1、創(chuàng)意英國小區(qū)物業(yè)服務(wù)邀標(biāo)文件目錄第一篇投標(biāo)項(xiàng)目書一、開標(biāo)及有關(guān)說明：二、物業(yè)基本情況：第二篇投標(biāo)人須知一、投標(biāo)資質(zhì)二、招標(biāo)文件的組成三、對(duì)投標(biāo)書的要求四、投標(biāo)五、簽約談判通知書六、簽訂合同第三篇合同條款及要求一、收款方式：二、雙方的權(quán)利和義務(wù)三、違約責(zé)任四、特別事項(xiàng)約定第四篇服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)一、保潔二、房屋外觀三、公共環(huán)境：清潔、整齊、舒適。四、綠化五、安全六、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：每年按規(guī)定進(jìn)行系統(tǒng)維修、保養(yǎng)。七、其它八、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)第五篇招標(biāo)程序及評(píng)標(biāo)辦法第六篇其它第一篇投標(biāo)項(xiàng)目書創(chuàng)意英國小區(qū)于2005年9月交付使用，現(xiàn)由云南銘鼎（集團(tuán)）物業(yè)管理有限公司實(shí)施前期物業(yè)管理?，F(xiàn)因小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立

2、，為繼續(xù)維護(hù)和管理好創(chuàng)意英國小區(qū)內(nèi)的房屋、配套設(shè)施及公共場(chǎng)地，創(chuàng)建安全、寧靜、優(yōu)美、整潔、文明和諧的居住環(huán)境，不斷提高居住質(zhì)量。經(jīng)創(chuàng)意英國小區(qū)業(yè)主大會(huì)確定，采取邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)招標(biāo)書的具體項(xiàng)目及內(nèi)容如下：一、開標(biāo)及有關(guān)說明：1、投標(biāo)地點(diǎn)：昆明創(chuàng)意英國（芟菱路88號(hào)）業(yè)委會(huì)辦公室2、投標(biāo)截止時(shí)間：2009年9月30日3、開標(biāo)時(shí)間：另行通知4、開標(biāo)地點(diǎn)：昆明創(chuàng)意英國小區(qū)業(yè)委會(huì)辦公室5、注意事項(xiàng)：超過投標(biāo)截止時(shí)間或不按規(guī)定密封的投標(biāo)單位，恕不接受。二、物業(yè)基本情況：1、坐落位置：昆明市芟菱路88號(hào)。2、四至范圍：東至蔡家村：南至芟菱路；西至西園路；北至昆醫(yī)

3、附二院。3、占地面積：93790.6nf（含小區(qū)道路綠化）。4、總建筑面積：338620.8褶。5、住宅套數(shù)及建筑面積：共22幢，73個(gè)單元，2783套，299488.75m2商鋪211戶，19205.39m2。6、公用建筑面積：2903nf（使用權(quán)有爭議）。7、車庫建筑面積：26482.47m2,泊位669個(gè)。8、幼兒園建筑面積：2344.5褶。9、公用設(shè)施及公共場(chǎng)所（1）、小區(qū)道路面積：25369m20（2）、小區(qū)綠化面積：48137m20（3）、給排水系統(tǒng)：小區(qū)實(shí)行變頻包壓供水，蓄水池1座，總蓄水量500m3,水泵房1間，水泵12臺(tái)（含消防水泵）其中：30KW3臺(tái)、11KW1臺(tái)、45KW

4、7臺(tái)、18.5KW1臺(tái)，污水井122個(gè)，雨水井140個(gè)，消火栓箱1170個(gè)，消防栓84個(gè)，綠化給水設(shè)施1套。景觀噴泉10座，水泵13臺(tái)（0.751.5KW/臺(tái)）。（4）、供電系統(tǒng)：配電室3間，變壓器6臺(tái)，高壓環(huán)網(wǎng)柜3臺(tái)，高壓配電柜5臺(tái)，低壓配電柜11臺(tái)。發(fā)電機(jī)房1間，設(shè)630KVA發(fā)電機(jī)1臺(tái)，氣體滅火裝置1套。（5）、照明系統(tǒng)：路燈125盞（75W/盞），庭院燈150盞（18W/盞），草坪燈150盞（15W/盞）,投光燈45盞45W/盞）,地埋燈45盞（10W/盞）,水燈104盞（已壞），壁燈66盞（25W/盞）。（6）、污水處理系統(tǒng)：中水處理設(shè)施1套，日處理能力150m3,水泵7臺(tái)，化糞池2

5、4座（120m32180m3）。（7）、小區(qū)智能系統(tǒng)：樓宇對(duì)講系統(tǒng)，門禁系統(tǒng)，停車場(chǎng)系統(tǒng)，安防系統(tǒng)。（8）、電梯：73部（7.5KW5部,9KW68部）（9）、小區(qū)出入口：設(shè)大門3道，要求24小時(shí)開放，機(jī)動(dòng)車實(shí)行電子門禁管理。（10）、其它：水電表安裝，未實(shí)行一戶一表，抄表到戶，其中：水表，7樓以下（含7樓）抄表到戶，7樓以上水表及全部電表由現(xiàn)物管托收，小區(qū)設(shè)垃圾箱收集垃圾，經(jīng)垃圾處理機(jī)（5.5KW）處理后，統(tǒng)一清運(yùn)。1、項(xiàng)目名稱：創(chuàng)意英國物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。2、邀標(biāo)文件發(fā)放時(shí)間：2009年9月25日15:0017.00,3、邀標(biāo)文件發(fā)放地點(diǎn)：創(chuàng)意英國業(yè)委會(huì)辦公室。4、答疑時(shí)間：2009年9月28日

6、上午10時(shí)00分。5、答疑地點(diǎn)：創(chuàng)意英國業(yè)委會(huì)辦公室。6、投標(biāo)文件遞交截止時(shí)間：2009年9月30日上午10時(shí)00分。7、投標(biāo)文件遞交地點(diǎn)：創(chuàng)意英國業(yè)委會(huì)辦公室第二篇投標(biāo)人須知一、投標(biāo)資質(zhì)1、投標(biāo)單位具有國家三級(jí)（含三級(jí)以上）物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的獨(dú)立法人資格，二級(jí)以上物業(yè)服務(wù)資質(zhì)優(yōu)先考慮；2、投標(biāo)單位注冊(cè)資金五十萬元（人民幣）以上；3、投標(biāo)單位具有做相關(guān)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)（提供樣板資料）；4、投標(biāo)單位具有在專業(yè)技術(shù)、設(shè)備設(shè)施、人員組織、經(jīng)營管理等方面的相應(yīng)水平和能力，包括專業(yè)水、電安裝、消防及維修；5、本次邀請(qǐng)招標(biāo)參照國家招投標(biāo)法的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行；二、招標(biāo)文件的組成1、招標(biāo)文件由招標(biāo)項(xiàng)目書、投標(biāo)人須知、合同基

7、本條款和投標(biāo)文件格式組成；2、本單位所作的一切有效的書面通知、修改及補(bǔ)充都是招標(biāo)文件不可分割的部分；三、對(duì)投標(biāo)書的要求1、投標(biāo)書的主要內(nèi)容：(1)投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表(所報(bào)價(jià)為一次性報(bào)價(jià))(2)投標(biāo)單位擬采取的管理方式：包括管理架構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、運(yùn)行機(jī)制、工作流程、信息管理及反饋渠道、控制方式等。(3)人員配備：包括管理人員數(shù)量、文化素質(zhì)、各崗位設(shè)置等。(4)人員培訓(xùn)：包括培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)等。(5)管理工作必須的物資、裝備、計(jì)劃情況：包括人員住房、管理用房、工具以及通訊、治安裝備、辦公用品等。(6)收支預(yù)算：列出收入、支出項(xiàng)目預(yù)算，并提供相應(yīng)的文件法規(guī)，無文件規(guī)定的可按市場(chǎng)測(cè)算。(7)管理的規(guī)章制

8、度：包括財(cái)務(wù)公示制度、內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理運(yùn)作制度和管理人員考核制度。(8)住宅區(qū)檔案的建立、管理保密措施。(9)各項(xiàng)管理指標(biāo)的承諾。(10)便民服務(wù)項(xiàng)目，須按有償和無償區(qū)分(11)社區(qū)文化：包括制度建設(shè)，場(chǎng)地(辦公、活動(dòng))安排及計(jì)劃。(12)服務(wù)設(shè)想和要達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)。2、投標(biāo)書以密封方式于2009年9月30日上午10:oo包送一式二份(正本一份、副本二份，中標(biāo)單位補(bǔ)報(bào)副本二份)，到創(chuàng)意英國業(yè)委會(huì)辦公室。3、投標(biāo)書中若出現(xiàn)以下情況之一者為無效：(1)投標(biāo)書未密封；(2)投標(biāo)書的內(nèi)容字跡模糊、無法辨認(rèn)；(3)條件承諾前后矛盾；(4)投標(biāo)標(biāo)書、投標(biāo)報(bào)價(jià)一覽表未加蓋企業(yè)法人印章和法定代表人或授權(quán)委

9、托代理人印章；(5)逾期送達(dá)投標(biāo)書；4、投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問的，可在2009年9月27日前提出書面申請(qǐng)答疑，申請(qǐng)中請(qǐng)列出須答疑的問題，任何電話、口頭詢問答復(fù)均屬無效。5、投標(biāo)人在投標(biāo)過程中，不得與其他投標(biāo)人串通投標(biāo)，哄抬投標(biāo)價(jià)；不得采取不正當(dāng)手段破壞公平競爭，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即取消其投標(biāo)資格。6、投標(biāo)人中標(biāo)后，不得對(duì)投標(biāo)書的實(shí)質(zhì)內(nèi)容提出更改。投標(biāo)人由于對(duì)投標(biāo)文件作出的任何誤解或忽略，引起的后果自負(fù)，招標(biāo)人不接受任何索賠要求。7、投標(biāo)人一但中標(biāo)，嚴(yán)禁再以任何形式進(jìn)行轉(zhuǎn)包。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，招標(biāo)方將立即終止合同，并按物業(yè)管理?xiàng)l理的有關(guān)規(guī)定追究投標(biāo)人的法律責(zé)任。8、投標(biāo)人如愿意接受本招標(biāo)文件的所有條款，可參

10、加投標(biāo)，否則，可拒絕投標(biāo)。9、投標(biāo)截止日期2009年9月30日上午10點(diǎn)前，標(biāo)書送達(dá)地點(diǎn)：創(chuàng)意英國業(yè)委會(huì)辦公室，請(qǐng)各投標(biāo)人攜帶營業(yè)執(zhí)照及有關(guān)證件副本原件及法定代表人居民身份證原件參加，法定代表人不能參加的應(yīng)授權(quán)委托代理人參加，代理人須持法定代表人授權(quán)委托書及本人身份證原件，經(jīng)審驗(yàn)合格者，方能遞交投標(biāo)書，上述證照不齊全者，邀標(biāo)人拒收其投標(biāo)。四、投標(biāo)1、投標(biāo)文件由以下部分和投標(biāo)人所作的一切有效補(bǔ)充、修改和承諾等文件組成。它包括：(1)唱標(biāo)；(2)報(bào)價(jià)表項(xiàng)目費(fèi)用組成測(cè)算表、人員配置明細(xì)表、主要設(shè)備配備情況明細(xì)表；(3)投標(biāo)單位基本情況；(4)主要業(yè)績情況；(5)投標(biāo)函；(6)投標(biāo)人法定代表人身份證明

11、或授權(quán)委托書；(7)投標(biāo)人資質(zhì)文件；A、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(原件或復(fù)印件)。B、投標(biāo)人法定代表人及法人授權(quán)代表身份證明。2、投標(biāo)有效期：投標(biāo)有效期為投標(biāo)截止日期后30天。3、投標(biāo)文件的份數(shù)和簽署。(1)投標(biāo)文件一式叁份。其中正本一份，副本貳份。(2)投標(biāo)文件正本的每一頁均應(yīng)由投標(biāo)人授權(quán)代表簽字。報(bào)價(jià)表均應(yīng)由投標(biāo)人授權(quán)代表簽名并蓋公章。4、委托管理內(nèi)容(1)房屋建筑共有部位的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，包括：樓蓋尾頌、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、共用上下水管道、落水管、樓梯間、電梯間、走廊通道、門廳、公用衛(wèi)生間、住宅區(qū)域、設(shè)備機(jī)房等。(2)設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理包括：共用照明、供配電設(shè)施、生活水泵、污水處理泵、消防水

12、泵、風(fēng)機(jī)設(shè)備、電梯、消防報(bào)警設(shè)備、停車場(chǎng)設(shè)施、公益性文體設(shè)施設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、供電線路等。不包括：室內(nèi)通訊設(shè)備、霓虹燈及廣告牌等的維護(hù)維修。(3)公共部位照明器具及設(shè)施的日常維修及更換。(4)附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，包括：垃圾箱、公共綠地、花木、建筑小品、道路、溝渠、水池、化糞池、消防水池、排水溝、電纜井、自行車棚、停車場(chǎng)等。(5)公共環(huán)境維護(hù)范圍包括：公共場(chǎng)所、住宅區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生保潔、房屋共用部位的清潔保潔、清水池清洗、化糞池清掏、生活垃圾的收集、清運(yùn)。(6)停車場(chǎng)的衛(wèi)生保潔，包括：住宅區(qū)大樓地下及露天停車場(chǎng)。(7)搞好日常消防管理，建立消防責(zé)任制。(8)管理與物業(yè)相

13、關(guān)的工程圖紙、檔案及竣工驗(yàn)收資料等。(9)住宅樓門前及周邊區(qū)域內(nèi)城管等有關(guān)職能部門指定的“三包”工作。(10)業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備、毗鄰部位的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方應(yīng)接受委托，乙方只收取材料費(fèi)。(11)住宅樓內(nèi)的報(bào)刊、雜志、信函、文件、及特快專遞等的收、發(fā)工作。5、投標(biāo)報(bào)價(jià)(1)投標(biāo)單位嚴(yán)格按照招標(biāo)單位擬定的服務(wù)項(xiàng)目及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分項(xiàng)測(cè)算報(bào)價(jià)，并按報(bào)價(jià)表測(cè)算平方單價(jià)，如有遺漏，所造成的經(jīng)濟(jì)損失由投標(biāo)單位自行承擔(dān)；(2)本次物業(yè)委托管理招標(biāo)要求提供高質(zhì)量高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，參加競標(biāo)的單位根據(jù)各自的具體情況和特點(diǎn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，不得偏離市場(chǎng)價(jià)和低于成本價(jià)或自身不能承受的

14、價(jià)格進(jìn)行惡性競爭；(3)投標(biāo)報(bào)價(jià)的總金額包括以下內(nèi)容：(1)、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、管理和服務(wù)人員服裝與培訓(xùn)費(fèi)；(2)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備依照現(xiàn)狀移交及所進(jìn)行的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)；(3)、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。包含大樓公共區(qū)域及住宅區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生保潔、化糞的清掏、水池清洗所需的費(fèi)用并合成清潔人員工資單價(jià)(含水費(fèi))(4)、物業(yè)管理區(qū)域綠化、養(yǎng)護(hù)，(標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量參見第四篇服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定和要求)的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(含水費(fèi))；(5)、物業(yè)管理所需的辦公費(fèi)用；(6)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(7)、電梯日常維護(hù)保養(yǎng)及年檢費(fèi)用(含電費(fèi))；(8)、水、泵及

15、配電室日常運(yùn)行保障日常維護(hù)費(fèi)用(含電費(fèi))；(9)、二次加壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用(含電費(fèi))；(10)、消防安全系統(tǒng)日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用(含電費(fèi))；(11)、人樓避雷系統(tǒng)檢測(cè)費(fèi)用;(12)、大樓生活垃圾清運(yùn)費(fèi)(按政府相關(guān)規(guī)定計(jì)算)(可另計(jì))；(13)、房屋共用部位、共用沒施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的小修等，費(fèi)用(單次單項(xiàng)在1500元以內(nèi)、年累計(jì)費(fèi)用在8000元以內(nèi)的維修)；(14)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外照明器具、水、電源配件及沒施，日常維修、更換及所需的人工、材料、電費(fèi)等費(fèi)用；(15)、法定稅金；(16)、物業(yè)公司合理利潤；6、投標(biāo)文件的正副本均應(yīng)分別密封，并注明項(xiàng)目名稱、投標(biāo)人名稱地址、“正本”“副本”字樣及

16、“不準(zhǔn)提前啟封”字樣。封口處加蓋投標(biāo)人公章。7、無效投標(biāo)：(1)投標(biāo)價(jià)格高于標(biāo)底，或低于標(biāo)底10%以下者；(2)其它不符合招標(biāo)文件要求的投標(biāo)；、五、中標(biāo)通知書1、評(píng)標(biāo)結(jié)束五個(gè)工作日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)將以書面形式發(fā)出“中標(biāo)通知書”，一經(jīng)發(fā)出即產(chǎn)生法律效力。2、本單位在發(fā)出“中標(biāo)通知書”的同時(shí)，未中標(biāo)的投標(biāo)人再通知。3、“中標(biāo)通知書”將作為簽訂合同的依據(jù)。六、簽訂合同1、招標(biāo)人向中標(biāo)候選投標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書后，中標(biāo)候選投標(biāo)人應(yīng)按中標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。2、中標(biāo)候選投標(biāo)人因不可抗力或者自身原因不能履行合同的，招標(biāo)人可以與排位在中標(biāo)投標(biāo)人之后第一位的候選投標(biāo)人簽訂合同，以此

17、類推3、中標(biāo)人與招標(biāo)人簽訂合同時(shí)向招標(biāo)人支付60萬(六十萬元正)的服務(wù)質(zhì)量保證金，如未能按時(shí)交納該項(xiàng)費(fèi)用，招標(biāo)人將與中標(biāo)人無條件解除合同，另外選擇下一順位服務(wù)企業(yè)。4、公共收益需要單獨(dú)列支，并按照公共收益管理辦法執(zhí)行。第三篇合同條款及要求一、收款方式：物業(yè)服務(wù)費(fèi)按產(chǎn)權(quán)面積計(jì)算，一般按每年、每平方米建筑面積計(jì)收。除另有約定或征得業(yè)主(或物業(yè)使用人)同意外，不得提前累積收。二、雙方的權(quán)利和義務(wù)I、甲方的權(quán)利和義務(wù)(1)制定業(yè)主公約并將其作為房屋使用的附件，要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；(2)審定乙方擬定的物業(yè)管理制度和方案；(3)委托乙方管理的設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到相應(yīng)的國家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求，如存在質(zhì)量問題，可

18、委托乙方維修，甲方承擔(dān)維修費(fèi)用：(4)在乙方進(jìn)駐6日內(nèi)，甲方應(yīng)會(huì)同乙方對(duì)前物業(yè)所管理的共用部位及設(shè)施沒備進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)收交接。(5)會(huì)同乙方對(duì)前物業(yè)所管理的全部圖紙、檔案、資料(原則上為副本或復(fù)印件)，于合同生效之日起10日內(nèi)逐步向乙方移交，包括：(1、規(guī)劃圖、竣工總平面圖；(2、單體建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；(3、設(shè)施沒備安裝、使用說明、合格證明利維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料：；(4、物業(yè)質(zhì)量文件和使用說明文件；(5、其他必須的資料；(6)按時(shí)交納物管費(fèi)；(7)因搬遷、裝飾裝修需要合理使用公共部位、共用設(shè)施、設(shè)備的，應(yīng)事先通知乙方，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損

19、失約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任:(8)消防及電梯等設(shè)備設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)。若甲方已與各專業(yè)公司簽訂了維保合同并在合同有效期內(nèi)，則維保合同是否繼續(xù)生效由甲乙雙方協(xié)商決定；(9)協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育；(10)甲方有權(quán)對(duì)乙方的服務(wù)質(zhì)量按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行督促檢查。對(duì)存在的問題及時(shí)提出整改意見；(11)在委托管理期內(nèi)因乙方原因雙方發(fā)生意見分歧，經(jīng)過協(xié)商不能達(dá)成一致，影響服務(wù)質(zhì)量，不能正常履行本合同的，甲方有權(quán)終止合同。所造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；2、乙方的權(quán)利和義務(wù)(2)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，擬定物業(yè)管理制度和方案；(3)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)本物業(yè)的日常管理工作，履行本合同的有

20、關(guān)權(quán)利和義務(wù)；(4)按本合同的約定對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理；(5)可選聘專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)維修工作，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任整體轉(zhuǎn)讓給第三方；(6)負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、公共綠化等年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大、中修方案，并將方案報(bào)甲方審定批準(zhǔn)后由乙方組織實(shí)施。所需費(fèi)用由甲方承擔(dān)；(7)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；(8)建立物業(yè)管理檔案，及時(shí)記載變更情況；(9)本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交物業(yè)管理的全部檔案資料并保證其完整性；(10)保證管理區(qū)內(nèi)的水、電及公用沒

21、備正常、安全運(yùn)行，對(duì)乙方違規(guī)誤操作造成的損失照價(jià)賠償；(11)乙方對(duì)管理區(qū)內(nèi)的消防安全工作負(fù)責(zé)。對(duì)管理區(qū)的火警、及消防安全應(yīng)有一定的預(yù)見性和防范措施，并制定消防安全責(zé)任制度；(12)對(duì)管理區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的火警，乙方要及時(shí)控制，同時(shí)報(bào)告保衛(wèi)、公安消防部門，并配合有關(guān)部門進(jìn)行查處。因乙方工作人員失職造成的損失由乙方承擔(dān)，其它責(zé)任按相關(guān)法律劃分并相應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；(13)對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商并經(jīng)甲方同意后方可實(shí)施；(14)對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為可根據(jù)情節(jié)輕重，可采取規(guī)勸、批評(píng)、警告、制止，直至報(bào)警解決等管理

22、辦法；(15)應(yīng)業(yè)主、物業(yè)使用人的要求協(xié)調(diào)、調(diào)解相鄰關(guān)系糾紛，協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)自行請(qǐng)求主管部門或司法機(jī)關(guān)處理；(16)乙方有權(quán)按時(shí)足額收取物管費(fèi)及其他費(fèi)用。對(duì)于拖欠的行為可通過合法手段催收、催繳；三、違約責(zé)任1、業(yè)主及房屋使用人逾期交納費(fèi)用，從逾期之日起按應(yīng)交費(fèi)用的1%每天加收滯納金；2、乙方未取得甲方書面同意擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，對(duì)超出約定的部分，甲方有權(quán)要求乙方雙倍返還；3、乙方違反本合同規(guī)定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方按甲方規(guī)定期限整改，整改后效果不明顯仍未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)終止合同，所造成的經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)；4、甲方違反合同約定，使乙方未能達(dá)到約定管

23、理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期末解決的，乙方有權(quán)終止，所造成的經(jīng)濟(jì)損失由甲方承擔(dān)；5、因不可抗力、不可預(yù)見性因素或其他不可抗拒之事件發(fā)生時(shí)雙方協(xié)商解決；四、特別事項(xiàng)約定卜住戶的水費(fèi)由乙方根據(jù)實(shí)際用量按月抄表代理收取并全額付給自來水公司。乙方代理收取住戶的水費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，乙方不得收取手續(xù)費(fèi)；2、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)包含電梯運(yùn)行的維修保養(yǎng)、年檢費(fèi)和公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電費(fèi)、公共場(chǎng)所用水電費(fèi)、綠化用水費(fèi)等。乙方自用水電費(fèi)由乙方向相關(guān)部門支付，以表計(jì)量、合理用，嚴(yán)格控制水電費(fèi)開支；3、房屋的公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的小修、養(yǎng)費(fèi)，公共綠化費(fèi)等費(fèi)用由乙方承擔(dān)（僅限單次單項(xiàng)在1500元內(nèi)、

24、年累計(jì)費(fèi)用在8000元以內(nèi)的維修），中修、大修、更換、新購部件費(fèi)用由乙方報(bào)甲方書面同意后執(zhí)行；4、乙方如未能履行物業(yè)管理委托合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損失，根據(jù)國家相關(guān)部門的鑒定，按責(zé)任大小依法承擔(dān)各自的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任；5、為利于乙方開展工作，甲方在合同簽訂后須無償提供管理用房不小于平方米，并應(yīng)具備基本住宅及使用條件。所用水電由乙方設(shè)表單獨(dú)計(jì)量，費(fèi)用由乙方承擔(dān)；第四篇服務(wù)質(zhì)量與標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：一、保潔管理區(qū)域內(nèi)道路、樓道等公共場(chǎng)地的清掃：大樓門前“三包”、公共住宅區(qū)域內(nèi)廢棄雜物的清掃、清水池清洗、化糞池清掏、生活垃圾日產(chǎn)日清；對(duì)亂堆放物品和亂貼的宣傳廣告進(jìn)行整

25、理清除；確保管理區(qū)域整潔衛(wèi)生、清潔、整齊、舒適，全天隨時(shí)保潔。二、房屋外觀清潔、外觀形象統(tǒng)一、整齊、無不規(guī)范廣告，外墻清洗費(fèi)用不包含在物管費(fèi)，需要時(shí)由甲方另行支付費(fèi)用。三、公共環(huán)境：清潔、整齊、舒適1、(1)地面：隨時(shí)清掃、保潔，做到干凈、光亮、整潔、無煙頭等雜物；(2)墻面：每周清擦一次，做到光亮、目視無污漬，隨時(shí)清除亂張亂貼；(3)消防：每周清擦一次，做到無塵、無亂張貼、消防標(biāo)識(shí)清晰；(4)燈具：每月清擦一次，做到無污漬、無蚊蟲尸體；(5)天花：做到無積塵，隨時(shí)清除蜘蛛網(wǎng);2、電梯間(1)地面：每天清掃，隨時(shí)保沾，地面干凈、光亮、整沾、無煙頭等雜物；(2)墻面：每周清擦，做到光亮、目視無污

26、漬，隨時(shí)清除亂張貼；(3)電梯門：隨時(shí)保潔，做到光亮、整沾、無手印、無粘附物。3、消防通道(1)地面：每周清拖二次，做到無塵、無水漬、無污漬、無粘附物；(2)墻面：做到目視無污漬、灰塵、無亂張貼；(3)消防栓箱：每周清擦一次，做到光亮、整潔、無手印、無粘附物、無垃圾；(4)天花：每周清擦一次，做到無積塵，隨時(shí)清除蜘蛛網(wǎng)；(5)燈具：每月清擦一次，做到無污漬、無蚊蟲尸體；(6)扶手：每周清擦二次，做到無灰塵、無污漬、無粘附物；4、外圍(1)地面：每天清掃二次，隨時(shí)保潔，做到干凈、無煙頭等雜物；(2)花壇：每天清理一次，做到無灰塵、紙屑、煙頭等雜物，每平方米不出現(xiàn)三處以上的雜草及垃圾；(3)垃圾桶

27、：每天清擦，隨時(shí)保沾，做到光亮、無手印、粘附物；(4)標(biāo)識(shí)牌：每天清擦一次，做到無塵、無粘附物；(5)管線：每天清擦一次，做到目視無污漬、無塵；5、地下停車場(chǎng)(1)地面：每天清掃一次，隨時(shí)保潔，做到干凈、整潔、無煙頭等雜物；(2)消防栓箱：每天清擦一次，做到光亮、無手印、無粘附物；(3)通道：每天清掃一次。隨時(shí)保潔，做到干凈、無煙頭等雜物；(5)天花：每周請(qǐng)掃一次，做到無積塵，隨時(shí)清除細(xì)蛛網(wǎng)；6、公共衛(wèi)生問(1)大(小)便器：每天清洗，隨時(shí)保潔，做到干凈、整潔、光亮、無污漬；(2)洗手臺(tái)盆及水龍頭：每天隨時(shí)清擦，做到干凈、明亮、無雜物；(3臺(tái)盆面板：每天隨時(shí)清擦，做到干掙、整潔、光亮、無雜物；

28、(4)空氣質(zhì)量：做到空氣清新、無臭味7、公共部分垃圾桶：每天隨時(shí)清擦，做到光亮、擋沾、無手印、無粘附。8、生活垃圾：每天消倒二次，做到日產(chǎn)日清。四、綠化：住宅區(qū)域綠化植物的施肥、澆水、修整、除草、松土、除蟲等養(yǎng)護(hù)工作，保持四季長青、花木茂盛、無病蟲害。并根據(jù)甲方要求及時(shí)更換擺放植物品種。五、安全：對(duì)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予制止。并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，及時(shí)向甲方及有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作，并查明事故原因。1、治安管理：A:加強(qiáng)管轄區(qū)內(nèi)24小時(shí)的治安巡邏、防范；B:嚴(yán)格門衛(wèi)

29、準(zhǔn)入放行制度；c:發(fā)生突發(fā)事件時(shí)須及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處治，若是重特大事件立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告并協(xié)助處理；D:對(duì)監(jiān)控設(shè)備的使用應(yīng)嚴(yán)格操作規(guī)程，并定期進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)，嚴(yán)格監(jiān)控資料的登記保管制度；E:文明執(zhí)勤。注意政策，著裝整潔；F:對(duì)業(yè)主物業(yè)使用人違法行為應(yīng)及時(shí)制制，解決不了的問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門處理；G:做好值班記錄、交接班記錄，并對(duì)存在的安全隱患問題出合理化建議；2、車輛安全管理：A:機(jī)動(dòng)車非機(jī)動(dòng)車停放在管理人員指定的范圍內(nèi)發(fā)生盜竊丟失由乙方負(fù)責(zé)全額賠償；發(fā)生碰撞時(shí)，視情節(jié)由乙方承擔(dān)關(guān)責(zé)任；3、消防安全管理A:乙方負(fù)責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的保養(yǎng)、使用維修；公共轄區(qū)內(nèi)火災(zāi)安全責(zé)任由乙方承擔(dān)；B:乙方負(fù)責(zé)消防

30、的日常檢查和年檢工作，并按時(shí)將檢查情況通報(bào)給業(yè)主；c：發(fā)生火災(zāi)有責(zé)任組織及時(shí)撲救，并報(bào)“119”；D:消防維保公司最好是一級(jí)資質(zhì)；E:控制室值班人員必需培訓(xùn)，取得上崗證方能上崗；F:消防工作人員必須24小時(shí)對(duì)小區(qū)巡視，每日有詳細(xì)巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問題有整改處理意見。；六、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：每年按規(guī)定進(jìn)行系統(tǒng)維修、保養(yǎng)。1、電梯：定期維護(hù)保養(yǎng)，嚴(yán)格按照維護(hù)保養(yǎng)制度定期對(duì)電梯例行維保工作;A:例保項(xiàng)目：(1)每月對(duì)電梯機(jī)房、轎箱頂、底坑的主要部件和安全裝置進(jìn)行動(dòng)作可靠性、動(dòng)作準(zhǔn)確性的檢查，并進(jìn)行必要的檢修及調(diào)整；(2)每季對(duì)曳引機(jī)、門機(jī)系統(tǒng)、安全鉗、電按系統(tǒng)等重要的機(jī)械及電器設(shè)備進(jìn)行細(xì)致的檢查、

31、調(diào)整一次；(3)每年對(duì)電梯進(jìn)行一次全面的技術(shù)檢驗(yàn)，詳細(xì)檢查所有機(jī)械、電氣、安全設(shè)施的工作狀況。修復(fù)更換磨損嚴(yán)重的主要零部們，確保年檢合格；B:緊急故障搶險(xiǎn)：在接到緊急故障保修后，最遲在1小時(shí)內(nèi)達(dá)到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行故障維修，并提供24小時(shí)晝夜緊急服務(wù)；(1)小故障當(dāng)天排除，中故障二天內(nèi)排除，大故障合理期排除；(2)特殊原因造成電梯不能在上述期限內(nèi)修復(fù)，須與甲方重新商議維修期限；(3)年檢前，乙方對(duì)電梯進(jìn)行一次全面的維修、調(diào)整、保養(yǎng)，確保年檢合格：(4)認(rèn)真填寫各項(xiàng)有關(guān)維修、保養(yǎng)記錄，存檔備查：2、水系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)：水系統(tǒng)包括：生活水泵、污水泵、消防水泵、給排水管、衛(wèi)生器具、電器線路等例行進(jìn)行檢查、保養(yǎng)；3、電系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)：電系統(tǒng)主要包括：配電柜、控制柜、配電箱及內(nèi)部的電器設(shè)備、線路等例行進(jìn)行檢杏、保養(yǎng)、清潔；4、消防系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)：消防系統(tǒng)主要包括：主機(jī)、煙感、廣播、風(fēng)機(jī)、干粉滅火器、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、消火栓、消防泵、補(bǔ)壓泵、氣體自動(dòng)滅火系統(tǒng)、排煙進(jìn)風(fēng)風(fēng)口、排煙送風(fēng)風(fēng)口、報(bào)警系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等，對(duì)以上系統(tǒng)例行進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，并在年底進(jìn)行全方位的保養(yǎng)一次。5、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)：風(fēng)機(jī)系統(tǒng)包括人防風(fēng)機(jī)和消防風(fēng)機(jī)，例行對(duì)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。七、其它本合同規(guī)定條款中如與物