1、工作實施方案- -存量房交易市場價格估價按照“存量房交易市場價格估價項目”的具體要求，本次是對存量房住宅 采用批量估價或信息補錄；對營業用房、辦公、商業、車庫等非住宅存量房在未 進行批量估價前按個案進行估價，根據房地產估價規范、城鎮土地估價規程 以及相關國家標準，制訂本估價工作方案。一、成立專門估價小組項目總負責人：* （所長，注冊資產評估師、房地產估價師）負責與委托方協調、溝通工作項目組長：全面負責整個估價項目工作，撰寫估價報告；主要成員：* （副所長，注冊資產評估師、房地產估價師、土地估價師）*（項目經理，注冊房地產估價師、土地估價師）*（項目經理，注冊房地產估價師、土地估價師）*（項目經

2、理，注冊土地估價師）組員：主要負責收集估價資料，輔助組長完成任務，主要成員：* （估價員）*（估價員）*（估價員）*（估價員）*（估價員）二、時間計劃稅務部門將納稅人提交的相關評估資料信息傳遞給我公司后，我公司在接到稅務部門交辦的評估任務后，在兩日內將評估報告上交至稅務部門。三、估價程序（一） 接受委托：稅務部門將納稅人提交的相關估價資料信息傳遞給我們， 我們即為接到稅務部門委找的估價任務。（二） 現場調查：估價機構在接到稅務部門交辦的估價任務后，安排房地產 估價師及技術人員進行現場調查，到現場搜集資料、勘查實物情況，并做現場記 錄。（三） 收集估價資料。根據委托估價目的及估價時點，搜集有關估

3、價對象的權屬資料以及市場詢價等方面的估價資料（四） 評定估算。根據搜集的資料及現場勘查的情況，按照房地產估價規 范、城鎮土地估價規程以及相關國家標準，按照*省地方稅務局關于印發 開展應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作推廣應用實施方案的通知和*市人民政府辦公廳關于開展應用房地產估價技術加強存量房交易稅收 征管工作的通知（* *辦發（20122012）4040 號）要求，結合估價對象的具體情況，進 行方法適用性的評價和判斷，選擇估價方法并選取合適的參數，估算委估對象的 價值。（五） 編制和提交估價報告。由估價小組組長負責編制估價報告初稿，報告 初稿經項目總負責人審核后與委托方進行必要的溝

4、通， 并按照本公司內部規定的 復核制度進行復核后出具報告，并按照委托要求兩日內將估價報告上交至稅務部 門。（六） 工作底稿歸檔。按照有關檔案管理辦法進行估價底稿歸檔。四、估價技術方案根據房地產估價規范，房地產稅收估價，應兼顧公平、效率和成本。對 同類房地產數量較多、相互之間具有一定可比性的應稅房地產，應優先選用批量 估價方法進行估價。對同類房地產數量較少、可比性差、難以采用批量估價方法估價的應稅房地產，應采用個案估價方法進行估價。根據本項目的估價要求，主要是對存量房住宅采用批量估價或信息補錄；對 營業用房、辦公、商業、車庫等非住宅存量房在未進行批量估價前按個案進行估 價。因此我們根據不同的估價

5、對象，按照房地產估價規范、城鎮土地估價規 程以及相關國家標準，制定了具體的估價技術方案。（一）存量房住宅采用批量估價或信息補錄為高效率、低成本地完成大規模目標房地產的估價工作，保證估價過程科學合理, ,本次對存量房住宅采用批量估價， 采取的主要估價方法是市場比較法中的 間接比較法。具體技術路線：一是選定基準住房；二是按照成片、連續、同質等原則，劃 分成若干區域，通過市場調研、交易比對等方法，利用交易樣本數據，得到各區 域基準住房的估價值；三是選出區域中房屋品質、價格明顯高于其他小區的項目作為特殊項目，單獨確定小區住房的估價值；四是確定基準住房的修正系數。修 正因素包括建成年代、房型、樓層等要素

6、；五是將各區域及小區住房的估價值下 浮一定比例，作為估價存量房交易價格的基礎， 再結合上述修正因素，確定存量 房交易價格估價值。估價流程1.11.1 設立標準存量房類型：主要分為：獨立院落住宅、低層住宅、多層住宅、 中咼層住宅、咼層住宅、超咼層住宅、獨棟別墅、雙拼別墅和聯排別墅等。1.21.2 評稅分區的劃分及數據采集將*市市城區按照行政區劃劃分行政區域；根據每個行政區域繁華程度、交 通便捷程度、環境景觀、醫療教育基礎設施完備程度，將各個行政區域分成評稅分區; ;考慮到每個大評稅分區房屋建筑年限、朝向和樓層等因素，再建立小評稅分 區；在每個小評稅分區內搜尋房地產交易實例，對沒有交易實例的評稅小

7、區，選取 樣本房；對有交易實例的評稅小區選取實例，在全市搜尋多個交易實例，經過篩選, , 確定可比實例庫，并實時更新可比實例庫。2 2、可比實例的選取2.12.1 可比實例選取的原則選取的可比實例要與估價對象在相同或相似小區內且為相同房屋類別；可比實例的建筑結構要與估價對象的建筑結構相同、相近并區分有無電梯； 可比實例 的交易日期應在 1 1 年內；可比實例的交易類型要與估價對象的交易類型相吻合 ; ; 可比實例的廠I市場狀況修正 、批量估價結果建立可比價格基礎1 1 確定標準存量房建筑成新修正建筑結構修正建筑面積修正建筑層次修正建筑朝向修正區中位置修正成交價格應是正常成交價格或能修正為正常成

8、交價格。2.22.2 標準房的制作沒有可比實例的小區，按上述原則選取標準房。采取與估價對象相同或相似 小區內的相同房屋類別，建立標準房價格。2.32.3 建立可比價格基礎選取可比實例后，對可比實例的成交價格進行換算處理，以單位平方米售價 為可比價格基礎，面積為建筑面積。3 3 房地產價值修正3.13.1 市場交易情況修正房地產市場是一個不完全市場，成交價格易受非正常情況的影響，要將非正 常情況下的成交價格修正為正常情況下的成交價格。3.23.2 交易日期修正在可比實例的成交日期至存量房交易價格申報估價時點期間 ，若房地產價格 平穩, ,則不進行交易日期修正；若房地產價格上漲或下跌，則應對房地產

9、價格指數 進行交易日期修正。3.33.3 區域因素修正區域狀況對房地產價格影響因素主要包括繁華程度、交通便捷程度、環境景 觀、公共服務設施完備程度等。因選取的可比實例與存量房交易價格申報估價對 象在相同、相近小區內，繁華程度、交通便捷程度等因素一致，因此不對區域因素 修正。3.43.4 個別因素修正個別因素的調整內容比較多，主要包括新舊程度、建筑規模、建筑結構、設 備、裝修、平面布局、工程質量、樓層、面臨景物、采光及朝向等。在同一存量 房交易價格申報估價分區內，也有一些因素是不便于修正的。如房地產類別、建 筑結構、交易類型和局部公共設施（電梯）等因素。如果不對其修正，就需要在存 量房交易價格申

10、報估價時選擇與其相同類型的房地產交易案例。4 4 房地產估價值的確定4.14.1 確定比準價格比準價格=可比實例成交價格X X(1(1T%T%(1(1R%R%W(1(1s%s%)x(1(1X X%) )X X(1(1Y%Y%(1(1Z%)Z%)4.24.2 求取待估價對象最終比準價格V(V1+V2+V3+?(V1+V2+V3+? Vn)/nVn)/n4.34.3 確定房地產估價值房地產估價值=V VXM MT%-T%-從成交日期至存量房交易價格申報估價時點可比實例價格漲跌百分率R%R%朝向調整系數 S%S%樓層系數差 X X%-面臨景觀(山)修正系數丫面臨景觀(水)修正系數 Z%Z%其它因素修

11、正 V-V-最終比準價格V1V1、V2V2、V3V3 ? ? VrVr n n 個修正、調整后的比準價格, ,具體的可比實例個數為3-53-5 個M M 彳寺估價對象的建筑面積(二)非住宅存量房非住宅存量房指的是指已被購買或自建并取得所有權證書的不用作住宅的房屋，主要包括營業用房、辦公、商業、車庫等非住宅存量房的估價，因其價值 受影響因素較住宅復雜，交易案例相對住宅也要少。因此非住宅估價難以用統一 的標準去衡量，采用個案估價，按照房地產估價規范、城鎮土地估價規程 以及相關國家標準，主要估價操作方案如下：1 1、估價基礎數據的搜集、整理為促進估價業務的順利開展，做好估價基礎數據的搜集整理工作，必

12、須全面 了解我市房地產市場行情，掌握地方相關規定，并通過市場調查、歸納分析等方 法搜集整理必要的估價技術參數、基礎數據，包括：1)1) 各地段住宅、商業、辦公、工業等各類型房地產的市場價格和租賃價格；2)2) 土地基準地價、征地補償費、各種規費及配套文件；3)3) 房屋重置價格及配套文件；4)4) 新建房屋造價水平及成本費用構成；5)5) 城市房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件；6)6) 其他地方性規定等資料。2 2、擬定估價作業方案, ,組織實地勘察主要包括擬選定的估價技術路線和估價方法、人員安排、作業步驟和時間進 度安排。對技術復雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業務部門應及時向公司 領

13、導說明情況，申請調配人員，以保證按時交付報告。實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。 不論何種估價目的和 估價項目類型，存檔的估價報告必須附有房地產估價現場勘察表和現場照片， 并由勘察人、相關人員在勘察表上簽字3 3、估價方法選用3.13.1 房地產估價方法的選用根據房地產估價規范的要求，房地產主要評估方法有市場比較法、收益 法、成本法、假設開發法。對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價， 應同時采用多種估價方法進行 估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。有條件選用市場比較法進行估價的

14、，應以市場比較法為主要的估價方法。收 益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發或再 開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。 在無市 場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。現就本項目常見幾類用途的非住宅房地產評估方法選擇和操作做簡要說明 如下：3.1.13.1.1 商業房地產估價的常用方法商業房地產估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。（1 1）收益法。商業房地產的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業房地 產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業

15、房地產估價最為 常用的方法之一。（2 2）市場法。商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此， 因此較易獲得交易實例，所以在對商業房地產進行估價時，市場法也是常用方法 之一。商業房地產估價的估價方法雖然基本一致，但在具體的技術路線選擇和處理上又各有特點按經營方式可分為出租型和商業運營型兩類，（1 1）出租型商業房地產主要米 用收益法和市場法進行估價。采用收益法估價的關鍵是求取租金收益。 采用市場 法對出租型商業房地產估價主要應用在兩個方面：一是直接求取商業房地產價格；二是求取商業房地產租金。（2 2）運營型商業房地產主要靠經營獲得收入。按規模又可分為：（1 1）整幢商業房地產估價，主

16、要采用收益法和市場法。對 整幢商業房地產進行估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業業態、經營方式、 類型、收入水平差異等；其次了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影 響因素；最后根據不同樓層的具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及 其經營費用測算的難易程度而選擇不同的估價方法。（2 2）整層商業房地產估價主 要采用市場法和收益法。通常情況下整層出售或出租的交易實例較少，因此，經常選取類似估價對象的單個商鋪的成交實例作為可比實例，然后進行修正得出整 層商業房地產的價格。3 3）同層商業房地產不同鋪面評估，對于同層商業房地產 不同鋪面進行估價時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面的價格在

17、此基礎上 進行適當修正得出不同鋪面的估價結果。3.1.23.1.2 商務辦公房地產估價商務辦公房地產主要指商務辦公樓，俗稱寫字樓，是指用于公司或企業從事 各種業務經營活動的建筑物及其附屬設施和相關場地。寫字樓可從不同角度、按照不同標準進行分類和分級。按建筑面積的大小不 同，寫字樓可分為小型、中型和大型寫字樓，其中建筑面積在 1 1 萬平方米以下的 為小型寫字樓；建筑面積在 1 13 3 萬平方米的為中型寫字樓；建筑面積在 3 3 萬平 方米以上的為大型寫字樓。按使用功能不同，可將寫字樓分為：單純型寫字樓，即寫字樓基本上只有 辦公一種用途，沒有其他功能（展示廳、餐飲等）：商住型寫字樓，即既可以

18、辦公還可以住宿；綜合型寫字樓，即以辦公為主，同時又有其他多種功能，如 展示廳、商場、公寓、餐飲等功能。按寫字樓所處的位置、自然或質量狀況和收益能力不同，可將寫字樓分為甲、 乙、丙三個檔次。其中，甲級寫字樓具有優越的地理位置和交通環境，建筑物 的物理狀況和建筑質量優良，收益能力強，有完善的物業服務；乙級寫字樓具 有良好的地理位置，建筑物的物理狀況和建筑質量良好， 建筑物的功能不是最先 進的，建筑物存在自然磨損，收益能力低。新落成的同類寫字樓；丙級寫字樓 是使用年限較長，建筑物存在明顯的物理磨損和功能陳舊，租金水平較低。商務辦公房地產估價的常用方法是收益法、市場法等。（1 1）收益法。商務辦公房地

19、產通常采用出租經營，所以收益法是商務辦公 房地產估價最為常用的方法之一。（2 2）市場法。商務辦公房地產的轉售轉租比較頻繁，因此較易獲得交易實例，所以在對商務辦公房地產進行估價時，市場法也是常用方法之一。3.1.3.1.3 車庫估價方法停車庫估價方法主要有市場法、收益法。對于地下停車庫一般分為兩種情況：一是開發商擁有車庫單獨產權，可對車 庫自由行使收益和處分權；二是地下車庫作為共有部分，建筑面積已經分攤，車 庫不能單獨出售因此停車庫估價方法的選擇，首先應該重點考慮其權屬狀況，判斷其是否屬 于經營性房地產；其次，應該考察周邊房地產中類似房地產的租售情況，以此來確定采用何種估價方法。市場法的選擇，

20、取決于是否擁有大量停車庫交易實例資料，同時估價對象應 為可轉讓的。收益法的選擇，主要基于估價對象屬于經營性物業， 有較穩定的收 益0與地上房地產相比，地下停車庫在一定程度上處于從屬地位3.23.2 土地使用權估價方法的選用根據土地估價規程的要求，根據宗地用途選擇不同的估價方法，對同一 估價對象應選用兩種以上的估價方法進行估價。估價人員應從估價資料、估價方法、估價參數指標等的代表性、適宜性、準確性方面，對各試算價格進行客觀分 析，并結合估價經驗對各試算價格進行判斷調整，確定估價結果。根據地產用途不同，宜分為住宅用地、商業金融業用地、工業、倉儲用地、 交通用地和綜合用地等；并可按開發程度不同，分為

21、待開發土地、已開發土地、 在建用地和已建用地等3.2.13.2.1 居住類宗地價格評估居住用地估價，宜選用市場比較法、剩余法（假設開發法）、收益還原法和 基準地價系數修正法。其中：1 1）獨立住宅用地價格評估：應重點分析：城市地理位置與氣候條件、 居民生活方式、社會、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環 境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比 較法，但如極具特性則不宜采用。2 2） 高檔公寓用地價格評估：應重點分析：居民的生活方式、人文環境與景 觀、基礎設施與公共配套、交通通達程度、規劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法

22、，輔之以收益還原法、假設開發法或基準 地價系數修正法。3 3） 普通住宅用地價格評估：應重點分析：城市人口數量與家庭規模（社會）、 經濟發展水平、居民收入與消費水平，居民住房條件、政府的住房消費政策與住 房金融政策、區域位置、公交便捷程度、基礎設施與公共配套、規劃限制、容積 率、宗地面積、形狀、地形及地質條件等對地價的影響。一般應首選市場比較法， 輔之以假設開發法、收益還原法或基準地價系數修正法。 評估已售公房和經濟適 用房（安居房）地價時，應注意與普通商品住宅用地的權益差別。4 4） 簡易住宅用地價格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類 用地價格時，如無特殊需要一般不得依現狀用途評

23、估，而應按規劃用途評估。322322 商業金融業用地宗地價格評估商業金融業用地估價宜采用市場比較法、 收益還原法、剩余法（假設開發法） 和基準地價系數修正法。其中:1:1）金融保險業用地價格評估，應重點分析：當地金融保險業的地位與 作用；估價對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。2 2） 辦公服務類宗地價格評估，應重點分析：當地經濟發展水平及服務業在國民經濟體系中的比重、與行政經濟中心的接近程度、 交通便利程度、周邊人文環 境及公共配套設施（購物及娛樂場所等）。3 3） 綜合商廈類宗地價格評估，應重點分析：輻射區內的固定人口與流動人口、 居民購買能力、商業繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達

24、程度等。4 4）普通零售店類宗地價格評估，應重點分析：服務范圍內的人口數量、收入 水平與購買能力等。5 5）評估旅游娛樂類宗地，應重點分析：景點等級及知名程度、自然與人文景 觀、交通通達程度。333333 工業、倉儲用地宗地價格評估工業、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數修正法。其中；1 1）礦井、礦區用地價格評估，應注意：宗地外開發程度的設定，可開 采年限與出讓年限的關系、土地整理的難易程度、相鄰土地的使用限制等；對類 似油氣田用地，應注意：宗地外開發程度的設定，土地使用權與他項權利之間的 關系。2 2） 傳統制造業、電力、煤氣及水的生產和供應用地價格評估，應注意：產業

25、特點、用地規模、用地強度、污染程度、城市規劃的影響、用途轉換及變現的難 易程度。3 3） 郵電、咼新技企業用地價格評估，應注意產品的咼技術、咼附加值特點、 污染小、環境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力 資源的難易程度、產業的聚集度與關聯度等。4 4） 倉儲業用地價格評估，應注意：開發程度的設定、交通的方便程度、土地 利用的機會成本等。3.3.43.3.4 綜合用地宗地價格評估綜合用地指集辦公、商住（公寓）、餐飲、購物、娛樂于一體的現代化綜合 大廈或大廈群用地。綜合用地價格評估方法，可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地 價系數修正法。綜合用地價格評估的關鍵是正確

26、把握同一建筑物中各不同利用部分的權重 及各部分之間的相互作用。綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分攤土地價值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分攤土地價值之和。無論應用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分攤土地的價格，然 后根據該宗地的主要用途、該區域的主要土地利用類型及該區域各不動產類型的 市場價格，進行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。4 4、估價結果確定估價結果應在對不同估價方法的測算結果進行校核和比較分析的基礎上合 理確定。在確認所選用的估價方法的測算結果無誤之后，應根據估價目的和不同 估價方法的適用程度、數據可靠程度、測算結果差異程度等具體情

27、況，并經過分 析，選用簡單算術平均、加權算術平均等方法計算出綜合結果， 或選用其中一種 估價方法的測算結果作為綜合結果。五、估價質量要求（一） 估價結果質量要求對不同估價方法的測算結果應做下列檢查，尋找導致它們之間差異的原因， 并消除不合理的差異：1 1）估價測算過程是否有誤；2 2 ）估價基礎數據是否正確；3 3）估價參數選取是否合理；4 4 ）計算公式選用是否恰當；5 5）不同估價方法的估價對象范圍是否一致；6 6）不同估價方法的估價前提是否相同；7 7）選用的估價方法是否適用估價對象；8 8）估價假設是否合理；9 9）是否遵循了相應的估價原則；1010）房地產市場是否處于特殊狀況。當采用

28、不同估價方法時的估價結果有明顯偏差時，對所選取的估價參數、基 礎數據、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結果達到客觀、公正、合理。（二） 估價報告的質量要求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質量（報 告的封面、紙張、組成、格式等由公司統一設計）。嚴禁出現錯別字、報告編號 錯誤、裝訂錯誤等低級錯誤，不得出現描述錯誤、計算過程和計算公式錯誤、選 取參數錯誤和報告內容缺少等質量問題。具體應做到下列幾點：1 1 真實，即應按事物的本來面目陳述事實、描述狀 況、說明情況，沒有虛假記載；2 2 客觀，即應不加個人偏見地進行敘述、分析 和評論，得出的結論應有充分的依據，沒有誤導

29、性陳述；3 3 準確，即估價基礎數據應正確，用語應明確肯定、避免產生歧義，對未予以核實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項及其對估價結果的影響應予以說明，沒有含糊其辭；4 4完整，即應提供必要的信息，全面反映估價過程和結論，正文內容和附件資料應 齊 全、配套，不得隱瞞事實，沒有重大遺漏；5 5 清晰：即應層次分明，用簡潔的文字對有關情況和問題進行歸納總結，避免不必要的重復，便于估價報告使用者理解和使用；6 6 規范，即估價報告的制作應符合規定的格式，文字、圖表 等的使用應符合相應的標 準，有關專業術語應采用相應專業明文規定或約定俗 成的術語。六、主要控制保障措施估價過程中，估價人員應嚴格執行我

30、公司內部管理制度，如估價質量管理 制度、檔案管理制度、估價報告三級審核制度、技術負責人制度、企業 財務制度 ，嚴把報告質量關，以謹慎和專業態度，確保總體時間進度及提交評 估成果的質量。（一）人員保障措施為確保估價項目的及時完成，投入足夠數量的專業人員，我公司本次專門設 立專門的估價小組，由公司主要領導直接負責，并派出四名項目經理和五名估價 助理人員，同時按照委托方要求派駐專門人員到指定工作地點工作。 根據項目提 供的資產規模和時間上的要求，我公司可隨時組織估價隊伍，各估價人員在統一 方法、統一標準、統一時點的基礎上同步開展工作。第一時間與客戶聯系，約定 勘查現場時間，保障按委托方要求出具正式估價報告。（二）估價過程控制每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產估價師或土地估價師親 自到估價對象現場，觀察、檢查、核對估價對象的區位狀況、實物狀況和權益狀 況,拍攝反映估價對象外觀 和內部狀況以及周圍環境和景觀的照片等影像資料， 補充搜集估價所需的關于估價對象的其 他資料和相關房地產市場資料，并做好 實地查勘記錄（三）估價報告控制措施1 1 估價報告三級復核制度選派本機構注冊后從事房地產估價工作五年以上的注冊房地產估價師擔任 審核人員，按房地產估價相關要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告的內容和 形式進行審查核定，提出審核意見，并形成估價報告內部審核記錄。審核人員應