1、1 .目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。2 .范圍適用于北京市懷柔區(qū)世嘉光織谷小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算。3 .職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，企管中心（品質(zhì)部）負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè)算，財(cái)務(wù)部門根據(jù)人事部門和品質(zhì)部門提供的數(shù)據(jù)對(duì)小區(qū)的管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行綜合測(cè)算。4 .方法及過程控制4.1. 物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算方法一般有兩種：1、列舉法，2、倒推法列舉法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)；倒推法一般適用根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)，測(cè)算出合理的物業(yè)管理服務(wù)承諾。在實(shí)際工作中，一般是兩

2、種方法結(jié)合使用，互相印證。4.2. 列舉法中所預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)被測(cè)算物業(yè)的基本情況及客戶需求和地產(chǎn)公司要求來制定的。4.3. 倒推法中所預(yù)定的物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)是根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況進(jìn)行考察、調(diào)研、分析，參考當(dāng)?shù)赝愋汀⑼瑱n次物業(yè)收費(fèi)價(jià)格的基礎(chǔ)上核定。4.4. 將列舉法測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)與倒推法測(cè)算的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行比較，綜合調(diào)整，得出一個(gè)較合理的收支平衡的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及各項(xiàng)目費(fèi)用比例。4.5. 為了測(cè)算的方便，將所有費(fèi)用按物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)和專用設(shè)備等分別歸類核算，即：人工費(fèi)用、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用、物料消耗、物業(yè)公共費(fèi)用、其它。4.6. 注意事項(xiàng)南北差異，注意南北地域在設(shè)備、設(shè)施方面的

3、不同，從而帶來的費(fèi)用測(cè)算上的差異；法規(guī)差異，注意各地在勞動(dòng)法規(guī)、保險(xiǎn)條例、征收稅率方面不同而帶來的費(fèi)用測(cè)算上的差異。4.7. 物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)=所有費(fèi)用的總和+參加測(cè)算的物業(yè)收費(fèi)總面積4.8. 物業(yè)管理收費(fèi)面積的確定物業(yè)管理收費(fèi)面積的依據(jù)是開發(fā)商提供的物業(yè)資料（以提供給銷售部門的售樓面積為準(zhǔn)，如有當(dāng)?shù)卣恋刭Y源規(guī)劃管理部門所批復(fù)的竣工查丈報(bào)告則以此報(bào)告為準(zhǔn)）。注：如購(gòu)房合同中面積已包括分?jǐn)偣裁娣e，則按此面積直接統(tǒng)計(jì)，如個(gè)別地區(qū)法規(guī)要求合同中按套內(nèi)面積計(jì)或按套計(jì)，則應(yīng)加入分?jǐn)偣芾碣M(fèi)面積。4.9. 列舉法測(cè)算4.9.1. 人工費(fèi)用的測(cè)算4.9.1.1. 組織架構(gòu)的確定根據(jù)項(xiàng)目

4、經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模、復(fù)雜程度、智能配套、樓宇類型、數(shù)量、檔次、功能及設(shè)施配備、周邊環(huán)境、以及委托方對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求等實(shí)際情況，對(duì)組織架構(gòu)、崗位編制進(jìn)行預(yù)測(cè)。4.9.1.2. 人工費(fèi)用的測(cè)算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人工費(fèi)用的測(cè)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)、其它。4.9.1.3. 工資的測(cè)算（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的測(cè)算。4.9.1.4. 獎(jiǎng)金及雙薪（單位：元/月）。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪的測(cè)算。4.9.1.5. 工資附加費(fèi)（單位

5、：元/月）。按照政府規(guī)定及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工資附加費(fèi)的測(cè)算。工資附加費(fèi)計(jì)提的標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提。4.9.1.6. 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門的規(guī)定進(jìn)行社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的測(cè)算（一般戶口所在地與非戶口所在地的標(biāo)準(zhǔn)差異較大，在測(cè)算時(shí)請(qǐng)注意區(qū)分）。4.9.1.7. 補(bǔ)貼及過節(jié)費(fèi)根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過節(jié)費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測(cè)算。4.9.1.8. 其它未列入以上五項(xiàng)但計(jì)入人工費(fèi)用的，如員工活動(dòng)費(fèi)用等。4.9.2. 行政費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）4.9.2.1. 低值易耗品購(gòu)置費(fèi)用。4.9.2.2. 管理處辦公用水電費(fèi)。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用

6、情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方）/月X水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶）/月X桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用=辦公照明的功率X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用=空調(diào)等辦公設(shè)備的功率X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)4.9.2.3. 辦公設(shè)備維護(hù)費(fèi)用。主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)。4.9.2.4. 通訊費(fèi)。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其他通訊費(fèi)用、對(duì)講機(jī)等。4.9.2.5. 公務(wù)車輛費(fèi)。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外

7、出辦事的車輛費(fèi)用。4.9.2.6. 交際應(yīng)酬（公關(guān)維護(hù)）費(fèi)。4.9.2.7. 電腦維護(hù)費(fèi)用。根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件開發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?.9.2.8. 報(bào)刊資料費(fèi)。4.9.2.9. 咨詢及訴訟費(fèi)。聘請(qǐng)法律顧問的費(fèi)用分?jǐn)偅瑯I(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)。4.9.3. 財(cái)產(chǎn)費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）4.9.3.1. 折舊費(fèi)用。管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：l辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。l清潔綠化

8、工具：洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)的原值+固定的使用年限+12月4.9.3.2. 資產(chǎn)的攤銷。管理處前期發(fā)生的開辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂ｉ_辦費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用=開辦費(fèi)發(fā)生的總額+委托的管理期限+12月4.9.3.3. 固定資產(chǎn)的修理費(fèi)。前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15刈提修理費(fèi)。4.9.3.4. 員工宿舍租金（地產(chǎn)提供宿舍，此項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)）。4.9.3.5. （財(cái)產(chǎn)）保險(xiǎn)費(fèi)（公共設(shè)施、設(shè)備購(gòu)買的保險(xiǎn)）。保險(xiǎn)費(fèi)=（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額x

9、保險(xiǎn)費(fèi)率+保險(xiǎn)受惠物業(yè)的總面積購(gòu)買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司會(huì)因未盡管理責(zé)任而喪失物業(yè)管理資格。4.9.4. 物料消耗的測(cè)算（單位：元/月）。4.9.4.1. 服裝費(fèi)的測(cè)算（單位：元/月）。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)偂?.9.4.2. 保安物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保安器材（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。保安器材分?jǐn)偯骷?xì)表單位；元物資名禰單價(jià)X數(shù)重使用期限每月分?jǐn)傎M(fèi)用爸注對(duì)講機(jī)1030元，臺(tái)X353年1050元所育材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要,按照實(shí)際配宜情

10、況及使用年限進(jìn)行測(cè)過.蜂巢物業(yè)陰）對(duì)講機(jī)電池1007E/&X702年29沅對(duì)講機(jī)耳噴冥元/個(gè)X35Q.b年1T沅電餐棍00沅展X102年250元硬盤錄像機(jī)1500元/臺(tái)X23年857C錄IS帶50元/合X331年220元巡更棒t可選）1500元/根乂5許2S77C巡更甌應(yīng)點(diǎn)60元/個(gè)X1003年1ST元手電筒T。元/個(gè)X153年30元干電池3元舛X520天202元防火服180元，套X53年139元防火面具150元/個(gè)X10佯2元手推式滅火器75阮抄X15碑6s元4公斤滅火器00元/個(gè)乂20002年508元消防工具400元建X55年33,元消防橫20元/個(gè)X303年17元段援繩阮/米X5005年

11、677U交通指揮樟工00元/個(gè)X6泮2沅反光背心3院件X83年5.3元緊急隔離帶了5元/盤X1U3年2玩交通路就T。元/個(gè)X6Q3年98元相機(jī)膠卷然元，個(gè)X孫月30元合計(jì)36S3.37C4.9.4.3. 保潔物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際使用年限進(jìn)行攤銷。保潔材料分捶明細(xì)表單位；元容稱用途單位單價(jià)月均消耗數(shù)堇月的消耗金頷備注玻璃刮刀潘潔玻璃把25.00375,00所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際S婚情祝及使用年限進(jìn)行測(cè)算.蜂巢物業(yè)網(wǎng)夢(mèng)刀清潔蛔把I4.0028.00清潔桶盛水個(gè)9.00190。長(zhǎng)地拖清浩地面把1E.00345,00掃把清潔地面把6

12、.00318.00垃圾斗清掃垃圾個(gè)5Q0210.00蜘浩浩地面把5.0。315.00塵拖布清潔大堂20.00190.00毛巾擦拭物品條5.001575*01鴻毛拽外把10.00110/00活廁期清潔便池把I3.0033.00膠手套勞動(dòng)保護(hù)雙4.0028.00地毯清潔用清潔地程瓶75.002150.00洗衣粉清洗物品包5.00210.00去污粉去除污跡瓶7.00214*00洗潔精清洗物品桶25.004100.00潔廁靈清潔便池桶30.005120_00玻璃水清浩玻璃瓶j8.00210.00不銹鋼水清潔不銹胭制品瓶90.000.E45.00電話消毒液殺菌瓶15,00400.00空氣清舒劑空氣澹新瓶

13、I20.00530.00蠟水打蠟瓶90.003270.00起蠟水起蠟瓶90.003270.00潔而度！清潔物品瓶I15.00400.00巖朋珠渚潔皮制物品瓶30.00330.00大垃圾裝存放炭棄物個(gè)0.25900225.00小垃圾袋存放廢棄物個(gè)0.054500225_00清潔用品月消耗費(fèi)用小計(jì)2T3O.OO4.9.4.4. 環(huán)境、綠化物料消耗。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。4.9.4.5. 物業(yè)維修物料消耗。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維修物料消耗的測(cè)算（可參考下

14、表的測(cè)算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝辉蛱?hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)費(fèi)用構(gòu)感備注1公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、踣面工路樁、路燈桿、斌速城、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)n標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油部.各種標(biāo)識(shí)等制作更揆希用，車場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算蜂集物業(yè)闞2供里電系崎變壓器發(fā)電機(jī)變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料.發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi)3照明系統(tǒng)樓道i走廊、電梯廳*大堂、會(huì)所、路燈等華更換飲數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)開關(guān)材料費(fèi)4消防系統(tǒng)防擇煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭,消防聯(lián)動(dòng)柜、常防泵、噴淋泵、

15、噴潮頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓按每年損壞比例核算煙感、混感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)5給排水系統(tǒng)生活供水變地泉潛水衰變頻泵，滿水豪維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)6防盜，監(jiān)控系統(tǒng)消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù).每年維修材料費(fèi)7水景娛樂設(shè)施雛護(hù)材料費(fèi)8空調(diào)及采暖4.9.5. 小區(qū)公共費(fèi)用的測(cè)算（單位：元/月）4.9.5.1. 公共電費(fèi)。根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。4.9.5.1.1. 電梯系統(tǒng)電費(fèi)。電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量x電梯功率x30天X電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）x電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯

16、通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi)=電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量X功率X30大x每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）x電費(fèi)單價(jià)（元/度）4.9.5.1.2. 公共照明系統(tǒng)電費(fèi)。室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫(kù)、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)=照明器具的功率x30天X相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和x電費(fèi)單價(jià)（元/度）4.9.5.1.3. 供配電系統(tǒng)電費(fèi)。變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：l變壓器的電費(fèi)=（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌倦娰M(fèi)有所差別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）x電費(fèi)單價(jià)；l變壓器的電費(fèi)=

17、變壓器功率x電費(fèi)單價(jià)x24小時(shí)X30天4.9.5.1.4. 消防系統(tǒng)電費(fèi)。消防水泵（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）=消防水泵的數(shù)量X消防水泵的功率X電費(fèi)單價(jià)X2.5小時(shí)+3月送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量X送、排煙風(fēng)機(jī)功率x電費(fèi)單價(jià)x2.5小時(shí)+3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器的功率X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間x電費(fèi)單價(jià)4.9.5.1.5. 給排水系統(tǒng)電費(fèi)。供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率X數(shù)量X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)4.9.5.1.6. 泳池系統(tǒng)電費(fèi)。（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)的功率X30天x每天實(shí)際工作時(shí)間x電費(fèi)單

18、價(jià)4.9.5.2. 公共水費(fèi)（單位：元/月）4.9.5.2.1. 綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費(fèi)=2化面積X0.03X50%15天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）4.9.5.2.2. 清潔用水根據(jù)清潔面積測(cè)算：清潔用水=估算每天用水量X30天x水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）4.9.5.2.3. 泳池用水（收費(fèi)泳池不計(jì)此項(xiàng)）（可選）根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：泳池用水=泳池容量X3次（每年換水3次）+12月X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）4.9.5.2.4. 小區(qū)景觀用水根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量x30天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）4.9.5.3. 電梯運(yùn)行費(fèi)。電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)=電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)x電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)=每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)X電梯數(shù)量）+12月4.9.