1、-李希燦李希燦本章重點內容本章重點內容1 土地權屬調查土地權屬調查基本概念基本概念2 土地權屬的土地權屬的確認原則確認原則3 城鄉土地城鄉土地分等定級分等定級4 土地登記土地登記與與土地統計土地統計第二章第二章 地籍調查的一般原則地籍調查的一般原則下一頁 第一節第一節 土地權屬調查的基本概念土地權屬調查的基本概念p土地權屬土地權屬, , 即土地即土地所有權所有權和和使用權使用權歸誰所有的問題歸誰所有的問題, , 簡稱簡稱地權地權。p地權重要性地權重要性：“勞動是財富之父勞動是財富之父, , 土地是財富之母土地是財富之母”的的說法。在我國說法。在我國, , 歷次社會變革的基本問題是農民問題歷次社

2、會變革的基本問題是農民問題, , 而而實質則是土地問題。在城市實質則是土地問題。在城市, , 土地作為不動產亦是城市經土地作為不動產亦是城市經濟的支柱。濟的支柱。 可見土地的權屬是何等的重要。可見土地的權屬是何等的重要。 p 目的目的：在地籍測量和權屬調查中：在地籍測量和權屬調查中, , 要確認國家的和農要確認國家的和農民集體的土地所有權民集體的土地所有權, , 保護公民個人對土地的使用權。保護公民個人對土地的使用權。 土地所有權、使用權土地所有權、使用權下一頁一一. 土地所有權土地所有權1 1、定義、定義：所有權所有權是所有制在法律上的表現是所有制在法律上的表現, , 是從法律上確認人們對是

3、從法律上確認人們對生產資料和生活資料所享有的權利。生產資料和生活資料所享有的權利。2 2、權利與義務、權利與義務：是指土地所有者在法律規定的范圍內：是指土地所有者在法律規定的范圍內, , 對他所擁有對他所擁有的土地享有的的土地享有的占有權占有權、使用權使用權、收益權收益權和和處分權處分權, , 包括與土地相連的包括與土地相連的生產物、建筑物的占有、支配、使用的權利。生產物、建筑物的占有、支配、使用的權利。 土地所有者除上述權利外土地所有者除上述權利外, , 同時要有對土地的合理利用、改良、同時要有對土地的合理利用、改良、保護、防止土地污染、防止荒蕪的保護、防止土地污染、防止荒蕪的義務義務。 因

4、此因此, , 土地所有制土地所有制是經濟基礎是經濟基礎, , 而而土地所有權土地所有權是上層建筑是上層建筑, , 后者后者是為前者服務的。是為前者服務的。 土地所有權、使用權土地所有權、使用權下一頁一一. 土地所有權土地所有權3 3、建國以來建國以來, , 土地所有關系經歷了三個階段土地所有關系經歷了三個階段: : 建國初建國初1957 1957 年年, , 建立了建立了土地國有土地國有和和農民勞動者私有農民勞動者私有并存的土并存的土地關系；地關系； 1958 1958 年年1978 1978 年年, , 建立了建立了土地全民所有土地全民所有和農村勞動群眾和農村勞動群眾( (農業農業社、人民公

5、社社、人民公社) )集體所有集體所有并存的關系；并存的關系； 19781978年以后年以后, , 我國城鄉進行了經濟體制改革我國城鄉進行了經濟體制改革, , 建立了建立了土地全民土地全民所有、集體所有所有、集體所有的所有制關系。的所有制關系。 同時同時, , 確立了國家、集體、個人使用和農民以戶承包使用的確立了國家、集體、個人使用和農民以戶承包使用的所有所有權與使用權分離權與使用權分離的土地使用制度。的土地使用制度。土地所有權、使用權土地所有權、使用權下一頁二二. 土地土地使用權使用權1 1、定義、定義 土地使用權是土地使用權是依法依法對一定的土地加以對一定的土地加以利用利用和取得和取得收益收

6、益的權利。的權利。 按照有關規定按照有關規定, , 我國的企業、機關、團體、學校、農我國的企業、機關、團體、學校、農村集體經濟組織、以及其它企事業單位和公民村集體經濟組織、以及其它企事業單位和公民, , 根據法律根據法律的規定并經有關單位批準的規定并經有關單位批準, , 可以有償可以有償( (亦有無償的亦有無償的) )使用國有使用國有土地或集體土地。土地或集體土地。所有權人所有權人使用權使用權非所有權人非所有權人使用權使用權 當土地所有權人當土地所有權人同時同時是使用是使用權人的時候權人的時候, , 稱為所有權人的土稱為所有權人的土地使用權地使用權 土地所有權人可以在法律規土地所有權人可以在法

7、律規定的范圍內對土地的歸宿定的范圍內對土地的歸宿作出決作出決定定, , 例如征用、劃撥、調整、承例如征用、劃撥、調整、承包和變更登記等包和變更登記等, , 下一頁2、使用權形式、使用權形式 當土地使用權人當土地使用權人不是不是土地所土地所有權人的時候有權人的時候, , 稱之為非所有權稱之為非所有權人的土地使用權。人的土地使用權。 土地使用權人土地使用權人只有只有使用、支使用、支配這塊土地從而獲得利益和收益配這塊土地從而獲得利益和收益的權利的權利, , 它無權變更土地的權屬。它無權變更土地的權屬。所以所以, , 土地使用權也稱土地土地使用權也稱土地支配支配權或收益權權或收益權。 土地所有權、使用

8、權土地所有權、使用權下一頁三三. 土地使用權的拍賣土地使用權的拍賣1 1、定義、定義 拍賣也稱拍賣也稱競賣競賣, , 一般是由賣方把現貨或一般是由賣方把現貨或樣品展示樣品展示, , 在拍賣現場用在拍賣現場用叫叫價價的辦法把物品出售給出價最高的購買者的辦法把物品出售給出價最高的購買者( (競買人競買人) )。 2 2、方法、方法 一般用一般用上增上增叫價叫價( (亦有亦有下降叫價下降叫價) )先由拍賣人叫最低價開始先由拍賣人叫最低價開始, , 然后然后任競買人爭相加價任競買人爭相加價, , 直到無人再加價時直到無人再加價時, , 拍賣人用錘子在桌上一敲拍賣人用錘子在桌上一敲, , 表表示買賣成交

9、。示買賣成交。 土地使用權拍賣是土地使用制度改革、土地使用權拍賣是土地使用制度改革、受認人受認人有權得到土地使用有權得到土地使用權的一種方式。權的一種方式。第二節第二節 土地權屬的確認原則土地權屬的確認原則下一頁1 1、權屬確認：、權屬確認： 地籍調查地籍調查土地權屬的確認土地權屬的確認, , 是指在主管部門的主持下是指在主管部門的主持下, , 由權屬由權屬主主( (授權指界人授權指界人) )、相鄰土地權屬主、相鄰土地權屬主( (授權指界人授權指界人) ) 、地籍調查員或其、地籍調查員或其他必要人員參加的集體依法對土地權屬的認定他必要人員參加的集體依法對土地權屬的認定, , 包括包括權屬類別權

10、屬類別和和權屬權屬主主的確認。的確認。2 2、權屬類別、權屬類別： 是指是指土地所有權土地所有權和和土地使用權土地使用權。3 3、權屬主的認定：、權屬主的認定： 是討論一宗地是討論一宗地歸誰所有歸誰所有或或歸誰使用歸誰使用的問題的問題, , 它涉及各權屬單元的它涉及各權屬單元的邊界、界址邊界、界址, , 涉及到用地的歷史、現狀和涉及到用地的歷史、現狀和權源文件權源文件, , 是初始地籍調查是初始地籍調查中一件細致而復雜的工作中一件細致而復雜的工作, , 必須根據有關文件和實際狀況必須根據有關文件和實際狀況, , 妥善處理妥善處理好。好。1. 文件確認文件確認2.慣用確認慣用確認 它是根據權屬主

11、所出示并被現它是根據權屬主所出示并被現行法律所認可的行法律所認可的權源文件權源文件來確定來確定土地使用權或所有權的歸屬。土地使用權或所有權的歸屬。 這是一種較規范的土地權屬認定這是一種較規范的土地權屬認定手段手段, , 城市地產使用權的確認大城市地產使用權的確認大多用此方法。多用此方法。下一頁一、一、 權屬主的確認形式權屬主的確認形式 這是基于解放后長期這是基于解放后長期未進行未進行地籍地籍測量測量, , 而根據若干年以來沒有爭議而根據若干年以來沒有爭議的的慣用土地邊界慣用土地邊界而進行認定的一種而進行認定的一種方法方法, , 是一種非規范化的認定手段。是一種非規范化的認定手段。主要適用于農村

12、和城市郊區。主要適用于農村和城市郊區。 在使用這種認定方法時要注意在使用這種認定方法時要注意, , 一是一是不違背現行政策不違背現行政策, , 二是二是尊重歷尊重歷史史, , 實事求是實事求是, , 三是三是注意四鄰認可注意四鄰認可和旁證和旁證, , 防止錯誤認定。防止錯誤認定。3.協商確認協商確認 當權源文件不詳當權源文件不詳, , 或認識不一致時或認識不一致時, , 本著團結、互諒的精神本著團結、互諒的精神, , 在主管部門在主管部門派員和地籍調查員到場的情況下派員和地籍調查員到場的情況下, , 采采用權屬雙方或幾方協商一致的原則進用權屬雙方或幾方協商一致的原則進行認定。行認定。4.仲裁確

13、認仲裁確認在有爭議而達不成協議的情況下在有爭議而達不成協議的情況下, , 雙雙方都能出示文件而慣用的邊界又互不方都能出示文件而慣用的邊界又互不承認承認, , 由主管部門約定時間、地點由主管部門約定時間、地點, , 在幾方都到場時在幾方都到場時, , 地籍管理部門依照地籍管理部門依照有關規定有關規定, , 充分聽取權屬各方的申述充分聽取權屬各方的申述, , 實事求是地、合理地進行劃分界線裁實事求是地、合理地進行劃分界線裁決決, , 不服從裁決者不服從裁決者, , 可以向法院申訴可以向法院申訴, , 并以法律程序解決之。并以法律程序解決之。1 城市土地所有權城市土地所有權二、城市土地使用權的確認二

14、、城市土地使用權的確認 城市的土地所有權城市的土地所有權是國家全民所有是國家全民所有, , 因此因此, , 城市各權屬單元只有土地使用權城市各權屬單元只有土地使用權, , 而無土地所有權而無土地所有權( (郊區集體土地除外郊區集體土地除外) )。 城市地產主要以下述城市地產主要以下述文件確認文件確認: :2 文件確認類別1 1）單位用地紅線圖）單位用地紅線圖 它是審核宗地權屬最具權威的文件它是審核宗地權屬最具權威的文件, , 是申請建設用地審的重要依據。是申請建設用地審的重要依據。審批過程審批過程包括包括: : 立項、上級機關批準、用地所在市縣審批、城市規劃立項、上級機關批準、用地所在市縣審批

15、、城市規劃部門審核選址、地籍管理部門和建設用地部門審定和辦理征部門審核選址、地籍管理部門和建設用地部門審定和辦理征( (撥撥) )地地手續手續, , 再由城市勘測部門劃定紅線。因此再由城市勘測部門劃定紅線。因此, , 紅線圖是經過一系列紅線圖是經過一系列法法定手續的最后結果定手續的最后結果。它一般是標繪在它一般是標繪在 1:2000 1:2000 的地形圖上的地形圖上, , 其上除繪有用地紅線外其上除繪有用地紅線外, , 并標并標有用地單位名稱有用地單位名稱, , 用地批文的文件名、批文時間、用地面積、征地用地批文的文件名、批文時間、用地面積、征地時間、經辦人和時間、經辦人和經辦單位蓋章經辦單

16、位蓋章等。紅線圖一般存在城市規劃部門檔等。紅線圖一般存在城市規劃部門檔案館案館, , 用地單位應有副本或轉繪件。用地單位應有副本或轉繪件。在進行地籍調查時在進行地籍調查時, , 根據該紅線圖來判定歸屬根據該紅線圖來判定歸屬, , 也可到實地根據紅線也可到實地根據紅線圖與地物的相關位置圖與地物的相關位置, , 對照長度勘定邊界。在紅線圖上對照長度勘定邊界。在紅線圖上, , 如果有城如果有城市規劃道路市規劃道路, , 代征地等代征地等, , 其面積應在單位用地總量中扣除。其面積應在單位用地總量中扣除。2 文件確認類別 2 2）地產使用證）地產使用證 解放后的幾十年中解放后的幾十年中, , 有的城市

17、曾經核發過有的城市曾經核發過地產使用地產使用證證。改革開放以來。改革開放以來, ,在土地管理法公布以前在土地管理法公布以前, , 城市房地部城市房地部門曾經組織過地籍測量門曾經組織過地籍測量, , 繪制過房產圖繪制過房產圖, , 這在當時是由這在當時是由政府授權進行的。根據有關文件精神政府授權進行的。根據有關文件精神, , 發放的房地產使發放的房地產使用權證應該有效用權證應該有效, , 土地管理部門應予確權。土地管理部門應予確權。2 文件確認類別 3 3） 土地使用合同書和協議書土地使用合同書和協議書 解放后一直到土地管理法出臺的幾十年中解放后一直到土地管理法出臺的幾十年中, , 隨著社會經隨

18、著社會經 濟的變濟的變化化, , 各用地單位變化也很大各用地單位變化也很大。有各系統之間的調整、變更。有各系統之間的調整、變更, , 有各企業有各企業單位的合并、分割單位的合并、分割, , 有企業的兼并、轉產有企業的兼并、轉產, , 使用土地的權屬發生了變使用土地的權屬發生了變化。化。 在國家土地管理機構成立在國家土地管理機構成立之前之前, , 只要它們達成了土地使用合同書只要它們達成了土地使用合同書或協議書的或協議書的, , 就本著尊重歷史的原則就本著尊重歷史的原則, , 應予承認。同時應予承認。同時, , 為了有利生為了有利生產產, , 方便生活方便生活, , 在土地管理法頒布前在土地管理

19、法頒布前, , 各權屬單元之間的換地協議書各權屬單元之間的換地協議書與合同書應視為有效。在進行地籍測量時與合同書應視為有效。在進行地籍測量時, , 應予確權。應予確權。2 文件確認類別 4）征）征(撥撥) 地批準書和合同書地批準書和合同書 在解放后直至國有土地有償使用制度出臺前在解放后直至國有土地有償使用制度出臺前, 企事企事業單業單 位建設用地采取征位建設用地采取征( (撥撥) )地制度。只要持有建設單位地制度。只要持有建設單位征征( (撥撥) )地地批準書和合同書的批準書和合同書的， 在進行權屬調查時，應予在進行權屬調查時，應予確權，確權， 補辦土地使用證。與四至單位有爭議的，補辦土地使用

20、證。與四至單位有爭議的， 應予協應予協商解決或仲裁解決，商解決或仲裁解決， 不留后患。不留后患。2 文件確認類別 5 5）有償使用合同書）有償使用合同書( (協議書協議書) ) 自改革開放以來自改革開放以來, 特別是特別是土地管理法土地管理法頒布實施之后頒布實施之后, 實行土地所有權與實行土地所有權與使用權分離使用權分離, 改過去的無償使用土地為有償使用。要以政府土地管理部門改過去的無償使用土地為有償使用。要以政府土地管理部門 為國有土地所有權人為國有土地所有權人, 以一定的使用期限以一定的使用期限(最長最長50 年年)和審批手續和審批手續, 以有償出以有償出讓讓, 轉讓或拍賣等方式推行之。轉

21、讓或拍賣等方式推行之。 成交后成交后, 簽訂有償使用合同書簽訂有償使用合同書(或協議書或協議書), 規規定權利和義務定權利和義務, 交清款項交清款項, 發放國有土地使用證。發放國有土地使用證。 在地籍調查確權時在地籍調查確權時, 以土地有償使用的文件和附圖確權。以土地有償使用的文件和附圖確權。2 文件確認類別 6 6） 城市城市住宅住宅地產的確權地產的確權 我國的城市住宅形成了我國的城市住宅形成了三種三種所有制并存的局面所有制并存的局面, , 即即全民所有制全民所有制住宅住宅、集體所有制住宅集體所有制住宅和和個人所有制個人所有制住宅。一般情況下住宅。一般情況下, , 住宅的權住宅的權屬主同時是

22、該住宅所坐落的土地使用權人屬主同時是該住宅所坐落的土地使用權人, , 確認其土地使用權。確認其土地使用權。n 單位住宅根據其征單位住宅根據其征( (撥撥) )地紅線圖和有關文件確定之；地紅線圖和有關文件確定之；n 個人住宅個人住宅( (含購商品房住宅含購商品房住宅) )根據房產證、契約等文件確定之；根據房產證、契約等文件確定之；n 獎勵、贈與的房屋應根據獎勵證書、贈與證書和有關文件獎勵、贈與的房屋應根據獎勵證書、贈與證書和有關文件( ( 如如房產證房產證) )確認土地使用權。確認土地使用權。三、農村土地所有權和使用權的確認三、農村土地所有權和使用權的確認 農村農村, , 特別是城市郊區農村土地

23、所有權和使用權的確認特別是城市郊區農村土地所有權和使用權的確認比較復雜比較復雜, , 它涉及到村與村它涉及到村與村, , 鄉與鄉的邊界鄉與鄉的邊界, , 鄉村與城鄉村與城市的邊界市的邊界, , 村與獨立廠礦及事業單位的邊界等。村與獨立廠礦及事業單位的邊界等。它不但它不但形式復雜形式復雜, , 而而 往往用地手續不甚齊全往往用地手續不甚齊全。因此。因此, , 農村土地農村土地調查應將依據文件確權、慣用確權、協商確權或仲裁確調查應將依據文件確權、慣用確權、協商確權或仲裁確權權幾種形式幾種形式結合起來結合起來, , 方能完成初始地籍調查的土地權方能完成初始地籍調查的土地權屬確認問題。屬確認問題。當進

24、行過土地利用現狀調查工作之后當進行過土地利用現狀調查工作之后, , 其調查成果的表其調查成果的表冊和圖件是最完善的權屬界線文件冊和圖件是最完善的權屬界線文件, , 應予承認。應予承認。四、鐵路、公路和軍隊國有土地使用權的確認四、鐵路、公路和軍隊國有土地使用權的確認 鐵路、公路及軍隊各權屬單元所使用的土地鐵路、公路及軍隊各權屬單元所使用的土地, ,其所有權屬國家其所有權屬國家, , 使用權歸各系統使用權歸各系統。 由于鐵路、公路的分布范圍廣由于鐵路、公路的分布范圍廣, , 管理分散管理分散, ,且與各農用集體土地、城市、村莊接壤且與各農用集體土地、城市、村莊接壤, , 權屬界權屬界比較復雜。比較

25、復雜。 軍隊擔負著為改革開放保駕護航的光榮任務軍隊擔負著為改革開放保駕護航的光榮任務, , 要充分保證軍隊建設使用土地的需要。要充分保證軍隊建設使用土地的需要。 在進行土地權屬調查時在進行土地權屬調查時, , 按照有關鐵路、公路按照有關鐵路、公路和軍事單位所使用的土地的確權原則和軍事單位所使用的土地的確權原則, ,切實搞好權屬切實搞好權屬調查。調查。1 1 鐵路鐵路 (1) (1) 我國的鐵路用地我國的鐵路用地, , 一部分一部分是解放時接收的鐵路路基地產是解放時接收的鐵路路基地產, , 其余是解放后其余是解放后征地新建征地新建的。前者如契據資料完整的話的。前者如契據資料完整的話, , 按有關

26、按有關規定劃定界址。無據可查的規定劃定界址。無據可查的, , 按慣用原則的現狀進行確權。后按慣用原則的現狀進行確權。后者在建設鐵路時已進行過征地或撥地者在建設鐵路時已進行過征地或撥地, , 按有關文件和協議確權。按有關文件和協議確權。鐵路兩側有用地界樁者鐵路兩側有用地界樁者, , 以界樁為界確權。以界樁為界確權。(2) (2) 鐵路兩側為鐵路兩側為保護路基保護路基, , 均留有一定的寬度作為保護帶。在均留有一定的寬度作為保護帶。在這帶狀區域內這帶狀區域內, , 或是植樹護堤或是植樹護堤, , 或有附近群眾種莊稼或有附近群眾種莊稼, , 也可能也可能是凹凸不平的土坑是凹凸不平的土坑, , 均不能

27、按征而不用的土地對待均不能按征而不用的土地對待, , 應按規定應按規定確權。確權。(3) (3) 護路帶的護路帶的寬度寬度, , 解放初或解放前建成的鐵路解放初或解放前建成的鐵路, , 路堤高在路堤高在 3 3m 以下者以下者, , 雙軌線自線路中心起雙軌線自線路中心起, , 兩旁各占兩旁各占3Om3Om；單軌線自；單軌線自線路中心起各占線路中心起各占 20m20m；鐵路大橋頭兩旁各占；鐵路大橋頭兩旁各占60m 60m 。 1957 1957 年以年以后建設的鐵路后建設的鐵路, , 兩側護路帶按規定執行。兩側護路帶按規定執行。1 1 鐵路鐵路 2 2 公路公路 本節所指的公路本節所指的公路,

28、, 即即國道、省道等一、二級公路國道、省道等一、二級公路。 低等級公路按公路所在地的征地和用地有關批件和低等級公路按公路所在地的征地和用地有關批件和文件確權。文件確權。 當國道和省道在修建后或土地詳查中當國道和省道在修建后或土地詳查中己埋設界樁己埋設界樁的的, , 以界樁所示的范圍確權。以界樁所示的范圍確權。 當沒有界樁時當沒有界樁時, , 按公路設計標準和按公路設計標準和征地協議書確權征地協議書確權, , 即公路路堤兩側自護坡道和排水溝內外邊緣起外擴即公路路堤兩側自護坡道和排水溝內外邊緣起外擴 1 1m, , 公路路塹處自坡頂截水溝外邊緣向外擴公路路塹處自坡頂截水溝外邊緣向外擴1 1m；在；

29、在路堤處無排水溝的路堤處無排水溝的, , 自路堤坡腳起向外各留自路堤坡腳起向外各留3 3m 作作為保護路基之用。為保護路基之用。3 3 軍隊用地軍隊用地 n 軍隊用地包括軍隊用地包括人民解放軍和武警部隊的營房、院校人民解放軍和武警部隊的營房、院校, , 團以上辦公區、生活區、干休所團以上辦公區、生活區、干休所, , 國防要塞、守備國防要塞、守備區、訓練場、軍用飛機場、軍用碼頭、炮兵靶場、區、訓練場、軍用飛機場、軍用碼頭、炮兵靶場、射擊場、發射場、軍馬場和部隊農副業生產基地、射擊場、發射場、軍馬場和部隊農副業生產基地、倉庫等倉庫等, , 應根據有關規定應根據有關規定, , 實事求是地對軍隊所屬實

30、事求是地對軍隊所屬用地予以確權。用地予以確權。n （1 1）解放時）解放時, , 軍隊軍隊接管接管的偽軍政系統的房地產部隊的偽軍政系統的房地產部隊一直占用的一直占用的, , 按規定確認為軍產。按規定確認為軍產。n （2 2）劃撥劃撥給軍隊使用給軍隊使用, ,或軍隊與地方互相無償占用或軍隊與地方互相無償占用, , 都辦過手續都辦過手續, , 有據可查的有據可查的, , 應予確權。應予確權。n （3 3）經上級批準）經上級批準, ,與地方協商同意軍隊占用的土地與地方協商同意軍隊占用的土地, , 應予確權。應予確權。五、其它單位土地使用權的確認五、其它單位土地使用權的確認 1. 1. 三資企業三資企

31、業 三資企業凡三資企業凡以法定手續以法定手續取得的土地使用權取得的土地使用權, , 經登記發證經登記發證, , 在有在有效期內效期內, , 應予確權。應予確權。 若取得使用權后若取得使用權后, , 兩年內兩年內不投入開發不投入開發, , 不使用該土地者不使用該土地者, , 或企或企業破產、停產、解散者業破產、停產、解散者, , 或使權到期而沒有辦理延期使用土地者或使權到期而沒有辦理延期使用土地者, , 不予確權。不予確權。 華僑和港澳、臺胞投資辦企業華僑和港澳、臺胞投資辦企業, , 除按國家規定享受優惠政策外除按國家規定享受優惠政策外, , 經政府批準辦理了土地有償使用手續者經政府批準辦理了土

32、地有償使用手續者, , 地籍調查時應對其土地使地籍調查時應對其土地使用權予以確權用權予以確權, , 給予法律保護。給予法律保護。五、其它單位土地使用權的確認五、其它單位土地使用權的確認2.2.風景名勝區風景名勝區 根據政府主管部門對風景名勝區的根據政府主管部門對風景名勝區的審批范圍審批范圍( (包括必要的保護地包括必要的保護地帶帶) )埋設界標埋設界標, , 對其土地使用權予以確權對其土地使用權予以確權, , 頒發土地使用證。頒發土地使用證。3.3.水利設施水利設施 水利設施是指水利工程建筑水利設施是指水利工程建筑( (電站廠房、灌溉工程、擋水、泄洪、電站廠房、灌溉工程、擋水、泄洪、引水建筑等

33、引水建筑等) )、水庫轄區范圍、水庫轄區范圍( (移民線或土地征購線以下移民線或土地征購線以下) )、河道堤防、河道堤防及兩側護堤地、渠道及兩側護堤地等。及兩側護堤地、渠道及兩側護堤地等。 地籍調查時地籍調查時, , 應根據上級審批的征地和土地使用范圍應根據上級審批的征地和土地使用范圍, , 經權屬經權屬雙方指界雙方指界, , 埋設界標埋設界標, , 確認其土地使用權。確認其土地使用權。20062006級考研統計級考研統計20072007級考研統計級考研統計20072007級考研統計級考研統計2-3 2-3 城鄉土地分等定級概述城鄉土地分等定級概述 土地分等定級土地分等定級 是對構成土地質量的

34、各種是對構成土地質量的各種自然自然和和經濟經濟因素進行綜合評估的土地評價系統因素進行綜合評估的土地評價系統, , 是指導是指導土地利用、土地開發和城鎮規劃的重要科學依據。土地利用、土地開發和城鎮規劃的重要科學依據。土地等級是地籍管理的重要內容之一。土地等級是地籍管理的重要內容之一。2-3 2-3 城鄉土地分等定級概述城鄉土地分等定級概述一、土地分等定級的原則和體系一、土地分等定級的原則和體系1. 分等定級的原則分等定級的原則:1) 1) 綜合分析的原則綜合分析的原則: 要全面考慮各因素的作用要全面考慮各因素的作用，各因素各因素內在聯系內在聯系。2) 2) 主導因素原則主導因素原則: : 分析分

35、析主導因素主導因素的影響的影響，結合其它因素影響定級。結合其它因素影響定級。 3) 3) 地域差異原則地域差異原則：地域的差異意味著土地的生產力和經濟效益差異。地域的差異意味著土地的生產力和經濟效益差異。 4) 4) 級差收益原則：級差收益原則：經濟效益經濟效益梯度分布梯度分布就構成了不同行業和不同地塊就構成了不同行業和不同地塊級差收益。級差收益。 5) 5) 定量和定性相結合的原則：定量和定性相結合的原則：盡量把定性的、經濟的分析盡量把定性的、經濟的分析給予量化給予量化. . 2-3 2-3 城鄉土地分等定級概述城鄉土地分等定級概述一、土地分等定級的原則和體系一、土地分等定級的原則和體系2.

36、 土地分等定級體系土地分等定級體系:城鄉土地分等定級采用城鄉土地分等定級采用“土地等土地等”和和“土地級土地級”兩個層次劃分體系。在條件兩個層次劃分體系。在條件不具備或多用途的分等定級中不具備或多用途的分等定級中, , 也有采用其他類似土地等級劃分體系的。也有采用其他類似土地等級劃分體系的。p土地等土地等是反映全國城鎮間或農村間的土地的地域差異是反映全國城鎮間或農村間的土地的地域差異, , 土地等的順序在土地等的順序在全國范圍全國范圍內統一排列。內統一排列。p城鎮的城鎮的土地級土地級是反映城鎮內部土地的區位條件和利用效是反映城鎮內部土地的區位條件和利用效益的差異益的差異, , 土地級的順序在各

37、城鎮內部統一排列。土地級的順序在各城鎮內部統一排列。2-3 2-3 城鄉土地分等定級概述城鄉土地分等定級概述p 農村土地級農村土地級是反映在土地等的影響下土地的差異是反映在土地等的影響下土地的差異, , 它是土地利用水它是土地利用水平和土地利用效益的細微差異。農用地級的數目、級差和排列順序平和土地利用效益的細微差異。農用地級的數目、級差和排列順序在縣的范圍內按相對差異評定。因此在縣的范圍內按相對差異評定。因此, , 土地等土地等是以是以穩定因素穩定因素作基本作基本依據依據, , 而而土地級土地級是以是以易變因素易變因素作為基本依據。作為基本依據。p 土地分等定級是兩個互相聯系而又互相獨立的步驟

38、土地分等定級是兩個互相聯系而又互相獨立的步驟, ,定級是在分等的定級是在分等的基礎上進行的基礎上進行的, , 且等的評定結果是分級的一個重要依托。一般來說且等的評定結果是分級的一個重要依托。一般來說, , 先明確了土地的等先明確了土地的等, , 才便于進行分級才便于進行分級, , 但在目前全國的土地等未明但在目前全國的土地等未明確的情況下確的情況下, , 先進行城市內部的土地定級也是市場經濟發展的客觀先進行城市內部的土地定級也是市場經濟發展的客觀需要。需要。直接評定法直接評定法 間接評定法間接評定法 直接評定法是把土地看作一個封直接評定法是把土地看作一個封閉的閉的“黑箱黑箱”系統系統, , 不

39、考慮該系統內不考慮該系統內部的特殊性和狀況部的特殊性和狀況, , 只考察對該系統只考察對該系統的投入狀況和產出狀況的投入狀況和產出狀況, , 用投入和產用投入和產出比來評定土地的收益好壞出比來評定土地的收益好壞, , 從而評從而評定土地產量的優劣。定土地產量的優劣。 簡捷明了簡捷明了, , 應用方便應用方便；難以量化。；難以量化。 下一頁評定土地級的方法評定土地級的方法 通過對土地通過對土地最終效益最終效益與反映土地與反映土地肥力、區位、投入土地的資本等因素肥力、區位、投入土地的資本等因素建立建立相關關系相關關系, , 分析每項土地因素的分析每項土地因素的差異對土地最終效益的影響程度差異對土地

40、最終效益的影響程度, , 然然后根據土地單元所具備的土地條件綜后根據土地單元所具備的土地條件綜合評定它應達到的產量和級差收益水合評定它應達到的產量和級差收益水平平, , 確定其土地等級。確定其土地等級。 評定結果評定結果不一定不一定與實際產量和收與實際產量和收益成正比。益成正比。二、城市土地二、城市土地級級的確定的確定1 1）商業繁華程度商業繁華程度2 2）交通條件交通條件： 道路通達度；道路通達度；公交便捷度；公交便捷度； 對外交通便利度；路網密度對外交通便利度；路網密度3)3) 基本設施狀況基本設施狀況：生活設施完善度；：生活設施完善度；公用設施完善度公用設施完善度4)4) 環境狀況環境狀

41、況： 環境質量優劣度；環境質量優劣度； 文體設施影響度文體設施影響度; 綠地覆蓋度；綠地覆蓋度； 自然條件優越度自然條件優越度5) 5) 人口狀況人口狀況： 人口密度人口密度1. 1. 定級因素定級因素 二、城市土地級的確定二、城市土地級的確定1 1）單元的大小）單元的大小 劃分定級單元的大小直接影響定級質量劃分定級單元的大小直接影響定級質量, ,為了保持地為了保持地塊自然屬性的完整性和揭示其差異塊自然屬性的完整性和揭示其差異, , 又要方便取樣又要方便取樣, , 通常在土地條件通常在土地條件繁雜的城市繁雜的城市中心區中心區, , 單元面積取小單元面積取小塊塊, , 約約 5 520 20 公

42、頃為宜。公頃為宜。 土地條件簡單土地條件簡單的區域的區域, , 單元面積可在單元面積可在 151520 20 公頃之公頃之間間, , 一般不大于一般不大于 50 50 公頃為宜。公頃為宜。 但但獨立工礦區獨立工礦區, , 單元面積也可大些。單元面積也可大些。2.2.單元劃定單元劃定 二、城市土地級的確定二、城市土地級的確定2）單元之間的界線）單元之間的界線:p自然線狀自然線狀地物地物, , 如街道如街道, , 溝渠等；溝渠等；p城市中的城市中的鐵路、公路鐵路、公路一般可作為分界線。但鐵路、一般可作為分界線。但鐵路、公路兩側是相同的繁華區時公路兩側是相同的繁華區時, , 也不一定要人為地分也不一

43、定要人為地分為兩個單元；為兩個單元；p權屬界線或地類界線權屬界線或地類界線也可作為單元界；也可作為單元界；p有有固定標志固定標志的其他線狀地物的其他線狀地物, , 如管道、圍墻等均可如管道、圍墻等均可作為單元。作為單元。2.2.單元劃定單元劃定 二、城市土地級的確定二、城市土地級的確定劃分單元后劃分單元后, 根據定級因素根據定級因素, 采用采用專家打分評估專家打分評估等方法等方法, 初步確定土地初步確定土地等級。再經級差收益檢驗后等級。再經級差收益檢驗后, 即可確定土地級。即可確定土地級。有的城市將土地分為有的城市將土地分為 6 級級, 也有分為也有分為 7 級、級、 9 級或級或 15 級級

44、 的的, 這要根這要根據各城市的具體情況而定。據各城市的具體情況而定。例如例如,W 市市的土地分為的土地分為: 一級地一級地城市最繁華的鬧市區；城市最繁華的鬧市區；二級地二級地城市商業區；城市商業區；三級地三級地歷史形成的密度居民區；歷史形成的密度居民區；四級地四級地科技、文化、港口和工業區；科技、文化、港口和工業區；五級地五級地新興工業區；新興工業區；六級地六級地城市規劃發展用地。城市規劃發展用地。3. 3. 土地級的確定土地級的確定二、城市土地級的確定二、城市土地級的確定W 市基本采用城市多個鬧市區的市基本采用城市多個鬧市區的地段式分級法地段式分級法。 但也有的城市采取但也有的城市采取大同

45、心圓式分級法大同心圓式分級法, 從城市中心向外遞減從城市中心向外遞減, 如如G市的分級為市的分級為:一級地一級地市中心區市中心區(中心圓之圓心區中心圓之圓心區)；二級地二級地一般城建區；一般城建區；三級地三級地市區邊緣區；市區邊緣區；四級地四級地城市近郊區；城市近郊區；五級地五級地特別工業區；特別工業區；六級地六級地城市遠郊區；城市遠郊區；七級地七級地城市邊遠區。城市邊遠區。 可見可見,W 市各等土地級可按市各等土地級可按街名或街區劃分街名或街區劃分。而。而G市可劃若干個市可劃若干個同心同心圓圓作為土地級界線作為土地級界線, 但這樣可能一條街劃成兩個土地級。但這樣可能一條街劃成兩個土地級。 3

46、. 3. 土地級的確定土地級的確定三、農村土地級的確定三、農村土地級的確定 農用土地的分等綜合采用農用土地的分等綜合采用自然的和經濟自然的和經濟的評定的評定方法評出土地等級。方法評出土地等級。 土地定級時不需要在全國范圍內土地定級時不需要在全國范圍內橫向比較橫向比較, , 只只按照本地區按照本地區的土地自然、經濟差異的土地自然、經濟差異, , 采用評分采用評分法、指數法等進行土地級的評定。法、指數法等進行土地級的評定。1. 1. 農用土地分等定級方法農用土地分等定級方法 三、農村土地級的確定三、農村土地級的確定參照全國第二次土壤普查的要求參照全國第二次土壤普查的要求, 將將土地統一分為八級土地

47、統一分為八級, 各級土地指標如下各級土地指標如下:一級地一級地: 土地利用方面基本無限制土地利用方面基本無限制, 廣泛適用于農、林、牧業生產。廣泛適用于農、林、牧業生產。一年一年 2-3 熟。土層深厚熟。土層深厚, 無不良層次無不良層次, 質地適中質地適中, 地勢平緩地勢平緩, 基基本無侵蝕現象。保肥保水性能好本無侵蝕現象。保肥保水性能好, 能灌能排能灌能排, 旱澇保收。氣候旱澇保收。氣候條件良好條件良好, 適宜種植作物廣泛適宜種植作物廣泛, 在一般施肥管理下在一般施肥管理下, 可獲得良可獲得良好的收成。好的收成。 2. 2. 農用土地的級農用土地的級 三、農村土地級的確定三、農村土地級的確定

48、p二級地二級地: : 土地利用方面有某些限制土地利用方面有某些限制, , 對作物有選對作物有選擇性擇性, , 一年二熟或二年三熟。一年二熟或二年三熟。 p本級地具有以下一項或幾項限制本級地具有以下一項或幾項限制: : 質地稍不適質地稍不適合；合；有輕微侵蝕或有潛在威脅；有輕微侵蝕或有潛在威脅；降水分配不降水分配不均均, , 需要灌排措施；需要灌排措施；有鹽堿化威脅。有鹽堿化威脅。p本級土地主要本級土地主要適用適用于灌溉農業于灌溉農業, , 要控制排灌定額要控制排灌定額, , 防止土地鹽堿化防止土地鹽堿化, , 平整土地平整土地, , 加強耕作管理加強耕作管理, , 防防止水土流失。止水土流失。

49、2. 2. 農用土地的級農用土地的級 三、農村土地級的確定三、農村土地級的確定p三級地三級地: 土地利用受較大限制土地利用受較大限制, 對作物的選擇性強對作物的選擇性強, 一年二熟一年二熟, 二年三熟或一年一熟。二年三熟或一年一熟。p本級地具有以下一項或本級地具有以下一項或幾項限制幾項限制: 土層深度土層深度1515, , 土壤片狀侵蝕重土壤片狀侵蝕重, , 有溝蝕發生；有溝蝕發生；（3 3）氣候條件很差、寒冷、干旱多風；）氣候條件很差、寒冷、干旱多風； (4) (4) 排水不良的沼澤地；排水不良的沼澤地； (5) (5) 鹽堿較重。鹽堿較重。 由于受地形及氣候條件的限制由于受地形及氣候條件的

50、限制, , 除非有嚴格的水土保持工程除非有嚴格的水土保持工程措施措施, , 一般禁止農業利用一般禁止農業利用。 2. 2. 農用土地的級農用土地的級 三、農村土地級的確定三、農村土地級的確定六級地六級地：只能用于牧業及林業。：只能用于牧業及林業。有下列一項或幾項限制有下列一項或幾項限制:u (1) 坡度坡度25；(2) 土少石塊多；土少石塊多；u (3) 強度侵蝕強度侵蝕, 溝蝕嚴重；溝蝕嚴重；u (4) 強度鹽堿化；強度鹽堿化；(5) 氣候條件很差。氣候條件很差。七級地七級地: 能短期生長野生牧草及放牧能短期生長野生牧草及放牧, 造林困難。造林困難。u 限制因素同六級地限制因素同六級地, 但

51、程度更嚴重但程度更嚴重,改良困難。改良困難。八級地八級地:不適宜生產性利用。不適宜生產性利用。2. 2. 農用土地的級農用土地的級 級別級別基價基價/m2面積面積(hm2)1 1195019503553552 214701470122612263 310501050231123114 4735735652665265 5495495666766676 6315315646164617 725525535563556 級別級別基價基價/m2面積面積(hm2)1 118001800102710272 213801380207820783 310201020270827084 47207208105

52、81055 5465465939393936 631531537153715 級別級別基價基價/m2面積面積(hm2)1 18258252842842 26906909209203 3495495153815384 4330330717671765 52972971719117191 級別級別基價基價/m2面積面積(hm2)1 1129012906796792 29759758068063 3630630184318434 4420420344134415 531531514376143766 624024059665966全國地價信息全國地價信息 20052005年年，地價，地價綜合水平綜合

53、水平排在前面的城市依排在前面的城市依次是北京市次是北京市, 2496, 2496元元/ /平方米平方米; ; 上海市上海市,2277,2277元元/ /平方米平方米; ; 南京市南京市,1922,1922元元/ /平方米平方米; ; 杭州市杭州市,1827,1827元元/ /平方米平方米; ; 成都市成都市,1751,1751元元/ /平方米平方米; ; 天津市天津市,1720,1720元元/ /平方米平方米; ; 廣州市廣州市,1562,1562元元/ /平方米平方米; ; 重慶市重慶市,1525,1525元元/ /平方米平方米全國地價信息全國地價信息20072007年年，地價，地價綜合水平

54、綜合水平排在前面的城市依次是排在前面的城市依次是紹興市紹興市56245624元元/ /平方米；平方米；廈門市廈門市43524352元元/ /平方米；平方米；南京市南京市37543754元元/ /平方米；平方米；杭州市杭州市36983698元元/ /平方米；平方米；北京市北京市36363636元元/ /平方米；平方米；上海市上海市36353635元元/ /平方米；平方米；溫州市溫州市34513451元元/ /平方米；平方米；寧波市寧波市32153215元元/ /平方米；平方米；廣州市廣州市29502950元元/ /平方米。平方米。全國地價信息全國地價信息20082008年年 地價地價增長率較高增

55、長率較高的的1010個城市分別為：個城市分別為：昆明市昆明市44.71%44.71%、長春市長春市39.83%39.83%、重慶市重慶市34.71%34.71%、廈門市廈門市31.79%31.79%、蕪湖市蕪湖市29.38%29.38%、溫州市溫州市29.10%29.10%、秦皇島市秦皇島市26.20%26.20%、寧波市寧波市24.60%24.60%、珠海市珠海市23.31%23.31%、北京市北京市22.93%22.93%。全國地價信息全國地價信息2008年年3月平均容積率下降，月平均容積率下降， 3月北京市成交的土地單價和樓面地價分別月北京市成交的土地單價和樓面地價分別為為8199元元/

56、平方米和平方米和4167元元/平方米，平方米， 環比下降幅度分別達到環比下降幅度分別達到32.5%和和50.3%。2008年初年初多個城市拍賣的多個城市拍賣的“地王地王”, 每平方米的地價超過了每平方米的地價超過了1萬元萬元,北京市北京市五環以內的房價已經超過了五環以內的房價已經超過了1萬元萬元, 二環以內超過了二環以內超過了2萬元萬元2-5 2-5 土地登記與土地統計概念土地登記與土地統計概念概念概念： 土地登記土地登記 是土地權屬管理的一種手段是土地權屬管理的一種手段, ,是指是指土地所有權和使用權的登記土地所有權和使用權的登記, ,是國家對土地權是國家對土地權屬的一項法律措施屬的一項法律

57、措施, , 土地一經登記就受法律土地一經登記就受法律保護。不僅如此保護。不僅如此, , 它還是對土地的數量、質它還是對土地的數量、質量管理的必要手段。量管理的必要手段。分類分類：土地登記分土地土地登記分土地初始登記初始登記和和變更登記變更登記兩種。兩種。一、土地登記一、土地登記2-5 2-5 土地登記與土地統計概念土地登記與土地統計概念1. 土地初始登記土地初始登記： 土地初始登記土地初始登記 是最初的土地所有權、使用權的登記是最初的土地所有權、使用權的登記, , 即即土地權屬單位全部土地的土地權屬單位全部土地的第一次登記第一次登記。 登記的對象登記的對象是指是指國有土地使用權國有土地使用權、

58、農村集體土地所有權農村集體土地所有權、農村宅基地、鄉農村宅基地、鄉( (鎮鎮) )企業用地使用權企業用地使用權等。等。 因此因此, , 凡集體土地的所有單位、使用國有土地的單位和個凡集體土地的所有單位、使用國有土地的單位和個人、使用集體土地作建設用地的單位和個人人、使用集體土地作建設用地的單位和個人, , 必須在規定時必須在規定時間內間內, , 向縣級或縣級以上的土地管理部門辦理申請土地初始向縣級或縣級以上的土地管理部門辦理申請土地初始登記手續。登記手續。一、土地登記一、土地登記2-5 2-5 土地登記與土地統計概念土地登記與土地統計概念土地初始登記的程序如下土地初始登記的程序如下: :(1)

59、 土地登記申請土地登記申請：初始登記開始初始登記開始, 土地登記機關通知申請人土地登記機關通知申請人, 申申請人按規定填寫請人按規定填寫土地登記申請書土地登記申請書。連同其它證明文件、。連同其它證明文件、材料一并送交土地管理部門辦理登記。材料一并送交土地管理部門辦理登記。(2) 審查審查。(3) 地籍調查：地籍調查：土地管理部門對申請的土地進行實地調查、核實，土地管理部門對申請的土地進行實地調查、核實，經地籍測量、定界并繪制宗地圖。經地籍測量、定界并繪制宗地圖。(4) 審核批準：審核批準：由縣級以上人民政府根據土地管理部門的調查結由縣級以上人民政府根據土地管理部門的調查結果和審核意見，決定是否

60、予以登記。果和審核意見，決定是否予以登記。(5) 注冊登記、頒發證書注冊登記、頒發證書 經審核批準后經審核批準后, 填寫土地登記卡和土地證書。根據土地權屬填寫土地登記卡和土地證書。根據土地權屬的不同的不同, 分別頒發分別頒發國有土地使用證國有土地使用證、集體土地所有證集體土地所有證和和集體土地建設用地使用證集體土地建設用地使用證。一、土地登記一、土地登記2-5 2-5 土地登記與土地統計概念土地登記與土地統計概念2. 2. 土地變更登記土地變更登記 土地變更登記土地變更登記, 又稱又稱經常登記經常登記, 是在初始土地登記之后是在初始土地登記之后, 由于土由于土地權屬、地類、面積等因素變化而必需