1、北龍臺項目復盤報告北龍臺項目復盤報告匯報匯報人人： 目錄CONTENTS1項目概況2復盤分析投資拓展-設計研發-成本招采-開發-工程-營銷復盤報告項目概況THE 2018 DUPLICATE REPORT1地塊位于楊金路與中央大道交叉口東南，區域位置優越，距北龍湖金融中心3.0km左右，距離中州大道及連霍高速入口3.7km，距離東三環僅3.5km，區域交通便利。緊鄰規劃的中央大道。（一）項目區位（一）項目區位（二）項目定位（二）項目定位I.美盛集團鄭州住宅項目首秀II. 品質地產運營商的品牌形象塑造III. 企業現金流來源的重要支撐A.戰略定位MISSUN DRAGON PALACEI.擎領龍

2、湖北岸片區第一陣營的住宅項目II. 打造人文精品住宅項目的差異化競爭力III. 高端靖萃生活階層的客群認知B.市場定位MISSUN DRAGON PALACE總用地面積：35951.08，約53.9畝總建筑面積：約128936.51容積率：2.69，建筑密度：23.86%綠地率：33.51%，限高50米停車位：共721個(可售668個)序號產品業態可售面積單價銷售金額1高層88987.0422000元19.58億2洋房3965.7427000元1.07億3車位7220.74/668個150000元1億合計:21.6521.65億億根據規劃圖預估：項目可售690套住宅，住宅可售面積約9.3萬方，

3、預計貨值21.65億元。（三）項目規劃指標（三）項目規劃指標 I.競聘給內部員工機會，營銷外部招聘II. 為公司培養優秀人才B.鍛煉隊伍、儲備人才MISSUN DRAGON PALACE 競聘項目總、工程部經理、開發部經理、綜合部經理A.內部選拔MISSUN DRAGON PALACE（四）項目團隊（四）項目團隊項目位于鄭東新區北部 “楊金板塊”核心區域，龍湖北門戶位置，發展潛力巨大。以中央大道鏈接龍湖金融中心，延伸鄭東新區CBD，形成南北向金融主軸。區域：龍湖北門戶，區域核心暢享四縱四橫三地鐵（規劃中）立體交通；中州大道、迎賓東路、中央大道、東三環縱貫南北；金城大道、楊金路、連霍高速、北三環

4、連通東西；更有規劃中的地鐵4號線、6號線、20號線；坐擁城市交通門戶，通達城市高地，盡享出行便利。交通：多維路網交通，暢達全城8400畝生態濕地，400畝寬闊水域。玉湖公園、中央公園、蝶湖公園、金水科技公園、慧城環路五大公園環繞。生態：低密生態住區，天然氧吧（五）項目優勢（五）項目優勢（六）項目周邊情況（六）項目周邊情況康橋東麓康橋東麓園（精裝）園（精裝）小高22000元/ 、洋房27000元/碧桂園國控天碧桂園國控天譽（精裝）譽（精裝）小高19500元/，洋房23000元/瀚海爾瀚海爾灣（精裝）灣（精裝）高層17500-20000元/偉業龍湖上偉業龍湖上城（毛坯）城（毛坯）小高17500元/

5、 、洋房20500元/綠城智慧綠城智慧公園（毛坯）公園（毛坯）（小高17000元/、洋房20500元/）奧園譽湖灣奧園譽湖灣小高層21000元/ （預估）藍城鳳起梧桐藍城鳳起梧桐（價格暫無） 鄭東北楊金片區板塊整體處于發展初期鄭東北楊金片區板塊整體處于發展初期，目前市場，目前市場認知度與認可度均較低認知度與認可度均較低，但是已，但是已有數個有數個一線房企進駐，后期潛一線房企進駐，后期潛力巨大；力巨大； 競品分布相對較為集中，如偉業龍湖上城、奧園譽湖灣與本案僅一路之隔，碧桂園國控天譽、康橋東麓園則是東競品分布相對較為集中，如偉業龍湖上城、奧園譽湖灣與本案僅一路之隔，碧桂園國控天譽、康橋東麓園則是

6、東西兩向截留本項目客源的主要競品。片區內各項目控規指標相近，小高層實收均價西兩向截留本項目客源的主要競品。片區內各項目控規指標相近，小高層實收均價19500-2200019500-22000元元/ /，洋房，洋房20500-2700020500-27000元元/ / 。競爭競爭級別級別項目名稱項目名稱銷售狀態銷售狀態住宅建面積住宅建面積（萬）（萬）20182018年供應年供應量（萬）量（萬）20182018年成交年成交量（萬）量（萬）已推未售量已推未售量（萬）（萬）未推量（萬）未推量（萬）首開時間首開時間20192019年預計年預計推量（萬）推量（萬）20182018年月均年月均去化量（萬去化

7、量（萬）直接競品康橋東麓園在售13.55.83.22.67.72018.7.17.50.53碧桂園國控天譽在售15.49.69.10.55.82018.6.295.20.76 偉業龍湖上城在售701.21.10.1502017.6（前期內購）4.80.09奧園譽湖灣待售70007預計2019.5首開70藍城鳳起梧桐待售1700017待定80小計122.916.613.43.287.532.5次級競品瀚海爾灣在售15.91513.51.50.92018.6.22（內購開盤）2.41.93 綠城智慧公園在售17（類住宅）51.053.95122018.10月中旬50.35小計32.92014.55

8、5.4512.97.4合計155.836.627.958.65100.439.9楊金片區市場潛在供應量較大，僅直接競品18年成交量約13.4萬方，2019年預計推出32.5萬方，且區域內各競品項目產品有同質化情況。（六）項目周邊情況（六）項目周邊情況復盤報告復盤分析THE 2018 DUPLICATE REPORT2一、投資拓展二、設計研發三、成本招采四、開發五、工程六、營銷一、投資拓展客戶定位：鎖定北區財富階層地緣性客戶二次以上置業人群私營業主，企業高管，高級公務員年齡3555歲三口之家、三代同堂富裕/富豪家庭年收入50萬以上富豪階層富裕階層中產階層中等偏上收入階層工薪階層主力階層置業經歷職

9、業特征家庭結構經濟結構n客戶來源：鄭州市北區地緣性客戶為主n客戶階層：中產及富裕階層為主，富豪階層為輔n置業特征：以剛改需求為主（一）（一）拿地前項目定位：客戶定位拿地前項目定位：客戶定位p 第一梯隊品牌供應商p 高品質星級物管p 專業化營造者p 成熟經典產品線北龍湖 城際新核 都會豪宅作為美盛地產首駐北龍湖的第一個產品，在城市居住的完整價值鏈上，我們永遠要做的是處于上層的產品；北龍湖應該代表著鄭州城市居住的第一梯隊品級。p 全國知名設計團隊p 高素質客戶群（一）拿地前項目定位：形象定位（一）拿地前項目定位：形象定位拿地前市場銷售價建議：n小高層毛坯17000元/n洋房20000元/（一）拿地

10、前項目定位：產品定位（一）拿地前項目定位：產品定位7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F7+1F幼兒園3F備注：機動車位960個，地下建筑面積31861.33，全為地下一層車位。強排容積率2.5：洋房3.65萬，小高層5.18萬戶型以120、140、160、180為主（二）拿地前規劃設計：強排方案（二）拿地前規劃設計：強排方案設計規劃調整變化原因：1、考慮到日照和規劃局具體要求，本項目幼兒園只能放在西南角。2、原強排方案損失容積率過多，配置戶型過大，不符合市場需求，銷售困難較大，如按營銷建議戶型設計，該方案容積率僅能達到2.0左右，將損失大量建筑面積。3、在少

11、損失容積率情況下，項目設計為兩梯四戶塔樓，戶型設計不精美。4、規劃不允許該地塊配建集中商業。基于以上主要原因，實際報規方案減少了洋房和集中商業，改變了幼兒園的位置。1、客戶定位基本精準，形象定位吻合項目市場地位。本項目客戶基本為羨慕北龍湖未來潛力但購買力較北龍湖客戶稍遜的客戶群。本項目針對目標客戶的推廣信息到達，沒有達到預期。2、市場調控趨緊，限購政策也影響改善型客戶購買意向。3、設計方面，第一，原方案以洋房最大化為設計原則，吸引中高端人群，提升產品溢價，洋房體量達到3.65萬/。但相對面積較大，如果考慮單套面積，容積率排不滿。現行方案中，基本產品為小高層為主，洋房僅0.4萬，實際上降低了盈利

12、空間；第二，幼兒園和商業的規劃安排與最初設想不同，設計前沒有充分研究考慮。4、戶型方面，預測算時和設計初期，沒有了解到項目戶型限制，設計了一些超過144的戶型。5、在今后拓展中，應從兩個方面改善或避免以上情況：第一，市場調研精細化，營銷推廣更需精準到達目標客戶，產品、形象需與定位相吻合；第二，產品設計應充分了解項目規劃各種影響因素，避免考慮不周造成誤判。（三）市場定位和規劃設計復盤分析（三）市場定位和規劃設計復盤分析1、市場預測：對市場發展判斷不夠準確；對預期售價的估計不夠精準。2、目標成本：對項目精裝交付目標成本制定有差異。3、產品定位設計：對規劃指標了解不深入，導致設計出現偏差。今后應把規

13、劃條件和影響因素深入了解，避免產生類似情況。4、時間風險：開發進度延遲，增大了時間成本，資金沉淀時間拉長。5、投資盈利：本項目毛利較高，開發過程中可實現較好現金流，但由于增值較大、稅金較高，侵占了盈利空間，整體盈利水平不理想。（四）投資拓展工作復盤總結（四）投資拓展工作復盤總結二、設計研發（一）工作亮點：規劃、建筑設計（一）工作亮點：規劃、建筑設計1.1. 規劃、建筑設計階段，設計單位方規劃、建筑設計階段，設計單位方案設計人員在集團駐場辦公，大大案設計人員在集團駐場辦公，大大提高了匯報頻率和決策速度。提高了匯報頻率和決策速度。2.2. 設計研發中心設計負責人全程緊盯設計研發中心設計負責人全程緊

14、盯設計進度，多次深夜赴設計院控效設計進度，多次深夜赴設計院控效果、保質量，在短時間內完成方案果、保質量，在短時間內完成方案報規成果。報規成果。3.3. 技術方面克服地塊狹長、航空限高、技術方面克服地塊狹長、航空限高、日照不足等不利條件，合理的設計日照不足等不利條件，合理的設計樓棟布置，間距適中，高低組合恰樓棟布置，間距適中，高低組合恰當當，提高了土地利用率。，提高了土地利用率。 北龍臺項目采用新中式住宅的立面風格，北龍臺項目采用新中式住宅的立面風格，線條簡潔流暢，形式簡約，線條簡潔流暢，形式簡約，以以現代時尚的語言創造符合現代人生活的空間，既有時尚感和價值感，又體現代時尚的語言創造符合現代人生

15、活的空間，既有時尚感和價值感，又體現現中式建筑中式建筑特質。特質。 立面風格對公司品牌、項目形象、吸引客戶都能提供一定的支持作用。立面風格對公司品牌、項目形象、吸引客戶都能提供一定的支持作用。（一）工作亮點：規劃、建筑設計（一）工作亮點：規劃、建筑設計戶型亮點：戶型亮點：1.1.洋房及高層主力戶型一梯兩戶設計體現出舒適性和尊貴感。洋房及高層主力戶型一梯兩戶設計體現出舒適性和尊貴感。2.2.所有戶型南側均有大面寬采光和所有戶型南側均有大面寬采光和南北通透。南北通透。3.3.戶型贈送空間成為項目一大亮點，為客戶帶來最大的實惠。戶型贈送空間成為項目一大亮點，為客戶帶來最大的實惠。4.4.超寬、超長觀

16、景陽臺為客戶提供超寬、超長觀景陽臺為客戶提供寬松的休閑空間。寬松的休閑空間。5.5.客餐廳一體化設計具有良好的空間視覺感，通風采光的優越感。客餐廳一體化設計具有良好的空間視覺感，通風采光的優越感。（一）工作亮點：規劃、建筑設計（一）工作亮點：規劃、建筑設計產品提升階段精裝亮點：產品提升階段精裝亮點：1.1.尋找到有實力的設計合作單位。尋找到有實力的設計合作單位。 2.2.設計過程中嚴格進行效果把控。設計過程中嚴格進行效果把控。 3.3.重視圖紙質量，重視圖紙質量，多專業聯合會審。多專業聯合會審。 4.4.材料選擇、樣板確定階段深入市場，多方尋找，注重效果和質量，控制交付風險。材料選擇、樣板確定

17、階段深入市場，多方尋找，注重效果和質量，控制交付風險。 5.5.施工階施工階段第一時間到達現場解決設計相關問題。段第一時間到達現場解決設計相關問題。 6.6.最終實現較高的設計效果還原度。最終實現較高的設計效果還原度。（一）工作亮點：精裝設計（一）工作亮點：精裝設計產品提升階段景觀亮點：產品提升階段景觀亮點：1.1.效果提升方案針對性強，設計效效果提升方案針對性強，設計效果良好果良好。2.2.施工階段景觀設計師深入參與選施工階段景觀設計師深入參與選苗，現場管控設計效果，對景觀微苗，現場管控設計效果，對景觀微地形施工、苗木種植、硬質鋪裝、地形施工、苗木種植、硬質鋪裝、小品擺放等提出設計建議。小品

18、擺放等提出設計建議。3.3.設計部門、工程部門緊密對接和設計部門、工程部門緊密對接和溝通，提高工作效率，保證工程質溝通，提高工作效率，保證工程質量和設計效果。量和設計效果。（一）工作亮點：景觀設計（一）工作亮點：景觀設計結構設計結構設計機電設計機電設計1.1.地質勘探階段：地質勘探階段：（1 1）根據周邊項目地勘成果和設計經驗，合理選取地基承載力數值，）根據周邊項目地勘成果和設計經驗，合理選取地基承載力數值，避免了勘察單位過于保守，節約基礎設計成本。避免了勘察單位過于保守，節約基礎設計成本。（2 2）合理選取抗浮設計水位，避免車庫采取抗浮措施，降低建設成本。）合理選取抗浮設計水位，避免車庫采取

19、抗浮措施，降低建設成本。（3 3）適度提高）適度提高CFGCFG樁側摩阻力參數，使平均樁長減少樁側摩阻力參數，使平均樁長減少1m1m左右，降低樁左右，降低樁基成本約基成本約5050萬元。萬元。2.2.根據戶型特點，客餐廳通過采用異形樓板，取消客廳與餐廳之間的根據戶型特點，客餐廳通過采用異形樓板，取消客廳與餐廳之間的梁，增強空間舒適性，為天花精裝造型設計提供便利，保證裝修設計梁，增強空間舒適性，為天花精裝造型設計提供便利，保證裝修設計效果。效果。3.3.電梯前室強弱電井、水暖井處通過樓板加強措施，優化前室結構設電梯前室強弱電井、水暖井處通過樓板加強措施，優化前室結構設計，有效提升前室空間體驗感。

20、計，有效提升前室空間體驗感。1.1.衛生間同層排水減少了上下樓層的干擾，衛衛生間同層排水減少了上下樓層的干擾，衛生器具布置靈活，有效降噪，減小滲漏風險。生器具布置靈活，有效降噪，減小滲漏風險。2.2.控制機電管井尺寸，有效控制公攤面積。控制機電管井尺寸，有效控制公攤面積。3.3.產品配備新風系統、中央空調等有效提高產產品配備新風系統、中央空調等有效提高產品競爭力。品競爭力。4.4.拓展空間預留空調、新風、地暖，降低后期拓展空間預留空調、新風、地暖，降低后期改造難度。改造難度。5.5.交付標準中燈光控制、電梯控制、人臉識別、交付標準中燈光控制、電梯控制、人臉識別、智能安防等設備可作為公司產品標配

21、標準，增智能安防等設備可作為公司產品標配標準，增加銷售賣點，便于小區物業運行。加銷售賣點，便于小區物業運行。（一）工作亮點：結構、機電設計（一）工作亮點：結構、機電設計（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施 北龍臺項目啟動以來，設計工作雖有一些亮點，但存在更多的不足之處，借此復盤之際設計研發中心總北龍臺項目啟動以來，設計工作雖有一些亮點，但存在更多的不足之處，借此復盤之際設計研發中心總結經驗和教訓，明確改進措施，避免后續項目產生同樣問題，具體總結如下：結經驗和教訓，明確改進措施，避免后續項目產生同樣問題，具體總結如下：序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施1建筑方案設計對設

22、計條件理解不透徹，土地出讓合同中要求戶型面積不能超144，第一版報規設計方案5號樓洋房戶型面積設計成160，導致設計進行了二次修改。掌握政策解讀，深入理解設計條件。采用鏤空的空間將房間面積降到144以下。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施2建筑方案設計方案設計階段確定戶型在工程施工后進行優化調整，產生多次反復修改圖紙，影響工程建設。戶型優化前 最終優化戶型建筑設計階段，精裝、戶型優化等工作前置，在方案設計階段確定戶型，減少后期改圖。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施3建筑

23、方案設計規劃設計階段機動、非機動車交通動線設計不合理，影響景觀設計和物業管理。設計地面機動車和非機動車流線交叉結合產品定位，規劃設計階段深入研究交通動線，景觀設計提前介入，合理規劃交通動線。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施4建筑方案設計非機動車地上車位位置設計不合理，影響園區景觀品質，業主使用不便。景觀設計提前介入規劃設計階段，規劃方案與景觀方案及物業相結合，合理設計。序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施5建筑方案設計滿足營銷的設計條件變動，引起圖紙修改，例如地下空間是否贈送，首層戶型是否贈送小院等。(下圖為調

24、整前）產品定位階段、規劃設計階段充分調研市場，明確銷售支撐條件。（下圖為加小院后）（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施6建筑方案設計方案設計階段不僅要注重建筑整體風格和效果設計，也要重視細節設計，比如門窗分割、石材分割等。（下圖為窗分割不夠合理）建筑設計階段應加強細節設計管控，避免因前期考慮不周進行修改。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施7建筑方案設計建筑設計面積與面積測繪數據不一致，造成圖紙修改。要求設計單位熟悉測繪面積計算規則，設計研發中心加強復核，減少修改。8建筑方案

25、、施工圖設計對于后期需要改造或者改變使用功能的區域在設計時應充分考慮可行性。設計階段為改造或功能改變預留條件。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施9施工圖設計結構剪力墻存在不合理的地方，造成后期圖紙優化，修改圖紙，影響其他相關工作。將結構優化工作前置，合理布置豎向結構構件，保證建筑功能，提高舒適性。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施10施工圖設計13#樓單元抗震縫處結構布置不合理，無施工通道，引起圖紙修改。注意多單元抗震縫處施工通道的設置。11施工圖設計人防施工圖中，因CA

26、D圖層設置，藍圖中10#樓墻柱圖層未顯示，導致后期圖紙替換。圖紙下發前仔細檢查，確保圖紙質量。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施12施工圖設計設備點位與精裝圖紙點位不一致（空調室內機、衛生間背簍等），因點位問題反復修改圖紙。精裝方案前置，施工圖與精裝圖紙做好無縫對接，避免后期因點位問題反復修改圖紙。13施工圖設計設備預留預埋套管部分不滿足施工需求，部分預留洞在結構暗梁暗柱處、鋼筋太密無法施工，預留套管不是常規規格。預留預埋要結合建筑、結構等專業，套管選用常規規格尺寸，明確套管材質。14施工圖設計中央空調室內點位部分與電氣點位不一致。

27、加強出圖前不同專業間互審圖紙，重點關注其他專業與自己專業相關內容，提高圖紙關聯內容準確性。15展示區方案設計售樓部空調室外機位置后期在現有條件下無合適位置，對景觀效果影響比較嚴重。售樓部展示區方案階段考慮空調室外機位置。16展示區施工圖設計售樓部空調室內機因后期采購品牌帶電輔熱導致配電總負荷不夠。設計階段設備參數標注詳細、采購階段技術標評定嚴格審核技術參數等。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施17施工圖設計地下車庫消防設備配電選用礦物電纜，造價高，且不是規范強制要求，最后一版藍圖時候圖紙修改車庫內消防設備配電改成無鹵低煙耐火電纜，在

28、以后的項目中，施工圖出圖之前把控此項。18施工圖設計13#樓東單元、2#、6#、7#、8#、9#、10#、11#樓強電井留洞與結構暗梁沖突，造成出圖后強電井布置鏡像施工圖設計階段注意管井內梁對管井布置的影響，避免后期布置修改。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施19精裝設計精裝未能在建筑方案設計階段充分介入戶型設計，后期精裝對建筑戶型改動很大，且部分戶型未能達到較好的成果。精裝提前介入建筑戶型優化設計，對建筑戶型及結構梁柱提出要求。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施20精裝

29、設計改造前精裝設計單位的設計實力與項目產品定位不匹配，設計效果不佳。嚴格篩選設計能力與項目定位匹配的設計單位。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施21精裝設計方案確認階段未嚴格按照評審流程進行評審和會簽，造成設計效果不理想。方案設計匯報、評審等嚴格按照集團要求進行，評審通過后方可進行下一步設計工作。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施22精裝設計樣板間衛生間分區、潔具布置不合理，造成改造。重視衛生間分區設計，合理選取潔具尺寸。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設

30、計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施23精裝設計整改前樣板間軟裝實施效果欠佳，且尺寸選擇不合理。嚴格把控軟裝方案效果，審核軟裝清單時應重點關注物品尺寸。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施24精裝設計在樣板間整改設計過程中，因設計周期緊急，設計單位沒有充足的時間畫施工圖，導致施工圖紙錯漏碰缺較多，現場邊施工邊調整設計，給現場施工帶來了困難。在項目前期編制項目計劃時，給設計預留合理的設計周期。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施序號序號設計階段設計階段存在問題存在問題改進措施改進措施25精裝設計樣板間玻璃欄桿選用過于公建化

31、，導致了后期的欄桿更換。樣式、款式選擇時應符合產品需求。26景觀設計展示區大門設計位置不能出紅線，入口斜坡占市政道路，進行修改。嚴格按照國家規范的相關要求進行設計。27景觀設計圖紙設計時對后期存在效果風險的部分判斷不夠，造成后期施工單位無法施工。圖紙設計時設計要對后期存在效果風險的部分進行圖紙細化，提供更多的技術指導服務給項目。（二）不足與改進措施（二）不足與改進措施其他設計需改進工作：其他設計需改進工作：1.1.嚴格篩選各類設計資源，選擇優秀的設計單位和合適的團隊。嚴格篩選各類設計資源，選擇優秀的設計單位和合適的團隊。2.2.加強圖紙設計過程管控，階段性進行校審工作，提高圖紙質量。加強圖紙設

32、計過程管控，階段性進行校審工作，提高圖紙質量。3.3.對外工作對接和成果輸出時，明確責任人、工作完成標準、完成時間。對外工作對接和成果輸出時，明確責任人、工作完成標準、完成時間。4.4.加強部門間的溝通與交流以及為項目服務的意識，以項目建設為中心，相互理解，相互支持。加強部門間的溝通與交流以及為項目服務的意識，以項目建設為中心，相互理解，相互支持。三、成本招采各項工作計劃安排緊湊，緊盯落實，各相關業務部門配合緊密各項準備工作前置，提前儲備籌劃，確保前提條件充分緊盯現場實際實施進展情況，過程中及時修正解決各類突發問題（一）工作亮點（一）工作亮點（二）工作不足具體案例（二）工作不足具體案例問題發現

33、展示區景觀單位在供方庫中邀請投標時僅有六家響應投標，實際投標僅有三家，評標中選擇了技術標居中的單位。軟裝單位提供的深化方案展現力度不足，比例搭配不協調景觀單位項目經理現場不配合，不服從管理，承諾不兌現空調與消防工程的合同范圍均有衛生間管道排氣扇景觀工程和軟裝驗收時問題較多，選材和工藝未達到預想不足展示區景觀單位儲備不足軟裝供應單位深化能力欠缺個別單位把控力度差施工界面劃分有部分遺漏景觀、軟裝整體施工效果欠佳改進多做考察和調研，增加優秀供應商增加前期深化能力評估，下單前逐項確認做好調研，分析其高層重視和支持力度結合設計和工程，做好綜合策劃結合設計、成本，定標注意整體適配合理（三）不足與改進措施（

34、三）不足與改進措施做好調研，分析其高層重視和支持力度結合設計和工程，做好綜合策劃結合設計、成本，定標注意整體適配合理（三）不足與改進措施（三）不足與改進措施經與運營調查報告核經與運營調查報告核對，景觀清單有對，景觀清單有6項描項描述不清晰，述不清晰，4項項技術資技術資料不統一，成本部編料不統一，成本部編制清單時制清單時未未發現和及發現和及時提出疑問時提出疑問，占占6.5%）兒童設施定標談判過程，成本部兒童設施定標談判過程，成本部在設計提供電子版圖紙后，未第在設計提供電子版圖紙后，未第一時間進行市場詢價并審核定標，一時間進行市場詢價并審核定標，對待緊急事情緊迫度不足對待緊急事情緊迫度不足首首次軟

35、裝、景觀效果差次軟裝、景觀效果差無無法滿足項目法滿足項目定位要定位要求。原因之一是成本適配、單求。原因之一是成本適配、單位選擇與項目定位不匹配，原因之二位選擇與項目定位不匹配，原因之二是過程管控未嚴格把控質量，造成實是過程管控未嚴格把控質量，造成實際質量和方案效果存在一定偏差。際質量和方案效果存在一定偏差。（三）不足與改進措施（三）不足與改進措施-成本成本1、清單質量：裝修及景觀個別項清單特征描述不清晰；清單未與招標答疑同步修改改進措施：答疑清單調整形成標準化動作；強調認真嚴謹的工作作風，加強工作成果互審，杜絕在條件不具備的情況下只考慮完成率，不顧質量卡節點完成工作。改進措施：認真梳理內部管理

36、，提高責任意識，加強協作配合，確保各項目工作順利開展；特殊緊急事項，一定要以滿足現場工程進展為第一原則，靈活開展各項工作，對于不能決策的事情第一時間向上匯報。2、標底質量：景觀工程部分價格偏離市場價，造成標底價不準確，影響談判決策改進措施：編制標底詢價工作前置開展，要充分結合市場行情，通過多家詢價比選確定；向上級提供信息時，將多個維度的考慮結果全面告知以便制定談判決策。、協作配合：兒童器械定標滯后，責任心缺失，緊迫度不足，協作配合意識淡漠4、缺少整體示范區目標成本研討確定程序，后期定標、單位選擇缺少綱領性經濟指標改進措施：示范區目標成本要提前確定，形成“先定”“再控”的流程，根據項目定位，適配

37、合適成本作為目標值，指導后期設計、招標、定標，實現成本、效果的雙重控制和達成。四、開發2019年1月2月2018年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月文勘 2018.6.4 施工證取得2018.9.27抗震2018.4.11節能2018.6.4 配套費繳納完畢2018.7.4規劃證取得2018.7.4批前公示：2018.5.18-2018.5.31勘察設計招標2018.7.9施工監理招標2018.8.27質監備案2018.9.5安監備案2018.9.14施工圖審查2018.7.5物業招標2018.9.3規劃證施工證預售證土地解押2019.1.27資金監管2019.1.27預售證取得2

38、019.2.2（一）開發時間節點（一）開發時間節點修規會2018.3.28修規方案專家會評審通過2018.3.25文物勘探完成2018.4.20人防建設決定意見書取得2018.4.28經濟指標復核完成2018.4.20海綿城市審查完成2018.4.28節能綠建方案評審2018.4.28經濟指標復核完成2018.4.20海綿城市審查完成2018.4.28規劃證批前公示2018.5.9人防建設決定意見書取得2018.5.31配套費繳納完畢2018.5.10規劃證取得2018.5.14消防2018.9.29消防2018.6.5招標備案2018.5.30質監安監2018.5.27施工證取得2018.6

39、.8施工圖審查2018.6.3物業招標2018.7.14面積預測2018.7.141#、2#、7#達到形象進度2018.8.4預售證辦理完成2018.8.8抗震2018.6.5規劃證施工證預售證計劃時間節點實際完成時間節點達到預售進度2018.11.21階段階段業務事項業務事項計劃完成時間計劃完成時間實際完成時間實際完成時間滯后滯后天數天數滯后原因滯后原因開發報建總規方案公司評審通過2018.2.242018.3.59修規方案通過專家評審會2018.3.252018.3.283規劃證公示2018.5.92018.5.189總規設計方案變更（超144平方米）規劃證取證2018.5.142018.

40、7.4516.1-7.3未及時繳納配套費，公示時間未列入取證計劃。施工證取證2018.6.82018.9.2779含有國有資本需要公開招標（5.28-8.27）；涉及未批先建處罰協調。達到預售形象樓層2018.8.42018.11.21107土方外運及揚塵管控預售證取證2018.8.82019.2.2174預售形象樓層、價格備案、不動產權證解抵押（一）開發時間節點（一）開發時間節點 1、修規階段協調規劃局完成設計方案中鏤空式房間非功能性凹槽方案的報批，有利于、修規階段協調規劃局完成設計方案中鏤空式房間非功能性凹槽方案的報批，有利于后期銷售面積贈送。后期銷售面積贈送。 2、文物勘探在場地未清表和

41、幼兒園已施工至二層情況下，協調文物局、文勘辦進行勘、文物勘探在場地未清表和幼兒園已施工至二層情況下，協調文物局、文勘辦進行勘探并出具整個地塊文勘報告。探并出具整個地塊文勘報告。 3、 施工證辦理施工證辦理中需要建委中需要建委安監站現場勘察安監站現場勘察，出具現場勘察通知書及違規建設項目業務出具現場勘察通知書及違規建設項目業務聯系單聯系單才能辦理完成，才能辦理完成，協調質監、安監（只處罰協調質監、安監（只處罰1#2#3#6#7#9#），為公司節省），為公司節省近近300萬萬罰款。罰款。 4、楊金片區限價、楊金片區限價1.6萬萬/（毛坯）情況下，協調房管局及國調隊備案價達到（毛坯）情況下，協調房管

42、局及國調隊備案價達到1.95萬萬/（精裝），是區域備案價最高樓盤。（精裝），是區域備案價最高樓盤。 5、在取得規劃證階段，做到了配套費交完當天拿到規劃證；在預售證階段，做到了預、在取得規劃證階段，做到了配套費交完當天拿到規劃證；在預售證階段，做到了預售公示完成當天即拿到預售證。提前做好審查、審批、繕證、用章工作。售公示完成當天即拿到預售證。提前做好審查、審批、繕證、用章工作。（二）工作亮點（二）工作亮點項目90%的土地有雜土和建筑垃圾，需要進行清表，才能進行文物勘探工作。幼兒園主體已經施工完成無法進行勘探。A:文物勘探工作周期較長在辦理套型結構比例審批過程中發現土地出讓合同中規定戶型面積不能超

43、過144平方米。 B:項目土地出讓合同未仔細研讀勘察設計施工監理需要進行公開招標C:未及時發現項目公司股本含有國有資金A：解決方案:1、因為場地不能清表，7次協調文物勘察人員到現場，使用挖掘機對場地個別區域挖坑勘探。2、經過協調文勘辦和文物局主管領導工作對幼兒園進行象征性補勘，快速拿到整快地報告。3、5.10-5.14現場勘探，5.22拿到勘探報告，6.4拿到文物勘探考古發掘備案意見書。未影響到規劃證辦理。B：解決方案：及時結合設計研發中心取消超過144平方米的戶型設計，對設計方案進行了調整。C ：解決方案：發現公司股本含有國有資本后，及時同建委招標處確認必須公開招標。及時簽訂招標代理合同，完

44、成勘察設計施工監理招標。（三）不足與改進措施（三）不足與改進措施D:面積預測繪中143戶型面積超過144平方米E: 未批先建影響辦理規劃證和施工證進程F:規劃方案設計中地上物業用房按標準 缺少面積D:解決方案：因為規劃和房管測算方式不同，導致143戶型面積超過144平方米，及時同設計研發中心溝通修改確認，協調測繪隊修改測繪數據。E:解決方案：施工證辦理中安監站需要現場勘察出具現場勘察通知書及違規建設項目業務聯系單。協調質監、安監出具聯系單（只寫處罰六棟，實際應全部處罰），為公司節省近300萬。幼兒園規劃證處罰完再辦理。F: 解決方案：地上物業用房面積占總物業用房面積不低于80%，臨時占用可售面

45、積，辦理物業招標備案。后期再進行協調置換。G:房管局價格備案時間較長市內五區市房管局價格備流程：1、施工到預售樓層審批處勘察現場；2、價格申報市場處審核；3、經過市場處、統計局國調隊、局長業務會三個會議確定價格，時間較長，也嚴格限制高價格備案。G: 解決方案：楊金片區房管局設定價格：高層16000元/，洋房19000元/，要突破設定價格重點協調房管局長、市場處處長及統計局國家調查隊外聯工作，突破限價。（三）不足與改進措施（三）不足與改進措施01040302及時同經辦人溝通，預判事情發展結果，及時決斷，引導事情向有利公司方向發展。（預測繪面積超標）1、無縫對接，及時溝通，凡事預則立，不預則廢。遇

46、到問題要冷靜處理，多尋找方法解決。只為成功找方法，不為失敗 找借口。（文物勘探、物業用房面積有差異、建委一體化平臺不能使用，突破常規快速辦理施工證）4、理清思路，多想辦法，擴展思維，突破傳統金水區規劃證分項較多，需要分局、市局雙重審批，公示時間未列入計劃；施工證公開招標，需要時間辦理，編排計劃時間太緊。在項目開發進度快速推進過程中，人員編制必須滿足工作需要。3、開發計劃編排合理及 人員合理配置增強自身業務素質，關注行業規范政策及時局發展，以應對日趨變化的局面。（物業招標及國有資本占比）2、加強學習 苦練內功總結經驗（四）總結經驗（四）總結經驗五、工程（一）工程建設節點（一）工程建設節點序號序號

47、業務事項業務事項計劃完成時間計劃完成時間實際實際完成時間完成時間1第一批次（1#、2#）土方開挖5月27日8月9日（1號樓）8月27日（2號樓）2第一批次（1#、2#）樁基施工5月16日4月25日（1號樓）4月20日（2號樓）3第一批次（1#、2#）驗槽5月27日8月9日（1號樓）8月27日（2號樓）4第一批次（1#、2#）達到正負零7月10日9月21日（1號樓）10月12日（2號樓）5第一批次（1#、2#）達到5層8月4日11月18日（1號樓）公司制定的工程節點計劃與實施完成情況差距很大，影響到了項目開盤銷售工作。（二）工作亮點（二）工作亮點1、升級改造制定詳細的相關計劃（施工節點，材料生產

48、及到場時間等）。2、每天收集整理分析計劃完成情況，針對未完事項加強溝通并出具解決方案。3、積極調動集團相關部門統一協作，統一目標，責任到人。4、項目部敢于擔當，積極推進。（三）計劃節點評估（三）計劃節點評估1、編制計劃前期缺少當地環境及周邊關系對工程進度的影響（土方，前期臨時水、電等）。2、編制計劃只考慮對標標桿企業計劃，沒有結合項目本身特性，實施可控性小。3、編制計劃缺乏配套的相關措施支撐（合同缺乏預售工期約束的明確條款及預售前趕工措施）。4、計劃實施缺乏相匹配的合作伙伴（管理人員缺乏趕工意識及人、材、機的組織能力）。5、政府揚塵污染防控要求停工的影響（政府揚塵管控期）。計劃節點滯后原因分析

49、：（三）計劃節點評估（三）計劃節點評估1、編制計劃前做好對項目周邊情況的摸底，尤其是影響關鍵節點的客觀因素應充分考慮。2、做好政府相關部門的關系維護，對影響工程的開發手續問題，盡快拿出解決方案，盡可能的降低對進度的影響。3、對總包單位的管理應加大力度，總包合同應明確銷售里程碑節點，要求總包單位對里程碑節點制定專項執行計劃，責任到人，獎懲明確，確保計劃的落實。4、參照對標企業要求，結合現狀條件制定科學合理的開發計劃，對項目施工能提前做準備的工作一定要前置落實，盡可能的為下步工作做鋪墊。5、標準工期及總合同充分考慮政府管控對項目進度的影響。問題解決方案：（四）工程質量及安全文明評估（四）工程質量及

50、安全文明評估工程質量：從施工過程對質量的巡查結果來看，項目施工現場重大質量缺陷不存在，但前期質量通病普遍存在，通過巡查整改，后續施工質量明顯提高。安全文明：安全文明整體形象距公司要求還存在差距，整體形象展示關注度不夠。（四）工程質量及安全文明問題分析（四）工程質量及安全文明問題分析工程質量：1、施工圖設計變更較多，各專業不溝通，圖紙前后不一致，出現返工。2、沒有嚴格按照驗收規范去要求總包單位、監理單位進行自檢、抽檢、交接檢，管理不嚴謹；3、對常規質量通病沒有做到預防，對存在問題加強總結經驗，減少重復出現。4、對施工過程缺少精細化管理，細節把控不足。解決方案：1、集團加強設計圖紙質量，項目組織工

51、程部、監理、總包單位認真看圖，杜絕施工錯誤問題的出現。2、項目組織工程部、監理、總包單位學習施工驗收規范，對常見的質量通病做好管控和預防。3、落實自檢、抽檢、交接檢等驗收程序，層層落實，杜絕細節問題的出現。4、做樣板工程，立標桿，參照施工常見部位。（四）工程質量及安全文明問題分析（四）工程質量及安全文明問題分析安全文明：1、項目安全管理人員經驗不足，公司缺乏安全文明統一標準手冊。2、在施工階段，沒有及時的落實安全文明操作規范與管理。解決方案：1、按照公司及政府對安全文明施工的要求，嚴格操作執行。2、對施工各階段涉及到的安全文明做法，提前組織學習參觀，積極落實到位。（五）樣板房精裝修（五）樣板房

52、精裝修問題匯總：A:項目前期缺乏整體把控能力及重大事項決策意識，為趕節點進度未及時制止相關施工。B：施工前沒有針對性的、系統的、詳細策劃并組織參建部門商議。C：施工過程缺乏過程驗收，問題整改不及時、細節把控不到位。問題解決方案：1：提前策劃，加強預控能力，發現問題應果斷提出項目意見，避免返工，節省成本。2：設計、成本招采、工程、營銷、物業應前期聯合會審圖紙，融合各自的要求，減少后期的變動。3：加強現場工程師責任心，提高專業技能，加強過程檢查驗收，及時發現問題整改并復驗，做好施工記錄。（五）樣板房精裝修（五）樣板房精裝修F、施工期間因工期緊，任務重，缺乏緊密協作意識。D、相關職能部門在條件不具備

53、的情況下卡節點完成，不管質量是否滿足需求，只考慮完成率。最后由項目全盤接受，施工過程問題重重，形成由下游部門反推上游部門，節點及質量難以保證。E、材料二次確認封樣，全盤按照設計提供廠家及樣品，設計提供材料價格高且配合不好，外地廠家供貨時間無法保障。4、統一思想，統一目標，健全專項考核機制，避免推諉扯皮。5、各部門圍繞總體施工計劃，各個條線按時、保質、保量完成階段性的目標任務，才能最終保證效果目標的實現 。6、健全材料信息庫，建立材料信息價與市場價相結合的動態成本控制體系，提升員工專業能力，及時提出合理化建議，敢于擔當，快速決策。 六、營銷開盤大數據開盤大數據共計推出188套房源，認購目標80套

54、，沖刺100套，實際去化41套，去化率22%。2018年10月27日-2019年1月24日，共計認籌268組1月25-26日開盤目標完成情況1、營銷回顧節點回顧原計劃節點與實際執行節點對比4月5月6月7月8月9月10月11月12月10.191月2月11.1712.78.59.91.51.2535天天99天天 項目售樓部原計劃開放節點為8月5日，實際開放時間為9月9日，后延錯位時間為35天； 項目首開入市原計劃時間節點為10月19日，實際首開入市時間為1月25日（取證為2月2日），后延錯位時間為99天。2、營銷回顧執行回顧MISSUN DRAGON PALACE4月5月6月7月8月9月10月11

55、月12月營銷動作4.15 4.15入駐教育港灣聯展中心 6.18喜來登展廳開放&啟動意向客戶登記 9.9售樓部正式開放 10.27喜舍入會升級6.189.910.271.51月1.252月 1.5樣板間開放1.25開盤11.1112.8營銷節點實際執行落地回顧 自項目營銷團隊入駐教育港灣展廳至項目首開9個月，意向客戶接受登記至首開7個月，正式入會至首開歷時3個月；1、營銷回顧節點回顧1）對節點的敬畏心和誓保節點的決心要全力保證前期定下的各個節點，避免工作的重復，推廣的浪費，人員的流失；開盤時間與方式的選擇上符合項目定位和調性；2）合理的廣告投放和費用支出在節點沒有明確的情況下，主要工作

56、是做好內部培訓和賣點梳理，不盲目的進行市場化宣傳和推廣，可多用自媒體（微信、微博、抖音等）釋放項目相關信息；3）政策的合理解讀與風險規避對于市場最新政策要正確解讀，避免過分解讀，做好風險評估；相應解決措施思考1、項目原計劃8月5日售樓部、園區開放，實際開放實際9月9日，延期35天；2、項目原計劃首批房源入市實際10月19日，實際開盤時間1月25日，延期99天；執行說明1、前期投放的廣告幾乎無效化，沒有形成信息集中爆發，造成極大的資源浪費；2、對于“824”新政的過度解讀，開放工作反復變化；3、開盤節點一推再推，置業顧問信心收到打擊，開盤前人員流失情況嚴重；4、春節前開盤，客戶購買欲望底下，無證

57、開盤，選房客戶體驗感不足，無法形成熱銷氛圍；出現問題2、營銷回顧推廣回顧各階段推廣渠道組合及出街主題4月5月6月7月8月9月10月11月12月4.156.189.910.271.51月1.252月營銷階段形象導入期價值傳播期開盤預告期推廣主題北龍湖中軸 盛世國風臺14載美盛 精筑龍湖北岸一入北龍臺 一步北龍湖開盤倒計時一周媒 介渠 道 線上：912、881、90.0廣播電臺，安居客，房天下 線下：楊金路戶外+東風路戶外+紫荊山戶外+社區電梯框架+電梯框架，加油站，地下停車場燈箱出街形象 4.15入駐教育港灣聯展中心 6.18喜來登展廳開放&啟動意向客戶登記 9.9售樓部正式開放 10.

58、27喜舍入會升級 1.5樣板間開放1.25開盤2、營銷回顧推廣回顧1）項目形象定位的嚴謹性和準確性項目首次形象入市要做好形象定位，避免后期大的形象調整，造成項目形象在市場上的反復變化，無法形成統一印象；2）開盤前做好媒體維護和輿情處理對于新開盤項目，具體信息還沒有對市場完全釋放，客戶很容易受到部分媒體或信息的誤導，首先項目對于項目核心賣點的釋放要有序、有力、有利，同事也要做好媒體維護和輿情處理；3）廣告投放的合理性與及時性推廣形式的選擇與投放要合理化，科學化，緊跟項目節點，避免客戶資源浪費；相應解決措施思考1、項目首次市場亮相時間為4月15日，初步入市形象主打北龍湖中軸，形象導入期逾5個月；2、9月9日售樓部開放后，主打“美盛14載，精筑龍湖北”；3、10月27日喜舍入會升級，推廣主題調整為“一入北龍臺 一步北龍湖”；4、1月5日推出“樣板示范區即將盛大綻放”；5、1月11日推出”開盤倒