1、唐山南湖老風(fēng)井項(xiàng)目規(guī)劃及方案階段設(shè)計(jì)任務(wù)書唐山開灤茂華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2010.6一、項(xiàng)目基本情況1、項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于唐山市路南區(qū)南湖生態(tài)城核心區(qū)，小南湖公園的南側(cè)，居住環(huán)境生態(tài)宜人。項(xiàng)目被規(guī)劃市政路分為東西兩個(gè)地塊，東側(cè)用地性質(zhì)為居住用地，西側(cè)用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地。Th :二丹立誦討ms，活 E / ir卍疋耳二Plc 2心:淑斛t耀翳陽(yáng)匡幷耳蟲"制芒：g；諭碎*老<7希*<L 冷.sia>1I 京4|貼卞，L iir貝由a3 JIE nin Mil區(qū)域位置圖T V -*%用亠*七十_一”IVx V 巳-_'L亠毛.¥二尸匸A-.二咅口嚴(yán)二&

2、quot;)-茫卩-K-嚴(yán)主:裔牝用地'一疋才 -crr-地塊條件圖2、宗地狀況宗地四至范圍:項(xiàng)目北鄰建設(shè)中的南湖公園植物園，南鄰唐胥路，西鄰小南湖湖面，東側(cè)為規(guī)劃市政道路。宗地現(xiàn)狀:，冷:廠項(xiàng)目南邊界（唐胥路）項(xiàng)目東邊界（規(guī)劃市政路）項(xiàng)目北邊界（南湖植物園）3、氣候氣象減*r東側(cè)住宅地塊西邊界唐山南臨渤海,北靠燕山，地形復(fù)雜，氣候多樣，屬暖溫帶季風(fēng)型大陸氣候。城市是在春季干旱，夏四季分明、季風(fēng)顯著、降水集中是唐山氣候的總體特征。季炎熱多雨，冬季寒冷。11年平均氣溫已接近11 C,其平均年降水量達(dá)760mm。4、規(guī)劃指標(biāo)1）東側(cè)居住用地（A-01 ）基本設(shè)計(jì)要求:建設(shè)用地面積：1454

3、15.75平米;地上建筑面積：101791.03平米;容積率:0.7 ；綠地率:>30% ;建筑高度:<12 米;建筑退線：地塊北側(cè)、東側(cè)退線5米；地塊南側(cè)、西側(cè)退線3米；地塊 內(nèi)地裂縫兩邊各退線30米，永久保留井架退線3米。代征綠地（A-02 ） : 17169.74 平米。2）西側(cè)商業(yè)金融用地基本設(shè)計(jì)要求:建設(shè)用地面積：74963.87平米;容積率:0.8 ；綠地率:>30% ;建筑高度:<12 米;建筑退線:地塊北側(cè)退線5米；地塊南側(cè)退線6.5米，地塊東側(cè)退線3米；沿湖泊岸退線15米。代征綠地（A-03 ）: 3523.34平米。二、項(xiàng)目發(fā)展思路（一）東側(cè)居住用地

4、（A-01 ）1. 項(xiàng)目定位:南湖景觀核心區(qū)，首席城市別墅解讀:城市別墅，聚合城市的繁華便利和別墅的稀缺尊貴雙重特質(zhì)。南湖景觀核心區(qū)一一地段價(jià)值與景觀價(jià)值的雙重解讀2. 項(xiàng)目形象定位守護(hù)城市與自然的美墅3. 客群定位:唐山新富階層行業(yè)來(lái)源:能源行業(yè)、市政高官、高管為主，新知權(quán)貴為輔助。來(lái)源半徑:唐山市以及周邊富裕區(qū)縣，均有一定的輻射。4. 產(chǎn)品定位以舒適小獨(dú)棟別墅形象為主的低密度別墅社區(qū)主要產(chǎn)品類型以小獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅為主。三、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)要點(diǎn)及要求總體規(guī)劃建議1.規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1)貫徹 以人為本” 尊重自然”建設(shè)生態(tài)型，獨(dú)特建筑風(fēng)格的、并且適于現(xiàn)代生活的，又具有鮮明個(gè)性的人性化居住空間； 尊重

5、人性和自然規(guī)律，力求做到產(chǎn)品生態(tài)化、環(huán)境生態(tài)化、社區(qū)規(guī)劃生態(tài)化，將本項(xiàng)目打造成為唐山財(cái)富階層的第一居所的別墅社區(qū)。2)整體項(xiàng)目按照統(tǒng)一規(guī)劃、分期實(shí)施的原則，對(duì)項(xiàng)目東、西地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局。3)在規(guī)劃用地以及建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，遵循經(jīng)濟(jì)合理的原則，充分考慮產(chǎn)品的性價(jià)比；同時(shí)要考慮項(xiàng)目的可操作性和可持續(xù)性， 以便于項(xiàng)目的分期開發(fā)和分期銷售。4)項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)高度重視景觀設(shè)計(jì)，建筑設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)相互配合，以充分達(dá)到兩者的相互協(xié)調(diào)，強(qiáng)調(diào)建筑、景觀及周邊環(huán)境的融合。5)針對(duì)目標(biāo)客群的消費(fèi)特征，設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)具有第一居所特征的別墅社區(qū)特點(diǎn)與風(fēng)格。6)設(shè)計(jì)理念必須與項(xiàng)目開發(fā)的思路相協(xié)調(diào)。7)人防規(guī)劃應(yīng)滿足唐山市規(guī)劃

6、管理規(guī)定， 可與地下車庫(kù)結(jié)合在一起考慮，在合理范圍內(nèi)盡量避免設(shè)置人防。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1）產(chǎn)品分區(qū)：根據(jù)本項(xiàng)目的定位，將項(xiàng)目產(chǎn)品分為獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅兩大類產(chǎn)品，充分地塊的周邊資源條件，分區(qū)規(guī)劃獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品。2)資源利用原則：區(qū)域內(nèi)考慮景觀資源向優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品類型傾斜的原則,中央景觀帶附近的產(chǎn)品類型考慮面積較大的獨(dú)棟別墅產(chǎn)品。3)在產(chǎn)品布局中條件允許的前提下，可考慮組團(tuán)錯(cuò)落布局的方式,避免出現(xiàn)產(chǎn)品布局僵化，影響視覺效果。4)聯(lián)排別墅規(guī)劃應(yīng)以4聯(lián)排為主，局部區(qū)域受地塊條件影響可考慮6聯(lián)排。5)遵循別墅用地最大限度私有化的原則，除了園區(qū)入口區(qū)域和地裂帶區(qū)域作為中央景觀外，其余部分考慮盡量多的南北朝向的

7、別墅， 壓縮道路面積，在最大程度上增大庭院面積，保證私家庭院的完整性。6)豎向設(shè)計(jì)：小區(qū)的整體高程應(yīng)北高南低，結(jié)合周邊市政的道路、雨污水管路標(biāo)高（雨水管底標(biāo)高為15.3米，污水管底標(biāo)高為14.12米）綜合考慮，盡量考慮重力自流的方式排放雨污水。7)根據(jù)園區(qū)的豎向設(shè)計(jì)，結(jié)合現(xiàn)狀的高程條件，大致估算回填的土方量。8)道路系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)部除主環(huán)路外，其他部分不考慮地上行車。主環(huán)路設(shè)計(jì)時(shí),通過(guò)豎向設(shè)計(jì)配合園林景觀盡量減少對(duì)周邊戶型居住品質(zhì)的影響，以保證住戶使用的安寧和私密性。9)停車方式：采用組團(tuán)式地下停車的方式，每戶不得少于兩輛私家停車位。地下車庫(kù)出入口的設(shè)置，應(yīng)注意其與主環(huán)路的關(guān)系。10）主入口考慮

8、設(shè)置在居住地塊的西側(cè)和東側(cè)地塊，入口應(yīng)緊密結(jié)合整體規(guī)劃,并充分考慮景觀設(shè)計(jì)、交通組織設(shè)計(jì)，力求做到充分體現(xiàn)其儀式感、形象性、標(biāo)志性，在第一時(shí)間給人以強(qiáng)烈的視覺沖擊力。 同時(shí)應(yīng)考慮滿足未來(lái)的封閉化管理方式的要求。11）在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮為社區(qū)服務(wù)的設(shè)備設(shè)施用房的大致位置（開閉站、燃?xì)庹{(diào)壓站、消防控制室、弱電控制室、監(jiān)控室、物業(yè)管理用房等），能放在地下的盡量放在地下部分，并且結(jié)合我司提供的周邊市政條件,考慮開口位置。3.建筑單體設(shè)計(jì)建議1）建筑立面建議立面風(fēng)格:采用浪漫典雅的法式建筑風(fēng)格，該風(fēng)格建筑造型嚴(yán)謹(jǐn)，普遍應(yīng)用古典柱式，內(nèi)部裝飾豐富多彩。法式建筑線條鮮明，凹凸有致，尤其是外觀造型獨(dú)特，大量

9、采用斜坡面，顏色穩(wěn)重大氣，呈現(xiàn)出一種華貴。聯(lián)排別墅設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮4聯(lián)排作為一個(gè)統(tǒng)一的整體，外立面按照大獨(dú)棟的方式設(shè)計(jì)。立面材料:外墻：采用暖色調(diào)石材為主、局部考慮面磚、防石涂料等，突出材料的質(zhì)感，體現(xiàn)法式古典主義雍容華貴。門窗：采用鋁包木門窗。屋面：水泥瓦。落水系統(tǒng)：鋁合金成品落水系統(tǒng)。戶門：成品法式木門2）產(chǎn)品類型及配比根據(jù)市場(chǎng)定位情況，本項(xiàng)目的產(chǎn)品類型為：獨(dú)棟別墅和聯(lián)排別墅。具體的產(chǎn)品配比如下：（請(qǐng)營(yíng)銷部、百達(dá)行確認(rèn)）地上單體建筑面積（m2 ）戶型種類數(shù)量配比（%）獨(dú)棟285430%別墅320210%37028%50012%聯(lián)排240450%3）功能區(qū)建議一方面，由于別墅單體面積較小，不可

10、能把每一個(gè)功能區(qū)都做得盡善盡美； 另一方面，客戶需求千差萬(wàn)別，對(duì)房間功能的定義也有自己的想法。因此對(duì)各功 能區(qū)靈活定位，給客戶充分的自由，也盡量提高空間的利用率。以下是對(duì)幾個(gè)主要的功能區(qū)說(shuō)明：(1)客廳: 作為度假別墅內(nèi)主要的公共活動(dòng)功能區(qū)，客廳主要是滿足家庭和度假同伴公共活 動(dòng)的需求。建議客廳盡可能朝南，保證采光，并盡量考慮與室外的景觀的溝通, 部分戶型可以考慮在客廳外接一個(gè)陽(yáng)光露臺(tái)，盡量增強(qiáng)與室外的交流，在有可能 的情況下盡量考慮挑高。500平米的戶型考慮除客廳外，設(shè)置家庭室，客廳部分 宜挑空處理。(2)廚房:廚房要把握其尺度的合理性，370 rf以上戶型在尺度上考慮可設(shè)置中西廚房。（3）

11、主臥、主衛(wèi):充分考慮采光和與室外景觀的呼應(yīng)，其中主臥衛(wèi)生間要舒適、寬敞、通透,給業(yè)主自由裝修的空間。更衣室：滿足一般性要求即可。(4)露臺(tái):一層露臺(tái)：此部分露臺(tái)主要的功能是作為室內(nèi)外空間的過(guò)渡區(qū)，也是室外活動(dòng)的重要區(qū)域。二層露臺(tái)：盡量保證足夠的露臺(tái)空間，給人充分與大自然接觸的機(jī)會(huì)（5） 工人房工人房設(shè)計(jì)以經(jīng)濟(jì)合理為原則，位置考慮設(shè)置在地下一層，設(shè)獨(dú)立的衛(wèi)生間。（6） 壁爐部分戶型考慮設(shè)置壁爐。4）主要戶型功能尺度建議（請(qǐng)營(yíng)銷部、百達(dá)行確認(rèn)）（1）聯(lián)排戶型240 rf左右（地上）內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度開間1開間7.2m進(jìn)深1進(jìn)深14m客廳1開間5m （南入戶），高 度不低于3.9米，35平

12、米餐廳1獨(dú)立餐廳15平米廚房1中西廚房兼顧10平米主臥1開間4.5m，面積20 rf主衛(wèi)1步入式更衣間面積10 rf次臥3有一個(gè)可作書房開間3.3m，面積12 rf衛(wèi)生間3面積4.5 rf車庫(kù)1地下室內(nèi)2個(gè)車位工人區(qū)1工人房、獨(dú)立衛(wèi)生間6 rf左右其他功能空間由設(shè)計(jì)方根據(jù)設(shè)備設(shè)施需要酌情考慮(2) 獨(dú)棟戶型285-320 rf左右(地上)內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度開間進(jìn)深客廳1開間6m，咼度不低于4.2米，30平米餐廳1米光的獨(dú)立餐廳20平米廚房1中西廚房兼顧12平米主臥1開間 4.5m，面積 20rf主衛(wèi)1帶步入式更衣間面積12 rf次臥3-4有一個(gè)可作書房，一開間 3.3m，面積 12間

13、可帶衛(wèi)生間rf衛(wèi)生間3面積5 rf車庫(kù)1地下室內(nèi)2個(gè)車位工人區(qū)1工人房、洗衣房、獨(dú)立衛(wèi)生間8 rf左右活動(dòng)房1地下室20平米其他功能空間由設(shè)計(jì)方根據(jù)設(shè)備設(shè)施需要酌情考慮(3)獨(dú)棟戶型370 rf以上(地上)內(nèi)部功能數(shù)量輔助功能主要尺度開間進(jìn)深客廳1挑空空間開間6m，咼度不低于4.2米，35平米家庭室120平米餐廳1米光的獨(dú)立餐廳20平米廚房1中西分廚開放西廚15平米，中廚10平米主臥1開間 4.5m，面積 25rf主衛(wèi)1帶步入式更衣間面積15 rf次臥4一層設(shè)置一間帶衛(wèi)生間的老人房，二層設(shè)置兩個(gè)次臥開間 3.6m，面積 12rf衛(wèi)生間3面積5 rf車庫(kù)1地下室內(nèi)3個(gè)車位工人區(qū)1工人房、洗衣房、

14、獨(dú)立衛(wèi)生間10 rf左右活動(dòng)房1地下室20平米影音室1地下室20平米其他功能空間由設(shè)計(jì)方根據(jù)設(shè)備設(shè)施需要酌情考慮5)單體庭院建議庭院是單體建筑的補(bǔ)充和襯托，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，客戶對(duì)私家庭院的面積非常關(guān)注，設(shè)計(jì)中應(yīng)力求最大限度地完善不同方位的院落與室內(nèi)在行動(dòng)、視線、 景觀等關(guān)系的處理；考慮私家庭院與公共景觀之間的融合； 私家花園的圍合 形式力求多樣化，豐富視覺效果，同時(shí)考慮對(duì)私密性的保護(hù)。庭院尺寸建議，以下尺寸僅供參考（請(qǐng)營(yíng)銷部、百達(dá)行確認(rèn)）戶型花園面積240>80 rf285>120 rf320>150 rf370>180 rf500>250 rf6) 產(chǎn)品升級(jí)建議(

15、1)后期部分產(chǎn)品要考慮市場(chǎng)需求的升級(jí)，調(diào)整產(chǎn)品的類型，對(duì)產(chǎn)品面積、功能進(jìn)行調(diào)整。(2)在后期預(yù)留比較大的單體基地位置， 以便后期根據(jù)市場(chǎng)情況推出高總價(jià)產(chǎn)品。7) 樣板區(qū)建議(請(qǐng)營(yíng)銷部、百達(dá)行確認(rèn))樣板區(qū)和售摟處的位置范圍詳見附圖樣板房：在樣板區(qū)別墅中共選擇6-8套左右作為樣板房組團(tuán)，用來(lái)展示別墅室內(nèi)戶型特色以及功能分區(qū)，并在240 rf左右、285 rf左右、320 rf左右三類戶型中各選擇一套較典型的戶型精裝修。售樓處：(聯(lián)排別墅的四聯(lián)排中三聯(lián))(1)總面積：750 rf,共三層 (2)內(nèi)部主要空間分布:一層：門區(qū)、服務(wù)臺(tái)、模型區(qū)、影音區(qū)、貴賓洽談區(qū)、酒吧臺(tái) 二層：代理銷售經(jīng)理辦公、甲方營(yíng)銷

16、辦公、簽約、財(cái)務(wù)、會(huì)議室 地下：物業(yè)管理、銷售員辦公、保安室、庫(kù)房模型區(qū):放映區(qū):面積不小于，放置一個(gè)大模型以及若干單體模型，邊緣布置34組洽談桌。大約為30 rf，用于放映三維動(dòng)畫影片，布置成家庭影院的樣子；客戶進(jìn)入售樓處后，首先由業(yè)務(wù)員帶到這里觀看三維 動(dòng)畫影片，對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)感性理解后才參觀模型。貴賓洽談區(qū)：建議做12個(gè)相對(duì)私密的“紅酒雪茄”室(一大一小)內(nèi)部可容納34人、56人，進(jìn)行深度洽談和未來(lái)簽約之用。辦公區(qū):所有辦公室都集中在二層景觀：整個(gè)景觀區(qū)形成一個(gè)較為完整和獨(dú)立的景觀區(qū)，并考慮與后續(xù)小區(qū)的結(jié)合。8) 造價(jià)控制(請(qǐng)?jiān)靸r(jià)部確認(rèn))(1)建安成本控制:獨(dú)棟元/平方米；聯(lián)排元/平方米;

17、(2)園林綠化成本控制主入口及中央景觀軸350元/平方米;售樓處及樣板間600元/平方米;公共空間及宅前綠化：300元/平方米;唐胥路沿線及看房動(dòng)線：250元/平方米;四、設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)成果要求1、設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理?xiàng)l例 建筑工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理規(guī)定 建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)定 國(guó)家及唐山地方有關(guān)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)管理法規(guī)和規(guī)章 建設(shè)工程相關(guān)批準(zhǔn)文件2、開發(fā)商提供的資料序號(hào)資料及文件名稱份數(shù)提交日期有關(guān)事宜1現(xiàn)狀地形圖12該地塊規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)條 件13發(fā)包人設(shè)計(jì)任務(wù)書14市政綜合管線條件15地勘成果報(bào)告13、設(shè)計(jì)成果要求分為規(guī)劃概念方案階段和建筑概念方案階段1）概念規(guī)劃方案階段設(shè)計(jì)成

18、果電子文檔1份及圖冊(cè)8份。（圖紙電子版DWG文件）設(shè)計(jì)成果設(shè)計(jì)說(shuō)明及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 區(qū)域位置分析圖 總平面渲染圖 景觀系統(tǒng)分析圖 建筑形態(tài)分析圖 產(chǎn)品分區(qū)圖 停車示意圖 交通分析圖消防示意圖 分期建設(shè)示意圖 主要建筑景觀概念示意圖 總平面圖（CAD） 日照分析圖 道路結(jié)構(gòu)示意圖 豎向剖面圖 主力獨(dú)棟、聯(lián)排建筑標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、縱向剖面圖 主力獨(dú)棟、聯(lián)排建筑主要建筑外立面效果圖（各兩張） 規(guī)劃工作模型注：上述設(shè)計(jì)成果需提供A3縮印本8份，A1彩色展板1套，電子文檔1套，DWG格式文件、工作模型1個(gè)（比例適當(dāng)）2）建筑概念方案階段（最終提交成果）設(shè)計(jì)成果電子文檔1份及圖冊(cè)8份（圖紙電子版DWG文件） 設(shè)計(jì)說(shuō)明 主要外墻材料說(shuō)明 總平面圖深化修改（平面彩圖） 彩色總體鳥瞰圖經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 單體種類分布圖 景觀系統(tǒng)分析圖 道路系統(tǒng)分析同 所有戶型平、立、剖面及指標(biāo)表 所有單體表現(xiàn)圖（每個(gè)單體不同角度兩張） 樣板