1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。如何在片區現有高端開發平如何在片區現有高端開發平臺上，突破市場平均消化速臺上，突破市場平均消化速度，實現快速走量度，實現快速走量本報告是嚴格保密的。2如何在北海甸現有高端開發平臺上，突破?？谑袌龅娜绾卧诒焙５楝F有高端開發平臺上，突破海口市場的平均消化速度，達成本項目的快速走量目標？平均消化速度，達成本項目的快速走量目標？市場競爭格局市場競爭格局市場機會挖掘市場機會挖掘區域競爭分析產品競爭分析區域機會挖掘產品機會挖掘本報告是嚴格保密的。3快速走量機會挖掘快速走量機會挖掘u市場競爭格局；u市場機會挖掘本報告是嚴格保密的。4快速走量機會挖掘快速走量機會挖掘u市

2、場競爭格局；l區域競爭分析；l產品競爭分析本報告是嚴格保密的。5海口哪些板塊具備項目開發在片區高價格?？谀男┌鍓K具備項目開發在片區高價格的平臺上實現快速銷售的能力？的平臺上實現快速銷售的能力？西海岸西海岸海甸島海甸島國國貿貿南海大道南海大道東東海海岸岸濱濱江江板板塊塊西海岸西海岸中紫園、城市海中紫園、城市海岸等均實現片區內同類岸等均實現片區內同類項目高價格與銷售速度項目高價格與銷售速度海甸島海甸島中江南城、中江南城、榮域均實現兩個目榮域均實現兩個目標標國貿國貿片區海岸片區海岸1號、號、金碧文華符合金碧文華符合注：“片區內高價格”需屬海口各片區市場同類產品高價格區間東海岸海藍椰風別東海岸海藍椰風

3、別墅消化速度相對慢，墅消化速度相對慢，不符合不符合南海大道片區價格南海大道片區價格相對低，不符合相對低，不符合濱江板塊為新興板濱江板塊為新興板塊，價格層級相對塊，價格層級相對低，不符合低，不符合西海岸，西海岸，是?？诟邫n樓盤、別墅聚集地，是以海濱生活海濱生活為代表的高尚住宅區為代表的高尚住宅區；國貿，國貿，幾大高檔樓盤強化了其成為?？诤？贑BDCBD商務生活商務生活中心中心的概念；海甸島，海甸島，依憑天然的良好環境，逐漸形成海濱生態人海濱生態人居概念居概念板塊；南海板塊，南海板塊，隨著幾大交通要道的貫通，形成?？谥挟a?？谥挟a階級生活住宅區。階級生活住宅區。海口各板塊功能定位海口各板塊功能定位本

4、報告是嚴格保密的。6北海甸：宜居、高尚生活區，相對成熟配套北海甸：宜居、高尚生活區，相對成熟配套西海岸：度假區、富人區，配套不成熟西海岸：度假區、富人區，配套不成熟片區片區西海岸西海岸北海甸北海甸優勢競爭優勢競爭l整體規劃好整體規劃好，?？谝患壓＞百Y源；l未來市政府將搬遷至此；l目前已形成成熟休閑度假氛圍，成為?？谌斯J的富人區l擁有海口二級海景，江海交匯；l沿海規劃核心濱海沿海規劃核心濱海區、白沙門生態公園，規劃較好，本項目位于白沙門休閑居住區；l距離城市中心區較近，適宜居住，鬧中取靜；l片區內有海南大學等，文教配套充裕劣勢對比劣勢對比l生活配套目前尚不完善，整體配套整體配套形成需要形成需要

5、3 35 5年時間年時間l地勢低，尤其對于海口本土人抗性較大；l本項目所在北海甸配套尚不完善項目所在北海甸配套尚不完善價格對比價格對比800010000元/M250007000元/M2主力戶型主力戶型公寓主要是兩房和三房，比列6:4；獨棟、聯排別墅公寓兩房、三房，尤以兩房為主；別墅客群構成客群構成島外客戶占70%，其他30%以新移民為主，屬高端客戶群島外：新移民：本地 = 5：3：2，屬中高端客戶群代表性樓盤代表性樓盤長信海岸水城、紫園、城市海岸、浪琴灣等江南城、榮域、海語印象、世紀海岸客戶特征及客戶特征及發展趨勢發展趨勢高端的新?？谌烁叨说男潞？谌酥脴I西海岸有增加的趨勢，更多是由于他們希望身

6、份的被認同西海岸配套的極不完善擋住了部分高端新?？谌宋骱０杜涮椎臉O不完善擋住了部分高端新?？谌?，他們購買力較強，但看重生活配套；島外養老、短期度假客戶島外養老、短期度假客戶注重海景，隨著西海岸一線海景的開發完畢，海甸島可能吸引該部分客戶綜合打分綜合打分規劃利好，度假區、富人區、配套規劃利好，度假區、富人區、配套不成熟不成熟規劃利好，宜居、高尚生活區、配套相對成熟規劃利好，宜居、高尚生活區、配套相對成熟20082008年下半年，長信海年下半年，長信海岸水城第五組團、城市海岸水城第五組團、城市海岸二期、星茂岸二期、星茂100100多畝的多畝的小盤（瓊珠生態花園）、小盤（瓊珠生態花園）、未來海岸、藍

7、城未來海岸、藍城1 1號、龍號、龍墅灣、比華利山莊二期將墅灣、比華利山莊二期將推出，競爭比較激烈推出，競爭比較激烈力方房地產霍經理訪談力方房地產霍經理訪談相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新?？谌耍瑫r由于島相比西海岸，北海甸宜居生活吸引了大批自住需求的新海口人，同時由于島外客戶購房的盲目性以及對海資源的重視，他們也可能被海甸島所吸引外客戶購房的盲目性以及對海資源的重視，他們也可能被海甸島所吸引 去看過海岸水城、西海去看過海岸水城、西海岸高爾夫別墅，但是感覺岸高爾夫別墅，但是感覺太寂寞，買菜、交通都不太寂寞，買菜、交通都不方便，所以沒有購買；喜方便，所以沒有購買；喜歡住在海甸島，是

8、新開發歡住在海甸島，是新開發區域，人員素質都很高區域，人員素質都很高濱海華庭業主劉女士濱海華庭業主劉女士北海甸與西海岸北海甸與西海岸區域價值對比區域價值對比本報告是嚴格保密的。7紫園紫園：西海岸規模最大，西海岸規模最大，中小戶型最多，中小戶型最多，以文化為載以文化為載體的體的度假配套度假配套突破西海岸配套普遍不足的現狀突破西海岸配套普遍不足的現狀 戶型戶型樓盤樓盤一房一房二房二房一二一二房總房總套數套數比比均價均價（元）（元）總價總價（萬（萬元）元）建面建面套數套數比比建面建面套數套數比比陽光西海岸（公寓）-98，106，10940%40%40%7500-1300075-130觀讕公寓-100

9、，117，13025%25%25%5600-600060-80紫園706%91，92，9448%54%54%600040-60菩提樹（小高層）61-683%84-86，94-97，106，10863%66%66%600040-65凱撒豪庭62，8220%87，9825%45%45%800050-80城市海岸（公寓)60，638%8812%20%20%58006500 35-60浪琴灣（公寓）6337%87，93-9940%77%77%9000-1200070-110產品差異化定位產品差異化定位：紫園是西海岸規模最大的樓盤，小戶型產品在西海岸供應量最大；差異化文化內涵與度假配差異化文化內涵與度假

10、配套套：占地1.2萬平米的以文化為載體的齊全度假配套，突破西海岸配套普遍不足的現狀紫園快速銷售核心點提煉紫園快速銷售核心點提煉西海岸快銷樓盤西海岸快銷樓盤p33萬平米建面，西海岸規模最大；p12000平米休閑商業中心西海岸最大；p1200平米的恩祥藝術館；p以藝術家名字命名的萬平米美林運動公園是西海岸最大的運動場所 恩祥藝術館本報告是嚴格保密的。82007年9月2008年2月2008年10月2007年12月2008年5月80007000600050004000紫園第一批紫園第一批0808年年1 1月內部月內部認籌認籌價格價格：48905000元/平米，高于片區同類產品消化速度消化速度：3個月銷

11、售完7、10、11棟200多套原因解析原因解析：區域產品差異區域產品差異化，迅速占領市場化，迅速占領市場紫園第二批紫園第二批0808年年3 3月底內部認月底內部認籌籌價格價格：51005200元/平米消化速度消化速度：1個半月銷售完9棟50多套原因解析原因解析：文化營銷差異化，文化營銷差異化，賦予產品文化內涵賦予產品文化內涵紫園紫園0808年年5 5月月1717日一期開盤日一期開盤價格價格：6500元/平米消化速度消化速度：2、3、5、6棟230多套，銷售80%原因解析原因解析：恩祥藝術館建恩祥藝術館建成，同時片區最大規模配成，同時片區最大規模配套作為度假有力支撐，上套作為度假有力支撐，上升差

12、異化生活方式升差異化生活方式紫園紫園0808年年1010月一期第月一期第三批推出三批推出價格價格：約7000元/平米消化速度消化速度：1、4、8棟近400套紫園：紫園：占面:23萬平米建面:32萬平米容積率：1.2紫園憑借差異化產品定位、差異化文化內紫園憑借差異化產品定位、差異化文化內涵實現快速銷售涵實現快速銷售本報告是嚴格保密的。9北海甸：國貿片區的外擴，鬧中取靜北海甸：國貿片區的外擴，鬧中取靜國貿：喧鬧市區，成熟配套國貿：喧鬧市區，成熟配套片區片區國貿國貿北海甸北海甸優勢競爭優勢競爭l距離城市中心區,位居?？跒澈诵牡囟?，交通發達、配套齊全，片區發展較早，較為成熟l擁有海口二級海景，江海交匯

13、；l沿海規劃核心濱海區、美麗沙、白沙門生態公園，規劃較好，本項目位于白沙門休閑居住區；l距離城市中心區較近，適宜居住，鬧中取靜；l片區內文教配套充裕劣勢對比劣勢對比l市區較吵鬧，無度假氛圍；l地勢低，尤其對于海口本土人抗性較大；l舊城區規劃雜亂；l本項目所在北海甸配套尚不完善價格對比價格對比50008000元/M250007000元/M2主力戶型構主力戶型構成成戶型多樣化：二房、三房、四房的比重大概為2：5：3；酒店式公酒店式公寓為新熱點寓為新熱點公寓兩房、三房，尤以兩房為主；別墅客群構成客群構成本地人和外地人比例相當，客戶投資意識強島外：新移民：本地 = 5：3：2，屬中高端客戶群代表樓盤代

14、表樓盤海岸1號江南城、榮域、海語印象、世紀海岸客戶發展趨客戶發展趨勢勢新?？谌?、本土客戶的聚集地島外客戶和新海口人客戶為主綜合打分綜合打分成熟配套、喧鬧市區成熟配套、喧鬧市區國貿片區的翻版、鬧中取靜國貿片區的翻版、鬧中取靜國貿多為半拉子工程改國貿多為半拉子工程改后的項目，因此多為小社后的項目，因此多為小社區，比較好的樓盤比如紫區，比較好的樓盤比如紫荊花園、美源日月城、海荊花園、美源日月城、海岸岸1 1號。號。 城市海岸銷城市海岸銷售代表售代表身邊的朋友很少有到西身邊的朋友很少有到西海岸和海甸島置業的，認海岸和海甸島置業的，認識的幾個部門領導在國貿識的幾個部門領導在國貿填海那邊的海岸一號和紫填海

15、那邊的海岸一號和紫荊花園有大戶型的房子荊花園有大戶型的房子海航張經理海航張經理 相比國貿，北海甸是典型的高尚生活宜居區，遠離繁華鬧中取靜，但離國相比國貿，北海甸是典型的高尚生活宜居區，遠離繁華鬧中取靜，但離國貿僅貿僅10分鐘車程，更適合居住與度假，隨著國貿的外擴，可充分吸引國貿的分鐘車程，更適合居住與度假，隨著國貿的外擴，可充分吸引國貿的新?？谌思皪u外客戶新海口人及島外客戶北海甸與國貿北海甸與國貿 區域價值對比區域價值對比本報告是嚴格保密的。10海岸壹號海岸壹號：市區稀缺大盤差異化開發，戶：市區稀缺大盤差異化開發，戶型瞄準新海口人自住需求型瞄準新?？谌俗宰⌒枨笫袇^稀缺大盤開發市區稀缺大盤開發：

16、建面建面2020萬平米，為國貿區萬平米，為國貿區罕見大盤，罕見大盤，占據區域絕對優勢，地段佳，擁有成熟配套，其中萬綠園修建對銷售起到重要作用，自身自身配套配套壹號公館會所及酒樓、建設銀行戶型滿足新海口人換房自戶型滿足新?？谌藫Q房自住需求：住需求：前三期目標客戶均為島內前三期目標客戶均為島內客戶，而產品戶型均以居客戶，而產品戶型均以居家為主，所以較好地契合家為主，所以較好地契合了新?？谌撕捅就量蛻舻牧诵潞？谌撕捅就量蛻舻男枨笮枨笠继柟^酒樓一期一期二期二期三期三期四四期期海岸壹海岸壹號號一房一房兩房兩房三房三房四房四房一期一期168168平米平米228228平平米米二期二期7070平米左平米左右

17、右129129143143平米平米三期三期168168平米平米228228平平米米四期四期約占約占70%70%約占約占15%15%約占約占15%15%國貿快銷樓盤國貿快銷樓盤萬綠園海岸壹號：海岸壹號：占面:62229.30平米建面:207252.20平米容積率：2.85本報告是嚴格保密的。11憑國貿稀缺大盤差異化開發，海岸壹號實憑國貿稀缺大盤差異化開發，海岸壹號實現快速銷售現快速銷售0606年年9 9月，三期開盤月，三期開盤主力戶型主力戶型：168平米四房、228平米五房價格價格：4400元/平起，最高價6000元/平消化速度消化速度：2棟25層高層無樣板房展示下約1年銷售完畢原因解析原因解析

18、：大社區成熟，園林完全展示，社區成熟，園林完全展示，成功溢價成功溢價2004年2006年2008年700060005000400030002005年2007年均價浮動0505年年1212月，二期鉑金公寓開盤月，二期鉑金公寓開盤主力戶型主力戶型：70平米兩房，129143平米三房價格價格：3318元/平米起 ，均價3800元/平米，高出市場均價高出市場均價10001000元元/ /平米平米消化速度消化速度：1 1棟棟1 1年銷售完畢年銷售完畢原因解析原因解析：大盤逐漸成熟，園：大盤逐漸成熟，園林部分展示、戶型滿足投資及首林部分展示、戶型滿足投資及首次置業多重需求次置業多重需求0808年年8 8月

19、四期月四期1 1棟酒店棟酒店式公寓預備開盤式公寓預備開盤，以小戶型為主，8000元/平米起價，均價10000元/平米，遠高出市場均價0404年年5 5月，一期開盤月，一期開盤主力戶型：主力戶型：168平米四房、228平米五房價格價格：29802980元元/ /平米起平米起 ，高，高出市場均價出市場均價500500700700元元/ /平平消化速度消化速度：3 3棟棟1 1年銷售完年銷售完原因解析原因解析：大盤開發之初，：大盤開發之初，更多靠區域配套發力更多靠區域配套發力海岸一號四期均價海岸一號四期均價80008000，老板有點后，老板有點后悔前面三期賣得太快悔前面三期賣得太快了，沒有獲取更高利

20、了，沒有獲取更高利潤，入住率很高，達潤，入住率很高，達到到80%80%。長信巫長信巫總總本報告是嚴格保密的。12新世界美麗沙環島路等三大工程將進一步新世界美麗沙環島路等三大工程將進一步提升北海甸區域成熟，對本項目有利提升北海甸區域成熟，對本項目有利省市重點工程海口美麗沙項目的吹填沙工程、防護堤工程和相關省市重點工程海口美麗沙項目的吹填沙工程、防護堤工程和相關的海甸環島路三大工程，均進展順利；的海甸環島路三大工程，均進展順利；環島路由美麗沙東部起，經白沙門公園、寶安江南城至南渡江入環島路由美麗沙東部起，經白沙門公園、寶安江南城至南渡江入?？?，建成后將是一條集旅游、觀光、休閑為一體的綠色長廊?？?，

21、建成后將是一條集旅游、觀光、休閑為一體的綠色長廊 住宅用地構住宅用地構成指標成指標用地面積用地面積（平方米）（平方米）總停車總停車位位建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）建筑面積建筑面積百分比百分比別墅別墅430359192924112511.91聯排聯排235499544748003.69公寓公寓76446310111121333659.93超高層公寓超高層公寓59752224126888413.28位置位置海甸島西部規模規?？傄巹澝娣e2255527平方米，總建筑面積2484089平方米基本指標基本指標容積率0.9，綠化及水體覆蓋率61，基地建筑覆蓋率15推廣語推廣語中國右岸，貴胄之城，驚世

22、典藏規劃用地構成指標規劃用地構成指標用地面積（平方米）用地面積（平方米）建筑面積（平方米）建筑面積（平方米）公共綠地購物街公共綠地購物街4469528495教育教育10746141631漁人碼頭漁人碼頭3779324364游艇碼頭俱樂部游艇碼頭俱樂部100003000購物街購物街46474000商務中心商務中心SOHOSOHO650016000購物商場購物商場5259146000北海甸與美麗沙北海甸與美麗沙 區域價值對比區域價值對比本報告是嚴格保密的。13北海甸：高尚生活區區域價值已經形成北海甸：高尚生活區區域價值已經形成美麗沙：區域成熟度低，規劃利好帶動北海甸價值提升美麗沙：區域成熟度低，規

23、劃利好帶動北海甸價值提升片區片區北海甸北海甸美麗沙美麗沙對比分析對比分析優勢優勢競爭競爭臨近白沙門公園；核心濱海區規劃；形成高尚住宅片區l美麗沙區域規劃利好l北海甸高尚住宅區的區北海甸高尚住宅區的區域價值已經形成，相比美域價值已經形成，相比美麗沙片區樓盤更多在賣未麗沙片區樓盤更多在賣未來規劃來規劃劣勢劣勢對比對比l本項目所在北海甸配套還不成熟l區域成熟度不夠；l配套不完善l美麗沙配套極不完善，美麗沙配套極不完善，區域成熟度低區域成熟度低價格價格對比對比l60008000元/M2l30005000元/M2l中高檔樓盤，北海甸均中高檔樓盤，北海甸均價高于美麗沙價高于美麗沙2000200030003

24、000元元/ /平米平米主力主力戶型戶型l公寓兩房、三房，尤以兩房為主l小高層兩房、三房占絕多數l主力戶型類似主力戶型類似客群客群構成構成l島外：新移民：本地 = 5：3：2l島外：新移民：本土=5：3：2l客戶比例相似客戶比例相似代表代表樓盤樓盤l江南城、榮域、海語印象l世紀海岸、月亮灣、海南大公館l北海甸項目影響力更強北海甸項目影響力更強綜合綜合打分打分l規劃利好，高尚生活規劃利好，高尚生活區域價值已經形成區域價值已經形成l規劃利好，目前區規劃利好，目前區域成熟度低域成熟度低美美麗麗沙沙片片區區北海甸北海甸舊城片區舊城片區美麗沙花園世紀海岸江南城榮域蔚藍海語印象怡心園老城區區域配套成熟，小

25、戶型、老城區區域配套成熟，小戶型、低總價，均價低總價，均價2000300020003000元元/M2/M2，以島外中產度假為主。以島外中產度假為主。天天天天誠中介訪談誠中介訪談目前北海甸已形成高尚住宅區的區域價值，且高品質樓盤深入人心，同時客戶已接受高價格，本項目開發目前北海甸已形成高尚住宅區的區域價值，且高品質樓盤深入人心，同時客戶已接受高價格，本項目開發期內美麗沙規劃利好有利于帶動北海甸價值提升。期內美麗沙規劃利好有利于帶動北海甸價值提升。老城區客戶可作為本項目潛在老城區客戶可作為本項目潛在客戶，但樓盤不作為本項目主要客戶，但樓盤不作為本項目主要競爭對手。競爭對手。本報告是嚴格保密的。14

26、江南城江南城：以江南風情園林為載體的休閑生：以江南風情園林為載體的休閑生活方式的創新，在?？谑袌霆殬湟粠没罘绞降膭撔?，在?？谑袌霆殬湟粠迷诮铣且郧?，市場在江南城以前，市場上還沒有純粹的中國園上還沒有純粹的中國園林風格；林風格；江南城的核心價值是江南城的核心價值是江南風情園林，契合了江南風情園林，契合了國人傳統的度假休閑觀國人傳統的度假休閑觀念；念；園林建成后極大地促園林建成后極大地促進了市場銷售進了市場銷售園林：園林：園林景致細膩精美、淡雅樸素、曲折幽深，體現了中國園林傳統神韻建筑：建筑：白墻黑瓦，錯落有致，體現了江南文化的豐富多彩，靈秀、清新 以創新的休閑生活方式領先市場，奠定影響力以創新

27、的休閑生活方式領先市場，奠定影響力北海甸快銷樓盤北海甸快銷樓盤本報告是嚴格保密的。15保持與政府的雙贏關系，實現北海甸區域保持與政府的雙贏關系，實現北海甸區域價值的價值的第一次飛躍第一次飛躍1991年寶安集團替政府小區改造時出現虧損，政府出于補償出讓江南城地塊；20042004年時拿地價格為年時拿地價格為4040萬萬/ /畝畝 江南城動工時，海甸北區域尚未開發成熟，周邊配套設施及市政路不夠完善；寶安集團投入寶安集團投入50005000萬巨資幫助萬巨資幫助政府改造市政路政府改造市政路寶安集團為了江南城的施工不對市長公寓造成壓抑感，主動把毗鄰市長公寓地塊降為容積率0.3的別墅1234作為回報，政府

28、允許寶安集團在三期地塊興三期地塊興建容積率為建容積率為3.13的高層，的高層，突破政府對容積率的限突破政府對容積率的限制制本報告是嚴格保密的。16榮域榮域：國際一流團隊打造，產品精雕細琢，：國際一流團隊打造，產品精雕細琢，通過異域風情的休閑生活方式通過異域風情的休閑生活方式設計公司：設計公司：美國WY，廣州“星河灣”，深圳“觀瀾高爾夫”都是其經典之作園林公司：園林公司：貝爾高林，全球頂級園林公司物業策劃：物業策劃：士邦魏理仕，全球五大行世聯地產：世聯地產：國內一流顧問公司建筑風格：建筑風格：?？谖ㄒ坏奈靼嘌里L格，注重細節處理細節處理：細節處理：多層洋房全電梯；所有樓頂瓦片都帶有榮域LOGO；室

29、內外空間最大化有機結合區域內頂級休閑配區域內頂級休閑配套：套：風情商業街白沙門公園五星級酒店附屬SPA中心北海甸快銷樓盤北海甸快銷樓盤本報告是嚴格保密的。17榮域聯手江南城，并通過與江南城的差異化推動了區域榮域聯手江南城，并通過與江南城的差異化推動了區域的發展，實現北海甸區域價值的的發展，實現北海甸區域價值的第二次飛躍第二次飛躍西班牙風格的異域風情，與江南城形成差異化與江南城與江南城差異化差異化聯手推動區域發展聯手推動區域發展06年推出時主打的西班牙風格西班牙風格是市場稀缺產品，給人耳目一新的感覺，通過熱帶濱海文化與江南城江南水鄉風格江南水鄉風格強烈對比一起炒熱片區在江南城基礎在江南城基礎上，

30、提出上，提出“北海北海甸甸”概念概念，主打“?！迸c“白沙門公園”，通過西班牙的異域風情來體現創新的休閑生活方式，與中式園林形成強烈反差以獨樹一幟的中中式園林式園林引爆市場榮域的客戶更多是年輕人年輕人，與江南城的中老年中老年為主的客戶形成互補，一起滿足了各階層的需求，拓寬了客戶渠道戶型面積區間和物業類型與江南城形成差異化，分流部分江南城客戶；榮域主要以洋房為主，江南城為別墅和高層為主本報告是嚴格保密的。18榮域榮域脫離區域市場既有的價值體系，重塑區域與產品，脫離區域市場既有的價值體系，重塑區域與產品，江南城公寓江南城公寓在江南園林氛圍內公寓與低密度差異化，均在江南園林氛圍內公寓與低密度差異化，均

31、實現快速銷售實現快速銷售2006年2008年800070006000500040002007年榮域江南城0707年年5 5月月9 9日一期第一組團開日一期第一組團開盤盤價格價格：5000左右，6月開始漲價，加500、800、1000，很快漲至超過6000消化量消化量：月銷售2030套原因解析原因解析：借勢江南城，同借勢江南城，同時區域價值再挖掘，時區域價值再挖掘，“北海北海甸甸”、白沙門公園炒作、白沙門公園炒作0707年年1212，一期第二組團開盤，一期第二組團開盤價格價格：起價6400，均價7000左右，比周邊二線海景盤貴1000-2000 元/消化速度消化速度：每月銷售20套原因解析原因解

32、析：與江南城差異化，與江南城差異化，走西班牙異域建筑風格走西班牙異域建筑風格0808年初，開發商更換年初，開發商更換價格價格：開始下調房價，現均價：開始下調房價，現均價70007000左右，好的房型接近左右，好的房型接近80008000元元/ /平米；平米；消化量消化量：減緩，目前二期未動工：減緩，目前二期未動工原因解析原因解析：開發商更換，前后營銷：開發商更換，前后營銷不一致，加價推廣策略不利于持續不一致，加價推廣策略不利于持續營銷營銷0808年年3 3月三期高層開盤月三期高層開盤 價格價格：高層以走量為主，114層看不到海戶型55007000元/平米，15層以上看海戶型8000元/平米，頂

33、層1.82.5萬元/平米 消化速度消化速度：開盤當天銷售100套，目前已銷售70%，賣出200多套（總共近300套）原因解析原因解析：低密度建立價值標桿，公寓以走低密度建立價值標桿，公寓以走量為主，同時依靠成熟的江南園林氛圍量為主，同時依靠成熟的江南園林氛圍江南城公寓：江南城公寓：建面:32萬平米占面:約40萬平米容積率：0.8榮域：榮域：建面:23萬平米占面:29萬平米容積率：0.75本報告是嚴格保密的。19北海甸區域競爭價值關鍵詞北海甸區域競爭價值關鍵詞：相對成熟區：相對成熟區域、宜居、鬧中取靜、高尚生活區域、宜居、鬧中取靜、高尚生活區相比西海岸，北海甸為高尚宜居生活區相比西海岸，北海甸為

34、高尚宜居生活區相比東海岸，北海甸為成熟區域，宜居生活相比東海岸，北海甸為成熟區域，宜居生活區區相比新埠島，北海甸為成熟區域相比新埠島，北海甸為成熟區域相比國貿，北海甸鬧中取靜，宜居相比國貿，北海甸鬧中取靜，宜居相比美麗沙，北海甸區域價值已經形成相比美麗沙，北海甸區域價值已經形成北海甸北海甸區域價值區域價值小結小結本報告是嚴格保密的。20本項目將繼江南城、榮域之后進一步提升本項目將繼江南城、榮域之后進一步提升北海甸區域價值，實現價值飛躍北海甸區域價值，實現價值飛躍精神理精神理念層級念層級硬件保硬件保障水平障水平高高低低高高1 12 23 35 54 46 6階段居家要素粗放羅列階段居家要素粗放羅

35、列階段主題概念生活階段主題概念生活階段生活體驗階段生活體驗階段特征產品缺乏系統性保障，多為簡單堆砌，對資源的利用意識停留在擁有理念制勝，硬件有一定水準，但系統化程度不強，差異不大市場成熟階段，理念成熟，在具備強勢資源條件下，軟硬件保障全面系統3.3.海語印象海語印象5.5.藍島水岸藍島水岸6.6.海岸星河海岸星河4.4.珍珠裕苑珍珠裕苑1.1.江南城江南城2.2.榮域榮域北海甸片區內項目北海甸片區內項目7 77.7.海上明珠海上明珠本項目本項目樓盤樓盤北海甸區域價值的再次提升北海甸區域價值的再次提升江南城江南城改造市政路，項目帶動區域改造市政路，項目帶動區域榮域榮域提出并炒作提出并炒作“北海甸

36、北海甸”本項目本項目純粹濱海度假生活體驗純粹濱海度假生活體驗本報告是嚴格保密的。21快速走量機會挖掘快速走量機會挖掘u市場競爭格局；l區域競爭分析；l產品競爭分析本報告是嚴格保密的。22?？谑袌龆鄬与娞莨?、高層為市場主海口市場多層電梯公寓、高層為市場主要物業類型要物業類型樓盤樓盤均容積率均容積率 多層多層小高層小高層高層高層 聯排聯排獨棟獨棟疊拼疊拼海甸島海甸島世紀海岸世紀海岸1.65榮域榮域0.75江南城江南城0.8海語印象海語印象2.0新埠島新埠島新世界花園新世界花園1.2國貿國貿金外灘金外灘1.2海岸海岸1 1號四期號四期3.83西海岸西海岸紫園紫園1.2菩提樹菩提樹2.18比華利山莊

37、比華利山莊0.5長信海岸水長信海岸水城城0.8東海岸東海岸海藍椰風海藍椰風0.5容積率小于容積率小于1 1的項目的項目以多層電梯公寓及別墅以多層電梯公寓及別墅類產品為主；類產品為主；容積率大于容積率大于1 1的項目的項目以高層為主；以高層為主；項目周邊樓盤以高層項目周邊樓盤以高層為主，美麗沙規劃有大為主，美麗沙規劃有大量別墅產品量別墅產品本報告是嚴格保密的。230808年年底，各片區樓盤集中開盤，年年底，各片區樓盤集中開盤，20102010年上半年量基年上半年量基本消化完畢，本項目銷售期內競爭激烈本消化完畢，本項目銷售期內競爭激烈海語印象海語印象藍島水岸藍島水岸普羅旺斯普羅旺斯海南大公館海南大

38、公館城市海岸城市海岸海岸水城海岸水城比華利山莊比華利山莊新世界花園新世界花園菩提樹菩提樹海藍椰風海藍椰風雙拼、洋房，雙拼、洋房，2.92.9萬萬一期雙拼、聯排、洋房、公寓在售，約一期雙拼、聯排、洋房、公寓在售，約2.9萬萬二期在售，二期在售，3.5萬，三期在建萬，三期在建榮域榮域一二期多層，一二期多層，13.5413.54萬萬江南城江南城四期獨棟、聯排、圍合別墅，約四期獨棟、聯排、圍合別墅，約2.72.7萬萬獨棟，約獨棟，約2 2萬萬三期公寓及低密度，約三期公寓及低密度，約2 2萬萬第五組團高層及多層，約第五組團高層及多層，約5 5萬萬2 2棟高層，約棟高層，約2 2萬萬別墅，約別墅，約4 4

39、5 5萬萬別墅，約別墅，約3 3萬萬獨棟、聯排、雙拼，約獨棟、聯排、雙拼，約1010萬萬海甸島西海岸新埠島及東海岸數據來自樓盤銷售人員訪談、搜房網本報告是嚴格保密的。24公寓產品以兩房（公寓產品以兩房（80809090）和舒適三房（）和舒適三房（130130150150）為主、經濟三房（為主、經濟三房（100100120120）較少、一房（）較少、一房（40406060）產品較為普遍產品較為普遍 戶型戶型樓盤樓盤單身公寓單身公寓一房一房兩房兩房經濟三房經濟三房舒適三房舒適三房四房及復四房及復式式建筑建筑面積面積 套數套數比比建筑建筑面積面積套數套數比比建筑建筑面積面積套數套數比比建筑建筑面積面

40、積套數套數比比建筑建筑面積面積套數套數比比建筑建筑面積面積套數套數比比江南城（三期）江南城（三期）48-54 22%22%72-10748%48% 87-93 21%21%172-1789%9%海語印象海語印象4926%26%6626%26%11016%16%140、187、19632%32%珍珠裕苑珍珠裕苑3511%11%6022%22%70、8044%44%12022%22%金碧文華一期金碧文華一期8625%25%10225%25%13950%50%海岸一號四期海岸一號四期4868%68%20%20%1%1%11%11%紫園紫園706%6%91-94 48%48%138-15538%38%

41、1872838%8%城市海岸城市海岸60、638%8%8812%12%1179%9%137，14153%53%165，23618%18%三房比例僅少于兩房三房比例僅少于兩房紫園、城市海岸紫園、城市海岸海語印象舒適三房比例大海語印象舒適三房比例大于經濟三房于經濟三房一房在市場中較為普遍一房在市場中較為普遍兩房中，兩房中，江南城、紫園江南城、紫園珍珠裕苑珍珠裕苑均占近均占近50%50%本報告是嚴格保密的。25多層洋房以舒適三房（多層洋房以舒適三房（140140150150）和四房（）和四房（190190220220）為主，兩房（為主，兩房（100100110110）和經濟三房（）和經濟三房（120

42、120）作為產品）作為產品補充，少數項目出現五房（補充，少數項目出現五房（240240270270）產品）產品 戶型戶型樓盤樓盤兩房兩房經濟三房經濟三房舒適三房舒適三房四房四房五房五房建筑建筑面積面積套數比套數比建筑建筑面積面積套數比套數比建筑建筑面積面積套數比套數比建筑建筑面積面積套數比套數比建筑面建筑面積積套數比套數比榮域榮域102-10518%18%1204%4%140、17039%39%160、175、21039%39%普羅旺斯普羅旺斯10625%25%13814675%75%海南大公館海南大公館22450%50%26450%50%城市海岸城市海岸19850%50%23650%50%市

43、場中，洋房以舒適三房和市場中，洋房以舒適三房和四房為主四房為主本報告是嚴格保密的。26低密度項目以雙拼及聯排（低密度項目以雙拼及聯排（200200300300）為市場主力，疊拼）為市場主力，疊拼（200200）比例不低，獨棟別墅（）比例不低，獨棟別墅（300300500500）比例不高，）比例不高，別墅市場整體價值層級偏低別墅市場整體價值層級偏低 戶型戶型樓盤樓盤獨棟獨棟雙拼及聯排雙拼及聯排疊拼疊拼建筑建筑面積面積 套數比套數比建筑建筑面積面積套數比套數比建筑建筑面積面積套數比套數比江南城四期420-48018%18%280-35053%53%200、207（圍合）29%29%海南大公館643

44、，326-43563%63%226,26437%37%海藍椰風二期33020%20%204-277,29251%51%218,24329%29%藍島水岸32669%69%194-20131%31%比華利山莊290-46050套290186-285市場低密度中，市場低密度中，雙拼及聯排所占雙拼及聯排所占比例較大比例較大本報告是嚴格保密的。27海口公寓物業年銷量層級相對高，集中在?？诠⑽飿I年銷量層級相對高，集中在3 36 6萬平米萬平米代表樓盤代表樓盤銷售情況銷售情況銷售量銷售量西海西海岸岸長信海岸水長信海岸水城城07年10月四期開盤，5萬平米，銷售完畢3 34 4紫園紫園08年5月17日推出2

45、30套，現已銷售80%4 45 5城市海岸城市海岸（公寓）（公寓）一一期18棟，388戶，目前已售完5 56 6金貿金貿區區金碧文華金碧文華1、2棟08年3月售罄；3、4棟推出現售80%5 56 6金外灘金外灘06年開盤，20、共838戶，剩40余戶2 23 3新埠新埠島島新世界花園新世界花園一期500多戶，二期300多戶，06年5月開盤，銷售近90%3 34 4北海北海甸甸江南城（公江南城（公寓）寓） 三期4棟公寓08年3月開盤，已銷售80%5 56 6榮域榮域07年一期第二批推出，目前已銷售80%3.53.54.54.5海語印象海語印象08年月二期開盤，共300多套，已銷70%3 34 4

46、海岸星河海岸星河06年開盤，2棟高層近銷售完畢3.53.54.54.5美麗美麗沙沙世紀海岸世紀海岸07年2月開盤，400戶，銷售完畢4 4月亮灣月亮灣07年7月開盤，共302套，銷售完畢5 56 60123456789單位：年銷售量（萬m2）數據來自樓盤銷售人員訪談、搜房網注：該統計以項目正式開盤為始點，未考慮預熱期注：該統計以項目正式開盤為始點，未考慮預熱期本報告是嚴格保密的。28300單價: 元/M2暢銷 平均 滯銷面積：M240005000600070008000 900010000110009017020013050110150江南城三期2房70海語印象榮域2房海岸星河藍島水岸普羅旺斯

47、2房海南大公館月亮灣99海景花園江南城三期3房榮域3房珍珠裕苑3房榮域4房江南城4房2房主力面積區間總價總價3535萬萬3房主力面積區間4房主力面積區間總價總價7070萬萬總價總價6060萬萬總價區間總價總價140140萬萬榮域大3房海語印象3房總價總價100100萬萬榮域大4房總價總價110110萬萬片區高層、洋房兩房、三房最暢銷，其中片區高層、洋房兩房、三房最暢銷，其中總價在總價在50507070萬之萬之間的兩房比較暢銷，總價在間的兩房比較暢銷，總價在75759595萬之間的三房較暢銷萬之間的三房較暢銷數據來自樓盤銷售人員訪談、搜房網總價在總價在50507070萬之間的二房比萬之間的二房比

48、較暢銷較暢銷總價在總價在75759595萬之間的三房比萬之間的三房比較暢銷較暢銷本報告是嚴格保密的。29公寓一房總價集中在公寓一房總價集中在20204040萬，兩房總價集中在萬，兩房總價集中在40407070萬，三房總價集中在萬，三房總價集中在7070130130萬，低總價區競爭更萬，低總價區競爭更為激烈為激烈區域內區域內1.1.江南城江南城2.2.榮域榮域3.3.海語印象海語印象4.4.珍珠裕苑珍珠裕苑區域外區域外5. 5. 普羅旺斯普羅旺斯6.6.海南大公館海南大公館7.7.城市海岸城市海岸8.8.金碧文化一期金碧文化一期9.9.海岸一號四期海岸一號四期10.10. 紫園紫園230m2及以

49、上公寓洋房高層30萬50萬70萬100萬總價總價150萬140m2180m2200萬30m2100m2200m25 52 26 66 67 77 71 13 39 93 34 41 11 13 33 32 22 22 25 55 51 11 13 33 350m270m2120m2160m24 48 84 44 48 88 89 99 910101010101010101010面積面積高總價區間高總價區間低總價區間低總價區間公公寓寓一一房房高高層層一一房房高高層層兩兩房房高高層層經經濟濟三三房房高高層層舒舒適適三三房房高高層層四四房房及及復復式式洋洋房房兩兩房房洋洋房房經經濟濟三三房房洋洋房房

50、經經濟濟三三房房洋洋房房四四房房數據來自樓盤銷售人員訪談、搜房網本報告是嚴格保密的。30公寓市場明星項目銷售速度一般在公寓市場明星項目銷售速度一般在40406060套套/ /月之間（旺季），月之間（旺季），價格拔升對銷售速度影響較大，迅速降低銷售速度價格拔升對銷售速度影響較大，迅速降低銷售速度目前中高端樓盤成交均價集中在5000 7000元/m2；主要樓盤銷售速度在4060套/月（旺季）；但也有一些項目依靠其地段、配套以及高性價比等因素，銷售速度及價格均超出市場平均水平，如金碧文華、紫園價格的迅速拔升將對銷售速度產生極大的影響。價格的迅速拔升將對銷售速度產生極大的影響。價格1020306070

51、銷售速度 （套/月）504080300040005000600080007000海語印象榮域（一期第三批）金碧文華（一期）江南城 城市海岸金域灣畔紫園第一批世紀海岸月亮灣普羅旺斯洋房（第二批）普羅旺斯洋房(第一批)榮域(一期開盤價)金碧文華（二期）本報告是嚴格保密的。31市場典型低密度獨棟面積為市場典型低密度獨棟面積為300300500500平米，雙拼及聯平米，雙拼及聯排面積為排面積為200200300300平米，疊拼面積為平米，疊拼面積為200200平米，市場以平米，市場以聯排及雙拼所占比例最大聯排及雙拼所占比例最大 戶型戶型樓盤樓盤獨棟獨棟雙拼及聯排雙拼及聯排疊拼疊拼建筑建筑面積面積 套數

52、比套數比建筑建筑面積面積套數比套數比建筑建筑面積面積套數比套數比江南城四期江南城四期420-48018%18%280-35053%53%200、207（圍合）29%29%海南大公館海南大公館643，326-43563%63%226,26437%37%海藍椰風二期海藍椰風二期33020%20%204-277,29251%51%218,24329%29%藍島水岸藍島水岸32669%69%194-20131%31%比利華山莊比利華山莊290-46050套290186-285數據來自樓盤樓書及銷售人員訪談本報告是嚴格保密的。32海口低密度物業年銷量層級較低，集中在?？诘兔芏任飿I年銷量層級較低，集中在1

53、 12 2萬平米，萬平米，個別樓盤憑低價傾銷實現年銷量個別樓盤憑低價傾銷實現年銷量4 45 5萬平米萬平米代表樓代表樓盤盤銷售情況銷售情況銷售量銷售量東海東海岸岸海藍椰風海藍椰風二期二期2007年3月開盤一期：244畝，169套別墅；二期07年底開盤，目前僅剩10套3 34 4西海西海岸岸比華利山比華利山莊一期莊一期05年10月一期推出400套，06年10月銷售完畢，但入住率低4 45 5城市海岸城市海岸（低密度）（低密度）一期08年初推出， 3層式自帶內外庭院的聯排別墅，僅剩少量洋房和別墅1 12 2西海岸高西海岸高爾夫球會爾夫球會溫泉別墅溫泉別墅聯排200多套，05年5月開盤，當天銷售60

54、多套，還剩10幾套0.50.51 1龍墅灣龍墅灣2007年11月內部認購，第一組團76套別墅，目前還剩多套1 12 2北海北海甸甸藍島水岸藍島水岸08年初開盤，共52套，目前僅銷售15套0.60.61 1美麗美麗沙沙普羅旺斯普羅旺斯（低密度）（低密度）07年底開盤，目前僅推出別墅特價房1套1 11.31.3海南大公海南大公館館一期14棟獨棟別墅，06年底推出，現只剩1套，二期為雙拼疊加聯排已售罄，三期27套別墅剩5套別墅1 11.21.20123456789年銷售量（萬m2）比華利山莊一期比華利山莊一期49504950元元/ /平米起，均價平米起，均價 70007000元元/ /平平米，憑低價

55、實現快銷米，憑低價實現快銷 海藍椰風二期聯排海藍椰風二期聯排6300-6300-93009300元元/ /平方米，低價傾銷平方米，低價傾銷數據來自樓盤銷售人員訪談、搜房網注：該統計以項目正式開盤為始點，未考慮預熱期注：該統計以項目正式開盤為始點，未考慮預熱期本報告是嚴格保密的。33低密度物業銷售速度普遍較慢，當價格較低密度物業銷售速度普遍較慢，當價格較高時銷售速度受到很大影響高時銷售速度受到很大影響主要樓盤銷售速度主要在5套/月以內，及10-15套/月之間；當均價在當均價在6500-80006500-8000元元/ /平米之間的低價時，銷售速度較快，平米之間的低價時，銷售速度較快，當價格在當價

56、格在85008500元元/ /平米及以上時，市場消化速度較慢平米及以上時，市場消化速度較慢價格510153035銷售速度 （套/月）252040600080001000012000180001600014000藍島水岸海南大公館魯能椰風比利華山莊本報告是嚴格保密的。34區域競爭層面區域競爭層面，本項目旨在成為北海甸區域價值的提升；，本項目旨在成為北海甸區域價值的提升；產品競爭層面產品競爭層面，本項目銷售期內競爭激烈，如何突破競爭實現溢價，需要挖掘區域及產品機會，本項目銷售期內競爭激烈，如何突破競爭實現溢價，需要挖掘區域及產品機會走量案例層面走量案例層面，本項目需依托區域價值，并以差異化成為市場

57、明星，本項目需依托區域價值，并以差異化成為市場明星北海甸區域價值三次飛躍北海甸區域價值三次飛躍依托區域，差異化突破市場依托區域，差異化突破市場江南城后續高端產品入市，繼續托高區域市場價值，絕對領導者；榮域快速提升至高位，后繼乏力高調占位北海甸，與榮高調占位北海甸，與榮域和江南城進一步依托集域和江南城進一步依托集群效應提升區域價值，進群效應提升區域價值，進一步提升北海甸區域價值一步提升北海甸區域價值低開高走的務實策略是市場走量的慣例；控制面積控制總價是非一線親海區域項目突破市場的法寶；依托區域價值，并以依托區域價值，并以差異化突破市場，成為差異化突破市場，成為市場明星市場明星如何突破競爭，實現溢

58、價如何突破競爭，實現溢價公寓、高層為中兩、三房為主力戶型，三房比重大兩房、三房客戶總價承受力分別為80萬、100萬元；海口公寓年銷量集中35萬平米，低密度年銷量1.32.7萬平米本項目銷售期內競爭激烈，本項目銷售期內競爭激烈，如何突破競爭，實現溢價？如何突破競爭，實現溢價？區域競爭區域競爭產品競爭產品競爭走量啟示走量啟示市場競爭格局市場競爭格局小結小結本報告是嚴格保密的。35快速走量機會挖掘快速走量機會挖掘u市場競爭格局；u市場機會挖掘本報告是嚴格保密的。36快速走量機會挖掘快速走量機會挖掘u市場競爭格局；u市場機會挖掘區域機會挖掘；產品機會挖掘本報告是嚴格保密的。37海甸島動態價值演變：由海

59、甸島動態價值演變：由“一帶兩中心一帶兩中心”到到“一帶一中心一帶一中心”，內外銷市場的碰撞帶，內外銷市場的碰撞帶西海岸西海岸海甸島海甸島東海岸東海岸國貿填海國貿填海西海岸西海岸外銷高端市場的主戰場，內銷市場正在滲透國貿填海國貿填海區區內銷市場的主戰場，但住宅功能正在消亡東海岸東海岸外銷高端市場的主戰場，內銷市場正在滲透海甸島海甸島內外銷市場的碰撞帶，內銷市內外銷市場的碰撞帶，內銷市場正在滲透場正在滲透?？谥鞒菂^在擴張、城市框架向西、向南拉大，?？谥鞒菂^在擴張、城市框架向西、向南拉大，在城市擴張和二元制的在城市擴張和二元制的背景下，?？诘禺a板塊形成了背景下，海口地產板塊形成了“一帶兩中心一帶兩中

60、心”的格局的格局；隨著國貿主城區的土地日益稀少，島內客戶和島外客戶原先的置業半徑隨著國貿主城區的土地日益稀少，島內客戶和島外客戶原先的置業半徑迅速擴大，迅速擴大，兩者在海甸島出現了滲透與反滲透兩者在海甸島出現了滲透與反滲透；海新大橋、新東大橋將繼世紀大橋進一步拉近海甸島與國貿、新埠島、海新大橋、新東大橋將繼世紀大橋進一步拉近海甸島與國貿、新埠島、東海岸距離；東海岸距離；“一帶一中心一帶一中心”即將形成，島內客戶將越來越多即將形成，島內客戶將越來越多本項目位于本項目位于“一帶一一帶一中心中心”的的“一帶一帶”位位置，屬于內外銷市場置，屬于內外銷市場的碰撞帶，內銷市場的碰撞帶，內銷市場正在滲透正在