1、國有資產評估管理介紹 評估業的法律根底美國評估業有其深厚的法律根底，那就是美國憲法。為保證公民私有財產不受侵犯，美國憲法修正案中第五條明確規定：任何財產property，未經適當法律程序due process of law，不得被剝奪；任何私人財產未經合理補償just compensation，不得以以公共利益為由征用。有關不動產征收的評估:美國強制征收的根本程序，主要由“統一司法官的標準國家征收法典the Uniform Law Commissioners Model Eminent Domain Code，簡稱UEDC進行規定，該法典本身又由1970通過的“聯邦統一征收協助安置與不動產取得

2、法加以修訂the Federal Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policy Act of 1970，簡稱URA。 我國評估業的法律根底 ?憲法修正案?是中國的不動產評估業的深厚法律根底。根據新?憲法?的精神，政府對于土地以及公民的私有財產實行征收，應具備三個要件：一是為了公共利益的需要；二是征收的主體只能是國家，征收的程序應當依照法律規定；三是征收應給予公平補償。而公平補償就需要房地產估價師為當事人提供專業意見，可見，不動產評估制度對于保護私有財產權具有重要作用。 ?物權法草案?的公開征求意見當中，不少

3、專家學者和公民提出，政府對于不動產的征收應當按照不動產的公開市場價值為依據的評估價格予以補償。 評估行業的法律規定91號令?國有資產評估管理方法 ?：國有資產占有單位應當進行資產評估 的情形；評估程序包括申請立項、資產清查、評定估算、驗證確認；評估方法包括、收益現值法、重置本錢法、現行市價法、清算價格法、國務院國有資產管理行政主管部門規定的其他評估方法。第378號令?企業國有資產監督管理暫行條例?于年月日公布：國有資產監督管理機構依照國家有關規定，負責企業國有資產的產權界定、產權登記、資產評估監管、清產核資、資產統計、綜合評價等根底管理工作。 評估行業的規章及標準性文件1國辦發2001102號

4、轉發財政部?關于改革國有資產評估行政管理方式加強資產評估監督管理工作的意見?。取消政府部門對國有資產評估工程的立項確認審批制度，實行核準制和備案制：經各級政府批準的涉及國有資產產權變動、對外投資等經濟行為的重大經濟工程，其國有資產評估實行核準制。凡由國務院批準實施的重大經濟工程，其評估報告由財政部進行核準；凡由省級人民政府批準實施的重大經濟工程，其評估報告由省級財政部門進行核準。對其他國有資產評估工程實行備案制。除核準工程以外，中央管理的國有資產，其資產評估工程報財政部或中央管理的企業集團公司、國務院有關部門備案。 加強資產評估活動的監管力度：發生公司制改建、對外投資、合并、分立、清算、股權比

5、例變動、產權轉讓、資產拍賣、租賃、資產涉訟及其他影響國有權益等行為時，必須遵照國家現行法律法規的要求，獨立聘請中介機構進行資產評估，不得有意或借故躲避評估程序，不得借評估行為弄虛作假、侵吞國有資產。完善制度建設，標準評估秩序。 評估行業的規章及標準性文件22001年12月31日財政部令第14號 ?國有資產評估管理假設干問題的規定?。占有單位應當對相關國有資產進行評估的情形。 可以不進行資產評估：經各級人民政府及其授權部門批準，對整體企業或者局部資產實施無償劃轉；國有獨資企業、行政事業單位下屬的獨資企業事業單位之間的合并、資產產權劃轉、置換和轉讓。應當對相關非國有資產進行評估：收購非國有資產；與

6、非國有單位置換資產；接受非國有單位以實物資產歸還債務。國有資產評估工程實行核準制和備案制。財政部門下達的資產評估工程核準文件和經財政部門或集團公司、有關部門備案的資產評估工程備案表是占有單位辦理產權登記、股權設置等相關手續的必備文件。占有單位發生依法應進行資產評估的經濟行為時，應當以資產評估結果作為作價參考依據；實際交易價格與評估結果相差10以上的，占有單位應就其差異原因向同級財政部門集團公司或有關部門作出書面說明。 評估行業的規章及標準性文件3.1國委第12號令?企業國有資產評估管理暫行方法?2005年9月1日起施行。企業產權持有單位委托的資產評估機構應當具備以下根本條件：遵守國家有關法律、

7、法規、規章以及企業國有資產評估的政策規定，嚴格履行法定職責，近3年內沒有違法、違規記錄；具有與評估對象相適應的資質條件；具有與評估對象相適應的專業人員和專業特長；與企業負責人無經濟利益關系； 未向同一經濟行為提供審計業務效勞。凡需經核準的資產評估工程，企業在資產評估前應當向國有資產監督管理機構報告以下有關事項： 相關經濟行為批準情況； 評估基準日的選擇情況； 資產評估范圍確實定情況； 選擇資產評估機構的條件、范圍、程序及擬選定機構的資質、專業特長情況； 資產評估的時間進度安排情況。資產評估工程的核準按照以下程序進行： 企業收到資產評估機構出具的評估報告后應當逐級上報初審，經初審同意后，自評估基

8、準日起8個月內向國有資產監督管理機構提出核準申請； 國有資產監督管理機構收到核準申請后，對符合核準要求的，及時組織有關專家審核，在20個工作日內完成對評估報告的核準；對不符合核準要求的，予以退回。評估行業的規章及標準性文件3.2企業提出資產評估工程核準申請時，應當向國有資產監督管理機構報送以下文件材料： 資產評估工程核準申請文件； 資產評估工程核準申請表附件1； 與評估目的相對應的經濟行為批準文件或有效材料； 所涉及的資產重組方案或者改制方案、發起人協議等材料； 資產評估機構提交的資產評估報告包括評估報告書、評估說明、評估明細表及其電子文檔； 與經濟行為相對應的審計報告； 資產評估各當事方的相

9、關承諾函； 其他有關材料。 國有資產監督管理機構應當對以下事項進行 資產評估工程所涉及的經濟行為是否獲得批準； 資產評估機構是否具備相應評估資質； 評估人員是否具備相應執業資格； 評估基準日的選擇是否適當，評估結果的使用有效期是否明示； 資產評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致； 評估依據是否適當； 企業是否就所提供的資產權屬證明文件、財務會計資料及生產經營管理資料的真實性、合法性和完整性做出承諾； 評估過程是否符合相關評估準那么的規定； 參與審核的專家是否達成一致意見。資產評估工程的備案按照以下程序進行： 企業收到資產評估機構出具的評估報告后，將備案材料逐級報送給國有資產監督管理

10、機構或其所出資企業，自評估基準日起9個月內提出備案申請； 國有資產監督管理機構或者所出資企業收到備案材料后，對材料齊全的，在20個工作日內辦理備案手續，必要時可組織有關專家參與備案評審。評估行業的規章及標準性文件3.3資產評估工程備案需報送以下文件材料： 國有資產評估工程備案表一式三份附件2； 資產評估報告評估報告書、評估說明和評估明細表及其電子文檔； 與資產評估工程相對應的經濟行為批準文件； 其他有關材料。國有資產監督管理機構及所出資企業根據以下情況確定是否對資產評估工程予以備案： 資產評估所涉及的經濟行為是否獲得批準； 資產評估機構是否具備相應評估資質，評估人員是否具備相應執業資格； 基準

11、日的選擇是否適當，評估結果的使用有效期是否明示； 資產評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致； 企業是否就所提供的資產權屬證明文件、財務會計資料及生產經營管理資料的真實性、合法性和完整性作出承諾； 評估程序是否符合相關評估準那么的規定。經核準或備案的資產評估結果使用有效期為自評估基準日起1年。企業進行與資產評估相應的經濟行為時，應當以經核準或備案的資產評估結果為作價參考依據；當交易價格低于評估結果的90%時，應當暫停交易，在獲得原經濟行為批準機構同意前方可繼續交易。 各級國有資產監督管理機構對企業資產評估工程進行抽查的內容包括： 企業經濟行為的合規性； 評估的資產范圍與有關經濟行為所

12、涉及的資產范圍是否一致； 企業提供的資產權屬證明文件、財務會計資料及生產經營管理資料的真實性、合法性和完整性； 資產評估機構的執業資質和評估人員的執業資格； 資產賬面價值與評估結果的差異； 經濟行為的實際成交價與評估結果的差異； 評估工作底稿； 評估依據的合理性； 評估報告對重大事項及其對評估結果影響的披露程度，以及該披露與實際情況的差異； 其他有關情況。 評估行業的規章及標準性文件4國委第3號令?企業國有產權轉讓管理暫行方法?財政部、國資委，自2004年2月1日起施行。在清產核資和審計的根底上，轉讓方應當委托具有相關資質的資產評估機構依照國家有關規定進行資產評估。評估報告經核準或者備案后，作

13、為確定企業國有產權轉讓價格的參考依據。在產權交易過程中，當交易價格低于評估結果的90時，應當暫停交易，在獲得相關產權轉讓批準機構同意前方可繼續進行。轉讓方應當將產權轉讓公告委托產權交易機構刊登在省級以上公開發行的經濟或者金融類報刊和產權交易機構的網站上，公開披露有關企業國有產權轉讓信息，廣泛征集受讓方。產權轉讓公告期為20個工作日。轉讓方披露的企業國有產權轉讓信息應當包括以下內容：一轉讓標的的根本情況；二轉讓標的企業的產權構成情況；三產權轉讓行為的內部決策及批準情況；四轉讓標的企業近期經審計的主要財務指標數據；五轉讓標的企業資產評估核準或者備案情況；六受讓方應當具備的根本條件；七其他需披露的事

14、項。 評估行業的其他規章及標準性文件5國委第1號令?國有企業清產核資方法?2003年9月9日起施行。財政部令22號?資產評估機構審批管理方法 ?，自2005年6月1日起施行。建設部令142號?房地產估價機構管理方法?，自2005年12月1日起施行。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業務；二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務；三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定以外的房地產估價業務；暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算、司法鑒定、城鎮房屋拆遷、在建工程抵押以外的房地產估價業務。 四川省國資委頒發：?中介機

15、構聘用管理方法?、?聘用中介機構比選工作規那么?和?中介機構評審專家組工作規那么?(試行) 。評估行業的其他規章及標準性文件6國辦發200396號轉發國家國資委?關于標準國有企業改制工作的意見 ?，自2003年11月30日實施。改制程序：改制方案批準、清產核資、財務審計離任審計、資產評估企業的專利權、非專利技術、商標權、商譽等無形資產必須納入評估范圍，評估結果由依照有關規定批準國有企業改制和轉讓國有產權的單位核準、交易管理、定價管理底價確實定主要依據資產評估的結果，同時要考慮產權交易市場的供求狀況、同類資產的市場價格、職工安置、引進先進技術等因素，上市公司國有股轉讓價格在不低于每股凈資產的根底

16、上，參考上市公司盈利能力和市場表現合理定價、轉讓價款管理、依法保護債權人利益、維護職工合法權益、管理層收購。?四川省企業國有產權轉讓管理暫行方法? ，自2005年7月1日起施行。在清產核資和審計的根底上，由批準機構委托評估中介機構進行資產評估。資產評估結果的核準和備案按國家有關規定辦理。資產評估結果經核準或者備案后，作為確定企業國有產權轉讓底價的參考依據。選擇從事企業國有產權轉讓審計、評估業務的中介機構，由批準機構采取公開招標方式進行。對地方經濟可能產生較大影響的企業國有產權轉讓工程，批準機構可以指定委托中介機構。審計和評估業務不得由同一中介機構進行。 評估行業的其他規章及標準性文件7財企20

17、06109號 ?關于加強知識產權資產評估管理工作假設干問題的通知 ?，自2006年4月19日實施。知識產權占有單位符合以下情形之一的，應當進行資產評估：以知識產權資產作價出資成立有限責任公司或股份的；以知識產權質押，市場沒有參照價格，質權人要求評估的； 行政單位拍賣、轉讓、置換知識產權的；國有事業單位改制、合并、分立、清算、投資、轉讓、置換、拍賣涉及知識產權的；國有企業改制、上市、合并、分立、清算、投資、轉讓、置換、拍賣、歸還債務涉及知識產權的；國有企業收購或通過置換取得非國有單位的知識產權，或接受非國有單位以知識產權出資的；國有企業以知識產權許可外國公司、企業、其他經濟組織或個人使用，市場沒

18、有參照價格的；確定涉及知識產權訴訟價值，人民法院、仲裁機關或當事人要求評估的；法律、行政法規規定的其他需要進行資產評估的事項。知識產權評估應當依法委托經財政部門批準設立的資產評估機構進行評估.資產評估機構在評估過程中，要考慮知識產權的特殊性，科學、客觀地分析知識產權預期收益的可行性和合理性。資產評估機構在執行知識產權評估業務時，可以聘請專利、商標、版權等知識產權方面的專家協助工作，但不能因此減輕或免除資產評估機構及注冊資產評估師應當承擔的法律責任。財政部和國家知識產權局共同組織知識產權評估專業培訓、考核并頒發培訓證書，建立并嚴格執行繼續教育、培訓考核制度，確保培訓的質量，不斷提高注冊資產評估師

19、及從業人員知識產權評估的專業能力和水平。 評估行業的其他規章及標準性文件8證監會計字20041號 ?關于進一步提高上市公司財務信息披露質量的通知 ?，自2004年1月6日實施。擬上市公司和已上市公司涉及資產評估事項時，董事會應對評估機構的選聘、評估機構的獨立性、評估結論的合理性發說明確意見，并披露資產評估事項。評估報告的用途應與其目的一致。資產評估機構和注冊評估師應嚴格按照?資產評估操作標準意見試行?的有關規定，明確收益現值法的評估目的，慎重使用收益現值法。獨立董事也應對選聘評估機構的程序、評估機構的勝任能力、評估機構的獨立性、評估結論的合理性單獨發說明確意見，并予披露。上市公司應確保公司財務

20、報告能真實反映其財務狀況和經營成果。 上市公司不得要求資產評估機構出具不實的資產評估報告。資產評估機構應對評估對象所涉及交易、收入、支出、投資等業務的合法性、未來預測的可靠性取得充分證據，充分考慮未來各種可能性發生的概率及其影響，禁止根據不切實際的各種簡單假設進行隨意的評估。 為防止公司和評估師高估資產，對使用收益現值法評估資產的，凡未來年度報告的利潤實現數低于預測數10%-20%的，公司及其聘請的評估師應在股東大會及指定報刊上作出解釋，并向投資者公開抱歉；凡未來年度報告的利潤實現數低于預測數20%以上的，除要作出公開解釋并抱歉外，中國證監會將視情況實行事后審查并進行處分。 注冊會計師應對評估

21、報告所涉及交易的真實性和合法性、假設的合理性，各項數據的穩定性和可靠性、評估方法的科學性，以及會計和披露的合規性等方面給予適當關注，并恰當地表示審計意見。 評估行業的其他規章及標準性文件9中國證會令第35號 ?上市公司收購管理方法?，自2006年9月1日起施行。上市公司管理層收購的，該上市公司應當具備健全且運行良好的組織機構以及有效的內部控制制度，公司董事會成員中獨立董事的比例應當到達或者超過1/2。公司應當聘請具有證券、期貨從業資格的資產評估機構提供公司資產評估報告，本次收購應當經董事會非關聯董事作出決議，且取得2/3以上的獨立董事同意后，提交公司股東大會審議，經出席股東大會的非關聯股東所持

22、表決權過半數通過。為上市公司收購出具資產評估報告、審計報告、法律意見書和財務參謀報告的證券效勞機構或者證券公司及其專業人員，未依法履行職責的，中國證監會責令改正，采取監管談話、出具警示函等監管措施。收購人可以通過取得股份的方式成為一個上市公司的控股股東，可以通過投資關系、協議、其他安排的途徑成為一個上市公司的實際控制人，也可以同時采取上述方式和途徑取得上市公司控制權。收購人包括投資者及與其一致行動的他人。本方法所稱一致行動，是指投資者通過協議、其他安排，與其他投資者共同擴大其所能夠支配的一個上市公司股份表決權數量的行為或者事實。 有關評估準那么體系英美兩國資產評估行業準那么：英國早在1868年

23、就成立了皇家特許測量師學會RICS，負責對包括資產評估在內的測量師業實行行業管理。經國際評估準那么委員會候任主席埃居先生確認，英國于1974年成立了評估和估價準那么委員會AVSC，并于1976年制定了第一部?評估指南?，之后分別于1981年、1990年和1996年進行了三次修訂，方案將于2003年修訂出版?評估指南?第五版。美國雖然也早在19世紀中后期就成立了專業評估公司，直到經歷了二十世紀八十年代的評估業動亂之后，才于1987年制定了第一部?專業評估執業統一準那么?USPAP，之后每年進行修訂，目前最新版本為2002年版本。評估準那么體系：業務準那么、職業道德準那么。職業道德準那么分為根本準

24、那么、具體準那么；業務準那么分為根本準那么、具體準那么、評估指南、評估指導意見。存在的問題：缺少評估統一立法、現行評估管理體制混亂等，準那么體系尚不健全，涉及不動產評估業、資產評估業的準那么之間沒有統一的準那么體系構架，各自獨立，不能為評估行業提供恰當的準那么和標準。有關評估準那么?資產評估準那么根本準那么 ?資產評估準那么 無形資產? ?資產評估職業道德準那么根本準那么?注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見?企業價值評估指導意見試行? ?金融不良資產評估指導意見試行? ?房地產估價標準?房地產抵押估價指導意見? ?土地估價規程?資產評估報告根本內容與格式的暫行規定?財評字號?報告根本內

25、容與格式的補充規定 ?財評字號 評估根本準那么1資產評估準那么，包括資產評估根本準那么、資產評估具體準那么、資產評估指南和資產評估指導意見。評估程序通常包括：一明確評估業務根本領項；二簽訂業務約定書；三編制評估方案；四現場調查；五收集評估資料；六評定估算；七編制和提交評估報告；八工作底稿歸檔。注冊資產評估師不得隨意刪減評估程序。注冊資產評估師執行資產評估業務，應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型，并對價值類型予以明確定義。注冊資產評估師應當熟知、理解并恰當運用評估方法。資產評估根本方法包括市場法、收益法和本錢法。注冊資產評估師執行資產評估業務，應當科學合理使用評估假設，并在評估報告中披

26、露評估假設及其對評估結論的影響。注冊資產評估師執行資產評估業務，應當形成能夠支持評估結論的工作底稿。評估根本準那么2注冊資產評估師應當在執行必要的評估程序后，編制并由所在評估機構出具評估報告。注冊資產評估師應當在評估報告中提供必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。注冊資產評估師應當根據評估業務具體情況，提供能夠滿足委托方和其他評估報告使用者合理需求的評估報告。 注冊資產評估師執行資產評估業務，應當對評估結論的合理性承擔責任。遵守相關法律、法規和資產評估準那么，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見，是注冊資產評估師的責任；提供必要的資料并保證所提供資料的真

27、實性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關當事方的責任。評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。注冊資產評估師執行資產評估業務，應當關注評估對象的法律權屬，并在評估報告中對評估對象法律權屬及其證明資料來源予以必要說明。注冊資產評估師不得對評估對象的法律權屬提供保證。 關于資產評估的價值類型第一種是按照資產評估的“估價標準劃分，將資產評估的價值類型分為：重置本錢、收益現值、現行市價和清算價格。第二種是按照引起資產評估的經濟行為或經濟活動來劃分，將資產評估價值類型劃分為：抵押價值、保險價值、投資價值、兼并價值、轉讓價值等等。第三種是按照資產評估的前提假設劃分，將資產評估價值類型

28、劃分為：公開市場價值、持續使用價值和清算價值。第四種是按照資產評估進行的條件和資產評估結果的適用范圍劃分，將資產評估價值類型分為：市場價值和市場價值以外的價值非市場價值。資產評估中的市場價值是指資產在評估基準日公開市場上最正確使用或最有可能使用條件下，資產可能實現的交換價值的估計值。市場價值以外的價值也稱非市場價值、其他價值，是指出凡不符合市場價值定義條件的其他資產評估價值形式的集合。市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值表現形式，它是一系列不符合資產市場價值定義條件的資產評估價值形式的總稱或組合，例如，在用價值、投資價值、持續經營價值、保險價值等等。關于公允價值，是指熟悉情況并自愿的雙

29、方，在公平交易的根底上進行資產交換或債務結算的金額。公允價值可以是市場價值根底上的公允價值，也可以是非市場價值根底之上的 。企業會計準那么無形資產1無形資產，是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可識別非貨幣性資產，不包含作為投資性房地產的土地使用權?企業會計準那么第3 號投資性房地產?、企業合并中形成的商譽?企業會計準那么第8 號資產減值?以及?企業會計準那么第20 號企業合并?、石油天然氣礦區權益。無形資產定義中的可識別性標準：能夠從企業中別離或者劃分出來，并能單獨或者與相關合同、資產或負債一起，用于出售、轉移、授予許可、租賃或者交換；源自合同性權利或其他法定權利，無論這些權利是否可以從企業

30、或其他權利和義務中轉移或者別離。無形資產同時滿足以下條件的，才能予以確認：與該無形資產有關的經濟利益很可能流入企業；該無形資產的本錢能夠可靠地計量。企業內部研究開發工程的支出，應當區分研究階段支出與開發階段支出。研究是指為獲取并理解新的科學或技術知識而進行的獨創性的有方案調查。開發是指在進行商業性生產或使用前，將研究成果或其他知識應用于某項方案或設計，以生產出新的或具有實質性改進的材料、裝置、產品等。企業會計準那么無形資產2企業自創商譽以及內部產生的品牌、報刊名等，不應確認為無形資產。外購無形資產的本錢，包括購置價款、相關稅費以及直接歸屬于使該項資產到達預定用途所發生的其他支出。購置無形資產的

31、價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，無形資產的本錢以購置價款的現值為根底確定。實際支付的價款與購置價款的現值之間的差額，除按照?企業會計準那么第17號借款費用?應予資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益。自行開發的無形資產，其本錢包括自企業開發研究階段的符合無形資產計量的投入至到達預定用途前所發生的支出總額，但是對于以前期間已經費用化的支出不再調整。投資者投入無形資產的本錢，應當按照投資合同或協議約定的價值確定，但合同或協議約定價值不公允的除外。非貨幣性資產交換、債務重組、政府補助和企業合并取得的無形資產的本錢，應當分別按照其他企業會計準那么確定。使用壽命有限的無形資產，其

32、應攤銷金額應當在使用壽命內系統合理攤銷。企業攤銷無形資產，應當自無形資產可供使用時起，至不再作為無形資產確認時止。企業選擇的無形資產攤銷方法，應當反映與該項無形資產有關的經濟利益的預期實現方式。無法可靠確定預期實現方式的，應當采用直線法攤銷。無形資產的攤銷金額一般應當計入當期損益，其他會計準那么另有規定的除外。無形資產的應攤銷金額為其本錢扣除預計殘值后的金額。已計提減值準備的無形資產，還應扣除已計提的無形資產減值準備累計金額。使用壽命有限的無形資產，其殘值一般應當視為零。使用壽命不確定的無形資產不應攤銷。 無形資產評估準那么1無形資產分為可識別無形資產和不可識別無形資產。可識別無形資產包括專利

33、權、專有技術、商標權、著作權、土地使用權、特許權等；不可識別無形資產是指商譽。無形資產評估，應當考慮以下事項：1 有關無形資產權利的法律文件或其他證明資料；2 無形資產的性質、目前和歷史狀況；3 無形資產的剩余經濟壽命和法定壽命；4 無形資產的使用范圍和獲利能力；5 無形資產以往的評估及交易情況；6 無形資產轉讓的可行性；7 類似的無形資產的市場價格信息；8 賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件；9 可能影響無形資產價值的宏觀經濟前景；10 可能影響無形資產價值的行業狀況及前景；11 可能影響無形資產價值的企業狀況及前景；12 對不可比信息的調整；13 其他相關信息。使用本錢法時應當注意以下事項

34、：1無形資產的重置本錢應當包括開發者或持有者的合理收益；2功能性貶值和經濟性貶值。 無形資產評估準那么2使用收益法時應當注意以下事項：1合理確定無形資產帶來的預期收益，分析與之有關的預期變動、受益期限，與收益有關的本錢費用、配套資產、現金流量、風險因素及貨幣時間價值；2確信分配到包括無形資產在內的單項資產的收益之和不超過企業資產總和帶來的收益；3預期收益口徑與折現率口徑保持一致；4折現期限一般選擇經濟壽命和法定壽命的較短者；5當預測趨勢與現實情況明顯不符時，分析產生差異的原因。使用市場法時應當注意以下事項：1 確定具有合理比較根底的類似的無形資產；2 收集類似的無形資產交易的市場信息和被評估無

35、形資產以往的交易信息；3依據的價格信息具有代表性，且在評估基準日是有效的；4根據宏觀經濟、行業和無形資產情況的變化，考慮時間因素，對被評估無形資產以往交易信息進行必要調整。披露要求 ：評估報告中聲明的內容；明確說明的內容評估工程、無形資產、評估方法。 企業價值評估指導意見1企業價值評估，是指注冊資產評估師對評估基準日特定目的下企業整體價值、股東全部權益價值或局部權益價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當恪守獨立、客觀、公正的原那么，勤勉盡責，保持應有的職業謹慎，不得出現對評估結論具有重要影響的實質性疏漏和錯誤，不得以預先設定的價值作為評估結論。注

36、冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當獲取充分信息，并進行審慎分析，確信信息來源是可靠和適當的；應當合理使用評估假設和限定條件；可以聘請相關專家協助工作，但應當采取必要措施確信專家工作的合理性。注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當明確以下事項：委托方的根本情況；委托方以外的其他評估報告使用者；被評估企業的根本情況；評估目的；評估對象及其相關權益狀況；價值類型及其定義； 評估基準日；評估假設及限定條件； 注冊資產評估師認為需要明確的其他事項。注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型。 企業價值評估指導意見2注冊資產評估師執行企業價值評估業務，應當收集并

37、分析被評估企業的信息資料和與被評估企業相關的其他信息資料，通常包括：(一)被評估企業類型、評估對象相關權益狀況及有關法律文件；(二)被評估企業的歷史沿革、現狀和前景；(三)被評估企業內部管理制度、核心技術、研發狀況、銷售網絡、特許經營權、管理層構成等經營管理狀況；(四)被評估企業歷史財務資料和財務預測信息資料；(五)被評估企業資產、負債、權益、盈利、利潤分配、現金流量等財務狀況； (六)評估對象以往的評估及交易情況；(七)可能影響被評估企業生產經營狀況的宏觀、區域經濟因素；(八)被評估企業所在行業的開展狀況及前景；(九)參考企業的財務信息、股票價格或股權交易價格等市場信息，以及以往的評估情況等

38、；(十)資本市場、產權交易市場的有關信息；(十一)注冊資產評估師認為需要收集分析的其他相關信息資料。注冊資產評估師應當盡可能獲取被評估企業和參考企業經過審計的財務報表。無論財務報表是否經過審計，注冊資產評估師都應當對其進行分析，履行應有的專業判斷程序。注冊資產評估師可以在適當的情況下考慮以下分析調整事項：(一)調整被評估企業和參考企業財務報表的編制根底；(二)調整不具有代表性的收入和支出，如非正常和偶然的收入和支出；(三)調整非經營性資產、負債和溢余資產及與其相關的收入和支出；(四)注冊資產評估師認為需要調整的其他事項。 企業價值評估指導意見3注冊資產評估師應當知曉評估對象在持續經營前提下的價

39、值并不必然大于在清算前提下的價值。如果相關權益人有權啟動被評估企業清算程序，注冊資產評估師應當根據委托，分析評估對象在清算前提下價值大于在持續經營前提下價值的可能性。注冊資產評估師應當根據評估對象的不同，謹慎區分企業整體價值、股東全部權益價值和股東局部權益價值，并在評估報告中明確說明股東局部權益價值并不必然等于股東全部權益價值與股權比例的乘積。評估股東局部權益價值，應當在適當及切實可行的情況下考慮由于控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價。注冊資產評估師應當在評估報告中披露是否考慮了控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價。應當與委托方進行溝通，獲得委托方關于被評估企業資產配置和使用情況的說明，

40、包括對非經營性資產、負債和溢余資產狀況的說明。注冊資產評估師應當在適當及切實可行的情況下對被評估企業的非經營性資產、負債和溢余資產進行單獨分析和評估。 企業價值評估指導意見4企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。注冊資產評估師在對被評估企業收益預測進行分析、判斷和調整時,應當充分考慮未來各種可能性發生的概率及其影響，不得采用不合理的假設。 當預測趨勢與被評估企業現實情況存在重大差異時，注冊資產評估師應當予以披露，并對產生差異的原因及其合理性進行分析。注冊資產評估師應當確信資本化率或

41、折現率與預期收益的口徑保持一致。市場法中常用的兩種方法是參考企業比較法和并購案例比較法。參考企業比較法是指通過對資本市場上與被評估企業處于同一或類似行業的上市公司的經營和財務數據進行分析，計算適當的價值比率或經濟指標，在與被評估企業比較分析的根底上，得出評估對象價值的方法。并購案例比較法是指通過分析與被評估企業處于同一或類似行業的公司的買賣、收購及合并案例，獲取并分析這些交易案例的數據資料，計算適當的價值比率或經濟指標，在與被評估企業比較分析的根底上，得出評估對象價值的方法。企業價值評估中的本錢法也稱資產根底法，是指在合理評估企業各項資產價值和負債的根底上確定評估對象價值的評估思路。以持續經營

42、為前提對企業進行評估時，本錢法一般不應當作為唯一使用的評估方法。運用本錢法進行企業價值評估，應當考慮被評估企業所擁有的所有有形資產、無形資產以及應當承擔的負債。各項資產的價值應當根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出。應當對長期股權投資工程進行分析，根據相關工程的具體資產、盈利狀況及其對評估對象價值的影響程度等因素，合理確定是否將其單獨評估。 企業價值評估指導意見5評估披露：披露必要信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結論。企業價值評估報告應當包括以下根本內容。評估報告中對被評估企業的根本情況的說明內容。注冊資產評估師應當在評估報告中明確說明評估對象、評估對象的存在狀況、權利狀況和受到的限

43、制，應當在評估報告中披露所有影響評估分析、判斷和結論的評估假設和限定條件，并就其對評估結論的影響進行必要說明，應當在評估報告的評估程序實施過程和情況說明局部中，重點披露被評估企業的財務分析、調整以及評估方法的運用實施過程。披露財務分析、調整情況時，通常應當包括以下內容：被評估企業歷史財務資料分析總結，列示能夠充分滿足評估目的需要和揭示被評估企業特性的假設干年度的資產負債表和損益表的匯總資料；對財務報告、企業申報資料所作的重大或實質性調整；相關預測所涉及的關鍵性評估假設和限定條件；被評估企業與其所在行業平均經濟效益狀況比較。披露評估方法運用實施過程和情況時，通常應當包括以下內容：(一)選擇評估方

44、法的過程和依據;(二)評估方法的運用和邏輯推理計算過程;(三)資本化率、折現率、價值比率等重要參數的獲取來源和形成過程；(四)對初步評估結論進行綜合分析，形成最終評估結論的過程。 企業價值評估的6個定理美國評估者協會會員RAYMOND C MILES給出企業價值評估的6個定理：定理1某個物品的經濟價值是由具有同樣滿意程度的替代物的支出決定的。評估師尋找參照企業時，不必局限于與被評估企業屬一個行業的企業。相反，其他類型的企業也可以被合理地作為被評估企業同樣滿意程度的替代物。 定理2“可比并不意味著“相同。一個企業的同樣滿意程度的替代物并不一定必須是與被評估企業相同的企業。 定理3“可比既表示相似

45、也表示相關。參照企業或投資與被評估企業不僅必須相似，而且也需相關。 定理4“市場價值是一個范圍(概率分布)，而不是單個數值。既然市場價值是一個范圍而不是單個數值，那么我們如何提交價值結論報告呢? 客戶和利害關系者習慣于以單一數值出現的估價值。但是，不必用范圍的形式提交企業的評估值。可以從價值范圍中挑選一個“最有可能的數值作為評估報告中的價值。 定理5“市場價值的最好信息來源就是市場本身。公司價值的最終裁決者是市場。 我們要盡量選擇基于市場的評估方法。假設被評估的企業或證券是在活潑、公開的市場中進行交易的，由此確定的市場價格就是市場價值的最好披示。評估私人持股公司，理論上“最好的方法是選擇其他私

46、人持股公司作為參照物，從投資的角度來看，這些參照公司須與被評估企業相似，而且這些參照公司的交易市場上的投資者與典型的被評估企業的潛在購置者有著相類似的動機。 定理6用任何方法進行評估都不是一個完全精確的過程。我們不能期望找到一個精確的“用貨幣表示的價值估計，不管我們進行企業評估時是多么認真地防止事實和判斷中的錯誤。 評估師之間的分歧并不必然是由于客戶的偏向或一方或雙方評估師的不稱職導致的。 我們不必在無實質意義的細節上花費過多的時間和精力，例如，對企業總體價值意義不大的資產價值的判定。 企業公允價值會計計量的評估按照新?企業會計準那么?，企業可以按照資產的公允價值進行會計計量，比方對于投資性房

47、地產，按照本錢進行初始計量，有確鑿證據說明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，應當同時滿足以下條件：一投資性房地產所在地有活潑的房地產交易市場；二企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。企業會計準那么第3號投資性房地產 根據中國注冊會計師審計準那么第1421號利用專家的工作，注冊會計師利用專家工作的領域主要包括對特定資產的估價。在方案利用專家的工作時，注冊會計師應當評價專家的專業勝任能力，包括考慮：一專家是否具有適當職業團體授予的專業資格或執

48、業許可證，或是適當職業團體的會員；二在注冊會計師尋求審計證據的領域中，專家的經驗和聲望。當存在以下情況時，專家的客觀性受到損害的風險將會增加：一專家受雇于被審計單位；二專家在其他方面與被審計單位存在關聯關系，如經濟上依賴于被審計單位或投資于被審計單位。 根據中國注冊會計師審計準那么第1322號公允價值計量和披露的審計，注冊會計師應當獲取充分、適當的審計證據，以確定公允價值計量和披露是否符適宜用的會計準那么和相關會計制度的規定。注冊會計師應當特別關注估值方法依據的重大假設，并評估假設是否合理。只有當假設具有相關性、可靠性、中立性、可理解性和完整性時，才能為公允價值的計量和披露提供合理的根底。 評

49、估機構和評估師的法律責任財政部令200115號?國有資產評估違法行為處分方法?，自2002年1月1日起施行。省級人民政府財政部門國有資產管理部門，下同負責對本地區資產評估機構包括設在本地區的資產評估分支機構的違法行為實施處分。對嚴重評估違法行為，國務院財政部門可以直接進行處分。資產評估機構違法行為的處分種類：警告；罰款；沒收違法所得；暫停執行局部或者全部業務，暫停執業的期限為三至十二個月；撤消資產評估資格證書。資產評估機構與委托人或被評估單位串通作弊，成心出具虛假報告的，沒收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并予以暫停執業；給利害關系人造成重大經濟損失或者產生惡劣社會影響的，撤消資

50、產評估資格證書。資產評估機構因過失出具有重大遺漏的報告的，責令改正，情節較重的，處以所得收入一倍以上三倍以下的罰款，并予以暫停執業。省級以上人民政府財政部門作出行政處分決定之前，應當告知資產評估機構作出行政處分決定的事實、理由及依據，并告知當事人依法享有的權利；作出較大數額罰款、暫停執業和撤消資產評估資格證書的處分決定之前，應當告知資產評估機構有要求舉行聽證的權利。 加強對評估師的執業監管 強化評估師的個人執業責任，逐步取消評估機構的資質等級。按照評估師個人的專業能力、執業年限，可以對評估師進行分等定級。評估的專業效勞本質，決定了不動產評估機構不應當采用有限責任公司形式設立，因為估價報告與會計

51、師的審計報告一樣屬于公共產品，社會公眾對房地產估價師的工作寄予的信任和希望是建立在他們承擔較大的個人責任根底之上的。估價機構的組織形式規定為二種：1.普通合伙形式設立；2.有限責任合伙形式設立。 HTVALUERs恒通評估評估立法動態2005年11月全國人大財經委召開資產評估立法國際研討會；2006年6月8日，全國人大財經委召開評估立法起草組成立會議；立法的設想面臨的困境評估機構的組織形式：評估法或者合伙企業法解決？評估報告格式要求1根本內容與格式一資產評估報告書一、概述二、評估報告書封面及目錄三、評估報告書摘要四、資產評估報告書正文五、備查文件六、評估報告書裝訂根本內容與格式二評估說明一、撰

52、寫評估說明的根本要求二、評估說明封面及目錄三、關于評估說明使用范圍的聲明四、關于進行資產評估有關事項的說明五、資產清查核實情況說明六、評估依據的說明七、各項資產及負債的評估技術說明八、整體資產評估收益現值法評估驗證說明九、評估結論及其分析根本內容與格式三資產評估明細表一、概述二、資產評估明細表樣表 HTVALUERs恒信鑒定評估報告格式要求2評估報告書封面及目錄評估工程名稱；資產評估機構出具評估報告的編號該編號需注明年度及報告書序號；資產評估機構全稱；評估報告提交日期；評估報告封面可載明評估機構的效勞商標即圖形標志。 評估報告書摘要1.評估機構應以較少的篇幅，將評估報告書中的關鍵內容摘要并刊印

53、在評估報告書正文之前，以便使各有關方了解該評估報告書提供的主要信息，方便企業在注冊等情況下的使用；2.“摘要與資產評估報告書正文具有同等法律效力，并按評估報告的統一格式要求由注冊資產評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章并署明提交日期；3.“摘要必須與評估報告書揭示的結果一致，不得有誤導性內容，并應當采用下述文字提醒使用者閱讀全文：“以上內容摘自資產評估報告書，欲了解本評估工程的全面情況，應認真閱讀資產評估報告書全文。 HTVALUERs恒信鑒定評估報告格式要求3評估報告書正文應按照以下根本內容和格式撰寫：首部；緒言；委托方與資產占有方簡介；評估目的；評估范圍與對象；評估基準日；評估原

54、那么；評估依據；評估方法；評估過程；評估結論；特別事項說明；評估基準日期后重大事項；評估報告法律效力；評估報告提出日期；尾部。 HTVALUERs恒信鑒定評估報告格式要求4評估報告評估基準日期后重大事項揭示評估基準日之后發生的重要事項；特別提示評估基準日的期后事項對評估結論的影響；說明所揭示的期后事項系評估基準日至評估報告提出日期之間發生的重大事項；說明發生在評估基準日期后不能直接使用評估結論的事項。 評估報告法律效力具體寫明評估報告成立的前提條件和假設條件；寫明評估報告的作用依照法律法規的有關規定發生法律效力；寫明評估結論的有效使用期限；寫明評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產評估主管

55、機關審查使用，申明評估報告書的使用權歸委托方所有，未經委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開。 評估報告提出日期寫明評估報告提交委托方的具體時間；評估報告原那么上應在確定的評估基準日后個月內提出。尾部寫明出具評估報告的評估機構名稱，并蓋章；寫明評估機構法定代表人姓名并簽名；至少由兩名注冊資產評估師蓋章并簽名。 HTVALUERs恒信鑒定評估報告格式要求5備查文件,資產評估報告書的附報文件至少包括如下根本內容：有關經濟行為文件；資產評估立項批準文件；被評估企業前年會計報表至少包括企業資產負債表、損益表；委托方與資產占有方營業執照復印件；產權證明文件復印件；委托方、資產占有方的承諾函；資產評估

56、人員和評估機構的承諾函；資產評估機構資格證書復印件；評估機構營業執照復印件；參加本評估工程的人員名單及其資格證書復印件；資產評估業務約定合同；重要合同；其他文件。 HTVALUERs恒信鑒定評估報告格式要求6撰寫評估說明的根本要求一按根本內容與格式的要求撰寫評估說明，其目的在于通過注冊資產評估師和評估機構描述其評估程序、方法、依據、參數選取與計算過程，通過委托方、資產占有方充分揭示對資產評估行為和結果構成重大影響的事項等，說明評估操作符合相關法律、行政法規和行業標準的要求，在一定程度上證實評估結果的公允性，保護評估行為相關各方的合法利益。二評估機構、注冊資產評估師及委托方、資產占有方應保證其撰

57、寫或提供的構成評估說明各組成局部的內容真實完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。三評估說明是資產評估報告申請審查確認材料的必備局部，評估說明中所揭示的內容應同評估報告所闡述的內容一致。四評估說明是財產評估主管機關審查確認評估報告的重要文件，原那么上評估說明不提交給其他有關當事人。五評估說明包括以下根本內容和格式：評估說明的封面及目錄；關于評估說明使用范圍的聲明；關于進行資產評估有關事項的說明；資產清查核實情況說明；評估依據的說明；各項資產及負債的評估技術說明；整體資產評估收益現值法評估驗證說明；評估結論及其分析。HTVALUERs恒信鑒定評估報告格式要求7關于進行資產評估有關事項的說明，由以下

58、內容構成：委托方與資產占有方概況；關于評估目的的說明；關于評估范圍的說明；關于評估基準日的說明；可能影響評估工作的重大事項說明；資產及負債清查情況的說明；資料清單。可能影響評估工作的重大事項說明包括：委托方和資產占有方有責任寫明所有對評估結果產生重大影響的 事項；如委托評估的資產曾經進行過清產核資或資產評估，應說明曾經 進行的評估情況和調賬情況；如存在影響生產經營活動和財務狀況的重大合同、重大訴訟事項 ，應逐一介紹；對存在的抵押、質押、擔保及其它或有負債、或有資產應說明事 項的性質、金額及與列入評估范圍的資產和負債的關系。 HTVALUERs恒信鑒定評估報告格式要求8評估依據的說明一主要說明進行評估工作中所遵循的具體行為依據、法規依據、產權依據和取價依據，