定或約定情事，而同期限雖未屆滿，但出現法定或約定情事，而由當事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合由當事人雙方或其中一方解除合同的，租賃合同也因此而消滅。同也因此而消滅。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同第二節第二節 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同l 1租賃物交付及保持義務租賃物交付及保持

5、義務 l 2出租人的維修義務出租人的維修義務 l 3權利瑕疵擔保義務權利瑕疵擔保義務 （1）權利瑕疵擔保義務的含義）權利瑕疵擔保義務的含義 （2）構成權利瑕疵擔保責任的條件。）構成權利瑕疵擔保責任的條件。 （3）承租人相應的權利）承租人相應的權利 （4）以抵押的財產出租對租賃合同效力的影響）以抵押的財產出租對租賃合同效力的影響 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同【案例【案例14-114-1】 甲、乙雙方簽訂房屋租賃合同。雙方在合同中甲、乙雙方簽訂房屋租賃合同。雙方在合同中約定：甲將房屋租給乙用于桑拿洗浴經營，租期約定：甲將房屋租給乙用于桑拿洗浴經營，租期5年。經營年。經營1年時，雙方發生爭議，

6、甲欲解除合同，年時，雙方發生爭議，甲欲解除合同，收回房屋。甲認為，承租人乙擅自裝修，要求承收回房屋。甲認為，承租人乙擅自裝修，要求承租人恢復原狀。乙認為，雖然合同未明確乙是否租人恢復原狀。乙認為，雖然合同未明確乙是否可以裝修，但甲同意乙承租房屋進行桑拿洗欲經可以裝修，但甲同意乙承租房屋進行桑拿洗欲經營，意應當允許進行必要的裝修，否則無法經營。營，意應當允許進行必要的裝修，否則無法經營。乙主張甲返還租賃物增加的價值。請問：哪一方乙主張甲返還租賃物增加的價值。請問：哪一方的觀點正確的觀點正確? 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同【案例【案例14-114-1】分析：乙的觀點正確。甲允許乙利用承租的房

7、屋分析：乙的觀點正確。甲允許乙利用承租的房屋進行桑拿洗浴經營，按照交易習慣，就應當允許進行桑拿洗浴經營，按照交易習慣，就應當允許承租人進行必要的裝修，否則乙無法實現合同目承租人進行必要的裝修，否則乙無法實現合同目的。這是按照的。這是按照合同法合同法第第6l6l條進行補充解釋所條進行補充解釋所必然得到的結論。必然得到的結論。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同 1按約定使用與按性質使用按約定使用與按性質使用 2妥善保管的義務妥善保管的義務 3不任意改善、增設的義務不任意改善、增設的義務 4租金支付義務租金支付義務 5返還租賃物義務返還租賃物義務 6收益權收益權 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同

8、【案例【案例14-214-2】 2001年年1月，張某與李某簽訂房屋租賃合同，月，張某與李某簽訂房屋租賃合同，將一間私房出租給李某將一間私房出租給李某1年，年租金為年，年租金為3萬萬3千元，千元，訂立合同時支付訂立合同時支付2萬萬,，其余年底支付。同年，其余年底支付。同年6月，月，房管部門向承租人李某發出房管部門向承租人李某發出“危房通知書危房通知書”，要，要求對房屋進行維修，消除危險狀態。李某要求張求對房屋進行維修，消除危險狀態。李某要求張某維修，張某以無錢為由予以拒絕。李某自行找某維修，張某以無錢為由予以拒絕。李某自行找了某建筑公司維修，維修用時了某建筑公司維修，維修用時1個月，李某向該公

9、個月，李某向該公司支付合理費用司支付合理費用2萬元。李某要求張某支付這萬元。李某要求張某支付這2萬萬元，張某予以拒絕，到年底，張某要將李某掃地元，張某予以拒絕，到年底，張某要將李某掃地出門，李某要求再住出門，李某要求再住1個月。請問：此糾紛應當如個月。請問：此糾紛應當如何處理何處理? 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同【案例【案例14-114-1】 分析：本案有四個問題需要明確：第一，李某所花分析：本案有四個問題需要明確：第一，李某所花2 2萬萬元維修費為元維修費為“必要費用必要費用”，應當由張某承擔。第二，維修，應當由張某承擔。第二，維修時間為時間為1 1個月，李某有權將租期順延個月，李某有

10、權將租期順延1 1個月。第三，原約定個月。第三，原約定剩余租金到年底支付，順延剩余租金到年底支付，順延1 1個月后租期屆滿。第四，李某個月后租期屆滿。第四，李某在租期屆滿之時，可以行使抵銷權（在租期屆滿之時，可以行使抵銷權（合同法合同法第第9999條），條），拒絕支付剩余拒絕支付剩余1 13 3萬元租金，并要求張某支付萬元租金，并要求張某支付70007000元。元。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同租賃物交付及保持義務租賃物交付及保持義務 維修義務維修義務 權利瑕疵擔保義務權利瑕疵擔保義務 按約定使用與按性質使用按約定使用與按性質使用 妥善保管的義務妥善保管的義務 出租人的義務出租人的義務承

11、租人的義務承租人的義務不任意改善、增設的義務不任意改善、增設的義務 租金支付義務租金支付義務 返還租賃物義務返還租賃物義務 n1n2.n3n4 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同第三節第三節 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同 出租房屋應當具備的條件出租房屋應當具備的條件 12 禁止出租的房屋禁止出租的房屋 3 出租房屋應辦理的法律手續出租房屋應辦理的法律手續 4 承租人的優先購買權承租人的優先購買權6 買賣不破租賃買賣不破租賃5 繼續承租權繼續承租權 一、出租房屋應當具備的條件一、出租房屋應當具備的條件我國法律要求出租人出租房屋必須具備一定的條件，概括我國法律要求出租人出租房屋必須具備一定的

12、條件，概括起來主要有：起來主要有：1、有合法的房屋產權證件；、有合法的房屋產權證件；2、房屋為共有產權的，有共有人同意租賃的證明；、房屋為共有產權的，有共有人同意租賃的證明；3、將住宅或其他用房改作經營用房出租的，應提交規劃、將住宅或其他用房改作經營用房出租的，應提交規劃和房管部門同意的證明；和房管部門同意的證明；4、將房管部門直管公房內的場地出租的，應提交經房管、將房管部門直管公房內的場地出租的，應提交經房管部門同意的證明；部門同意的證明；5、住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民、住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策；政府規定的租賃政策；6、房屋能正常使

13、用。、房屋能正常使用。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同二、禁止出租的房屋二、禁止出租的房屋依據我國依據我國城市房屋租賃管理辦法城市房屋租賃管理辦法第六條規定，有下列第六條規定，有下列情形之一的，房屋不得出租：情形之一的，房屋不得出租：1、未依法取得房屋所有權證件的；、未依法取得房屋所有權證件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房產權利的；形式限制房產權利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；、共有房屋未取得共有人同意的；4、房屋權屬有異議的；、房屋權屬有異議的；5、屬于違法建筑的；、屬于違法建筑的；6、不符合安全標準的

14、；、不符合安全標準的；7、房屋已抵押，未經抵押權人同意的；、房屋已抵押，未經抵押權人同意的；8、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；、不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的；9、有關法律法規規定禁止出租的其他情形。、有關法律法規規定禁止出租的其他情形。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同三、出租房屋應辦理的法律手續三、出租房屋應辦理的法律手續房屋租賃雙方當事人應當辦理以下法律手續：房屋租賃雙方當事人應當辦理以下法律手續：1、出租人與承租人簽訂書面租賃合同；、出租人與承租人簽訂書面租賃合同；2、雙方在合同簽訂后、雙方在合同簽訂后30日內，到市、縣人民政日內，到市、縣人民政府房產管理部

15、門申請登記備案。申請登記備案時府房產管理部門申請登記備案。申請登記備案時應提交以下相關文件：書面租賃合同、房屋所有應提交以下相關文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明文件、權證書、當事人的合法證件、經辦人的證明文件、城市人民政府規定的其他文件；城市人民政府規定的其他文件；3、在市、縣人民政府房產管理部門審查合格后頒、在市、縣人民政府房產管理部門審查合格后頒發房屋租賃證書。發房屋租賃證書。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同四、出租人可以收回房屋情形四、出租人可以收回房屋情形依據依據城市私有房屋管理條例城市私有房屋管理條例第二十一條規定，第二十一條規定，承租人有下列行

16、為之一的，出租人有權解除租賃承租人有下列行為之一的，出租人有權解除租賃合同，收回自己的房屋：合同，收回自己的房屋：1、承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的；、承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓或轉借的；2、承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公、承租人利用承租的房屋進行非法活動，損害公共利益的；共利益的；3、承租人累計六個月不交租金的。、承租人累計六個月不交租金的。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同五、承租人的優先購買權五、承租人的優先購買權 出租的房屋產權轉移時，承租人享有優先購買權。根出租的房屋產權轉移時，承租人享有優先購買權。根據最高人民法院據最高人民法院關于貫徹執行中華人民共和國

17、民法通關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）則若干問題的意見（試行）第一百一十八條規定：第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。效。” 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同六、買賣不破租賃六、買賣不破租賃 出租的房屋轉移時，原租賃合同對新的房主出租的房屋轉移時，原租賃合同對新的房主繼續有效。根據最高人民法

18、院繼續有效。根據最高人民法院關于貫徹執行關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）（試行）第一百一十九條第二款規定：第一百一十九條第二款規定：“私有私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。續有效。” 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同【難點追問】【難點追問】1. 簡述租賃合同的主要內容簡述租賃合同的主要內容答：租賃合同的主要內容包括：（答：租賃合同的主要內容包括：（1）租賃物的名稱、數）租賃物的名稱、數量和

19、質量；（量和質量；（2）物的用途；（）物的用途；（3）租賃期限；（）租賃期限；（4）租金）租金交付與租賃物的維修。交付與租賃物的維修。2.簡述房屋承租人的優先購買權的適用條件。簡述房屋承租人的優先購買權的適用條件。答：房屋承租人的優先購買權的適用條件主要有：（答：房屋承租人的優先購買權的適用條件主要有：（1）須存在合法有效的租賃合同。承租人租賃權之享有為其取須存在合法有效的租賃合同。承租人租賃權之享有為其取得優先購買權之基礎與前提。（得優先購買權之基礎與前提。（2）承租人必須在出租人）承租人必須在出租人出賣其房屋的同等條件下才能行使。（出賣其房屋的同等條件下才能行使。（3）承租人必須在）承租人

20、必須在一定期限內行使。為了保障承租人先買權的實現，作為出一定期限內行使。為了保障承租人先買權的實現，作為出賣人的出租人應當履行兩項義務，即通知義務和止賣義務。賣人的出租人應當履行兩項義務，即通知義務和止賣義務。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同1. 1. 2. 2. 3. 3. 【思考題】【思考題】 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同 田某在市郊有一套住房，田某在市郊有一套住房，2000年年6月，錢某因工作需月，錢某因工作需要，租用了田某的該套住房。雙方在房屋租賃合同中約定：要，租用了田某的該套住房。雙方在房屋租賃合同中約定：錢某租用田某房屋的租期錢某租用田某房屋的租期3年，自年，自2000

21、年年7月月1日起至日起至2003年年6月月30日止，租金每月日止，租金每月800元，每月元，每月25日前交付。日前交付。2002年年5月，田某因工作調動離開本市，其將住房出售給月，田某因工作調動離開本市，其將住房出售給了王某。田某在出售住房時，告知了王某該住房已經出租了王某。田某在出售住房時，告知了王某該住房已經出租的事實，但王某仍然愿意購買，而錢某在知道該房屋出賣的事實，但王某仍然愿意購買，而錢某在知道該房屋出賣的情形時，表示其不行使優先購買權。的情形時，表示其不行使優先購買權。2002年年7月，田某月，田某與王某到房管部門辦理了房屋過戶登記手續。與王某到房管部門辦理了房屋過戶登記手續。8月

22、，王某月，王某以自己是房屋的所有權人為由，表示不愿意將房屋租給錢以自己是房屋的所有權人為由，表示不愿意將房屋租給錢某，要求錢某在某，要求錢某在10天內退房，遭到拒絕。王某向人民法院天內退房，遭到拒絕。王某向人民法院起訴，要求確認租賃合同失效，并判決錢某搬家騰房。起訴，要求確認租賃合同失效，并判決錢某搬家騰房。 問：王某的請求是否合理？為什么？問：王某的請求是否合理？為什么？ 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同（1）王某的請求不合理。）王某的請求不合理。（2）租賃合同本質上為債權債務關系，隨著社會）租賃合同本質上為債權債務關系，隨著社會的公平正義向經濟發展的滲透，包括晚近羅馬在內的公平正義向經濟

23、發展的滲透，包括晚近羅馬在內各國或地區民法逐漸強化了對承租人利益的維護力各國或地區民法逐漸強化了對承租人利益的維護力度，從而針對房屋等不動產，近代民法規定，租賃度，從而針對房屋等不動產，近代民法規定，租賃物所有權在租賃期間內的轉移不得影響承租人的承物所有權在租賃期間內的轉移不得影響承租人的承租權，受讓租賃物的第三人成為原租賃合同的出租租權，受讓租賃物的第三人成為原租賃合同的出租人，該第三人不得解除原租賃合同，即承租人不同人，該第三人不得解除原租賃合同，即承租人不同意解除合同，該租賃合同對第三人依然有效，不得意解除合同，該租賃合同對第三人依然有效，不得消滅。消滅。 第十四章第十四章 租賃合同租賃

24、合同這一法律現象被稱之為這一法律現象被稱之為“租賃權物權化租賃權物權化”或或“債權債權物權化物權化”。我國也一貫承認。我國也一貫承認“買賣不破租賃買賣不破租賃”原則，原則，其中，其中，合同法合同法第第229條規定，條規定，“租賃物在租賃租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”（3）在本案中，田某在出售住房時，錢某表示不）在本案中，田某在出售住房時，錢某表示不行使優先購買權，而王某也被告知該房屋已經出租，行使優先購買權，而王某也被告知該房屋已經出租，因此，買賣合同合法有效。但王某以房屋所有權人因此，買賣合同合法有效。但王某以房屋所有權

25、人的身份要求確認租賃合同失效，并判決錢某搬家騰的身份要求確認租賃合同失效，并判決錢某搬家騰房違背了房違背了“買賣不破租賃買賣不破租賃”原則，因而是不合理的。原則，因而是不合理的。 第十四章第十四章 租賃合同租賃合同 融資租賃合同融資租賃合同 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同融資雙方當事融資雙方當事人的權利義務人的權利義務融資租賃合同概述融資租賃合同概述出賣人與出租人間的買賣合同出賣人與出租人間的買賣合同產生產生特征特征終止的原因終止的原因租賃物歸屬租賃物歸屬 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 第一節第一節 融資租賃合同概述融資租賃

26、合同概述 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 ，是指當事人之間約定，出租是指當事人之間約定，出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。租金的合同。 承租人出租人出賣人出租選擇買賣 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同一、一、二、二、三、三、（二）融資租賃合同的概述（二）融資租賃合同的概述 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同（四）融資租賃合同的終止（四）融資租賃合同的終止1終止的原因終止的原

27、因與租賃合同一樣，融資租賃合同也得基于租賃期限的屆滿、與租賃合同一樣，融資租賃合同也得基于租賃期限的屆滿、合同的解除等原因而終止。但就合同終止的原因而言，融合同的解除等原因而終止。但就合同終止的原因而言，融資租賃合同與租賃合同有一重大區別：在租賃合同中，如資租賃合同與租賃合同有一重大區別：在租賃合同中，如沒有特殊約定，一旦租賃物因不可歸責于雙方當事人的事沒有特殊約定，一旦租賃物因不可歸責于雙方當事人的事由歸于消滅，租賃合同即終止。在融資租賃合同中，由于由歸于消滅，租賃合同即終止。在融資租賃合同中，由于租賃物毀損滅失致合同無法繼續履行的風險在當事人沒有租賃物毀損滅失致合同無法繼續履行的風險在當事

28、人沒有特別約定時，由承租人負擔，因而，即使是租賃物因不可特別約定時，由承租人負擔，因而，即使是租賃物因不可歸責于雙方當事人的事由而歸于消滅，承租人仍應負擔支歸責于雙方當事人的事由而歸于消滅，承租人仍應負擔支付租金的義務，合同并未終止。這一區別是由融資租賃合付租金的義務，合同并未終止。這一區別是由融資租賃合同的融資屬性所決定的。同的融資屬性所決定的。 第二節第二節 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 融資租賃合同的效力，是指生效融資租賃合同融資租賃合同的效力，是指生效融資租賃合同所具有的法律約束力。它主要是通過融資租賃合所具有的法律約束力。它主要是通過融資租賃合同的各方當事人所享有的權益

29、和所負擔的義務來同的各方當事人所享有的權益和所負擔的義務來具體體現。具體體現。（一）出賣人與出租人之間所訂立的買賣合同（一）出賣人與出租人之間所訂立的買賣合同（二）出租人與承租人之間所訂立的融資性租賃（二）出租人與承租人之間所訂立的融資性租賃合同合同 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同融資租賃合同的效力融資租賃合同的效力u 購買租賃物購買租賃物 u 向出賣人支付貨款向出賣人支付貨款u 在租賃期間內，保證承租人的設備使用權在租賃期間內，保證承租人的設備使用權 u 協助承租人向出賣人索賠協助承租人向出賣人索賠 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同承租人的義務：承租人的義務：u 租賃物

30、的接受、驗收、通知義務租賃物的接受、驗收、通知義務 u 租賃物的使用、保管、維修、保險義務租賃物的使用、保管、維修、保險義務 u 交付租金的義務交付租金的義務 u 支付損害賠償金的義務支付損害賠償金的義務 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 在一般租賃合同中，承租人基于一定事由可行使單方解除權。但在融在一般租賃合同中，承租人基于一定事由可行使單方解除權。但在融資租賃合同中，承租人的這種單方解除權受到限制，承租人必須嚴格資租賃合同中，承租人的這種單方解除權受到限制，承租人必須嚴格遵守合同，在租賃期間屆滿前一般不得解除合同。這種限制主要體現遵守合同，在租賃期間屆滿前一般不得解除合同。這種限

31、制主要體現在以下情形中：（在以下情形中：（1）租賃物毀損滅失時。由于融資租賃合同具有非）租賃物毀損滅失時。由于融資租賃合同具有非繼續性，租金并非是使用收益的對價，而是融資的對價，只要出租人繼續性，租金并非是使用收益的對價，而是融資的對價，只要出租人履行出資義務，承租人就必須支付租金，即使租賃物因不可歸責于雙履行出資義務，承租人就必須支付租金，即使租賃物因不可歸責于雙方當事人的事由毀損滅失，承租人也不得以此為由拒付租金，解除合方當事人的事由毀損滅失，承租人也不得以此為由拒付租金，解除合同。（同。（2）租賃物有瑕疵時。在融資租賃合同中，除承租人依賴出租）租賃物有瑕疵時。在融資租賃合同中，除承租人依

32、賴出租人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物等情況外，租賃物的人的技能確定租賃物或者出租人干預選擇租賃物等情況外，租賃物的瑕疵擔保責任由出賣人承擔，承租人不得以租賃物存在瑕疵為由行使瑕疵擔保責任由出賣人承擔，承租人不得以租賃物存在瑕疵為由行使解除權，只能通過向出賣人索賠來尋求救濟。解除權，只能通過向出賣人索賠來尋求救濟。難點追問難點追問 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同【前沿提示】【前沿提示】1.1.關于融資租賃合同中出賣人的權利與義務。關于融資租賃合同中出賣人的權利與義務。答：（答：（1 1）融資租賃合同中出賣人的主要權利是向出租人）融資租賃合同中出賣人的主要權利是向出租人（租

33、賃公司）收取貨款。值得注意的是，此處的出賣人收（租賃公司）收取貨款。值得注意的是，此處的出賣人收取價金與一般的買賣合同有所不同，即其收取價款須以先取價金與一般的買賣合同有所不同，即其收取價款須以先向承租人交付標的物為前提。（向承租人交付標的物為前提。（2 2）融資租賃合同中出賣人）融資租賃合同中出賣人的義務主要有：的義務主要有：交付租賃物的義務。在融資租賃合同中，交付租賃物的義務。在融資租賃合同中，由于承租人享有選擇、驗收租賃物的權利，并負擔除支付由于承租人享有選擇、驗收租賃物的權利，并負擔除支付價款以外的買受人的所有義務，承租人才是買賣合同的真價款以外的買受人的所有義務，承租人才是買賣合同的

34、真正買受人，因而出賣人無須向買受人（出租人）交付，只正買受人，因而出賣人無須向買受人（出租人）交付，只須向承租人交付，出賣人向承租人履行租賃物交付義務還須向承租人交付，出賣人向承租人履行租賃物交付義務還是其收取貨款的前提。是其收取貨款的前提。瑕疵擔保責任。出賣人作為買賣瑕疵擔保責任。出賣人作為買賣合同的真正當事人，還須承擔租賃物的瑕疵擔保責任。合同的真正當事人，還須承擔租賃物的瑕疵擔保責任。 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 1 1、簡述融資租賃合同的特征？、簡述融資租賃合同的特征？ 2 2、簡述融資租賃合同與分期付款買賣、買賣合、簡述融資租賃合同與分期付款買賣、買賣合同及一般租賃合

35、同的區別？同及一般租賃合同的區別？ 3 3、 簡述融資租賃合同解除時出租人的取回權？簡述融資租賃合同解除時出租人的取回權？【思考題】 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 某市長華設備租賃公司與新達機械廠簽訂了一份融資租賃合某市長華設備租賃公司與新達機械廠簽訂了一份融資租賃合同，雙方在合同中約定：根據該合同及新達機械廠的要求，出同，雙方在合同中約定：根據該合同及新達機械廠的要求，出租人長華設備租賃公司從法國進口一套生產農機配件的設備，租人長華設備租賃公司從法國進口一套生產農機配件的設備，租賃給新達機械廠，租期租賃給新達機械廠，租期4年，自年，自2000年年3月月15日起至日起至2004年

36、年3月月14日止，租金總額為日止，租金總額為40萬元，分萬元，分4次交付，每次交付，每年年1次，如果未按期支付當期租金，應當承擔遲延利息，并賠次，如果未按期支付當期租金，應當承擔遲延利息，并賠償損失。在該租賃合同簽訂后，長華設備租賃公司從法國進口償損失。在該租賃合同簽訂后，長華設備租賃公司從法國進口了該成套設備，經新達機械廠聘請專家檢驗，該設備質量合格，了該成套設備，經新達機械廠聘請專家檢驗，該設備質量合格，于是如期交付新達機械廠安裝使用。但在該設備投產后，因市于是如期交付新達機械廠安裝使用。但在該設備投產后，因市場因素致使原材料價格不斷上漲，最終使新達機械廠生產的農場因素致使原材料價格不斷上

37、漲，最終使新達機械廠生產的農機配件的銷售形勢直線下降。機配件的銷售形勢直線下降。 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同因此，新達機械廠在連續支付因此，新達機械廠在連續支付2期租金后，實在期租金后，實在無能力繼續支付。合同到期后，長華設備租賃公無能力繼續支付。合同到期后，長華設備租賃公司向新達機械廠多次催討所欠租金司向新達機械廠多次催討所欠租金20萬元及遲延萬元及遲延利息，均遭新達機械廠以合同中所約定的租金太利息，均遭新達機械廠以合同中所約定的租金太高為由加以拒絕。于是，長華設備租賃公司向人高為由加以拒絕。于是，長華設備租賃公司向人民法院起訴，請求新達機械廠按照合同的約定支民法院起訴，請求

38、新達機械廠按照合同的約定支付尚欠租金及遲延利息。付尚欠租金及遲延利息。 【參考答案】【參考答案】p（1）長華設備租賃公司的請求合理。）長華設備租賃公司的請求合理。p（2）融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物）融資租賃合同是出租人根據承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同。融資租賃合同是以融資為主要機能，集融支付租金的合同。融資租賃合同是以融資為主要機能，集融資與融物為一體的新型信貸方式。在融資租賃合同中，出租資與融物為一體的新型信貸方式。在融資租賃合同中，出租人不僅僅向承租人提供租賃

39、物，更重要的是，承租人為了取人不僅僅向承租人提供租賃物，更重要的是，承租人為了取得對租賃物的使用收益，以分期支付租金為對價，獲得出租得對租賃物的使用收益，以分期支付租金為對價，獲得出租人按其指示出資購買的租賃物，以解決其一次性購買標的物人按其指示出資購買的租賃物，以解決其一次性購買標的物資金不足的難題，達到融資目的。從這個角度來看，融資租資金不足的難題，達到融資目的。從這個角度來看，融資租賃具有借貸的性質，故融資租賃合同中的租金，和一般租賃賃具有借貸的性質，故融資租賃合同中的租金，和一般租賃合同中的租金在性質上有根本的區別。在一般租賃合同中，合同中的租金在性質上有根本的區別。在一般租賃合同中，

40、租金被看作出租人轉讓標的物使用收益權的對價，即租金具租金被看作出租人轉讓標的物使用收益權的對價，即租金具有融物的性質；而融資租賃合同的租金并不是承租人使用租有融物的性質；而融資租賃合同的租金并不是承租人使用租賃物的對價，而相當于出租人購買租賃物支付的價金本息及賃物的對價，而相當于出租人購買租賃物支付的價金本息及可得利益的分期付款。可得利益的分期付款。【參考答案】【參考答案】p因此，我國因此，我國合同法合同法第第248條有明文規定：條有明文規定：“承租人應按照約定支付租金。承租人在經催告承租人應按照約定支付租金。承租人在經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要后在合理期限內仍不支付租金的

41、，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。物。”p（3）在本案中，長華設備租賃公司與新達機械）在本案中，長華設備租賃公司與新達機械廠簽訂的是一份融資租賃合同，其與一般租賃合廠簽訂的是一份融資租賃合同，其與一般租賃合同有本質的區別，其租金高于一般的租賃合同正同有本質的區別，其租金高于一般的租賃合同正是融資租賃合同的特殊性的體現，故新達機械廠是融資租賃合同的特殊性的體現，故新達機械廠以雙方約定的租賃太高拒絕支付違反了法律的規以雙方約定的租賃太高拒絕支付違反了法律的規定，而長華設備租賃公司請求新達機械廠按照合定，而長華設備租賃公司請求新達機械廠

42、按照合同的約定支付尚欠租金及遲延利息合理。同的約定支付尚欠租金及遲延利息合理。 第十五章第十五章 融資租賃合同融資租賃合同 承攬合同承攬合同 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同承攬承攬合同合同承攬合承攬合同概述同概述承攬合同當事承攬合同當事人權利和義務人權利和義務承攬合同的風險承攬合同的風險締約過失責任締約過失責任承攬合同概念和特征承攬合同概念和特征承攬合同的種類承攬合同的種類承攬合同的終止承攬合同的終止承攬人的義務承攬人的義務定做人的義務定做人的義務原材料風險承擔原材料風險承擔關于工作成果的風險承擔關于工作成果的風險承擔特征特征概念概念締約過失責任的構成要

43、件締約過失責任的構成要件締約過失責任的類型締約過失責任的類型定做人的風險定做人的風險承攬人的風險承攬人的風險 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同 承攬合同概述承攬合同概述 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同【案例【案例16-1】甲公司（樓主）給乙公司（清潔公司）一筆錢，雇乙甲公司（樓主）給乙公司（清潔公司）一筆錢，雇乙公司擦樓，樓很高，就用安全帶把公司擦樓，樓很高，就用安全帶把10個清潔工人吊個清潔工人吊在上面，其中有在上面，其中有3個工人想省事，把個工人想省事，把3個安全帶系在個安全帶系在一個樁上了，誰知一陣風刮過，一個樁上了，誰知一陣風刮過，3個人掉了下

44、來，正個人掉了下來，正好有一個過路人在仰頭觀望，這好有一個過路人在仰頭觀望，這3個人就砸在了這個個人就砸在了這個人的身上，造成人的身上，造成3傷傷1死的結果，請問，應當由誰來死的結果，請問，應當由誰來承擔責任承擔責任?分析：這應該由乙公司來承擔責任，這是承攬合同，甲、乙分析：這應該由乙公司來承擔責任，這是承攬合同，甲、乙公司之間沒有安全上的監督管理關系，乙獨立完成工作。假公司之間沒有安全上的監督管理關系，乙獨立完成工作。假如，樓主請清潔公司，他從勞務市場找了如，樓主請清潔公司，他從勞務市場找了1010個農民工或者用個農民工或者用自己的工人擦樓，那么樓主自己承擔責任，因為樓主是雇傭自己的工人擦樓

45、，那么樓主自己承擔責任，因為樓主是雇傭合同中的雇主。合同中的雇主。 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同四、承攬合同的終止四、承攬合同的終止1定作人的任意解除權。定作人可以隨時解除承定作人的任意解除權。定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應當賠償損失。攬合同，造成承攬人損失的，應當賠償損失。2承攬合同因當事人一方嚴重違約而解除。承攬合同因當事人一方嚴重違約而解除。(1)(1)承攬人未依約按時完成合同工作義務而使其工作承攬人未依約按時完成合同工作義務而使其工作于定作人已無意義的；于定作人已無意義的；(2)(2)承攬人未經定作人同意將承攬人未經定作人同意將承攬合同的主要工作轉由第三人完成的

46、；承攬合同的主要工作轉由第三人完成的；(3)(3)定作人定作人在檢驗監督中發現承攬人工作中存在問題，經向承在檢驗監督中發現承攬人工作中存在問題，經向承攬人提出，而承攬人拒不更改的；攬人提出，而承攬人拒不更改的；(4)(4)定作人未盡到定作人未盡到協助義務，經承攬人通知仍不履行的等等。以上各協助義務，經承攬人通知仍不履行的等等。以上各種情況出現時，當事人均可行使合同解除權，有損種情況出現時，當事人均可行使合同解除權，有損害存在的并可同時請求損害賠償。害存在的并可同時請求損害賠償。 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同 承攬合同當事人承攬合同當事人的主要權利和義務的主要權利和義務 第十六章第十六章

47、承攬合同承攬合同完成承攬工作的義務完成承攬工作的義務 接受或依約提供材料的義務接受或依約提供材料的義務 承攬人的義務承攬人的義務接受檢驗和監督的義務接受檢驗和監督的義務 交付工作成果的義務交付工作成果的義務 保密義務和通知義務保密義務和通知義務支付價款的義務支付價款的義務 定作人的協助義務定作人的協助義務 定作人的義務定作人的義務 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同對比記憶對比記憶【案例【案例16-2】某服裝公司按某銷售公司的圖樣和要求，用自己的布料為銷售某服裝公司按某銷售公司的圖樣和要求，用自己的布料為銷售公司制作了一批工作服。由于疏忽，雙方在合同中沒有寫明銷公司制作了一批工作服。由于疏忽，

48、雙方在合同中沒有寫明銷售公司何時支付報酬。當服裝公司將全部工作服制作完畢后，售公司何時支付報酬。當服裝公司將全部工作服制作完畢后，銷售公司刻手全部服裝提走，并表示要年底付帳。服裝公司拒銷售公司刻手全部服裝提走，并表示要年底付帳。服裝公司拒絕銷售公司提貨。請問：應當何時支付報酬絕銷售公司提貨。請問：應當何時支付報酬? ?服裝公司拒絕銷服裝公司拒絕銷售公司提貨是行使履行抗辯權，還是行使留置權售公司提貨是行使履行抗辯權，還是行使留置權? ?分析：根據分析：根據合同法合同法第第263條的規定，銷售公司應當條的規定，銷售公司應當在提貨的時候支付報酬。服裝公司使用的是自己的原在提貨的時候支付報酬。服裝公司

49、使用的是自己的原材料制作工作服的，在交付之前，所有權不發生轉移。材料制作工作服的，在交付之前，所有權不發生轉移。而留置是留置他人的財產，不能留置自己的財產。因而留置是留置他人的財產，不能留置自己的財產。因此，服裝公司行使的不是留置權，而是此，服裝公司行使的不是留置權，而是合同法合同法第第66條規定的同時履行抗辯權。條規定的同時履行抗辯權。 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同第三節第三節承攬合同的風險負擔承攬合同的風險負擔 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同風險負擔問題法規現狀風險負擔問題法規現狀 我國我國合同法合同法雖沒有明文規定承攬合同中雖沒有明文規定承攬合同中的風險負擔問題，但規定其他合同

50、在法律和當事的風險負擔問題，但規定其他合同在法律和當事人沒有明確規定時，應當參照買賣合同確定其權人沒有明確規定時，應當參照買賣合同確定其權利義務。所以，買賣合同中有關風險負擔的規定利義務。所以，買賣合同中有關風險負擔的規定也可以說具有一般規定的特點。也可以說具有一般規定的特點。 我國我國民法通則民法通則雖沒有對風險負擔作出規雖沒有對風險負擔作出規定，但實踐中長期適用的是所有權說。根據定，但實踐中長期適用的是所有權說。根據合合同法同法對買賣合同中風險負擔的規定可知，我國對買賣合同中風險負擔的規定可知，我國合同法合同法中風險負擔的確定是以標的物交付為中風險負擔的確定是以標的物交付為主要標準的。具體

51、到承攬合同中，風險負擔的確主要標準的。具體到承攬合同中，風險負擔的確定應區分原材料和工作成果而不同。定應區分原材料和工作成果而不同。 ThemeGallery is Design Inc.ThemeGallery is a Design Digital Content & Contents mall developed by Guild Design Inc.風險負擔風險負擔原材料原材料工作成果工作成果 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同形象表述形象表述一、關于原材料的風險負擔一、關于原材料的風險負擔 （一）定作人提供材料時的風險負擔（一）定作人提供材料時的風險負擔由定作人提供的材料發

52、生毀損滅失，各國民法典由定作人提供的材料發生毀損滅失，各國民法典一般都規定，承攬人對此不承擔毀損滅失的風險。一般都規定，承攬人對此不承擔毀損滅失的風險。我國我國合同法合同法對此沒有作出明確的規定，但在對此沒有作出明確的規定，但在合同法合同法的起草過程中，對于承攬合同中由定的起草過程中，對于承攬合同中由定作人提供材料的風險是采取交付移轉風險規則，作人提供材料的風險是采取交付移轉風險規則，還是由所有人承擔風險的規則，存在不同的觀點還是由所有人承擔風險的規則，存在不同的觀點另外，從另外，從合同法合同法對買賣合同中風險負擔所采對買賣合同中風險負擔所采取交付主義的規則看，由定作人提供材料的風險，取交付主

53、義的規則看，由定作人提供材料的風險，應當以交付為標準確定。即在交付承攬人之前，應當以交付為標準確定。即在交付承攬人之前，由定作人承擔，在交付承攬人之后，由承攬人承由定作人承擔，在交付承攬人之后，由承攬人承擔。擔。 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同（二）承攬人提供材料時的風險負擔（二）承攬人提供材料時的風險負擔 承攬人提供材料時，在承攬工作所需的原材料承攬人提供材料時，在承攬工作所需的原材料轉化為工作成果之前，與定作人無關，原材料毀轉化為工作成果之前，與定作人無關，原材料毀損、滅失的風險由承攬人自己承擔，是無疑的。損、滅失的風險由承攬人自己承擔，是無疑的。因承攬人提供材料的目的，是為了獲取報酬

54、和材因承攬人提供材料的目的，是為了獲取報酬和材料費，對材料的保管于其有切身利益。從風險和料費，對材料的保管于其有切身利益。從風險和利益應相一致的原則出發，由承攬人承擔風險是利益應相一致的原則出發，由承攬人承擔風險是非常合理的。非常合理的。 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同二、關于工作成果的風險負擔二、關于工作成果的風險負擔根據我國根據我國合同法合同法的規定，承攬合同工作成果的風險負擔，的規定，承攬合同工作成果的風險負擔，以交付為標準確定。在交付前由承攬人承擔，在交付后由定作以交付為標準確定。在交付前由承攬人承擔，在交付后由定作人承擔，因此確定工作成果的風險負擔，實際上就是確定工作人承擔，因此

55、確定工作成果的風險負擔，實際上就是確定工作成果是否交付，定作人自提貨物的，以承攬人通知定作人的提成果是否交付，定作人自提貨物的，以承攬人通知定作人的提貨日期為交付日期，但應考慮定作人必要的在途時間，提貨地貨日期為交付日期，但應考慮定作人必要的在途時間，提貨地點為承攬人完成工作的地方，或者雙方約定的其他地方；承攬點為承攬人完成工作的地方，或者雙方約定的其他地方；承攬人送貨上門的，定作人實際接收的日期為交付日期，交付地點人送貨上門的，定作人實際接收的日期為交付日期，交付地點為定作人所在地，或者當事人雙方約定其他地方；承攬人代辦為定作人所在地，或者當事人雙方約定其他地方；承攬人代辦托運的，以承運簽發

56、單上記載的日期為交付日期，運輸部門接托運的，以承運簽發單上記載的日期為交付日期，運輸部門接收貨物的地點為交付地點。定作人受領遲延，實際上是一種違收貨物的地點為交付地點。定作人受領遲延，實際上是一種違約行為，因定作人受領遲延所產生的風險應由定作人承擔。根約行為，因定作人受領遲延所產生的風險應由定作人承擔。根據這一原則來確定工作成果的風險負擔，避免了確定工作成果據這一原則來確定工作成果的風險負擔，避免了確定工作成果所有權時的繁瑣，更為簡便易行。所有權時的繁瑣，更為簡便易行。 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同【難點追問】【難點追問】o1. 承攬合同與買賣合同有哪些主要區別？承攬合同與買賣合同有哪些

57、主要區別？ 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同答：承攬合同與買賣合同的主要區別在于：（答：承攬合同與買賣合同的主要區別在于：（1 1）承攬合同中轉移標的物）承攬合同中轉移標的物的所有權并不是承攬人的主要義務，而是承攬人完成工作后的一種附隨義的所有權并不是承攬人的主要義務，而是承攬人完成工作后的一種附隨義務；在買賣合同中移轉標的物的所有權是出賣人的主要義務。（務；在買賣合同中移轉標的物的所有權是出賣人的主要義務。（2 2）承攬）承攬合同中的標的物只能是承攬人嚴格按照定作人的要求而完成的工作成果，合同中的標的物只能是承攬人嚴格按照定作人的要求而完成的工作成果，為特定物；而買賣合同的標的物只是雙方約

58、定的出賣人應交付的物，可以為特定物；而買賣合同的標的物只是雙方約定的出賣人應交付的物，可以是特定物，也可以是種類物。（是特定物，也可以是種類物。（3 3）承攬合同的定作人不僅要向承攬人提）承攬合同的定作人不僅要向承攬人提出對標的物的特殊要求，有時還須提供原材料，由承攬人加工制作，而且出對標的物的特殊要求，有時還須提供原材料，由承攬人加工制作，而且有權在不影響承攬人工作的情況下，對其工作情況進行監督和檢查；而買有權在不影響承攬人工作的情況下，對其工作情況進行監督和檢查；而買賣合同的買受人僅有權請求出賣人按約定的條件交付標的物，無權過問對賣合同的買受人僅有權請求出賣人按約定的條件交付標的物，無權過

59、問對方的生產經營或標的物由誰完成等事項。（方的生產經營或標的物由誰完成等事項。（4 4）承攬合同在工作成果完成）承攬合同在工作成果完成前，只能由承攬人自己承擔工作物毀損滅失的風險；而在買賣合同中，當前，只能由承攬人自己承擔工作物毀損滅失的風險；而在買賣合同中，當事人可以約定自合同成立時起標的物毀損滅失的風險即轉由買受人負擔。事人可以約定自合同成立時起標的物毀損滅失的風險即轉由買受人負擔。【難點追問】【難點追問】2. 簡述承攬合同法定終止的事由？簡述承攬合同法定終止的事由？答：作為適用合同法總則的結果，承攬合同可因答：作為適用合同法總則的結果，承攬合同可因合同終止的一般事由而終止。此外，基于承攬

60、合合同終止的一般事由而終止。此外，基于承攬合同的性質，其還具有以下法定事由：（同的性質，其還具有以下法定事由：（1 1）承攬人）承攬人死亡或者失去工作能力；（死亡或者失去工作能力；（2 2）定作人死亡且繼承）定作人死亡且繼承人不需要該項工作；（人不需要該項工作；（3 3）承攬人或者定作人被宣）承攬人或者定作人被宣告破產。告破產。 第十六章第十六章 承攬合同承攬合同【前沿提示】【前沿提示】o答：（答：（1 1）承攬合同的風險負擔，是指在承攬工作完成中，）承攬合同的風險負擔，是指在承攬工作完成中，工作成果或原材料因不可歸責于當事人任何一方的事由而毀工作成果或原材料因不可歸責于當事人任何一方的事由而毀損滅失