1、魯商廣場Lushang Plaza案例研究濟南典型商業案例研究魯商廣場張志偉132105571720531-87911159濟南市經四路恒昌大廈1901室免責聲明：本人力求報告內容準確完整，但不對因使用本報告而產生的任何后果承擔法律責任。本報告的版權歸本人所有，如需引用和轉載，需征得版權所有者的同意。任何人使用本報告，視為同意以上聲明。1.長期定制化研究服務 根據客戶特定需求，提供長期研究支持。2.委托研究服務 根據客戶的特定需求提供各種個性化的研究服務。服務范圍1.商業地產趨勢研究2.商業地產區域市場研究3.項目調研顧問服務4.行業研究、標桿房企研究5.細分市場典型項目研究6.項目招商顧問服

2、務7.商業規劃顧問服務濟南典型商業案例研究魯商廣場魯商廣場Lushang Plaza項目名稱：魯商廣場項目位置：經十路與玉函路交叉口總用地面積：8.93 公頃建設用地面積：7.37 公頃容積率：2.81，地上1.32 地下2.0建筑密度：33.64%建筑高度：A 段24.00m B 段35.20mC 段35.10m停車位數：1300 輛地上100 輛 地 下1200 輛A段體量：27700B段體量：49200C段體量：27600層高：B段：商業5.1m 4.2m 公建6.1mC段：商業4.5m 4m建筑設計：中國建筑設計研究院、奧運建設項目中方總指揮崔愷大師濟南典型商業案例研究魯商廣場開發背景

3、歷史沿革：跳傘塔，留住城市的記憶魯商廣場項目所在地原濟南市體育運動學校，該校成立于1984年，為祖國培養了鞏曉彬、隋菲菲等大批優秀運動員。位于項目東南角的跳傘塔建于1956年，主體由鋼筋混凝土鑄就，有20層樓那么高，塔的頂部有四條呈十字形分布的鋼臂，每條鋼臂長約10米。它的建設鑒證著國防體育的時代主題，中國人民帶著鍛煉身體，保家衛國的斗志開始了最初的全民健身運動。目前跳傘塔已經被列入濟南市第三批文物保護單位。濟南典型商業案例研究魯商廣場1987年，著名的山東魯能體育場在玉函路對面破土動工，不斷富強的中國人民開始了對競技體育的執著追求。20年后的今天，在珍愛健康、全民健身的現代生活思潮中，全民健

4、身中心項目應時而生。體育主題，是這個項目的特質濟南典型商業案例研究魯商廣場全運會背景：承載整個城市對奧林匹克精神的追求第十一屆全運會將于2009年10月在山東舉行，這次全運會恰逢建國六十周年大慶，全運會創立50周年之際，又是2008北京奧運會后我國舉辦的第一個大型體育賽事，社會影響很大。魯商廣場項目全民健身中心是全運會重要配套工程，總用地約110畝，總建筑面積近20萬平方米，其中市政工程部分有室外運動場、游泳館等設施。濟南典型商業案例研究魯商廣場設計理念從建筑場地的歷史沿革，提煉出城市文明演進的脈絡，即從國防體育競技體育全民健身浪潮的轉變。借11 屆全運會的契機，倡導珍愛健康、全民健身的生活理

5、念，打造全國首個SRD體育運動休閑綜合區（Sport & Rest District）。強調兩大主題在規劃設計中的體現與落實：運動與溝通。塑造特有的地標形象：高度上以跳傘塔為視覺焦點，空間上以玻璃長廊為組合紐帶。以體現濟南靈魂的“泉”為主題規劃整體布局，整個場地被解構成一條條蕩漾的波紋，疊加交錯，微微波動。有效整合泉城公園與城市道路間的界面，提升經十路沿線和城市整體形象。濟南典型商業案例研究魯商廣場地理位置項目北臨濟南“第一大道”經十路，西至玉函路，東至原體校宿舍，南面緊鄰濟南市植物園泉城公園。交通極為方便，自然環境極為優美，有濟南城市“眼睛”、“窗口”之勢。經十路是橫貫省城東西的交通

6、主干道，有濟南的“第一大道”之稱。自東向西形成了文教科研區、旅游體育休閑文化區、配套商務區、市級商業中心、綜合居住區五大功能分區。帶動城市東西方向的發展，是濟南的重要經濟紐帶。當前經十路路況極佳，車流量、人流量極大，廣告昭示效果極好。濟南典型商業案例研究魯商廣場城市交通道路綠化堪稱濟南一景道路寬闊，交通順暢玉函立交橋夜景濟南典型商業案例研究魯商廣場濟南人對老植物園（現名泉城公園）有一種特殊的感情，這里自然環境，春暖花開之際、陽光明媚的下午，一家人其樂融融，在這里留下了自己的童年的記憶、難忘的初戀、家庭的溫馨、燦爛的黃昏。項目與植物園相貫通，為項目帶來眾多的休閑、旅游人群。這也就賦予了項目無可比

7、擬的休閑功能。自然環境濟南典型商業案例研究魯商廣場項目定位功能定位寫字樓 33894市政展覽館1-2層健身中心24030B1-5層功能實現：購物+運動+餐飲+休閑+娛樂+寫字樓+旅游3-9層商業 78796.63B1-4層植物園商鋪 101671-2層濟南典型商業案例研究魯商廣場項目定位商業定位APM國際休閑街：公園版國際休閑商業中心商業業態定位于“頂級餐飲+高端娛樂+名流休閑”，打造餐飲、娛樂、休閑、運動一體化的一站式休閑商業平臺，全球招商進行中！制定符合商圈消費特點和經營配套的業態定位，立足長遠，兼顧到各個業態、業戶的經營，達到合作互補,拉動消費的目的。濟南典型商業案例研究魯商廣場用地東側

8、和南側緊鄰泉城公園，這里是都市生活與自然山水交匯處。場地東南角有一座建于1956 年的市級保護文物跳傘塔，以此為中心構筑兩條景觀軸線：一條從用地西北角的立交橋到跳傘塔，再到植物園，連接成一條由城市生活通往自然山水的景觀軸線；一條從用地西側的體育場到跳傘塔、再到運動場地，連接成一條由競技體育到休閑體育的林蔭大道。兩條軸線在跳傘塔下會合，形成公眾活動的中心綠地。同時，也將沿經十路和順河路布置的建筑清晰地劃分為三段，自東北至西南依次為A 段（健身場館）、B 段（商業、商務辦公）、C 段（商業、商務辦公），通過一條晶瑩的玻璃長廊將三大不同功能主題有機結合在一起。建筑東側和南側場地設置室外運動場地和景觀

9、綠化，與泉城公園形成很好的銜接與過渡。A 段（健身場館）沿經十路布置，在最主要的城市道路上展示著自己的標志建筑形象，優越的位置使之可以與運動場地及現狀密切結合，并且適宜大量人群方便的集散使用。在用地的西北角布置了城市規劃展覽館，和A 段（健身場館）共同構成經十路沿線的重要景觀節點；商業部分如同一條紐帶，從玉函路延伸至經十路，其內部的商業流線將兩條城市干道的現有商業相互銜接，成為極活力的商業動線，最大發揮了基地沿街商業的價值；C 段位于用地的西南角，坐享充裕的陽光與秀美的風景。建筑東退用地紅線大于8 米，北退用地紅線大于15 米，西退用地紅線大于8 米，南退用地紅線大于8 米。總平規劃濟南典型商

10、業案例研究魯商廣場建筑分析濟南典型商業案例研究魯商廣場建筑形態設計以運動為主題，強調動勢和力量，相互交錯穿插的建筑形體如同奔跑沖刺的健兒，速度使他們身影相錯，而連續躍動的水平線條與城市高架路和干道上的滾滾車流相契合。層層退讓的平臺面向綠茵場地，仿佛運動場邊的看臺，為人們提供了觀山、觀林、觀看休閑體育運動的場所。而流暢、懸挑的體量彰顯出城市的尺度。建筑外立面下部為山東特色的花崗巖，仿佛大地上隆起的底座；上部以輕盈的白色金屬板與西側體育場相輝映；以晶瑩剔透的玻璃長廊穿梭于建筑形體之間，恰似展轉騰飛的巨龍。建筑造型設計濟南典型商業案例研究魯商廣場LE設濟南典型商業案例研究魯商廣場省體人流導入V字型建

11、筑形態為廣場提供了大量停車位大型D屏計濟南典型商業案例研究魯商廣場通風口在項目上方，對立面美觀無影響濟南典型商業案例研究魯商廣場利用與植物園毗鄰的優勢，將大量的樹木、植被引入運動場地中，與植物園渾然成為一體。紅色的橡膠跑道作為運動的主題，貫穿于景觀步行的空間。場地中多種運動項目滿足了不同人群的需求，而地面的起伏既有機地銜接了場地與植物園的高差，又提供了豐富的場所空間。下沉庭院和采光天窗既解決了地下商業空間的采光、通風和安全疏散的功能要求，又是景觀設計中具有現代感的構成要素。而周邊建筑的層層平臺亦是綠色場地的延伸，豎向綠化、屋頂綠化，表現出整體環境的健康主題。景觀與綠化設計濟南典型商業案例研究魯

12、商廣場用地出入口設置：在用地東北角通向經十路設置一個機動車出入口，在用地西側通向順河路設置三個機動車出入口。在用地北側和西側設置多個人行出入口。在用地東側和南側設置多個人行出入口與泉城公園相連。人流、車流的組織：合理組織人流和車流，盡量減少人流、車流的交叉。A 段、B段、C 段的車輛分別由用地東北角的出入口和用地西側的兩個機動車出入口進入，并分別進入出入口附近的各自停車場和地下車庫，避免與人流的交叉。商業部分的貨車經用地南側的道路由用地東南角的地下車庫出入口進入地下車庫。景觀軸線、室外運動場地和景觀綠化庭院成為完全的步行區域。機動車停車場（庫）：在用地北側和西側的機動車入口附近設置機動車停車場

13、。在用地四角分別設置四個地下車庫出入口。自行車停放：在用地南側地下夾層設地下自行車庫，供后勤職工使用。在用地北側和西側的入口附近設置自行車停放場地。消防環路：在A 段、B 段、C 段各部分建筑四周設有4-6 米寬的消防環路。交通組織濟南典型商業案例研究魯商廣場濟南典型商業案例研究魯商廣場濟南典型商業案例研究魯商廣場業態規劃濟南典型商業案例研究魯商廣場業態分布圖B1（2114）美食生活區店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌B-001鮮茶檸檬寶貝B-031哥倫比亞B-062榮泰B-092雙達望遠鏡D-003密友呷哺涮涮鍋B-002凱菲冰淇淋B-032諾詩蘭B-063生命動力B-093道簡數碼D

14、-004椒艷時光B-003皇家美孚B-033樂斯菲斯B-064艾利斯特.舒華B-094佐治數碼D-001-2美食廣場B-004DQ冰雪皇后B-034科隆B-065騎達B-095惠佳數碼D-001-1美食廣場B-005水果撈B-035布萊亞克B-066東方陽光B-096索尼數碼廳澳門豆撈B-006麥當勞甜品B-036探路者B-067三和松石B-097蘋果數碼廳美國加州牛肉面大王B-007快樂檸檬B-037哥倫布B-068萬年青B-101法格廚具原汁緣味過橋米線B-008恒記甜品B-038雪狼B-069康泰紅果B-102愛E家花藝原汁緣味成都名小吃B-009貝爾多爸爸的泡芙工房B-039日高B-0

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17、許氏B-117道爾頓凈水121HUGO BOSS GIORGIOARMANIB-024茵寶B-054必酷B-085海盾B-1183M凈水123VERSACE香水B-025阿森納B-055JOJOB-086李寶贏堂C-001肯德基124雅蔻B-026PONYB-056凌美B-087阿膠C-002茉莉餐廳125蘭芝B-027斯凱奇B-057樂游B-088茂昌眼鏡C-003和味126水芝澳B-028哈德維爾B-059佰仕易B-089手機C-004雅山127雅頓B-029愛步戶外B-060奧佳華B-090聯想電腦C-005芭鮮時尚中餐廳128歐萊雅B-030狼爪B-061好家庭B-091佳歐電子C-0

18、07翠峰苑129KOSE業態分布圖濟南典型商業案例研究魯商廣場1F（2114）精致尊貴區店鋪品牌店鋪品牌店鋪品牌101ARMANI AJ121HUGO BOSS GIORGIO ARMANI143美寶蓮102CK123VERSACE香水144梵迪103玻璃工房124雅蔻145潮宏基104ENZO125蘭芝146卡西歐105周大福126水芝澳147東方106周生生127雅頓148精工107雷達128歐萊雅149西鐵城108浪琴129KOSE150天王109P+集合店130蜜絲佛陀151依波110-AD&G moshchino131嘉貝詩152羅西尼110-BA T132思親膚153VEV

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