1、小區(qū)管理處回答部分業(yè)主物業(yè)費支出情況疑惑文 章來源于 .pmceo.COM 小區(qū)管理處回答部分業(yè)主關(guān)于物業(yè)費支出狀況的懷疑一、部分業(yè)主對物業(yè)虧損狀況的真實性提出質(zhì)疑首先，物業(yè)服務(wù)中心在公示時未對三張表之間的關(guān)系進行說明，因此給造成部分業(yè)主在對于財務(wù)報表的解讀誤會，在此向廣闊業(yè)主致歉。（一）三張表的說明1、表一為物業(yè)費收支：（到目前為止正常辦理入住的業(yè)主08年5月至09年4月的物業(yè)費收繳率98.4%）；2、表二為物業(yè)服務(wù)中心利用公共區(qū)域做業(yè)主托付經(jīng)營收入、支出狀況；3、表三為開發(fā)商幫助項目投入，此部分費用的支出無需業(yè)主擔當；（二）現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)模式為包干制，虧損多少均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行擔當

2、，物業(yè)服務(wù)中心不會由于賬目虧損就擅自轉(zhuǎn)變物業(yè)費收費標準。（三）三張表顯示的收支相互沒有關(guān)系，即物業(yè)費、業(yè)主托付經(jīng)營、開發(fā)商增值服務(wù)收支一條線，無直接數(shù)字關(guān)系。歡迎業(yè)主聘請專業(yè)公司進行審計，也可以直接到物業(yè)服務(wù)中心與財務(wù)主管溝通。二、班車的費用高，從不坐班車的業(yè)主也要擔當這部分費用么？班車給物業(yè)公司做活動產(chǎn)生的費用也由業(yè)主擔當么？班車的全部費用是由開發(fā)商擔當?shù)模瑢匍_發(fā)商為業(yè)主供應(yīng)的增值服務(wù)，并未占用物業(yè)費支出或業(yè)主的托付經(jīng)營收入。班車費用共包括購置費、后期養(yǎng)護、油耗及班車司機的工資等一系列費用減去目前乘坐班車業(yè)主繳納的車票費用，每年兩輛班車運行虧損仍將近二十萬元。此部分費用由開發(fā)商擔當，待小區(qū)通

3、公交車后班車將取消。三、關(guān)于宣揚印刷費都花費在哪些方面？公共區(qū)域各類標識（平安類、對客提示類等）、橫幅、全部內(nèi)部管理表格、宣揚展板、員工培訓(xùn)資料、印刷通知所用zz專用的信紙、信封等歸列為“宣揚印刷費”，有出入庫明細記錄及實物可供查閱。四、電費一年花銷40余萬，能耗是不是有些高？電費40余萬，平均到每月約4萬元，詳細包含以下項目：1、弱電系統(tǒng)的電費（消防、安防系統(tǒng)）；2、公共區(qū)域照明（園林、大堂、樓道、電梯廳、步行梯等）；3、電梯電費；4、水泵所需電費（生活水、中水園林水系水泵、污水泵等電氣設(shè)備）；5、辦公區(qū)域電費；6、風機電費等。目前物業(yè)服務(wù)中心已開展節(jié)能降耗工作，如對公共區(qū)域照明，在保證照度

4、的基礎(chǔ)上，對燈開的盞數(shù)進行調(diào)整，將原放置在較高空間的照明器具下移，將射燈、筒燈換成節(jié)能燈泡，加裝計量設(shè)備，部分自動頻繁啟動設(shè)備變手動啟動，加裝超高水位報警器等。（但因一次不能投入太多改造費用，此項工作需要長期堅持）。五、人工費一年120余萬，是不是有些過高？物業(yè)人員平均下來都掙5000多。除工資外，根據(jù)用工相關(guān)規(guī)定，每個月人工費支出還包括45%的保險，14%福利，置裝費，培訓(xùn)費，餐費等。按人均1500元/人?月計算，（08年10月以前A1區(qū)處于集中裝修期及集中維保期人員編制約為45人，08年10月以后隨著逐步穩(wěn)定，人員編制縮減為40人左右）1500*1.6（保險及福利）*40人*12月=約11

5、5萬40人*10元/日（餐標）*22天（每月出勤天數(shù)）*12月=約10萬餐費在不計置裝費、人員培訓(xùn)費的前提下，僅員工工資、保險、福利、餐費，已支出120余萬元。A1區(qū)人員編制目前為41人，詳細組織架構(gòu)如下：（1）項目經(jīng)理1人（2）財務(wù)主管1人（3）客服6人：包括主管1人，領(lǐng)班1人，樓長2人，前臺3人（4）工程11人：包括主管1人，文案1人，電氣主管1人，強電電工2人，弱電電工1人，水工2人，綜合修理1人，裝修管理2人（5）綜合11人：保安主管1人，中控員4人，內(nèi)保員4人，環(huán)境主管1人，環(huán)境領(lǐng)班1人（6）行政4人：行政主管1人，行政文員1人，庫管1人，品質(zhì)主管社區(qū)文化專員1人（7）底商管理7人：

6、主管1人，客服1人，高壓電工4人，綜合修理1人六、都已經(jīng)有了人工成本，為什么保安服務(wù)費及保潔服務(wù)費還那么高？為了供應(yīng)更加專業(yè)的服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將一部分專業(yè)工作以分包的形式進行，例如平安服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護、電梯養(yǎng)護等，而人工成本一項中并不包含外包人員的費用。以保潔服務(wù)費為例，其中包括保潔人工成本、保潔所需物料、垃圾清運及化糞池清掏的費用。其中文 章來源于 .pmceo.COM 文 章來源于 .pmceo.COM就保潔人工成本一項，A1區(qū)現(xiàn)有保潔為28名，分別負責樓宇內(nèi)、園區(qū)內(nèi)及園區(qū)外圍的日常清潔工作。物業(yè)服務(wù)中心與保潔供方公司簽訂的第一年度合同為1170元/人?月，每個月的保潔服務(wù)費

7、為32760元，年合同總價款為39萬余元。安保服務(wù)方面，A1區(qū)總共設(shè)立5個秩序維護崗位，分別為北門1崗、南門2崗、西門1崗、巡邏1崗，依據(jù)勞動合同法中相關(guān)用工要求，每個崗位為4包1（即每人每天工作6小時，月無休，24小時值崗），5個崗總共需要保安員20人。為保證保安服務(wù)品質(zhì)，在2022年1月前zz采納的均為內(nèi)保員，平均每人每月企業(yè)應(yīng)支付費用為2300元（其中包括工資1200元、餐費（三餐，16元/日）、支付保安公司人員掛靠費400元/人、置裝費等）。后由于內(nèi)保人工成本較高，改成外保形式（即將保安員工作托付給專業(yè)保安公司進行，物業(yè)服務(wù)中心設(shè)平安主管進行管理），每月合同總價款為33000元，其中支

8、付保安公司每名保安員1650元/月，公示的保安服務(wù)類費用中還包含消防、安防設(shè)備設(shè)施年檢費等。七、特約性服務(wù)收入和支出都包含哪些？特約服務(wù)收入是入戶特約修理時所收取的相應(yīng)費用（特約修理各項收費標準在物業(yè)客服中心均有公示）及業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時所交納的裝修垃圾清運費，支出包括對特約修理時產(chǎn)生的材料的成本及需支付給專業(yè)供方公司的費用等，例如裝修垃圾清運，物業(yè)服務(wù)中心為業(yè)主供應(yīng)了上門特約服務(wù)，收取的裝修垃圾清運費為特約服務(wù)收入，而裝修垃圾的清運，物業(yè)服務(wù)中心實行了外包的方式，由特地的垃圾清運公司來進行清運，支付給垃圾清運公司的垃圾清運費為特約服務(wù)支出。目前消失虧損的主要緣由是：現(xiàn)行的取費標準是按項目啟

9、動前總規(guī)化規(guī)模、當時的服務(wù)標準、人工成本、外包服務(wù)商選購成本做的預(yù)算。A1區(qū)作為規(guī)劃的第一期入住區(qū)域，物業(yè)假如一開頭按不消失虧損的思路開展工作，可以想象今日zz園區(qū)環(huán)境和氛圍是怎樣的情形，但為了保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，在能源、人工成本不斷上漲的背景下，物業(yè)服務(wù)中心從A1區(qū)入住前決策在人員配置、外包服務(wù)商選擇（服務(wù)作業(yè)人員人數(shù)和質(zhì)量）上都按高于起初測算的配置和預(yù)算進行運做，這一重大大事在A1區(qū)入住期間物業(yè)與部分關(guān)懷物業(yè)運行的業(yè)主溝通過，談到為了保障服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)第一運行年度將消失約100萬的虧損。以上解答也只是框架、原則性的說明，信任從財務(wù)的角度還不能解釋清晰全部細節(jié)，還盼望同學(xué)們直接到物業(yè)服務(wù)中心查證溝通，物業(yè)服務(wù)中心將以坦誠、陽光的服務(wù)理念，歡迎業(yè)主們參加物業(yè)的共同建設(shè)。物業(yè)服務(wù)工作也是企業(yè)行為，說究竟不能支撐長期虧損下去的，怎么辦？這是同學(xué)們和物業(yè)服務(wù)中心共同關(guān)懷的問題，在六月份業(yè)主座談會上，同學(xué)們已經(jīng)給了一些很好的建議，比如：開展有效的經(jīng)營活動彌補虧損是一方面；另外隨著管理服務(wù)規(guī)模擴大，可以攤薄部分管理成本；還有等管理服務(wù)規(guī)模再大一些的時候，