1、6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院11資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值被評估被評估資產(chǎn)重資產(chǎn)重置成本置成本資產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)實(shí)體 性貶值性貶值資產(chǎn)功能資產(chǎn)功能 性貶值性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值性貶值基本方法重置重置成本成本復(fù)原重置成本與更新重置成本的比較更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)等方面的差異。 隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)總會被社會所普遍接受，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。6/22/2022

2、南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院2重置成本的估算方法重置核算法物價(jià)指數(shù)法功能價(jià)值法統(tǒng)計(jì)分析法6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院3功能價(jià)值法計(jì)算公式生產(chǎn)能力比例法規(guī)模效益指數(shù)法6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院4被估資產(chǎn)被估資產(chǎn)重置成本重置成本參照資產(chǎn)參照資產(chǎn)重置成本重置成本被估資產(chǎn)被估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)參照資產(chǎn)重置成本重置成本被估資產(chǎn)被估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力x被估資產(chǎn)被估資產(chǎn)重置成本重置成本功能價(jià)值法例2-7 某儀器制造廠生產(chǎn)線的重置成本為35萬元，年產(chǎn)量為8000臺。現(xiàn)知待評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為6000臺。 假定

3、該儀器生產(chǎn)線的生產(chǎn)能力和價(jià)格呈線性關(guān)系，則待評估資產(chǎn)的重置成本是多少？ 假定該儀器生產(chǎn)線的規(guī)模效益指數(shù)為0.7，則待評估資產(chǎn)的重置成本是多少？6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院5功能價(jià)值法解生成能力比例法： 待評估資產(chǎn)重置成本 =35000060008000 =262500 （萬元）規(guī)模效益指數(shù)法： 待評估資產(chǎn)重置成本 =350000（60008000）0.7 =286161.32（萬元）6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院66/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院77資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值被評估被評估資產(chǎn)重資產(chǎn)重置成本置成本資產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)實(shí)體 性貶值性貶值資產(chǎn)功能資產(chǎn)功能 性貶值性貶值資產(chǎn)經(jīng)

4、濟(jì)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值性貶值基本方法實(shí)體性實(shí)體性貶值貶值實(shí)體性貶值的定義資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值影響因素使用時(shí)間使用率資產(chǎn)本身的質(zhì)量維修保養(yǎng)程度6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院8觀察法計(jì)算公式資產(chǎn)實(shí)體性貶值重置成本資產(chǎn)實(shí)體性貶值率資產(chǎn)實(shí)體性貶值率1實(shí)體性成新率6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院9使用年限法計(jì)算公式實(shí)際已使用年限名義已使用年限資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率 總使用年限實(shí)際已使用年限尚可使用年限6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院10資產(chǎn)的實(shí)體性貶值重置成本預(yù)計(jì)殘值總使用年限 實(shí)際已使用年限實(shí)際利用時(shí)間法定利用時(shí)間 100使用年限法例210 被評估資產(chǎn)為企業(yè)中的一臺設(shè)備，評

5、估人員收集到的有關(guān)資料有：該設(shè)備1997年1月購進(jìn)，2002年1月評估；該設(shè)備的重置成本為500000元，其殘值為2000元，尚可使用5年；根據(jù)該設(shè)備技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該設(shè)備實(shí)際每天工作5小時(shí)。該設(shè)備的實(shí)體性貶值為多少？6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院11使用年限法解該設(shè)備的實(shí)體性貶值為：資產(chǎn)利用率=5/8=62.5%實(shí)際已使用年限=562.5%=3.125（年）總使用年限=3.125+5=8.125（年）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46（元）6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院12修復(fù)費(fèi)用法原理這種方法是利

6、用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。如果資產(chǎn)可以通過修復(fù)恢復(fù)到其全新狀態(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性貶值等于其修復(fù)費(fèi)用。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院136/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院1414資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值被評估被評估資產(chǎn)重資產(chǎn)重置成本置成本資產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)實(shí)體 性貶值性貶值資產(chǎn)功能資產(chǎn)功能 性貶值性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值性貶值基本方法功能性功能性貶值貶值定義資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進(jìn)步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價(jià)值損耗。表現(xiàn)形式超額投資成本(功能性貶值1)：投入角度超額運(yùn)營成本(功能性貶值2)：產(chǎn)出角度6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)

7、會計(jì)學(xué)院15超額投資成本由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補(bǔ)償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本復(fù)原重置成本更新重置成本注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院16超額運(yùn)營成本由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運(yùn)營費(fèi)用上低于原有設(shè)備。影響因素：生產(chǎn)效率是否提高維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量

8、是否降低6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院17功能性貶值例211 某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需6名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為6000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為25%，適用的折現(xiàn)率為l0%。 根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，估算被評估控制裝置的功能性貶值。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院18功能性貶值解 （1）計(jì)算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本：(6-3)6000=18000(元) （2）估算被評估生產(chǎn)控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額：18000(1

9、-25%)=13500(元) （3）將被評估生產(chǎn)控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的每年超額運(yùn)營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額: 13500(P/A，10%，3) =135002.4869=33573（元）6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院196/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院2020資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值被評估被評估資產(chǎn)重資產(chǎn)重置成本置成本資產(chǎn)實(shí)體資產(chǎn)實(shí)體 性貶值性貶值資產(chǎn)功能資產(chǎn)功能 性貶值性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 性貶值性貶值基本方法經(jīng)濟(jì)性經(jīng)濟(jì)性貶值貶值定義經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價(jià)值的損失。產(chǎn)生的原因競爭加劇，社會總需求減少，導(dǎo)致開工不足競爭加劇

10、，社會總需求減少，導(dǎo)致產(chǎn)品價(jià)格降低材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院21直接法 經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值被評估資產(chǎn)年收益損失凈額被評估資產(chǎn)年收益損失凈額各年折現(xiàn)系各年折現(xiàn)系被評估資產(chǎn)年收益損失被評估資產(chǎn)年收益損失(1(1所得稅率所得稅率) ) 各年折現(xiàn)系數(shù)各年折現(xiàn)系數(shù) 被評估資產(chǎn)年收益損失被評估資產(chǎn)年收益損失(1(1所得稅率所得稅率) ) 年金折現(xiàn)系數(shù)年金折現(xiàn)系數(shù)6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院22間接法6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院23經(jīng)濟(jì)性貶值率1（實(shí)際產(chǎn)量額定產(chǎn)量）xX 100%經(jīng)濟(jì)性貶值（重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值）

11、X 經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值例212 某電視機(jī)生產(chǎn)廠家，其電視機(jī)生產(chǎn)線年生產(chǎn)能力為10萬臺，由于市場競爭加劇，該廠電視機(jī)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)不得不將電視機(jī)生產(chǎn)量減至年產(chǎn)7萬臺(銷售價(jià)格及其他條件未變)。這種局面在今后很長一段時(shí)間內(nèi)難以改變。請估算該電視機(jī)生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值率。評估師根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷，電視機(jī)行業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)為0.6。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院24例212（續(xù)） 如果該電視機(jī)生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售電視機(jī)。假定原電視機(jī)銷售價(jià)格為2000元/臺，經(jīng)測算每年完成10萬臺的銷售量，售價(jià)需降至1900元/臺，即每臺損失毛利100元。經(jīng)估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年

12、，企業(yè)所在行業(yè)的平均投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院25解（1）經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（70000/100000）0.6100%=19%（2）經(jīng)濟(jì)性貶值 =(10010)（1-25%）（P/A，10，3） =1000 0.75 2.4869 =1865.175(萬元) 6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院26例213某生產(chǎn)線額定生產(chǎn)能力為1000個(gè)/月,已使用三年，目前狀態(tài)良好，觀察估計(jì)其實(shí)體性貶值為15%，在生產(chǎn)技術(shù)方面，此生產(chǎn)線為目前國內(nèi)先進(jìn)水平。但是由于市場競爭激烈，目前只能運(yùn)行在750個(gè)/月的水平上。假設(shè)已知其更新重置成本為1000

13、000元，這類設(shè)備的生產(chǎn)規(guī)模效益指數(shù)X=0.7。估算此生產(chǎn)線運(yùn)行于750個(gè)/月的經(jīng)濟(jì)性貶值和繼續(xù)使用條件下的公平市場價(jià)值。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院27解計(jì)算過程如下：（1）更新重置成本=1000000元（2）實(shí)體性貶值=100000015%=150000(元)（3）功能性貶值=0（4）經(jīng)濟(jì)性貶值率 =1-（750/1000）0.7100%=18.2%（5）經(jīng)濟(jì)性貶值 =(1000000-150000)18.2%=154700(元)資產(chǎn)評估價(jià)值 =1000000-150000-154700=695300(元) 6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院28理論基礎(chǔ)均衡價(jià)值論基本原則替代

14、原則基本思路有一被評估資產(chǎn)，要進(jìn)行評估，首先在市場上找到近期出售的同類資產(chǎn)作為參照物；然后分析被評估資產(chǎn)和該參照物的差異，并把差異量化；最后用這些差異去修正市場上參照的價(jià)格，從而估算出被估資產(chǎn)的價(jià)格。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院29運(yùn)用的前提市場前提：充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場可比前提：參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院30基本程序及有關(guān)參數(shù)一、尋找參照物成交價(jià)必須真實(shí)至少三個(gè)交易案例與被估資產(chǎn)相類似（可替代，即功能 相同）成交價(jià)是正常交易的結(jié)果盡可能選擇近期成交的交易案例6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院31計(jì)算公式6/22

15、/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院32nni1各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)）（參照物成交價(jià)評估值例：除生產(chǎn)能力不同外，其他都一樣。參照物的生產(chǎn)能力是100萬件，被評估物的生產(chǎn)能力是80萬件。而對照物的市場價(jià)格是10萬元。由上面的公式可算出評估對象價(jià)值。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院33（2）市盈率倍數(shù)法）市盈率倍數(shù)法 企業(yè)評估價(jià)值=被評估企業(yè)相同口徑收益額參照物（企業(yè)）市盈率 例：某被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則： 該企業(yè)的評估價(jià)值=100020=20000（萬元）6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院34理論基礎(chǔ)效用價(jià)值論定義收益法是指通過估測被評

16、估資產(chǎn)未來預(yù)期收益未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評估方法的總稱。基本思路收益法的思路實(shí)際上是一種以本求利的逆向思維，因?yàn)榫捅纠P(guān)系來說，即已知利率，用本金利率=利息，從而求利息。而收益法與之相反，由利息、利率反推本金，也就是說多少資產(chǎn)量在這樣的利率下能夠帶來多少收益。 6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院35收益法的基本前提被評估的資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測并可以衡量。 它涉及到收益率的測算，因?yàn)閺慕?jīng)濟(jì)學(xué)的角度，收益率的大小是和風(fēng)險(xiǎn)成正比的，也就是說風(fēng)險(xiǎn)越大收益越高。收益率的構(gòu)成包括兩個(gè)方面：一是無風(fēng)險(xiǎn)收益率。無風(fēng)險(xiǎn)收益率可

17、以用國債利率來代替，因?yàn)閲鴤m然不能說沒有一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，但國債的風(fēng)險(xiǎn)很低，可以拿同期國債利率來近似的代替無風(fēng)險(xiǎn)利率；二是風(fēng)險(xiǎn)收益率。風(fēng)險(xiǎn)是可以測量的，風(fēng)險(xiǎn)收益率+無風(fēng)險(xiǎn)收益率=收益率被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院36收益法的公式基本系數(shù) 折現(xiàn)系數(shù) 1/(1+r)n 年金折現(xiàn)系數(shù) 11/(1+r)n / r6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院37通用公式 評估值評估值 Ri/(1+r)i6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院38預(yù)期收益額折現(xiàn)率收益年期未來各年收益額不相等未來各年收益額不相等 評估值評估值 Ri/(1+r)i6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)

18、院39未來各年收益額相等且有限期未來各年收益額相等且有限期 6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院40評估值評估值A(chǔ) 11/(1+r)n / r未來各年收益額相等且無限期未來各年收益額相等且無限期 6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院41評估值評估值A(chǔ)/r未來收益額在若干年后保持不變未來收益額在若干年后保持不變-無限期無限期6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院42評估值評估值 Ri/(1+r)i+ A/r(1+r)t未來收益額在若干年后保持不變未來收益額在若干年后保持不變-有限期有限期6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院43評估值評估值 Ri/(1+r)i+ (A/r)1-1/(1+r)

19、n-t(1+r)-t 已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格-收益不等額收益不等額6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院44評估值評估值 Ri/(1+r)i+Pn/(1+r)n 已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格已知未來若干年后資產(chǎn)價(jià)格-收益等額收益等額6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院45評估值（評估值（A/r) 11/(1+r)n+Pn/(1+r)n 收益期為無限，收益以等差級數(shù)變化收益期為無限，收益以等差級數(shù)變化P=A/r+B/r2（等差遞增）P=A/r-B/r2（等差遞減）收益期為無限，收益以等比級數(shù)變化收益期為無限，收益以等比級數(shù)變化P=A/（r-s）（等比遞增）P=A/（r+s

20、）（等比遞減）6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院46例例1：有一宗房地產(chǎn)，年純收益為300元/平方米，為目前類似房地產(chǎn)的平均水平。其所在地區(qū)正在進(jìn)行道路擴(kuò)建，預(yù)計(jì)三年后可使售價(jià)達(dá)到3500元/平方米，假定資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的單價(jià)為多少？ 6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院47解：房地產(chǎn)單價(jià)=3002.4869+35000.7513=3375.62元例例3：某收益性資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第6年開始，以后各年收益均為14萬元，確定的折現(xiàn)率和資本化率均為10%。確定該收益性資產(chǎn)在持續(xù)經(jīng)營下和50年收益的評估值。6/22

21、/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院486/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院49 （1）永續(xù)經(jīng)營條件下的評估過程 ： 首先，確定未來收益額的現(xiàn)值 現(xiàn)值總額= =120.9091+150.8265+130.7513+110.6830+140.6209 =49.2442 計(jì)算中的折現(xiàn)系數(shù)，可從復(fù)利現(xiàn)值表中查得。 其次，將第6年以后的收益進(jìn)行資本化化處理，即：14/（10%）=140（萬元） 最后，確定該企業(yè)評估值 企業(yè)評估價(jià)值=49.2442+1400.6209=136.17（萬元） 234551215131114141 10%(1 10%)10%(1 10%)1 10%1 101 10%6/22/2

22、022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院50 （2） 50年的收益評價(jià)過程： 評估價(jià)值= =49.2442+1400.6209(1-0.0137) =49.2442+85.7351 =134.98（萬元）234551215131114141 10%(1 10%)10%(1 10%)1 10%1 101 10%5 051111 0 %總體而言：總體而言： 成本法適合評估勞動創(chuàng)造的可復(fù)制資產(chǎn)、成本法適合評估勞動創(chuàng)造的可復(fù)制資產(chǎn)、專用資產(chǎn)和單項(xiàng)資產(chǎn)；專用資產(chǎn)和單項(xiàng)資產(chǎn)； 收益法適合評估資源性資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和收益法適合評估資源性資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和企業(yè)整體資產(chǎn)；企業(yè)整體資產(chǎn)； 市場法適合評估具有一定通用性，能夠在市場法

23、適合評估具有一定通用性，能夠在公開市場上出售的資產(chǎn)。公開市場上出售的資產(chǎn)。6/22/2022南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院5152u概述概述u成本法成本法53u機(jī)器設(shè)備評估中機(jī)器設(shè)備評估中最基本最基本的方法的方法 評估值評估值重置成本實(shí)體性損耗重置成本實(shí)體性損耗 功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 54注意：注意：機(jī)器設(shè)備重置成本測算中機(jī)器設(shè)備重置成本測算中F 選擇復(fù)原重置成本還是更新重置成本選擇復(fù)原重置成本還是更新重置成本更新重置成本被估設(shè)備已停產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步快可選擇復(fù)原重置成本自制非標(biāo)設(shè)備剛購建的設(shè)備技術(shù)進(jìn)步慢55F機(jī)器設(shè)備的重置成本機(jī)器設(shè)備的重置成本構(gòu)成構(gòu)成具體需根據(jù)設(shè)備取得的方式和設(shè)備組合程度

24、來確定。稅、銀行手續(xù)費(fèi)等進(jìn)口設(shè)備的關(guān)稅、增值配套費(fèi)安裝調(diào)試費(fèi)運(yùn)雜費(fèi)其他費(fèi)用造價(jià)基礎(chǔ)費(fèi)用：購置價(jià)或建直接費(fèi)用人員培訓(xùn)費(fèi)等資金成本總體設(shè)計(jì)費(fèi)管理費(fèi)用間接費(fèi)用56F重置成本測算重置成本測算方法的選擇方法的選擇 （一般應(yīng)遵循的規(guī)律）（一般應(yīng)遵循的規(guī)律）p對于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設(shè)備，采用對于目前仍在生產(chǎn)和銷售的設(shè)備，采用核算核算法法p對于無法取得現(xiàn)行價(jià)格的被估設(shè)備，如果能找到參照物，對于無法取得現(xiàn)行價(jià)格的被估設(shè)備，如果能找到參照物，則可采用則可采用功能成本功能成本法（更新重置成本）法（更新重置成本）p若設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)與參照物均無法獲得，就只能采用若設(shè)備的現(xiàn)行價(jià)與參照物均無法獲得，就只能采用物價(jià)物價(jià)指數(shù)指

25、數(shù)法（復(fù)原重置成本）。法（復(fù)原重置成本）。注意：注意：物價(jià)指數(shù)的選擇。物價(jià)指數(shù)的選擇。57l進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成pCIFCIF（FOBFOB+ +境外途中保險(xiǎn)費(fèi)境外途中保險(xiǎn)費(fèi)+ +海運(yùn)費(fèi)）海運(yùn)費(fèi)）海運(yùn)費(fèi)海運(yùn)費(fèi)=FOB*海運(yùn)費(fèi)率海運(yùn)費(fèi)率境外途中保險(xiǎn)費(fèi)境外途中保險(xiǎn)費(fèi)=（FOB+海運(yùn)費(fèi)）海運(yùn)費(fèi)）*保險(xiǎn)費(fèi)率保險(xiǎn)費(fèi)率p進(jìn)口關(guān)稅（進(jìn)口關(guān)稅（CIFCIF關(guān)稅稅率）關(guān)稅稅率）p消費(fèi)稅和增值稅消費(fèi)稅和增值稅消費(fèi)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格消費(fèi)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅）進(jìn)口關(guān)稅）（1消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率）消費(fèi)稅率消費(fèi)稅率增值稅增值稅 （進(jìn)口完稅價(jià)格（進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅關(guān)稅+消費(fèi)稅）消費(fèi)稅）增值稅率增值稅率

26、p銀行手續(xù)費(fèi)（銀行手續(xù)費(fèi)（FOBFOB）p外貿(mào)手續(xù)費(fèi)（外貿(mào)手續(xù)費(fèi)（CIFCIF）p車輛購置附加稅（車輛購置附加稅（CIF+CIF+關(guān)稅關(guān)稅+ +消費(fèi)稅）消費(fèi)稅）p國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)等。國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)等。58u機(jī)器設(shè)備貶值的測算實(shí)體性貶值與成新率的測算實(shí)體性貶值與成新率的測算功能性貶值及其測算功能性貶值及其測算經(jīng)濟(jì)性貶值及其測算經(jīng)濟(jì)性貶值及其測算59實(shí)體性貶值與成新率的測算實(shí)體性貶值與成新率的測算 成新率成新率1有形損耗率有形損耗率 通常采用通常采用三種三種方法測算設(shè)備成新率方法測算設(shè)備成新率2. 機(jī)器設(shè)備評估的成本法60p運(yùn)用使用年限法估算設(shè)備成新率運(yùn)用使用年限法估

27、算設(shè)備成新率 假設(shè)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值額在其使假設(shè)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值額在其使用壽命期間，與時(shí)間呈用壽命期間，與時(shí)間呈線性遞增線性遞增關(guān)系。關(guān)系。61p運(yùn)用使用年限法估算設(shè)備成新率運(yùn)用使用年限法估算設(shè)備成新率簡單使用年限法簡單使用年限法設(shè)備尚可使用年限設(shè)備的已使用年限設(shè)備的尚可使用年限成新率62設(shè)備的總使用年限 物理壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命。 經(jīng)濟(jì)壽命與物理壽命、技術(shù)壽命直接有關(guān)，使用年限法一般以經(jīng)濟(jì)壽命為總使用年限。經(jīng)濟(jì)壽命為總使用年限。 若僅計(jì)算有形損耗，則經(jīng)濟(jì)壽命以物理壽命為主。 若計(jì)算綜合成新率，則經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)通盤考慮物理壽命與技術(shù)壽命。2. 機(jī)器設(shè)備評估的成本法63 尚可使用年限加權(quán)投

28、資年限尚可使用年限成新率100綜合年限法（適用于經(jīng)過技改的設(shè)備）（更新成本）（加權(quán)更新成本）加權(quán)投資年限*加權(quán)更新成本已使用年限更新成本（重置成本）64示例 某企業(yè)某企業(yè)19941994年購入一臺設(shè)備，賬面原值為年購入一臺設(shè)備，賬面原值為30,00030,000元，元，19991999年和年和20012001年進(jìn)行年進(jìn)行兩次兩次更新改更新改造，當(dāng)年投資分別為造，當(dāng)年投資分別為3,0003,000元和元和2,0002,000元，元，20042004年對該設(shè)備進(jìn)行評估。假定：從年對該設(shè)備進(jìn)行評估。假定：從19941994年年至至20042004年年通貨膨脹率為年年通貨膨脹率為10%10%，該設(shè)備的

29、尚可，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢測和鑒定為使用年限經(jīng)檢測和鑒定為7 7年，試估算設(shè)備的年，試估算設(shè)備的成新率。成新率。2. 機(jī)器設(shè)備評估的成本法65第一步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本。投資日期(年) 原始投資額（元） 價(jià)格變動系數(shù) 現(xiàn)行成本（元） 1994 30,000 2.60 78,000 1999 3,000 1.61 4,830 2001 2,000 1.33 4,830 合計(jì) 35,000 85,490 2. 機(jī)器設(shè)備評估的成本法66第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。第二步，計(jì)算加權(quán)更新成本。投資日期(年) 現(xiàn)行成本（元） 投資年限 加權(quán)更新成本（元） 1994 78,000 10 78,000 199

30、9 4,830 5 24,150 2001 2,660 3 7,980 合計(jì) 85,490 812,130 2. 機(jī)器設(shè)備評估的成本法67第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限第四步，計(jì)算成新率 成新率7(9.57)100%42%年加權(quán)投資年限5 . 9490,85130,81268p運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法估算設(shè)備成新率 假設(shè)設(shè)備所發(fā)生的實(shí)體性損耗是可以補(bǔ)償?shù)模瑒t設(shè)備的實(shí)體性貶值就等于用于補(bǔ)補(bǔ)償實(shí)體性損耗發(fā)生的費(fèi)用償實(shí)體性損耗發(fā)生的費(fèi)用。69p運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法估算設(shè)備成新率該方法的適用對象：特定部件需更換的設(shè)備。特定部件需更換的設(shè)備。使用年限法不可修復(fù)修復(fù)費(fèi)用法可修復(fù)一般存在兩種性質(zhì)設(shè)備的損耗設(shè)備

31、復(fù)原重置成本不可修復(fù)部分實(shí)體貶值可修復(fù)部分實(shí)體貶值實(shí)體性貶值率70 示例示例 一一臺數(shù)控折邊機(jī)，臺數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為重置成本為150萬元萬元，已使用已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約修復(fù)費(fèi)用約2萬美元萬美元（折合（折合人民幣人民幣165萬元），其他部分工作正常。萬元），其他部分工作正常。 71 該設(shè)備存在可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)該設(shè)備存在可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗，數(shù)控系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗，可性損耗，數(shù)控系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗，可以用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算其貶值，貶值額等于機(jī)以用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算其貶值，貶值額等

32、于機(jī)器的修復(fù)費(fèi)用，約器的修復(fù)費(fèi)用，約165萬元人民幣萬元人民幣；另外，；另外，該機(jī)器運(yùn)行該機(jī)器運(yùn)行2年，可以用年，可以用年限法年限法來確定由此來確定由此引起的實(shí)體性貶值，此項(xiàng)貶值率為引起的實(shí)體性貶值，此項(xiàng)貶值率為 220。72解解: 所有實(shí)體性貶值及貶值率計(jì)算過程如下：所有實(shí)體性貶值及貶值率計(jì)算過程如下： 重置全價(jià)：重置全價(jià)：150萬元萬元 可修復(fù)性損耗引起的貶值：可修復(fù)性損耗引起的貶值：165萬元萬元 不可修復(fù)性損耗引起的貶值：不可修復(fù)性損耗引起的貶值： (150165)2201335(萬元萬元) 實(shí)體性貶值：實(shí)體性貶值：2985萬元萬元 貶值率：（貶值率：（2985150）100%1997

33、3p超額運(yùn)營成本的測算步驟超額運(yùn)營成本的測算步驟測算年超額運(yùn)營成本測算年超額運(yùn)營成本測算年凈超額運(yùn)營成本測算年凈超額運(yùn)營成本據(jù)設(shè)備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額據(jù)設(shè)備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額74例題 某一生產(chǎn)控制裝置擬進(jìn)行評估，其正常運(yùn)某一生產(chǎn)控制裝置擬進(jìn)行評估，其正常運(yùn)行需行需7 7名操作人員。目前同類新式控制裝置所需名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為的操作人員定額為4 4名。假設(shè)被評估控制裝置與名。假設(shè)被評估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他支出項(xiàng)目方面大致相同，參照物在運(yùn)營成本的其他支出項(xiàng)目方面大致相同，操作人員人均年工資為操作人員人均年工資為12,00012,

34、000元，被評估控制裝元，被評估控制裝置尚可使用置尚可使用3 3年，所得稅率為年，所得稅率為25%25%，適用的折現(xiàn)率，適用的折現(xiàn)率為為10%10%。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。試測算被評估控制裝置的功能性損耗額。75根據(jù)上述資料，被評估控制裝置的功能性損耗測算如下：（1）計(jì)算被評估控制裝置的年超額運(yùn)營成本額: (74)12,00036,000元（2）測算被評估控制裝置的年超額運(yùn)營成本凈額: 36,000(125%)27,000元（3）將被評估控制裝置在剩余使用年限內(nèi)的年超額運(yùn)營 成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性損耗額: 27,000 (P/A，10%，3) 27,000 2.48696

35、7,146元76n測算設(shè)備功能性貶值時(shí)應(yīng)注意的問題p 參照物的選擇。p 確定評估值時(shí)是否需單獨(dú)計(jì)算功能性貶值，如果需要單獨(dú)計(jì)算，是否兩類功能性貶值均需計(jì)算。77經(jīng)濟(jì)性貶值及其測算n因設(shè)備利用率降低導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測算%1001x設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)力產(chǎn)力設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生經(jīng)濟(jì)性貶值率78例題 某產(chǎn)品生產(chǎn)線，根據(jù)購建時(shí)的市場需求，設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)1,000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化，每年的產(chǎn)量只有400萬件，60%的生產(chǎn)能力閑置。經(jīng)評估，該生產(chǎn)線的重置成本為1,500萬元，實(shí)體性損耗額為300萬元，功能性損耗額為150萬元，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.8，試求該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性損耗額。79具

36、體計(jì)算過程如下： （1）扣除實(shí)體性損耗額和功能性損耗額后的價(jià)值為： 1,5003001501,050萬元 （2）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗率： （10.48）100%52% （3）計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗額： 經(jīng)濟(jì)性損耗額1,05052%546萬元 %100000140018 . 0，經(jīng)濟(jì)性損耗率80第四步：計(jì)算成新率: 5/(5+4.41)=53%第五步：計(jì)算功能性損耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第六步：計(jì)算經(jīng)濟(jì)性損耗: 該設(shè)備在評估后的設(shè)計(jì)利用率可以達(dá)到設(shè)計(jì)要求， 故經(jīng)濟(jì)性損耗為0。第七步：計(jì)算評估值： 評估值339,90053%30,478149,669元 81u本章教學(xué)

37、內(nèi)容本章教學(xué)內(nèi)容：通過本章教學(xué)，能使學(xué)生了解房地產(chǎn)的特性、評估原則及評估程序，掌握資產(chǎn)評估三種基本方法收益法、市場法、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，熟悉在建工程的評估方法。u本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：本章重點(diǎn)與難點(diǎn)：對房地產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項(xiàng)參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法。對收益法在房地產(chǎn)評估中的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個(gè)基本指標(biāo)的確定是難點(diǎn)。82一般因素 行政、經(jīng)濟(jì)、社會、人口、心理、國際因素行政、經(jīng)濟(jì)、社會、人口、心理、國際因素p社會因素 p經(jīng)濟(jì)因素p政策因素83區(qū)域因素p商業(yè)繁華度p道路通達(dá)度p交通便捷度p設(shè)施完善度p環(huán)境質(zhì)量狀況 對于不同性質(zhì)的

38、區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。個(gè)別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體可分為影響土地的個(gè)別因素與影響建筑物的個(gè)別因素。2022-6-22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院8485u適用范圍適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的易案例的公益性房地產(chǎn)公益性房地產(chǎn)；如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓等。無需計(jì)算損耗的新建房地產(chǎn)。工業(yè)用地地價(jià)評估單純單純評估建筑物價(jià)格評估建筑物價(jià)格時(shí)，成本法較適宜。時(shí)，成本法較適宜。在房地產(chǎn)保險(xiǎn)（包括投保和理賠）及其他損害賠償中。86u不適用范圍不適用范圍商業(yè)用地不適用城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地不適用。u基

39、本思路：基本思路：u將待估不動產(chǎn)所需要的各種必要正常費(fèi)用加將待估不動產(chǎn)所需要的各種必要正常費(fèi)用加總，然后總，然后扣除各項(xiàng)損耗。扣除各項(xiàng)損耗。u成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為積算價(jià)格。成本法估價(jià)求取的價(jià)格稱為積算價(jià)格。u土地價(jià)格評估與附屬建筑物評估的成本法計(jì)土地價(jià)格評估與附屬建筑物評估的成本法計(jì)算公司并不相同。算公司并不相同。u基本公式：基本公式：u資產(chǎn)評估值資產(chǎn)評估值=重置成本重置成本-實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值-功能性功能性貶值貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值2022-6-22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院8788p土地土地土地價(jià)格土地價(jià)格= =土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+ +土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+ +稅費(fèi)稅費(fèi)+ +利利息息

40、+ +利潤利潤+ +土地增值收益土地增值收益p建筑物建筑物建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格= =建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理費(fèi)用管理費(fèi)用+ +投投資利息資利息+ +銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用+ +開發(fā)利潤開發(fā)利潤89p估算投資利息p無論是自有資金，還是借入資金均應(yīng)計(jì)算利息； 計(jì)息基礎(chǔ)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi) 根據(jù)開發(fā)時(shí)間分別計(jì)算土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)的利息。若開發(fā)費(fèi)是均勻投入，則按資金投入時(shí)間的一半計(jì)息。投資利息=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)用+管理費(fèi)用）*【（1+利息率）開發(fā)周期-1】90p估算投資利潤投資利潤=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)）*開發(fā)周期*年投資利潤率91p估算銷售費(fèi)用 銷售稅費(fèi)包括銷售稅金

41、及附加，營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及其他銷售稅費(fèi)等。92p估算土地增值收益 土地增值收益是由于土地用途改變或土地功能變化引起的，如農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，新用途的收益將大大高于原用途土地，必然會帶來土地增值收益。由于這種增值是土地所有權(quán)人允許改變土地用途帶來的，應(yīng)歸整個(gè)社會所有。土地增值收益=土地成本價(jià)格*土地增值收益率 =（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤）*土地增值收益率93成本法案例：成本法案例：某地塊面積為某地塊面積為80,00080,000平方米，是通過平方米，是通過城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)土地土地出讓而取得的，出讓金為出讓而取得的，出讓金為2020萬元萬元/ /畝，拆遷畝，拆遷費(fèi)費(fèi)3

42、030萬元萬元/ /畝，開發(fā)費(fèi)畝，開發(fā)費(fèi)3.753.75億元億元/ /平方公里，平方公里，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的總開發(fā)費(fèi)的40%40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報(bào)酬率為資報(bào)酬率為10%10%，銀行貸款利率為，銀行貸款利率為6%6%，試，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。假設(shè)土地開發(fā)評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格。假設(shè)土地開發(fā)成本分階段均勻投入。成本分階段均勻投入。1 1畝畝=666.6667=666.6667平方米平方米941 1、估算土地取得成本估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費(fèi)土地取得成本出讓金拆遷費(fèi) 20

43、2030305050萬元萬元/ /畝畝 750750元元/ /平方米平方米2 2、估算土地開發(fā)成本、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本3.753.75億元億元/ /平方公里平方公里 375375元元/ /平方米平方米953 3、估算投資利息、估算投資利息 投 資 利 息 投 資 利 息 7 5 07 5 0 （ 1 1 6 %6 % ）2 2 1 1 3 7 53 7 5 4 0 %4 0 % （ 1 1 6 %6 % ）1 . 51 . 5 1 1 37537560%60% （1 16%6%）0.50.511 92.7092.7013.7013.706.656.65 113.05(1

44、13.05(元元/ /平方米平方米) )964 4、估算開發(fā)利潤、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（開發(fā)利潤（750750375375）10%10% 112.5(112.5(元元/ /平方米平方米) )5 5、計(jì)算土地價(jià)格、計(jì)算土地價(jià)格 土地單價(jià)土地單價(jià)750750375375113.05113.05112.5112.5 1,350.55(1,350.55(元元/ /平方米平方米) ) 土地總價(jià)土地總價(jià)1,350.551,350.5580,00080,000 108,044,000(108,044,000(元元) )即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價(jià)格為108,044,000108,044,0

45、00元。元。 97新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本+土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本+建筑物建筑物建造成本建造成本+管理費(fèi)用管理費(fèi)用+投資利息投資利息+銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)+利潤利潤 （單純的）新建（單純的）新建建筑物建筑物價(jià)格建筑物建造成本價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)管理費(fèi)用用+投資利息投資利息+銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用+利潤利潤 u新建房地產(chǎn)評估的計(jì)算公式新建房地產(chǎn)評估的計(jì)算公式2022-6-22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院98房地產(chǎn)收益年限房地產(chǎn)收益年限土地使用年限土地使用年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命建筑物經(jīng)濟(jì)壽命2022-6-22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院99房地產(chǎn)收益年限房地產(chǎn)收益年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命建筑物經(jīng)濟(jì)

46、壽命土地使用年限土地使用年限基本公式2022-6-22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院100nnniiinnnnnnrVrarVrararararaV)1 ()1 ()1 ()1 ()1 ()1 ()1 ()1 (11133221常用公式2022-6-22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院101nrraV)1 (11102示例3 有一宗土地，出讓年限為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來五年的純收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第六年開始純收益大約穩(wěn)定在25萬元左右，試評估該宗地的收益價(jià)格。103解：萬元）( 1 .216%)101 (11 %)101 (%1025%)101 (20%)101

47、(15%)101 (18%)101 (16%1011555055432P104由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)格由房地產(chǎn)收益評估土地價(jià)格p公式公式1p公式2-土地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格 建筑物價(jià)值建筑物價(jià)值建筑物重置成本 年折舊 已使用年限-1-（房地產(chǎn)純收益 建筑物純收益）土地價(jià)格土地資本化率建筑物純收益建筑物價(jià)值 建筑物資本化率建筑物重置價(jià) 殘值年折舊耐用年限建筑物重置價(jià) （ 殘值率）耐用年限這里計(jì)算年折舊的時(shí)候要在建筑物的耐用年限和土地使用權(quán)尚余年限中取短：年折舊本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是土地使用權(quán)年限小于房屋耐用年限時(shí)，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）內(nèi)全部收回。所以年折舊的計(jì)算應(yīng)該使用土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限），而不是建筑物的耐用年限，并且不計(jì)算殘值。當(dāng)土地可使用期限（土地使用權(quán)尚余年限）大于建筑物的耐用年限時(shí)，采用耐用年限計(jì)算年折舊，而且需要考慮殘值。2022-6-22南京財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)學(xué)院105106單獨(dú)評估建筑物價(jià)格單獨(dú)評估建筑物價(jià)格建筑物資本化率土地純收益房地產(chǎn)純收益公式二：建筑物價(jià)格土地價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)格公式一：建筑物價(jià)格-某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方米，以前年度的年租金是7元平方米，預(yù)計(jì)年租金為7元平方米。以前