1、房地產企業的轉型和發展房地產企業的轉型和發展第一部分：對于當下和未來的4個判斷一、房地產的充裕時代已經到來“充裕時代”這個詞，是克里斯-安德森在免費這本書中所提出的叫一個重 要的概念。什么叫充裕時代？也就是說我們的傳統行業，我們的傳統產品已經 普遍的面臨了充裕時代。在這里，我要借用這個詞，來說明，我對房地產行業的理解和思考。房地產行業要達到免費中所提到的 “充裕時代”當然還為時尚早。但是一些現象卻 在說明這個趨勢遲早要到來。突出表現在：絕大多數房地產市場供不應求的時代已經結束，一些產品，比如 一些商業地產的同質化產品現象明顯，房地產行業的利潤率在下滑等等。這個現實都在提醒我們去思考，我們這個行

2、業要更多去想怎么樣在這樣的一個 常態下，再這樣一個客觀事實下去生存、發展，也就是說，我們這個行業遲早 會回歸，我們要正確去看待這個客觀的趨勢，并且提前做好準備。充裕時代并 不是房地產行業發展的結束，而是行業轉型和發展的新的開始。二、行業發展的機會在于差異化，在于不斷升級的消費需求房地產行業的同質化現象在不同的城市，不同的產品中都有所體現。比如一些 城市綜合體項目，從項目的形態上，基本上就是購物中心、寫字樓、酒店或酒 店式公寓再加上住宅。比如一些住宅產品，大家都覺得剛需是一個主要的市場，大家都開發剛需產 品，在總價、產品面積、產品品質、服務上都同質化。供應量很大，但是產品 基本雷同。但是從需求上

3、看，我們是否很好的滿足了消費者呢？消費者的需求是在不斷變 化的，在供不應求的時代里，有房子住就是最大的需求，但是消費者的需求也 在不斷升級的，因為消費者的需求是可以被教育的，當他們基本的居住需求被 滿足后，他們就會出現不同的，更多的，更好的需求，而這些需求的總體特點 是差異化的，差異化需求是房地產行業未來發展的根本動力。房地產行業未來發展一個重要的關鍵詞是：改善。我們可以問問在座的各位， 你們對于房子的需求到位了嗎？很多人都不能說房子的改善就一步到位了。回顧30年房地產發展的歷史，就是不斷改善的歷史。我們從租房子住，到買 60-70平米，到90-100平米，到120以上的三房，到花園洋房，到聯

4、排，雙 拼，至V獨棟別墅。隨著面積的改善，消費者對于產品、品牌、服務、環境的要 求越來越高，而這些高的要求就構成了改善所導致的差異化，因為改善所導致 的差異化的空間巨大，我們這個行業在這方面大有可為。三、房地產企業的盈利模式正在發生變化，行業結構將出現分化我們傳統的房地產的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場預期的 錢，賺的是快速周轉的錢，而這些模式在當下和未來都面臨著比較大的考驗。我們的當下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發生著更大的變 化，我們將賺品牌溢價的錢，賺產品力的錢，賺服務的錢，賺資產管理的錢， 賺金融的錢等等，房地產企業的盈利模式將會從依靠土地升值轉變到依靠產

5、品 盈利。房地產企業需要打造更優秀的產品及差異化產品來獲得盈利。在盈利模式發生變化的情況下，行業結構正在發生變化。個人認為，未來的行 業格局：一是大的具有規模效益的企業集中度會提高，規模會繼續加大；二是一些中小 開發企業，特別是一些成長型的中小企業，如果還繼續以規模為主要目標，那 將面臨很大的挑戰和困難，這些企業需要在規模和利潤率做出取舍，更多的要 關注有質量的增長；三是一定有一些這樣的企業，他們能夠提供好的產品，好 的執行力，好的服務從而獲得產品和品牌溢價，精品型的開發商是很多中小企 業發展的方向，也是我們的發展方向。四、產品分化，主題地產空間巨大，正在成為新的增長點在充裕時代背景下，傳統的

6、產品類型正在分化。第一是住宅產品，我認為未來 住宅產品仍然是房地產開發的重點，但是傳統的住宅產品正在升級，傳統理解 的所謂剛需概念其內涵正在發生變化，需要提供精準的，滿足差異化需求的產 品。第二是商業地產，商業地產是隨著整個城市格局的拉開而發展的，隨著全國大 多數城市的城市格局基本形成，商業地產從新增量上看已經十分有限的，但是 隨著城市更新、國企混合所有制改革會帶來較大規模存量資產發展成為新的商 業地產機會，這個機會需要我們去把握，商業地產中存在的大量再改造，再重 建，再設計，再運營的機會。第三是大量的主題地產機會，尤其是致力于為人們提供有質量生活方式的主題 地產機會值得認真研究和把握。新興產

7、業、養老服務業、旅游業、文化產業、 健康產業、商業服務業（物流配送中心和社區服務業）的發展，也為房地產業 的發展提供了新的空間。當地產和生活方式結合起來，和現代服務業結合起來從而形成新的產城融合的 投資機會，比如高端的教育、高端的健康醫療、高端的養生養老、高端的旅游 度假、高端的體育養生等主題地產，該類型的地產既引領了所在城市、社區的 產業轉型和升級，又將這些內容和人們的生活方式結合起來，生活方式的改變 是更大、更長久的改變，主題地產的發展，引領了傳統住宅的升級，更帶來了 房地產行業新的投資機會。有了以上的判斷，我們一直在思考以下問題，如何才能找到適合自己轉型的方 法和模式。1企業自身的資源能

8、力如何支撐企業的轉型？一些關鍵能力如專業團隊、產 業資源和企業信用（對應的融資能力）將制約或深刻影響企業轉型的成敗。如 果缺乏足夠的資源能力，如何以較低的成本獲取這些資源和能力？這需要經營 模式和管理能力的升級和創新。2、轉型如何開始，從何開始？房企以項目為基本經營單元的業務特征意味 著，轉型應該從選擇合適的項目進行試點、創新開始。對新項目，按照既定的 轉型方向，設計財務模型、商業模式，積累細分市場的相關資源和能力。這需 要應用產品和裝備技術的升級和創新。所以說當下是轉型，未來是升級，貫穿始末的是創新。第二部分：對于當下（轉型）和未來（升級）的兩個思考一、什么是轉型升級？什么是創新？我認為，房

9、地產企業的轉型升級，并不一定要等于轉產或轉行，轉型和升級應 當更多的是強調發展和效益，產業內的創新發展是為了升級，多渠道多方式創 造盈利點是為了轉型。目前房產公司開展的主要工作，一方面，房產公司內部 要實現轉型和創新，由開發形向運營型轉變，由銷售型向服務型轉變，保安全 抓質量，同時為客戶提供最優質的服務，讓客戶推薦客戶給企業帶來更多的客 戶；另一方面，房產公司結合建材，實現業務走出去，立足綜合管廊這一產品 創新、技術領先的優勢，積極拓展對外施工作業，以綜合管廊業務為突破口， 帶動企業轉型升級。所以，企業轉型升級的內涵：目的是通過產業升級來突破企業的發展瓶頸。主要 內容是提高產品附加值、拓展新業

10、務、提升管理者自身的戰略決策水平。核心 本質就是通過管理體制進化來培育組織的應變能力。最終使命是通過組織應變 能力，推動產業不斷升級和管理體制的不斷進化，來更好地適應環境的復雜變 化，并在日益激烈的市場競爭中獲得健康持續的生存和發展。二、為什么要轉型升級？為什么要創新？我們認為，房地產正處在一個存量市場越來越大、增量市場越來越小的時代，而環境背景決定發展方向。在開放的社會，一個企業要走向成功，需要順應外 部大環境的變化趨勢。不適應，就要落后，就要“出局”。只有深刻把握外部環境的變化趨勢，才能判斷出正確的發展方向。轉型升級的直接好處就是提高產品附加值，增加企業盈利點，只有轉型升級這條路，才是制勝

11、未來的根本出 路。早在2015年底總結時，集團公司就已經指明了我們 16年發展的主導方向：經 營方面，盤活現有資產去庫存，力爭將現有的 1.5億元可賣住宅、商鋪完成 70%勺任務，計238套，盤活資產緩解企業資金壓力；由開發企業轉向運營企 業，提升企業可持續性發展；提升管理效能，保住行業領先地位；建設方面， 與建材公司聯手拓展外部建設任務，實現盤活資產和養活隊伍；做好23#樓建設任務及其它需完善事宜；物業方面，提升物業服務，做好品質提升工作，做 好環境及車位整治，算好賬、核定高層繳費標準、實現物業不虧損。面對這些 目標，我們要如何進行轉型和升級？第三部分：對于當下（轉型）和未來（升級）的兩個對

12、策一、通過管理創新，加強團隊建設。重新認識企業的“企”字，如果沒有了“人”字，企業也就終止了。我覺得很有道 理，在現代企業的發展中，必須建立以人為本的管理思路。“十年樹木、百年樹 人”，企業在“選人、用人、留人”的問題尤為重要，所以我們必須建立和健全我 們的用人制度，切實的提高員工的技術水平，才能跟上我們公司硬件發展的步 伐，企業才能更加的欣欣向榮。房地產企業的當下和未來的競爭，說到底是人才的競爭。誰擁有一個一支強大 的團隊，誰就擁有了未來。招聘和留住好的人才，靠物質條件，更靠文化、靠 平臺，要讓人才在企業感覺到尊重，感覺到機會，感覺到空間，同時人才也選團隊，他要看我在和誰一起共事，團隊成員之

13、間是否可以互相學習，共同進 步。同時，對于這些高效能人才，要嚴格要求，結果導向，同時尊重過程的付出， 用制度和流程去管理，減少人治和隨意性，讓他們充分意識到團隊的重要，加 強溝通和協作意識，從而實現企業的共同目標。所以，我們需要鞏固現有團隊，通過加強學習，尤其是專業上、團隊合作和溝 通、工作方式和方法等問題上加強鍛煉，提高團隊能力，打造一支執行能力 強、業務水平高的專業團隊。用團隊的智慧去彌補不足，實現公司和團隊的發 展目標。二、通過經營模式的創新，尋求具有帶動效應的突破口。房產企業要實現轉型升級，必須不斷地創新經營理念和模式，拓寬銷售渠道， 強化服務意識，延伸產業鏈條，才能實現做大做強做精做

14、長。變靜態經營為動 態經營，市場不是靜止的，銷售上要拋棄傳統的以靜制動、以不變應萬變的靜 態經營思維，時刻保持高度的危機感和緊迫感，建立企業主體的動態經營策 略，努力做到駕馭未來而非經營過去。除此以外，還要實現經營模式靈活多樣化，結合自身條件以及客戶情況，采取 多種多樣的渠道銷售和客戶服務方式，做專做精做特，讓客戶滿意。由開發型 企業向運營型企業轉變，目前和未來的市場是一個渠道為王、服務至上的市 場，因此，房產企業要從發包商全向服務商轉變，從原來的以價格為導向，靠 政策、靠行情實現盈利，向以精品工程為名片的經營模式轉型、向以多渠道銷 售的銷售模式轉型、向以服務為導向的服務模式轉型，全面適應市場

15、需求。于此同時，大力拓展外部建設工程，提高施工能力。充分發揮現有團隊的指揮 部作用，強化對人、機、物的協調力度，為外部施工建設保駕護航。對施工隊 伍進行人才“輸血”，靠承攬工程為企業轉型升級進行“造血”，以綜合管廊施工這 一技術創新、產品領先的優勢為突破口，打開企業轉型升級之門，實現由養活 隊伍向盤活資產的根本轉變。第四部分：對于當下（轉型）和未來（升級）的四個目標以產品創新為途徑。一方面，通過對最終產品與細分市場的選擇，發展具有創 新特色的建筑產品；另一方面，全面提高房屋的安全性、舒適性和功能性，打 造質量優良、性價比優、群眾滿意、社會放心的產品。保安全，抓質量，打造 卓越的團隊執行力，成為

16、精品型的房地產開發商。以優化成本為途徑。科學配置資源，優化流程、整合房地產企業價值鏈系統，以適應不斷變化的顧客期望，為顧客提供最大化的產品價值。同時，集約節約利用資源，積極采用新技術、新產品、新材料以降低開發成本。以創新管理為途徑。以企業經營管理理念創新為突破口，建立現代企業制度， 為提升核心競爭力營造良好的內部環境；建立與完善企業激勵和評價機制，充 分調動員工積極性、主動性、創造性，培養員工的主人翁精神。以樹立品牌為途徑。以房地產企業的企業信譽、產品形象樹立品牌，企業在運 營中，要高度重視社會效益、環境效益、履行社會責任，為社會服務，樹立良 好的品牌形象。“解放思想、轉型升級、創新發展”為我們房產公司指明了方向，也為房產公 司帶來了機遇，房產公司在新一輪的轉型發展中主要是解決好存量與增量的矛 盾，存量就是對現有物資