1、房地產抵押評估的問題分析房地產抵押評估的問題分析房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方 式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。 房地產屬于不動產， 設定房 地產抵押權時，需依法履行抵押登記的法律行為，因此，房地產的抵 押擔保方式在現實生活中也極為普遍， 隨之而來產生的抵押糾紛也相 當多。一、房地產抵押的特點 房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占用權的方 式向抵押權人提供債務擔保的行為。 當債務人不履行債務時， 抵押權 人有權依法優先獲取抵押房地產的拍賣所得。 房地產抵押同房地產轉 讓、出讓、贈予、繼承等其它類型的交易不同，其具備以下特點：1. 抵押期間的房地產， 產權并

2、不轉移， 抵押人仍然享有該宗房地 產的占有、使用、收益權。2. 抵押權人只有在債務人不履行債務時， 才能行使處置權， 其時 效在債務到期后，而不是抵押期間的任何時間。3. 抵押房地產只是債權的一種擔保形式， 抵押權人在債務清償時 擁有優先受償的權利， 而不是一定能獲得抵押房地產拍賣所得的全部 價款。二、抵押客體的范圍1994 年中華人民共和國城市房地產管理法 （以下稱房地產 法），對房地產抵押的范圍規定如下：1. 依法取得的房地產其占有范圍的土地使用權可與房屋所有權 同時設抵押。2. 當所抵押房地產的土地使用權是以劃撥方式取得時， 抵押權人 可在抵押房地產拍賣所得的價款扣除了應繳納土地使用權出

3、讓金之 后，優先受償。但房地產法規定：“房地產抵押合同取得后，土地上新增的 房屋不屬于抵押財產。 需要拍賣該抵押的房地產時， 可以依法將土地 上新增的房屋與抵押財產一同拍賣， 但對拍賣新增房屋所得， 抵押權 人無權優先受償。 ”這一規定將銀行貸款所支持開發的成果排除在償 債物保證之外。1995 年通過的中華人民共和國擔保法 （以下簡稱擔保法 ） 再次增加了房地產的抵押范圍，其規定如下：1. 抵押人所有、 第三人所有、 抵押人依法處分的房屋和其它地上 定著物所有權和占有范圍內的不論出讓或劃撥的國有土地使用權可 同時抵押。2. 抵押人依法承包并經發包者同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等 荒地的土地使用

4、權可單獨抵押。3. 鄉鎮企業房屋抵押時，其占用范圍內的土地使用權同時抵押， 但不準鄉鎮企業房屋單獨抵押。擔保法 盡管作出了上述放寬性的調整，但仍然繼續承認“簽 約后地上新增房屋不屬抵押物”的規定。2007 年頒布的物權法對房地產的抵押范圍作了再次明確， 它不僅規定了在建工程可以設定抵押， 還增加了“法律、 行政法規未 禁止抵押的其它財產”這一規定。只要某項財產符合抵押財產的條 件，即抵押人有權處分，具有可讓與性，便于管理和實施，就應當承 認其屬于抵押物的范圍。 這不僅符合私法自治的原則， 也是滿足不斷 變化的經濟生活需要。經歸納，房地產的法定抵押范圍可包括：1. 出讓素地（地上無房屋）使用權單

5、獨抵押。2. 出讓土地（地上有建筑工程、新增房屋）使用權單獨抵押。3. 出讓土地使用權連同地上房屋所有權同時抵押。4. 房屋所有權連同其所占范圍內劃撥土地使用權同時抵押。5. 依法承包并獲得發包者同意抵押的各種荒地使用權單獨抵押。6. 鄉鎮企業房屋所有權設抵押時， 其所占用范圍內的農地使用權 同時抵押。7. 出讓土地使用權連同地上在建工程或新增房屋與其它定著物 抵押。三、抵押標的權屬房地產自然地理位置的固定性決定了房地產交易中可以轉移的 并非是房地產本身， 而是有關該房地產的所有權、 使用權或其它權益。 而實質上我們評估的也僅是這些無形的權益的價值。 所以，如果房地 產抵押標的的權屬不清， 將

6、可能使評估人員或抵押權人遭遇很大的風 險，而且還可能根本失去房地產抵押的實際意義。因此，明晰產權是至關重要的。 評估時應先查看待估抵押標的權 屬是否符合國家的法律、法規，是否存在權屬爭議，是否按政府的有 關規定進行了產權登記， 取得了房地產權屬證書。 進行房地產抵押評 估，應收集以下資料作為評估的基本依據。1. 存量房地產抵押價值的評估，應有房屋所有權證 、土地使 用證等。2. 出讓的土地使用權抵押價值的評估，應有土地出讓合同 、 國有土地使用證及交納土地出讓金憑證等。3. 在建工程抵押價值的評估，應有建設用地規劃許可證 、建 設工程規劃許可證、土地出讓合同、國有土地使用證及交納土 地出讓金憑

7、證等。 如果用于銷售的商品房還應有 商品房預售許可證 等。經過以上權證查驗， 房地產的權屬才能基本清楚， 但是還要注意 房地產權利的性質或是否存在缺陷和暇疵。 有關的缺陷和暇疵還應在 評估報告中詳細說明、 交待清楚， 這樣才能有效地維護房地產抵押雙 方的合法權益。四、房地產抵押價值評估中應注意的幾個具體問題1. 房地產抵押中價值的構成與其它情形下房地產價值構成的不 同房地產抵押是對債權的一種擔保形式， 房地產的抵押價值應能充 分保證對抵押人債務的清償能力。 房地產的抵押價值應是在處置抵押 物時可實際用于償債的部分。 由于在處置抵押房地產所得價款中土地 使用權出讓金和稅金將優先交付國家， 剩余部

8、分才能使債權人優先受 償。因此，在用成本法評估房地產抵押價值時，不應計入應交國家的 土地使用權出讓金和稅金， 在用市場比較法和收益法評估房地產抵押 價值時，也應從比較價值和收益折現價值中扣除土地使用權出讓金和稅金。2. 評估時的預測分析資產以及一般性的房地產交易中轉讓、 出租等其它類型的價值評 估，是對財產當前現實價值的評估。 而房地產抵押評估是為了對債權 進行擔保， 該價值評估是對未來債務清償價值的評估， 因此房地產抵 押評估應充分考慮未來抵押期間房地產市場的變化情況。 3. 抵押房地產土地使用權的狀況以及土地使用權出讓金的交付土地價值一般占到商品房房價總價的 2040?,因此地價是房地 產

9、抵押價值的一個重要組成部分。 而地價中包含的國有土地使用權出 讓金是不能作抵押的。 房地產抵押人得到的土地所有權和土地使用權 性質可能是國有的， 也可能是集體的； 取得土地使用權的方式可能是 有償的，也可能是無償的， 己支付的土地使用權出讓金或轉讓金可能 是全部的，也可能是部分的。這些都將影響房地產抵押評估價值。因 此，在評估前，一定要弄清這些情況，才能準確地進行價值評估。比 如：集體所有的土地使用權轉讓時，需要辦理國家征用手續，因此在 決定集體土地上的房屋抵押價值時，不僅要扣除土地使用權出讓金， 還要扣除有關的征地費用； 對于無償劃撥的國有土地使用權， 在評估 其抵押價值時， 一定要扣除補償

10、地價的費用； 對于有償出讓的土地使 用權，在評估其抵押價值時，一定要了解其出讓金的交付情況等等。 各地政府對國有土地使用權出讓金或轉讓金支付的要求也是各不相 同的，有要求一次付清的，有要求分若干次付清的，也有補交多少出 讓金，相應批準多少面積房產銷售的。因此，評估人員一定要注意分 清上述各種情況，不應因地價情況不明而造成估價不實。4. 關于房地產的再次抵押 按照擔保法和物權法的規定，同一宗房地產可以設定兩個以上的抵押權， 即同一房地產可以向兩個以上的債權人抵押， 且債 權額可以超出抵押房地產的評估值。 因此，評估人員在評估再次抵押 房地產抵押價值時， 應在報告中明確說明是否已扣除前一次擔保的債 權金額，以免發生誤導。5. 關于個人住房擔保貸款的特殊性個人住房擔保貸款是購房人在先付首期房款后， 與銀行簽訂以其 所購房屋作為抵押物的抵押貸款， 銀行將余款一次性貸給購房人， 購 房人在一定期限內分次償還。其抵押特點是：抵押折扣率一般較低， 一般是5070?;抵押期較長，最長年限可達 30年；還款形式 為按月或季分次償還。