1、商鋪售后回租的稅會處理分析案例：甲房地產公司為一般納稅人，2019年1月1日，甲房地產企業將自行開發（新項目）的商鋪銷售給李某等自 然人，合同約定售價 6500萬元（同類商鋪的市場價格也為 6500萬元），商鋪的開發成本為 3000萬元，其中支付的 土地價款為1000萬元，取得了省級以上 （含省級）財政部 門監（印）制的財政票據。同時甲公司和個人又簽訂委 托經營管理合同，回租商鋪，租期4年，年租金250萬元，4年租金總額抵減銷售額，并給個人開具了發票。1月1日，甲房地產公司轉租該商鋪，租期4年，年租金為300萬元，當日取得 4年的租金總額為 1200萬元。甲房地 產公司認為，應以沖減4年租金總

2、額1000萬元后的金額計 算增值稅、企業所得稅、土地增值稅等稅費；個人出租商 鋪給甲公司，租金已經抵減，甲公司也沒有必要取得發票； 整個交易過程中不存在代扣代繳個稅；甲公司也不存在繳 納房產稅風險。真的是這樣嗎？售后回租業務中涉及哪些 稅？如何進行正確的稅會處理？一、增值稅 根據關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知（財 稅201636號）附加1營業稅改征增值稅試點實施辦 法第三十七條的規定，銷售額是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。根據V房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅 征收管理暫行辦法（稅務總局公告2016年第18號）第四條的規定

3、，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開 發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全 部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地 價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售 額=（全部價款和價外費用 -當期允許扣除的土地價款）*（1+10%）。第六條規定，在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財 政部門監（印）制的財政票據。第十八條規定，一般納稅 人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值 稅專用發票。根據以上規定，作為增值稅一般納稅人的甲房地產公司， 銷售新開發的房地產項目適用一般計稅方法時，銷售額的 減除要符合稅法規定，

4、不能任意為之，稅法規定能扣除的 只是土地價款，并要取得省級以上（含省級）財政部門監（?。┲频呢斦睋＜坠静捎谩笆酆蠡刈狻钡姆绞戒N售商鋪，銷售和租回是兩項業務，要分別進行財務和稅務處理。甲房地產公司銷售商鋪的銷售額 =(全部價款和價外費用 - 當期允許扣除的土地價款)+ ( 1+10%) = ( 6500-1000 )-(1+10%) =5000萬元，只能扣除土地價款1000萬元，不能扣除甲公司應該支付給個人的4年租金總額1000萬元。甲公司銷售商鋪應納增值稅銷項稅額=5000 X 10%=500萬元，開具增值稅普通發票給個人。甲公司銷售做分錄如下：借：銀行存款6500 貸：主營業務收入 6

5、000應交稅金一應交增值稅(銷項稅額)500借：主營業務成本 3000貸：開發產品 3000甲公司租回個人的住宅，以4年租金抵減銷售額，個人要繳納增值稅嗎？根據營業稅改征增值稅試點有關事項的規定第一條第(九項)“不動產經營租賃服務”第5款規定，其他個人出租其取得的不動產(不含住房)，應按照5%的征收率計算應納增值稅稅額。所以，個人出租商鋪應按合同約定租 金總額繳納 增值稅，應納 增值稅額=1000 +( 1+5%) X 5%=47.6萬元。由于年租金分攤到月后，超過了 3萬元， 個人不能享受免征增值稅的優惠，這47.6萬元的增值稅額必須要繳納。再根據關于營業稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代

6、開增值稅發票的通知（稅總函2016145 號）規定，增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租 不動產，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納 增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發票（當然也 可開具普票）。所以，個人可到地稅局代開增值稅專用發 票，甲房地產公司拿到稅局代開的專票可以抵扣進項稅額。 甲公司轉租商鋪獲得的收入，也屬于增值稅應稅服務，需 要繳納增值稅。根據營業稅改征增值稅試點實施辦法 第四十五條的規定，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項 的當天納稅義務產生，甲房地產公司轉租一次性獲得4年的房租收入1200萬元，納稅義務產生，應納增值稅銷項稅 額=1200 -（ 1+1

7、0%）x 10%=109萬元。甲房地產公司回租再轉租的會計處理如下：1、支付給個人租金借：應付賬款 952.4應交稅費一應交增值稅（進項稅額）47.6貸：銀行存款1000按年確認租金成本借：其他業務成本 238.1貸：應付賬款 238.1轉租收到租金借：銀行存款1200 貸：預收賬款1091 應交稅費一應交增值稅（銷項稅額）109按年確認租金收入借：預收賬款 272.75貸：其他業務收入 272.75二、企業所得稅根據房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法（國稅 發200931號）第五條的規定，開發產品銷售收入的范圍 為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金 等價物及其他經濟利益。第六

8、條規定，采取一次性全額收 款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價 款憑據（權利）之日，確認收入的實現?？梢?，房地產企 業銷售開發產品時，強調了收入的完整性和及時性。甲房 地產企業銷售商鋪取得價款6500萬元，是完整的收入，企業把應付給個人的商鋪租金抵減收入，減少了應納稅所 得額。另根據企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法（國家稅務 總局公告2018年第28號）的規定，租賃服務屬于應稅服 務，首選發票作為稅前扣除的依據，甲公司沒有取得個人 到稅局代開的發票，無法稅前扣除1000萬元租賃費。甲公司轉租一次性獲得的租金1200萬元，可以按照企業所得稅的相關規定，按照租賃期分攤到月繳納企業所得稅

9、， 這和增值稅的處理不同。三、土地增值稅土地增值稅暫行條例第二條規定，轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增 值稅。第五條規定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包 括貨幣收入、實物收入和其他收入。土地增值稅暫行條例實施細則第五條規定，條例第二 條所稱的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟 收益?？梢?，土地增值稅上也要求銷售收入的完整性。甲公司以 租金抵減銷售商鋪的收入，會造成甲公司在土地增值稅扣 除金額一樣的情況下少繳納土地增值稅。四、個人所得稅根據個人所得稅法等相關稅法規定，財產租賃所得適 用比例稅率，稅率為

10、20%財產租賃所得每次收入不超過 4000元的，減除費用 800元，超過4000元的，減除 20% 的費用，其余額為應納稅所得額，財產租賃所得以1個月內取得的收入為一次。個人所得稅法第八條規定，個人所得稅以所得人為納 稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。稅收征收管理法第六十九條規定，扣繳義務人應扣未 扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款， 對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上 三倍以下的罰款。根據國家稅務總局關于明確年所得12萬元以上自行納稅申報口徑的通知（國稅函20061200號）的規定，對于納稅人一次取得跨年度財產租賃所得的，全部視為實際 取得所得年度

11、的所得。按照關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計 稅依據問題的通知（財稅 201643 號）第四條的規定， 個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房 屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。根據以上規定，甲公司回租個人的商鋪， 支付租金給個人， 個人應該繳納個稅，稅率為20%甲公司負有代扣代繳義務，如未扣繳將面臨應扣未扣、應收未收稅款百分之五十 以上三倍以下的罰款。對于個人來說，一次取得跨年度財 產租賃所得的，全部視為實際取得所得年度的所得，超過 12萬的，還需自行進行年度申報。個人出租商鋪，在計算 應該繳納的個稅時，租房所得可以扣除繳納的增值稅。五、房產稅房產稅暫

12、行條例第二條規定，房產稅由產權所有人繳 納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權 出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所 在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代 管人或者使用人繳納。第三條規定，房產出租的，以房產 租金收入為房產稅的計稅依據。財稅201643號第二條規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。 根據以上規定，個人出租商鋪，應按不含增值稅的租金收 入繳納房產稅。本案例中，甲公司沒有取得個人到稅局代 開的增值稅發票， 租金抵減了房款，“隱瞞” 了這塊收入， 沒有繳納房產稅。在甲公司作為受托人，代管個人房產， 有可能自己成為納稅義務人。六、印花稅按印花稅的稅法規定，財產租賃合同按租賃金額1 %o貼花，稅額不足1元的按1元貼花。產權轉移書據按所載金額0.5 %貼花?？梢姡瑑烧叩馁N花不同，甲公司以租金抵減銷售額， 會造成少貼印花稅。七、契稅根據契稅的相關規定，以租抵減銷售額，會造成個人少繳 契稅。綜上，在售后回租的交易中，以租金抵減