1、會計學1美城機構美城機構(jgu)研究部月月報研究部月月報第一頁，共38頁。報告(bogo)架構 宏觀政策宏觀經濟(hn un jn j)行業動態重點城建(chn jin)規劃全國重點城市監測西安月度項目排行榜西安月度項目開盤監測西安市場動態市場動態宏觀市場樓市觀察西安房地產市場項目排行第1頁/共38頁第二頁，共38頁。市場綜述2016房地產政策(zhngc)將更加寬松 新年伊始，房地產市場進入(jnr)淡季，成交明顯下滑。數據顯示，2016年1月監測的主要城市面積環比下跌17.55%，72%的城市環比下降，同比去年1月上漲17.76%。西安1月份房地產市場與全國市場一致，商品房成交量環比下滑

2、8%，同比上漲37%。進入(jnr)2016年1月，房企在沖刺業績后推盤節奏放緩，樓市進入(jnr)盤整期。 截止2016年1月末，主要城市庫存量環比下降7.4%，從政府調控的角度來看，如果單純依靠市場力量實現房地產市場出清，完成去庫存進程所需要的時間相對會較長，并將對國民經濟的運行產生影響。在這一背景下，政府會出臺相應的政策措施來加快房地產去庫存的進程，避免房地產開發投資的過度下滑，穩定宏觀經濟。預計2016年房地產市場的銷售形勢將持續向好，去庫存步伐加快。樓市(lu sh)將持續向好第2頁/共38頁第三頁，共38頁。PART1：宏觀(hnggun)市場p政策環境(hunjng)p經濟環境(

3、hunjng)p行業動態p重點城建規劃第3頁/共38頁第四頁，共38頁。政策(zhngc)環境 分城施策，因地制宜。本月政策面較為平靜，主要是住建部確定了“分城施策”去庫存，這意味著，2016年將不會出現統一的、一刀切的房地產調控政策，而是根據地方城市、不同房地產市場情況的局面，出臺針對性的措施。這也意味著，大量二三線城市，將會考慮出臺更多地方性政策，對“新市民”購房通過補貼、減免交易環節稅費等方面的手段，活躍房地產市場交易。而二三線城市對第三套住房的各類限制，有望逐漸放開。其次是國土部表示要減少乃至停止庫存較大地區商品住宅供地。通過減少土地供應甚至是零增長，讓此類地區的庫存潛在壓力減小，并且

4、(bngqi)鞭策地方政府加快尋找其他財政收入來源。第4頁/共38頁第五頁，共38頁。PART1：宏觀(hnggun)市場p政策(zhngc)環境p經濟環境p行業動態p重點城建規劃第5頁/共38頁第六頁，共38頁。經濟(jngj)環境 經濟開局不佳，下行壓力依舊。1月份全國制造業PMI微升至48.4，仍連續11個月處于(chy)榮枯線下方，制造業依然處于(chy)萎縮狀態。從1月份公布的經濟數據看，貿易增速疲弱、CPI季節性回升、信貸增長強勁。總體來看在當前貨幣寬松的條件下，實體經濟表現依然較為疲弱, 穩定經濟增長依然需要寬松政策保駕護航。未來穩增長政策將繼續加碼，推動經濟企穩回升。一方面,貨

5、幣政策將繼續保持寬松,除常規降準降息之外,將繼續通過地方政府債務置換、專項金融債以及城投債加速發行等推動社會融資總量擴張;另一方面,財政政策將有效發力,財政赤字率將突破3%。第6頁/共38頁第七頁，共38頁。PART1：宏觀(hnggun)市場p政策環境(hunjng)p經濟環境(hunjng)p行業動態p重點城建規劃第7頁/共38頁第八頁，共38頁。行業動態 本月行業動態主要包含以下幾點：1、據中指統計2016年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為11026元/平方米，環比上漲0.42%，漲幅較上月收窄0.32個百分點；2、西安購房可申請 “公”“商”組合貸款；3、萬達集團在西安第五

6、個項目落戶西高新木塔寨板塊，西安高新區萬達廣場預計2017年9月29日正式開業；4、 2015年，全國房地產開發(kif)投資95979億元，比上年名義增長1.0%；商品房銷售面積128495萬平方米，比上年增長6.5%；商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。第8頁/共38頁第九頁，共38頁。PART2：樓市(lu sh)觀察p 全國重點(zhngdin)城市監測p 西安房地產市場分析第9頁/共38頁第十頁，共38頁。123 成都 北京、上海、廣州、深圳一線城市 杭州、南京、武漢、寧波二線中東部城市二線中西部城市全國重點城市住宅(zhzhi)市場監測第10頁/共38

7、頁第十一頁，共38頁。全國重點城市住宅市場(shchng)監測1月份成交量環比周期性回落，1月全國重點(zhngdin)城市，各城市成交面積環比上月除武漢出現上漲外，其余城市均出現下跌，其中杭州下滑幅度最大，下滑50%。分城市來看，一線城市成交面積環比下降23.06%，環比降幅北京居首位為42.26%，同比上漲5.96%，同比漲幅上海居首位為27.63%；二線代表城市成交面積環比下降23.01%，同比上漲23.77%。138.26241.05127.9772.6272.19168.03206.4357.269.9979.83221.9188.1356.2936.05133.92212.8334

8、.5365.22050100150200250300北京上海廣州深圳杭州南京武漢寧波成都全國重點城市住宅交易情況全國重點城市住宅交易情況2015年12月成交面積（萬平米）2016年1月成交面積（萬平米）第11頁/共38頁第十二頁，共38頁。PART2：樓市(lu sh)觀察p全國重點城市(chngsh)監測p西安房地產市場分析第12頁/共38頁第十三頁，共38頁。2016年1月西安市土地市場掛牌土地掛牌土地成交土地成交土地1月份(yufn)西安市共推出28宗掛牌土地，成交12宗 。第13頁/共38頁第十四頁，共38頁。2016年1月西安市土地(td)供銷及樓面價走勢圖1月西安市土地成交面積為3

9、67.15畝（244892.27平米）、住宅本月(bn yu)成交6宗，土地成交均價213萬元/畝，住宅樓板均價885元/。據統計， 2016年1月，西安市共推出掛牌土地28宗，推出土地面積67萬平方米，相較上月環比下滑59%；共成交土地12宗，共成交面積24.49萬平方米，環比上月下滑85%。本月(bn yu)成交用地居住類用地為6宗，商業用地6宗。172717931005471811683807196715221351181514841086130805001000150020002500300035004000450050000204060801001201401601802015年1月

10、 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月2015年11月2015年12月 2016年1月供應面積（萬）成交面積（萬）成交金額（億元）月均樓面價（元/）第14頁/共38頁第十五頁，共38頁。重點成交(chng jio)地塊分析WY9-29-311WY9-29-311地塊名稱地塊名稱WY9-29-311WY9-29-311地塊位置地塊位置未央區環園中路以北，代征未央區環園中路以北，代征路以南、三家莊村以東、代路以南、三家莊村以東、代征路以西征路以西出讓方式出讓方式招拍掛土地招拍掛土地土地用途土

11、地用途住宅、商業住宅、商業所在區域所在區域未央區未央區環線位置環線位置北二環外北二環外占地面積占地面積共共92423.9792423.97（約合（約合139139畝）畝）樓板價樓板價800800元元/ /總建面積總建面積323527.74323527.74綜合容積率綜合容積率不大于不大于3.13.1土地年限土地年限住宅住宅7070年、商業年、商業4040年年綠地率綠地率35%35%成交時間成交時間20162016年年1 1月月2020日（成交價：日（成交價：2935029350萬元）萬元）宗地介紹：本月重點成交(chng jio)宗地位于未央區環園中路以北，代征路以南、三家莊村以東、代征路以西

12、，共占地139畝，其中出讓住宅用地面積90042.03平方米（折合135畝），出讓商服用地面積2381.94平方米（折合4畝），設為共用宗。 耗資29350萬元，最終由西安澤華房地產開發有限公司競得，據了解，西安澤華房地產開發有限公司法人股東為華遠置業。據悉該地塊為華遠在西安的新項目，案名暫定為華遠楓悅。華遠地產07年進入西安，到目前為止只有3個項目，從發展和擴張的速度來看比較保守，加上所有項目都在城北板塊，顯得有些信心不足。第15頁/共38頁第十六頁，共38頁。2016年1月份西安市商品房銷售面積160.63萬平米，環比下滑8%，同比上漲37%，創下了近10年同比最大漲幅；1月份商品房銷售均

13、價7948元/，環比下滑7%，同比下滑12%。2016年1月份西安商品房銷售可謂是開門紅，近161萬商品房銷售面積創下了同期銷售歷史記錄。總體(zngt)來看1月份商品房銷售量漲價跌主要是由于開發商促銷力度加大，以價換量。西安商品房月度(yud)供銷價走勢94.01160.6390328372817783047903729070537272790073497864855979485000550060006500700075008000850090009500501001502002503002015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015

14、年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月2015年11月2015年12月 2016年1月供應面積（萬）銷售面積（萬）銷售價格（元/）第16頁/共38頁第十七頁，共38頁。截止2016年1月末西安商品房庫存為3346.65萬平米，庫存面積連續4個月下降，去化周期為24個月，較2015年1月份減少6個月。目前西安市商品房庫存壓力依然較大，2016年“去庫存”仍將是西安房地產市場(shchng)的主基調。西安商品房近18個月庫存及去化周期(zhuq)情況3346.6524242930303130283029272729293027262524510152025303505001000

15、15002000250030003500400045002014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月2015年04月2015年05月2015年06月2015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月庫存量（萬）去化周期（月）第17頁/共38頁第十八頁，共38頁。2016年1月份西安商品住宅銷售面積132.32萬平米，環比下滑6，同比上漲40%，同樣創下了近10年當中同期最大漲幅；1月份商品住宅銷售均價6705元/，環比下滑5%，與201

16、5年1月份持平。1月份商品住宅銷售132萬，環比正常(zhngchng)回落，創下了西安市商品住宅有統計數據以來同期銷售歷史記錄。西安商品住宅月度(yud)供銷價走勢74.9132.3267057047669267346780664165526693668168966837705667056300640065006600670068006900700071000501001502002502015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月2015年11月2015年12月 2016年1月

17、供應面積（萬）銷售面積（萬）銷售價格（元/）第18頁/共38頁第十九頁，共38頁。截止2016年1月末(yum)西安市商品住宅庫存量為1807.32萬平米，庫存面積持續4個月下降，為近16個月最低值，去化周期為15個月，較2015年1月份下降7個月。總體上來看西安市商品住宅庫存面積及去化周期自2015年初以來持續出現下滑趨勢，西安商品住宅庫存壓力的到釋放， 預計西安市商品住宅下半年庫存壓力將回歸正常，價格上漲將是大概率事件。西安商品住宅近18個月庫存(kcn)及去化周期情況1807.32191923222223222122211819202022181716150510152025050010

18、001500200025002014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月2015年04月2015年05月2015年06月2015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月庫存量（萬）去化周期（月）第19頁/共38頁第二十頁，共38頁。2016年1月份西安市商品住宅各面積段成交占比90以下占比有所增加，反映受去年降準降息，降低首付比例等政策的影響，西安房地產市場持續回暖，購房者對房地產市場預期有所上升，市場上的剛需客戶持續入市，投資類客戶

19、也較之前有所增長，長期來看未來(wili)占據市場主力的仍將是剛需及剛改類型客戶。西安商品住宅各面積段成交(chng jio)占比情況6%4%5%24%20%22%31%32%31%18%20%19%8%9%8%6%7%8%7%8%7%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2014年占比2015年占比2016年1月占比70以下70-9090-120120-140140-160160-200200以上第20頁/共38頁第二十一頁，共38頁。西安商品住宅1月成交(chng jio)面積熱力圖20162016年年1 1月份西安市商品住宅成交月份西安市商品住宅成交12398

20、12398套，銷售面積套，銷售面積132.32132.32萬，其中曲江和萬，其中曲江和高新為成交面積最大的兩個區域高新為成交面積最大的兩個區域(qy)(qy)，分別達到，分別達到23.5423.54萬平米和萬平米和21.0121.01萬平米萬平米。由圖可以看出。由圖可以看出20162016年年1 1月份西安市商月份西安市商品住宅成交熱點區域品住宅成交熱點區域(qy)(qy)集中在曲江集中在曲江南三環與地鐵南三環與地鐵4 4號線交匯區域號線交匯區域(qy)(qy)、高新區丈八北路和昆明路附近以及城北高新區丈八北路和昆明路附近以及城北鳳城十路附近。鳳城十路附近。第21頁/共38頁第二十二頁，共38

21、頁。西安商品住宅1月成交單價(dnji)熱力圖20162016年年1 1月份西安市商品住宅成交均月份西安市商品住宅成交均價價67056705元元/ /平米，由圖可以看出曲江平米，由圖可以看出曲江和高新為成交單價較高的區域，成交和高新為成交單價較高的區域，成交均價分別為均價分別為78507850元元/ /平米和平米和75307530元元/ /平平米，其中大唐芙蓉園區域和南門米，其中大唐芙蓉園區域和南門(nn (nn mn)mn)區域為西安市區域為西安市1 1月份商品住宅成月份商品住宅成交單價熱點區域。交單價熱點區域。第22頁/共38頁第二十三頁，共38頁。2016年1月份西安市商業物業銷售(xi

22、oshu)面積8.02萬平米，環比下滑55%，同比下滑19%；1月份商業物業銷售(xioshu)均價為18665元/，環比下滑9%，同比下滑35%，1月份西安市商業物業量價齊跌。西安商業(shngy)月度供銷價走勢7.168.0228602222492795624080248772119218197207751304617973209582045218665050001000015000200002500030000051015202530352015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015

23、年10月2015年11月2015年12月 2016年1月供應面積（萬）銷售面積（萬）銷售價格（元/）第23頁/共38頁第二十四頁，共38頁。截止2016年1月末(yum)西安市商業物業庫存量為659.7萬平米，庫存面價較上月有所增長，去化周期為85個月，較2015年1月份上升了13個月。總體來看近18個月西安市商業物業庫存量及去化周期持續上周，居高不下的庫存量以及受電商沖擊導致西安市商業物業銷售價格持續出現下滑。目前西安市商業物業庫存量嚴重過剩，未來一段時間商業的銷售價格將繼續探底。西安商業(shngy)近18個月庫存及去化周期情況659.761556865677272707370717185

24、969110396838502040608010012001002003004005006007002014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月2015年04月2015年05月2015年06月2015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月庫存量（萬）去化周期（月）第24頁/共38頁第二十五頁，共38頁。西安商業1月成交面積(min j)熱力圖20162016年年1 1月份西安市商業成交月份西安市商業成交519519套，銷售套，銷售面

25、積面積8.028.02萬，其中萬，其中(qzhng)(qzhng)浐灞和城東浐灞和城東為成交面積最大的兩個區域，分別成交為成交面積最大的兩個區域，分別成交2.462.46萬平米和萬平米和1.071.07萬平米。由圖可以看出萬平米。由圖可以看出20162016年年1 1月份西安市商業成交熱點區域集中在半月份西安市商業成交熱點區域集中在半坡立交附近、曲江立交附近以及丈八北路區坡立交附近、曲江立交附近以及丈八北路區域。域。第25頁/共38頁第二十六頁，共38頁。西安商業1月成交單價(dnji)熱力圖20162016年年1 1月份西安市商業成交均價月份西安市商業成交均價1866518665元元/ /平

26、米，由圖可以看出曲江為成交單價最高的平米，由圖可以看出曲江為成交單價最高的區域，成交均價為區域，成交均價為2698326983元元/ /平米，其中南平米，其中南三環與地鐵三環與地鐵4 4號線交匯區域和雁翔路與地跌號線交匯區域和雁翔路與地跌5 5號線交匯區域為西安市號線交匯區域為西安市1 1月份商業成交價月份商業成交價格格(jig)(jig)熱點區域。熱點區域。第26頁/共38頁第二十七頁，共38頁。2016年1月份西安市辦公物業銷售面積18.02萬平米，環比上漲54%，同比上漲81%；1月份辦公物業銷售均價12552元/，環比上漲31%，同比上漲2%。1月份西安市辦公物業量價齊漲，當月(dng

27、yu)銷售面積更是創下了西安市辦公物業月度銷售歷史記錄。西安辦公物業(w y)月度供銷價走勢2.0218.021228212617153851208114770103378135105381128598189314954812552020004000600080001000012000140001600005101520253035402015年1月 2015年2月 2015年3月 2015年4月 2015年5月 2015年6月 2015年7月 2015年8月 2015年9月 2015年10月2015年11月2015年12月 2016年1月供應面積（萬）銷售面積（萬）銷售價格（元/）第27頁/

28、共38頁第二十八頁，共38頁。截止2016年1月末西安市辦公物業庫存面積321.94萬平米，連續4個月出現下滑，去化周期為37個月，較2015年1月份下降了11個月。總體來看西安市辦公物業庫存量自2014年9月份以來持續升高，庫存壓力嚴重過剩，導致辦公物業銷售(xioshu)均價持續下滑，未來西安市辦公物業的仍將以去庫存為主，以價換量大勢難改。西安辦公(bn gng)物業近18個月庫存及去化周期情況321.942424424850494843464542394647464445413701020304050600501001502002503003504002014年07月2014年08月20

29、14年09月2014年10月2014年11月2014年12月2015年01月2015年02月2015年03月2015年04月2015年05月2015年06月2015年07月2015年08月2015年09月2015年10月2015年11月2015年12月2016年1月庫存量（萬）去化周期（月）第28頁/共38頁第二十九頁，共38頁。西安辦公(bn gng)1月成交面積熱力圖20162016年年1 1月份西安市辦公成交月份西安市辦公成交11521152套，套，銷售銷售(xioshu)(xioshu)面積面積18.0218.02萬，其中曲萬，其中曲江和高新為成交面積最大的兩個區域，江和高新為成交面積

30、最大的兩個區域，分別成交分別成交6.866.86萬平米和萬平米和2.742.74萬平米。由萬平米。由圖可以看出圖可以看出20162016年年1 1月份西安市辦公成月份西安市辦公成交熱點區域集中在曲江南三環附近區域交熱點區域集中在曲江南三環附近區域。第29頁/共38頁第三十頁，共38頁。西安辦公(bn gng)1月成交單價熱力圖20162016年年1 1月份西安市辦公成交均價月份西安市辦公成交均價1255212552元元/ /平平米，由圖可以看出曲江為成交單價最高的區域米，由圖可以看出曲江為成交單價最高的區域，成交均價為，成交均價為1738717387元元/ /平米，其中南三環與長平米，其中南三

31、環與長安安(chn n)(chn n)路交匯區域為西安市路交匯區域為西安市1 1月份辦公月份辦公成交價格熱點區域。成交價格熱點區域。第30頁/共38頁第三十一頁，共38頁。PART3：項目(xingm)排行p西安月度(yud)各物業項目排行榜第31頁/共38頁第三十二頁，共38頁。商品住宅項目銷售排行榜（按備案面積）序號項目名稱備案面積（）備案金額（萬元）備案套數（套）1龍城銘園龍城銘園3333221457.563852萬科萬科城市之光城市之光3159919871.292103天浩天浩上元郡上元郡3159112118.682484金地西灃公元金地西灃公元3088723515.763215金水灣

32、金水灣298901696華洲城華洲城2978220138.913497香繽國際城香繽國際城2607211945.332518龍湖龍湖弗萊明戈弗萊明戈1920812890.771829盛龍廣場盛龍廣場1728810585.8320210國賓中央區國賓中央區1702310322.8618511哈佛印象哈佛印象166749664.3617812隆源國際城隆源國際城140097394.1815613城市城市錦上錦上137428558.1914014天香心苑天香心苑135077259.6414115恒基碧翠錦華恒基碧翠錦華131888980.4711416天朗天朗曲院庭香曲院庭香118928659.87

33、11317山水香堤山水香堤116887518御錦城御錦城113836654.8513819中海城中海城112769672.5910720鑫苑大都匯鑫苑大都匯111286919.971042016年1月份西安商品住宅項目(xingm)銷售業績排行榜本月西安市商品住宅前20項目(xingm)備案面積合計395159平米，在全市商品住宅備案面積中占比30%，比上月下降5個百分點。本月7個項目(xingm)備案面積在2.5萬平米以上，較上月增加5個項目(xingm)。從區域分布看，1月商品住宅TOP20中，高新獨占4席領跑全市。第32頁/共38頁第三十三頁，共38頁。商業項目銷售排行榜（按備案面積）序

34、號項目名稱備案面積（）備案金額（萬元）備案套數（套）1西安華南城西安華南城1216010780.281012興慶宮館興慶宮館45014726.0713科達科達東御蘭汀東御蘭汀37225765.08124鑫龍鑫龍天然居天然居34065831.3885華帝金座華帝金座28357777.7636林隱天下林隱天下27066317.52187中海城中海城25216975.9188高科麓灣國際社區高科麓灣國際社區24204297.11139富爾頓國際財富中富爾頓國際財富中心心22104254.85310上上城上上城20392364.052811曲江鳳凰池曲江鳳凰池19987570.28312雅居樂雅居樂御

35、賓府御賓府16512146.3513中登家園中登家園15523026.81114陸港陸港金海岸金海岸14801876.95715東城新一家東城新一家13282749.51716天賜苑天賜苑13111433.38317太奧廣場太奧廣場12942239.794418景寓學府景寓學府12873417.77919泉石泉石北奧中心北奧中心10621168.68120曲江曲江華著中城華著中城10271888.6852016年1月份西安商業項目(xingm)銷售業績排行榜本月西安市商業TOP20項目備案面積合計52510平米，在全市商業備案面積中占比65%，比上月下降9個百分點。從區域分布看，1月商業TOP20中，浐灞和曲江分別(fnbi)占據4席。第33頁/共38頁第三十四頁，共38頁。辦公項目銷售排行榜（按備案面積）序號項目名稱備案面積（）備案金額（萬元）備案套數（套）1曲江萬眾國際曲江萬眾國際62483112468.54292長安國際中心長安國際中心989916354.4173天朗天朗經開中心經開中心95868818.82324泰華泰華金匯時代金匯時代71445590.46305林隱天下林隱天下69354796.131766太奧廣場太奧廣場66614900.04837鳳凰大廈鳳凰大廈66115633.611058龍福佳園龍福佳園60774255.24569華帝金座華帝金