1、戰略投資部拓展流程管理2012-8-13戰略投資部項目拓展管理流程一招拍掛>放棄戰略投資部狀取招拍掛文件/信息10市場調研、現場踏勘可行，2天內不可行 _,內部論證、5天內配合部門經營團隊編制項目初步操作方案2天內可行,5天內f項目評審會 '一不可行放棄計劃財務部：提供初步資金方案招標與成本管理部：提供初步成本估算項目管理部：提供規劃草案合規部：提供法律風險防范意見編制項目預可研報告可行，3天內計劃財務部：落實資金方案、稅務籌劃招標與成本管理部：深化成本估算方案項目管理部：提供工程技術、進度分析合規部：對合同文件作風險提示2天內項目公司：簽訂土地出讓協議計財部：繳納土地出讓金項目

2、管理部：辦理土地證戰略投資部項目拓展管理流程一項目收購戰略投資部經營團隊項目信息收集市場調研、現場踏勘、初步盡調項目初步 操作方案2天內可行，7天內c項目評審會:不可行一 放棄計劃財務部：提供初步資金方案招標與成本管理部：提供初步成本估算項目管理部：提供規劃草案合規部：提供法律風險防范意見編制項目預可研報告計劃財務部：落實資金方案、稅務籌劃招標與成本管理部：深化成本估算方案項目管理部：提供工程技術、進度分析合規部：對合同文件作風險提示2天內可行，2天內投資決議會啟動項目立項30天內目的及適用范圍 為規范項目拓展流程，提供決策依據，特制訂本流程; 本流程適用范圍為北京海航置業房地產新項目拓展論證

3、管理工作，以及相關研究工作。二、職責 戰略投資部1. 負責拓展項目信息收集、市場調研、現場踏勘，針對宏觀經濟、區域經濟、房地產市場調查相關工作。2. 項目初步操作方案階段，與招標與成本管理部、項目管理部、合規部、計劃財務部進行非正式溝通，確定項目定位、運作方式、成本估算、投資收益測算等形成項目初步操作方案，報項目評審會審議； 成立了項目組或項目公司的，由項目組或項目公司撰寫項目初步操作方案。3. 可行性研究階段：戰略投資部牽頭與項目方進行深入洽談，制定可行性研究計劃，通過項目背景調研，確定初步項目定位建議，并以其為核心組織各相關部門開展相應職責工作，最終形成項目預可研；成立了項目組或項目公司的

4、，由項目組或項目公司撰寫預可研。4. 決議、 評審階段：負責將 預可研報經營層進行決議、評審，對通過決議的項目，根據經營層意見對可行性研究報告進行修改，完善；5. 立項階段：啟動集團內部項目立項工作, 但成立了項目組或項目公司的，由項目組或項目公司進行立項。6. 立項通過后，以專項工作組的形式，開展法律及財務盡職調查、商務談判、擬定協議并進行內部報批，根據報批情況開展下一步工作。 合規部1. 初步操作方案階段，提供法律風險防范意見；2. 可行性研究階段：對合同等法律文件進行審查，提出法律意見。 項目管理部1. 初步操作方案階段，提供土地、規劃分析及規劃草案；2. 可行性研究階段：提供土地整理、

5、工程技術、進度分析。招標與成本管理部1. 初步操作方案階段：提供項目成本初步估算；2. 可行性研究階段：深化成本估算方案。計劃財務部1. 在可行性研究階段：提供初步資金方案。2. 可行性研究階段：落實資金方案、稅務籌劃。項目評審會由各職能部門經理組成，負責對 項目初步操作方案進行評審。投資決議會由公司經營層領導組成，負責對項目預可研進行決議。三、流程說明 戰略投資部根據項目信息，進行市場調研及現場踏勘，分析區域宏觀經濟發展水平、產業狀況、收入水平，調研區域房地產市場行情， 項目所在區域競品項目概況等，該環節由戰略投資部牽頭負責。招拍掛項目在此環節的操作周期為10 天；其他類型項目在此環節的操作

6、周期根據項目特點、了解信息的進度及合作方的配合情況而定，一般不超過20 天。 通過初步了解及調研，戰略投資部認為可以否決的項目，報部門總經理審批，否決項目或要求進一步調研。操作周期為2 天。 戰略投資部主持對項目進行初步市場定位、初步方案設計、操作思路、完成簡單的成本估算及相關經濟測算，編制 項目初步操作方案，各職能部門配合。該操作周期為5 至 10 天。 項目初步操作方案提交項目評審會審批。項目評審會由各職能部門經理組成，經過項目評審會，決定項目放棄或繼續深化。操作周期為2 天。 通過項目評審會的項目，進入項目可行性研究階段，由戰略投資部組織各職能部門共同完成項目預可研。該操作周期為5至 1

7、0 天。 預可研提交投資決議會審批。投資決議會由公司經營層領導組成。三分之二以上領導否決的項目應放棄；針對領導提出的問題可以形成解決方案的應修改可研報告重新上會；全部通過無大問題的項目應進入項目立項階段。該操作時間周期為2 至 5 天。 充實完善立項報告，啟動項目內部立項。內部立項通過后，以專項工作組的形式，開展法律及財務盡職調查，推進商務談判、協議擬定及后續的協議簽署。 協議簽署后，交由項目公司推進，財務、報建等部配合完善手續。四、相關文件及交付成果文件 交付成果文件1. 附件1項目初步操作方案：包括項目概況、市場研究、產品定位、成本估算、投資收益測算、風險分析等2. 附件2預可研：包括項目

8、概況、市場研究、產品定位、規劃設計、開發計劃、成本估算、投資收益測算、資金籌措及運用、風 險分析等。相關文件1. 附件3盤源初始信息記錄表2. 附件4資料清單3. 附件5土地信息采集表4. 附件6項目市場調研計劃表5. 附件7項目市場調研表6. 附件8盡職調查清單7. 附件9項目可行性評審方式、要求、及相關事項8. 1項目初步操作方案一、項目名稱及類型命名規則為“城市或地理位置+項目名”，一經確定后則對內統一使用。二、項目背景主要包括項目來源、項目獲取方式、合作意向、洽談的進展、項目獲取的意義等內容。三、合作方及合作條件合作方背景介紹合作方提出的主要條件，洽談進展等。四、項目位置 項目位置：主

9、要包括項目在城市中的位置、所處的功能區、 該功能區定位與發展狀況、區域交通情況。附圖：項目在該城市的區位圖， 標記由宗地區域位置， 與標志性 市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地 段的定性描述（與主要中心區域辦公 /商務/政府的關系）。項目四至范圍項目周邊配套附圖：地塊四至范圍及周邊設施圖。五、項目現狀及權屬狀況土地現狀：包括七通一平情況、宗地內是否有拆遷、高壓線 等對開發有較大影響的因素； 開發手續進展，取得政府審批文件情況。 建筑物現狀：外立面，內裝修，設施設備等。附圖：現狀圖 土地權屬的說明，包括土地使用權人、土地用途、土地使用 年限等。房產權屬的說明（如有）規劃

10、控制指標項目指標備注用地性質總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積力平米其中住宅寫字樓商業地下建筑面積其中地卜車庫人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個數六、項目公司概況（如果涉及公司股權收購）包括公司歷史沿革、注冊資本、經營和開發資質、股東及股權結構、公司資產負債和財務狀況等。七、市場分析 區域市場行情（包括商圈或板塊分布、供應量、銷售價格、 租金及由租率等）；區域市場在整體市場的地位及發展趨勢； 項目在區域內開發的機會點與市場潛力。結論：產品開發或經營定位，包括市場定位、價格定位、產 品建議等。八、投資及收益估算投資成本預測、租售收益預測、投資回報率、資金需求和計

11、劃等（股權收購類項目應說明稅務籌劃情況）九、項目運作思路獲取項目的整體操作思路和流程，存在的問題和解決建議十、綜合建議與計劃 綜合判斷 工作計劃附件 2-1預可研開發類投資項目目錄第一部分項目決策背景一、外部環境 城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：規劃交通的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等； 宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如， 項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。 項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；二、內部因素 項目啟動

12、對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3 5 年），在公司發展中的地位（是否核心項目）； 公司提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；第二部分：項目概況一、項目位置項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖 ： 項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/ 商務 /政府的關系）。二、項目四至及現狀 四至范圍； 項目現狀，包括是否有拆遷、高壓線等對開發有較大影響的因素；附圖：四至范圍圖、現狀

13、照片。三、項目周邊配套 交通狀況現有交通體系說明，包括高速公路、城市干道、公交系統、軌道交通系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和 快速捷運系統； 教育、醫院、大型購物中心、文化體育娛樂設施、公園、銀 行、郵局等配套設施。四、項目周邊自然人文環境根據個案特性描述，沒有的可以不寫五、大市政配套（七通一平）道路現狀及規劃發展、供水狀況、污水、雨水排放、通訊（有線 電視、電話、網絡）、供電、燃氣、供熱及生活熱水等大市政條件是 否具備，并說明接入成本。六、規劃控制指標具備條件的盡可能填寫，下表可按實際情況適當調整項目指標備

14、注用地性質總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積力平米其中住宅寫字樓商業地下建筑面積其中地卜車庫人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個數第三部分：法律及政策性風險分析 合作方基本情況：名稱、主要股東投資情況、注冊資本、成 立時間、特殊背景等；合作方式：例如：直接購買項目、收購公司股權、共同設立 公司等。 交易價格、總地價、樓面地價等。付款進度及與付款條件。（五）其他合作的主要條件（六）與合作方式相關的其它法律規定二、土地法律及權屬狀況 開發手續進展，取得政府審批文件情況；土地權屬的說明，包括土地使用權人、土地用途、土地使用 年限等，是否有抵押、查封或他項權利等。第四部

15、分：市場分析一、區域市場綜述對銷售型物業按照下表列示區域內項目的主要指標，并從產品供應、需求、消化速度、租售價格等方面對區域市場作分析描述。樓盤名稱項目1項目2項目3項目4用地回積（山）建筑面積（萬褶）總套數（套）容積率產品類型主力戶型開盤時間已推總量（套）銷售價格（元/ Itf）月均銷售套數銷售率開發商附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主 要競爭樓盤還要配置現場圖片。二、區域內表現最好個案狀況三、近一年內區域內土地供應狀況（開發類項目填寫）名稱土地坐落占地面積（山）建筑面積（萬 m2）土地用途總成交價（萬元）樓面地價（元/ m 2）競得人附圖：成交土地位置分布圖四、小結：區

16、域市場在整體市場的地位及發展趨勢 項目在區域內開發的機會點與市場潛力第五部分：項目總體定位一、項目素質分析 優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競 爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發展思 路等方面論述。 劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競 爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司發展思 路等方面論述。 機會：從市場機會、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市 發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。 挑戰：從市場機會、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市 發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。二、市場定位三、價格定位四

17、、客群定位第六部分：規劃設計分析一、初步規劃設計思路 主要產品類型：多層、高層，還是聯排別墅等其他類型，及不同類型產品的比例。 如果是大型、超大型項目，對營造大社區概念的考慮。二、規劃設計方案（規劃平面圖、效果圖、戶型圖等，不具備條 件的可以不寫）第七部分：項目開發計劃一、土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府 規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做由初步評估。二、立即開發與作為土地儲備優缺點分析。三、工程計劃：工期計劃、竣工計劃。第八部分：投資收益分析一、成本預測說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積， 住宅和非住宅面積，容積率，項

18、目總投資（直接建造成本加期間費用, 不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格列示：項目投資總額（萬元） 2單位成本（兀/m ）土地成本開發前期費建安工程費基礎設施費公共配套費/、口預見費直接成本小計營銷費用管理費用財務費用總投資合計注：以上單位成本計算方式為投資額 /可售建筑面積，請按照以 上表格調整測算表分類。二、銷售收入分析主要列示可銷售部分的物業的銷售數據，物業類型可依據實際情況增減。項目合計2010 年2011 年2012 年2014 年住宅銷售回枳銷售比例銷售價格銷售金額寫字樓銷售回枳銷售比例銷售價格銷售金額合計銷售回枳銷售金額三、稅務分析營業稅及附加所得稅土地增值稅（股權收購類項目

19、應重點說明）四、經濟效益分析 經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減 免等 項目利潤率、投資回報率、投資回收期及主要經濟指標。五、敏感性分析分析成本和銷售的主要指標變動對項目經濟效益的波動影響，以及盈虧平衡點。六、項目資金預測資金投入計劃：各期地價、收購款、建設成本等的投入安排。 資金回款計劃：各期銷售回款計劃。 資金需求計劃：各期資金的需求缺口、資金解決方案、融資 途徑等。 啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金 正流入時間。第九部分：投資風險分析包括但不限于以下風險：一、拆遷風險：若包含拆遷，拆遷由誰負責解決、拆遷成本如何控制等；二、法律風險：涉及股權類的債權債

20、務風險、訴訟風險等；三、政策風險：是否是國家政策限制的項目， 如別墅、高爾夫等， 如何通過變通的方式解決；四、技術風險：項目的規劃條件是否能夠實現，是否存在規劃方面的硬傷等；5、 市場風險：項目定位的產品若不是主流產品，市場是否存在重大波動風險等；6、 管理風險：項目是否在現有公司管理半徑內，人員配置是否充足、是否會引起管理成本大幅增加等。注： 以上僅針對項目可能發生的投資風險，不涉及本項目或非針對本項目的風險可不寫。第十部分：綜合分析與建議一、對項目判斷的結論二、下一步工作建議附件：1. 項目測算表格：包括成本測算、收入測算、現金流量表、資金平衡表、收益指標分析等；2. 欲簽訂的合作意向書或

21、合同文本。附件 2-2預可研持有型物業投資項目目錄第一部分：項目背景和意義一、項目來源及洽談進展二、項目獲取的意義 項目啟動對公司發展戰略、發展規劃的意義，在公司發展中的地位（是否核心項目）； 公司提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用； 從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義。第二部分：項目概況一、地理位置項目所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。附圖： 項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/ 商務 /政府的關系）。二、周邊環境包括

22、交通狀況、周邊建筑和設施，客流情況等。三、物業現狀 土地和房產的權證登記信息，權屬信息； 地塊位置（四至），地塊面積、用地性質、剩余年限等； 物業建成時間、建筑結構、建筑指標、功能設置等表 1：技術指標項目指標備注總用地面積畝其中凈地面積畝代征地面積畝地上建筑面積力平米地下建筑面積其中地卜車庫人防及配套容積率控制高度米建筑密度%綠化率%停車位個數表2:建筑功能設置（酒店為例）功能設置樓層描述客房部分公共營業部分大堂部分餐廳部分廚房部分娛樂商務、會議非營業部分行政部分設備部分其它輔助部分物業現狀建筑物的外立面，內裝修和設施設備（空調通風系統、給排水系 統、強弱電、消防、電梯和門禁系統等）情況，附

23、照片。第三部分：項目公司（權屬人）概況一、轉讓方概況轉讓方基本情況、初步合作意向及方式（包括價格及合作條件）二、項目公司概況（如果涉及股權收購）公司歷史沿革股權情況及股東情況介紹財務情況分析最近三年以及近期財務報表及財務狀況說明書， 固定資產明細表, 長、短期借款明細表，所有資產的產權負擔詳情， 執行的各項稅費標 準、稅收優惠政策等。經營情況分析物業的經營租賃情況，包括收入、成本和利潤的指標。表3:經營情況調查分析表（酒店為例）1、收入（最近三年）指標備注1.1平均房價1.2入住率1.3客房收入及客戶群1.4餐飲收入1.5客房出租收入1.6其他收入2、成本控制指標備注2.1人工成本率2.2餐飲

24、成本率2.3能耗率2.4物耗率2.5行政費用率2.6維護修理費用率2.7折舊與攤銷3、經營效益指標指標備注3.1客房營業毛利率3.2餐飲營業毛利率3.3EBITDA3.4GO序（五）公司運營資質、員工情況、訴訟仲裁等或有事項情況。第四部分：市場分析一、區域市場綜述當地經濟發展情況、城市規劃、行業發展態勢等 二、物業的商圈分析項目所在區域發展特點、客源市場說明、市場競爭狀況等。三、周邊同類物業供應量、客戶來源、租賃價格、由租率等物業名稱地理位置占地面積（萬 m2）建筑面積（萬 m2）硬件標準租賃價格出租率四、結論區域市場在整體市場的地位及發展趨勢 本案在區域內開發的機會點與市場潛力第五部分：房地

25、產價值評估要求分別采取市場法、 成本法、收益法三種方法對目標物業的每 平米價值進行評估，取平均估值結果或者得到價值評估區間。、市場法舉例本項目項目1項目2項目3交易價格待估260003300019000交易時間100100100100交易情況100100100100區域因素臨路狀況1001039998生活服務設施10010010098商務配套設施1001029897自然環境條件1009910198個別因素建筑規模10010310499容積率1009610098建筑形式1009810095功能定位10010510596裝修10010510599物業管理公司1001009996入住時間100102

26、101103修正系數0.8820.8901.265比準價格229402937424027評估單價25447、成本法舉例建筑面積36240含地卜回積土地價值72480000其它方法測算結果（元）建筑物成本費用名測算結果說 明建筑安裝紅線內巾政費10%建安費用的10%-15%/、口預見費5%建安巾政費用的3%-5%專業人士費10%建安巾政費用的5%-10%管理費3%土地取得和開發成本的建安綜合單價建安價值189397370.2土地與建筑物合計261877370.2銷售費用20950189.628%兩稅一費5.5%,廣告代理費投資利息209719739.46.00%一至三年期貸款利息6%成本利潤12

27、3136824.825%土地與建筑物合計的房地產價值615684124.116989.07627三、收益法舉例租賃收入啟效毛收入+押金利息收潛在毛收入日租金3-10元后效毛收入出租率50%-95%押金利息收押金（n個月租金）經營費用0稅金房地產稅12%兩稅TT管理費肩效毛收入的2%-5%維修費重置價值的1%-3%保險費重置價值的0.2%年凈收益35,714,956.29收益年期45土地或建筑物年限報酬率6.00%報酬率6%-8%還原系數15.456評估值552,004,367.7215,231.9118177.89058四、土地升值潛力初步評估。從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀

28、況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做由初步評估。第六部分：物業持續經營預測一、持續經營的更新改造計劃改造思路、改造成本和時間計劃二、持續經營預測經營收入預測 經營成本和費用預測、稅務分析凈利潤預測現金流預測（五）經濟效益評價1. 項目凈現值2. 內部收益率3. 投資收益率4. 投資回收期5. 敏感性分析第七部分：物業收購方式一、收購方式：購買資產（收購物業或按揭購買）、購買項目公司股權（現金收購、承債收購、混合模式）二、收購價格及支付方式三、收購操作流程四、收購資金來源與融資計劃第八部分：投資風險分析政策風險、市場風險、管理風險、技術風險、財務風險、法律風險等。注： 以上僅針對

29、項目可能發生的投資風險，不涉及本項目或非針對本項目的風險可不寫。第九部分：綜合分析與建議一、對項目立項的結論二、下一步工作建議附件：1 . 有關項目公司的資質調查、法律文件等2 .價值評估測算表3 .經營預測表4 .欲簽訂的合作意向書和合同文本附件3:盤源初始信息記錄表盤源初始信息記錄表日期：年一月一日一、開發商情況（并購項目填寫）公司名稱: 段東結構： 段東背景：玦系地址：傳真：對接聯系人:職務:E-mail :手機:電話：公司歷史沿革：已開發項目介紹：二、項目概況頃目名稱：頃目位置:用地性質:住宅口寫字樓綜合體其他商業酒店“目現狀、工程進度： 土地平整口 基礎施工匚封頂口竣工匚1主體在建1

30、入伙占地回積:建筑回積:"積率：M目權屬取得情況： 反目實景照片；限局： 建設內容：三、報盤人信息報盤人:聯系手機:報盤人渠道: 內部外部部門名稱： 單位名稱：附件4資料清單頃目收購（資產收購）資料項目收購（股權收購）資料企業簡介企業已開發項目簡介項目用地批復項目用地紅線圖項目權屬證件建設項目管理部門的項目批準文件環境評估審批文件用地力殺圖總平囿報建（修改性詳規報建）項目工程進度計劃表項目規劃設計圖紙項目所屬區域規劃文件項目現狀實景照片土地評估報告”售項目另需提供：項目銷售工具項目客戶統計資料項目銷售數據統計企業簡介最新的營業執照（正本及副本）及年檢記錄企業組織機構代碼證稅務登記證（

31、國稅和地稅）房地產#發資質證書其他肩關設立企業的政府批復、證書公司股東協議公司章程及其全部修改及補充文件驗資報告股權/資產轉讓協議及相關批文（公司股東協議）公司的股東名單項目資料參考資產收購項目資料招拍掛項目資料土地一級開發項目資料當地土地市場的行情（二級招拍掛 的行情，包括價格、摘牌/招標/競 價的潛規則等）土地市場管理的基本政策相關稅費的收取標準、適用條件 土地公開出讓文件中對土地的規 劃條件及土地使用條件的規定 各部門的辦事周期及效率 克價的基本規定及技巧 選擇合適的土地估價方法 競爭對手的情況項目產權及有關的法律文件（如規 劃設計要點、紅線圖、征地許可證、 批地時間）；現場情況（包括現

32、有土地平整情 況、市政狀況、拆遷狀況等）； 項目周邊情況，（包括周邊的自然 環境、人口情況、交通狀況、城市 公建配套、巾政設施現狀及規劃情 況、區域發展遠景等）；區域一級開發配套政策（包括一級 開發參與和收益政策、征地拆遷實 施政策和補償政策、有關土地進入 公開市場的相關政策）；區域已獲審批的規劃文件（城市總 體規劃、鎮域規劃、控制性詳細規 劃或其它專項規劃等）；合營/轉讓單位的期望要求；附件5:土地信息采集表土地信息米集表信息來源：記錄編號：項目聯系人：,地考察日期：;、宗地基本情況概要1宗地名稱立置區域位置上地編p四金范圍東南西北地段土地所有權歸 b土地使用權歸屬土地方土地使用年期交易方土

33、地規劃用途（木指標占地面積 （平米）建筑覆蠱舉機動車位建筑面積 （平米）其中：住宅容積率商業公建配套土地淵源土地現狀周邊環境合作方式及條 牛合作方式土地價格周邊可拓展土地付款條件交地標準經濟測算“目判斷意見戰略投資部意 見后續跟進操作附件6項目市場調研計劃表頃目名稱調研人員調研區域7研時向調研內容調研目標考慮因素方法設計預計進度使用人力預 算相關說明中心經理意 見戰略投資部 經理意見附件7項目市場調研表樓盤項目基本資料1樓盤名稱售樓電話銷售證號所在區域設計單位發展商代理商項目屬性物管單位建筑面積占地面積建筑風格陳數縣數綠化率物業費用總套數銷售率戶型配比取暖方式銷售速度得房率客群來源置業特征銷售

34、 起價住均 價住最局 價格住付款方式商商商裝修標準不光通風建筑結構開工時間竣工時間入住時間（位出租 口出售諸藏室前積范圍戶型結構主力戶型物業及周邊配套設施2物業設施 /宜內設施物業管理卜區設施園林環境交通條件用邊樓盤金融機構茍業F同場超巾數育力兒園中、小學餐飲娛樂餐飲影視娛樂休閑運動游樂景點町目特色及營銷情況頃目定位客戶群定位分析頃目優劣勢分析優勢劣勢促專探略媒體宣傳策略備注附件8盡職調查清單序 號內容有無備注主體資格L一被收購對象的主體資格（全套工商登記檔案資料， 令-頁復印）1歷次營業執照2出資協議或合資（合作）協議、合同3企業歷次變更過程（包括股權、章程）4驗資報告5其他與主體資格相關的

35、文件和資料二對外投資LH1子公司的營業執照、最新章程2分公司的營業執照n資產、負債和所有者權益一項目1項目立項批復2項目供水、燃氣、熱力、消防、人防、綠化、交通、 環保等條件的批復3項目規劃意見書4審止設計力某通知書5土地出讓合R6項目規劃設計方案7工程規劃許可證8施工證9預售許可證（銷售許可證）二房屋1房屋所有權證2房屋共有權證3房屋他項權證4房屋所在土地的土地使用情況5在建工程（已取得的批準文件）6房屋設定的抵押權7房屋被查封、凍結、扣押等情況8房屋的租賃、無償使用情況三土地使用權1國有土地使用權證2土地使用權的劃撥、出讓、轉讓或出租的情況3土地上設定的抵押權情況4土地是否被查封、凍結、扣

36、押等情況四機器設備1設備清單2機器設備的權屬證明文件3是否存在海關監管的設備4設備上是否設定了抵押權5設備是否被查封、凍結、扣押等情況五存貨I1存貨清單2存貨是否存在抵押、質押等情況3存貨是否對外提供擔保六11商標商標清單商標注冊證等權屬證明文件商標的交易情況商標上是否設定了質押權冏標是含存在被查封、凍結、扣押等情況2專利清單專利證書等文件專利申請和受理文件專利上是否設定了質押權專利是否被查封、凍結、扣押等情況專利父易的情況專利是否按時繳納了年費3著作權計算機軟件或其他著作權清單著作權登記證書或其他證明文件著作權上是否設定了質押權著作權是否被查封、凍結、扣押等情況4其他無形財產權非專利技術等七

37、債權11應收帳款清單2其他應收款清單3與債權相關的協議4債權是否設定擔保5債權的訴訟期間是否屆滿6債務人是否有償還能力八債務1長、短期借款清單2應付帳款清單3其他應付款清單4與債務相關的協議5是否向債權人提供了擔保6債務的訴訟時效期間是否屆滿九實收資本1是否與營業執照、章程中記載的注冊資本T2是含存在分期出資的情況3實收資本數額是否與應付的出資數額一致4股東是否有抽逃出資的情況十資本公積和盈余公積J1公積金的計提和帳目記錄是否正確2資本公積的帳目記錄是否正確對外擔保一保證1為他人提供保證的情況說明2主債務合同、保證合同、協議或其他保證文件3保證責任的方式和范圍4保證期限是否屆滿5是含存在其他保證人二抵押1為自身或他人（包括子公司）提供抵押的情況說明2主債務合同、抵押合同、協議或其他抵押文件3抵押期限是否屆滿三1提供質押的情況說明2主債務合同、質押合同、協議或其他質押文件3質押期限是否屆滿重大合同1尚未履行完畢的合同的情況說明2提供合同文本爭議和行政處罰情況1存在的訴訟或仲裁的情況說明2相關的判決、裁決、執行裁定等文件3有關行政處罰的情況說明4行政處罰決定書、行政復議決定書等文件5是否存在因訴訟或處罰被查封、凍結、扣押等情況6財