1、房地產定價方法分享定價方法定價方法是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給項目制是企業為了在目標市場上實現定價目標，而給項目制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。定的一個基本價格或浮動范圍的方法。雖然影響項目的價格因素很多，但是企業在制定價格時主要考慮項目的成本、市場需求和競爭情況。項目的成本規定了價格的最低基數，而競爭者的價格則提供了企業在制定價格時必須考慮的參照系數。競爭成本導向定價需求導向定價競爭導向定價需求成本價格1 成本導向定價1.1.成成本導向定本導向定價價是以成本為中心是以成本為中心，按，按賣方意圖定價的方法。賣方意圖定價的方法。其基本思路是：在定價時，首先考慮收回企業在生產經營中

2、投入的全部成本，然后加上一定的利潤。成本導向定價主要由成本加成定價法、目標利率定價法和銷售加成定價法三種方法構成。銷售加成定價法目標利率定價法成本加成定價法成本導向1.1 1.1 成成本加成定本加成定價法價法就是在單位產品成本的基礎上，加上一定就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價比例的預期利潤作為產品的售價。成本加成定價法的優點是計算方便，因為確定成本要比確定需求容易得多，定價時著眼于成本，企業可以簡化定價工作，也不必經常依據需求情況而作調整。在市場環境諸因素基本穩定的情況下，采用這種方法可保證房地產企業獲得正常的利潤。單位產品價格=單位產品成本（1+加成率） 加成

3、率：預期利潤占成本的比例A 計算公式B 舉例說明問：某房地產企業開發某一樓盤，每平方米的開發成本為2000元，加成率為15%，則每平方米售價為多少？解：每平方米售價=2000X（1+15%）=2300（元）1.2 1.2 目目標收益定價標收益定價法法是是在成本的基礎上，按照目標收益率的高在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方低計算售價的方法。法。第一步，確定目標收益率。目標收益率可表現為投資收益率、成本利潤率、銷售利潤率、資金利潤率等。第二步，確定目標利潤。第三步，計算售價。售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量A 計算公式B 舉例說明問：某房地產企業開發一總建筑面積為20萬平方米的

4、小區，估計未來在市場上可實現銷售16萬平方米，其總開發成本為4億元，企業的目標收益率為成本利潤率的15%，售價為多少？解：目標利潤=總成本x成本利潤率= 4 x 15%= 0.6（億元）每平方米售價=（總成本+目標利潤）/預計銷售量=（4+0.6）/0.0016=2875（元）目標收益率定價法的優點是可以保證企業既定目標利潤的實現。這種方法一般適合用于在市場上具有一定影響力的企業，市場占有率較高或具有壟斷性質的企業。1.3 1.3 售售價加成定價法價加成定價法以產品的最后銷售為基數，按銷售價的一以產品的最后銷售為基數，按銷售價的一定百分率計算加成率，最后得出產品售價。定百分率計算加成率，最后得

5、出產品售價。單位產品售價=單位產品總成本/（1-加成率）加成率：即為銷售的毛利率A 計算公式B 舉例說明問：某樓盤的開發成本為每平方米2500元，加成率20%，則該樓盤的售價為多少？解：售價=2500/（1-20%）=3125（元）售價加成定價方法的優點對于銷售者來說，容易計算出商品銷售的毛利率。2 需求導向定價2.2.需求需求導導向定向定價價是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理是指以需求為中心，依據買方對產品價值的理解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。解和需求強度來定價，而非依據賣方的成本定價。需求導向定價根據市場需求變化情況，在一定的幅度內變動價格，以致同一商品可以按兩種或兩種

6、以上價格銷售。它要求確定消費者對于各種不同的產品感受的價值是多少，然而這很難衡量，而且費時費力。其主要方法是理解值定價法和區分需求定價法。理解值定價法區分需求定價法2.1 2.1 理理解值定價法解值定價法是以消費者對商品價值的感受及理解程度作是以消費者對商品價值的感受及理解程度作為定價的基本依據。為定價的基本依據。理解值定價法的基本指導思想是認為決定商品價格的關鍵因素是消費者對商品價值的認識水平，而非賣方的成本。由于理解值定價法可以與現代產品定位思路很好地結合起來，成為市場經濟條件下的一種全新的定價方法，因此為越來越多的企業所接受。Text in here基本步驟：確定顧客的認識價值決定初始價

7、格預測銷售量預測目標成本決策2.2 2.2 區區分需求定價法分需求定價法是指某一產品可根據不同需求強度、不同是指某一產品可根據不同需求強度、不同購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，采取不同的售價。購買力，不同購買地點和不同購買時間等因素，采取不同的售價。需求差異定價法以不同時間、地點、商品及不同消費者的消費需求強度差異為定價的基本依據，針對每種差異決定其在基礎價格上是加價還是減價。1因地點而異主要形式：234因時間而異因商品而異因顧客而異因客戶職業、階層、年齡等不同，客戶需求也不同。樓盤品質、附加值、資源條件等不同，客戶需求不同 。不同市場行情下，客戶的購買意愿強弱不一。區域成熟度不同，

8、對于客戶的吸引力有強弱之分。3 競爭導向定價3 3. .競爭導向定價競爭導向定價是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力是以競爭者的價格為基礎，根據競爭雙方的力量等情況，制定較競爭者價量等情況，制定較競爭者價格低格低、高或相同、高或相同的定的定價方價方法。法。競爭導向定價是企業為了應付市場競爭的需要而采取的特殊定價方法。當本企業所開發的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價。競爭導向定價有隨行就市定價法、追隨領導者企業定價法和市場比較定價法。市場比較定價法追隨領導者企業定價法隨行就市定價法競爭導向3.1 3.1 隨隨行就市定價法行就市定價法企業使自己的商品價格跟上同行的

9、平均水企業使自己的商品價格跟上同行的平均水平的定價方法。平的定價方法。在基于成本預測比較困難，競爭對手不確定，以及企業希望得到一種公平的報酬和不愿打亂市場現有正常次序的情況下，這種定價方法較為行之有效。在競爭的現代市場條件下，銷售同樣商品房的各個房地產企業在定價時實際上沒有選擇的余地，只能按現行市場價格來定價。因此，這種定價方法比較受一些中、小房地產企業的歡迎。平均價格水平通常被認為是“合理價格”，易為用戶所接受。優點容易與競爭對手和平共處，避免激烈競爭產生的風險。一般能為企業帶來適度的利潤。可適用于任何市場結構。3.2 3.2 追追隨領導者企隨領導者企業定價法業定價法開發企業以同行中對市場影

10、響最大開發企業以同行中對市場影響最大的房地產企業的價格為標準的房地產企業的價格為標準, ,來制來制定價格。定價格。使用這種定價方法的房地產企業一般擁有較為豐富的后備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩定市場以利其長期經營。3.3 3.3 市場比較法市場比較法是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似似項目項目進進行比較，對這些類行比較，對這些類似似項目項目的的已知價格作適當的修正，以已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價此估算估價對象的客觀合理價格。格。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。但

11、僅適用于市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，并且交易案例與待估項目應有相關性和替代性。類別權數蓮花新城華潤橡樹灣水晶湖郡本案區域因素（65%）地段區位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環境10%10090100100景觀因素15%10085105100區域發展10%1009090100項目因素（35%）項目規模5%1008085100建筑規劃5%808080100戶型規劃10%1008080100園林設計5%908085100社區配套5%505080100物業管理5%909080100修正指數95.583.7593.251

12、00交易均價（元/平米）180001400019000/本案修正價格18848 16716 20375 /可比權重40%40%20%/本案市場比較價格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價格（元/平米）=市場比較價格*（1+12%）=20497步步驟驟一一、選取競品項目及其權重系數。、選取競品項目及其權重系數。競品項目主要為區域內具有代表性的同質項目。競品項目的權重系數依據與評估項目的相似性及參考性大小得出。類別權數蓮花新城華潤橡樹灣水晶湖郡本案區域因素（65%）地段區位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環境10%1

13、0090100100景觀因素15%10085105100區域發展10%1009090100項目因素（35%）項目規模5%1008085100建筑規劃5%808080100戶型規劃10%1008080100園林設計5%908085100社區配套5%505080100物業管理5%909080100修正指數95.583.7593.25100交易均價（元/平米）180001400019000/本案修正價格18848 16716 20375 /可比權重40%40%20%/本案市場比較價格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價格（元/平米）=市場比較價格*（1+12%）=20497步步驟二、確定

14、可比參數及權重。驟二、確定可比參數及權重。可比參數即對項目影響較大的因素。按重要性及影響力的高低，確定每一因素的權重，權重越大，重要性及影響力就越高，反之亦然。類別權數蓮花新城華潤橡樹灣水晶湖郡本案區域因素（65%）地段區位15%10090100100周邊配套10%10080100100交通因素5%10090100100自然環境10%10090100100景觀因素15%10085105100區域發展10%1009090100項目因素（35%）項目規模5%1008085100建筑規劃5%808080100戶型規劃10%1008080100園林設計5%908085100社區配套5%505080100物業管理5%909080100修正指數95.583.7593.25100交易均價（元/平米）180001400019000/本案修正價格18848 16716 20375 /可比權重40%40%20%/本案市場比較價格（元/平米）18301 本案2014年7月入市價格（元/平米）=市場比較