1、2中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行發(fā)展需要?jiǎng)?chuàng)新商業(yè)模式 創(chuàng)新模式的根本即資本與資源的高密度結(jié)合3招商租賃部工作方案 2013年6月7日41）1、招商租賃部工作定位一、認(rèn)同公司的企業(yè)文化、發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃、認(rèn)真執(zhí)行公司的決議、決定；二、維護(hù)和推廣公司平臺(tái)內(nèi)的品牌資源；三、拓展、整合渠道合作機(jī)構(gòu)；四、招商工具的完善；五、招商類各項(xiàng)工作的制定與實(shí)施、跟蹤；六、及時(shí)了解同行業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況，分析、總結(jié)、改進(jìn)并提出經(jīng)營(yíng)建議；七、渠道合作機(jī)構(gòu)的管理與維護(hù)八、定期對(duì)合作商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)監(jiān)督和管理；九、協(xié)助支持相關(guān)部門工作；51）2、招商租賃部部門結(jié)構(gòu)合計(jì)：6人招商總監(jiān)招商總監(jiān)1人人招商經(jīng)理1人招商主管3人內(nèi)勤1各種行

2、業(yè)的外包服務(wù)機(jī)構(gòu)；（市調(diào)、招商、傳播、合作商業(yè)資源、運(yùn)營(yíng)等）61）3、招商租賃部各崗位職責(zé)招商總監(jiān)崗位職責(zé)招商總監(jiān)崗位職責(zé) 充分領(lǐng)悟公司發(fā)展方向和公司的創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式；負(fù)責(zé)部門的工作的安排，制定本部門各階段工作計(jì)劃，布置和安排本部門各項(xiàng)工作有計(jì)劃開(kāi)展；負(fù)責(zé)本部門員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)的工作，不斷強(qiáng)化和提高員工素質(zhì)、調(diào)動(dòng)員工工作積極性、增強(qiáng)凝聚力；負(fù)責(zé)制定和分解項(xiàng)目招商指標(biāo)，并監(jiān)督檢查完成情況；負(fù)責(zé)招商工作，對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的洽談、簽約工作進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督；負(fù)責(zé)安排本部門員工對(duì)資源的開(kāi)發(fā)、維護(hù)和優(yōu)化工作；負(fù)責(zé)指導(dǎo)本部門員工對(duì)招商合同的管理、建檔、查詢工作；合理有效的控制本部門費(fèi)用開(kāi)支；掌握同行業(yè)競(jìng)

3、爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)情況，了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)，將競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變成合作；主持每周部門例會(huì)，總結(jié)與檢查階段工作進(jìn)度；工作中以公司利益為重，做到公正、公平地分配，在工作中不得以公謀私；1. 積極主動(dòng)協(xié)助其他部門的配合工作，以及領(lǐng)導(dǎo)交辦其他事項(xiàng)。71）3、招商租賃部各崗位職責(zé)招商經(jīng)理崗位職責(zé) 提出招商管理思想、招商計(jì)劃、洽談以及運(yùn)作工作，并監(jiān)督執(zhí)行；根據(jù)項(xiàng)目情況制定運(yùn)作規(guī)范和流程等招商管理體系并持續(xù)優(yōu)化； 協(xié)助項(xiàng)目的產(chǎn)品研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商定位，確定、調(diào)整方案；跟蹤戰(zhàn)略目標(biāo)落實(shí)情況，并及時(shí)反饋，滾動(dòng)修訂發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃； 參與商業(yè)項(xiàng)目可行性研究、定位，參與制定商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃方案； 對(duì)招商工作進(jìn)行管理、協(xié)調(diào)和推進(jìn)，及時(shí)匯報(bào)

4、部門負(fù)責(zé)人。 協(xié)助完成項(xiàng)目租金測(cè)算、費(fèi)用預(yù)算與分?jǐn)?，并達(dá)成招商指標(biāo)。 完成招商推廣活動(dòng)、廣告計(jì)劃 ，并監(jiān)控實(shí)施 。負(fù)責(zé)落實(shí)規(guī)劃、推進(jìn)及組織協(xié)調(diào)重大招商計(jì)劃、進(jìn)行市場(chǎng)發(fā)展跟蹤和策略調(diào)整。 1.合作機(jī)構(gòu)的確定與日常的督導(dǎo)管理。81）3、招商租賃部各崗位職責(zé) 招商主管崗位職責(zé) 配合招商經(jīng)理完成工作計(jì)劃的制定、實(shí)施； 負(fù)責(zé)招商部職責(zé)分工的執(zhí)行與回饋； 參與項(xiàng)目招商定位、方案制定及針對(duì)招商過(guò)程中存在的問(wèn)題提出調(diào)整建議； 落實(shí)項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶信息搜集、管理、維護(hù)計(jì)劃； 負(fù)責(zé)項(xiàng)目招商進(jìn)度的控制、跟進(jìn)、落實(shí)結(jié)果； 協(xié)助招商經(jīng)理完成相關(guān)市調(diào)數(shù)據(jù)的收集、統(tǒng)計(jì)，形成報(bào)告； 資源的整合與包裝提議，監(jiān)控推廣進(jìn)度，合作方

5、的引入與管理和初步洽談；1. 負(fù)責(zé)部門安排的其他臨時(shí)性工作；91）3、招商租賃部各崗位職責(zé) 內(nèi)勤崗位職責(zé) 1、負(fù)責(zé)文件、檔案、資料的登記、打印、復(fù)印、發(fā)放、裝訂、存檔管理； 2、負(fù)責(zé)接轉(zhuǎn)電話和記錄來(lái)電客戶信息，并定期對(duì)客戶信息進(jìn)行記錄、統(tǒng)計(jì)，將情況反映給招商總監(jiān)/經(jīng)理；3、對(duì)招商部的客戶登記及時(shí)進(jìn)行更新，并及時(shí)更改客戶檔案信息；4、做好每日工作的統(tǒng)計(jì)，對(duì)招商人員的拜訪資料進(jìn)行整理存檔（電子版照片、名片等）5、負(fù)責(zé)協(xié)助外出談判，相關(guān)工具的準(zhǔn)備，客戶信息的查閱備忘等工作6、保守公司秘密，對(duì)客戶信息等文件謹(jǐn)慎管理；7、協(xié)助并及時(shí)跟蹤布置的工作，提醒，并督促工作完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；8、做好部門的助理工作，

6、及其其他部門的配合工作；102）1、運(yùn)營(yíng)模式1、自營(yíng)模式2、聯(lián)營(yíng)模式3、兩種模式按比例綜合運(yùn)用4、優(yōu)勢(shì)品牌資源輸出與商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理112）2、盈利模式1、租金收益2、銷售收益3、優(yōu)質(zhì)商業(yè)品牌輸出聯(lián)營(yíng)4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理抽成122）3、成本核算及分?jǐn)傢?xiàng)目建設(shè)成本： 項(xiàng)目操作成本：1，收購(gòu)款或土地成本 （租金或銷售） 1、招商月費(fèi)（采禾投入或甲方投入）2，建安、改造等成本 （租金或銷售） 2、各種合作機(jī)構(gòu)的傭金（租金或銷售）3，設(shè)施設(shè)備 （租金或銷售） 3、裝修投入（采禾或商戶投入）4，管理費(fèi)用 （租金或銷售） 4、定制規(guī)劃、業(yè)態(tài)調(diào)研分析、租金水平分析與租金定 位（開(kāi)發(fā)商或甲方投入） 5，其他費(fèi)用 （租

7、金或銷售） 5、宣傳推廣、招商發(fā)布等（租金或銷售）分?jǐn)? 以固定資產(chǎn)折舊逐月分?jǐn)偂?6、開(kāi)業(yè)慶典等費(fèi)用（采禾或開(kāi)發(fā)商甲方投入）132）4、租金分配、利潤(rùn)分配 租金分配： 利潤(rùn)分配： 1、建設(shè)及改造成本或收購(gòu)款 1、固定資產(chǎn)折舊 2、期間費(fèi)用（招商運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及代理費(fèi)等） 2、投資回報(bào)收益 3、所得稅 （按投資者權(quán)益比例分配） 4、利潤(rùn) 租金應(yīng)以每年5-8%（參考值）遞增。 142）4、租金分配、利潤(rùn)分配舉例說(shuō)明津蘭B座項(xiàng)目成本核算 租金收益 1、保本收益 6000萬(wàn) 按85%出租率年租金收益為：4214.57萬(wàn)元2、改造費(fèi)用 8000萬(wàn) 可收租金面積為：67922.25平米3、傭金費(fèi)用 351萬(wàn)

8、注： 出租面積：123495平米x55%=67922.25平米4、招商運(yùn)營(yíng)成本 180萬(wàn) 年租金收益：67922.25平米x2元/天/平米x365天x85%=4214.57萬(wàn)元5、其他費(fèi)用暫忽略（首年）成本合計(jì)：3.44元/天/平米（不計(jì)津蘭保底收益） 租金收益2元/天/平米 津蘭保底收益成本為2.4元/天/平米 152）4、租金分配、利潤(rùn)分配舉例說(shuō)明津蘭B座項(xiàng)目-將保底收益去掉第五年可達(dá)到盈利分紅成本核算 租金收益 1、無(wú)保底收益項(xiàng) 按85%出租率為4214.57萬(wàn)元2、改造費(fèi)用 8000萬(wàn) 可收租金面積為67922.25平米3、傭金費(fèi)用 351萬(wàn)4、招商運(yùn)營(yíng)成本 180萬(wàn)5、其他費(fèi)用暫忽略

9、預(yù)設(shè)第一年裝修改造，第二年完成招商第三年成本 ： 3.44元/天/平米 租金收益2元/天/平米 第三年余 3683.57萬(wàn)元第四年成本 ： 3.23元 租金收益2元 第四年余 4214.57萬(wàn)元第五年成本 ： 3.23元 租金收益2元 第五年余 4214.57萬(wàn)元 攤銷成本后余 4111萬(wàn)元第六年成本 ： 0 租金收益2.1 第六年利潤(rùn) 4425萬(wàn)元162）5、商業(yè)運(yùn)營(yíng)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)A類主力品牌：為30天、45天、60天結(jié)算期B類大眾品牌：為60天結(jié)算期合同保證金結(jié)算期：為15個(gè)月（合同期以一年為例）172）6、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)-物業(yè)管理公司基礎(chǔ)要求：具備省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 頒發(fā)的二級(jí)資質(zhì)以

10、上的物業(yè)管理企業(yè)具體要求如下： 1、注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上 2、物業(yè)管理專業(yè)人員及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人，其中 具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱 3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū) 4、管理面積達(dá)到剁成住宅100萬(wàn)平方米、高層住宅50萬(wàn)平方米、獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米、辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬(wàn)平方米 5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)182）6、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)-管理標(biāo)準(zhǔn)具體標(biāo)準(zhǔn)：一、環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)：1、地面

11、清潔： 地面無(wú)雜物垃圾，道路無(wú)泥沙，無(wú)積水 車場(chǎng)、樓梯口無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng) 保潔率99%以上2、保 潔： 所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物、垃圾 保潔率99%以上3、樓梯道： 無(wú)雜物、五亂張貼、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、五亂堆放、扶手無(wú)塵、保潔率99%以上4、垃圾清運(yùn)：日產(chǎn)日清垃圾綠達(dá)100%，整潔、無(wú)味、無(wú)污跡5、消殺：無(wú)蠅、少蚊、少蟲(chóng)6、滅鼠、滅蟑螂，鼠密度1%以下，蟑螂密度，室內(nèi)18平米，室外管道20米4只一下7、綠化五改變使用用途和破壞、踐踏、占用，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修建爭(zhēng)氣完美，無(wú)病蟲(chóng) 害，無(wú)折損，無(wú)斑禿，綠地?zé)o紙屑、煙頭等雜物192）6、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)-管理標(biāo)準(zhǔn)二、人防、技防、車輛管理：1、有專業(yè)的保安隊(duì)伍，實(shí)行2

12、4小時(shí)值班及巡邏制度，文明執(zhí)勤訓(xùn)練有素；人身傷害事故02、危機(jī)人身安全處有明顯表示和具體的防范措施3、消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損、可隨時(shí)啟用、消防通道暢通；消防事故04、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理制度完善，管理責(zé)任明確；5、非機(jī)動(dòng)車車輛管理制度完善，按規(guī)定擺放，管理有序202）6、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)-管理標(biāo)準(zhǔn)三、設(shè)施設(shè)備管理1、公用配套設(shè)施完好，無(wú)隨意改變2、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、使用及維護(hù)按要求有記錄，無(wú)事故隱患，專業(yè)技術(shù)人員和維護(hù)人員嚴(yán)格遵守操作規(guī)程與保養(yǎng)規(guī)范3、室外公用管線統(tǒng)一入地或入公共管道，無(wú)架空線，無(wú)礙觀瞻4、排水、排污管道暢通，五堵塞外溢現(xiàn)象5、道路暢通、路面整平、井蓋無(wú)缺損、無(wú)丟失、路面井蓋不影響車輛和行人

13、同行6、供水設(shè)備運(yùn)行正常，設(shè)施完好，五滲漏、無(wú)污染7、供電系統(tǒng)的管理措施，記錄完整，供電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常，配電室管理符合規(guī)定，路燈等公共照明設(shè)備完好8、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，無(wú)安全事故，轎廂、井道保持清潔、電梯機(jī)房通風(fēng)、照明良好9、空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，定期維護(hù)與保養(yǎng)，冬季供暖不低于16度212）6、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)-管理標(biāo)準(zhǔn)四、建筑管理與維修養(yǎng)護(hù)1、出入口設(shè)有平面示意圖、主要路口設(shè)有路標(biāo)2、無(wú)違反規(guī)劃四大亂建，無(wú)擅自改變建筑用途3、建筑外觀完好、整潔，外立面裝飾無(wú)脫落、無(wú)污跡4、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損5、裝修符合安全規(guī)定、未發(fā)生危及建筑結(jié)構(gòu)安全及拆

14、改管線和損害他人利益現(xiàn)象；五、要求1、制定相關(guān)應(yīng)急預(yù)案并備案、自行演練并與商家共同演練2、客戶服務(wù)滿意度達(dá)98%以上3、物業(yè)費(fèi)收繳率達(dá)95%以上222）7、業(yè)態(tài)規(guī)劃A、零售類業(yè)態(tài)B、娛樂(lè)休閑類業(yè)態(tài)C、餐飲類業(yè)態(tài)D、配套服務(wù)類業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位不是一成不變的，隨著客觀市場(chǎng)條件的變化，項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合會(huì)發(fā)生一定的變化，從最初的業(yè)態(tài)組合到穩(wěn)定的業(yè)態(tài)組合，必定要經(jīng)過(guò)一個(gè)陣痛期。招商業(yè)態(tài)規(guī)劃比例招商業(yè)態(tài)規(guī)劃比例23供給面商圈各業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)額的比例，與需求面的消費(fèi)者最常去的業(yè)態(tài)的消費(fèi)比例，再加上消費(fèi)者最希望增加業(yè)態(tài)的消費(fèi)金額的比例，三項(xiàng)比例平均之后，得出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)發(fā)展規(guī)劃比例及面積分配比例。初

15、步業(yè)態(tài)規(guī)劃24 根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈消費(fèi)群的特性，消費(fèi)習(xí)性及潛力后，評(píng)選集客力強(qiáng)且具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)組合。初步業(yè)態(tài)組合定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查供給面調(diào)查消費(fèi)者意見(jiàn)調(diào)查需求面調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所輻射的商圈范圍的業(yè)態(tài)普查結(jié)果，選出商業(yè)機(jī)能較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，并兼顧涵蓋各類型的業(yè)態(tài)。參照國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營(yíng)管理制度下運(yùn)作，可以達(dá)到績(jī)效相互補(bǔ)充的功能。國(guó)內(nèi)外標(biāo)桿項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)參照25招商功能品類規(guī)劃優(yōu)選策略： 1、大型主力店A、大型超市 沃爾瑪、家樂(lè)福、百佳等 B、百貨商場(chǎng) 新世界百貨、天虹商場(chǎng)、伊勢(shì)丹等C 、大型中式酒樓 俏江南、 湘鄂情、漁公漁

16、婆、眉州東坡等D、娛樂(lè)休閑 電影院 橙天嘉禾影城、星美、保利國(guó)際等 KTV 麥樂(lè)迪、錢柜、帝豪等 健身中心 浩沙、中體倍力、銳利100等 電玩城 嘉斯貓、愛(ài)玩嘉年華等2、特色主力店A、精品電器城 蘇寧、順電、國(guó)美等 B、精品家居用品店 超凡家居、特力屋、樂(lè)扣樂(lè)扣 C、精品家紡 富安娜、多喜愛(ài)等 D、美容、美發(fā) 永琪、文峰、瑪莎纖體等263、一般零售店 包含服裝、鞋、珠寶玉器、眼鏡、數(shù)碼、特色精品店4、特色餐飲店A、中、西式快餐 呷哺呷哺、吉野家、和合谷等；麥當(dāng)勞、KFC、賽百味等 B、地方特色餐飲 鈺花溪、川成元、飯前飯后、蕉葉等C、品牌中餐 金鼎軒、麻辣誘惑、金百萬(wàn)等D、咖啡店 上島咖啡、星巴克、Costa咖啡E、甜品、蛋糕店 許留山、滿記甜品、多樂(lè)之日、面包新語(yǔ)5、配套服務(wù)店A、移動(dòng)、聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳 B、銀行 C、藥店 D、洗衣店 E、醫(yī)院 F、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等272）8、招商流程-主力店先行原則另附流程圖283）集團(tuán)商業(yè)資源包裝及推廣，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包裝：以形成主題的形式，例：百妝匯、采禾嬰童等，形成新概念；推廣：資源置換、資源共享、聯(lián)營(yíng)合作 營(yíng)銷推廣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：年收益分成，根據(jù)供求關(guān)系及所占份額，產(chǎn)生的利益進(jìn)行一定比例的分配294）市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)商業(yè)資源品牌聯(lián)姻合作模式市