1、第五章房地產企業成本的核算第一節成本核算概述為了加強開發產品成本的管理，降低開發過程中的各種耗費，提高房地產企業的效益，必須正確核算開發產品的成本，在各個開發環節控制各項費用支出。開發產品成本是指房地產企業在開發過程中所發生的各項費用支出。為正確核算開發產品成本，房地產企業要按照成本核算的基本程序，科學、 合理、嚴密地組織本企業的成本核算工作，最終達到成本控制的目的。一、成本核算的基本程序為正確核算開發產品的成本，房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：確定成本核算對象。根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。歸集開發成本。設置有關成本核算會計科

2、目，建立成本合同臺賬，核算和歸集開發成本。確定成本分攤方法。按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標準。在成本核算對象之間分攤成本。將歸集的開發成本費用按確定的方法和標準在各成本核算對象之間進行分配。計算各成本核算對象的開發總成本。編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。正確劃分完工和在建開發產品之問的開發成本，分別結轉完工開發產品成本，按建筑面積計算完工產品單位成本。正確劃分可售面積、不可售面積（ 由主管部門劃分提供） ， 根據有關規定分別計算可售面積、 不可售面積應負擔的成本，按與結算銷售收入配比的原則正確結轉完工開發產品的銷售成本。編制成

3、本報表，根據成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。綜上所述，對于房地產企業的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。二、確定成本核算對象為滿足核算企業經營成果需要，必須按照一定的原則和方法確定成本核算對象，以歸集不同開發產品成本支出，正確配比不同開發產品的收入和成本，準確核算項目開發經營成果。（ 一 ） 成本對象的概念成本核算對象是房地產企業在開發經營過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。 合理確定成本核算對象是正確組織企業成本費用核算的重要條件。成本核算對象不同于最終開發產品，成本核算對象是具有不同使用功能的開發成本歸集單元，可以理解為歸集

4、最終開發產品成本的手段和中間步驟。歸集不同最終開發產品成本才是成本核算的目的，以實現和不同開發產品產生的收入進行配比。房地產企業在確定成本核算對象時，要把握以下前提：確定成本核算對象之前，要透徹了解開發項目的經營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件、 “四證”等項目合法性文件中關于項目建設內容、 土地性質等方面的規定，清楚所有開發產品的處理方式或處理方式可能發生的變化，提高成本核算對象劃分的合理性。確定成本核算對象時，企業財務部門要和預算或成本部門充分溝通，規范成本核算對象使用的名稱，保持兩個部門成本核算對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算階段，要保

5、持成本核算對象劃分一致，保持項目預算和項目決算成本核算數據口徑一致。成本核算對象不同于開發產品種類，確定成本核算對象宜細不宜粗，以適應開發產品處理方式可能發生的變化，滿足土地增值稅計算、對成本核算進行策劃和共同成本分配的需要。成本核算對象的劃分應滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集，適應成本監控的要求。（ 二 ） 確定成本對象的原則可否銷售原則：開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的成本核算對象進行成本核算； 不能對外經營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤入能夠對外經營銷售的成本核算對象。分類歸集原則：對不同開發地點、竣工時間跨年度或產品結構類型存在明顯差異的群體

6、開發的項目，應分別作為成本核算對象進行核算。功能區分原則：開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本核算對象進行核算。定價差異原則：開發產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。成本差異原則：開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。權益區分原則：開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本核算對象進行核算。（ 三 ） 確定成本核算對象方法根據上述原則，房地產企業應結合項目開發地點、規模、周期、開發產品處理方式、功能設計、結構類型、裝修檔次、施

7、工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具體成本核算對象。具體確定方法如下：單體開發項目，一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發工程為成本核算對象。在同一開發地點、結構類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體 開發項目，可以合并為一個成本核算對象。對于開發規模較大、工期較長的開發項目，可以結合項目特點和成本管理的需要，按開發項目的一定區域或部位或周期劃分成本核算對象。成片分期開發的項目，可以以各期為成本核算對象。同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。同一分期有高層、多層、復式等不同結構類型的，還應按結構類型

8、劃分成本核算對象。根據核算和管理需要，對獨立編制設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個單體開發項目服務的、應攤入開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入單體開發項目的成本。三、劃分成本核算項目（一 ） 成本核算項目的分類開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列六項：土地征用及拆遷補償費；前期工程費；基礎設施費；建筑安裝工程費；配套設施費；開發問接費。（二 ） 成本項目的核算內容1 土地征用及拆遷補償費指為取得土地開發使用權而發生的各項費

9、用，主要包括以下內容：土地征用費：支付的土地出讓金、土地轉讓費、土地效益金、土地開發費，繳納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應估價入賬，分別沖減有關成本。市政配套費：指向政府部門繳納的大市政配套費，征用生地向當地市政公司繳納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等的建造費、管線鋪設費等。其他：如土地開發權批復費、土地面積丈量測繪費等。2前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃

10、、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：項目整體性批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門繳納的報批費。如： 人防工程建設費、規劃管理費、新材料基金（ 或墻改專項基金） 、教師住宅基金（ 或中小學教師住宅補貼費 ） 、拆遷管理費、招投標管理費等。規劃設計費：項目立項后的總體規劃設計、單體設計費、管線設計費、改造設計費、可行性研究費（ 含支付社會中介服務機構的市場調研費） ， 制圖、 曬圖費， 規劃設計模型制作費，方案評審費。勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。、“三

11、通一平”費： 接通紅線外施工用臨時給排水（ 含地下排水管、溝開挖鋪設費用） 、 供電、道路（ 含按規定應交的占道費、道路挖掘費） 等設施的設計、建造、裝飾和進行場地平整發生的費用（ 包括開工前垃圾清運費） 等。臨時設施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、 裝飾等費用。臨時設施內的資產，如空調、電視機，家具等不屬于臨時設施費。預算編審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或審查預算而發生的費用。其他：包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術咨詢費等。3 基礎設施費指項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算

12、項目之外的道路、供電、 供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、 氣、 熱、 通信等大市政公司繳納的費用。主要包括以下內容：道路工程費：小區內道路鋪設費。供電工程費：變（配 ） 電設備的購置費，設備安裝及電纜鋪設費，供（ 配 ）電貼費、電源建設費，繳納的電增容費等。給排水工程費：自來水、雨（ 污 ） 水排放、防洪等給排水設施的建造、管線鋪設費用，以及向自來水公司繳納的水增容費等。煤氣工程費：煤氣管道的鋪設費、增容費、集資費，煤氣配套費，煤氣發展基金、煤氣掛表費等。供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。通信工程費：電話線路的鋪

13、設、電話配套費，電話電纜集資費，繳納的電話增容費等。電視工程費：小區內有線電視（ 閉路電視） 的線路鋪設和按規定應繳納的有關費用。照明工程費：小區內路燈照明設施支出。綠化工程費：小區內人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設費。環衛工程費：指小區內的環境衛生設施支出，如垃圾站（ 箱 ） 、公廁等支出。其他：小區周圍設置的永久性圍墻、圍欄支出、園區大門、園區監控工程費、自然下沉整改費等。4 建筑安裝工程費指項目開發過程中發生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內的各項費用（ 含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費） ，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。 發包工程應依

14、據承包方提供的經甲方審定的“工程價款結算單”來確定。建筑安裝工程費主要包括以下內容：土建工程費：包括基礎工程費、主體工程費。有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。安裝工程費：包括電氣（強電 ）安裝工程費、電訊 （ 弱電 ）安裝工程費、給排水安裝工程費、電梯安裝工程費、空調安裝工程費、消防安裝工程費、煤氣安裝工程費、采暖安裝工程費。上述各項如有甲供材料、設備，還應分別包括相應的甲供材料、設備費。裝修工程費：內外墻、地板 （毯 ）、 門窗、 廚潔具、電梯間、天 （頂 ） 蓬、 雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應包括相應的甲供材料費。項目或工程監理費：指支付給聘請的項目或工程監理單位的費用。其他：

15、工程收尾所發生的零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計人上述相應費用中） ，現場垃圾清運費、工程保險費等。5 配套設施費指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及其收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目，具體核算內容可區別以下情況：在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、 鍋爐房 （ 建筑成本） 、 變電所 （ 建筑成本）、 居委會、派出所、崗亭、 兒童樂園、自行車棚、景觀（ 建筑

16、小品） 、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用。對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。6 .開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產

17、品的開發建設而發生的各項費用。開發間接費的內容包括：現場管理費用：內部獨立核算的、開發項目現場管理的人員工資及福利費、工會經費、 職工教育經費，修理費，辦公費，辦公用水電費，差旅費，市內交通費，運輸費，通信費， 業務交際費，勞動保護費，低值易耗品攤銷，周轉房攤銷等。利息并借款費用：直接用于項目開發所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金：按規定應撥付給業主管理委員會的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。質檢費：包括按規定支付給質檢部門的質量檢驗費，項目發生的材料、設備質量檢驗費、工程質量自檢費、工程竣工驗收

18、費等質量鑒定性費用。其他：項目交付使用后發生的， 按規定或協議應由開發商承擔，補貼給物業管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差，以R施嬴記齊發間接費的費用。四、成本對象和成本項目之間的關所有、也就是說，成本項目的劃分和確定不是俄業 本房地產企業由;FI確雉的,定的d產學有關規號隹確定本施 而成本對象的確定,本則是本核算對象的;開猥項目,11中臨的首要任務二算碑象也是不相同的。因此，成?也就是說，房地產企業在項目開發32 / 31Ij口圖51目的成本核本對象的成本而每個成本對象又由各個具前，首先叫研開I 房地產加發病 本I# 體的成本或用曲圖+1房地產項目開發成本期成國五、會計科目的設置（一）“生產

19、成本”科目“生產成本”科目核算在房屋等產品開發過程中所發生的各項費用。“生產成本”科目可按“土地開發成本”、“房屋開發成本”、“配套設施開發成本”、“代 建工程開發成本”進行明細核算，其中“房屋開發成本”應當分別按照成本核算對象設置明細賬，并按規定的成本項目設置專欄。土地開發成本：指房地產企業開發土地所發生的各項費用支出。房屋開發成本：指房地產企業開發各種房屋所發生的各項費用支出。配套設施開發成本：指房地產企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。代建工程開發成本：指房地產企業接受單位的委托，代為開發除土地、房屋以外的其他工程 （

20、 如市政工程） 等所發生的各項費用支出。（ 二 ） “開發間接費”科目歸集和分配在房屋等產品開發過程中，本單位項目、設計、工程、預算、材料等業務部門為組織與管理開發項目建設而發生的各項費用。這類費用由本科目歸集并按一定方法、標準分配后，再計入各成本核算對象的“開發間接費”成本項目中去。（ 三 ） “庫存商品”科目核算已開發完成并驗收合格的開發產品的實際成本。房地產企業在進行庫存商品核算的同時，應收集、整理具體到每戶的可售面積構成、銷售及其回款情況的詳細資料。 “庫存商品”科目按成本對象設置明細科目，用于核算各成本對象的實際成本。第二節房屋開發成本的核算房地產企業對于房屋開發成本的核算過程，實際

21、上就是在確定成本對象的基礎上，合理地進行成本歸集和分配的過程。因此， 房屋開發成本的歸集和分配是房地產企業成本核算的重要內容。成本歸集就是將成本支出計入成本項目的過程，而成本分配就是將計入成本項目的成本支出分配計入成本對象的過程。房地產企業通過成本歸集和成本分配，就可以反映出每個成本對象的成本支出，為計算銷售成本創造條件。一、成本分攤方法企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中， 應計人開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的問接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。具體分配方法可按以下規定選擇其

22、一：1 占地面積法指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。2 建筑面積法指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計

23、劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。3 直接成本法指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。4 預算造價法指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。二、土地征用及拆遷補償費的歸集與分配土地征用費及拆遷補償費是指為取得土地開發使用權（ 或開發權） 而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。房地產項目開發

24、過程中發生的土地征用及拆遷補償費。能分清成本核算對象的，應直接計人有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目， 并記入“生產成本房屋開發成本某成本對象土地征用及拆遷補償費”賬戶的借方。 分不清成本核算對象的，應將其支出先通過“生產成本房屋開發成本待分攤成本土地征用及拆遷補償費”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。應由開發產品受益的，將其分配計入有關成本核算對象，并記入 “生產成本房屋開發成本 （ 或配套設施開發成本） 某成本對象土地征用及拆遷補償費”賬戶的借方。 應由投資性房地產或固定資產受益的，將其分配記入“在建：亡程”賬戶的借方。（ 一 ） 土地價款支

25、付的特殊處理房地產企業在支付土地價款時，根據不同情況采取賬務處理方法如下：支付全部或部分土地價款但尚未取得土地的，由于不符合資產定義，所付款項在“預付賬款”中核算，不能確認土地資產。凡已簽訂土地出讓合同，確認了土地價款并已取得土地的，未全部支付的土地價款作為負債掛賬。凡已取得土地，未取得土地使用證的，要在會計報告附注的其他重要事項或存貨中披露。【例5 1】2009 年 6 月 7 日，中聯房地產公司通過競拍拍得了A、B 兩個地塊，其中A 地塊支付全額地價款4 億元，但至今未實際取得土地8 地塊地價款總額為5 億元。中聯公司已支付3 億元， 并已實際取得了該地塊。中聯房地產公司根據有關原始憑證，

26、會計分錄如下：（1）A 地塊。借：預付賬款400000000貸：銀行存款400000000（2）B 地塊。借：生產成本500000000貸：銀行存款300000000應付賬款200000000(二 ) 土地成本分攤的一般方法按照稅法的有關規定，土地成本一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應經稅務機關同意。房地產企業在會計核算上，如果成本對象的占地面積可以取得，原則上房地產企業應該按占地面積進行分攤。房地產企業取得成本對象占地面積的途徑有兩個：一是政府規劃審批部門在項目規劃中測定的占地面積，二是房地產企業根據項目規劃自行測定的占地面積。但在實際項目運作時，并不是所有的成本對

27、象都可以單獨取得其占地面積的。垂直排列的成本對象就無法取得各自的占地面積，如有的項目的開發產品，一至三層裙房為購物中心，三層以上是寫字樓，作為成本對象，購物中心和寫字樓的占地面積是重合的，因此，這種情況下就不能按占地面積分攤土地價款。無法按占地面積進行土地價款分攤的，從現在可以采用的分攤方法來看，建筑面積法是最合理的方法。【例5 2】2009 年 6 月 7 日，中聯房地產公司通過競拍拍得了某地塊，土地總價5億元， 該地塊占地面積10 萬平方米，總建筑面積為30 萬平方米。整體項目分為商業區、住宅區和別墅區三個區域，規劃指標如下：(1) 商業區：總占地面積2 萬平方米，開發產品為三層裙房和20

28、 層寫字樓，總建筑面積l5 萬平方米，其中：裙房建筑面積5 萬平方米，寫字樓建筑面積10萬平方米。(2) 住宅區：占地面積3 萬平方米，建筑面積12 萬平方米。(3) 別墅區：占地面積5 萬平方米，建筑面積3 萬平方米。中聯房地產公司根據有關原始憑證，編制會計分錄如下：(1) 土地價款的歸集。借：生產成本待分攤成本土地征用及拆遷補償費 500000000貸：銀行存款500000000(2) 土地價款的分攤。根據該項目實際情況，中聯房地產公司確定成本對象分別為：裙房、寫字樓、住宅和別墅。各成本對象分攤的土地成本如下：裙房和寫字樓的土地成本：商業區的土地成本，按占地面積法進行分攤。商業區的土地成本

29、=50000X 2+10= 10000(萬元)裙房和寫字樓的土地成本按建筑面積法進行分攤。裙房的土地成本=10000X 5+15= 3333(萬元)寫字樓的土地成本=10000X 10+15= 6667(萬元)住宅的土地成本：按占地面積進行分攤。住宅的土地成本=50000X 3+10= 15000(萬元)別墅的土地成本：按占地面積進行分攤。別墅的土地成本=50000X 5+10=25000（萬元 ）會計分錄如下：借：生產成本裙房土地征用及拆遷補償費33330000寫字樓土地征用及拆遷補償費 66670000住宅土地征用及拆遷補償費150000000別墅土地征用及拆遷補償費250000000貸：

30、生產成本待分攤成本土地征用及拆遷補償費 500000000（ 三 ） 土地成本分攤的特殊處理在進行土地成本分攤時，還應注意以下幾種特殊情況的處理方法：在進行土地成本分攤時，如果屬于單獨建造的、具有獨立使用功能的地下建筑物，應分攤土地成本；如果屬于為建造地上建筑物而形成的、不具有獨立使用功能的地下基礎設施，不分攤土地成本。回遷房成本如果作為拆遷補償費，不分攤土地成本。單獨建造應該由開發產品承擔的配套設施，應分攤土地成本。三、前期工程費的歸集與分配（ 一 ） 前期工程費的歸集房地產項目開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應

31、直接計入有關房屋開發成本核算對象的前期工程費成本項目，即記人“生產成本房屋開發成本某成本對象前期工程費”賬戶的借方。 分不清成本核算對象的，應先將其支出通過“生產成本房屋開發成本待分攤成本前期工程費”賬戶進行歸集， 會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。應由開發產品受益的，將其分配計入有關成本核算對象，記入“生產成本房屋開發成本 （ 或配套設施開發成本） 某成本對象前期工程費”賬戶的借方； 應由投資性房地產或固定資產受益的，將其分配記入“在建工程”賬戶的借方。（ 二 ） 前期工程費的分配前期工程費的分配方法包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法。房地產企業在分配時，可以自行

32、選擇其中的一種分配方法。對于前期工程費中的具體支出項目，應具體分析，分別采用不同的分配方法。如果沒有確實的理由，前期工程費的支出項目應采用統一的分配方法，也就是不能人為地通過分配方法的選擇來調節各成本對象的成本。四、建筑安裝工程費的歸集與分配房地產項目開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。（ 一 ） 采用發包方式的核算采用發包方式進行建筑安裝工程施工的開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接計入有關開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，記人 “生產成本房屋開發成本某成本對象建筑安裝工程費” 賬戶的借方和 “應 付賬款

33、應付工程款”等賬戶的貸方。1 工程價款結算辦法對發包的基礎設施和建筑安裝工程，一般采用招標、議標方式，通過工程公開招標或邀請施工企業議標，將工程發包給施工企業的，按工程標價進行結算。開發企業與施工企業在工程承包合同中規定的工程價款的結算，應根據國家有關工程價款結算辦法，結合當地的有關規定具體確定。從目前各個地區所采用的工程價款結算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種：按月結算，就是按照每月實際完成的分部分項工程進行結算。根據經驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數量和預算單價等計算的工程造價，就是各該月份應結算和支付的工程款。目前一般都實行月中預付、月末結算，即在月中按照當月施工計劃所列的工

34、作量一半預付，月末（ 實際為下月初） 按照各工程當月實際完成工作量（即預算造價或調整計算后的工程標價） 扣除月中預付款后進行結算。分段結算，就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段（ 部位 ） ，如基礎、結構、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結算工程價款。分段結算也可按月預付工程款，即在月中按照當月施工計劃工作量預付，于工程階段完成驗收后按分段工程預算造價或調整計算后的工程標價扣除預付款后進行結算。竣工一次結算，開發項目或單項工程施工工期在12 個月以內，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預支、竣工后一次結算。即在工程開工后，每月按當月施工計劃所列工作量預付工程款，于工

35、程竣工驗收后，按工程承包合同價值扣除預付工程款后進行結算。不論采用何種結算辦法，施工期間結算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95。尾款應專戶存入銀行，待工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業已向開發企業出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。2 非合同建筑安裝工程費支出的核算非合同建筑安裝工程費支出（ 簡稱“非合同建安支出”） 需要通過“應付賬款”科目轉入“生產成本”科目， 具體為：在“應付賬款”科目下按成本項目設置明細， 發生支出時先借記“應付賬款”科目， 貸記“銀行存款”科目， 同時借記“生產成本”科目， 貸記“應付賬款”科目。從以上可以看出，對于非合同建安支出，應通過“應付

36、賬款”科目進行過渡， 不能直接記入“生產成本”。 這樣操作的理由是：如果直接記入“生產成本”， “應付賬款”科目的累計發生額就不能完整反映項目建安支出的情況。這里要注意的是，非合同建安支出核算時，應付賬款的明細科目是按生產成本的成本項目來設置的，這與支付工程合同款時，按客戶單位設置應付賬款明細科目不同。3 支付工程合同款的核算開發企業與施工企業有關發包工程款和預付備料款、工程款的核算，應在“應付賬款應付工程款”和“預付賬款預付承包單位款”兩個賬戶進行， “應付賬款”和“預付賬款”科目均應按客戶單位名稱設置明細科目。開發企業按照規定預付給承包施工企業的備料款和工程款，應記入“預付賬款預付承包單位

37、款”賬戶的借方；按照工程價款結算賬單應付給承包施工企業的工程款，應記入 “生產成本”等賬戶的借方和“應付賬款應付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應付工程款的預付備料款和預付工程款時，應將扣回的預付備料款和預付工程款記入 “預付賬款預付承包單位款”賬戶的貸方， “應付賬款一應付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預付備料款和預付工程款后的應付賬款。支付工程款時，記入“應付賬款應付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。合同最后結算時，按最終結算值與已累計結算值差額結轉生產成本，借記“生產成本”科目，貸記“應付賬款”科目， “應付賬款”貸方余額反映尚欠施工單位款項。5 3】中聯房地產公司與中宏建筑公司

38、發包工程年度合同總值為60000 萬元，按照合同規定，開工前應付預付備料款15000 萬元，用銀行存款支付，應作如下分錄入賬：(1) 預付備料款時。借：預付賬款預付承包單位款中宏公司貸：銀行存款150000000(2) 預付工程款時。9 月份，根據施工企業當月施工計劃所列工作量的工程款。借：預付賬款預付承包單位款中宏公司1500000001 2 即 350 萬元，用銀行存款預付3500000貸：銀行存款350000010 月初，根據施工企業提出9 月份工程價款結算賬單中的已完工程價值為750 萬元，減去應扣回預付備料款180 萬元， 月中預付工程款350 萬元， 尚應支付工程款220 萬元 (

39、750180 350) 。(3) 工程價款結算時。借：生產成本7500000貸：預付賬款預付承包單位款中宏公司 5300000應付賬款應付工程款中宏公司 2200000(4) 支付應付工程款時。借：應付賬款應付工程款中宏公司2200000貸：銀行存款2200000房地產企業按照發包工程合同與承包施工單位定期進行工程價款結算，既可以保證房地產企業開發產品成本的準確性，也可以準確反映房地產企業的負債情況。如果由于種種原因，房地產企業未能按期與承包施工單位進行工程價款結算，為真實反映開發產品成本和負債情況，房地產企業應根據發包工程合同，計提工程結算價款，按其金額，借記“生產成本”科目，按應扣回的預付

40、工程款和備料款金額，貸記“預付賬款”科目，按其差額，貸記“應付賬款”科目。待以后進行工程價款結算時，相應調整相關科目的金額。計提工程結算價款屬于預提費用，一般發生在會計期末。在會計處理上，房地產企業可以根據實際情況進行預提，但根據稅法規定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。因此，在稅務處理上可能存在納稅調整的問題。4 支付甲供材料款的核算甲供材料是指房地產企業代承包商采購材料，并將其交付給承包商。甲供材料的價款應包含在雙方的工程合同中。房地產企業為了保證開發產品的質量，往往對重要的材料實行甲供。（1） 房地

41、產企業支付甲供材料款時，借記“應付賬款一甲供材料”科目，貸記“銀行存款”科目，即：借：應付賬款甲供材料貸：銀行存款（2） 房地產企業支付施工單位工程款時，需扣除領用的甲供材料。借：應付賬款施工單位 （ 應付款總額）貸：應付賬款甲供材料 （ 扣款金額）銀行存款（ 實際支付金額）“應付賬款甲供材料”期末借方余額反映施工單位未領用甲供材料的金額。（3） 甲供材料結算后，按結算額和已扣款差額進行賬務處理如下：借：應付賬款施工單位 （ 實際領用已扣款 ）原材料 （ 剩余不能退貨部分）貸：應付賬款甲供材料 （ 結算額已扣款 ）需要注意的是施工單位的決算額應包括甲供材料。如果施工單位提供包含甲供材料的決算額

42、發票，直接按決算額結轉成本；如果不包含甲供材料，根據甲供材料發票結轉成本，此時施工單位應提供甲供材料完稅憑證。【例 5 4】中聯房地產公司根據與中宏公司的工程合同，于2008 年 2 月 10 日購買了一批甲供石材，支付貨款200 萬元。 石材到貨后，中宏公司當月陸續領用了150 萬元的石材，本月應付中宏公司工程款800 萬元，領用石材已從當月工程款中扣除。2008 年年底，在甲供材料結算時，發現中宏公司實際領用的石材為180 萬元，另20 萬元的石材已存在破損，無法退回廠家。(1) 支付石材款時。借：應付賬款甲供材料 2000000貸：銀行存款2000000(2) 扣除領用的石材時。借：應付

43、賬款中宏公司 8000000貸：應付賬款甲供材料 1500000銀行存款6500000“應付賬款甲供材料”期末借方余額為 50 萬元，為中宏公司未領用的石材金額。(3) 與中宏公司進行石材結算時。借：應付賬款中宏公司 300000原材料200000貸：應付賬款甲供材料 5000005工程水電費的核算施工期間工程臨時水電費一般由開發商直接支付，施工合同中約定開發商和施工單位分擔比例。實際支付時，應該由開發商承擔的部分直接記入“生產成本”科目， 應該由施工單位承擔的部分直接記人該施工單位“應付賬款”科目借方。發生時不能準確確定的，可以通過“其他應收款”科目先歸集，借記“其他應收款”科目， 貸記“銀

44、行存款”科目。 最后將開發商應承擔的部分借記“生產成本”科目， 將由施 工單位承擔的部分借記“應付賬款施工單位”科目，按全部的水電費貸記“其他應收款”科目。在進行工程水電費的核算時，在從施工單位工程款中扣除房地產企業代墊工程水電費時的賬務處理與甲供材料的賬務處理有所不同。水電費發生時，直接借記“應付賬款施工單位”科目， 并沒有像甲供材料一樣，從“應付賬款甲供材料”中過渡， 這樣做的原因是， 工程水電費不存在分批領用的問題，而甲供材料存在分批領用的問題，因此，必須先在“應付賬款甲供材料”科目中過渡，每次領用時，再沖減該科目，并按領用的金額，借記“應付賬款施工單位”科目。這里要注意，房地產企業應將

45、取得的水電費發票復印件及原始憑證分割單一并交與施工單位，施工單位據此入賬。6 建筑安裝工程費的分配如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，房地產企業在發生建筑安裝工程費時，應先將其支出通過“生產成本房屋開發成本待分攤成本建筑安裝工程費”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。應由開發產品受益的，將其分配計入有關成本核算對象，即記入“生產成本房屋開發成本 （ 或配套設施開發成本） 某成本對象建筑安裝工程費”賬戶的借方。 應由投資性房地產或固定資產受益的，將其分配記入“在建工程”賬戶的借方。（1） 按工程結算額分配。建筑安裝工程費與其他成本項目不同，

46、開發產品一般以每一獨立編制設計概算或施工圖預算的單項開發工程為成本核算對象，也就是說，成本對象都具有獨立的設計概算或施工圖預算，因此， 根據每一個成本對象的設計概算或施工圖預算，房地產企業發生的建筑安裝工程費在最后完工結算工程價款時，都可以準確確定每一個成本對象的建筑安裝工程費。因此，一般情況下，房地產企業應在工程完工時，按照工程結算值分配計入相應的成本對象。（2） 按工程預算造價分配。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，也可以按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費，并計入相應的成本對象，公式如下：某項工程實

47、際建筑安裝工程費=工程標價X該項工程預算造價+各項工程預算造價合計總之， 建筑安裝工程費不能按占地面積法、建筑面積法等分攤方法進行分攤，只能按照工程結算額或工程預算造價進行分攤。【例5 5】 中聯房地產公司將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為 1080000 元，這兩幢商品房的預算造價為：101 商品房為630000 元， 102 商品房為504000 元， 合計 1134000元。工程完工結算工程價款時，計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：101 商品房建安工程費=1080000X 630000+ 1134000=600000（元）102 商品房建安工程費=1080000X 504000

48、+ 1134000=480000（元）（ 二 ） 采用自營方式的核算采用自營方式進行建筑安裝工程施工的開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接計入有關開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，即記入“生產成本房屋開發成本某成本對象建筑安裝工程費”賬戶的借方和“庫存材料”、 “應付職工薪酬”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程，可以設置“工程施工”、 “施工間接費用”等賬戶， 用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“生產成本房屋開發成本某成本對象建筑安裝工程費”賬戶。企業用于項目開發的各項設備，即附屬于工程主體的各項設備，應在出庫交付安

49、裝時，計入有關項目開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目， 即記入“生產成本房屋開發成本某成本對象建筑安裝工程費”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。五、基礎設施費的歸集與分配（ 一 ） 基礎設施費的歸集房地產項目開發過程中發生的小區內、建筑安裝工程施工圖預算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通信、照明、綠化等基礎設施工程費用，紅線外兩米與大市政接口的費用，以及向水、電、氣、熱、通信等大市政公司交納的費用。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費 "成本項目，即記入“生產成本房屋開發成本 （ 或配套設施開發成本） 某成本對象基礎設

50、施費”賬戶的借方； 分不清成本核算對象的，應先將其支出通過“生產成本房屋開發成本待分攤成本基礎設施費”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標準分配給各受益對象。應由開發產品受益的，將其分配計入有關成本核算對象，記入“生產成本房屋開發成本 （ 或配套設施開發成本） 某成本對象基礎設施費”賬戶的借方。 應由投資性房地產或固定資產受益的，將其分配記入“在建工程”賬戶的借方。（ 二 ） 基礎設施費的分配基礎設施費的分配方法包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法。房地產企業在分配時，可以自行選擇其中的一種方法。對于基礎設施費中的具體支出項目，可以具體分析，分別采用不同的分配方法。如果沒有確

51、實的理由，基礎設施費的支出項目應采用統一的分配方法，也就是不能人為地通過分配方法的選擇來調節各成本對象的成本。六、開發問接費的歸集與分配（一 ） 開發間接費的歸集房地產開發企業內部獨立核算單位為組織和管理開發產品的開發建設而發生的各項費用屬于開發問接費。開發間接費包括現場管理費用、利息及借款費用、專項基金、質檢費等。開發間接費雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定應由哪項開發產品所負擔，因而無法將其直接計入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，應將其先記入 “開發問接費用”賬戶，然后按照適當分配標準，分配計入各項開發產品成本。企業所屬各內部獨立核算單位發生的各項開發間接費用，都要自“

52、應付職工薪酬”、“累計折舊”、 “遞延資產”、 “銀行存款”等賬戶的貸方轉入“開發間接費用”賬戶的借方。（ 二 ） 開發間接費的分配每月終了，應對開發間接費用進行分配，按實際發生數計人有關開發產品的成本。開發間接費用的分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法和預算造價法等，企業可根據開發經營的特點自行確定。不論土地開發、房屋開發、配套設施和代建工程，均應分配開發間接費用。為了簡化核算手續并防止重復分配，對應計入房屋等開發成本的自用土地和不能有償轉讓的配套設施的開發成本，均不分配開發間接費用。這部分開發產品應負擔的開發間接費用，可直接分配計入有關房屋開發成本。也就是說，企業內部獨立核算單位

53、發生的開發間接費用，可僅對有關開發房屋、商品性土地、能有償轉讓配套設施及代建工程進行分配。除了開發產品應負擔開發間接費用以外，如果房地產企業同時開發應計入投資性房地產或固定資產的房屋，開發間接費用還應對投資性房地產或固定資產項目進行分配，分配金額相應記入“在建工程”賬戶的借方。第三節公共配套設施的核算一、公共配套設施成本對象的確定（一 ） 公共配套設施的分類房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：非營利性公共配套設施。營利性公共配套設施。1 非營利性公共配套設施非營利性公共配套設施是指房屋開發過程中，根據有關法規，其產權及收益權不屬于開發商， 開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施。具體核算內容可區別以下情況：在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，如建造消防、水泵房、水塔、 鍋爐房 （ 建筑成本） 、 變電所 （ 建筑成本）、 居委會、派出所、崗亭、 兒童樂園、自行車棚、景觀（ 建筑小品） 、環廊、街心公園、涼亭等設施的支出。在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出。開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有