1、永升新城三期北區(qū)促銷專案旗旗 動(dòng)動(dòng) 風(fēng)風(fēng) 動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目基地位置開(kāi)發(fā)商：永升旭日集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司基地面積：38600m2總建筑面積：70899.19m2容積率：2.15綠化率：42.5%住宅總套數(shù)：322戶社區(qū)總戶數(shù)：1875戶地理位置：位于石鼓山立交橋畔戶型面積套數(shù)價(jià)格二房83.3-85.09m2883100元/m2 （二層起，每層加50元）三房106-115m2230分分28802880元元/ /m m2 2 29802980元元/ /m m2 2 30503050元元/ /m m2 2三種（二層起，每層加三種（二層起，每層加5050元）元）樓中樓240.59m243700元/m2店面57

2、-92m2338800元/m2目前銷售情況目前，永升新城三期北區(qū)322套住宅中，已銷售192套，還剩余130套，其中， 三房占90%。 綠化空間：30000平方米綠色海洋，1.2萬(wàn)平方米中心花園，數(shù)千平方米空中 花園營(yíng)造自然空間。 社區(qū)會(huì)所：會(huì)所內(nèi)設(shè)置家庭影院、美容美發(fā)、多功能廳、觀景茶室、雅致餐 廳、情調(diào)酒吧、商務(wù)中心，提供全面服務(wù)。 運(yùn)動(dòng)休閑：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、健身房、臺(tái)球室、乒乓球室、棋牌室、 健身慢跑道、按摩步道，讓您盡享健康人生 生活配套：大型農(nóng)貿(mào)、大型超市、社區(qū)便利店、醫(yī)療診所、銀行、洗衣中心、 鮮花禮品店、讓你足不出戶享受生活便利。 教育配套：幼兒園、閱覽室、學(xué)童巴士、兒童

3、游樂(lè)場(chǎng)、兒童戲水池、植物迷 宮打造繽紛兒童天地。 交通配套：共有十三條公交路線環(huán)繞其間，交通方便快捷、回家一線到達(dá)。 周邊環(huán)境及生活配套設(shè)施市場(chǎng)狀況分析 房地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)看好，市場(chǎng)潛力巨大 房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高成長(zhǎng)的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展后，在我國(guó)已初具規(guī)模。回首望去，起伏波動(dòng)劇烈。從80年代至90年代初期的發(fā)展、鼓勵(lì)、支持，到成為90年代中期的宏觀調(diào)控重點(diǎn)行業(yè)，再到目前成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)及新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，可謂充滿著戲劇性的變化。個(gè)人購(gòu)房成為主流，市場(chǎng)總供給量尚未飽和，供小于求，多層住宅走俏，小高層消費(fèi)升溫。l目前，住房分配貨幣化，住宅貸款， 住房公積金，政策鼓勵(lì)，輿論導(dǎo)，個(gè)人需

4、求增長(zhǎng)，追求生活質(zhì)量等等利好消息，在給業(yè)界帶來(lái)更多商機(jī)的同時(shí)，也使房地產(chǎn)投資熱潮一浪高過(guò)一浪房地產(chǎn)投資熱潮一浪高過(guò)一浪。l截至20002000年底，廈門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)完成投資約累計(jì)完成投資約273.72273.72億元億元，較上年增加近37.46%37.46%，僅住宅竣工面住宅竣工面積積就近近232.34232.34萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米。l全市累計(jì)銷售給個(gè)人的商品住宅面積近213.08萬(wàn)平萬(wàn)平方米方米，增長(zhǎng)增長(zhǎng)50.15%50.15%。l在完成的銷售面積中，多層住宅的勢(shì)頭最好，小高層的消費(fèi)也有所升溫。市場(chǎng)有效供給不足將對(duì)樓價(jià)上升產(chǎn)生較大影響l 2000年商品住宅銷售總量250萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng)約3

5、% 房產(chǎn)銷售再創(chuàng)歷史新高。l 2001年上半年， 廈門市商品房市場(chǎng)在銷售繼續(xù)火爆 的同時(shí)，市場(chǎng)上的新盤供應(yīng)量卻明顯減少 （上半年 新批商品房預(yù)售面積僅70多萬(wàn)平方米， 而銷售面積 為120萬(wàn)平方米）因此，市場(chǎng)有效供給不足仍將對(duì)樓 價(jià)上升產(chǎn)生較大的影響。島內(nèi)開(kāi)發(fā)用地緊張推動(dòng)土地成本上升l 從2000年10月起，廈門市商品房用地?zé)o論島內(nèi)島外一律 采用招標(biāo)拍賣的方式出讓。l 協(xié)議用地的清理、基準(zhǔn)地價(jià)的重新調(diào)整、新地塊拍賣量 的減少、以及以降低建筑容積率和增加城市綠化空間為 特征的“鄉(xiāng)村都市”規(guī)劃新理念的提出，都將在一定程度 上使得開(kāi)發(fā)土地特別是島內(nèi)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)一步緊張，從而 推動(dòng)土地成本的上升。廉價(jià)替

6、代品，平抑島內(nèi)市價(jià)l在廈門樓市連續(xù)四年保持銷售量持續(xù)增長(zhǎng)的火爆局面的同時(shí)，積壓商品房自1994年以來(lái)也一直居高不下，2000年還創(chuàng)下歷史新高，全市商品房空置量達(dá)到174萬(wàn)平方米。l空置商品房數(shù)量雖然不小，但其中相當(dāng)一部分是爛尾樓、寫字樓、大商場(chǎng)等結(jié)構(gòu)性積壓產(chǎn)品，而那些積壓在銷的住宅，則多屬問(wèn)題住宅，短期即使通過(guò)包裝改造也還難以形成大量的有效供給，因而不會(huì)對(duì)新盤市場(chǎng)構(gòu)成太大的威脅。結(jié)論 由于受到開(kāi)發(fā)成本上升的推動(dòng)，以及短期內(nèi)市場(chǎng)上有效供給相對(duì)不足的影響，下半年廈門樓價(jià)有著較大的上漲壓力，但由于市場(chǎng)同時(shí)還受到島外廉價(jià)替代品，以及歷史形成的空置商品房的價(jià)格平抑作用，因此短期內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)樓價(jià)的大幅飆升

7、，故市場(chǎng)將維持穩(wěn)中有升的局面。廈門樓市外向型消費(fèi)傾向明顯l 廈門樓市已成為名副其實(shí)的外向型市場(chǎng)。 在2000 年銷售的250萬(wàn)平方米商品房中，以閩南金三角地 區(qū)客戶為主體的外地人士購(gòu)房比例高達(dá)70%（含港 澳臺(tái)、省外和海外）。l 廈門作為風(fēng)景秀麗、氣候宜人的沿海特區(qū)城市，其 一流的居住環(huán)境、同類城市中頗具吸引力的房?jī)r(jià)， 以及購(gòu)房入戶等一系列優(yōu)惠政策帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 仍將繼續(xù)吸引大批周邊地區(qū)的買家。 廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)必須充分考 慮外向型消費(fèi)的需求特點(diǎn)與要求。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 臥龍曉城 艾德花園 芙蓉苑 銘爵山莊 發(fā)展商 廈門興利房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限公司 廈門艾特房地產(chǎn)有限公司 廈門特工房地

8、產(chǎn)有限公司 銘爵山莊（廈門）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 地理位置 位置：蓮前大道金雞亭普光寺北側(cè)交通：設(shè)臥龍曉城站，5、19、30、37、44路公車及巴士可達(dá) 位置：環(huán)島路、金尚路、機(jī)場(chǎng)迎賓路交匯處（鄰：二十多萬(wàn)平方米埭遼生態(tài)湖）交通：27、37、41、81、91路公車可達(dá) 位置：疏港路與湖里大道之間交通：26路公車可達(dá)，交通不便 位置：疏港路與華榮路交匯處車路少，交通不便 基地面積 占地7.3公頃建筑面積達(dá)16萬(wàn) 占地10萬(wàn) 占地6.6萬(wàn) 目標(biāo)客戶 3045歲，重視生活品味的白領(lǐng) 高級(jí)白領(lǐng)、有車一族 白領(lǐng)階層 金領(lǐng)、有產(chǎn)階級(jí) 項(xiàng)目定位“半山式”田園生活區(qū) 大型親水別墅社區(qū) 奔5時(shí)代芯家園純小高層高尚

9、社區(qū) 社區(qū)配套 內(nèi)設(shè)：健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、游 泳池、室外自動(dòng)扶梯外部：商場(chǎng)、菜市場(chǎng)、學(xué)校、銀行等配套齊全綠化率40% 內(nèi)設(shè)：游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、社區(qū)幼托中心、VIP會(huì)所：健身房、露天咖啡廊、韻律教室、桌球室等外部：菜市場(chǎng)綠化率40% 外部社區(qū)配套成熟 內(nèi)設(shè)：社區(qū)幼托中心外部：湖里公園、水上樂(lè)園、體育館、菜市場(chǎng)、銀行等綠化率30% 廣告訴求 陽(yáng)光、田園、文化 現(xiàn)代湖畔都會(huì)生活 科技、綠色、人文 價(jià)格 三樓2750/元，每層遞增50元按揭最長(zhǎng)30年 多層（二房109）3000元/高層2650元/首付30%按揭20年 26002850元/ 3300元/3700元/可九折按揭最長(zhǎng)30年 主力戶型 二房戶型面積

10、93.62 中高層公寓、復(fù)式高級(jí)公寓、花園式別墅 兩房戶型為主 小高層住家85120 工程進(jìn)度 明年年底交房 一期九月封頂、五月交房 11月封頂起售 項(xiàng)目已封頂 備注 “明星花園”位于廈門湖里區(qū)華昌路與長(zhǎng)岸路交匯點(diǎn)的東南角；下月施工，明年11月份交房，綠化35%、均價(jià)2600元/，由于目標(biāo)客戶群不同，不詳列。“世紀(jì)嘉園”鄰近疏港路與銘爵山莊相對(duì)，目前未有銷售動(dòng)作，售樓處無(wú)任何宣傳資料，據(jù)調(diào)查售樓處還需移位8月份才定。 l競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手威脅并不特別大，但應(yīng)注意凸顯永升品牌 及永升新城自身品牌價(jià)值，這是我們成功的關(guān)鍵。l在時(shí)間的掌握上應(yīng)注意與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案打時(shí)間差。產(chǎn)品SWOT分析地段：位于石鼓山立交橋畔，是

11、入廈門的第一道建筑風(fēng) 景，交通便利。功能：周邊生活配套齊全、社區(qū)設(shè)備相當(dāng)完善。戶型：平面布局合理，戶內(nèi)公私分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、干濕 分區(qū)、臥室、客廳、陽(yáng)臺(tái)朝向設(shè)計(jì)巧妙，通風(fēng)采 光與景觀效果好。特色：1875戶的大社區(qū)，高達(dá)九成三銷售率，人氣特旺。綠化：42.5%的綠化率，1.2萬(wàn)平方米的中心花園綠地。銷售價(jià)格較永升新城一、二期高，均價(jià)達(dá)到3100/m2，較競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手高出100-200元/m2這130套住宅中， 大部分的客廳及陽(yáng)臺(tái)均朝向福廈路這一面，噪音大、灰塵多 周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案如臥龍曉城、芙蓉苑因交房時(shí)間或開(kāi)售時(shí)間與新城三期北區(qū)相比在時(shí)間上有所滯后； 周邊多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案在開(kāi)發(fā)商品牌形象與產(chǎn)品自身性能結(jié)合

12、的綜合實(shí)力方面較新城三期北區(qū)相對(duì)較弱； 新城一、二期老客戶對(duì)永升大社區(qū)好配套的認(rèn)可和良好的口碑。周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案如艾德花園、銘爵山莊等在產(chǎn)品定位上均有較鮮明的個(gè)性；在時(shí)間上與新城三期北區(qū)也有充突。一些競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案尤其是芙蓉苑是封頂后再發(fā)售，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)更加突出。劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)機(jī)會(huì)威 脅SWOT分析 目標(biāo)消費(fèi)群28-50歲，收入較高喜歡都市高品質(zhì)的生活，喜歡接受新概念，是居住消費(fèi)觀念的引導(dǎo)者和實(shí)踐者,對(duì)人文家居有著較強(qiáng)的需求與期望以泉州地區(qū)為主體的外地消費(fèi)者在消費(fèi)群體中占相當(dāng)大的比重竟?fàn)帉?duì)手價(jià)格相對(duì)低100-200元有些個(gè)案在宣傳推廣 上較具特色從產(chǎn)品的自身的綜合 優(yōu)勢(shì)結(jié)合開(kāi)發(fā)商品牌 積淀的角度,均較新城 為弱

13、 產(chǎn)品力永升品牌的良好積淀永升新城大社區(qū)、好配套的自身優(yōu)勢(shì)永升新城以“人.綠野陽(yáng)光.居家新文化” 為主題的人文家居內(nèi)涵三期在整個(gè)新城項(xiàng)目中的成熟魅力城市精英的城市精英的升級(jí)之選升級(jí)之選市場(chǎng)定位策略我為什么會(huì)相信 永升品牌在消費(fèi)群體中良好的品牌形象和口碑 永升新城產(chǎn)品自身大社區(qū)好配套的綜合實(shí)力 新城三期北區(qū)在新城產(chǎn)品中的成熟魅力我為什么喜歡我為什么喜歡 作為向往都市高品質(zhì)生活的精英人物，對(duì)改善居住品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)人文家居有著較強(qiáng)的追求與向往與我有什么關(guān)系 新城三期北區(qū)不僅提供給消費(fèi)者一款“精英”住宅，而且也是一種城市“精英”人士的“升級(jí)”生活方式永升新城三期北區(qū) “精英升級(jí)”專案核心傳播概念沉淀下來(lái)的

14、原則與方向 正面凸顯永升品牌力和三期北區(qū)自身產(chǎn)品力正面凸顯永升品牌力和三期北區(qū)自身產(chǎn)品力 以以“精英升級(jí)精英升級(jí)”的主題貫串整個(gè)活動(dòng)的主題貫串整個(gè)活動(dòng) 注意促銷在活動(dòng)中的結(jié)合與作用注意促銷在活動(dòng)中的結(jié)合與作用“精英升級(jí)”專案的實(shí)施目的在從8月份到11月底這四各月的時(shí)間內(nèi)，將永升三期北區(qū)這130套住宅全部銷售完畢，為永升新城開(kāi)發(fā)畫(huà)上一個(gè)圓滿的句號(hào)。創(chuàng)意呈現(xiàn)學(xué)術(shù)性： “大社區(qū)好配套”“人.綠野陽(yáng)光.居家新文化” “享受人文家居生活” 聘請(qǐng)學(xué)術(shù)專家(如房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人、設(shè)計(jì)師、景觀規(guī)劃師等) 10篇報(bào)道性： “永升新城，永升品牌之路的一個(gè)里程碑” 針對(duì)“永升新城三期北區(qū)”的可被宣傳的一切方面進(jìn)行報(bào)道和撰文

15、， 并備選刊登。10篇強(qiáng)銷期：50天(8/10-9/30)媒體選擇：廈門日?qǐng)?bào)投放頻率：每周一期（星期四或五）版面大小：1/2版彩色或1/4版彩色廣告主題：“永升新五強(qiáng)演義” “永升新園林記” “永升新嫁娘主張” “貪心人就要美夢(mèng)成真了” “品位荷包雙贏” “實(shí)惠尊榮連環(huán)送” “看房送健康”延銷期：30天(10/1-10/31)媒體選擇：廈門日?qǐng)?bào)投放頻率：每周一期（星期四或五）版面大小：1/4版彩色廣告主題：“金秋的果實(shí)”“圓夢(mèng)篇” “花好月圓篇” “升級(jí)篇”等在其他地區(qū)的報(bào)紙投放在廈門以外地區(qū)的報(bào)紙首先重點(diǎn)考慮選擇海峽都市報(bào)，其余適當(dāng)佐以石獅日?qǐng)?bào)、閩西日?qǐng)?bào)、閩南日?qǐng)?bào)等地區(qū)性報(bào)紙為輔助。其它媒體

16、電視：選擇福建新聞?lì)l道或東南臺(tái) （在全省收視率較高的節(jié)目）廣播：選擇廈廣音樂(lè)臺(tái)DM : 可考慮以郵政DM或其他形式派送方案一：“貪心人就要美夢(mèng)成真了”現(xiàn)在起，前10名（ 月 日至月 日）簽約永升新城三期，只要首付10%，其余20%首期款由開(kāi)發(fā)商免息墊付，分期付清；還能獲贈(zèng)名牌空調(diào)，讓您清涼一夏；再送永升貴賓卡，網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池，健身中心全部免費(fèi)使用，讓貪心人做夢(mèng)也能笑醒！永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案方案二：“品位、荷包雙贏”永升新城三期高尚小高層，名家風(fēng)范園林、完美社區(qū)配套、時(shí)尚寬帶網(wǎng)絡(luò)生活，獨(dú)具慧眼的你一旦入主，生活品質(zhì)立刻升級(jí) 月

17、日至 月 日簽約的永升新城三期尊貴住戶，更可免物業(yè)管理費(fèi)兩年，再送寬帶網(wǎng)使用費(fèi)一年，讓你做個(gè)荷包、品位雙贏的快樂(lè)大買家 永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案方案三：“實(shí)惠、尊榮連環(huán)送”即日起，前 名下訂永升新城三期者即可免費(fèi)使用車位兩年，更獲贈(zèng)永升尊貴會(huì)員卡，社區(qū)游泳池、健身中心、網(wǎng)球場(chǎng)等設(shè)施免費(fèi)享用，盡享尊榮。 永升新城三期“精英升級(jí)”專案SP促銷活動(dòng)方案方案四：“看房送健康”來(lái)就送即日起，只要前來(lái)永升新城售樓處咨詢的客 戶，就送金龍魚(yú)健康粟米油一瓶（500ML）， 每人限領(lǐng)一瓶，送完為止。夫妻送只要夫妻同來(lái)永升新城售樓處咨詢，就送金 龍魚(yú)健康粟米油一瓶（2L），每對(duì)限領(lǐng)一瓶， 送完為止簽就送只要在 月 日至 月 日簽約永升新城三 期的客戶，就送一年用金龍魚(yú)粟米油每月一 瓶（2L），共12瓶.8月 9月 10 月11月 強(qiáng)銷期軟性文章投放強(qiáng)銷期海報(bào)，DM派送強(qiáng)銷期廣播、電視廣告輔助投放.強(qiáng)銷期系列報(bào)稿投放延銷期報(bào)紙廣告投放、海報(bào)延銷期強(qiáng)銷期8/10 l銷售業(yè)務(wù)策略與廣告策略相互配合 統(tǒng)一策略戰(zhàn)術(shù)l掌握策劃戰(zhàn)略，統(tǒng)一策劃思路l明確銷售目標(biāo)，加強(qiáng)銷售人員培訓(xùn)工作任務(wù)：加強(qiáng)客戶介紹客戶；追蹤預(yù)定客戶簽約；動(dòng)員客戶回到現(xiàn)場(chǎng)參加公關(guān)活動(dòng)，和SP促銷活動(dòng)；挖掘潛