1、華夏幸福商業模式解讀分析報告摘要一、公司業績及發展公司2013年銷售374億，同比增長77%銷售面積350萬平方米，同比增長28%超額完成全年280億的銷售目標。并新增4個產業新城項目，目前已在環北京、環上海、環沈陽經濟圈投資開發建設近20個產業新城和城市產業綜合體，其中環北京區域受托開發總面積已達700平方公里以上?？墒圬浿禈O為豐富，2014年仍將保持40犯上增長：公司的產業新城模式充分受益北京地區產業及住宅需求溢出，預計公司2014年銷售額仍將保持40姒上增長，整體銷售規模有望達到500億元以上，其中住宅業務可售貨值近600億元，保守預計銷售額420億元，同比增長40%二、公司業務及核心競

2、爭力公司業務主要包括兩大塊，一是園區開發，業務囊括對開發區域進行前期規劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產業發展服務（招商引資服務）、物業管理、廠房建設租賃等，并形成了綜合園區、主題園區、總部公園和產業港四大產品體系。二是房地產開發，目前已形成華夏系列、孔雀城、大衛城和蘭亭系列竺四大系列產品，開工量竣工量以及銷售收入在2010年和2011年實現大幅度上升。戰略規劃能力、投資建設能力、招商引資能力三大核心競爭力是保證公司取得上述佳績的保證。其中戰略規劃能力主要是指公司整合全國乃至全球的產業專家，針對每個區域的具體情況，緊貼政策導向，運用產業價值鏈分析、資源匹配性分析、

3、產業集群分析、產業類型綜合評估等研究方法，為區域量身定做戰略規劃方案；而投資建設能力則指通過與政府簽訂園區整體的排他性協議，通過下屬九通投資和京御房地產公司為政府提供工業園區的開發、建設、招商、運營管理的園區開發一體化服務；同時公司擁有500余人的專業招商團隊和橫跨多個行業的企業客戶數據庫，結合工業園區開發建設實踐，制定精準的產業發展策略，并依托強大的招商引資和產業培育能力推動落實。三、盈利模式通過墊付園區前期開發、基礎設施建設費，獲得政府10%15的利息收入；園區招商引資返還收入（園區新增固定資產投資額或新增財政收入的45%;園區配套地產開發收入（園區一般有30%!宅用地），園區土地升值收益

4、。園區的成功運轉在增加政府財政收入的同時，也對土地的獲取形成正反饋，一方面是政府對用地指標的支持，另一方面也使得公司低成本獲取土地的優勢得以保持。2011年10月到2013年8月問，公司在廊坊和固安的土地獲取樓面價僅為1381元/平米和734元/平米，分別為2012年廊坊房價（5790元/平米）和固安房價（5770元/平米）的23.8%?口12.7%。與主流公司相比，公司拿地成本優勢依舊十分顯著，2011年10月-2013年8月的平均拿地成本分別是萬科、保利、金地、招商的35%33%29%25%與同級別競爭對手榮盛發展對比，公司三年平均拿地成本為榮盛的68%2013年華夏幸福土地儲備大增，拿地

5、達130幅，僅次于綠地、碧桂園，而華夏幸福僅付出81.95億元土地出讓金，平均樓面價僅為1114元，遠低于多數房企。公司進入城市平均拿地樓面價：大廠：856元/平米；周安：734元/平米；懷來：420元/平米；廊坊：1381元/平米；灤平：211元/平米。四、商業模式總結更幸福形成了“工業園區+房地產開發”的獨特模式。簡而言之，其商業模式的核心之一是與政府簽約，壟斷片區一級開發，進行土地整理與配套設施建設，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發的成本；其二是代政府招商引資發展產業，并為園區提供服務；其三是利用一級開發優勢低價獲取大片房地產開發用地；其四，通過住宅銷售回籠資金并為政府提供G

6、D環口稅收；其五，政府通過收稅和賣地賺取收益并支付公司一級開發的成本。華夏幸福的商業模式具有很強的復制能力，大量新增項目的獲取也為其持續高增長奠定了基礎。一、華夏幸福商業模式成功案例華夏幸福模式已經在河北固安工業園區取得了成功實踐。公司與當地政府于2002年簽約開發，但由于國家開展的清理整頓工作，因此固安工業區真正開始發展是在2006年。固安工業園區目前三大主導產業為電子信息、汽車零部件、現代裝備制造。由于地處大北京核心區，離市區僅有1小時車程，在北京工業外遷的背景下，固安工業園區產值增長迅速。根據公司收購報告書，近幾年固安工業園GDW均增長為95.2%,產值近3年復合增長率達42%固安工業區

7、的發展令當地政府與公司獲得雙贏。2005年，固安工業園區管委會的財政收入盈余只有220萬元，到2009年已經增長至7億元。2005年，固安工業園區支付給華夏幸福的金額為696.4萬元，而到2009年已經增加至5.64億元，2010年更是達到6.35億元。除了2006年墊資進行基礎設施建設初期以及2008年經濟危機期間，固安工業園區項目給華夏幸福一直帶來了巨額現金凈流入；2009年、2010年分別達到11.40億元和12.99億元。固安的園區開發模式優點非常明顯。首先，公司前期投入主要集中在基建和土地整理方面，成本較低，且非常固定，沒有彈性，大約只需要5億元啟動資金；其次，與政府簽訂園區整體開發

8、委托協議后，其他公司介入進行房地產開發的可能性極小，基本上不可能會有競爭者。因此，公司擁有大規模的土地儲備，但投入極低。固安工業園區共接受委托面積60平方公里（30班住宅），協議簽訂即以低成本鎖定住宅土地儲備18平方公里，即1800萬平方米。由于地價極低，公司產品在市場上極具競爭力，去化速度極快。如2010年，公司僅靠4個孔雀城銷售額就超百億，2011年地產回款額更是達到128億元。二、華夏幸?；鶚I的三大核心競爭力華夏幸?；鶚I成立于1998年，擁有房地產開發經營業務一級資質，早前致力于河北省內的城市住宅開發。2002年開始運營固安工業園區后，逐漸向工業園區域運營開發商轉型，目前已形成“園區+地

9、產”的獨特運營模式。公司事業版圖主要位于環首都經濟區、環渤海經濟圈，已投資開發運營的園區包括固安工業園區（河北廊坊）、大廠潮白河工業區（河北廊坊）和懷來京北生態新區（河北張家口）。2011年公司新拓展了7個園區進行產業新城的開發建設，分別為昌黎工業園區、灤平金山嶺園區、文安園區、沈北蒲河智慧產業園區、大廠新興產業示范區、廣陽園區及于洪園區。公司業務主要包括兩大塊，一是園區開發，業務囊括對開發區域進行前期規劃、基礎設施投資建設與管理、市政公用設施建設與管理、土地整理、產業發展服務（招商引資服務）、物業管理、廠房建設租賃等，并形成了綜合園區、主題園區、總部公園和產業港四大產品體系。二是房地產開發，

10、目前已形成華夏系列、孔雀城、大衛城和蘭亭系列竺四大系列產品，開工量竣工量以及銷售收入在2010年和2011年實現大幅度上升。公司2011年末總資產275.8億元，營業收入77.9億元；近三年總資產復合增長率達67%營業收入復合增長率達83.1%。戰略規劃能力、投資建設能力、招商引資能力三大核心競爭力是保證公司取得上述佳績的保證。其中戰略規劃能力主要是指公司整合全國乃至全球的產業專家，針對每個區域的具體情況，緊貼政策導向，運用產業價值鏈分析、資源匹配性分析、產業集群分析、產業類型綜合評估等研究方法，為區域量身定做戰略規劃方案；而投資建設能力則指通過與政府簽訂園區整體的排他性協議，通過下屬九通投資

11、和京御房地產公司為政府提供工業園區的開發、建設、招商、運營管理的園區開發一體化服務；同時公司擁有500余人的專業招商團隊和橫跨多個行業的企業客戶數據庫，結合工業園區開發建設實踐，制定精準的產業發展策略，并依托強大的招商引資和產業培育能力推動落實。三、如何玩轉”園區+地產”模式？園區+地產模式指公司與地方政府合作建設產業園區的同時在園區內以及周邊進行大規模的房地產開發。以產業發展與城市發展雙輪驅動的發展模式投資運營開發區，以產業價值最大化貫穿始終，推動園區價值最大化、城市價值最大化，以及縣域經濟、區域經濟價值最大化。上地整理）招商引資二）區緣合服務區域整體開發展礎設施建設萬值由疏士持一|丸（值房

12、地產開發公司的商業模式高度契合政府訴求，通過一站式解決方案彌補了眾多區縣級地方政府資金和專業能力的不足，并在運營過程中充分發揮出園區和地產的協同效應。同時落地投資額返還制度則還解決了代理人問題，實現了政企雙方利益的統一。公司自身強大的招商能力與品牌影響力鑄就了公司模式的壁壘，與其它競爭者形成差異化發展。最后，建立在合理價差基礎上的地產銷售和成熟招商共同保證了公司商業模式異地復制的成功率。公司投資房地產銷售回現反哺土地整理前期費用，政府基建返還、招商傭金以及后期服務將短期盈利轉變為長期盈利的現金流模式保證了項目正常運轉，具體流程見下圖：雖然良好的現金流模式確保了項目的正常運轉，但是其中的風險也需

13、要合理的規避。具體而言，公司面臨兩個方面的風險，一是園區開發面臨單個園區收入下降，擴張后管理半徑面臨挑戰。園區開發招商引資收入涉及的固定資產投資將滯后經濟下滑反應，土地出讓及企業投資的減少或將在未來放慢，公司將面臨以更多園區開發來彌補單個園區收入下降的局面。而適宜開發園區的區域在目前來看或許在數量上還能有不少，但單體規模將無法達到目前固安和大廠這樣動輒70-100平方公里的規模。公司未來將需要同時運作多個園區以維持高增速，這將對公司的管理半徑提出挑戰。二是房地產開發過于集中，實際銷售有待市場驗證。公司房產銷售目前過于集中于北京周邊地區，2012年受益于限購所引發的投資性需求溢出效應。項目過于集

14、中于單一區域導致公司未來將面臨單區域銷售瓶頸的考驗。雖然目前公司大量的預收賬款可保障未來2-3年的業績增長，但實際銷售的增速將是需要密切關注的方向。四、盈利模式解讀：鎖定等值土地資源保障未來收益盈利模式：通過墊付園區前期開發、基礎設施建設費，獲得政府10%15%利息收入；園區招商引資返還收入（園區新增固定資產投資額或新增財政收入的45%;園區配套地產開發收入（園區一般有30燦宅用地），園區土地升值收益。首先，公司在園區開發的過程中，擔當的是政府委托的受托者，而非園區的所有者。政府將園區開發的所有內容委托給公司，公司在對園區進行產業規劃和戰略研究之后，會墊資對園區土地進行整理和基礎設施建設等一級

15、開發內容，然后政府對公司會以成本加成10%-15%勺方式進行資金返還。其次，開發完成后，由公司負責招商引資，對于這項服務，政府給予的回報是入園企業落地投資額的45%這給公司貢獻了大量的利潤，為此華夏幸福還組建了500多人的招商團隊和橫跨多個行業的企業客戶數據庫。再次，在配套住宅方面，由公司通過招拍掛方式取得土地使用權，然后進行開發、出售，獲取相關房地產業務的收入，這也是公司收入主要來源之一。最后，公司還負責園區的物業管理和公共項目維護等園區綜合服務，同樣以成本加成的方式獲得補償。在這樣的模式下，自公司上市以來，華夏幸福的ROE維持在60流右，在業內首屈一指。公司盈利模式具備收入彈性大、輕資產地

16、產開發、園區與地產業務互補、切合地方政府需求特征，而要實現該盈利模式的關鍵因素以有以下幾點：收入保障度：公司在參與開發初期即通過鎖定一定數量的等值土地資源的方式對自己的未來收益進行了保障，也即即使政府在初始基建階段便失去支付能力或支付意愿，公司仍可通過已鎖定的土地資源做房地產開發實現現金回流和利潤獲取。政府支付意愿：地方政府支付意愿不僅與當期收入是否豐厚有關，也與未來收入的預期有關；從園區開發的運作和盈利模式看，政府讓出短期土地出讓收入的大部分來換取當期的地方GD濟口未來長期穩定的財政收入；從政府的賬本上看不僅在經濟上是受益的，在政績上也是受益的；公司目前開發的園區多與縣一級政府相關，這一級的

17、政府，財政壓力更大，對政績的訴求更高，且實現GD已曾長的途徑選擇有限。這導致地方政府對公司這樣擁有長期招商引資經驗和園區運作能力和資金實力的公司產生相當程度的依賴；政府的支付意愿將比較積極，而不會刻意壓款對公司現金流產生影響。政府支付能力：由公司的園區經營能力決定，在整個園區開發模式和收入安排中，政府對項目結算的支付能力歸根結底來自于公司對園區的經營帶來的收益。也即，公司結算的資金來源并不由地方政府在園區外的財政收入決定，而由公司所經營的園區內土地出讓和財政收入決定。只要公司在園區的公司經營可以實現收入，也就有政府支付的資金池，剩余需要考慮的僅是政府支付意愿問題。五、資本運作解讀：建立金融工具節點，資金鏈條自循環華夏幸?；鶚I的資本運作首要問題是融通資金，發展產業，主要包括：外來企業（機構）的投資資金、銀行類金融機構借貸資金、非銀行類金融機構（信托、金融租賃籌措的資金）和公開市場籌集的資金（境內A、B股，境外香港、美國、新加坡IPO）四種路徑實現。華夏幸?；鶚I還在四種路徑的基礎上建立金融工具節點，形成自循環之資金鏈條，并對接外來資金渠道，構建華夏幸?；鶚I資本生態圈。資本生態圈建。:公粒度節點（）看茸雌i汕O常州捫因