1、珠海商業(yè)地產(chǎn)投資價值分析簡報20062006 年，一個注定在珠海這座年輕的城市發(fā)展史上不平凡的年份。歷經(jīng)多年沉淀，值此厚 積薄發(fā)，萬眾矚目的港珠澳大橋即將興建， CEPACEPA“9+29+2”經(jīng)濟(jì)區(qū)正式實施，西部沿海高速貫 通，廣珠輕軌、廣珠鐵路動工，高欄深水港興建一個全新的珠海即將躍然南中國。在這個被譽(yù)為中國“最具投資潛力的濱海城市”，見證珠海再次騰飛的同時，如何成功的投資商業(yè)地產(chǎn)？且看珠海商業(yè)地產(chǎn)投資價值分析報告一一 20042004，主題商業(yè)地產(chǎn)“井噴年”20042004 年的珠海商業(yè)地產(chǎn)積蓄了 2525 年城市發(fā)展、擴(kuò)張的能量后，在一系列城市前所未有的機(jī) 遇推動下呈現(xiàn)出了井噴式的發(fā)展

2、，這一年，珠海主題商業(yè)地產(chǎn)項目如雨后春筍般供應(yīng)出來， 有以女性服裝、服飾為主題的米蘭麗都百貨、迎賓廣場、香洲百貨、有以建材、家居為主題 的太和商業(yè)廣場、永晟家居城，有以百貨業(yè)為主題的旺角百貨、有以旅游產(chǎn)品為主題的唐人街，商鋪投資產(chǎn)品種類繁多， 不一而足；一改以往以住宅零散底商單一商業(yè)物業(yè)投資產(chǎn)品一 統(tǒng)天下的局面，取而代之的有“產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營分離的產(chǎn)權(quán)式商鋪”、“特許經(jīng)營的步行街街鋪”“專業(yè)主題市場商鋪”等等；一時間，主題商業(yè)物業(yè)供應(yīng)市場百花齊放，著實給投資者提供 了一個又一個全新的投資模式。相應(yīng)的，在人們普遍預(yù)期未來城市商機(jī)凸顯的催化作用下，20042004 年珠海商業(yè)地產(chǎn)取得了供銷售兩旺的局面。

3、商業(yè)地產(chǎn)的投資火爆，證明了投資者看到了城市消費商機(jī)增多、居民的消費力的提高，因而對城市未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展更有信心；而從商業(yè)物業(yè)形態(tài)的變化來看，0404 年推出市場的商業(yè)物業(yè)，受到關(guān)注較高、占有銷售比例較大，較有代表性的多為主題商場或?qū)I(yè) 市場，這一變化也說明隨著人們收入提高，消費力增強(qiáng)后，原本在住宅密集區(qū)自發(fā)形成的商業(yè)形態(tài)，因沒有集中、統(tǒng)一規(guī)劃，無論從經(jīng)營載體一一住宅底商的硬件環(huán)境，到軟件服務(wù)品 質(zhì)均無法滿足部分對購物環(huán)境、消費品質(zhì)要求較高的消費者的需求，這就推動著城市商業(yè)形態(tài)的發(fā)展、變化一一從自發(fā)式零散街鋪，逐漸向人為規(guī)劃的住區(qū)中心商場、主題商業(yè)步行街及專業(yè)商業(yè)城過渡，并逐漸走向成熟。從發(fā)達(dá)地區(qū)的

4、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程來看，主題商業(yè)形態(tài)的出現(xiàn)不僅是城市化的標(biāo)志，也是商業(yè)發(fā)展高級階段的產(chǎn)物，是高質(zhì)量城市生活的體現(xiàn)，更是城市財富的象征。20052005，主題商業(yè)地產(chǎn)唱主角20052005 年，珠海主題商業(yè)地產(chǎn)延續(xù)了整個0404 年井噴后的火熱態(tài)勢，不僅在整個商業(yè)地產(chǎn)舞臺大唱主角，也帶動著城市區(qū)域商圈格局的變化。老香洲一一商業(yè)升級，“主題”商業(yè)地產(chǎn)功不可沒老香洲作為珠海商業(yè)發(fā)源地，經(jīng)歷2020 多年變遷，原本商業(yè)形態(tài)越來越不能滿足目前區(qū)內(nèi)近1010 萬人的日常消費需求，這個問題隨著鳳凰路商圈的三個大型主題商業(yè)地產(chǎn)的誕生將得到 緩解，先是0606 年即將開業(yè)的尚都商業(yè)廣場填補(bǔ)了香埠路北端商業(yè)斷層，這

5、個以女性服裝為 主題的商場，無疑將給香埠路步行街增添了一重法碼；而即將開工的揚(yáng)名廣場二期連同一期，將為區(qū)域提供一個規(guī)模近 1010 萬平方米的集中購物、休閑、游樂、飲食為一體的游樂式商業(yè) 城，必然將引發(fā)區(qū)域商業(yè)消費品質(zhì)的全面升級；而同區(qū)域的鑫北花園商業(yè)城也籌劃打造一個全新的數(shù)碼港，與揚(yáng)名廣場二期對接，全線貫通老香洲鳳凰路商圈，使老香洲商圈在全市范 圍內(nèi)更具活力與競爭力； 主題商業(yè)地產(chǎn)不僅改變著區(qū)域商圈的格局，也因與非主題商業(yè)物業(yè)巨大的價值差異吸引著投資客，據(jù)了解，揚(yáng)名廣場二樓的商鋪售價2300023000 元/ /平方米，與同區(qū)域內(nèi)的非主題商業(yè)物業(yè)一樓街鋪價格相當(dāng)，足見主題商業(yè)物業(yè)的含金量。新

6、香洲大型主題商業(yè)地產(chǎn)加速區(qū)域商圈形成新城區(qū)，新商圈；隨著新香洲中央行政區(qū)輪廓逐漸清晰，新香洲房地產(chǎn)得到了飛速發(fā)展，近年來以體育中心為核心的大形住宅片區(qū)已規(guī)模初具，區(qū)域內(nèi)以公務(wù)員為主的居住人群消費力強(qiáng)勁，0505 年旺角百貨的開業(yè)及首個以社區(qū)商業(yè)為主題的電力時代廣場的誕生，加速了新香 洲以富華商業(yè)街為核心的新商圈的形成，并給該區(qū)域商圈發(fā)展模式起了一個好的示范作用， 那就是，以前瞻性的眼光，統(tǒng)一、集中規(guī)劃出高品質(zhì)的、功能互補(bǔ)的商業(yè)物業(yè)集群，形成真 正匹配珠海未來新行政區(qū)、居住區(qū)的優(yōu)良商圈。拱北一一高品質(zhì)、差異化主題商業(yè)地產(chǎn)成為新秀拱北商圈因口岸經(jīng)濟(jì)帶動，近年來發(fā)展飛速，繁榮程度名列三大商圈之首，已

7、成為不爭的事實；該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)屢創(chuàng)珠海商鋪天價，已被喻為珠海上下九”；然而作為珠海門戶 級商圈，該區(qū)域缺乏高品質(zhì)商業(yè)物業(yè)，提供的消費品多數(shù)價廉質(zhì)差，并且大部分商業(yè)主題沒有明顯的差異化，整個蓮花路商圈基本以女性消費品占主導(dǎo)，業(yè)態(tài)重復(fù)雷同，因此看到，業(yè)態(tài)定位個性化、差異化鮮明的商業(yè)物業(yè)有比較大的成長空間；近日推出市場的拱北艾美城就是差異化定位較為成功的一個主題商業(yè)城，該商業(yè)城以拱北區(qū)域巨大的女性美容美妝產(chǎn)品需求為市場依據(jù)，定位為珠海專業(yè)美容美妝產(chǎn)品商場，推出后獲得了投資者的親睞。20062006，主題商業(yè)地產(chǎn)大有可為如果說主題商業(yè)地產(chǎn)今天是東方喻曉，那么它的明天將如朝陽般大放光彩；目前，珠海城

8、市發(fā)展仍處于“擴(kuò)張”階段，全市的資本、人流、信息和物質(zhì)財富布局也處于變化之中，因此 商業(yè)形態(tài)及商圈格局也在不斷變化之中；根據(jù)資料統(tǒng)計，20042004 年珠海人均商業(yè)面積已達(dá) 2 2平方米左右，而發(fā)達(dá)國家或地區(qū)人均一般為1.21.2 平方米，從數(shù)字上來看，我們的人均商業(yè)面積擁有量已大大超過了發(fā)達(dá)國家或地區(qū)，是不是說未來珠海商業(yè)地就不能再開發(fā)了呢？當(dāng)然不是，通過仔細(xì)分析就可以看出，數(shù)字上的人均商業(yè)面積擁有量并不表示珠海人的商業(yè)消費 品質(zhì)就超過了發(fā)達(dá)國家；相反，單從珠海部分本地人經(jīng)常去香港、澳門等地購物就可看出： 珠海目前多數(shù)區(qū)域都缺乏高品質(zhì)主題商業(yè)物業(yè)，來提升區(qū)域的商業(yè)消費品質(zhì)；而高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)

9、分為住區(qū)中心商場、特色步行街、主題式大商場等等，各區(qū)域可結(jié)合區(qū)域商圈的差異，選擇不同類型的主題商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。拱北一一城市門戶商圈，應(yīng)以高標(biāo)準(zhǔn)打造大型、差異化業(yè)態(tài)的商業(yè)摩爾，提升區(qū)域商業(yè)消費 品質(zhì)，提升口岸城市形象；新香洲一一未來消費力強(qiáng)勁， 或成珠海第四商圈，該區(qū)域可以開發(fā)以三臺石路兩側(cè)住宅項目、 寶地康泰村、三好名苑，城市風(fēng)景等住宅區(qū)為消費半徑的大型商業(yè)城、社區(qū)商場；前山一一隨著該區(qū)的工業(yè)區(qū)逐漸搬離，前山區(qū)域城市化進(jìn)程加速， 相比其他區(qū)域較為低廉的住宅價格越來越吸引著大批買房客戶進(jìn)入，該區(qū)近年來已形成以建材、 家居為主題的商業(yè)圈；但從目前來看，要應(yīng)對今后幾年前山村， 夏村改造后涌入的大批居住

10、者及今后輕軌站點帶來 的滾滾人流，該區(qū)目前的兩個超市及自發(fā)形成的以街鋪為載體的生活型商業(yè)顯得微不足道， 因此可以預(yù)見，在明顯的市場空白下， 前山區(qū)域的商業(yè)物業(yè)將創(chuàng)造新的價值奇跡，而集多種功能為一體的大型主題商業(yè)摩爾是最佳的選擇；夏灣一一該區(qū)域目前已形成以夏灣市場為核心的商圈，該商圈由周邊住宅底層商鋪為載體，多年來自發(fā)形成，目前商業(yè)消費品質(zhì)較低，與該區(qū)域社區(qū)林立，人口密集，消費力強(qiáng)勁形成反差；隨著未來輕軌總站商圈輻射影響，預(yù)計該區(qū)域商圈格局將向南擴(kuò)大，商業(yè)升級勢在必然；即將啟動的近一萬多平方米，集百貨、超市、飲食、游樂為一體的金莎百貨，將全面提 升夏灣商業(yè)品質(zhì)；南灣一一未來幾年將形成以華發(fā)新城、

11、 華發(fā)世紀(jì)城等前山河西岸高尚居住片區(qū)， 而目前該區(qū) 域內(nèi)的商業(yè)配套明顯不足，以高尚住宅區(qū)的高收入人群為消費主體的中心區(qū)商場，或與高尚住宅區(qū)匹配的沿前山河西岸風(fēng)情步行街是不錯的選擇；吉大 作為珠海商務(wù)、旅游區(qū)，吉大已形成以景山路為核心的黃金商圈，隨著珠海城市地位提升，城市品牌深化，該區(qū)作為海濱城市形象區(qū)域，未來將接納更多商貿(mào)、旅游人士，商 機(jī)不言而喻，因此可以預(yù)見，未來幾年，以景山路為中軸線的兩側(cè)，將出現(xiàn)更多、品質(zhì)更高 的主題商業(yè)地產(chǎn)，如：原千帆廣場、珠華酒店旁空地及吉大村改造項目，極有可能孕育出代表珠海城市商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的大型、高品質(zhì)、高檔次主題商業(yè)城。主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)因為有著巨大的利潤往往另人趨

12、之若騖，但也存在著一定的風(fēng)險；投資之前，除了要做足前期調(diào)研、定位、規(guī)劃、設(shè)計等工作，還要招商公司、經(jīng)營公司、管理公 司，推廣公司等社會力量把場做旺，這需要一個長久深入的過程，不能急功近利，才能確保主題商業(yè)地產(chǎn)的投資成功，確保投資客的利益。商圈掃描珠海幾大核心商圈拱北商圈：以緊鄰拱北關(guān)口的萬佳百貨、口岸地下商業(yè)廣場和蓮花路商業(yè)街為龍頭，加上銀都、粵海等高檔酒店，和眾多寫字樓的支撐， 是珠海商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、服務(wù)、 娛樂網(wǎng)點最為集中的地區(qū)。拱北是全國第二大口岸重地。吉大商圈：由免稅、百貨、國貿(mào)等主要商家組成的“景山路購物放心一條街”，已被列為全國首批購物放心一條街。近幾年吉大區(qū)域樓盤檔次提升

13、很快，君怡花園、園林花園、海蓮山莊、吉大新天地，加上近期正在建設(shè)的園林熙郡、金色九洲等樓盤，這里已經(jīng)成為了珠海高檔社區(qū)聚集的地方。老香洲商圈：已經(jīng)形成了兩大核心商圈：一是以南坑為中心，加上茂業(yè)百貨、新一佳等，形成了以超級市場為主導(dǎo)的社區(qū)型商業(yè)中心；二是以香洲百貨為核心，加上周邊的珠影廣場、揚(yáng)名廣場、香埠路等等，形成了現(xiàn)代的都市商業(yè)中心。前山商圈：這里目前還是屬于珠海的中低消費區(qū)。但是這里的商業(yè)物業(yè)的租售情況卻異常火爆。 這個區(qū)域最大的亮點是前山路周邊形成的珠海最大的建材城世邦裝飾廣場的生意 如火如荼，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前世邦廣場一樓的出租率是100100 %。出師表兩漢：諸葛亮先帝創(chuàng)業(yè)未半而中

14、道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此誠危急存亡之秋也。然侍衛(wèi)之臣不懈于內(nèi)，忠志之士忘身于外者，蓋追先帝之殊遇，欲報之于陛下也。誠宜開張圣聽，以光 先帝遺德，恢弘志士之氣，不宜妄自菲薄，引喻失義，以塞忠諫之路也。宮中府中，俱為一體；陟罰臧否，不宜異同。若有作奸犯科及為忠善者，宜付有司論其 刑賞，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使內(nèi)外異法也。侍中、侍郎郭攸之、費祎、董允等，此皆良實，志慮忠純，是以先帝簡拔以遺陛下：愚 以為宮中之事，事無大小，悉以咨之，然后施行，必能裨補(bǔ)闕漏，有所廣益。將軍向?qū)櫍孕惺缇瑫詴耻娛拢囉糜谖羧眨鹊鄯Q之曰能”，是以眾議舉寵為督：愚以為營中之事，悉以咨之，必能使行陣和睦，優(yōu)劣得所。親賢臣，遠(yuǎn)小人，此先漢所以興隆也； 親小人，遠(yuǎn)賢臣，此后漢所以傾頹也。 先帝在時，每與臣論此事，未嘗不嘆息痛恨于桓、 靈也。侍中、尚書、長史、參軍，此悉貞良死節(jié)之臣， 愿陛下親之、信之，則漢室之隆，可計日而待也H臣本布衣，躬耕于南陽，茍全性命于亂世，不求聞達(dá)于諸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉 屈，三顧臣于草廬之中，咨臣以當(dāng)世之事，由是感激，遂許先帝以驅(qū)馳。后值傾覆，受任于 敗軍之際，奉命于危難之間，爾來二十有一年矣。先帝知臣謹(jǐn)慎