1、福州英華職業(yè)學(xué)院團(tuán)隊(duì)：英華之夢(mèng)指導(dǎo)老師：繆海霞組長(zhǎng)：黃瑞麗組員：李雅云、曾婉蓉、方小萍、藍(lán)偉芬目錄1、項(xiàng)目概況- 51.1 項(xiàng)目名稱及LOGO- 51.2 項(xiàng)目概況- 51.3產(chǎn)品與服務(wù)- 61.3.1 核心服務(wù)- 61.3.2 派生性服務(wù)- 61.4 組織與團(tuán)隊(duì)- 61.4.1最強(qiáng)實(shí)力的團(tuán)隊(duì)- 61.4.2最細(xì)分專業(yè)的團(tuán)隊(duì)- 61.4.3最高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)- 71.5核心優(yōu)勢(shì)- 71.5.1系統(tǒng)- 71.5.2專注-71.5.3典范-71.5.4價(jià)值-71.5.5專業(yè)-71.6 投資、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分析-72、項(xiàng)目背景- 82.1 城市概況-82.2城市交通-92.2.1航空-92.2.2鐵路-92

2、.2.3公路-92.2.4港口-92.3 GDP與CPI情況- 92.3.1 GDP情況-92.3.2 CPI情況-102.4 消費(fèi)品市場(chǎng)情況分析-112.5 旅游收入-113、項(xiàng)目可行性分析-123.1 土地市場(chǎng)分析- 123.1.1近一年南安整體市場(chǎng)土地供應(yīng)對(duì)比分析-123.1.2南安整體市場(chǎng)土地量?jī)r(jià)對(duì)比分析- 123.1.3近一年南安整體市場(chǎng)土地用地性質(zhì)供應(yīng)分配- 133.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)-133.2.1 房地產(chǎn)投資-133.2.2商品房供應(yīng)情況-143.2.3 商品房需求-143.2.4商品房成交量- 153.2.5商品房成交價(jià)格- 153.2.6小結(jié)-164、分類產(chǎn)品-164.1 住宅

3、商品- 164.1.1 住宅商品分布-164.1.2 住宅商品結(jié)構(gòu)-174.1.3 住宅商品房?jī)r(jià)量分析-174.1.4 住宅商品房供需情況分析- 184.1.5 住宅商品房供應(yīng)量面積段分析-184.1.6 住宅商品房消化情況分析-194.1.7 住宅商品房成交情況分析-194.1.8 案例介紹-204.1.9小結(jié)-234.2商業(yè)產(chǎn)品-244.2.1商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目分布情況-244.2.2商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目具體情況- 244.2.3商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況-254.2.4商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目供需情況- 254.2.5商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目消化情況-264.2.6案例介紹-264.2.7小結(jié)- 284.3 辦公產(chǎn)品-284.3.

4、1辦公產(chǎn)品- 284.3.2案例介紹- 284.3.3小結(jié)- 305、項(xiàng)目保障措施- 315.1戰(zhàn)略管理- 315.2組織保障-315.3流程保障-335.4人員保障-336、投資分析-346.1 投資資金使用預(yù)測(cè)-346.2 資金籌集-346.3 債務(wù)的償還-356.4 經(jīng)營(yíng)銷售敏感性分析-357、財(cái)務(wù)分析- 367.1 主營(yíng)產(chǎn)品收入- 367.2 主要費(fèi)用預(yù)算表- 367.2.1 融資租入固定資產(chǎn)折舊- 367.2.2 固定資產(chǎn)折舊- 377.3 工資分配表- 377.4 預(yù)測(cè)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表- 387.5 預(yù)測(cè)資產(chǎn)負(fù)債表- 387.6 相關(guān)財(cái)務(wù)分析- 408、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策- 418.1

5、風(fēng)險(xiǎn)類型- 418.1.1環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)- 418.1.2流程風(fēng)險(xiǎn)- 418.1.3決策風(fēng)險(xiǎn)- 418.2風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策- 429、附錄- 449.1團(tuán)隊(duì)介紹- 449.2團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介- 444461、項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目名稱及LOGO項(xiàng)目名稱:南安英華房地產(chǎn)咨詢有限公司。項(xiàng)目LOGO:圖1-1 南安英華房地產(chǎn)咨詢有限公司LOGO圖1.2 項(xiàng)目概況南安英華房地產(chǎn)咨詢有限公司是由福州英華職業(yè)學(xué)院師生領(lǐng)銜，同時(shí)聯(lián)合了一批來(lái)自于國(guó)內(nèi)知名咨詢機(jī)構(gòu)的資深管理顧問和知名企業(yè)的高級(jí)管理人員組建的房地產(chǎn)專業(yè)管理咨詢和業(yè)務(wù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。南安英華房地產(chǎn)咨詢有限公司是為廣大的客戶提供有關(guān)房地產(chǎn)交易的政策、法規(guī)、程序咨詢及房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的信

6、息，對(duì)外發(fā)布供求信息的一個(gè)中介服務(wù)平臺(tái)，促成房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)及后續(xù)的跟蹤服務(wù)，為購(gòu)房者提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。作為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的專業(yè)咨詢組織是供給主體和需求主體的橋梁和紐帶。秉承“爾乃世之光” 校訓(xùn)；弘揚(yáng)“四愛”精神；繼承英華興國(guó)、為民、創(chuàng)業(yè)的教育傳統(tǒng)，南安英華房地產(chǎn)咨詢有限公司主要由幾個(gè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿濃厚興趣的同學(xué)組建的。英華學(xué)子通過自己的努力，一定會(huì)在房地產(chǎn)咨詢工作方面創(chuàng)造出一片新的天地。英華房地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)、工程建設(shè)行業(yè)和管理咨詢行業(yè)歷經(jīng)探索與實(shí)踐，能夠?yàn)橘?gòu)房者提供具有實(shí)效性的各類咨詢服務(wù)，項(xiàng)目可涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、辦公地產(chǎn)等房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)和領(lǐng)域，同時(shí)還可包括建筑施工、裝飾工程、工程監(jiān)理、

7、設(shè)計(jì)咨詢等各類相關(guān)企業(yè)和單位。 “英華之夢(mèng)”團(tuán)隊(duì)已經(jīng)在南安市積累了豐富的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理咨詢經(jīng)驗(yàn)，在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)略執(zhí)行、企業(yè)績(jī)效管理、業(yè)務(wù)流程優(yōu)化設(shè)計(jì)、人力資源管理、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)文化等領(lǐng)域形成了一套獨(dú)具特色的咨詢理論與方法體系，同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、招標(biāo)采購(gòu)、計(jì)劃管理、合同管理、成本控制、預(yù)算管理、質(zhì)量管理、信息化建設(shè)等方面形成了獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 1.3產(chǎn)品與服務(wù)本公司所進(jìn)行的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的咨詢服務(wù)，主要客戶是有意愿流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的購(gòu)房者和房產(chǎn)商，公司通過廣泛的宣傳、信息收集吸引購(gòu)房者和房產(chǎn)商前來(lái)我公司進(jìn)行咨詢，由本公司予以提供法律法規(guī)、政策咨詢規(guī)范雙方在交易過程中的行為，從而幫助購(gòu)房

8、者和房產(chǎn)商雙方達(dá)成協(xié)議，在后期，還為客戶提供矛盾協(xié)調(diào)等服務(wù)，并按照公司的服務(wù)要求，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的、放心的、滿意的服務(wù)等。希望通過本公司的服務(wù)，除了實(shí)現(xiàn)購(gòu)房者、房產(chǎn)商及投資方三方的和諧共贏外。還可以通過對(duì)購(gòu)房者的釋惑解疑、取得購(gòu)房者的理解和支持。1.3.1 核心服務(wù)一是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)前的房地產(chǎn)供求登記和信息發(fā)布。登記、收集可流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)的數(shù)量、區(qū)位、類別等信息，接受房地產(chǎn)供求雙方的咨詢，多渠道、多形式地向供求者發(fā)布房地產(chǎn)儲(chǔ)備和可開發(fā)房地產(chǎn)資源的信息，推薦可開發(fā)項(xiàng)目。二是房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中的中介協(xié)調(diào)和指導(dǎo)。協(xié)調(diào)交易雙方提出的有關(guān)事宜，在平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，落實(shí)契約內(nèi)容，辦理合同手續(xù)。 三是房地產(chǎn)

9、交易后的跟蹤服務(wù)。主動(dòng)幫助房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的可行性論證，在信貸、技術(shù)等方面開展橫向聯(lián)系，并在法律和政策范圍內(nèi)協(xié)助調(diào)處房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中引起的糾紛，維護(hù)房地產(chǎn)所有者、投資方、經(jīng)營(yíng)者三方的權(quán)益。1.3.2 派生性服務(wù)房地產(chǎn)評(píng)估可分為房地產(chǎn)分等定級(jí)和房地產(chǎn)估價(jià)。前者評(píng)定的是房地產(chǎn)使用價(jià)值及價(jià)值，后者是評(píng)定這些價(jià)值在房地產(chǎn)市場(chǎng)中反映出的價(jià)格。一般而言，土地條件好，相應(yīng)的房地產(chǎn)使用價(jià)值和房地產(chǎn)等級(jí)高，房地產(chǎn)價(jià)格也應(yīng)當(dāng)高，但在現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)、管理和利用條件綜合作用下，會(huì)出現(xiàn)等級(jí)與地價(jià)不一致的情況。公司因?yàn)樾枰L(zhǎng)期與房地產(chǎn)商聯(lián)系，所以房地產(chǎn)的評(píng)估很有必要納入公司的業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，從而為客戶提供更全面的服務(wù)。通過房

10、地產(chǎn)分等定級(jí)掌握價(jià)格本質(zhì)，在眾多復(fù)雜、變幻的價(jià)格中，去偽存真，提高估價(jià)精度，掌握合理房?jī)r(jià)水平。 1.4 組織與團(tuán)隊(duì)1.4.1最強(qiáng)實(shí)力的團(tuán)隊(duì)英華房地產(chǎn)擁有最熟悉南安房地產(chǎn)信息的眾多隊(duì)員組成，5名隊(duì)員中，瑞麗、婉蓉、雅云、偉芬4名隊(duì)員來(lái)自閩南，在南安房地產(chǎn)信息咨詢方面具有無(wú)可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。1.4.2最細(xì)分專業(yè)的團(tuán)隊(duì)按照專業(yè)設(shè)立各專業(yè)師，覆蓋從投資、產(chǎn)品策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)、工程、營(yíng)銷、客戶關(guān)系管理、計(jì)劃運(yùn)營(yíng)、成本等經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人才。1.4.3最高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)成員既是會(huì)計(jì)方面的專門人才，又對(duì)房地產(chǎn)專業(yè)有著濃厚的興趣。 1.5核心優(yōu)勢(shì)英華房地產(chǎn)擁有具有卓越的人、卓越的流程（管理體系）和卓越的產(chǎn)品。

11、圖1-4 南安英華房地產(chǎn)咨詢有限公司核心優(yōu)勢(shì)構(gòu)成圖1.5.1系統(tǒng)提供管理體系、專業(yè)專項(xiàng)體系、人才發(fā)展體系一體化咨詢。1.5.2專注專注地產(chǎn)行業(yè)。 1.5.3典范英華卓越的服務(wù)、卓越的管理、卓越的文化成為南安房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的典范。1.5.4價(jià)值英華房地產(chǎn)咨詢可以成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴，服務(wù)客戶涵蓋中國(guó)百?gòu)?qiáng)地產(chǎn)企業(yè)，與萬(wàn)科、華潤(rùn)等眾多企業(yè)建立了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。1.5.5專業(yè)專業(yè)化細(xì)分團(tuán)隊(duì)，為客戶提供管理及專業(yè)專項(xiàng)咨詢。1.6 投資、財(cái)務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)分析在這一部分，我們運(yùn)用了大量的表格來(lái)說(shuō)明我公司的預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)情況，其中可以看出我們公司的收益性指標(biāo)、生產(chǎn)性指標(biāo)以及成長(zhǎng)性指標(biāo)都是比較有優(yōu)勢(shì)的

12、。公司成立初期共需資金29.2萬(wàn)元。第一年估計(jì)盈利約15萬(wàn)元人民幣，第二年估計(jì)盈利25.8萬(wàn)元人民幣，第三年估計(jì)盈利約36萬(wàn)元人民幣，投資回收期為一年零七個(gè)月。風(fēng)險(xiǎn)資金最好在第3年撤出。2、項(xiàng)目背景2.1 城市概況南安市位于福建省東南沿海，與臺(tái)灣島隔海相望，三國(guó)東吳置縣，距今已有一千七百多年的歷史。南安物華天寶、人杰地靈，曾一度是閩南地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。全市土地面積2036平方公里，人口148萬(wàn)，海外僑胞300多萬(wàn)人，是舉世聞名的“海上絲綢之路”的起點(diǎn)和民族英雄鄭成功的故鄉(xiāng)。全市轄3個(gè)街道、21個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)：官橋鎮(zhèn)、溪美街道、柳城街道、美林街道、省新鎮(zhèn)、侖倉(cāng)鎮(zhèn)、東田鎮(zhèn)、英都鎮(zhèn)、翔云鎮(zhèn)、金

13、淘鎮(zhèn)、詩(shī)山鎮(zhèn)、蓬華鎮(zhèn)、碼頭鎮(zhèn)、九都鎮(zhèn)、樂峰鎮(zhèn)、羅東鎮(zhèn)、梅山鎮(zhèn)、洪瀨鎮(zhèn)、洪梅鎮(zhèn)、康美鎮(zhèn)、豐州鎮(zhèn)、霞美鎮(zhèn)、水頭鎮(zhèn)、石井鎮(zhèn)、眉山鄉(xiāng)、向陽(yáng)鄉(xiāng)。共有32個(gè)社區(qū)、384個(gè)行政村。 圖2-1 項(xiàng)目所在地區(qū)位圖南安區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東接泉州中心市區(qū)，西靠廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)，處于閩南金三角中心地帶。福廈高速公路，國(guó)道324線，省道307、308線，沿海大通道，漳泉肖鐵路以及建設(shè)中的泉三高速公路、福廈高速鐵路穿境而過，國(guó)家二類口岸石井港可直航香港、金門、馬祖、澎湖和廈門、上海、廣州等沿海大中城市，市區(qū)距晉江機(jī)場(chǎng)30公里，距廈門機(jī)場(chǎng)80多公里，交通四通八達(dá)、方便快捷，是福建東南沿海大通道的重要節(jié)點(diǎn)。2.2城市交通2.2

14、.1航空 市區(qū)距廈門國(guó)際機(jī)場(chǎng)97公里，距泉州晉江機(jī)場(chǎng)30公里，距省會(huì)福州220公里。 2.2.2鐵路 “惠龍武城際軌道”惠安-泉州-南安-安溪-漳平-新羅-上杭-武平將建城際軌道交通，福建最新規(guī)劃建設(shè)。2.2.3公路 國(guó)道G324、沈海高速路G15，漳泉肖鐵路穿越境內(nèi)，省道S201線、S307線、308線與縣鄉(xiāng)公路連接成網(wǎng)，南安至官橋二級(jí)公路，南安至洪獺公路改造全面完成，南安至金淘、詩(shī)山至蕓美、南安至同安等公路改造和市區(qū)第三大橋、豐州大橋?qū)⒃凇熬盼濉?，?shí)施建設(shè)。2.2.4港口 石井港為國(guó)家二類口岸，已建成千噸級(jí)雜貨碼頭和石油專用碼頭和5000噸級(jí)碼頭，可直航香港和廈門、上海、廣州等沿海城市。2

15、.3 GDP與CPI情況2.3.1 GDP情況圖2-2 南安市GDP圖從近五年的城市GDP走勢(shì)情況來(lái)看，近期市場(chǎng)GDP增長(zhǎng)速度均處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)，平均水平保持在15%左右，明顯高于國(guó)家平均水平。2.3.2 CPI情況圖2-3 南安市CPI圖從區(qū)域的歷年CPI走勢(shì)情況來(lái)看，整體城市的價(jià)格波動(dòng)并不是十分明顯，整體價(jià)格指數(shù)相對(duì)平穩(wěn)，市場(chǎng)波動(dòng)度不大，價(jià)格市場(chǎng)發(fā)展情況相對(duì)較好。 2.4 消費(fèi)品市場(chǎng)情況分析圖2-4 南安市歷年消費(fèi)品零售額走勢(shì)圖從消費(fèi)品市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然近幾年整體零售額保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但相對(duì)其它城市發(fā)展速度相對(duì)緩慢，整體城市的可發(fā)展空間較大。2.5 旅游收入圖2-5 南安市旅游收入走勢(shì)圖

16、從旅游收入來(lái)看，受整體城市開發(fā)及商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的限制，城市旅游收入增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，與零售業(yè)類似，同類市場(chǎng)的可發(fā)展空間也相對(duì)較為明顯。3、項(xiàng)目可行性分析3.1 土地市場(chǎng)分析3.1.1近一年南安整體市場(chǎng)土地供應(yīng)對(duì)比分析圖3-1 南安市整體市場(chǎng)土地供應(yīng)對(duì)比圖從土地市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然土地樓面價(jià)格上漲幅度超過30%，但市場(chǎng)拿地?zé)崆槿匀缓芎茫?011年前10個(gè)月土地成交面積相對(duì)2010年就已經(jīng)上漲了100%。3.1.2南安整體市場(chǎng)土地量?jī)r(jià)對(duì)比分析圖3-2 南安市整體市場(chǎng)土地量?jī)r(jià)對(duì)比圖從近一年的供需結(jié)構(gòu)可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，今年當(dāng)月掛牌的土地在第二個(gè)月都被成交，基本沒有滯留的土地存在，說(shuō)明現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)的需求

17、熱情十分高漲，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。3.1.3近一年南安整體市場(chǎng)土地用地性質(zhì)供應(yīng)分配圖3-3 南安市整體市場(chǎng)土地用地性質(zhì)供應(yīng)分配圖從土地供應(yīng)類型來(lái)看，現(xiàn)有市場(chǎng)上供應(yīng)的土地更多的來(lái)自商辦及綜合用地，住宅用地的比例相對(duì)較低，這也預(yù)示著未來(lái)幾年的市場(chǎng)主要供應(yīng)將集中在商辦以及綜合用樓上，住宅產(chǎn)品將顯得更加稀缺。3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)3.2.1 房地產(chǎn)投資圖3-4南安市房地產(chǎn)投資對(duì)比分析圖從房地產(chǎn)投資情況來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)投資比例及投資金額出現(xiàn)了比較明顯的上升，尤其是2010年市場(chǎng)房地產(chǎn)投資額相對(duì)2009年上漲了近100%，而投資比重也從2006年的14%上漲到了18%。3.2.2商品房供應(yīng)情

18、況表3-1 南安市商品房供應(yīng)情況分析圖地區(qū)樓盤數(shù)可售套數(shù)可售面積(萬(wàn))總數(shù)住宒總數(shù)住宒總數(shù)住宒市區(qū)45365472298356.9831.7鄉(xiāng)鎮(zhèn)69528096295970.2135.24全市 11488135685942127.1966.94從商品房開發(fā)情況來(lái)看，由于中心城區(qū)前幾年發(fā)展相對(duì)緩慢，整體開發(fā)力度還是相對(duì)有限，僅占到城市總體開發(fā)體量的45%，現(xiàn)有開發(fā)程度還是不高，未來(lái)可開發(fā)空間相對(duì)較大。3.2.3 商品房需求圖3-5 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交價(jià)量對(duì)比圖從整體商品市場(chǎng)的成交價(jià)格來(lái)看，近兩年市場(chǎng)成交價(jià)格還是保持了相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交均價(jià)持續(xù)維持在4200元/平

19、方米。3.2.4商品房成交量圖3-6 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交量對(duì)比圖從成交情況來(lái)看，雖然市區(qū)的供應(yīng)比重不到50%，但整體需求相對(duì)旺盛，市場(chǎng)消化比重基本集中在市區(qū)，市區(qū)平均月消化速度保持在2.5萬(wàn)平方米/月。3.2.5商品房成交價(jià)格圖3-7 2010年1月-2011年9月南安市商品房成交價(jià)格對(duì)比圖對(duì)比各個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，市區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的成交價(jià)格還是比較明顯偏低 。3.2.6小結(jié)從房地產(chǎn)投資情況來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)投資比例及投資金額出現(xiàn)了比較明顯的上升，尤其是2010年市場(chǎng)房地產(chǎn)投資額相對(duì)2009年上漲了近100%，而投資比重也從2006年的14%上漲到了18

20、%。從整體商品市場(chǎng)的成交價(jià)格來(lái)看，近兩年市場(chǎng)成交價(jià)格還是保持了相對(duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交均價(jià)持續(xù)維持在4200元/平方米。從成交情況來(lái)看，雖然市區(qū)的供應(yīng)比重不到50%，但整體需求相對(duì)旺盛，市場(chǎng)消化比重基本集中在市區(qū)，市區(qū)平均月消化速度保持在2.5萬(wàn)平方米/月。對(duì)比各個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，市區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目的成交價(jià)格還是比較明顯偏低 。從近一年的供需結(jié)構(gòu)可以比較明顯的發(fā)現(xiàn)，今年當(dāng)月掛牌的土地在第二個(gè)月都被成交，基本沒有滯留的土地存在，說(shuō)明現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)土地市場(chǎng)的需求熱情十分高漲，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，整體投資前景較好，但發(fā)展基礎(chǔ)較為薄弱。4、分類產(chǎn)品4.1

21、 住宅商品4.1.1 住宅商品分布圖4-1南安市主要住宅商品房分布圖從中心城區(qū)的項(xiàng)目分布情況來(lái)看，現(xiàn)有項(xiàng)目大都集中老城區(qū)或者濱江景觀帶，整體開發(fā)力度還相對(duì)有限。4.1.2 住宅商品結(jié)構(gòu)表4-1 南安市住宅商品項(xiàng)目結(jié)構(gòu)分析圖樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)建筑面積(平方米)占地面積(平方米)容積率報(bào)價(jià) (元/平方米)源昌.中央領(lǐng)御高層155620640502.4 4800新華陽(yáng)光優(yōu)家高層95780200004.8 4000泛華日昇新城高層235300462835.1 5000新新羅馬家園高層300000600005.0 4500中駿四季家園高層300000650004.6 5000麗水灣畔優(yōu)家高層3113086

22、553.6 4800新新水岸帝景高層51610400012.9 4600皇家濱城高層210000382005.5 5300東方偉業(yè)城市廣場(chǎng)高層63872159684.0 6000從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)有開發(fā)產(chǎn)品基本都以高層形態(tài)存在，社區(qū)大多以中型規(guī)模設(shè)計(jì)，整體設(shè)計(jì)相對(duì)單一性較強(qiáng)。4.1.3 住宅商品房?jī)r(jià)量分析圖4-2南安市住宅商品房?jī)r(jià)量分析圖從市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)情況來(lái)看，整體市場(chǎng)上產(chǎn)品差價(jià)還不是很明顯，產(chǎn)品平均價(jià)格差距僅在1000元/平方米，這體現(xiàn)出整體市場(chǎng)發(fā)展還不是十分成熟，市場(chǎng)發(fā)展空間較大。4.1.4 住宅商品房供需情況分析圖4-3南安市各類住宅商品房供需分析圖從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，整體市場(chǎng)的接受度還

23、是相對(duì)較高，其中新新羅馬家園及中駿四季家園由于剛上市因此顯需求比例較低。4.1.5 住宅商品房供應(yīng)量面積段分析圖4-4南安市住宅商品房供應(yīng)量面積段分析圖從供應(yīng)面積段情況來(lái)看，現(xiàn)有產(chǎn)品還是更多的集中在常規(guī)戶型，80-120平方米的兩房及120-150平方米的三房是區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)上的主流產(chǎn)品。4.1.6 住宅商品房消化情況分析圖4-5南安市住宅商品房消化情況分析圖從市場(chǎng)消化速度來(lái)看，市區(qū)樓盤的平均消化速度在2025套/月，整體消化速率相對(duì)較高，市場(chǎng)前景較好。4.1.7 住宅商品房成交情況分析圖4-6南安市住宅商品房成交情況分析圖從需求情況來(lái)看，常規(guī)產(chǎn)品的消化情況最為樂觀，但考慮到整體市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)期

24、隨著價(jià)格的上漲，市場(chǎng)需求重心將開始更多額轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品。4.1.8 案例介紹4.1.8.1皇家濱城項(xiàng)目 名稱： 皇家濱城物業(yè) 類別： 住宅 建筑類別 ： 板塔結(jié)合 高層 裝修 狀況： 毛坯開盤 時(shí)間: 2007-11 物業(yè) 公司: 遠(yuǎn)宏物業(yè)報(bào) 價(jià)： 5300元/平方米占地 面積: 38200平方米 建筑 面積： 210000平方米 綠 化 率 : 40%  容 積 率 : 5.50 物業(yè) 地址： 南安市江濱路新國(guó)稅大廈旁開 發(fā) 商： 南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司圖4-7南安市住宅商品房案例-皇家濱城效果圖皇家濱城地處西溪水岸的江濱豪門領(lǐng)地，占據(jù)未來(lái)城市核心，坐擁兩大城市稀缺自

25、然資源，使其極具保值和升值空間。該項(xiàng)目總建筑約21萬(wàn)，1.2萬(wàn)中庭園林，六幢大氣恢弘的高層已成為西溪水岸的標(biāo)志性建筑?；始覟I城還特別規(guī)劃了地下近6000超市與地上兩層8000規(guī)模商業(yè)街?，F(xiàn)代的商業(yè)規(guī)劃將購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲科學(xué)統(tǒng)一，形成了全新的生活視角商業(yè)主題。其具體銷售情況如下表所示：表4-2南安市住宅商品房案例-皇家濱城銷售情況分析圖月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 銷售率 累計(jì)成交價(jià)(元/平方米)2215961813324983%4508作為濱江區(qū)域的標(biāo)志性樓盤，該項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)密度過高，立面設(shè)計(jì)缺乏整體感，整體項(xiàng)目的品質(zhì)感大大影響了其價(jià)值提升的空間。4.1.8.2源昌

26、中央領(lǐng)御 項(xiàng)目 名稱： 源昌中央領(lǐng)御 物業(yè) 類別： 住宅 建筑類別 ： 板塔結(jié)合 高層 裝修 狀況： 毛坯開盤 時(shí)間: 2011-4 物業(yè) 公司: 源昌物業(yè)報(bào) 價(jià)： 4800元/平方米占地 面積: 64050平方米 建筑 面積： 155620平方米 綠 化 率 : 35%容 積 率 : 2.38物業(yè) 地址： 南安市長(zhǎng)安街（實(shí)驗(yàn)中學(xué)旁） 開 發(fā) 商： 南安市源昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 圖4-7南安市住宅商品房案例-源昌中央領(lǐng)御效果圖源昌中央領(lǐng)御東鄰南安環(huán)城西路，直達(dá)長(zhǎng)安街、新華街等老城繁華區(qū)，是南安高端名盤半山豪宅。20000平方米的皇家園林景觀盡顯尊榮大氣豪宅風(fēng)范，配合精設(shè)噴泉水景、上山步道等園林

27、實(shí)景，更顯尊貴不凡奢華氣概，建筑面積為155620.00平方米。該項(xiàng)目戶型方正，南北通透，三面采光，帶超大南北觀景陽(yáng)臺(tái)，景觀視野開闊，面積從40平方米至274平方米不等。其具體銷售情況如下表所示： 表4-3南安市住宅商品房案例-源昌中央領(lǐng)御銷售情況分析圖月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 銷售率 累計(jì)成交價(jià)(元/平方米)517143467327%4131該項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)上臨山而建，有一定的自有資源優(yōu)勢(shì)，但由于項(xiàng)目?jī)?nèi)部在開發(fā)及推廣上的限制，使得項(xiàng)目在市場(chǎng)上的表現(xiàn)相對(duì)較差，這也從另以方面說(shuō)明了現(xiàn)有區(qū)域的價(jià)格認(rèn)可高低還是集中在濱江帶。4.1.8.3中駿四季家園項(xiàng)目名稱： 中駿四季家園物

28、業(yè) 類別： 住宅 建筑類別 ： 板塔結(jié)合 高層 裝修 狀況： 毛坯開盤 時(shí)間: 2011-03-19 報(bào) 價(jià)： 4800元/平方米占地 面積: 65000平方米 建筑 面積： 300000平方米 綠 化 率 : 35%  容 積 率 : 4.0 物業(yè) 地址： 南安市柳南路與普蓮路交匯處開 發(fā) 商： 中駿置業(yè)物業(yè) 公司: 廈門世邦泰和物業(yè)有限公司圖4-8南安市住宅商品房案例-中駿四季家園效果圖中駿四季家園坐落于南安市柳南路、普蓮路與南大路的交匯處，總建筑面積約30萬(wàn)平方米。承襲中駿高品質(zhì)筑家的建筑標(biāo)準(zhǔn)，精心規(guī)劃18棟新古典主義高層建筑，戶型涵蓋89-140平方米實(shí)用兩房和舒適三房。 該

29、項(xiàng)目將人文情感自然融于2200平方米的東南亞風(fēng)情園林之中。陽(yáng)光泳池、幼兒園以及2500平方米的都市生活會(huì)所，容納電影廳、KTV室、紅酒吧、健身房、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室、兒童娛樂場(chǎng)等主流休閑娛樂設(shè)施于一體。并依循項(xiàng)目地勢(shì)，打造超20000平方米主題商業(yè)街貫穿整個(gè)社區(qū)。其具體銷售情況如下表所示：表4-4南安市住宅商品房案例-中駿四季家園銷售情況分析圖月均去化(套) 上市量(平方米) 成交量(平方米) 銷售率 累計(jì)成交價(jià)(元/平方米)581085574532242%4732作為老城區(qū)較有代表性的項(xiàng)目，該項(xiàng)目在整體設(shè)計(jì)上相對(duì)合理，項(xiàng)目整體感和品質(zhì)感均相對(duì)較強(qiáng)，其市場(chǎng)價(jià)格及消化速度的表現(xiàn)均相對(duì)較好。4.1.9小結(jié) 從中心城區(qū)的項(xiàng)目分布情況來(lái)看，現(xiàn)有項(xiàng)目大都集中老城區(qū)或者濱江景觀帶，整體開發(fā)力度還相對(duì)有限。從市場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)格表現(xiàn)情況來(lái)看，整體市場(chǎng)上產(chǎn)品差價(jià)還不是很明顯，產(chǎn)品平均價(jià)格差距僅在1000元/平方米，這體現(xiàn)出整體市場(chǎng)發(fā)展還不是十分成熟，市場(chǎng)發(fā)展空間較大。從供需結(jié)構(gòu)來(lái)看，整體市場(chǎng)的接受度還是相對(duì)較高，其中新新羅馬家園及中駿四季家園由于剛上市因此顯需求比例較低。從市場(chǎng)消化速度來(lái)看，市區(qū)樓盤的平均消化速度在20 -25套/月，整體消化速率相對(duì)較高，市場(chǎng)前景較好。住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀好，發(fā)展空間也較大，但產(chǎn)品設(shè)計(jì)相對(duì)落后，產(chǎn)品力相對(duì)有限。4.2商業(yè)產(chǎn)品4.2.1商業(yè)產(chǎn)品項(xiàng)目