1、物業管理法律風險防范物業管理法律風險防范金碧物業金碧物業 王永慶王永慶公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司2 2法律基礎知識法律基礎知識3 3物業管理法律風險及防范措施物業管理法律風險及防范措施目錄目錄1 1 引言引言公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司一、引言一、引言1 1、法律的概念、法律的概念2 2、法律的兩個基本要素、法律的兩個基本要素3 3、法律與法學的區別、法律與法學的區別公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司1 1、法律的概念、法律的概念廣

2、義的法律：廣義的法律： 全國人大及常委會制定的規范性法律文件。全國人大及常委會制定的規范性法律文件。狹義的法律狹義的法律: : 行政機關制定的具有法律效力的規范性文件。行政機關制定的具有法律效力的規范性文件。（包括行政法規、部門規章及地方規章）（包括行政法規、部門規章及地方規章）公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司 法是由國家制定、認可并由國家保證實施的、反法是由國家制定、認可并由國家保證實施的、反映由特定物質生活條件所決定的統治階級（或人映由特定物質生活條件所決定的統治階級（或人民）的意志，以權利和義務為內容，以確認、保民）的意志，以權利和義務

3、為內容，以確認、保護和發展統治階級（或人民）所期望的社會關系護和發展統治階級（或人民）所期望的社會關系和社會秩序為目的的行為規范體系。和社會秩序為目的的行為規范體系。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司法的基本特征法的基本特征法是調整人的行為的社會規范法是調整人的行為的社會規范法是出自國家的社會規范法是出自國家的社會規范法是規定權利和義務的社會規范法是規定權利和義務的社會規范法是由國家保證實施的社會規范法是由國家保證實施的社會規范公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司2 2、法律的兩個基本要素、法律的

4、兩個基本要素權利和義務權利和義務權利，就是規定或隱含在法律規范中、實現于法律權利，就是規定或隱含在法律規范中、實現于法律關系中的、主體以相對自由的作為或不作為的方關系中的、主體以相對自由的作為或不作為的方式獲得利益的一種手段。式獲得利益的一種手段。義務則是設定或隱含于法律規范中，實現于法律關義務則是設定或隱含于法律規范中，實現于法律關系中的主體以相對受動的作為或不作為的方式保系中的主體以相對受動的作為或不作為的方式保障權利主體獲得利益的一種約束手段。障權利主體獲得利益的一種約束手段。 公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司3 3、法律與法學的區別、

5、法律與法學的區別 法律是一個政治概念，而法學是一個學科概念，法律是一個政治概念，而法學是一個學科概念，一個國家可以沒有法學，但不能沒有法律。一個國家可以沒有法學，但不能沒有法律。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司二、法律基礎知識二、法律基礎知識1 1、法的淵源、法的淵源2 2、法的效力、法的效力3 3、法的運行過程、法的運行過程 公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司1 1、法的淵源、法的淵源 法的淵源，也被稱為法的形式，是指由一定的有權國家機關制定的法的淵源，也被稱為法的形式，是指由一定的有權國家

6、機關制定的各種規范性法律文件的表現形式。當代中國法的淵源主要有：憲法、各種規范性法律文件的表現形式。當代中國法的淵源主要有：憲法、法律、行政法規、一般地方性法規、自治法規、部門規章、地方政府法律、行政法規、一般地方性法規、自治法規、部門規章、地方政府規章等。規章等。( (一一) )法的淵源法的淵源1.1.憲法憲法 作為法的形式，憲法是國家最高權力機關經由特殊程序制定和修改作為法的形式，憲法是國家最高權力機關經由特殊程序制定和修改的，綜合性地規定國家、社會和公民生活的根本問題，具有最高法的的，綜合性地規定國家、社會和公民生活的根本問題，具有最高法的效力的一種法。憲法規定國家的根本制度和根本任務，

7、具有最高的法效力的一種法。憲法規定國家的根本制度和根本任務，具有最高的法律地位和法律效力，一切法律、法規都不得與憲法相抵觸。憲法的修律地位和法律效力，一切法律、法規都不得與憲法相抵觸。憲法的修改，由全國人民代表大會常務委員會或者五分之一以上的全國人民代改，由全國人民代表大會常務委員會或者五分之一以上的全國人民代表大會代表提議，并由全國人民代表大會以全體代表的三分之二以上表大會代表提議，并由全國人民代表大會以全體代表的三分之二以上的多數通過。的多數通過。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司2.2.法律法律 法律是由全國人大和全國人大常委會制定、修改

8、、補充、廢止的。法律是由全國人大和全國人大常委會制定、修改、補充、廢止的。根據根據立法法立法法第第7 7條規定：條規定：“全國人民代表大會和全國人民代表大會全國人民代表大會和全國人民代表大會常務委員會行使國家立法權。全國人民代表大會制定和修改刑事、民常務委員會行使國家立法權。全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機構的和其他的基本法律。全國人民代表大會常務委員會制事、國家機構的和其他的基本法律。全國人民代表大會常務委員會制定和修改除應當由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律；在定和修改除應當由全國人民代表大會制定的法律以外的其他法律；在全國人民代表大會閉會期間，對全國人民代表大會制定的

9、法律進行部全國人民代表大會閉會期間，對全國人民代表大會制定的法律進行部分補充和修改，但是不得同該法律的基本原則相抵觸。分補充和修改，但是不得同該法律的基本原則相抵觸。”3.3.行政法規行政法規行政法規是由國務院制定的規范性法律文件，是國家行政機關體系中行政法規是由國務院制定的規范性法律文件，是國家行政機關體系中最高的規范性文件。最高的規范性文件。4.4.地方性法規地方性法規地方性法規，是指法定的地方國家權力機關依照法定的權限，在不同地方性法規，是指法定的地方國家權力機關依照法定的權限，在不同憲法、法律和行政法規相抵觸的前提下，制定和頒布的在本行政區域憲法、法律和行政法規相抵觸的前提下，制定和頒

10、布的在本行政區域范圍內實施的規范性文件。范圍內實施的規范性文件。 公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司5.5.自治法規自治法規自治法規是民族區域自治地方，即自治區、自治州、自治縣人大制定自治法規是民族區域自治地方，即自治區、自治州、自治縣人大制定的與民族區域自治有關的規范性法律文件，包括自治條例和單行條例。的與民族區域自治有關的規范性法律文件，包括自治條例和單行條例。自治條例和單行條例可以依照當地民族的特點，對法律和行政法規的自治條例和單行條例可以依照當地民族的特點，對法律和行政法規的規定作出變通規定，但不得違背法律或者行政法規的基本原則，不得規

11、定作出變通規定，但不得違背法律或者行政法規的基本原則，不得對憲法和民族區域自治法的規定以及其他有關法律、行政法規專門就對憲法和民族區域自治法的規定以及其他有關法律、行政法規專門就民族自治地方所作的規定作出變通規定。民族自治地方所作的規定作出變通規定。6.6.規章規章規章通常稱行政規章，是國家行政機關依照行政職權所制定、發布的規章通常稱行政規章，是國家行政機關依照行政職權所制定、發布的針對某一類事件或某一類人的一般性規定，是抽象行政行為的一種。針對某一類事件或某一類人的一般性規定，是抽象行政行為的一種。規章包括部門規章和地方人民政府規章。規章包括部門規章和地方人民政府規章。公司公司logo及名稱

12、及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司 （二）規范性法律文件的效力等級（二）規范性法律文件的效力等級 上述各種法的淵源都具有法的效力，但它們的效力等級又是有差別的。上述各種法的淵源都具有法的效力，但它們的效力等級又是有差別的。1.1.憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規、地方性法規、自憲法具有最高的法律效力，一切法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章都不得同憲法相抵觸。治條例和單行條例、規章都不得同憲法相抵觸。2.2.法律的效力高于行政法規、地方性法規、規章。行政法規的效力高法律的效力高于行政法規、地方性法規、規章。行政法規的效力高于地方性法規、規章

13、。于地方性法規、規章。3.3.地方性法規的效力高于本級和下級地方政府規章，省、自治區的人地方性法規的效力高于本級和下級地方政府規章，省、自治區的人民政府制定的規章的效力高于本行政區域內的較大的市的人民政府制民政府制定的規章的效力高于本行政區域內的較大的市的人民政府制定的規章。定的規章。4.4.自治條例和單行條例的優先適用效力，經濟特區法規的優先適用效自治條例和單行條例的優先適用效力，經濟特區法規的優先適用效力。自治條例和單行條例依法對法律、行政法規、地方性法規作變通力。自治條例和單行條例依法對法律、行政法規、地方性法規作變通規定的，在本自治地方適用自治條例和單行條例的規定：經濟特區法規定的，在

14、本自治地方適用自治條例和單行條例的規定：經濟特區法規根據授權對法律、行政法規、地方性法規作變通規定的，在本經濟規根據授權對法律、行政法規、地方性法規作變通規定的，在本經濟特區適用經濟特區法規的規定。特區適用經濟特區法規的規定。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司 5. 5.部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間具有同等效力，在各部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間具有同等效力，在各自的權限范圍內施行。自的權限范圍內施行。 6.6.特別規定優于一般規定、新的規定優于舊的規定的原則：同一機關特別規定優于一般規定、新的規定優于舊的規定的原則：同一

15、機關制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，制定的法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章，特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定特別規定與一般規定不一致的，適用特別規定；新的規定與舊的規定不一致的，適用新的規定。不一致的，適用新的規定。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司 2 2、法的效力、法的效力 法的效力是指法具體生效的范圍，及法在適用對象、時間和空間三法的效力是指法具體生效的范圍，及法在適用對象、時間和空間三方面的效力范圍。方面的效力范圍。 （一）法的對象效力（一）法的對象效力 第一，

16、中國公民、法人好其他組織在中國領域內一律適用中國法，第一，中國公民、法人好其他組織在中國領域內一律適用中國法，在國外仍受中國法的保護并履行中國法定義務，同時也遵守所在國的在國外仍受中國法的保護并履行中國法定義務，同時也遵守所在國的法。第二，我國法律對外國的適用包括兩種情況：法。第二，我國法律對外國的適用包括兩種情況：(1)(1)在中國領域內的在中國領域內的外國人，除享有外交特權好豁免權或法有另外規定者外，一律適用我外國人，除享有外交特權好豁免權或法有另外規定者外，一律適用我國法律；國法律；(2)(2)外國人在中國領域外對中國或中國公民、法人犯罪，按中外國人在中國領域外對中國或中國公民、法人犯罪

17、，按中國刑法規定的最低刑為三年以上有期徒刑的，可適用中國刑法規定，國刑法規定的最低刑為三年以上有期徒刑的，可適用中國刑法規定，但按犯罪地的法不受處罰的除外。但按犯罪地的法不受處罰的除外。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司（二）（二）法的空間效力法的空間效力(1)(1)有的法在全國范圍有效；有的法在全國范圍有效； (2)(2)有的法在一定區域內有效；有的法在一定區域內有效； (3)(3)有的法具有域外效力。有的法具有域外效力。（三）法的時間效力（三）法的時間效力 是指法的效力的起止時限以及對其實施前的行為有無溯及力。法開是指法的效力的起止時限以及

18、對其實施前的行為有無溯及力。法開始生效的時間：一是自公布之日起生效；二是公布后經過一段時間生始生效的時間：一是自公布之日起生效；二是公布后經過一段時間生效。法終止生效的時間：一是以新法取代舊法，使舊法終止生效；二效。法終止生效的時間：一是以新法取代舊法，使舊法終止生效；二是有些法完成了歷史任務而自然失效；三是發布特別決議、命令宣布是有些法完成了歷史任務而自然失效；三是發布特別決議、命令宣布廢止某項法；四是法本身規定了終止生效的日期。廢止某項法；四是法本身規定了終止生效的日期。 注意：法的溯及力，指新法頒布后對它生效前所發生的事件和行為注意：法的溯及力，指新法頒布后對它生效前所發生的事件和行為可

19、加以適用的效力。法原則上不溯及既往，但法律有特別規定的除外。可加以適用的效力。法原則上不溯及既往，但法律有特別規定的除外。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司3 3、法的運行過程、法的運行過程( (一一) )立法立法1.1.立法的概念立法的概念立法是指由特定主體，依據一定職權好程序，運用一定技術，制定、認立法是指由特定主體，依據一定職權好程序，運用一定技術，制定、認可和變動法這種特定社會規范的活動。可和變動法這種特定社會規范的活動。2.2.中國立法指導思想中國立法指導思想當代中國立法總的指導思想是馬克思主義，特別是馬克思主義立法觀。當代中國立法總

20、的指導思想是馬克思主義，特別是馬克思主義立法觀。當代中國立法基本指導思想，是中國化的馬克思主義當代中國立法基本指導思想，是中國化的馬克思主義毛澤東思想和毛澤東思想和鄧小平理論。鄧小平理論。我國現階段立法的指導思想，必須是以建設有中國特色社會主義理論和我國現階段立法的指導思想，必須是以建設有中國特色社會主義理論和黨的基本路線為指導，為實現社會主義現代化建設服務，而不能以別的黨的基本路線為指導，為實現社會主義現代化建設服務，而不能以別的思想為指導，不能離開社會主義解放生產力、發展生產力這個根本任務。思想為指導，不能離開社會主義解放生產力、發展生產力這個根本任務。3.3.中國立法的基本原則中國立法的

21、基本原則立法的基本原則：立法的基本原則：(1)(1)立法必須以憲法為依據；立法必須以憲法為依據；(2)(2)立法必須從實際出發；立法必須從實際出發；(3)(3)總結實踐經驗與科學預見相結合；總結實踐經驗與科學預見相結合；(4)(4)吸收、借鑒歷史和國外的經驗；吸收、借鑒歷史和國外的經驗；(5)(5)以最大多數人的最大利益為標準，立足全局，統籌兼顧；以最大多數人的最大利益為標準，立足全局，統籌兼顧；(6)(6)原則性原則性和靈活性相結合；和靈活性相結合；(7)(7)保持法律的穩定性和連續性與及時立、改、廢相保持法律的穩定性和連續性與及時立、改、廢相結合。結合。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業

22、有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司4.4.我國立法的基本程序我國立法的基本程序立法的基本程序包括法律案的提出、法律案的審議、法律草案表決稿立法的基本程序包括法律案的提出、法律案的審議、法律草案表決稿的表決和法律的公布等四個階段。的表決和法律的公布等四個階段。(1)(1)法律案的提出。法律案的提出是指依法有專門權限的國家機關和法律案的提出。法律案的提出是指依法有專門權限的國家機關和個人向立法機關提出創制、修改、補充或廢止某項法律的法律案。個人向立法機關提出創制、修改、補充或廢止某項法律的法律案。(2)(2)法律案的審議。法律案的審議是指立法機關對已列入會議議程的法律案的審議。法律案

23、的審議是指立法機關對已列入會議議程的法律案進行審查和討論。列入全國人大常委會會議議程的法律案，一法律案進行審查和討論。列入全國人大常委會會議議程的法律案，一般經過三次常務委員會會議審議后交付表決。般經過三次常務委員會會議審議后交付表決。(3)(3)法律草案表決稿的表決。這是指立法機關對法律案經過審議后提法律草案表決稿的表決。這是指立法機關對法律案經過審議后提出的表決稿，正式表示同意或不同意的活動。這是整個立法活動中最出的表決稿，正式表示同意或不同意的活動。這是整個立法活動中最有決定意義的一步。有決定意義的一步。根據我國憲法和根據我國憲法和立法法立法法的規定，一般法律要由全國人大全體代表的規定，

24、一般法律要由全國人大全體代表或常務委員會全體組成人員超過半數通過。或常務委員會全體組成人員超過半數通過。(4)(4)法律的公布。這是立法機關將獲得通過的法律依法定形式公之于法律的公布。這是立法機關將獲得通過的法律依法定形式公之于眾眾( (社會社會) )的一個法定程序的一個法定程序公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司三、物業管理法律風險及防范措施三、物業管理法律風險及防范措施 徐主席在徐主席在20132013年上半年工作會議上描繪了未來恒大發年上半年工作會議上描繪了未來恒大發展的宏偉藍圖，其中特別提到了物業的發展，我們物業公展的宏偉藍圖，其中特別提

25、到了物業的發展，我們物業公司將成為物業領域效益最優的上市企業，人員將達到司將成為物業領域效益最優的上市企業，人員將達到2020萬萬人，業主皆以享受恒大物業公司的服務為榮。為了實現這人，業主皆以享受恒大物業公司的服務為榮。為了實現這一宏偉目標，我們需要客服重重困難，奉獻出每個人的智一宏偉目標，我們需要客服重重困難，奉獻出每個人的智慧和汗水。慧和汗水。 今天借此機會，我們共同探討物業管理的基本知識和今天借此機會，我們共同探討物業管理的基本知識和物業服務過程中常見的法律風險及防范措施。物業服務過程中常見的法律風險及防范措施。公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司一、物業管理基本知識一、物業管理基本知識1 1、物業管理的概念、物業管理的概念2 2、物業管理的法律制度體系、物業管理的法律制度體系3 3、物業服務企業資質、物業服務企業資質4 4、業主大會與業主委員會、業主大會與業主委員會公司公司logo及名稱及名稱金碧物業有限公司石家莊分公司金碧物業有限公司石家莊分公司二、物業管理常見法律糾紛及風險防范二、物業管理常見法律糾紛及風險防范（一）因前期開發遺留問題引發的糾紛（一）