1、房地產業營改增主要政策1 .財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財稅201636號）2 .國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告（國家稅務總局公告2016年第18號）3 .國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告（國家稅務總局公告2016年第23號）4 .關于進一步明確全面推開營改增試點有關再保險、不動產租賃和非學歷教育等政策的通知（財稅201668號）5 .國家稅務總局關于進一步明確營改增有關征管問題的公告（國家稅務總局公告2017年第11號）一、納稅人（一）基本規定在中華人民

2、共和國境內銷售自行開發的房地產項目的房地產開發企業，為增值稅納稅人。自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。房地產企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發的房地產項目。在境內銷售不動產，是指所銷售的不動產在境內。（三）兩類納稅人納稅人分為一般納稅人和小規模納稅人。銷售自行開發的不動產納稅人應稅行為的年應征增值稅銷售額超過500萬元（含本數）的為一般納稅人，未超過該標準的納稅人為小規模納稅人。二、稅率及征收率房地產開發企業銷售自行開發房地產項目適用稅率為11%,征收率為5%。三、應納稅額的計算（一）計稅方法增值稅計稅方法，

3、包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法的，36個月內不得變更為一般計算方法。房地產老項目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（2）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。（二）一般計稅方法應納稅額的計算計算公式：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額銷項稅額

4、=銷售額X稅率銷售額=含稅銷售額+（1+稅率）當期銷項稅額小于當期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。（三）簡易計稅方法應納稅額的計算計算公式：應納稅額=銷售額X征收率銷售額=含稅銷售額+（1+征收庫四、銷售額（一）一般計稅方法1 .房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1+11%）價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（1）代為收取并

5、符合規定的政府性基金或者行政事業性收費；（2）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地由讓收益等。2 .當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積/房地產項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以由售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單

6、獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。當期銷售房地產項目建筑面積，房地產可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。3 .差額扣除憑證在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應取得省級以上（含省級）財政部門監（EQ制的財政票據；納稅人按照上述規定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償款時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。4差額扣除其他特殊規定（1）房地產開發企業向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照上述規定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期

7、）起按照規定計算扣除。（2）房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該受讓土地進行開發，同時符合下列條件的，可由項目公司按規定扣除房地產開發企業向政府部門支付的土地價款： 房地產開發企業、項目公司、政府部門三房簽訂變更協議或者補充合同，將土地受讓人變更為項目公司； 受讓土地的用途、規劃等條件不變的情況下，簽署變更協議或者補充合同時，土地價款總額不變； 項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有。房地產開發企業（包括多個房地產開發企業組成的聯合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，

8、項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有，屬于上述“項目公司的全部股權由受讓土地的房地產開發企業持有”。7.差額扣除臺賬登記一般納稅人應建立臺賬登記土地價款（包括向其他單位或個人支付的拆遷補償費用）的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。（二）簡易計稅方法小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目以及一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用未銷售額，不得扣除對應的土地價款。（三）視同銷售下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：1 .單位或者個人向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外；2 .單位或者個人向其他單位向個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外；3財政部或者國家稅務總局規定的其他情形。（四）納稅人銷售不動產價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業目的的，或者發生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務