1、研究生 XXX指導教師 王幼松教授2015年5月某海外房地產項目開發的風險分析某海外房地產項目開發的風險分析目錄1 12 23 34 45 56 6文獻回顧與綜述案例項目介紹案例項目風險評估案例項目風險控制分析結論與展望選題背景及研究方法1 12 23 34 45 56 6選題背景及研究方法文獻回顧與綜述案例項目介紹案例項目風險評估案例項目風險控制分析結論與展望選題背景選題背景1、中國經濟總量及房地產行業的迅猛發展19782012年，年均經濟增長率高達9.8%2012，GDP達8.2萬億USD,僅次于美國2012，全國城鎮人均住宅面積32.9m2，比1978年增長391%01選題背景選題背景2

2、、越來越多的中國富裕人群的海外投資置業需求統計到2013年，中國移民海外人數存量已達到934.3萬人1990年的第七大移民輸出國，上升為2013年的第四大移民輸出國2013，中國投資者購買美國房產220億USD，占外國人在美購房總金額的24%01選題背景選題背景3、國內嚴厲的房地產調控政策以及人民幣持續的升值預期4、國內對于海外房地產市場投資研究的相對缺位01研究方法研究方法01文獻查詢專家調查層次分析敏感性分析實證研究實地調研論文結構論文結構011 12 23 34 45 56 6文獻回顧與綜述案例項目介紹案例項目風險評估案例項目風險控制實證分析結論與展望選題背景及研究方法文獻回顧與綜述文獻

3、回顧與綜述1、對外直接投資動機、類型、進入模式、運營階段等的風險因素及控制策略理論2、房地產投資風險及控制策略理論021 12 23 34 45 56 6文獻回顧與綜述案例項目介紹案例項目風險評估案例項目風險控制實證分析結論與展望選題背景及研究方法案例項目介紹案例項目介紹占地57英畝（345.99畝）建筑面積約119.94萬m2總地價19.776億RMB,樓面地價1648.77元/m203規劃規劃、效果圖效果圖03地域決策地域決策較近的地理位置及心理距離與中國更為接近的發展階段更為廣闊的市場前景東道國吸引的優惠政策綜合考慮首選馬來03 進入模式進入模式 優優 點點缺缺 點點 獨獨資資1.1.投

4、資人投資人擁有完整的自主決策權擁有完整的自主決策權2.2.避免避免了與合資者之間的摩擦及了與合資者之間的摩擦及管理上管理上的難的難題題3.3.母母公司的經營戰略可較好得到延續公司的經營戰略可較好得到延續4.4.企業企業的知識產權和商業機密有保障的知識產權和商業機密有保障5.5.經營經營成果及利潤可獨享成果及利潤可獨享1.1.資源資源投入大，經營風險高投入大，經營風險高2.2.與與東道國的社會和文化差異較難克服東道國的社會和文化差異較難克服3.3.陌生陌生的法律政策環境易導致投資的法律政策環境易導致投資周期周期 較較長長4.4.經營經營活動可能收到東道國政策法律活動可能收到東道國政策法律限限 制

5、制 合合資資1.1.投資周期可能較短投資周期可能較短2.2.資源投入小，經營風險低資源投入小，經營風險低3.3.對東道國法律政策及社會文化環境有較對東道國法律政策及社會文化環境有較深深 認識認識4.4.易克服與本土企業之間的摩擦易克服與本土企業之間的摩擦1.1.與合資者易現摩擦，導致管理難題與合資者易現摩擦，導致管理難題2.2.經營決策權不完全擁有以致效率低下經營決策權不完全擁有以致效率低下3.3.難以延續母公司經營戰略難以延續母公司經營戰略4.4.易致商業機密泄露易致商業機密泄露03 進入模式進入模式綜合比較獨資合資優缺點，首要考慮資金的安全性，同時結合海外拓展長期戰略，決定以合資方式進入馬

6、來市場，累積經驗，培養人才0303規劃與產品設計規劃與產品設計定位：國際度假、養老圣地，新加 坡美麗后花園產品：高層洋房73141m2二房三房為主；公寓3769m2一房二房為主配套：風情商業街，人造沙灘，游艇碼頭，私人會所，五星級酒店園林：依托自然資源，面臨新加坡海，組團獨立主題公園，無邊泳池03開發銷售計劃開發銷售計劃年年 限限 2013 2013年年 2014 2014年年 2015 2015年年 2016 2016年年 2017 2017年年 2018 2018年年合合 計計可售面積可售面積（m m2 2）229229，432432232232，481481229229，90490446

7、46，163163 / / / /737,980737,980銷售均價銷售均價（元（元/ m2/ m2）1717，4344341717，8518511818，7037033232，294294 / / / / / /銷 售 額銷 售 額（億元）（億元）40.040.041.541.543.043.014.9114.91 / / / /139.4139.4現金收入現金收入（億元）（億元）4.04.020.1520.1538.938.937.3637.3625.3125.3113.6713.67139.4139.4備注備注項目預計分項目預計分6 6年開發，年開發，4 4年銷售年銷售03經濟測算經濟

8、測算銷售毛利率銷售毛利率33.70%33.70%銷售凈利率銷售凈利率18.61%18.61%銷售凈利潤總額銷售凈利潤總額25.9425.94億元億元RMB RMB 土地成本獲利倍數土地成本獲利倍數1.221.22開發周期開發周期6 6年年預售首年資金回籠率預售首年資金回籠率 0.00%0.00%內部收益率內部收益率19.00%19.00%凈現值凈現值12.512.5億元億元RMBRMB1 12 23 34 45 56 6文獻回顧與綜述案例項目介紹案例項目風險評估案例項目風險控制分析結論與展望選題背景及研究方法04三階段24風險因素04層次分析模型層次分析模型04案例項目案例項目風險預測風險預測

9、規劃決策階段：政策變化、客戶群風險、決策失誤建設階段：政策變化、融資困難、規劃與設計變動在銷售階段：政策變化、客戶群風險、決策失誤04售價下跌、開發成本上升、售價下跌、開發成本上升、工期延長工期延長等因素對投資收等因素對投資收益的影響較為敏感，土地益的影響較為敏感，土地費用上升、開發面積減小費用上升、開發面積減小的敏感性稍的敏感性稍差差敏感性分析敏感性分析1 12 23 34 45 56 6文獻回顧與綜述案例項目介紹案例項目風險評估案例項目風險控制分析結論與展望選題背景及研究方法05 一、進入一、進入模式模式加影，萬撓兩個項目試點 合資，股權50%，規模不大困難：股權較小，無決斷影響力；土地談

10、判進展緩慢（啟動土地談判一年半時間，仍然未完成）；項目推不動收獲：學習經驗；培養人才案例項目：成立絕對控股合資公司（90%）;選擇無主的濱海灘涂地（土地談判僅費時6個月）；經驗一經驗一: :房企進軍海外房企進軍海外, ,從小項目著手從小項目著手, ,成立合資公司成立合資公司, ,累積累積 經驗經驗, ,開拓人脈開拓人脈, ,培養人才培養人才05 二、資金二、資金困局困局自有資金缺乏自有資金缺乏自有資金需要4550%國外金融機構貸款獲取困難：規模龐大，額度限制；信用記錄缺乏；保護主義中資銀行海外業務獨立，企業在國內累積的信用度不適用于國外,銀行對企業能否適應當地暫持懷疑態度“走出去”財政資金不包

11、括房地產行業個人資金出境限制售樓款回收周期漫長售樓款回收周期漫長馬來規定,分13個環節支付售樓款至主體結構封頂,買方僅需分期支付35%款項最后一筆樓款,可在收樓使用后24個月內支付目前簽訂合同,最早交樓日期2018.8,距離發售日期達5年之久工程款須按進度支付給施工方,否則屬違法經驗二經驗二: :海外房地產開發海外房地產開發, , 須精確計算快速開發所帶來的成本須精確計算快速開發所帶來的成本增加與取得收益是否匹配增加與取得收益是否匹配, ,制定適合的開發計劃；建議國內銀制定適合的開發計劃；建議國內銀行綜合企業在國內累積的信用審批發放貸款；松動外匯管制行綜合企業在國內累積的信用審批發放貸款；松動

12、外匯管制05經驗三經驗三: :完善外派人才完善外派人才培養培養晉升海外服務歸國等管理制度晉升海外服務歸國等管理制度; ;國內國內 外行文分別管理外行文分別管理; ;加強文化建設及員工相互融合加強文化建設及員工相互融合; ;建議國建議國 家加強雙邊磋商家加強雙邊磋商, ,力爭東道國對我國開放勞務市場力爭東道國對我國開放勞務市場不適應新環境工作生活節奏員工的歸國安排其他原因(競爭,觀念改變等)家庭原因管理層的選拔制度 三、三、人才流失人才流失自有人才流失本土員工流失文化差異溝通困難行文不適應勞工嚴重缺乏,懶散疏于管理05 四、政治四、政治及匯率風險及匯率風險 新馬填海紛爭新馬填海紛爭應對應對: :

13、環評環評, ,調整規劃調整規劃, ,資助環保資助環保, ,宣傳宣傳后果后果: :工期延后工期延后3 3個個月月05 馬國政策修訂馬國政策修訂, ,控制外國人購房控制外國人購房第二家園政策修訂第二家園政策修訂, ,提高外國人購房門檻提高外國人購房門檻增稅增稅: :新增新增6%6%的商業服務稅的商業服務稅;30%;30%的不動產增值的不動產增值所得稅由所得稅由3 3年內轉售征收改為年內轉售征收改為5 5年內轉售征收年內轉售征收國內客戶在海外缺乏信用記錄國內客戶在海外缺乏信用記錄，且不注意在且不注意在國內的信用積累國內的信用積累，影響在東道國申請住房貸影響在東道國申請住房貸款的審批通過率款的審批通過

14、率 匯率浮動匯率浮動, ,帶來風險帶來風險經驗四經驗四: :政治風險政治風險, ,冀望國家影響力的提高冀望國家影響力的提高, ,雙邊協定的約束雙邊協定的約束, ,以及投以及投 資協議資協議、合同書等具法律約束力文件、合同書等具法律約束力文件 ；規避匯率風險，企；規避匯率風險，企 業須盡力在當地融資，投保相應外匯險，大力開拓客戶群業須盡力在當地融資，投保相應外匯險，大力開拓客戶群05 五、工程技術風險五、工程技術風險依賴國外技術力量弊端較多依賴國外技術力量弊端較多國外設計體系專業性強，但需較多協調時間，部分設計問題甚至須到施工階段方能發現填海質量控制在國外找不到相應規范，最終按照國內道路碼頭規范

15、確定相關填海參數近年來國外工程建設項目相對較少，工程經驗累積不夠外方工程技術人員設計手法粗獷，安全系數選取超規范較多，荷載及構件尺度選用偏大，構建類型歸并偏粗，成本控制意識不強，最終導致土建成本較計劃為高05 優化成果優化成果經驗五經驗五: :既要既要善用海外技術力量，更需依靠國內的工程經驗。保善用海外技術力量，更需依靠國內的工程經驗。保 有經驗豐富技術人員，可有效避免控制工程技術風險有經驗豐富技術人員，可有效避免控制工程技術風險 序號成本構成計劃成本施工圖預算成本優化后成本優化設計成本下降幅度(元RMB/m2)(%)1勘察設計費150150150-2土地購置費164816481648-3政府

16、報建費用150150150-4市政設施費902902980980950950-3.06%-3.06%5主體建安費501250125585558551695169-7.45%-7.45%其中基礎費用800800940940845845-10.11%-10.11%6裝修300030003600360028002800-22.22%-22.22%7園林綠化210210210210180180-14.29%-14.29%8填海處理100100135135120120-11.11%-11.11%9公建配套分攤520520520-10貸款利息300300300-11開發間接費101010-12合計1200

17、21200213288132881199711997-9.72%-9.72%05經驗六經驗六: :決策之初，對目標市場進行全面詳盡市場調查決策之初，對目標市場進行全面詳盡市場調查分析；分析； 需要一個服務機構及時發布權威準確的目的國投資現狀需要一個服務機構及時發布權威準確的目的國投資現狀 六、六、競爭風險競爭風險供應加大，土地、建材及勞動力價格上漲，相互“挖人”嚴重，市場競爭加劇，風險逐漸累積富力地價2428.57較1647.95 50%投資460億RMB可售面積769萬m2富力某公司卓達新華聯綠地 截至截至20142014年年3 3月月2012年，新山市全年銷售商品房面積約46萬m2 按此計算,可銷售近17年 05經驗七經驗七: :海外房地產拓展注重穩扎穩打海外房地產拓展注重穩扎穩打, ,切忌冒進切忌冒進; ;投保相應商業投保相應商業 保險保險 七七、其他風險、其他風險馬航事件政府應對失當半年內銷售基本陷于停頓市場恐慌,股市暴跌1 12 23 34 45 56 6文獻回顧與綜述案例項目介紹案