1、 商品房索賠與案例分析 摘 要：隨著我國房地產業飛速發展，城鎮商品房索賠問題日益成為消費投訴的熱點之一，由此引起的官司和糾紛調解也呈不斷上升趨勢。通常，商品房索賠可分為下列三類：（1）源于商品房質量問題的索賠；（2）源于商品房買賣合同糾紛或不完善導致的索賠；（3）源于其他原因導致的索賠。文章認為，對待商品房索賠問題，應根據其性質和類別，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。 關鍵詞：商品房買賣 質量 合同 索賠 中圖分類號：DF418 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914（2009）02-111-03 一、源于商品房質量問題的索賠 很多購房人由于對房地產法律知識和開發常識不

2、太了解，以至于在發現商品房質量問題后不知如何索賠，表現為：有的小題大做，對一般質量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結果是輸了官司又賠錢；有的委曲求全，草草辦理了收房手續，入住后才發現房屋主體結構有嚴重質量缺陷。根據文獻的規定，商品房質量問題通常可分為以下三種情形。 1.房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。 文獻1第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”所謂主體結構質量不合格包括：1房屋交付前未經驗收或經驗收不合格。依據現行法律規定，房屋建成后交付使用前，建

3、設單位應組織勘察、設計、施工、監理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件；并申請規劃、公安消防、環保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件；最后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表。文獻第六十一條規定：“建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”文獻第二十六條規定：“房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規。”因此，購房人在辦理商品房交接入住手續時，應要求出賣人出示該商品房的建筑工程竣工驗收備案表，查驗該工程是否經驗收合格。如果出賣人不能出示該商品房的建筑工程竣工驗收備案表

4、，說明該工程未經驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。2房屋交付使用后房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎與主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，文獻第六十條第一款規定：“建筑物在合理使用壽命，必須確保地基基礎工程和主體結構質量。”商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，

5、可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一致，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。 2.在保修圍的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。 文獻第十三條第二款規定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修

6、復費用與修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”上述質量問題指的是一般質量問題，即指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等。文獻第六十條第二款規定：“建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。”國務院頒布實施的建設工程質量管理條例第四十條規定： “在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑

7、的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。”建設部頒布的商品房銷售管理辦法第三十三條規定：“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修圍、保修期限、保修責任等容做出約定。保修期從交付之日起計算。”“在保修期發生的屬于保修圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。”一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質量問題，購房人應在房屋交付時要求出

8、賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經驗收后確信沒有質量問題再辦理入住手續。如果發現房屋有質量問題，應立即找開發商，要求對有質量問題的地方予以書面確認并加蓋公章，在對方解決好該問題后再辦理入住手續。如果在短時間解決不了，應要求開發商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期出現的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用與修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。 3.因房屋

9、質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。 文獻第十三條第一款規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”這種情形既不是明顯的主體結構質量不合格，又不完全屬于保修的一般質量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中“嚴重影響正常居住使用”如何理解和把握，法律沒有做出具體規定，應該屬于法官自由裁量的疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于“嚴重影響正常居住使用”的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，

10、并可要求賠償損失；確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產安全的因素，如果該房屋經修復后仍然不能保證購房人的人身和財產安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據實際情況予以裁決。 除注意區分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據證明。一是房屋出現質量問題的證據；二是出賣人拒絕修復或者在合理期限拖延修復的證據；三是購房人自行修復或者委托他人

11、修復的證據；四是購房人發生損失的證據。如果不能提供上述證據，就會因缺乏舉證不能得到法律的支持，從而無法達到索賠的目的。 二、源于商品房買賣合同糾紛或不完善導致的索賠 1.因住宅面積變化引起的索賠。開發商將現房進行貸款抵押，或套取開發資金，或用于其他目的，在房地產界經常可見。法律界人士指出，自從文獻出臺后，人們對解決商品房買賣熱點糾紛寄予很大希望，但是雖然增大了條款的懲罰性，可實施起來還是很難。特別是目前商品房買賣還是一個賣方市場，合同條款由開發商提供，顯然有利于開放商，所以，購房者還是處于弱勢群體。而且，文獻中的雙倍返只涉與以下三種欺詐行為：（1）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實或提供虛

12、假的商品房預售許可證明；（2）故意隱瞞所售房屋抵押的事實；（3）故意隱瞞所售房屋已出賣給第三人或者為拆遷補償安置房的事實。而“雙倍返還”也不是絕對的雙倍，它指的是“開發商返還購房款與利息、賠償損失，并可以請求開發商承擔不超過購房款一倍的賠償責任。”法院在不超過一倍的賠償圍是有自由裁量權的。因此，消費者應注意收集證據，要正確認識“欺詐”行為和“雙倍返還”的概念。 2003年6月19日，區法院開庭審結了一起關于商品房實際面積縮水的案件。事情經過如下：（1）買現房時沒有寫明面積。1995年6月16日，肖女士為其子與房屋的開發商簽訂了商品房購銷合同，在合同上寫明：“所購商品房的基價為每建筑平方米480

13、0元，總價款為人民幣526000元”，建筑面積未標明。只在合同上寫明：“下層建筑面積為74.54平方米”，且沒有注明躍層面積。銷售人員對肖女士說，房屋是準現房，到時多退少補，避免涂改合同。根據房款總額除以4800元，肖女士認為房屋面積應該是109.583平方米。1995年12月18日，肖女士接收這套房屋。自此，肖女士開始要求開發商辦理房產證，但遲遲沒有音信。直到2001年，該公司正式告訴肖女士，房產證要業主自行辦理。（2）辦產權時卻發現建筑面積縮水。在辦理房產證時，經市有關部門勘察測繪測量以后，發現房屋面積為106.71平方米，因此，該開發商多收了2.873平方米的房款。肖女士找到消協，請求協

14、商退還房款。但是，該公司稱當時售房是按照每套52.6萬元的規格銷售的，房款和房屋面積并沒有直接關系，4800元平方米是基礎價格，總房款是根據樓層、朝向、環境等因素調劑以后做出的總合。肖女士稱，購買的房屋是板樓，并沒有朝向問題。因為是復式必然是頂層，也沒有樓層問題。（3）房屋產權已抵押。更糟糕的是，1999年以前，該小區的產權已經由開發商抵押給銀行，所以，無法辦理房產證。另外，合同上寫明購房款為52.6萬元，但是開發商開具的發票只有42.08萬元，發票與合同不符，也阻礙辦理房產證。（4）造成的直接損失是：肖女士為其子買房的一個主要目的是方便其留學，但是，因為房產證遲遲無法辦理下來，孩子失去了留學

15、的機會。（5）對簿法庭：3是個坎兒。由于種種問題不能解決，肖女士以其子的名義將開發商告上法庭，要求該公司雙倍賠償，并按照銀行活期存款支付8年的利息，同時幫助他辦理房產證。法庭經過審理認為，盡管是按套計價出售，開發商與購房者也應該約定誤差圍和解決辦法，本案當事人沒有約定解決辦法，應該由提供合同文本的開發商對此承擔責任，故按照基價4800元/平方米作為退款的參考。本案房屋縮水面積比率為2.85，按照文獻1中條款：“商品房買賣中，面積誤差比絕對值在3（含3）以，按照合同約定的價格據實結算。”（6）法院判決：開發商于判決生效后10日退還原告13548元，并按照人民銀行活期存款利率支付8年的利息，在原告

16、辦理所有權證書時提供必要的證明文件。（7）以本案為例，開發商抓住了“3”的這個標準做文章，使購房者不能要求雙倍賠償。而一幢樓里如有100多套房屋縮水2平方米，如不索賠，則開發商可以多得200平方米的利潤。 2.因日照時間不足引起的索賠。2005年，女士等三位業主與某公司簽訂商品房買賣合同，分別購買該公司銷售的清楓華景園2號樓商品房一套。入住后發現該房屋整個冬季日照時間很短，在冬至日前后根本沒有。后女士等人向市規劃委員會投訴，該委答復其已在規劃許可證的注意事項中明確指出在銷售2號樓時，須向房屋買受人說明建筑間距與日照影響情況。因此，女士等人以該公司在銷售該樓房屋時沒有以任何形式告知其建筑間距與日

17、照情況為由，侵犯了他們的知情權，認為已構成惡意隱瞞、欺詐，致使其所購房屋采光嚴重不足，房屋價值相對貶值，分別要求該公司賠償包括采光損失在的各項損失16萬余元。 日前，市海淀區人民法院審結了此案，法院依法判決該公司分別賠償三位業主房屋采光權益損失13萬元。法院經審理認為，女士等人簽訂的購房合同，系雙方當事人真實意思表示，容不違反法律規定，具有法律效力。開發商不僅負有向女士等人交付房屋之義務，還負有對所交付房屋的瑕疵擔保與其他附隨義務。但在實際履行過程中，該公司未能按照規劃部門的特別提示，將建筑現實存在的建筑間距與日照方面的影響情況告知女士等，系未能全面履行合同義務。在此前提下，開發商就女士等人主

18、的其所購房屋采光不符合國家與市有關標準的爭議事實負有舉證責任。現雙方當事人在現有可行的鑒定條件下，因該公司不予配合導致鑒定無法完成。據此，法院推定女士等人主的采光權益受到損害事實成立，開發商應對該損害承擔相應的法律責任，遂做出上述判決。 三、源于其他原因導致的索賠 商品房預售中,因面積誤差、質量問題、交付延期等問題，在向開發商索賠時，目前已有詳細的法律和司法解釋依據，但在層高存在不符合時如何索賠，卻至今找不到合法或合理的依據。本節就這方面問題的索賠進行簡要的闡述。根據房產測量規規定，住宅層高在2.2米以上的，計算建筑面積，在房屋所有權證中載入面積，也即所謂的產權面積。再根據我國相關住宅設計規規

19、定，只要求普通住宅層高不宜高于2.80米，臥室、起居室（廳）的室凈高不應低于2.40米，局部凈高不應低于2.10米，且其面積不應大于室使用面積的1/3。可以看出，我國對住宅層高的要在2.4米2.8米之間。但實際上，這個高度其實離大家對居住的需遠遠不夠的，因為層高越高，則房屋的空間容積就越大，空氣相對流動性就越好，視覺壓抑感也就越少。如果層高在2.8米，則相對而言可以接受，但如果低于2.6米，那么，根據實際需要，則應再減0.1米0.2米左右的地板與天花板的裝飾厚度，那么實際上層高就只有2.5米左右了，顯然這個房間高度通常不是人們所希望的。 問題在于，開發商故意減少層高，既可以說其違約，但由于商品

20、房買賣合同常并無對該違約條款的約束，此時購房人常苦于無法索賠，因而陷入兩難的困境。曾有購房人因層高減少0.25米而要求退房，一審和二審法院都駁回了訴訟請求。依據就是層高雖然減少，但尚在國家規定的圍，且對正常居住不產生影響。現實中，存在大量這樣的違約現象，原先預定的商品房的層高高于實際交付的現房層高即層高縮水，但很少看到層高增大的現象。究其原因，實際上就是開發商經濟利益驅動所然。層高縮水，減少了施工時間，也減少了成本預算，帶動了利潤上升。眾所周知，在商品房維權過程中，單單就經濟損害賠償的索賠都萬分艱難，更不要指望法院會同情在精神上的創傷或給予精神撫慰金賠償。因此，筆者以為，要讓法院支持購房人因為

21、層高縮水進行適當索賠，就需要合理的理由，下列三種辦法可參考。 1.空間立體成本核算法。購買的一套商品房，實際上就是一個私密的空間立體。因此，不妨將商品房的建筑面積與層高相乘，獲得的立方米體積就是購房者花錢購買的空間。然后再折算成每立方米需要多少錢，因層高減少的部分空間即可讓開發商承擔。例如：有一套商品房，每平方米1萬元，共100平方米，合同約定層高2.8米，實際交付時層高為2.6米，則該套商品房總計具有280立方空間，除以100萬，則每立方折價3571.43元。實際交付后的總立方空間為260立方，減少20立方，則開發商應賠付給購房人20立方×3571.43元/立方=71428.57元

22、。在以上計算中，把套建筑面積與應分攤共有面積一起計算的，理由如下：購房人購買房屋時面積是按套建筑面積和共有面積一并計算的，如果開發商將層高減少，相應地該共有面積部分的空間實際上也相應減少，業主享受的空間也減少，既然花錢購買商品房，所以這部分面積當然也應計算在。 2.利潤分成法。開發商是為了追求利潤最大化才減少層高的。假定某甲購買的商品房，約定層高為2.8米，屬于高層建筑，設計有20層；如果每層都減少0.15米，則總可減少3米。開發商可在不增加建造安裝成本的情況下，多造一層商品房。由于這層商品房是以每層的層高縮水為前提，所以，該層利潤應作為原購房人的共同賠償金。該理論的依據就是當合同中的守約方受到損害時，如該損害無法具體計算，則違約方通過該違約獲得的利益可作為對守約方的賠償計算的參考。這種賠償計算方法，其實在一般的買賣合同中也時常遇見，但似乎至今也沒有應用到商品房買賣合同糾紛中。 3.建筑容積率折算法。建筑容積率指項目規劃建設用地圍建筑面積總和與規劃建設用地的面積之比。由于規劃建設用地是不變的，因此，只有建筑面積在變。因此，若每套房屋的層高減少，但整幢樓的建筑面積卻增加，則相應的容