1、精品word，歡迎共閱XXX商業街整體招商方案一、招商的啟動時間如按 2005 年 5 月 1 日開業計劃，按一般同規模的商業項目， 至少應提前 8 個月進行招商，XXX商業街因種種原因，現距開業之日僅剩下 6 個月時間，因此招商時間建議最遲 11 月初開始啟動。二、招商人員人數商業街鋪位 864 個，現出售的 1 4 區鋪位較小且分散， 如此以來增加了招商的難度和強 度。對此招商人員定為 10 名較為合適。具體工作分配如下：經理（XX）:負責統管全局，制定招商方案和進度，安排招商人員的日常工作。 招商人員（九名）：由經理安排具體招商工作其中: 13 區由 3 名招商人員負責招商工作46 區由

2、 5 名招商人員負責招商工作招商文秘 1 名、招商辦公地點 因整個招商需和銷售配合，建議在營銷中心附近開展招商工作1、 在營銷中心后、交警崗亭旁建造一間約 80 平米的招商辦公室。建議在 11 月底建成， 前期暫時在營銷中心內辦公。2、 在項目現場附近租賃一套寫字樓或公寓作為招商辦公室，并同時在營銷中心內設立 招商咨詢點，雙邊配合進行。四、項目整體招商的原則和目標1、保證在 2005 年 3 月底前項目整體招商完成 80%；2005 年 5 月 1 日項目開業前整體招 商完成 90%，以保障項目能如期順利開業。距明年項目開業只剩下半年時間（ 2004 年 11 月 1 日2005 年 4 月

3、30 日） ，除去春節一精品word，歡迎共閱個月的時間，實際剩下的時間只有 5 個月，因此對完成 90%的招商計劃有一定的難度和壓力，但由于前期積累了一定客戶資源，加之對項目比較了解，通過后期的招商更進工作 和招商廣告的配合，對完成這個任務有一定的信心。2、在招商過程中確保按既定的功能分區進行招商， 以保障整個商業街商業經營井然有序。 由于整個招商滯后于銷售，且在前期的定位中將商業街定位于自營性商業街，因此要保 證功能分區具體到每一個鋪位，難度勢必很大，因此按功能分區進行招商只能是保障每 個區經營的商品性質大體一致，如經營服裝的區也可以經營皮具、化裝品之類，而不能 經營小吃、電玩等。3、在招

4、商工作中確保業主第一年的投資回報達到 8%以上，以穩定業主的投資信心。 根據我司對項目周邊商鋪租賃價格的調查分析和商業行業基準收益率，我司測算保證業 主第一年的投資回報達到 8%以上問題不大，較高的投資回報對增強投資者信心和保障商 業街的永續經營至關重要。4、確保整個商業街形象統一和經營穩定。對 14 區將按現行功能分區進行零散招商，對 5 6 區采取統一招商，來保證整個商業街整體定位符合東塘商圈需求，來保證商業街長遠經營穩定。五、xxx商業街投資業主、自營業主和開發商三方風險分析1、投資業主風險分析? 商鋪不能及時租賃出去；? 商鋪租賃的價格比較低；? 商鋪升值潛力有限，不能轉手或難于轉手。

5、2、自營業主（租賃戶）風險分析? 項目招商在開業前不能完成 85%以上或裝修未完成， 項目不能如期開業或開業時間無限 期拖延；? 由于招商工作的疏漏，導致商業街內經營無序、魚龍混雜；精品word，歡迎共閱? 沒有統一的物管或物業管理費用比較高；? 生意不是很理想或經營慘淡；? 開發商賣完后走人。3、開發商風險分析? 投入大量招商推廣費用后，招商效果不明顯或收效甚微；? 開發商自己沒有專業的招商人員，需聘請專業的招商公司，費用開支加大；? 5-6 區“只租不賣 ”或“先租后賣 ”，若招商不理想，今后的經營或銷售會很困難；? 項目不能如期開業，業主鬧事；? 項目日后經營不是很理想或經營慘淡，則不利

6、于開發商的品牌樹立。? 項目不能獲得穩定的投資回報，業主鬧事；六、招商中存在的主要問題及規避方法問 題 一：招商時間緊迫、任務量較大如前面所述，項目的整個招商時間只剩下約 5 個月左右的時間，總共有約 20000m2、800 多個鋪位需要招商，因此時間非常緊迫，任務巨大。規避方法：盡快確定整體招商執行方案，引入專業的招商機構開始工作，并組織專 門的部門監督管理。問 題 二：已買商鋪的業主要求自營或自行轉租，可先前沒有交保證金，簽定相關協議， 對其難以制約 規避方法：建議提前召開臨時業主大會，成立臨時業主委員會，協助開發商做好業主方 面的種種工作，以保證項目能如期開業。問 題 三：引入大型租賃戶

7、后，可能導致租金達不到 8%，業主不同意 引入大型主力店、知名品牌客戶，由于面積較大，其租金相對會降低，但引入大型租賃 戶一次性可以租賃較大面積，另外大型品牌的進駐會形成示范效用，吸引中小客戶進駐， 從而縮短整個招商周期，保證如期精品word，歡迎共閱開業。規避方法：開發商適當的給予一定租金補貼。問 題 四：自營鋪位與大客戶租賃鋪位重疊規避方法：1、談大型包租客的同時，盡量給投資業主商鋪面積占比比較多的商鋪群給其選擇；2、對大型包租客包租商鋪中的自營業主，可幫其調整到位置相對較好的委托出租商鋪中 經營，期間發生的租金差額可酌情給予補償。問 題 五：2005 年 5 月 1 日前招商任務完不成

8、90%，影響開業 規避方法：在目前的形式下，必須對招商工作進行科學、合理的評估，認真分析招商工 作中的問題和困難，正確預見并確定項目的開業時間。或者屆時制定相關的廣告宣傳活 動，如大學生免費創業 90 天、自營業主經營比賽等活動，由開發商免費提供開業時適量 未租出商鋪，保證開業率達 90以上。七、XXX商業街計劃招商方式XXX商業街共有商鋪 864 個，現階段已售商鋪 288 個（截止 2004 年 10 月 23 日），但真 正意義上的整體招商仍未規劃和啟動，如按以前招商設想： 1-4 區招散戶， 5-6 區統一招 商，如按 2005 年 5 月 1 日開業計劃，招商率達 9%以上將有較大困

9、難。1 、時間已來不及。從 11 月初開始計算，到明年 4 月底，僅僅剩下個 6 個月的時間，之 間還有春節將延誤一個月時間，加上招商組織必須進一步擴大，具體方案的確定，人員 的招聘或磨合， 招商廣告的策劃等等， 至少將需要 15-20 天時間。 也就是說四個月的時 間要招滿 864X90%（開業率） X （1-20%自營客戶） =622 個商鋪， 平均每月要招出 138 戶， 每天要招出 138 寧 30=4.6戶，將非常困難，以往長沙市任何地方都沒有類似速度， 所以從時間上來來說已遠遠不夠。2、嚴格按功能分區招商，那么三、四區的招商將有非常大的困難。按目前功能分區，三區做男士用品、動動休閑

10、產品，四區做兒童用品、文化用品，要招 商有相精品word，歡迎共閱當大的困難，作為地下商業街，大品牌或有名品牌的選擇性不大，根據以往招商 了解，男士服飾、兒童用品的客戶資源比起女裝類產品要少很大一部分比例，招商有很 大一部分難度，加上相比一、二區位置，三、四區缺乏優勢，如三、四區按目前功能分 區經營，將有很大困難。3、一般商業項目，如考慮到以后的商業街形象和穩定，招商工作都會策劃先行。及工程 開始動工時就有功能定位設想，然后根據策劃要求進行施工和招商，一般啟動時間略早 于銷售或與銷售同步，就目前XXX商業街來說，因招商啟動時間較晚，沒有事先策劃， 加上已有 288 個商鋪的自主權掌握在一大群業

11、主手中，招商過程中可能出現的困難或工 作的不可操作性，將隨時影響招商工作的效果，影響商業街的整體形象和開業時間，如 盲目啟動，到時將進退兩難。針對以上種種情況分析，如果要保證 2005 年 5 月商業街整體 90%以上開業，且功能分區 不混亂，經營類別的包括購物、休閑、娛樂、餐飲等要素，建議目前啟動招商時，采取 以下辦法：1、 在目前銷售的 1-4 區中 1-3 區招租散戶；2、 4-6 區統一招租大型商業項目（目前銷售的只有 4 區）1-3 區招商方案一、 功能定位及招商對象功能定位：1、 因東塘周邊的商業企業中：友誼商城裝修后經營定位為中高檔，東塘百貨經營定位為 高檔，XXX旁的交易大樓、

12、瀟湘服飾廣場經營定位均是低檔，考慮到差異化經營，X XX商業街經營定位應該是中檔偏低。2、目前長沙的市場行情而言，散戶經營女裝的市場份額大大的占據著主導地位，其中 還帶動著美甲、內衣、精品飾品的消費，故業內人常說：女人的錢是最好賺的。所以， 在本項目中，我們拿出一個區的位置來經營女性服裝、服飾。也是為了保障經營戶的利 益，從而確保商家的穩定性和市場的長期穩步發展的前景。相對的，男裝和童裝在市場 的份額中就顯得比例小很多，所以，他們所占的本項目面積并不是很大，全部集中在三區。3、 就地下商業街在長沙經營的歷史來講， 長沙民眾已經習慣將她定位為中檔偏下的消 費場所。所以，較高檔的品牌進駐長沙的地下

13、商業街的可行性不是很大。故設一個區引 進一些二、三線精品word，歡迎共閱服飾及相關品牌。招商對象：1 區：品牌服飾（男、女品牌服飾、品牌內衣、品牌布藝及時尚包類等） 2 區：女性用品（時尚女裝、美容美甲、精美飾品等） 3 區：男士用品（男士服飾、休閑品牌、運動服飾、兒童用品等）三、招商人數我司在 10 月 19 日至 10 月 25 日已進行了初步委托租賃招商工作，從工作情況來看，建 議由3 名招商人員進行招商比較合適1-3 區招商具體操作方法：1）、召開臨時業主委員會，聘請專業公司在業主與租賃戶之間搭建招商信息平臺，讓其 自行商定相關細節，開發商負責協調和監督。2）、5-6 區由于目前沒有

14、銷售出去， 不存在產權與經營權分離， 招商難度相對較小， 建議 主要吸引大客戶進駐，一方面可以加快招商速度，另一方面可以吸引廣大中小租賃戶進 駐。由于大客戶租賃時間相對較長、租賃面積相對較大，可能其租賃的價格會低于散戶 租賃的價格，開發商會損失部分租金，但從長遠來看這有利于整個商業街的經營，有利 于 5-6 區商鋪今后的銷售或租賃。3）、1-4 區由于目前銷售已經過半， 采用返租等方式目前操作起來可能比較困難， 我司建 議按以下辦法：1-4 區的招商比較復雜，主要分成兩塊 已售出商鋪的招商和迄今未售出商鋪的招商。 因為它們兩者的特點不一樣，下面分別進行闡述：? 已售出商鋪的招商到 2004 年

15、 10 月 20 日為止，XXX商業街目前已銷售鋪位 285 個，占 1-4 區總鋪位數的47.1%。這其中客戶主要分成自行招租、委托招租、自營三種對于這些客戶，由于前期沒有交納保證金，目前對其難以限制，工作會有一定的難度， 為此我們制定以下方案：精品word，歡迎共閱1、以上客戶在 11 月 30 前可自行選擇自營、委托租賃還是自行租賃。2、11 月底以前購買商鋪選擇自營、自行招租的業主，在 12 月 10 日前到開發商處交納2000 元自營保證金，簽定經營公約和自營意向書，才能享受政府給予的優惠稅收政策， 如果能和整個商業街統一開業，屆時將退還 2000 元保證金。3、11 月底以前購買商

16、鋪選擇委托租賃的業主在 12 月 10 日前可選擇由開發商指定的公司 委托租賃，交納保證金，并簽定委托租賃協議。 （詳見附后的委托租賃協議、租賃協議樣 本）4、11 月 30 日后所有剩下的鋪位無條件交由開發商指定的公司整體代為租賃，且按現行 價格年回報的 8%的租金標準進行統一招商。這種方式簡單、明了，但實際操作起來可能會有一定的難度，因為要業主交納2000 元保證金其主動權在業主手中，開發商難以制約，如果操作不好可能會遭到業主抵制，而導 致整個招商工作被耽擱下來。鑒于此種方案的缺點，我們建議采取以下措施，鼓勵客戶快速與公司簽定相關協議：1、對于 2004 年 10 月 30 日前購鋪的客戶

17、在 2004 年 11 月 15 日前與開發商指定的公司分 別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協議的，第一年后返物管費40%。2、對于 2004 年 10 月 30 日前購鋪的客戶在 2004 年 11 月 30 日前與開發商指定的公司分 別簽定自營意向書、自行招租意向書或委托租賃協議的，第一年后返物管費20%。3、對于 2004 年 10 月 30 日后 11 月 30 日以前購鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后 5 日內 與開發商指定的公司分別簽定自營協議、 自行招租協議或委托租賃協議的， 第一年后返 物管費 40%。4、對于 2004 年 10 月 30 日后 11 月 30 日以前購

18、鋪的客戶在簽定購鋪正式合同后 10 日內 與開發商指定的公司分別簽定自營協議、自行招租協議或委托租賃協議的，第一年后返 物管費40%。超出以上時間的，則不給予任何獎勵政策。? 未售出商鋪的招商11 月 30 日后，如未出售的商鋪，一律交由開發商指定的招商公司代為租賃。 11 月 30 日 后購買商鋪的業主，無條件選擇委托租賃。在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協議， 其中：1、11 月 30 日后購買商鋪的客戶在簽定正式合同的同時簽定委托租賃協議的，第一年后 返物精品word，歡迎共閱管費 40%。2、對于在簽定正式合同后 5 日內簽定委托租賃協議的，第一年后返物管費 30%。3、對于在簽定正式

19、合同后 10 日內簽定委托租賃協議的，第一年后返物管費 20%。4、11 月 30 日后購買商鋪的業主，仍需自營的，如該商鋪購買時已出租，將無條件選擇 委托出租，租賃期限滿后，方可自營。如該商鋪購買時未出租，需交納 2000 元保證金， 簽定經營公約和自營意向書，保證和商業街同步開業后，才可自營，同時，第一年后返 物管費 20%。五、具體招商細則：1、1- 3 區委托租賃機構因長沙市xx房地產顧問有限公司一直在營銷一線，有豐富 的客戶資源、了解業主和租賃戶的心理，建議業主直接委托其負責操作。2、委托租賃具體操作流程。業主購買商鋪 填寫經營意向調查表確認自營、委托出租協助業主和承租人簽訂租賃公司

20、收集承租客戶投資業主簽定業主代租合同，并收取租賃中介傭金信息、進行談判協議，交納履約保證金裝修、開業3、委托租賃合同附后。八、XXX商業街 4-6 區統一招商方案一、基本原則（1）定位原則 目前，隨著沃爾瑪、步步高、家潤多、國美、通程電器、友誼精品商城、通程精品商城 等國內外知名商業巨頭聚首東塘商圈，東塘的整體商業氛圍日益漸濃，作為名氣不大，沒有品牌知名度的XXX商業街， 特別是第四一六區統一招商項目的定位， 應遵守以下 幾個原則：精品word，歡迎共閱A、 引進的項目必須能提升整個商業街的形象， 帶動人氣，增強業主和經營戶的投資信心, 因此，應該是東塘商圈其他賣場缺乏的項目，或者是將來在東塘

21、更具競爭優勢的項目。B、 引進的項目必須考慮到商業街周邊企事業單位、居民區、學校等群體的購物習慣和消 費需求，能培育穩定的消費群體，有非常明確的針對性。C、 可以引進國內外大型知名商業機構。D 項目定位的覆蓋面，基本能輻射達到項目周邊 3 公里以內。（2）租金價位定價原則A、 租金基準定價，應全面權衡經營戶和開發商的投資成本，目前，參照市場上按投資回報 7 8%左右的價位，業主和經營戶基本能接受，因此，第五、六區租金定價月基價應為：售價X8% 12 個月。B、 因引進的項目有知名度大小不同、影響力不同、規模大小不同，因此，在考慮基準定 價的基礎上，應該考慮以下兩個著重點：1如引進的項目知名度大

22、，確實能提升商業街整體形象，帶動人流，其租金標準應參照 市場行情，適當略低于租金基準定價，但租賃期應至少達 3 年以上，且每年租金價格要 保證 5左右的遞增。2如引進的項目，只有一般知名度或影響力，對整個商業街的幫助不大，則可以按租金 基準定價作為參考定價。3因大型商業項目裝修較一般商鋪復雜， 往往需要 13 個月的裝修期，如xxx商業街 在明年2005 年 3 月底客戶才能進場裝修的情況下，建議給予免 13 個月裝修期的租金 優惠政策。二、招商對象以及目標顧客、租金預測? 文化類品牌店 以教科書、綜合書刊、音像店、電腦配件店等為主，該群體以連鎖店經營為主，一般要 求鋪位面積 2001000m

23、（2 使用），其經營實力、經驗比較強，有很穩定的消費群體，有較 高的品牌影響力和號召力。目標顧客：1、東塘沿韶山南路至井灣子止， 沿線一公里范圍內的四十幾個中高等院校 （不 包括小學）。2、xxx商業街沿線一公里范圍內的科研單位、技術單位、廣告信息公司以及有關文化 愛好者。精品word，歡迎共閱租金預測：根據市場該群體的投資實例，預測租金60 元/m2 左右（建筑面積）。? 餐飲、娛樂、休閑品牌店 以餐飲酒樓或餐飲美食廣場、電玩俱樂部、美容美體館、健身館、酒吧等為主，該類群 體一般要求鋪位面積 2002000m（2 使用），其經營項目能做到與購物互補， 有一定的規模 和市場競爭力，能充分聚集人

24、氣。目標顧客： 1、東塘商圈講究生活品質和品位的消費人士。2、 東塘商圈喜愛時尚，追求潮流的時尚男女。3、 東塘商圈熱愛生命、熱愛運動的都市青年以及大中學生。4、 來xxx商業街購物后需其他消費的顧客。5、 東塘周邊喜愛休閑娛樂的廣大愛好者。租金預測：根據對前期市場調查了解，租金預測可達4070 元/mO （建筑面積）。? 大型知名商業連鎖機構該類機構以國內外知名商業品牌商場為主，一般要求面積達5000m2（建筑面積）以上，有其特定的消費群體，有廣泛的品牌知名度，有較高的商業信譽和超強的吸引力，能提 升整個商業街整體定位，帶動人氣，增強業主和經營戶的投資信心。目標顧客：東塘商圈乃至整個天心區、

25、雨花區整個范圍內的需家庭消費、生活所需開支 的居民區、企事業單位、大中專院校以及來商業街購物的所有顧客。租金預測：因該類商業機構有其相當大的知名度，根據其以往的投資習慣和投資成本，租金預測在 2550 元/m2 （建筑面積）。注：因 4 區是先售后租， 建議整個 4 區按售價年回報的 8進行“帶租約銷售 ”，不允許自營，已簽商鋪買賣合同的業主要求自營的業主，有開發商同意后幫其換至 3 區，然 后由開發商指定專業招商機構統一招商大型商業項目。 一方面保證按原計劃銷售 1-4 區， 另一方面以 4、5、6 區的整體招商租金收益支付 4 區返租費用之后（因大型商業項目的 租金可能略低于售價年回報的

26、8，故與返租租金有一定差額） ，開發商仍將有很大的租 金收益。九、xxx商業街整體招商程序精品word，歡迎共閱序號 工 作 內 容 日 期一 進行全市商業業態及招商、租賃市場調研 9 月 1 日11 月 1 日二 確定功能分區，確定招商平面圖及面積 11 月 1 日之前三 確定本項目的招商形式及條件 11 月 1 日之前1 、租賃2 、合作經營四 招商工作中工商稅務費用的確定 11 月 1 日之前五 制定具體的招商項目明細 11 月 1 日之前1 、項目分類2 、目標客戶的定位3 、招商區域地點六 制定各種招商項目的租金費用、收益預算、編制租金表 11 月 1 日之前七 制定宣傳推廣計劃及開支預算1 、招商工具 11 月 15 日之前（1）招商地點及辦公用品 11 月 15 日之前（2）確定物管及介入經營管理隊伍 12 月 30 日之前（3）印制宣傳單、書刊、價目表 11 月 15 日之前2 、招商文本（1）招商手冊 11 月 15 日之前（2）租賃合同 11 月 1 日之前（3）合作經營合同 11 月 1 日之前（4）物管文本 11 月 30 日之前（5）裝修要求 11 月 30 日之前（6）商業管理文本 11 月 30 日之前3 、傳播及媒體精品word，歡迎共閱（1）制定詳盡