1、第二章案例分析1、案例情況：2009年1月5日，A市房地產(chǎn)企業(yè)B通過拍賣方式取得C市一宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，面積1萬平方米，出讓年限50年，出讓價款5千萬。當天，房地產(chǎn)企業(yè)B與C市國土資源局簽訂了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。2009年1月20日，房地產(chǎn)企業(yè)B按照合同約定一次性付清全部國有土地出讓價款。2009年1月30日，房地產(chǎn)企業(yè)B持出讓合同和土地使用權(quán)出讓金支付憑證，按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。請問：1、本案例中談的是哪類土地法律關(guān)系？2、本案例中土地法律關(guān)系的主體和客體分別是什么？3、房地產(chǎn)企業(yè)B應(yīng)向何機構(gòu)申請土地登記？4、房地產(chǎn)企業(yè)B何時取得出讓土地使用權(quán)？5、如果房地

2、產(chǎn)企業(yè)未按規(guī)定申請土地登記，土地出讓合同是否有效？答：1、土地使用權(quán)法律關(guān)系2、主體是C市國土資源局和房地產(chǎn)企業(yè)B，客體是國家有償出讓給土地經(jīng)營者或使用者的特定土地上的權(quán)利；P193、縣級以上人民政府土地管理部門；4、2009年1月30日（不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力）5、有效（自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。）2、案例情況：甲和乙系同學，關(guān)系較好。甲因個人投資原因急需用錢，遂將其購買的一套房產(chǎn)以市場價格轉(zhuǎn)讓給乙，并簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同。由于甲和乙較熟，房屋轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，甲就將房屋交給了乙，乙也搬到該房屋居住。但

3、甲和乙一直未辦理房屋過戶登記手續(xù)。后來，甲由于資金緊缺，又將房屋轉(zhuǎn)讓給了丙，雙方簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同并辦理了過戶登記。丙準備收房時，發(fā)現(xiàn)房屋被乙占有，遂發(fā)現(xiàn)甲一房兩賣的事實。甲和乙關(guān)系也因此惡化。請問：1、本案例中轉(zhuǎn)讓了兩次的房屋，是歸乙所有，還是歸丙所有？為什么？2、甲和乙簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為什么？答：1、丙。因為甲和丙簽了合同并辦理了過戶登記，而乙沒有辦理過戶登記。2、有效。未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第三章案例分析1、洪乙之父洪甲（1975年病故）于1936年8月和1937年9月先后購置址在丙市區(qū)某街道28號空地一處，計面積3畝，1944年2月土地所有權(quán)證記載該地為農(nóng)地。洪

4、甲在該地上種植了龍眼樹、石榴樹等果樹，還建有水井三口及四周圍墻。解放后，洪甲未向人民政府登記該土地。 1957年至1962年，該土地曾出租給園林管理處種植花卉，年租金50元。1963年至1965年，為市第一中學種植實習地。1971年，丙市區(qū)該街道居委會街長李某口頭向洪乙借用該地，供街道居委會辦廠用。1980年3月，街道居委會將該廠房及設(shè)備轉(zhuǎn)讓給丙市教育局教學儀器生產(chǎn)供應(yīng)站辦幻燈制造廠，得到補償費4萬元。雙方訂立的轉(zhuǎn)讓協(xié)議載明：廠房土地系向華僑借用，今后涉及的法律事務(wù)由幻燈片制造廠辦理。 1999年，丙市教育局發(fā)文將該幻燈片制造廠廠房及綜合樓撥歸市第七中學所有和使用，作為該校勤工儉學基地之用。為

5、此，洪乙向丙市區(qū)人民法院起訴，以為此地是先父遺產(chǎn)，出借后借用方未經(jīng)同意而一再轉(zhuǎn)讓，請求責令被告及第三人返還借用的土地及果樹并賠償損失。請問：該地歸誰所有？原告現(xiàn)以訴爭之地是其父遺產(chǎn)為理由，要求收回訴爭之地，是否有法律依據(jù)？答：國家所有。沒有，根據(jù)我國法律規(guī)定：城市市區(qū)的土地歸國家所有。2、1988年，丁省某沿海地區(qū)一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織戊組織本村勞動力，投入大量物力財力，將沿海灘涂5000畝，開發(fā)為耕地4000畝和魚塘1000畝。灘涂開發(fā)完成后，該耕地和魚塘一直歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織戊使用，未曾發(fā)生爭議。2008年，丁省計劃建設(shè)沿海港口，正好選址在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織戊開發(fā)的耕地和魚塘范圍內(nèi)，遂發(fā)生爭議。

6、丁省國土部門認為，該灘涂原本屬于國家所有，因此只需補償該村集體經(jīng)濟組織的土地使用權(quán)損失，即可取得該土地使用權(quán)；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織戊則認為，該土地系其投入大量人力物力財力開發(fā)，并且長期使用已有20年，應(yīng)該視為土地所有者，即農(nóng)村集體經(jīng)濟組織戊所有，現(xiàn)在建設(shè)沿海港口，還要補償其土地所有權(quán)的損失。請問：該爭議土地到底歸誰所有？答：國家所有。（四）依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地；3、A河水庫原屬B縣C人民公社集體所有。該水庫始建于1959年11月，當時水庫規(guī)模較小。1960年擴建成中型水庫，擴建后C人民公社設(shè)立了水庫管理處。1963年，縣政府根據(jù)省委的文件精神，決定將A河水庫及其所屬

7、財產(chǎn)全部移交B縣人民政府水利局管理，水庫的性質(zhì)由集體所有變更為全民所有。1965年11月，經(jīng)省水利廳批準下達了再次擴建A河水庫的計劃，并由B縣人民政府具體負責組織實施，次年二月竣工，水庫擴建后為大（二）型。為水庫管理、生產(chǎn)、生活、辦公等需要，水庫擴建竣工后水庫管理處請示時任縣長，要求增加用地。經(jīng)縣長指定，水庫管理處在大壩禁腳地外至“防洪路”以北占用D村三組農(nóng)民集體所有的土地210.26畝（即本案例中的爭議之地）至今。A河水庫一直沒有辦理國家建設(shè)征用土地的有關(guān)手續(xù)。 并且，D村三組對A河水庫占用的210.26畝土地多年來一直主張其集體所有權(quán)利，多次與水庫管理處發(fā)生糾紛，并曾就此上訪中央

8、、省、地（市）、縣人民政府及有關(guān)部門。 后來，B縣政府曾多次派員調(diào)查并主持D村村民委員會和A河水庫雙方參加的會議，進行調(diào)解，并于1993年3月20日達成書面協(xié)議，協(xié)議規(guī)定：一、維護現(xiàn)有各自的土地使用現(xiàn)狀，以土地四至拐點為爭議地段；二、維護雙方正常的生產(chǎn)、生活秩序，都不能以任何借口侵犯他人利益；三、任何一方若有不服，依上級人民政府裁決為準。“隨后，D村三組認為，A河水庫占用之爭議土地屬該村民小組所有，而不屬村民委員會所有，因而不履行協(xié)議，并多次向有關(guān)部門申訴。請問：該爭議土地該如何確權(quán)？答：國家所有。（六）因國家組織移民、自然災害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土

9、地。4、1975年，某縣某公社為了發(fā)展養(yǎng)豬事業(yè)建豬場，占用甲大隊土地50畝、乙大隊土地50畝、丙大隊土地57畝，合計157畝，當時未辦理征用土地手續(xù)。在該豬場共建房屋、豬舍共占地5畝。自1976年起，該片土地的農(nóng)業(yè)稅和征購任務(wù)由全鄉(xiāng)農(nóng)民負擔。1978年后，三個大隊多次找該公社領(lǐng)導要求收回土地，補償損失。1980年9月1日雙方簽訂了合同書。合同書前三條規(guī)定征用各大隊土地畝數(shù)、每畝款數(shù)、還款時間，第四條規(guī)定征用上述三個大隊的土地所有權(quán)歸公社豬場，第五條規(guī)定豬場解散時按原價賣給原大隊。1981年底該公社分別以樹苗、磚和現(xiàn)金按合同規(guī)定兌現(xiàn)了土地價款。1983年以后再沒有養(yǎng)豬，豬舍坍塌閑置，豬場土地被四

10、周群眾擠占4.5畝。1988年5月該鄉(xiāng)（原某公社）人民政府將其中40畝土地承包給某農(nóng)民耕種，承包期為4年。后來，甲乙丙三個村委會對養(yǎng)豬場的土地主張其集體土地所有權(quán)，并與該鄉(xiāng)政府發(fā)生土地權(quán)屬爭議。請問：該豬場土地所有權(quán)該確定給誰？第四章案例分析 某省某市劉老漢去世時留有1棟三層的房屋，并帶有一個臨街花園和屋頂?shù)年柵_，劉老漢在去世時留有遺囑，房屋為其三個兒子各分得一層，但對于花園和陽臺如何處置沒有明確。因為劉老漢留下的房屋是建在一起的，所有三兄弟三人各分得一層，并決定共用臨街花園，樓頂?shù)年柵_經(jīng)兄弟三人商量也歸兄弟三人共同使用。請問：案例中哪些財產(chǎn)為按份共有、哪些財產(chǎn)為共同共有？ 案例中對房屋、花園

11、和陽臺的處置是否合理？依據(jù)何在？ 1992年3月9日，某市一區(qū)土地管理局將位于該市某地段大約10500平方米的土地批給甲單位臨時使用，使用期為兩年。甲單位獲得該塊用地的使用權(quán)以后，轉(zhuǎn)讓給了乙公司。乙公司遂在該塊用地上興建了一些建筑物。1994年，土地使用權(quán)期滿以前，當事人也未到土地局辦理延期手續(xù)。土地局遂于該土地使用權(quán)到期后責令使用權(quán)人退出該塊土地。請問：土地局的行為是否有法律依據(jù)？答：有。1992年3月9日，某市甲單位以拍賣方式取得該市某地段大約10500平方米的國有土地使用權(quán)，使用期限50年。2008年，因房地產(chǎn)市場發(fā)展需要，該市準備將土地使用權(quán)提前收回。請問：該市提前收回國有土地使用權(quán)的

12、行為是否有法律依據(jù)，為什么？答：沒有。國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，國家可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。 張某系江蘇省南京市溧水縣某鄉(xiāng)某村居民，1998年在該村分得承包地3畝，承包期限為30年，2008年11月，張某一家遷入溧水縣城落戶居住，村委會遂以此為由要收回張某的承包地。請問：村委會能否收回張某的承包地？ 張某到縣城居住后，能否流轉(zhuǎn)其承包地？ 對于以上土地承包經(jīng)營糾紛，張某可以采取哪些途徑解決？答：（1）不能。承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當按照承包方的意愿，

13、保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。（2）可以。承包期內(nèi)，承包方全家遷入小城鎮(zhèn)落戶的，應(yīng)當按照承包方的意愿，保留其土地承包經(jīng)營權(quán)或者允許其依法進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。（3）可以通過協(xié)商解決，也可以請求村民委員會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府等調(diào)解解決。若不愿協(xié)商、調(diào)解或者協(xié)商、調(diào)解不成的，可以向農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)申請仲裁，也可以直接向人民法院起訴。若對農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)的仲裁裁決不服的，可以在收到裁決書之日起三十日內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，裁決書即發(fā)生法律效力。1990年5月1日，某村委會與林某簽訂土地承包合同。合同約定從1991年1月1日起由林某承包本村集體經(jīng)濟組織的3畝

14、桃園，承包期為30年，林某還預付了部分承包款。后來由于桃子價格大漲，1990年6月村委會要求與林某變更承包合同，遭到林某的拒絕，于是村委會于1990年6月15日書面通知林某解除合同承包，而后把3畝桃園以更高的價格承包給本村的董某，承包期從1990年11月1日起30年。對此林某不知情。林某于1991年1月1日去桃園勞作時，發(fā)現(xiàn)桃園已被董某占有，林某找村委會理論，村委會以通知林某解除合同為由拒絕林某返還承包地的請求。林某將村委會告上法院。請問：村委會的行為是否有法律依據(jù)？答：無。承包期內(nèi)發(fā)包方不得收回承包地。1998年9月1日，某市某鎮(zhèn)某村的李某承包了本村的0.67公頃土地，并領(lǐng)取了本市人民政府頒

15、發(fā)的土地承包經(jīng)營權(quán)證，承包期限為30年。2007年春節(jié)過后，李某全家搬到市區(qū)從事商業(yè)經(jīng)營，但其戶口未遷移，同年9月30日，李某把承包的土地轉(zhuǎn)包給了本村的王某耕種經(jīng)營，期限為2007年9月30日到李某30年土地承包期的截止日2028年8月31日，雙方還簽訂了“土地轉(zhuǎn)包合同”。2008年3月，該村村民委員會以李某到市區(qū)從事商業(yè)經(jīng)營為由，要求收回李某轉(zhuǎn)包給王某的土地。結(jié)合以上案情，回答以下問題： 李某能否將其承包的土地轉(zhuǎn)包給王某耕種經(jīng)營，為什么？ 村委會要求收回該承包土地的行為是否合法，為什么？答：可以。因為李某未遷移戶口，所以有權(quán)保留承包經(jīng)營權(quán)并依法進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。 不合法。因為李某未遷

16、移戶口，仍有權(quán)保留承包經(jīng)營權(quán)，所以承包期內(nèi)村委會不得收回承包地。2004年12月，某村委會以家庭承包的方式發(fā)包屬于該村農(nóng)民集體所有的耕地。按照規(guī)定，土地發(fā)包前，該村委會通過村民會議選舉產(chǎn)生了承包工作小組，承包工作小組及時擬定并公布了承包方案。承包方案中部分內(nèi)容為：本次承包耕地的期限為30年；已到達婚育年齡的未婚女性村民由于今后要出嫁，不能承包土地；農(nóng)戶承包的土地不得流轉(zhuǎn)，如承包后不愿意耕種的，必須交回發(fā)包方。方案公布后，部分村民有意見，但村委會認為該方案最大程度地保護了本村村民的利益，并且反對該方案的只是少數(shù)村民，遂以村干部會議的形式通過了承包方案。其后，公開組織實施了承包方案，并簽訂了承包合

17、同。盡管少數(shù)村民對此不滿意，但礙于本村村民的面子，也就被迫接受。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題： 承包工作小組擬定的承包方案中有哪些不合法的內(nèi)容？ 該村土地承包程序存在哪些錯誤？答：1、（1）農(nóng)村土地承包，男女平等，不能以出嫁為借口剝奪其權(quán)利；（2）承包方有權(quán)依法自主的決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（3）承包期內(nèi)發(fā)包方不得收回承包地；不愿耕種的可以根據(jù)自己意愿進行土地流轉(zhuǎn)。 2、（1）必須依法召開本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議，討論通過承包方案，而不能以村干部會議的方式予以通過。（2）承包合同中違背承包方意愿或者違反法律、行政法規(guī)有

18、關(guān)不得收回、調(diào)整承包地等強制性規(guī)定的約定無效。 陳某系乙地區(qū)丙縣人，于1991年到丁縣境內(nèi)做生意，因無處居住，與丁縣櫻桃郭村七組達成協(xié)議，由櫻桃郭村七組給陳某解決一處宅基地，陳某以青苗補償費支付給櫻桃郭村七組2600元。櫻桃郭村七組劃給陳某的宅基地屬于可耕地，陳某在該處宅基地上建房居住，并在此做生意，個體經(jīng)營。但陳某一直未申請該處宅基地的合法使用證。請問：陳某能否在櫻桃郭村七組取得宅基地？答：？ 錢某系某城市郊區(qū)村民，在集體所有土地上蓋有一棟兩層小樓，且擁有合法的集體土地使用權(quán)證。隨著該城市的快速發(fā)展，城市外來人口逐漸增多，致使大量人口到郊區(qū)租房居住。錢某見出租房屋有利可圖，遂將兩層小樓的第二

19、層出租給他人居住并收取租金，自己一家則居住在一樓。后來，錢某打算進一步將一樓改造為門面做雜貨和小商品生意。由于資金有限，錢某準備將宅基地向信用社抵押以獲取貸款。同時，由于房屋出租和改造門面的原因，導致錢某一家居住擁擠，錢某遂向村委會提出申請另外一塊宅基地用來建房居住。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題： 錢某能否將宅基地向信用社抵押以獲取貸款？為什么？ 錢某以居住擁擠為由申請另外一塊宅基地用來建房居住是否應(yīng)該批準？為什么？答：不能。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押， 不應(yīng)該，每戶只能申請一處宅基地。，而不能擁有兩處以上宅基地。對于已有宅基地的，除非分戶，一般不予批準；對現(xiàn)有宅基

20、地出租、出賣后，在申請宅基地的，一般不予批準。張甲和張乙系鄰居，兩家宅基地相鄰，并且張甲家必須要通過張乙家院落才能到達。某年，張乙家購買了農(nóng)用拖拉機，為防止機械被盜，張乙家擬修建圍墻將院落圍住。張甲得知張乙的打算后，便與張乙商量在圍墻上多修一道門以方便張甲家進出。但張乙認為，修圍墻是在自家宅基地上進行，與張甲無關(guān)，如果要增修門，增加的費用由張甲支出。張甲接受了張乙的建議，支出了增修門的費用。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題： 不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人處理相鄰關(guān)系的基本原則是什么？ 張乙能否以修圍墻是在自家宅基地上進行，與張甲無關(guān)而拒絕在圍墻上增修一道門？為什么？第五章案例分析1、李某系甲省乙縣丙鄉(xiāng)丁村農(nóng)村居

21、民，在丁村擁有宅基地和承包地。2004年，李某到甲省省城打工頗有收獲，遂于2007年在甲省省城租用一門面開了一家五金店進行個體經(jīng)營。由于省城房價較高，李某便想辦法到城郊一農(nóng)村購買宅基地建房居住。經(jīng)過一番工作后，李某與城郊一村民小組達成協(xié)議，該村民小組提供一空閑地作為李某建房的宅基地，李某支付給該村民小組土地使用費用共計2萬元。李某得到該土地后，便建設(shè)了兩層小樓供自己居住。但李某一直未申請位于省城城郊的宅基地的合法使用證書，且李某在丁村的戶籍也一直未曾遷移。后來，李某原所在的丁村獲知李某在外地購買宅基地建房的事實后，準備收回李某在丁村的宅基地使用權(quán)。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題： 李某能否在甲省城城

22、郊的村民小組獲得宅基地建房居住？為什么？ 丁村能否收回李某在該村的宅基地？為什么？答：不能。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，而不得擁有兩處以上宅基地。 ？P108 2、因大型水利工程建設(shè)需要，A省轄區(qū)內(nèi)某村民小組所有的50畝耕地（其中基本農(nóng)田20畝）被征收。土地征收后，該村民小組獲得各種補償費近20萬元，扣除地上附著物及青苗補償費、安置補助費之后，仍剩余土地補償費近10萬元。由于土地征收補償經(jīng)費沒有直接發(fā)給村民小組，而是交由村委會代為發(fā)放，村委會認為被征收的土地也是該村土地的一部分，理應(yīng)獲得相應(yīng)的土地補償費，遂將土地補償費中的2萬元留作村建設(shè)資金，擬用于改善村公路交通條件

23、。因該資金被用于公路建設(shè)，盡管土地被征收的村民小組有意見，但也不好反對。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題：該土地征收應(yīng)該由什么部門批準？村委會將土地補償費中的2萬元留作村建設(shè)資金是否合法？為什么？答：國務(wù)院。根據(jù)土地管理法，只有國務(wù)院和省兩級才能有土地征收審批權(quán)，而基本農(nóng)田，超過35公頃以上的耕地，超過70公頃以上的其他土地都需要經(jīng)過國務(wù)院批準。3、李某系甲村女青年，初中畢業(yè)后即在家務(wù)農(nóng)。1998年12月，李某及其父母承包了甲村水田3畝，旱地2畝。2004年，李某因婚姻原因嫁到外村。李某嫁到外村后，長期外出打工，但其戶口一直在甲村，李某也未在外村取得承包地。李某出嫁后，甲村村委會本打算收回李某所承包的

24、土地，但由于種種原因久拖不決，未能及時收回。2006年，包含李某及其父母承包的3畝水田在內(nèi)的甲村大片土地被征收，甲村獲取了一筆土地征收補償費。其后，甲村村委會以村民會議的形式討論通過了土地補償金的分配方案，但認為李某已出嫁，不享有獲得土地征收補償費的權(quán)利，不給予李某以補償金。李某不服，遂向法院提起訴訟。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題： 甲村村委會能否收回李某所承包的土地？為什么？ 甲村村委會能否以李某已出嫁為由，拒絕給予李某土地征收補償費？為什么？答：不能。因為李某是該村成員，依法有權(quán)承包該村土地；盡管李某已出嫁，但由于其未獲得外村的承包地，因此村委會不能收回其承包地。不能，李某在該村擁有承包地，在

25、征收后依法有權(quán)享有土地征收補償費。第六章案例分析1、某市一區(qū)政府征收該轄區(qū)乙村400畝集體土地后，以協(xié)議方式將該建設(shè)用地使用權(quán)出讓給甲公司開發(fā)旅游項目，確定土地出讓金為10萬元/畝，并且約定以后甲公司如需擴大經(jīng)營，區(qū)政府繼續(xù)提供土地并不增加土地出讓金。請問：區(qū)政府以協(xié)議方式出讓該土地使用權(quán)是否合法？ 答：不合法。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地，或者同一土地有兩個以上意向用地者的應(yīng)采取拍賣、招標等公開競價的方式出讓。2、某企業(yè)通過參與某市拍賣活動獲取了一宗國有土地使用權(quán)，土地使用年限為70年，用途為住宅用地。該企業(yè)按照相關(guān)規(guī)定繳納了土地出讓金并辦理了土地登記手續(xù)，領(lǐng)取了國有建設(shè)用地

26、使用權(quán)證。該企業(yè)按照合同約定準備進入場地施工時，正值該市政府改造地塊周邊的公共交通設(shè)施，導致大型機械未能進入場地施工，住宅開發(fā)未能按時進行，延期達一年半之久。巧合的是，延期的一年半期間，該市范圍內(nèi)房價快速上漲，土地也因此增值。該企業(yè)見土地增值有利可圖，遂不再進行房地產(chǎn)開發(fā)，而打算將尚未開工建設(shè)的該宗國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給另一企業(yè)。 請問：該企業(yè)未能按時進行房地產(chǎn)開發(fā)，延期達一年半之久，是否該受到處罰？為什么？ 該企業(yè)能否轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)？為什么？ 答：不應(yīng)該。因為受到不可抗力或政府部門的行為，或因動工開發(fā)必須的前期工作準備不應(yīng)該受到處罰。 不能。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開

27、發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件： （1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書； （2）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。 3、某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區(qū)的土地，華遠房地產(chǎn)公司正擬開發(fā)商品住宅小區(qū)而需用土地。請根據(jù)下列各題中給定的條件回答問題： (1)華遠房地產(chǎn)公司欲取得該幅土地的使用權(quán)，可否通過劃撥方式取得? (2)設(shè)該

28、幅土地為非耕地，面積為300公頃，有人認為其征地審批程序應(yīng)通過省級人民政府批準，這種看法正確嗎?為什么? (3)設(shè)華遠公司已取得該幅土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)期限為70年，其將來可采取無償贈與給乙公司方式處分其土地使用權(quán)嗎? (4)設(shè)華遠公司在取得土地使用權(quán)3年后與甲公司達成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，甲公司受讓后，在取得華遠公司同意的前提下可否改變土地用途?為什么? (5)設(shè)華遠公司與甲公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，但尚未辦理土地使用權(quán)變更登記。一年后，在合同約定的轉(zhuǎn)讓金支付期到來之前，華遠公司又與乙公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，雙方辦理土地使用權(quán)變更登記。甲公司提出異議。那么，甲公司應(yīng)如何主張自己的權(quán)利

29、?答：1、不可以。以劃撥方式取得土地使用權(quán)只適用于特定目的的建設(shè)需要，比如：國家機關(guān)用地和軍事用地、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等 2、不正確。征收超過70公頃的其他土地要經(jīng)過國務(wù)院批準。 3、這得分情況。如果將來華圖公司按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，可以無償贈與。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，持有房屋所有權(quán)證書，可以無償贈與。否則不可無償贈與。4、不可以。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出

30、讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。4、2007年，甲公司以拍賣方式獲取了一宗位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為商住混合，使用年限為50年，土地面積20000平方米。由于碰上金融危機，甲公司經(jīng)營困難，遂將該宗國有土地使用權(quán)抵押給銀行獲取貸款。其后，甲公司在該土地上建造了商場和商品房。但后來甲公司經(jīng)營狀況并未好轉(zhuǎn)，抵押期滿后仍未能償還銀行貸款，銀行遂要求拍賣該房地產(chǎn)以實現(xiàn)債權(quán)。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題： 甲公司在土地抵押后建造的商場和商品房是否屬于抵押財產(chǎn)？為什么？

31、銀行能否以商場和商品房拍賣所得優(yōu)先受償？為什么？答：不屬于。建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。不能。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。5、原告王甲有一棟兩層木房坐落在某鎮(zhèn)街上，王甲擁有合法的宅基地使用證，且該宅基地占地屬于集體所有的土地。某年，王甲的女兒王乙用該宅基地使用證作抵押，向被告某信用社貸款2萬元，利用此房門面做副食、雜貨生意，王甲對此并不知情。同年底，原告欲出賣此房屋，但因無此房宅基地使用證未賣成，即向法院起訴，以抵押未經(jīng)其同意為理由，要求確認該抵押行為無效，返還宅基

32、地使用證。請問：該房屋抵押行為是否有效？如果對于房屋抵押行為王某事先知情并同意，該抵押行為是否有效，依據(jù)何在？答：無效。 無效。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但法律規(guī)定可以抵押的除外。6、村辦企業(yè)甲為了擴大經(jīng)營規(guī)模，將該企業(yè)所有的一處廠房連同建設(shè)用地使用權(quán)抵押給了外地企業(yè)乙以獲取建設(shè)資金。同時，村辦企業(yè)甲與土地承包經(jīng)營戶李某和張某達成協(xié)議，將李某和張某承包的5畝耕地作為擴大經(jīng)營規(guī)模的場地，并每年付給李某和張某一定數(shù)量的土地租金。村辦企業(yè)甲利用抵押廠房和土地所獲取的資金在5畝耕地上建設(shè)了新的廠房，并按照約定每年付給李某和張某租金。如此一來，村辦企業(yè)甲經(jīng)營紅火，李某和

33、張某也因為土地租金較高而甚為滿意。結(jié)合以上案例內(nèi)容回答問題： 村辦企業(yè)甲能否將廠房連同建設(shè)用地使用權(quán)抵押？為什么？ 李某和張某能否將承包地出租給村辦企業(yè)甲建設(shè)廠房？為什么？答：可以。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。不可以。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；第八章案例分析u 習題在縣級土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而需要將700畝非耕地農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地時，應(yīng)按土地利用年度計劃分批次由（ B ）批準。A 國務(wù)院 B 省級人民政府C 地市級人民政府 D 縣級

34、人民政府（2）在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。補充：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批：建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 （1）省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。 （3）除上述以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。第九章案例分析某商場將所屬的一幢新建辦公樓全部出售，售價為4000萬元，有關(guān)新建辦公樓的資料為：該商場在取得該土地使用權(quán)時，共支付土地出讓金500萬元；該商場在建設(shè)該辦公樓過程中，支付有關(guān)拆遷補償費110萬元，支付前期開發(fā)費50萬元，支付建筑安裝工程費1400萬元，支付基礎(chǔ)設(shè)施費用130萬元，支出間接開發(fā)費用70萬元，支付貸款利