1、1 / 32虹口區(qū)四川北路81#地塊可行性研究報(bào)告2 / 32目錄3 / 32第一章項(xiàng)目概況1第二章市場(chǎng)分析2第三章開(kāi)發(fā)設(shè)想5第四章開(kāi)發(fā)進(jìn)度9第五章投資估算10第六章初步結(jié)論及建議12附件:1、項(xiàng)目總平面圖2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)匯總表3、商業(yè)售價(jià)定位表4、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)位置圖4 / 32第一章 項(xiàng) 目 概 況1.1項(xiàng)目背景虹口區(qū)四川北路81號(hào)地塊要緊由兩個(gè)部分組成， 即占地約10畝的上海市虹口區(qū)第二工人俱樂(lè)部（以下簡(jiǎn)稱二俱）和占地約30畝的居民及工廠、學(xué)校、醫(yī)院、商店等用地。依照上海市和虹口 區(qū)的規(guī)劃，二俱以外地塊的改造差不多列入虹口區(qū)新一輪舊區(qū)改 造的打算。1.2地塊及周邊現(xiàn)狀該地塊位于上海市虹口區(qū)四川

2、北路以西、東寶興路以北、寶 源路以東、俞涇浦以南。 地塊總占地面積27700平方米，約合41.5畝，地塊沿四川北路長(zhǎng)約110米，沿東寶興路長(zhǎng)約240米。地塊 中除有第二工人俱樂(lè)部、企業(yè)2家及1所小學(xué)外，其余為約800戶居民，大部分屬于危棚簡(jiǎn)屋。該地塊位于虹口區(qū)中南部，周邊交通便捷，南北向有四川路、 四平路通往外灘及市區(qū)方向，此外，地塊西側(cè)為軌道交通明珠線，且東寶興路站即在地塊西側(cè)50米處，周圍公交線路有輕軌明珠線、18路、21路、101路、47路等。地塊緊靠上海市知名商業(yè)街四川 路，商5 / 32業(yè)設(shè)施齊備，地塊南側(cè)約100米處將規(guī)劃虹口區(qū)大型公共 綠地。地塊1公里范圍內(nèi)分布有：福德百貨、東寶

3、百貨、上海七 百、多倫路文化名人街等，周邊商業(yè)、學(xué)校、超市、醫(yī)院等設(shè)施 齊全。第二章 市 場(chǎng) 分 析2.1宏觀市場(chǎng)分析今年上半年房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)內(nèi)銷商品房預(yù)售保持較高的增長(zhǎng) 勢(shì)頭，據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年，商品房預(yù)售 面積較去年同期增長(zhǎng)26.3，內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際銷 售面積之比從去年同期的1:0.9 4上升到今年的1:1 .56，供6 / 32求關(guān)系的開(kāi)始轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。表1. 2001年1-6月上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)匯總2001年1-6月2000年1-6月同比增長(zhǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額2445258萬(wàn)元198646823.1%內(nèi)銷商品房土地出讓面積2097852173

4、072-90.3%可建建筑面積5152724114188-87.5%商品房新開(kāi)工面積9089660787668015.4%商品房竣工面積4298042309577438.8%已登記商品房預(yù)售面積7730990612026826.3%已登記的存量房買賣面積6190892313083697.7%依照中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查，上海房地產(chǎn)市 場(chǎng)近期持續(xù)保持價(jià)升量增的火爆局面。5月份中房上海綜合指數(shù)為730點(diǎn)， 比2000年5月上漲12%年初因住房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的提高而 減少的新開(kāi)樓盤(pán)數(shù)量，在近兩個(gè)月已恢復(fù)去年水平， 而售價(jià)提升 水平已從過(guò)去局部區(qū)域全面擴(kuò)散到全市城域，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨升將成7 / 3

5、2為市場(chǎng)要緊傾向隨著本市房地產(chǎn)運(yùn)作不斷深化，在進(jìn)展商不斷創(chuàng)新開(kāi)發(fā)理念和全面提高居住質(zhì)量的推動(dòng)下，上海房地產(chǎn)已進(jìn)入一個(gè)新的歷史 進(jìn)展時(shí)期。有關(guān)人士預(yù)測(cè)，上海房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)進(jìn)入長(zhǎng)期繁榮進(jìn)展 的新時(shí)期。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析虹口區(qū)是上海蘇州河以北傳統(tǒng)的住宅區(qū)域和商業(yè)區(qū)域。 整個(gè) 區(qū)域呈狹長(zhǎng)狀，與楊浦、寶山、閘北和黃浦相臨，隔江相望浦東 新區(qū)，可謂地理位置優(yōu)越。區(qū)域內(nèi)貫穿高架、輕軌，交通便利。 憑借濃厚的歷史底蘊(yùn)，優(yōu)越的地理位置，以及四川北路商業(yè)街的 興盛，一直以來(lái)在北部居民心目中，虹口區(qū)是理想的居住地，尤 其是寶山、閘北以及楊浦的居民。依照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2001年一季度虹口區(qū)平均成交價(jià)為4281元 平方米，較

6、上季度大漲395元平米。本項(xiàng)目位于虹口傳統(tǒng)的房產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域四川路沿線，該區(qū)域以虹口公園、四川北路為中心，向外輻射至歐陽(yáng)路、同心路、水電 路、大連路。因文化、商業(yè)基礎(chǔ)較好，一直以來(lái)差不多上投資開(kāi) 發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，近期，借助四川路成熟的商業(yè)和輕軌的開(kāi)通，該 區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)位和品質(zhì)更上一層樓，房?jī)r(jià)順勢(shì)上漲至4500-6000元/平方米。附近樓盤(pán)有精武大廈、榮欣大廈、虹葉花苑等,一般 樓盤(pán)定位于中高檔。8 / 32周邊以后幾年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目將要緊來(lái)自與該地塊南部500米處 大型公共綠地周邊的項(xiàng)目，據(jù)從虹口區(qū)計(jì)委處獲悉，該綠地周邊 將由上海明佳房產(chǎn)開(kāi)發(fā)一25萬(wàn)平米的住宅小區(qū)， 而且合同談判也 差不多完成。可能明佳房產(chǎn)會(huì)在此建筑豪宅社