1、目目 錄錄第一部分：商業零售基礎知識第一部分：商業零售基礎知識1 1、零售業態的分類及定義、零售業態的分類及定義2 2、購物中心的定義及分類、購物中心的定義及分類3 3、購物中心發展史、購物中心發展史4 4、購物中心建筑特征、購物中心建筑特征5 5、購物中心定位要素、購物中心定位要素6 6、購物中心規劃設計要點、購物中心規劃設計要點7 7、購物中心招商及營銷策劃要點、購物中心招商及營銷策劃要點8 8、購物中心運營管理要點、購物中心運營管理要點目目 錄錄第二部分：商業運營活動中的專業術語第二部分：商業運營活動中的專業術語1、房地產的含義2、商業房地產的含義3、商業物業的分類4、建筑規劃及設計規范

2、術語5、招商專業術語 零售業零售業Retail industryRetail industry 以向消費者銷售商品為主，并提供相關服務的行業。零售業態零售業態 Retail FormatsRetail Formats 零售企業為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經營形態。分類原則：分類原則： 零售業態按零售店鋪的結構特點,根據其經營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規模、店堂設施、目標顧客和有無固定營業場所進行分類。分類：分類： 食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網上商店、自動

3、售貨亭、電話購物等。 零售業態從總體上可以分為有店鋪零售業態和無店鋪零售業態兩類零售業態從總體上可以分為有店鋪零售業態和無店鋪零售業態兩類 購物中心是指：購物中心是指： 國際購物中心協會的解釋為：購物中心是指一群建筑，組合在一起的商業設施，按商圈確定其位置、規模，將多種店鋪作為一個整體來計劃、開發和經營，并且擁有一定規模的停車場。由此可見，從嚴格意義上講，購物中心不是一種商業業態，而是一種有計劃地實施的全新的商業聚集形式 根據購物中心的建筑、設施和形態的不同，國際購物中心協會又將購物中心細分為摩爾(Mall，停車場與店鋪間有一定的距離，通常在整體建筑的地下或外圍，而店鋪間有專門的步行街連接，如

4、區域型、超區域型購物中心)和帶狀中心(店鋪前各有停車場，店鋪間通常沒有專門的步道連接，如鄰里型、社區型等)。 摩爾摩爾(Mall)(Mall)購物中心是指：購物中心是指： 面積在10萬平方米以上，由專業購物中心管理集團開發經營，業態業種復合度極度齊全（全業態、全業種/行業經營，表現出高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構特征），行業多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度及深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實現。商品組合的深度極深由無數各類品牌專賣店、專業的不同行業主題大賣場實現。） 嚴格意義上講，小于0萬平方米的，叫做購物

5、中心，大于這個數字的且業態復合度高的方可稱作摩爾MALL。而大于20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPERMALL。 城市綜合體城市綜合體HOPSCAHOPSCA是指：是指： 城市綜合體一般是由高級酒店，高檔寫字樓，大型綜合商業中心、步行街區、市民廣場等組成。城市綜合體是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體，以功能協同、空間緊湊、抗風險能力強為特點，表現出極大的生命力和充沛的發展潛能。因其規模宏大、功能齊全，城市建筑綜合體常被稱為“城中之

6、城” 。城市綜合建筑體又稱綜合性建筑或復合型建筑 。HOPSCAHotel(酒店)、 Office(寫字樓)、Parking(停車場)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議中心)、Apartment(公寓) 購物中心分類購物中心分類A A、社區購物中心、社區購物中心Community shopping centerCommunity shopping center 是在城市的區域商業中心建立的，面積在5萬平方米以內的購物中心。B B、市區購物中心、市區購物中心Regional shopping centerRegional shopping center 是在城市

7、的商業中心建立的，面積在10萬平方米以內的購物中心。C C、城郊購物中心、城郊購物中心Super-regional shopping centerSuper-regional shopping center 是在城市的郊區建立的，面積在10萬平方米以上的購物中心。D D、廠家直銷中心、廠家直銷中心Factory outlets centerFactory outlets center 由生產商直接設立或委托獨立經營者設立，專門經營本企業品牌商品，并且多個企業品牌的營業場所集中在一個區域的零售業態。業態業態基基 本本 特特 點點選址選址商圈與商圈與目標顧客目標顧客規模規模商品（經營）結構商品（經

8、營）結構商品售商品售賣方式賣方式服務功能服務功能管理信息系統管理信息系統社區購物中心社區購物中心communitycommunityshopping shopping centercenter市、區市、區級商業級商業中心中心商圈半徑商圈半徑5-105-10公公里里建筑面積建筑面積為為5 5萬平萬平方米以內方米以內20-4020-40個租賃店，包個租賃店，包括大型綜合超市、專括大型綜合超市、專業店、專賣店餐飲服業店、專賣店餐飲服務及其他店務及其他店各個租各個租賃店獨賃店獨立開展立開展經營活經營活動動停車位停車位300-500300-500個個各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統系

9、統市區購物中心市區購物中心Regional Regional shoppingshoppingcentercenter市級商市級商業中心業中心商圈半徑商圈半徑10-2010-20公公里里建筑面積建筑面積為為1010萬平萬平方米左右方米左右40-10040-100個租賃店，包個租賃店，包括百貨店大型綜合超括百貨店大型綜合超市、各種專業店專賣市、各種專業店專賣店，飲食店雜品店以店，飲食店雜品店以及娛樂服務設施等及娛樂服務設施等各個租各個租賃店獨賃店獨立開展立開展經營活經營活動動停車位停車位500500個以個以上上各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統系統城郊購物中心城郊購物中心Sup

10、er-areaSuper-areaShopping Shopping CenterCenter城鄉結城鄉結合部交合部交通要道通要道商圈半徑商圈半徑30-5030-50公公里里建筑面積建筑面積為為1010萬平萬平方米以上方米以上200200租賃店以上，包租賃店以上，包括百貨店、大型綜合括百貨店、大型綜合超市各種專業店、專超市各種專業店、專賣店、飲食店、雜品賣店、飲食店、雜品店及娛樂服務設施等店及娛樂服務設施等各個租各個租賃店獨賃店獨立開展立開展經營活經營活動動停車位停車位10001000個以個以上上各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統系統工廠直銷中心工廠直銷中心Factor Fa

11、ctor OutletsOutletsCenterCenter一般遠一般遠離城市離城市目標顧客目標顧客多為重視多為重視品牌的目品牌的目的的購買的的購買單個建筑單個建筑面積面積100-100-200200平方平方米米為品牌商品生產商直為品牌商品生產商直接設立，商品均為本接設立，商品均為本企業的品牌企業的品牌采用自采用自選式售選式售貨方式貨方式多家店共多家店共有有500500個個以上停車以上停車位位各個租賃店使各個租賃店使用各自的信息用各自的信息系統系統 中國購物中心發展歷史中國購物中心發展歷史 購物中心的在中國的發展可以追溯到二十世紀80年代末，中國開始興建一些綜合性的商業設施，通過出租或出售的

12、方式引入一些商戶進場經營，一般沒有統一的規范，租售形式雜合，功能單一，服務和配套設施嚴重缺乏。與規范的購物中心還相差甚遠。 真正的購物中心在中國的出現與發展，應該是90年代的中期，典型代表是廣州的天河城，項目以統一規劃與管理，只租不賣經營模式，成為中國歷史上最為成功的購物中心。但在功能的安排和租戶的選擇方面，依然過于單一，不能滿足顧客復合性的消費需求。 近年來中國經濟的快速發展，人民生活水平，特別是城市居民的生活水平的大幅度提高，加之天河城等第一代購物中心開發成功，刺激了購物中心行業在中國飛的發展，新一代的購物中心以北京金源燕莎為代表，功能及品牌極大滿足了消費者需求。4 4、購物中心建筑特征、

13、購物中心建筑特征商業空間步行化商業空間室內化公共空間社會化5 5、購物中心定位要素、購物中心定位要素定位定位 定位基礎：自身條件分析、市場發展經驗、城市規劃條件定位基礎：自身條件分析、市場發展經驗、城市規劃條件 定位依據：消費者需求、區域商業設施及商業資源供應狀況定位依據：消費者需求、區域商業設施及商業資源供應狀況 綜合專業市場商業街社區商業及底商周邊尚未形成有影響、成規模的商業街商業街環境至關重要，并需要有清晰的定位商業街以開放性、參與性、多元性方向發展社區商業及底商供需兩旺受到經營業態的限制，周邊底商以服務業為主社區商業以便利、實用、服務多樣為特色趨向集中化、完善的服務功能、便利等特點周邊

14、缺乏綜合、專業市場環境，現有市場經營一般交通便利，本地有特產如岫玉由單一、少門類向著綜合、多門類發展百貨/購物中心/超市百貨由多種經營轉向主體性經營、主題經營對超市、購物中心具有巨大需求體驗業態成為中高檔商業市場需求的動力專業化商店受到歡迎 通過左圖分析，建議本項目可進入的市場：大型購物中心，中型專業、專營商店及中小規模專業市場5 5、購物中心定位要素之定位、購物中心定位要素之定位居民家庭月收入增加居民家庭月收入增加對價格敏感程度將逐步下降對價格敏感程度將逐步下降對鄰近和產品品種的要求逐步提高對鄰近和產品品種的要求逐步提高單次購買量增加單次購買量增加消費者教育程度增加消費者教育程度增加對價格的

15、敏感程度下降對價格的敏感程度下降對品種、鄰近的需求增加對品種、鄰近的需求增加逐漸強調購物效率逐漸強調購物效率居民小區化居民小區化形成社區購物的習慣，對便利性和效率的需求形成社區購物的習慣，對便利性和效率的需求增加增加對品種和環境的需求下降對品種和環境的需求下降家庭規模變小家庭規模變小對價格敏感程度將逐步下降對價格敏感程度將逐步下降對鄰近和產品品種的要求逐步提高對鄰近和產品品種的要求逐步提高社會經濟發展和社會經濟發展和生活方式變化生活方式變化追求效率；價格敏感度下降追求效率；價格敏感度下降更強調零售品牌的選擇更強調零售品牌的選擇對品種的需求增加，對生活品質的需求提高對品種的需求增加，對生活品質的

16、需求提高消費者需求的變化趨勢消費者需求的變化趨勢從需求組合看，在各類市場層面上最主要的存在兩大核心目標群體組合 “價格 + 品種”需求組合和“價格 + 鄰近”需求組合5 5、購物中心定位要素之定位、購物中心定位要素之定位6 6、購物中心規劃及設計要點、購物中心規劃及設計要點購物中心業態規劃購物中心業態規劃6 6、購物中心規劃及設計要點、購物中心規劃及設計要點第三代萬達廣場業態規劃第三代萬達廣場業態規劃6 6、購物中心規劃及設計要點、購物中心規劃及設計要點功能規劃功能規劃 抓住購物中心的集“買、吃、玩”這三種最基本的消費功能，加上多種附加功能的整合及互補，自然可吸引不同需求的多（年齡）客層的客流

17、。因此，一般項目中功能定位是將購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、酒店、商務辦公和綜合服務等多功能于一體，力求滿足消費者一天消費、一家消費、一站消費的需求。6 6、購物中心規劃及設計要點、購物中心規劃及設計要點交通規劃交通規劃l購物中心的客行交通購物中心的客行交通 購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物 中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。 l購物中心的車流交通購物中心的車流交通 車流包括購物車流、貨運車流和公共交通車流。交通組 織原則是分流，讓購物交通和后勤貨運交通各行其道。 購物中心交通規劃分為兩部分，一部分是周圍道路把交通引入購物中心，另一部分是購物中心自身用地范圍內的交

18、通組織和規劃，以及建筑內部的人流組織。 6 6、購物中心規劃及設計要點、購物中心規劃及設計要點平面規劃平面規劃A A、平面設計的內容是確定步行街形態，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。B B、柱距與單元面寬有直接關系：大商店面寬，8，4，6， 。柱子不宜落在店面線上。根據經驗進深一般在814米比較合適。如果開間方向的柱距是8米(9,14,16 ,24)，那么進深可以是26,36，46。9米柱距是開發比較常用的選擇，對于面積分割以及降低施工成功有益。C C、平面設計的結構形狀一定要規整、簡單，不要使用曲率過大

19、的圓弧，避免實用面積太少，不僅便于業態布局與商鋪分割，而且有利于未來經營，方便人流對不同業態不同區域的識別，可以通過外立面裝修和頂部造型，美化整個的外形。l平面設計平面設計 6 6、購物中心規劃設計要點之平面規劃、購物中心規劃設計要點之平面規劃l剖面設計：剖面設計： A、層高 B、中庭空間 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 F、貨區設計l其他要素設計：其他要素設計：照明、景觀等7 7、購物中心招商及營銷策劃要點、購物中心招商及營銷策劃要點招商要點招商要點l市場調查l業態規劃、品牌組合、品牌落位l招商（租金）政策l團隊組建l招商方案（計劃、節點、原則、方法）l

20、啟動招商、跟進招商、甄選商家l合同簽署l商家進場7 7、購物中心招商及營銷策劃要點、購物中心招商及營銷策劃要點策劃要點策劃要點 A、開業前l項目主題策劃l商業形象策劃l招商階段性策劃 （招商宣傳推廣、大型招商活動策劃、核心商戶選擇與吸引、供應商入場） B、開業l 全方位預熱宣傳（開業前兩周），保證有足夠多的客流量，確保95商戶統一開業。l環境和氛圍營造 l標示和引導（廣義）l 開業慶典儀式l開業后延續宣傳（一周）C、開業后l事件營銷l文化營銷l服務營銷（人性化、顧客物流等）l目的性促銷8 8、購物中心運營要點、購物中心運營要點 購物中心的經營管理水平關系到永續運營的成敗，我們必須按可持續發展的

21、戰略，穩步提高管理水平。經營期間的商業管理主要包括四個方面：承租商的優承租商的優化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務管化管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務管理、日常的物業管理理、日常的物業管理。租賃政策（承租商優化）日常經營管理營銷管理（整體形象推廣與促銷推廣）服務管理（人性化服務、多元化服務）商業物業管理（日常物業維護保安保潔）第二部分：第二部分：商業運營活動中的專業術語商業運營活動中的專業術語1 1、房地產的含義、房地產的含義 房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于物質實體上的權益。著物，包括物質實體和依托于物

22、質實體上的權益。又稱不動產，是房產與地產的總稱，兩者具有整又稱不動產，是房產與地產的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：體性和不可分割性。包括：土地 建筑物及地上附著物房地產物權注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。2 2、商業房地產的含義商業房地產的含義 商業房地產：人們習慣上將商業物業叫商鋪或商業用房，商業房地產是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑設施等從事商業和為居民生活服務所用于經營用途的并可出租或出售的房地產形式。 它包括購物中心、商業街、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業房地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等

23、等。從經營模式、功能和用途上完全區別于普通住宅、公寓、寫字樓、 別墅房地產等類別。國外通行的叫法為零售業房地產 。(也有認為商業地產就是指商業房地產開發商作為投資主體直接參與的、為生產和消費提供交易平臺而進行的商業活動。商業地產包括批發市場、零售市場、娛樂休閑消費市場、社區服務市場等相關的商業運作；其內容包括策劃、招商和日常運營管理；其任務是為生產者（或中間商）和消費者提供交易平臺，并為地產開發企業獲取未來不確定的收益。)3 3、商業物業的分類、商業物業的分類分類方法分類方法種類種類按市場形式分類大型商廈專業市場小區商鋪按物業用途分類購物中心小區配套商鋪專業市場批發及商貿中心餐飲及美食廣場按建

24、筑特征分類商業大廈住宅區商鋪臨街商鋪步行街露天商鋪地下商城3 3、商業物業的分類、商業物業的分類按物業區位分類商業區物業住宅區物業近郊物業按經營方式分類統一經營物業分散經營物業按經營類別分類綜合經營物業單一經營物業按招商方式分類招商物業租售物業出租物業按物業產權分類產權物業非產權物業4 4、建筑規劃及設計規范術語、建筑規劃及設計規范術語規劃術語規劃術語l建筑面積密度建筑面積密度 建筑面積密度是反映建筑用地使用強度的主要指標。計算建筑物的總建筑面積時，通常不包括0以下地下建筑面積。建筑面積密度的表示公式為： 建筑面積密度=(總建筑面積 建筑用地面積)（m2/hm）l容積率容積率 一定地塊內，總建

25、筑面積與建筑用地面積的比值。是衡量建筑用地使用強度的一項重要指標。 l建筑密度建筑密度 一定地塊內所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例,是反映建筑用地經濟性的主要指標之一。計算公式為： 建筑密度= 建筑基底總面積建筑用地總面積l道路紅線道路紅線 規劃的城市道路路幅的邊界線。l建筑紅線建筑紅線 城市道路兩側控制沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。l建筑間距建筑間距 兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。4 4、建筑規劃及設計規范術語、建筑規劃及設計規范術語l綠地率綠地率 城市一定地區內各類綠化用地總面積占該地區總面積的比例。在居住區用地范圍內指各類綠地的總和占居

26、住區用地的比率。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。l占（基占（基/ /用）地面積：用）地面積： 指城市規劃行政主管部門確定的建設用地界線所圍合的用地水平投影面積，不包括代征地的面積。l總建筑面積：總建筑面積： 也叫“建筑展開面積”。建筑物各層水平投影面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積三項。使用面積指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。在居住建筑中的使用面積也稱“居住面積”。輔助面積是指建筑物各層平面為輔助生產或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。使用面積與

27、輔助面積的總和稱“有效面積”。結構面積指建筑物各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。l城市基礎設施城市基礎設施 城市基礎設施分為工程性基礎設施和社會性基礎設施兩類。工程性基礎設施一般指能源供應、給水排水、交通運輸、郵電通信、環境保護、防災安全等工程設施。社會性基礎設施則指文化教育、醫療衛生等設施。我國一般講城市基礎設施多指工程性基礎設施。設計規范術語設計規范術語l建筑面積建筑面積 房產的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計算多個的建筑面積，則是各房產建筑面積之和。建筑面積包含了房產的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。l使用面積使用面積 房產的使用面積

28、，指房產各層平面中直接供使用者使用的凈面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：內墻面裝修厚度計入使用面積。l公用面積公用面積 房產的公用面積是指房產內為客戶出入方便、正常消費或生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建筑面積存在公共面積的分攤問題。l實用面積實用面積 它是建筑面積扣除公共分攤面積后的余額。l計租面積計租面積 作為計算房租的面積。非住宅用房按建筑面積計算。l套內面積套內面積 俗稱地磚面積。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機構投資非房產租賃市場。l竣工面

29、積竣工面積 竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應是按照設計要求全部完工，經驗收合格的建筑.l共有建筑面積共有建筑面積 系指各產權主共同占有或共同使用的建筑面積。l共有建筑面積分攤系數共有建筑面積分攤系數 整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數。即公用建筑面積分攤系數公用建筑面積套內建筑面積之和。l層高層高 層高是指房產高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。l凈高凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。l實用率實用率 實用率是套內建筑面積和房

30、產面積之比，大于使用率。即實用率套內建筑面積套內建筑面積分攤的共有共用建筑面積l一次商裝：一次商裝：指商場為其所經營的各種業態提供基礎的物業基礎、條件及硬件環境，主要涉及天、地、柱、墻、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。 l二次商裝：二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方 l垂直交通：垂直交通：是指不同標高空間或樓層的垂直聯系如樓梯、電梯和自動扶梯。 l劃分防火分區：劃分防火分區：在建筑中采有耐火性能較好的分隔物將建筑物空間分隔成若干區域的防火技術措施

31、。 l劃分防煙分區：劃分防煙分區：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。 l購物空間購物空間：購物空間是在整個空間中，由貨柜和貨架作為空間限定的元素劃分出的直接進銷售活動的現場。 l交通空間：交通空間：包括商場內的通道、樓梯、自動扶梯及電梯，其位置、數量、布置及寬度等既能使急需型購物者迅速到達購物場所，又能使顧客輕松完成瀏覽觀賞的行為。 l商品展示空間商品展示空間：從常規的柜架到地臺、墻面及空中掛件，展示的商品從只能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。 l服務空間：服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、

32、問訊處、寄存處等。 l休閑空間：休閑空間：為顧客提供餐飲、休息、娛樂、文化等場所在地，點綴以綠化小品，既滿足了顧客的需求，也促進了消費。 l柜臺：柜臺：柜臺是供營業員展示、計量、包裝出售商品及顧客參觀挑選商品所用的設備，柜臺或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于貯藏。 l貨架：貨架：貨架是營業員工作現場中分類分區地陳列商品并少量儲存商品的設施。 l租賃商鋪：租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現金收益；對承租人而言，承租人用現金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。 l轉租商鋪：轉租商鋪：商鋪最終使用人并非與商鋪權利人直接建立租賃關系，而是通過

33、轉租人取得使用商鋪的權利，商鋪最終使用人與轉租人發生權利、義務關系。 l 商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，商圈：是指零售店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。吸引顧客的輻射范圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。 l消費市場調查消費市場調查對商業項目所在的社會經濟發展狀況、商業經營及競爭狀況、居民的購買力及消費水平、商品品牌資源及人們的消費行為進行專業的市場調查，為商業項目的功能規劃、業態定位、市場定位、以及為企業的經營策略、發展戰略提供依據。 l商業業態定位商業業態定位根據當地的市場

34、條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業態定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。定位及市場定位，科學的確定項目的經營形態和目標市場。 l樓層定位樓層定位根據商業項目的面積、形狀、層數，合理確定各樓層的商品經營類別、面積、區位，確定各樓層服務設施的配套及分布。 l動線設計動線設計對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。 l產權證書產權證書 產權證書是指產權證書是指 房屋所有權證房屋所有權證 和和 土地使用權證土地使用權證 。房屋產權證書包括：產權類別、產權。房屋產權證書包括：產權類別、產權比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他比例。房產坐落地址、產權來源、房屋結構、間數、建筑面積、使用面積、共有數紀要、他項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。項權利紀要和附記，并配有房地產測量部門的分戶房屋平面圖。l加盟商加盟商 加盟商僅是終端商的一種加盟商僅是終端商